R E P U B B L I C A I T A L I A N A
CORTE D'APPELLO DI MESSINA
Seconda Sezione Civile
La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, composta da
Dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente
Dott. GI Minutoli Consigliere
Dott.ssa Maria Luisa Tortorella Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nel giudizio iscritto al n. 171/2024 R.G.A.C., promosso da
(c.f. ), in persona del Sindaco Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, elettiv.te domiciliata in Via G. Liotta 94, , presso Parte_1 lo studio dell'Avv. Aurelio Rundo Sotera che lo rappresenta e difende per procura in atti, appellante, contro
(c.f. ) e (c.f. Controparte_1 CodiceFiscale_1 CP_2 [...]
), elettiv.te domiciliati in Via E. Notarbartolo 2/G, Palermo, C.F._2 presso lo studio dell'Avv. Daniele Tinè che li rappresenta e difende per procura in atti, appellati, avente ad oggetto: pagamento del corrispettivo – indennità di avviamento – ripetizione di indebito – risarcimento del danno (appello avverso la sentenza n.
795/23 R.S. del Tribunale di Patti).
Conclusioni delle parti: come da atti e verbali di causa.
In fatto ed in diritto
Con atto di citazione notificato in data 22 febbraio 2024 il Parte_1
ha proposto appello avverso la sentenza n. 795/23 R.S. con la quale il
[...]
1 Tribunale di Patti lo aveva condannato al pagamento, in favore di CP_1
e di euro 64.748,00, oltre interessi legali dal 26.03.2015
[...] CP_2 fino all'integrale soddisfo, a titolo di responsabilità precontrattuale nonché di euro 240.000,00 oltre interessi legali dal 26.03.2015 fino all'integrale soddisfo, a titolo di risarcimento dei danni all'immobile condotto in locazione, rigettando le altre domande e condannando il al pagamento delle spese processuali, Pt_1 previa parziale compensazione.
GI e premesso di essere proprietari di un edificio sito in CP_2
, Via Medici 245, in catasto al fg. 5 part. 265 e 407 e di Parte_1 averlo concesso in locazione al Comune di con tre distinti contratti (Rep. Pt_1
n. 134 del 20 novembre 1982, Rep. n. 256 del 2 luglio 1984, Rep. n. 716 del 14 maggio 1990), tacitamente rinnovatisi negli anni, avevano convenuto in giudizio l'ente locale. I esponevano che, a causa delle necessità di sgomberare gli CP_2 immobili concessi in locazione per eseguire lavori, avevano offerto al Comune conduttore la disponibilità di altro immobile, sito nel medesimo Comune, Piazza
Sicilia 20; in data 2 febbraio 2011 il aveva manifestato la volontà di Pt_1 trasferire i propri uffici in tale diverso immobile, previa dotazione dello stesso di impianto di climatizzazione e cablaggio e, con nota del 25 marzo 2011, aveva ribadito tale intenzione. I si erano quindi attivati per eseguire i lavori CP_2 richiesti nell'immobile di Piazza Sicilia e per ottenere un finanziamento per la ristrutturazione dell'edificio in Via Medici, affrontando notevoli costi (per redazione del progetto, rilascio autorizzazioni). Successivamente, in data 1 luglio
2014, il Comune aveva comunicato ai l'intenzione di ridurre il canone CP_2 locatizio del 15%, dichiarazione contestata dai locatori i quali avevano replicato che, in tal caso, avrebbero esercitato il diritto di recesso. Il Comune, tuttavia, non manifestava le proprie intenzioni, effettuava solo parziali pagamenti e non rilasciava l'immobile, così impedendo ai Faraci di realizzare i lavori necessari per l'ottenimento del finanziamento richiesto. Inoltre, a seguito di un sopralluogo per lo svolgimento di alcuni lavori, i proprietari constatavano ingenti danni negli immobili locati. Ciò premesso, i avevano chiesto al Tribunale di Patti la CP_2 condanna del convenuto al risarcimento dei danni da loro subiti sia a Pt_1
2 titolo di responsabilità precontrattuale che per l'omessa manutenzione degli immobili locati.
Con il primo motivo di appello il ha censurato Parte_1 la sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale ha imputato all'ente locale una responsabilità precontrattuale, evidenziando che le trattative intercorse con i per la locazione dell'immobile sito in Piazza Sicilia non avevano mai CP_2 raggiunto uno stadio idoneo ad ingenerare nei un legittimo affidamento in CP_2 merito alla stipula di un nuovo contratto di locazione.
Con il secondo motivo di gravame il ha lamentato l'erroneità della Pt_1 sentenza nella parte in cui, accogliendo la domanda di risarcimento dei danni riscontrati negli immobili locati, il giudice di prime cure ha ritenuto che tali danni fossero ascrivibili ad incuria ed omessa manutenzione del bene da parte dell'ente conduttore piuttosto che a carenze manutentive addebitabili ai locatori.
Con il terzo motivo l'ente appellante ha dedotto la violazione del proprio diritto di difesa censurando l'illegittimo rigetto, da parte del Tribunale, delle istanze istruttorie formulate.
Il ha chiesto, in riforma della sentenza impugnata, il rigetto delle Pt_1 domande proposte dai o, in subordine, la riduzione del quantum CP_2 riconosciuto agli stessi.
GI e costituendosi, hanno contestato la fondatezza dei CP_2 motivi di appello svolti dal chiedendo il rigetto del gravame. Pt_1
Con ordinanza dell'11 giugno 2024 è stata sospesa l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Il primo motivo di appello è fondato.
La responsabilità precontrattuale della P.A. è configurabile in tutti i casi in cui l'ente pubblico, nelle trattative con i terzi, abbia compiuto azioni o sia incorso in omissioni contrastanti con i principi della correttezza e della buona fede, alla cui puntuale osservanza anch'esso è tenuto, nell'ambito del rispetto dei doveri primari garantiti dall'art. 2043 c.c.; in particolare, il recesso dalle trattative è sindacabile, ai sensi dell'art. 1337 c.c., ove l'ente predetto sia venuto meno ai doveri di buona fede, correttezza, lealtà e diligenza, in rapporto anche all'affidamento ingenerato nel privato circa il perfezionamento del contratto, a prescindere dalle ragioni che
3 abbiano indotto il primo ad interrompere le trattative o a rifiutare la conclusione nel contratto (Cass. Civ. ss.uu., 27 aprile 2017 n. 10413; Cass. Civ. Sez. 2, 10 gennaio 2013 n. 477); la S.C. ha altresì precisato che la responsabilità precontrattuale per violazione dell'art. 1337 cod. civ., che costituisce una forma di responsabilità extracontrattuale, la quale si collega alla violazione della regola di condotta stabilita a tutela del corretto svolgimento dell'"iter" formativo del contratto, presuppone che tra le parti siano intercorse trattative per la conclusione di un contratto giunte ad uno stadio tale da giustificare oggettivamente l'affidamento nella conclusione del contratto, inoltre che una delle parti abbia interrotto le trattative così eludendo le ragionevoli aspettative dell'altra, la quale, avendo confidato nella conclusione finale del contratto, sia stata indotta a sostenere spese o a rinunciare ad occasioni più favorevoli, e infine che il comportamento della parte inadempiente sia stato determinato, se non da malafede, almeno da colpa, e non sia quindi assistito da un giusto motivo. La verifica circa la sussistenza di tali condizioni impone un accertamento di fatto, riservato, come tale, al giudice del merito, il cui apprezzamento è incensurabile in sede di legittimità se scevro da vizi di illogicità della motivazione (Cass. Civ. Sez. lav., 7 maggio 2004 n. 8723).
Nel caso di specie le trattative intercorse tra i ed il Comune appellante si CP_2 sono svolte tramite corrispondenza scambiata tra le parti tra il mese di gennaio ed il mese di marzo 2011; con nota del 20 gennaio 2011 i locatori comunicavano all'ente conduttore la necessità di eseguire lavori negli immobili locati siti in Via
Medici, offrendo la disponibilità di altro immobile di loro proprietà, sito in Piazza
Sicilia 20. Il riscontrava tale comunicazione con nota del 2 febbraio 2011 Pt_1
a firma del dirigente del IV Parte_2 del (indirizzata sia ai che al Sindaco del che Parte_1 CP_2 Pt_1 esprimeva una valutazione favorevole in ordine all'eventuale trasferimento degli uffici comunali, attualmente ubicati in Via Medici, nell'immobile sito in Piazza
Sicilia precisando che, per l'eventuale trasferimento in locazione, l'immobile dovrà essere dotato di apposito impianto di climatizzazione e del cablaggio per la dislocazione di punti rete e fonia in ogni postazione di lavoro. Nella nota si
4 precisava inoltre che sarebbero state indicate le divisioni interne dei vani nel caso in cui il trasferimento di sede fosse stato deliberato.
Con successiva nota dell'8 marzo 2011 i comunicavano al Comune la CP_2 loro proposta contrattuale, indicando la misura del canone richiesto per l'immobile in Via Medici, precisando tuttavia che, nel caso in cui fosse stata accolta l'offerta, sarebbe stato opportuno procedere successivamente alla stipula di un contratto preliminare di locazione con piante planimetriche distributive e capitolato d'oneri. A fronte di tale proposta il Dirigente del IV settore del con nota del 25 marzo 2011, dichiarava la disponibilità al trasferimento Pt_1 degli uffici comunali nella nuova sede, comunicando che si stava procedendo a redigere una proposta di deliberazione da sottoporre alla Giunta Comunale per detto trasferimento, avvisando che, in caso di autorizzazione a tale trasferimento, sarebbero state intraprese tutte le procedure amministrative e tecniche volte alla rapida definizione del trasloco. Dopo tale comunicazione la corrispondenza tra le parti si interrompeva;
i decidevano comunque di procedere alla CP_2 realizzazione di lavori nell'immobile in Piazza Sicilia, come da fattura del 30 giugno 2011 (all. 9 fasc. di primo grado dei e di sostenere le spese per le CP_2 autorizzazioni necessarie alla trasformazione degli immobili in Via Medici a residenze turistico-alberghiere, partecipando anche ad un bando per il finanziamento dei necessari lavori.
Ritiene questa Corte che le trattative tra le parti, interrottesi quando la proposta dei non era neanche stata sottoposta all'approvazione della Giunta CP_2
Comunale, non fossero giunte ad un punto tale da ingenerare negli appellati un legittimo affidamento circa l'accoglimento, da parte del della offerta Pt_1 formulata sicché la realizzazione di lavori nell'immobile sito in Piazza Sicilia, funzionali al trasferimento in tale sede degli uffici comunali o, ancor più, la progettazione della trasformazione degli immobili in Via Medici in residenze turistico-alberghiere, con relativa richiesta di finanziamento per tali opere (la cui esecuzione presupponeva l'avvenuto rilascio degli immobili locati da parte del
Comune conduttore) siano state frutto di una scelta incauta operata dai CP_2
Questi ultimi, infatti, hanno affrontato spese per progetti la cui realizzazione dipendeva da un fattore assolutamente incerto, cioè la volontà dell'ente che
5 doveva essere espressa dalla Giunta Comunale e non già dal dirigente del IV settore dell'ente locale il quale peraltro, in modo assai chiaro, aveva precisato che solo dopo l'autorizzazione al trasferimento degli uffici nella nuova sede, autorizzazione che doveva essere espressa dalla sarebbe state intraprese Pt_3 tutte le procedure amministrative necessarie al trasloco. Si osserva, inoltre, che gli stessi avevano prospettato la necessità che, all'eventuale accettazione della CP_2 loro offerta da parte del seguisse la stipula di un preliminare, ciò a Pt_1 dimostrazione che la fase delle trattative era ancora in una fase iniziale e non giustificava certamente la decisione dei di sostenere spese per entrambi gli CP_2 immobili di loro proprietà come se il avesse già espresso il proprio Pt_1 consenso alla stipula del nuovo contratto di locazione.
Ritiene, pertanto, la Corte che, in riforma della sentenza impugnata, la domanda di risarcimento dei danni lamentati dai a titolo di responsabilità CP_2 precontrattuale debba essere rigettata.
Il secondo motivo di gravame è parzialmente fondato.
Preliminarmente si osserva che le risultanze dell'A.T.P. svolto ante causam possono essere acquisite nella fase del giudizio ordinario al fine di quantificare i danni riscontrati in sede di accertamento;
contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, infatti, l'accertamento tecnico ex art. 696 c.p.c. non svolge solo una funzione di fotografia dello stato di fatto (v. pag. 10 atto di appello) ma, ai sensi dell'art. 696, 3° comma, c.p.c., può comprendere anche valutazioni in ordine alle cause e ai danni relativi all'oggetto della verifica.
In ordine ai danni riscontrati in sede di A.T.P. la cui riparazione, secondo il c.t.u. nominato, comporterebbe lavori di manutenzione ordinaria, come tali a carico del Comune conduttore ex art. 1576 c.c., occorre svolgere alcune distinzioni.
Ciò che è certamente emerso dall'accertamento tecnico svolto ante causam è stata una negligenza, imputabile all'ente conduttore, in relazione all'onere di ordinaria manutenzione dei beni locati, omissione che ha comportato un aggravamento del naturale deterioramento degli immobili condotti in locazione da oltre venti anni al momento dei fatti di causa.
6 La Corte ritiene, tuttavia, di non poter condividere la qualificazione di lavori di ordinaria manutenzione operata dal c.t.u. e condivisa acriticamente dal giudice di prime cure.
Analizzando le singole voci indicate dal c.t.u. (v. supplemento di consulenza del 28 gennaio 2017), in ordine al punto 1) Sostituzione di infissi esterni e serramenti senza modifica della tipologia di infisso (pag. 6 suppl. ATP), si osserva che, come chiarito dalla S.C., la riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 cod. civ. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 cod. civ., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto (Cass.
Civ. Sez. 3, 27 luglio 1995 n. 8191; Cass. Civ. Sez. 3, 18 giugno 1991 n. 6896).
Come emerge anche dalla documentazione fotografica allegata alla relazione tecnica, le riparazioni indicate non possono certamente ritenersi di piccola manutenzione ex art. 1576 c.c.
Analoghe considerazioni devono svolgersi per gli altri lavori indicati, quali rifacimento di pavimentazioni, impianti o prospetti esterni che non possono certamente definirsi come opere di piccola manutenzione (rifacimento pavimentazioni esterne, interventi per lesioni delle soglie e sostituzione di parte dei pavimenti interni, interventi sui componenti dei servizi igienici e verniciatura delle ringhiere, riparazioni degli impianti per servizi accessori (impianto idraulico e smaltimento acque), tinteggiatura prospetti esterni, compreso ponteggio, rifacimento pavimentazione esterna terrazza, riparazioni balconi).
In ordine ai lavori di rifacimento intonaci interni e tinteggiatura si osserva che la S.C. ha precisato che le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso, tra cui deve comprendersi anche la necessaria tinteggiatura delle pareti, comportano una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore (Cass. Civ. Sez. 3, 13 novembre 2019 n. 29329;
Cass. Civ. Sez. 3, 5 agosto 2002 n. 11703), salvo che il locatore non offra la prova dell'uso scorretto della cosa da parte del conduttore (Cass. Civ. Sez. 6, 26 gennaio
7 2015 n. 1320), dovendosi escludere dalla categoria delle riparazioni di piccola manutenzione anche quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà (Cass. Civ.
Sez. 3, 14 marzo 2006 n. 5459) o di restauro delle facciate esterne (cfr. Cass. Civ.
Sez. 3, 10 dicembre 2013 n. 27540).
Nel caso di specie, l'unico danno imputabile al conduttore è quello Pt_1 derivante ai dalla omessa ordinaria manutenzione degli immobili, che ha CP_2 comportato, come chiarito dal c.t.u., un aggravamento del deterioramento dei beni rispetto alla normale usura degli stessi con conseguente trasformazione di lavori di ordinaria manutenzione in straordinaria, cagionando così un danno ai locatori quantificabile, secondo le indicazioni del c.t.u., in € 40.000,00, pari ad €
48.200,00 in valori monetari attuali tenuto conto del tempo trascorso dal deposito del supplemento di A.T.P. (28 gennaio 2017) ad oggi.
Il deve, pertanto, essere condannato al Parte_1 pagamento, a favore dei della somma di € 48.200,00 a titolo di CP_2 risarcimento dei danni all'immobile locato, oltre interessi in misura legale su tale somma, devalutata alla data del 26 marzo 2015 (data di messa in mora come indicata dal giudice di prime cure) e via via rivalutata anno per anno, per un complessivo importo di € 53.496,00.
Le spese, avuto riguardo al parziale accoglimento delle pretese degli appellati nei confronti del appellante, devono essere compensate ex art. 92, CP_2 Pt_1
2° comma, c.p.c. in ragione di ¾ tra le parti sia per il primo che per il presente grado di giudizio, con condanna dell'ente appellante al pagamento del restante ¼, liquidato come da dispositivo, tenuto conto del valore della domanda determinato in base al decisum (Cass. Civ. Sez. 2, 18 ottobre 2023 n. 28885) e da distrarre a favore del procuratore dei CP_2


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 795/23 R.S. emessa dal
Tribunale di Patti, così provvede:
8 accoglie parzialmente l'appello proposto dal e, Parte_1 in riforma della sentenza impugnata, condanna il al pagamento, a favore Pt_1 di GI e della somma (già comprensiva di rivalutazione ed CP_2 interessi) di € 53.496,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti dagli immobili locati;
rigetta le altre domande formulate dai CP_2 compensa le spese dei due gradi di giudizio tra le parti in ragione di ¾ e condanna l'ente appellante al pagamento del restante ¼ liquidato, per il giudizio di primo grado a favore degli Avv.ti Tinè e distrattari ex art. 93 c.p.c., in € Pt_4
205,00 per spese ed € 1.904,00 per compensi (valori medi dello scaglione di riferimento), oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge e, per il presente grado di giudizio a favore dell'Avv. Tinè, distrattario ex art. 93 c.p.c., in
€ 2.500,00 per compensi (valori medi dello scaglione di riferimento), oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge.
Messina, 1 luglio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
(dott.ssa Maria Luisa Tortorella) (dott.ssa Vincenza Randazzo)
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