REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 6168/2022 vertente
TRA
, (C.F.: ), con l'avv. EMILIO BIANCUCCI Parte_1 C.F._1
Appellante
E
, (C.F.: ), con l'avv. RICCARDO Controparte_1 C.F._2
ER IO
Appellata
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 15 ottobre 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha impugnato la Parte_1 sentenza n. 543/2023 con cui il Tribunale ordinario di Cassino ha dichiarato risolto il contratto di locazione del 12/02/2004 e registrato in Fontana del Liri (FR) il 17/02/2004 al n. 213 serie 3 dell'immobile sito in Fontana del Liri alla via Casella n. 1/A. Ha condannato il Parte_1 al pagamento della somma di Euro 20.800,00 (ventimilaottocento/00), oltre interessi
[...] legali e rivalutazione dalle singole rate di canone scaduto al soddisfo oltre spese di cancellazione della registrazione del contratto di locazione. Ha condannato il Parte_1 al risarcimento del danneggiamento dell'immobile locato quantificato nella somma
[...] già indicata dal CTU per il rispristino del sistema elettrico e della pavimentazione, ovvero nella somma complessiva di Euro 7.300.00, oltre interessi dalla domanda al soddisfo. Ha rigettato la domanda riconvenzionale del resistente Ha posto definitivamente a carico Parte_1 del resistente le spese di CTU come da decreti di liquidazione. Ha Parte_1 condannato al pagamento in favore della ricorrente Parte_1 Controparte_1 delle spese di lite.
1 2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: “Preliminarmente va evidenziato che la presente sentenza viene redatta secondo quanto prescritto dagli artt. 132 e 118 disp. att. C.p.c. cosi come novellati dalla legge del 18/06/2009, nr. 69 le cui disposizioni prevedono espressamente l'applicabilità ai giudizi pendenti in primo grado alla entrata in vigore della menzionata legge e pertanto, ai fini della decisione, è sufficiente ricordare che: Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, la parte attrice conveniva il per la convalida dell'intimato sfratto per Controparte_1 Parte_1 morosità e perché si emettesse decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo per l'importo di euro 20.800,00 per canoni scaduti e a scadere. All'udienza di convalida del 23/01/2013 si costituiva il conduttore e si opponeva all'invocato provvedimento di convalida di sfratto, eccependo la carenza di legittimazione attiva dell'intimante in quanto l'immobile locato era stato acquisito al patrimonio comunale, eccepiva la genericità dell'intimazione per sfratto in quanto non venivano specificati i canoni insoluti e l'inadempimento del locatore per l'inadeguatezza dell'immobile per l'esercizio di impresa, atteso che, l'immobile era umido;
l'immobile veniva rilasciato spontaneamente in data 07/03/2013. Mutato il rito con memoria ex artt. 667 e 426 c.p.c., parte ricorrente si opponeva alla domanda riconvenzionale e chiedeva dichiararsi l'inadempimento del conduttore e la risoluzione del contratto, ed a seguito di verifica dell'immobile locato riscontrava gravi danni allo stesso sia all'impianto elettrico che alla pavimentazione. Mentre il resistente depositata memoria di costituzione insisteva nell'accoglimento della domanda riconvenzionale di danno. Istruita la causa con l'escussione dei testi di parte ricorrente e resistente e con la CTU tecnica la causa dopo vari tentativi di conciliazione è stata trattenuta in decisione.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “Nel merito ritiene questo giudice che le domande di risoluzione e di condanna proposte con il ricorso e nella memoria di costituzione della ricorrente siano fondate e possano dunque trovare Controparte_1 accoglimento. In ordine alla ingiunzione di pagamento va evidenziato che il resistente non ha eccepito il pagamento anzi ha ammesso il mancato pagamento dei canoni eccependo che i locali non erano adeguati all'attività svolta;
ne discende che avendo sostanzialmente ammesso l'inadempimento il resistente va condannato al pagamento della somma di €. 20.800,00. Parte_1 In ordine invece all'azione di danno introdotta con la memoria, di costituzione della ricorrente. Dagli accertamenti delegati al CTU (condotta con metodo ed argomentazioni che si condividono e si fanno proprie ed alle cui conclusioni ci riporta) è emerso che l'impianto elettrico era stato completamente rimosso, il CTU riferisce che l'impianto fu adeguato alle esigenze di impresa del che ha prodotto anche la relativa spesa. Parte_1 In ordine invece alla pavimentazione il CTU letteralmente riferisce che: "Durante il secondo sopralluogo effettuato il 28.10.2016 all'interno del locale, precisamente, nel vano principale più grande dove avveniva la lavorazione, si notava che un tratto della pavimentazione era rotta ed in parte divelta (vedasi foto pg. 2). Nello stesso vano, sono state rinvenute n. 10 piastre metalliche delle dimensioni di circa cm 10 x cm 10 ancorate alla pavimentazione con fischer, necessarie ad evitare lo spostamento dei macchinari(cucitrici). Nel bagno i gradini sono rotti e, nella sala adibita ad ufficio, alcune mattonelle presentano lesioni capillari, sia pure di modesta entità." E quantifica la spesa per il ripristino: "L'intervento necessita di una spesa complessiva di € 4.800,00, oltre IVA" mentre per l'impianto elettrico quantifica il costo del ripristino: "si stima in circa E 2.500.00, oltre IVA. la spesa complessiva, necessaria al rifacimento integrale dell'impianto elettrico".
2 Sul punto si evidenzia che nel contratto sottoscritto e prodotto da entrambe le parti il locale concesso in locazione si ritiene in buono stato od idoneo all'uso e pertanto dalla lettura di tale contratto (che assume al rango di prova scritta e che pertanto non può essere superata dalla prova orale) emerge che al momento della stipula del contratto il locale era fornito sia di pavimentazione che di impianto elettrico e che i danni riscontrati dal CTU non possono che essere attribuiti al conduttore che l'ha detenuto fino alla data di consegna delle chiavi. In ordine invece alla eccezione di inadempimento per inadeguatezza dell'immobile all'impresa a causa delle infiltrazioni di acqua ed umidità, va evidenziato che sul punto il resistente non ha prodotto adeguata prova che l'attività di impresa fu interrotta o resa impossibile dalla presenza di umidità, atteso che, agli atti non vi è nessuna diffida in tal senso. Anzi a contrariis il conduttore nonostante le infiltrazioni ha continuato a detenere l'immobile tanto che si è dovuti ricorrere alla presente procedura senza pagarne il canone. Ciò posto la domanda riconvenzionale va respinta. Dichiara risolto il contratto di locazione del 12/02/2004 e registrato in Fontana del Liri (FR) il 17/02/2004 al n. 213 serie 3 dell'immobile sito in Fontana del Liri alla via Casella n. 1/A. Condanna il al pagamento della somma ad € 20.800,00 Parte_1 (ventimilaottocento/00), oltre interessi legali e rivalutazione dalle singole rate di canone scaduto al soddisfo oltre spese di cancellazione della registrazione del contratto di locazione. Condanna il al risarcimento del danno per il danneggiamento Parte_1 dell'immobile locato quantificato nella somma già indicata dal CTU per il rispristino del sistema elettrico e della pavimentazione, ovvero nella somma complessiva di € 7.300.00. La somma è produttrice di interessi dalla domanda al soddisfo. Rigetta la domanda riconvenzionale di perché non adeguatamente provata. Parte_1 Pone definitivamente a carico del resistente le spese di CTU come da Parte_1 decreti di liquidazione. Segue la condanna alle spese come liquidate in dispositivo.”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati, mentre Parte_1
ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame con condanna Controparte_1 dell'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari.
4.1.- Il primo e unico motivo di appello è rubricato: “Violazione di legge e/o omessa/errata valutazione dei fatti e/o delle risultanze probatorie circa la inidoneità dell'immmobile locato all'attività commerciale del conduttore”. L'appellante contesta il mancato accoglimento da parte del Tribunale dell'eccezione di inadempimento, sollevata per l'asserita inadeguatezza dell'immobile locato in ragione della presenza di infiltrazione di acqua e umidità. La parte contesta le argomentazioni addotte dal giudice di primo grado che attengono alla mancata diffida del conduttore e alla mora del pagamento del canone, pur continuando a detenere l'immobile. In particolare, il giudice avrebbe erroneamente valutato le risultanze della CTU che, nella relazione del 10.01.2016, avrebbe rilevato la scarsa salubrità e l'umidità degli ambienti locati, con una quantificazione del danno pari ad euro 400 mensili. Al contempo, si contesta l'omessa valutazione delle dichiarazioni testimoniali di clienti e lavoratori che avrebbero constatato che il locale presentava delle infiltrazioni d'acqua e umidità.
La doglianza è priva di pregio e non può trovare accoglimento. Sul punto, si ricorda che, in tema di eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ., la Suprema Corte ha ribadito la centralità del rispetto del principio di proporzionalità, secondo cui la sospensione del pagamento del canone non è legittima se il conduttore ha comunque continuato a godere dell'immobile, anche in presenza di vizi. Tale condotta violerebbe il 3 principio di proporzionalità, in quanto l'inadempimento del conduttore, dato dalla sospensione del pagamento, risulterebbe sproporzionato rispetto all'inadempimento del locatore. (Si veda, tra le altre Cass. Ord. n. 17020/2022). Alla luce di ciò, il conduttore, già nel giudizio di primo grado, non ha contestato il mancato versamento dei canoni di locazione, ma la presenza di vizi che ne avrebbero impedito il normale svolgimento dell'attività per cui il bene è stato locato. Tuttavia, non ha fornito prova di aver manifestato tale circostanza al locatore che sarebbe stato, invece, sollecitato solo verbalmente. Anche in questo giudizio, nessuna prova è stata fornita in merito a contestazioni precedenti all'introduzione del giudizio di sfratto per morosità da parte della CP_1
Peraltro, la doglianza relativa all'omessa valutazione delle risultanze probatorie contraddice la stessa difesa dell'appellante dal momento che le dichiarazioni testimoniali riportate nell'odierno atto di appello proverebbero che il conduttore ha continuato a detenere il bene e a svolgere la propria attività, pur subendo un asserito pregiudizio dato da umidità e infiltrazioni d'acqua.
5.- Alla luce di tali considerazioni, questa Corte condivide i rilievi del Tribunale posti a fondamento del rigetto dell'eccezione di inadempimento e, in definitiva, dell'accoglimento delle domande dell'originaria ricorrente.
In conclusione, l'appello di non è fondato e deve essere rigettato. Parte_1
6.- Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso Parte_1 la sentenza n. 543/2022 del Tribunale Ordinario di Cassino, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di Parte_1
che si liquidano in complessivi euro 1.800,00 per compensi Controparte_1 professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il 15 ottobre 2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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