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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. AR BR Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. AB LO Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra: A
Parte_1 rappresentata dall'Avv. Parte_2
e come da
[...] Parte_3 mandato allegato telematicamente alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
, ed e Parte_2 CP_1 Controparte_2
difesi dall'avv. Giuliana Controparte_3
Gherardi per procura allegata alla comparsa
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Voglia l'Ecc.ma Corte di
Appello adita riformare la sentenza n. 644/2024
(Repertorio 989 del 2024) pubblicata dal Tribunale
Ordinario di La Spezia il 17.09.2024 emessa all'esito del giudizio sub R.G. n. 1233/2020 per i motivi esposti in narrativa e: In via principale: -
Accertare e dichiarare i convenuti, Sig.ri CP_1
1 e , CP_2 Controparte_4 Controparte_3 in qualità di proprietari dell'immobile sito al piano terra dello stabile condominiale in Lerici via tra il
Campanile n. 2, condotti in locazione dalla società
Al Porticciolo S.a.s. di NI MI & C., e in qualità di eredi del Sig. tenuti Persona_1 in via esclusiva al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali patiti e patiendi dall'Appellante per effetto dei fenomeni di infiltrazioni e umidità accertati nel corso della
C.T.U. espletata nel corso del procedimento ex art.
696 bis c.p.c. innanzi al Tribunale di La Spezia
R.G. 2887/2018 e, per l'effetto, condannare gli appellati al ristoro di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali determinati dalla revoca della licenza di ristorazione da parte del Comune di
Lerici, nell'importo di quantomeno € 200.000,00, o nella maggiore o minor somma che sarà ritenuta di giustizia. Il tutto con interessi di mora da calcolarsi
e rivalutazione monetaria. In via istruttoria, disporre la rinnovazione di CTU tecnico-edile volta
a verificare lo stato dell'immobile, la gravità dei vizi dello stesso, nonché ad individuare e quantificare economicamente le opere rimediali e i danni patiti dall'appellante. Con vittoria di spese e compensi”.
PER PARTE APPELLATA: “Voglia l'Ecc. ma Corte
d'Appello adita, contrariis reiectis, accertare e dichiarare inammissibile ovvero rigettare, poiché destituito di qualsivoglia fondamento sia fattuale che giuridico, l'appello proposto dalla società Al
Porticciolo S.a.s. di NI M IO & C., in persona del suo socio accomandatario p.t., sig.
2 NI MI, avverso la sentenza n. 644/2024 emessa dal Tribunale della Spezia in data
17.09.2024 e pubblicata in pari data e, per
l'effetto, confermare integralmente la sentenza n.
644/2024. In subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della spiegata impugnazione, si chiede che l'eventuale condanna al risarcimento del danno venga contenuta al minimo. In via Istruttoria, si chiede il rigetto dell'istanza ex adverso proposta di rinnovazione della CTU, non essendo la stessa ammissibile, in quanto parte appellante non la proponeva in sede di precisazione delle conclusioni ed in ogni caso in quanto la CTU, resa nel corso del giudizio di ATP,
è stata pienamente esaustiva, non necessitando, pertanto, di un supplemento di indagine.
Condannare, infine, parte appellata al pagamento delle spese e competenze dei due gradi di giudizio”.
Parole chiavi: locazione- infiltrazione – risarcimento del danno
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
La società Al porticciolo ha citato in giudizio, innanzi al Tribunale della Spezia, Per_1 ed ha sostenuto:
[...]
• di svolgere attività di ristorazione nell'immobile di proprietà del convenuto, sito in piazza C. Battisti
a Lerici, con annesso ripostiglio, in virtù di contratto di locazione del 1 aprile 2013;
• di essere succeduto nel suddetto contratto a seguito dell'acquisto dell'azienda ristorante del 4 novembre 2016;
• che l'immobile in questione era stato interessato
3 da fenomeni di percolamento d'acqua, infiltrazioni e macchie di umidità, che rendevano impossibile la prosecuzione dell'attività commerciale, tanto da determinarne la chiusura ad ottobre 2018, come Parte confermato dai verbali della nonché dal procedimento di accertamento tecnico preventivo incardinato dall'appellante;
• di aver subito, anche a causa dell'inerzia della proprietà, un danno da immagine e da mancato guadagno.
La parte attrice ha, quindi, chiesto di condannare parte convenuta ad eseguire i lavori di rifacimento dell'immobile e di condannarla al ristoro di tutti i danni subiti.
Il sig. si è costituito in giudizio ed ha CP_2 chiesto di respingere le domande proposte nei suoi confronti.
A seguito del decesso di quest'ultimo, il processo
è stato dichiarato interrotto ed è stato riassunto nei confronti degli odierni appellati, eredi del defunto sig. CP_2
La causa, istruita a mezzo di prove documentali e testimoniali, è stata decisa con la sentenza n.
644/2024 del 17.09.2024 e depositata in pari data, non notificata, la quale ha così statuito in dispositivo: “condanna , Parte_5 [...]
e , in qualità di eredi di CP_4 Controparte_3
, a corrispondere alla società Al Persona_1
Porticciolo S.a.s. di NI MI & C. la somma di € 20.350,00, con gli interessi legali di mora dalla domanda al saldo effettivo, a titolo di risarcimento del danno;
- condanna , Parte_5 [...]
e , in qualità di eredi di CP_4 Controparte_3
4 , a rimborsare alla società Al Persona_1
Porticciolo S.a.s. di NI MI & C. le spese di lite per il presente giudizio, determinate in €
5.000,00, oltre € 2.500,00, per il procedimento ex art. 696 bis c.p.c., oltre spese generali al 15%, IVA
e CPA come per legge, con distrazione in favore del difensore avv. Giuseppe Bognanni, dichiaratosi antistatario e distrattario”.
La sentenza ha sostenuto che l'immobile oggetto della locazione era divenuto inidoneo allo svolgimento di attività di ristorazione, a causa dei problemi di infiltrazione e di sfarinamento delle pareti riscontrati ed ha, quindi, accolto la domanda di risarcimento del danno. Secondo il
Giudice di primo grado, però, anche la condotta del conduttore aveva concorso a causare il danno, in misura pari al 30%, dal momento chela società attrice avrebbe dovuto attivarsi, nel periodo di chiusura del locale, per il rip ristino dei muri, ossigenando gli spazi, in vista di una possibile futura riapertura.
Il danno è stato, quindi, quantificato, in via equitativa, in 36.000,00 euro, ridotto a 20.000,00 per il concorso di colpa.
2 Il giudizio di appello
La società Al Porticciolo ha impugnato la sentenza in esame ed ha chiesto di incrementare gli importi riconosciuti a titolo di risarcimento del danno e di escludere ogni possibile concorso di colpa a suo carico.
Gli appellati si sono costituiti in giudizio ed hanno chiesto di dichiarare inammissibile l'appello ex art. 342 c.p.c. e, comunque, di respingerlo nel
5 merito.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 29 ottobre 2025, sulle conclusioni delle parti come riportate in epigrafe.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello, l'appellante ha sostenuto che il Tribunale aveva errato a sostenere che la chiusura del ristorante era imputabile ad una sua inerzia ed a ridurre, per tale ragione, il danno riconosciuto, dal momento che l'immobile era inagibile e non era ipotizzabile alcuna condotta del danneggiato idonea ad evitare Parte i danni subiti. I verbali della prodotti in causa, nonché la ctu svolta, dimostravano che non era possibile, per il danneggiato, svolgere l'attività di ristorazione, a prescindere da ogni condotta da questi tenuta e che il conduttore non era nelle condizioni di riaprire il ristorante.
Con il secondo motivo, l'appellante ha lamentato il vizio di motivazione per indeterminatezza del danno ed erronea quantificazione dello stesso. Il
Tribunale non aveva offerto alcun elemento, in violazione dell'art. 132 c.p.c., per comprendere per quali ragioni era stato liquidato l'importo di
36.000,00 euro, né era stato dato adeguato risalto al margine aziendale positivo del 2017 e 2018.
Nulla era stato specificato in relazione alla perdita di avviamento, ragion per cui parte appellante ha insistito per una ctu, volta a determinare l'ammontare del danno subito.
4 L'eccezione di inammissibilità dell'appello
L'eccezione ex art. 342 c.p.c. proposta da parte appellata è infondata.
6 La parte appellante ha indicato chiaramente i capi della sentenza appellati, quali sono le ragioni giuridiche di tali censure e come esse avrebbero indotto il Tribunale ad una diversa conclusione, ove fossero stati presi in considerazione gli argomenti proposti nell'appello.
5 Il concorso di colpa ex art. 1227 c.c.
Il primo motivo di appello è fondato.
Secondo la sentenza di primo grado, la parte appellante “avrebbe dovuto fare quanto possibile per riaprire il locale e almeno attivarsi, approfittando della chiusura del locale per il ripristino dei muri ossigenando gli spazi e predisponendo le accortezze minime per esercitare la propria Attività di ristorazione, tinteggiando il locale Eliminando le muffe e gli sfariname nti, anche in modo temporaneo e ripetuto”.
In realtà, non vi è alcun elemento che consenta di affermare che le condotte sopra descritte avrebbero consentito di riaprire il ristorante e riprendere l'attività.
Infatti, è pacifico (in difetto di impugnazioni del relativo capo della sentenza di primo grado da parte degli appellati) che l'immobile fosse inagibile ed inidoneo allo svolgimento dell'attività di ristorazione.
Già in data 20/07/2017, l'Asl 5 riscontrò “la presenza, nel locale lavaggio annesso a locale cucina, di soffitto con intonaco sfogliato e botola nel soffitto non adeguatamente schermata” (prod.
4 di primo grado di parte appellante). La problematica si accrebbe negli anni successivi, tant'è che nel verbale 5, datato 11/02/2019 Parte
7 (prod. 5 di primo grado di parte appellante), si legge che “il sopralluogo volto alla verifica di precedenti prescrizioni di adeguamento impartite in data 20 luglio 2017 dallo scrivente ufficio ha evidenziato la persistenza delle non conformità strutturali all'epoca dei fatti riscontrate ovvero la presenza di soffitti con intonaco esfoliato, ammalorato e cadente in diversi locali di lavorazione, conservazione e/o preparazione di alimenti. Le condizioni strutturali accertate sono tali da non garantire l'igienicità delle lavorazioni/preparazioni rappresentando una fonte di contaminazione per superfici, piani di lavoro ed attrezzature e pertanto incompatibili con
l'attività di ristorazione che al momento del sopralluogo risulta sospesa da mesi, a detta dei gestori” sicché “per le gravi non conformità igienico sanitarie si vieta il riavvio dell'attività di preparazione e somministrazione di alimenti nei locali oggetto di ispezione fino a ripristino delle condizioni igienico strutturali minime e con correttivi atti ad impedire il ripresentarsi delle non Parte conformità anzidette”. Infine, nel verbale 5 del
05/08/2020 (il cui contenuto è riportato nella sentenza della Corte di Appello di Genova n.
955/22 al paragrafo 12, prodotto in primo grado con nota 12 ottobre 2022) fu precisato che “le carenze riscontrate costituiscono difformità alla normativa vigente e possono essere pregiudizievoli per la sicurezza alimentare di cui è responsabile
l'operatore del settore alimentare” pertanto “si prescrive ufficialmente alla s.v. […] la sospensione immediata dell'attività di ristorazione […]. Il
8 provvedimento potrà essere revocato a regolarizzazione avvenuta e in conseguenza dell'esito favorevole degli accertamenti da parte del personale di vigilanza di questa struttura”.
Risulta, quindi, evidente che la riapertura sarebbe stata possibile solo nel caso di interventi strutturali definitivi, come confermato nella sentenza della Corte di Appello 955/22 (pag. 10), secondo cui le prescrizioni dell' imponevano Pt_6
“interventi atti ad impedire il ripresentarsi delle non conformità anzidette (a ciò si aggiunga che “la non ottemperanza alla presente disposizione comporta la denuncia all'Autorità Giudiziaria ai sensi dell'art. 650 del codice penale” e che “il mancato adempimento alle prescrizioni contenute nel presente provvedimento costituiscono violazione sanzionabile ai sensi dell'art. 6, comma
7, del Decreto Legislativo 6 novembre 2007, n. 193
(da euro 1000 a euro 6000)” – cfr. verbale del Pt_6
05/08/2020)”.
Le cause di tale stato erano da ricollegare ad una problematica di umidità di risalita, per risolvere la quale sarebbe stato necessario un intervento su tutte le murature, per un costo complessivo di poco meno 50.000,00 euro, che avrebbe dovuto essere eseguito dal proprietario (anche tale circostanza, posta alla base della sentenza di primo grado, non è stata oggetto di appello incidentale). Non c'era, quindi, possibilità, senza tali interventi, di riaprire il ristorante, ragion per cui ogni eventuale inerzia del conduttore non ha avuto alcuna efficacia causale in merito alla produzione del danno.
9 In ogni caso, non c'è alcuna prova che gli interventi indicati dalla sentenza di primo grado, ove adottati, avrebbero consentito una riapertura anche solo temporanea.
5 Il danno risarcibile
Anche il secondo motivo di appello è fondato.
Secondo la giurisprudenza, i danni derivanti dalla perdita del guadagno di un'attività commerciale per loro stessa natura evidenziano la pratica impossibilità di una precisa dimostrazione e devono essere liquidati in via equitativa (Cass.
31251/21; Cass. 3596/97; Cass. 132/87). Nella liquidazione, però, onde evitare ogni arbitrio devono essere indicati specificamente gli elementi che vengono presi in considerazione, anche al fine di garantire che la liquidazione sia il più aderente possibile alla realtà fattuale.
Per queste ragioni, il motivo di appello deve essere accolto, non avendo la sentenza dato conto in concreto di come si è giunti alla liquidazione dell'importo di 36.000,00 euro.
In quest'ottica, alla luce della documentazione prodotta, si deve considerare, ai fini del danno emergente, sotto il profilo dell'avviamento, che questo aveva un valore dichiarato nel contratto di cessione di azienda di 25.000,00 euro, mentre il valore delle attrezzature era pari a 20.000,00 euro. Dalle dichiarazioni dei redditi apprendiamo che il valore complessivo degli ammortamenti per gli anni 2017 e 2018 è stato di 14.117,00 (per l'anno 2017 pari a 4.857,00 e per l'anno 2018 pari a 9.260,00, come si evince dalle prod. 8 e 9 di primo grado di parte appellante). Negli anni
10 successivi, il valore degli ammortamenti effettuati
è pari a 0, stante la chiusura del ristorante
(produzioni allegate alla memoria ex art. 183 n. 2
c.p.c.).
Il valore delle attrezzature, al 2020, era, quindi, pari a 5.833,00.
Di conseguenza, il danno emergente ammonta ad avviamento + valore residuo delle attrezzature =
30.883,00.
Per quanto riguarda, invece, il reddito perduto, sempre in via equitativa, si può ipotizzare un guadagno di 6.033,00 sulla base della dichiarazione dei redditi più vicina al periodo precedente la chiusura del ristorante (anno 2018; prod. 9 di primo grado di parte appellante). Tale importo tiene conto del risultato di esercizio di tale anno (-3.227,00), depurato del valore di ammortamento di tale annualità, già conteggiato tra le perdite (9.260,00). L'importo di 6.033,00 riguarda 10 mensilità, tenuto conto d el fatto che il ristorante fu chiuso appunto nell'ottobre 2018.
Si può, quindi, ipotizzare un reddito medio di
600,00 euro per ogni mese.
Tale reddito viene moltiplicato per i mesi (53) che vanno dal novembre 2018 fino alla data della sentenza di primo grado (marzo 2025), che è il presumibile periodo di tempo calcolato dalla sentenza di primo grado, non impugnata su tale punto.
In considerazione del fatto che negli anni dal 2020 al 2022 il ristorante non avrebbe potuto lavorare a pieno regime, per gli effetti del Covid, come evidenziato dalla sentenza di primo grado e del
11 limitato periodo di osservazione (anni 2017 e
2018), non è possibile fare previsioni in merito ad un eventuale miglioramento della performance operativa dell'azienda.
Per queste ragioni, vengono liquidati complessivamente a titolo di lucro cessante
31.800,00 euro (600x53).
6 le spese di lite
Queste seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.
In primo grado vengono confermate le spese già liquidate dal Tribunale, tenuto conto della nota spese presentata dal difensore della parte vincitrice.
In appello sono stati calcolati importi medi per la fase di studio ed introduttivi e minimi per le altre fasi sul valore derivante dagli importi liquidati.

PQM


In parziale riforma della sentenza del Tribunale della Spezia n. 644/24, pubblicata e datata il
13/03/2024, del 17.09.2024 ed in parziale accoglimento dei motivi di appello proposti da
[...]
; Parte_1 ridetermina in 62.683,00 gli importi che
, ed e Parte_2 CP_1 Controparte_2 sono tenuto a pagare a parte Controparte_3 appellante, oltre accessori di cui alla sentenza impugnata;

Conferma nel resto la sentenza impugnata;
condanna , ed Parte_2 CP_1 CP_2
e a rifondere a
[...] Controparte_3 [...]
le spese di lite Parte_1 del giudizio di appello, che liquida in euro
12 9.603,00 per compensi, oltre spese generali al
15% e accessori di legge.
Genova 4 novembre 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
AB LO AR BR
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