REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Perugia
SEZIONE CIVILE
R.G. 571/2024
La Corte D'Appello di Perugia, sezione civile, in persona dei magistrati: dott. Claudio GL Presidente dott. Francesca Altrui Consigliere dott. AN De Martino Cons. relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) assistiti e difesi dall'Avv. FESTUCCI NORMA e dall'Avv. C.F._2
BUZZAO CATERINA, elettivamente domiciliati presso lo studio dei difensori appellanti e
(C.F. Controparte_1
, assistito e difeso dall'Avv. SPATOLA SERGIO elettivamente P.IVA_1
domiciliato in VIA TERENZIO 21 00193 ROMA presso lo studio del difensore appellato
CONCLUSIONI: per gli appellanti: come da atto di appello, scritti difensivi e note di trattazione del 13.05.2025
Per l'appellato: come da comparsa di costituzione e risposta RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La società appellata con atto di citazione notificato il 2.10.2020 chiedeva al Tribunale di
Terni di condannare i Sig.ri e all'esatto adempimento Parte_1 Parte_2
del contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 25.07.2016 e cioè al pagamento della residua somma di acquisto di € 218.000,00 oltre IVA che gli acquirenti avrebbero dovuto versare mediante accollo del mutuo concesso dalla allora Parte_3
e di seguito . Pt_4 Controparte_2
I convenuti rimanevano contumaci e in sede di prima udienza di trattazione la società attrice modificava la propria domanda chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento, la restituzione dell'immobile e il risarcimento del danno pari ad €
83.100,00. Il giudice ordinava la notifica della domanda nuova ai contumaci ex art. 292
c.p.c.
I convenuti si costituivano in data 28.6.2021 a seguito di tale seconda notifica e resistevano alla pretesa deducendo che era la ad essere inadempiente, non Pt_5
avendo provveduto al frazionamento del mutuo, mentre essi si erano recati più volte presso l'istituto di credito manifestando disponibilità all'accollo, che non era stato mai accettato. In via riconvenzionale chiedevano a loro volta la risoluzione del contratto per inadempimento, la restituzione del prezzo, il risarcimento del danno pari al prezzo già versato di euro 83.100,00 nonché la somma di euro 40.000,00 a titolo di risarcimento del danno derivante dalla realizzazione non a regola d'arte del tetto e della canna fumaria e delle fogne.
Il giudice di primo grado, dichiarata inammissibile la riconvenzionale per i presunti danni da imperita realizzazione dell'opera perché tardiva – ammissibile invece quella di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno, poiché conseguenza della domanda (modificata) di risoluzione proposta ex adverso – dichiarava risolto il contratto di compravendita per inadempimento degli acquirenti e per l'effetto disponeva che i pag. 2/10 sigg. e restituissero l'immobile alla , Pt_1 Pt_2 Parte_6
ponendo a carico della Società la restituzione ai convenuti della somma di euro
83.100,00 quale acconto versato e quietanzato nell'atto di compravendita, con condanna dei convenuti in solido al pagamento della somma di euro 80.000,00 oltre interessi dalle singole scadenze a titolo di occupazione senza titolo.
Avverso tale sentenza del Tribunale di Terni (n. 666/2024) i coniugi Parte_7
hanno proposto appello chiedendo che, accertato il grave inadempimento di
[...]
, detta società venga condannata a versare agli appellanti la complessiva Parte_6
somma di € 166.200,00 pari all'acconto versato di euro 83.100 e pari somma a titolo risarcitorio.
Con il primo motivo di appello hanno contestato l'illogicità della motivazione per aver erroneamente ricostruito le risultanze istruttorie, ritenendo che l'accollo avesse valenza meramente interna e trascurando il fatto che nel rogito la venditrice aveva dichiarato che il frazionamento era stato effettuato, cosa non vera: questa era stata la ragione per cui la banca non aveva aderito all'accollo.
Il giudice avrebbe inoltre ricostruito erroneamente i fatti di causa, non avvedendosi che l'atto di riduzione e frazionamento del 12.5.2016 riguardava altro immobile e che sulla base del contratto di mutuo originario la società appellata non poteva vendere gli immobili in assenza di frazionamento del mutuo e dell'ipoteca. L'inadempimento non era quindi imputabile agli acquirenti, che avevano confidato nella veridicità di quanto dichiarato nell'atto di compravendita ed erano stati impossibilitati a dare corso al pagamento del prezzo residuo, senza peraltro neppure conoscere l'ammontare della rata di mutuo, proprio perché il frazionamento non era stato eseguito.
Con il secondo motivo ha contestato il capo di sentenza che ha quantificato il danno, dal momento che la somma liquidata dal giudice nasce da un calcolo indeterminabile che pag. 3/10 non tiene conto delle difformità urbanistiche e catastali dell'immobile e della presenza di una parte dell'area censita come giardino in realtà di proprietà del Comune di Pt_3
si è costituita eccependo preliminarmente l'inammissibilità Parte_6
dell'appello per contrarietà all'art 342 c.p.c. nonché violazione dell'art. 348 bis c.p.c., nonché la violazione del divieto di nova in appello, per aver gli appellanti per la prima volta asserito in secondo grado che l'immobile compravenduto avrebbe delle irregolarità urbanistiche ed edilizie tali da inficiarne sia il valore che la possibilità di alienarlo.
Nel merito ha chiesto il rigetto dell'appello e la conferma dell'impugnata sentenza, deducendo che i convenuti non hanno dimostrato di essersi diligentemente attivati per
Par l'adempimento né di aver corrisposto il prezzo della compravendita, mentre la si è sempre attivata per finalizzare la procedura di accollo.
La causa viene in decisione ex art. 350 bis c.p.c. all'esito dello scambio di note conclusionali e note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di discussione orale.
Par Preliminarmente si evidenzia che nella comparsa di costituzione in appello la ha contestato anche l'inammissibilità e tardività della domanda riconvenzionale avversaria.
Con riguardo alla questione dei vizi al tetto, canna fumaria e fogne, tale domanda non è stata riproposta in appello, con conseguente formazione del giudicato e superfluità di pronuncia sull'eccezione. Con riguardo alla riconvenzionale di risoluzione e risarcimento del danno da inadempimento contrattuale per non aver consentito la formalizzazione dell'accollo, si ritiene condivisibile la pronuncia di prime cure dal momento che l'interesse a domandare la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno per gli odierni appellanti può dirsi sorto a seguito della proposizione, da parte
Par della , della domanda di risoluzione per inadempimento, condanna al rilascio dell'immobile e risarcimento del danno. A fronte della originaria domanda di pag. 4/10 adempimento, infatti, gli stessi avrebbero potuto limitarsi a sollevare eccezione di inadempimento, ma non erano tenuti a chiedere la risoluzione;
interesse che è sorto dopo la notifica della domanda nuova modificata, modifica consentita sul piano sostanziale dall'art. 1453 comma 2 c.c. e sul piano processuale regolata dall'art. 292
c.p.c. I convenuti contumaci, ricevuta notifica dell'atto contenente la domanda nuova, hanno potuto costituirsi con le facoltà di cui all'art, 167 c.p.c. in relazione a tale domanda nuova, risultando quindi tempestiva la loro riconvenzionale, con l'oggetto sopra specificato.
Sempre in via preliminare l'eccezione di inammissibilità dell'appello è da ritenersi infondata poiché l'atto è articolato in censure sufficientemente specifiche, con indicazione delle singole parti della sentenza appellata e delle modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di prime cure e l'indicazione degli errori compiuti dal primo giudice che hanno riverberato i loro effetti sulla decisione impugnata.
Nel merito, l'appello è infondato e va rigettato.
Par Va precisato che la agisce in forza del titolo contrattuale rappresentato dal contratto di compravendita del 25.7.2016 ed in particolare dal suo articolo 5 che, nel disciplinare le modalità di pagamento del prezzo complessivo di euro 290.000, stabiliva l'accollo degli acquirenti di una quota pari ad euro 218.500 del mutuo fondiario garantito da ipoteca iscritta presso Ag. Territorio di n. R.P. 1712 del 29.9.2011, frazionata da Pt_3
ultimo con atto del medesimo notaio rogante del 12.5.2016. Era previsto che la parte acquirente si impegnasse al pagamento delle rate alle scadenze convenute e a notificare l'avvenuto accollo all'istituto mutuante.
La parte acquirente non ha fornito prova né di aver pagato le rate né di aver notificato l'accollo all'istituto mutuante. Da questo punto di vista, è pacifico che non abbia provato il proprio esatto adempimento. Gli appellanti sostengono, sostanzialmente, di pag. 5/10 essere stati impossibilitati ad adempiere a causa del comportamento omissivo della Pt_5
[...
che non ha dato prova che il frazionamento del rogito fosse stato eseguito, contrariamente a quanto dichiarato dinanzi al notaio, ed hanno dedotto che la banca non abbia prestato assenso all'accollo proprio perché il frazionamento non è stato attuato prima del rogito. Il mancato frazionamento sarebbe fatto non contestato di cui il tribunale non avrebbe tenuto conto.
Le tesi degli appellanti sono giuridicamente infondate, anzi la sentenza impugnata ha fatto buon governo delle risultanze istruttorie, ha correttamente ricostruito gli obblighi contrattuali a carico delle parti ed escluso – richiamando anche giurisprudenza di
Cassazione – che il venditore avesse assunto contrattualmente l'obbligo di adoperarsi per il frazionamento del mutuo.
Procedendo con ordine, come si è visto, l'unica obbligazione prevista dall'art. 5 del contratto di compravendita era quella della parte acquirente di accollarsi una quota di mutuo pari ad euro 218.500,00; in merito a tale aspetto, come correttamente riportato nella sentenza impugnata, non vi è alcuna prova documentale né richiesta di prova orale inerenti le interlocuzioni avute dai sigg. con la banca mutuante. Solo Parte_7
Par indirettamente, cioè tramite le missive di sollecito di (doc. 2 e 3) indirizzate ad si può desumere che la banca fosse edotta della richiesta di accollo. Controparte_2
Peraltro vi è in atti anche (doc. 3 convenuti in primo grado) domanda di frazionamento
Par del mutuo inoltrata alla banca da parte di in data 10.6.2016, dunque antecedentemente la stipula dell'atto impugnato. Anche tale dato documentale dimostra
Par che aveva compiuto le formalità a suo carico, essendo il frazionamento (da eseguirsi mediante atto pubblico per il quale già era stato incaricato il dott. atto rimesso Per_1
alla banca, come desumibile anche dall'Art. 17 Condizioni Generali del contratto di mutuo fondiario (all. 4 convenuti in primo grado): “La Banca, se richiesto dalla parte pag. 6/10 mutuataria o dai terzi acquirenti del bene ipotecato, procede alla suddivisione del mutuo in quote con correlativo frazionamento dell'ipoteca...”
Non rileva che la predetta domanda di frazionamento prevedesse l'impegno del venditore a non procedere ad atti di vendita prima dell'atto di frazionamento, perché, a
Par tutto concedere, sarebbe un inadempimento della nei rapporti con la banca mutuante, non con gli acquirenti. Costoro si erano accollati solo una quota del mutuo e quindi erano tutelati rispetto al mancato frazionamento dell'ipoteca, perché avrebbero
Par risposto del debito di solo per quella quota.
Il fatto che non vi sia stata adesione della banca all'accollo liberatorio non implica invalidità della pattuizione. L'accollo ex art 1273 c.c. è, secondo l'interpretazione della giurisprudenza maggioritaria, regolato dallo schema generale della stipulazione a favore di terzo ex art. 1411 c.c. e consente al debitore-stipulante e all'assuntore-promittente di attribuire un diritto al creditore senza la sua partecipazione alla stipulazione (si veda, fra le altre, Cass. civ., Sez. II, Ord., 11/07/2025, n. 19120).
L'adesione del creditore non è, in tal senso, elemento costitutivo della fattispecie, ma vale a rendere irrevocabile la stipulazione a suo favore e da ciò consegue, in applicazione dell'art. 1411, comma 3 c.c., che l'obbligazione assunta dall'accollante, salvo patto contrario, rimane a beneficio dell'accollato qualora il creditore rifiuti espressamente di profittare della stipulazione dell'accollo.
In tale ultimo caso si realizza un'ipotesi definita di accollo “interno”, nel quale non si verifica una modificazione soggettiva dell'obbligazione oggetto del contratto di accollo, ma solo un trasferimento del suo peso economico dal debitore originario all'accollante.
Mancata l'adesione da parte della banca, l'accollo è rimasto valido a livello interno: in sostanza, gli acquirenti erano comunque tenuti a pagare il prezzo e, se non potevano
Par farlo pagando direttamente l'istituto di credito, avrebbero dovuto rimborsare alla le rate di mutuo da questo medio tempore versate, seppure limitatamente alla loro quota pag. 7/10 parte. Pare opportuno evidenziare che l'eventuale incertezza circa l'ammontare di tale rata, a causa del mancato frazionamento, non era un impedimento a carattere assoluto;

Par va evidenziato che neppure a seguito della messa in mora di gli acquirenti hanno formulato proposte di rimodulazione del debito oppure di bonaria definizione, rimanendo totalmente inerti, pur essendo nel possesso dell'immobile ed avendo versato meno di un terzo del prezzo pattuito.
Par Riassumendo, la sentenza ha correttamente escluso un inadempimento a carico di ed ha accolto la domanda di risoluzione ravvisando l'inadempimento colpevole e grave dei signori e rispetto all'obbligazione di versare il prezzo pattuito per la Pt_1 Pt_2
compravendita, inadempimento che è pacifico e non scalfito da eventuali fatti impeditivi o estintivi, non provati dagli appellanti gravati dal relativo onere.
Infondato è anche il secondo motivo di appello. Il tribunale, ritenuta ammissibile la domanda di risarcimento del danno in aggiunta a quella di risoluzione, oltre alla pronuncia restitutoria ha condannato i signori e in solido al pagamento Pt_1 Pt_2
di euro 80.000 a titolo di occupazione senza titolo dell'immobile. Tale somma, come si legge in motivazione, è stata determinata applicando il criterio del valore locativo del bene desumibile dai valori OMI consultabili sul sito web dell'Agenzia Entrate. Il
Giudice dichiara di aver conteggiato euro 833,33 mensilmente dalla data del rogito sino alla data di pubblicazione della sentenza.
La parte appellante contesta da un lato una carenza di allegazioni sul danno patito e dall'altro la carenza di indicazione dei criteri adottati dal magistrato per la liquidazione.
Per il primo aspetto è sufficiente evidenziare che la venditrice era una società di costruzioni e fin dal primo atto ha allegato di aver subito un danno da mancata percezione dei frutti dell'immobile. Trattandosi di immobile di recente costruzione, in buono stato, idoneo ad essere locato, tenuto conto altresì della natura commerciale della società venditrice, in base ad un ragionamento presuntivo deve ritenersi altamente pag. 8/10 Par probabile che il bene, se rimasto in capo alla , avrebbe avuto negli anni un utilizzo produttivo.
Correttamente poi il pregiudizio è stato parametrato al mancato incasso dei canoni di locazione ipoteticamente ricavabili da Considerato che il giudice di prime cure ha Pt_5
esposto di procedere ad una valutazione equitativa facendo riferimento ai valori ufficiali
OMI, sarebbe stato onere di parte appellante fornire delle censure più specifiche rispetto a tale criterio, onde rilevare l'incongruità del parametro adottato sulla base della zona in cui il bene si trova o del suo stato di manutenzione. Il fatto che ad esempio il giudice non abbia indicato i metri quadri di superficie né da dove abbia ricavato tali informazioni non inficia la validità del risultato, essendo comunque il bene descritto nella sua consistenza (porzione di villetta bifamiliare su due livelli, con seminterrato e corte esclusiva) nell'atto di compravendita.
Tardive, oltre che indimostrate, risultano poi le doglianze inerenti le presunte difformità urbanistiche, edilizie e catastali suscettibili di incidere sul valore locativo del bene.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo d'ufficio, in assenza di specifica.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: rigetta l'appello; condanna la parte appellante al rimborso, in favore della parte appellata, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in € 9.991,00, oltre 15 % per spese forfettarie,
i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

pag. 9/10 Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13..
Così deciso nella camera di consiglio in data 13/10/2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
AN De Martino Claudio GL
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