N. R.G. 101/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di rinvio iscritta al n. r.g. 101/2022 promossa da:
(C.F. ), (C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. CIACCI ANTONIO GIOVANNI (C.F. ) C.F._3

ATTORI IN RIASSUNZIONE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. QUINTAVALLE ILARIA CP_1 C.F._4
(C.F. ) C.F._5
CONVENUTA IN RIASSUNZIONE
a seguito dell'ordinanza n. 32057/2021 pubblicata il 5.11.2021, con la quale la Corte di Cassazione ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 2845/2019 pubblicata il
28.11.2019
CONCLUSIONI
In data 15-28.1.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte attrice in riassunzione: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, in totale riforma della sentenza n° 582/14 del 18/07/14, del Tribunale di Siena, GOT Dott.ssa Alessandra Verzillo, non notificata, - accertare che il manufatto in truciolato realizzato, a servizio esclusivo dell'appartamento della convenuta, sugli ultimi due pianerottoli di proprietà comune delle scale
pagina 1 di 15 condominiali del , Via Malavolti nn. 4-6, è stato illegittimamente costruito ed Controparte_2 impedisce l'uso della cosa comune agli altri condomini oltre ad impedire o rendere oltremodo difficile l'accesso al tetto del fabbricato;
- condannare la Sig.ra ad eliminare il ripostiglio in CP_1 truciolato illegittimamente posto sull'area comune, con piena reductio in pristino della zona condominiale - condannare la Sig.ra al risarcimento del danno subìto dal CP_1 condominio , nella misura che sarà ritenuta di giustizia e ragione, a Parte_3 causa dell'illegittimo impedimento all'uso dell'area comune, causato dal più volte citato manufatto;
- condannare la Sig.ra alla restituzione degli € 15.392,10 pagati per CP_1 compulsum dal in esecuzione delle impugnate sentenze dei gradi di merito, oltre CP_2 rivalutazione ed interessi ed oltre alla rifusione delle spese (riferite anche alla CTU espletata davanti al Tribunale di Sinea e alle imposte di registro per le sentenze di merito), per i precedenti gradi di merito e di legittimità, a favore degli odierni attori;
- dichiarare inammissibile l'avversa riconvenzionale formulata in prime cure dalla convenuta, comunque respingendola perché infondata in fatto ed in diritto e sfornita di prova. Con vittoria di spese, come detto, diritti e compensi di entrambi i gradi di merito, oltre che, in ossequio alla citata ordinanza della Suprema Corte, delle competenze per il giudizio di legittimità svoltosi innanzi alla Cassazione”.
Per parte convenuta in riassunzione: “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze, confermando la sentenza n. 582/2014 del 18.07.2014 del Tribunale di Siena, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione avversaria così giudicare: “- Accertare l'avvenuta usucapione ex art. 1158 cc della porzione di pianerottolo presente all'ultimo piano del Condominio di Via Malavolti n. 4/6 in favore della signora , e conseguentemente rigettare la domanda avversaria perchè CP_1 infondata in fatto e diritto. In subordine, nella denegata ipotesi che la domanda di parte attrice volta all'eliminazione del ripostiglio in truciolato di cui è causa, respingere la richiesta risarcitoria perchè infondata in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa. Con vittoria di spese e competenze professionali difensive di giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, e convenivano Parte_1 Parte_2 in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, riassumendo ex art. 392 c.p.c. il CP_1 giudizio a seguito dell'ordinanza di rinvio della Corte di Cassazione n. 32057/2021, depositata il
5.11.2021, che, pronunciando sull'impugnazione avverso la sentenza n. 2845/2019 di questa
Corte d'Appello, l'aveva cassata con rinvio in relazione all'unico motivo del ricorso proposto da e . Parte_1 Parte_2
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1. – Il , conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Parte_4
Siena, , chiedendo di accertare che il manufatto in truciolato realizzato, a servizio CP_1 esclusivo dell'appartamento della convenuta, sulle scale e sul pianerottolo condominiale era stato illegittimamente costruito ed impediva l'uso della cosa comune agli altri condomini, oltre ad impedire e rendere oltremodo difficile l'accesso al tetto del fabbricato.
pagina 2 di 15 1.2. – , nel costituirsi in giudizio, contestava integralmente la domanda avversaria CP_1 di cui chiedeva il rigetto.
Nello specifico, la convenuta rilevava: di essere proprietaria dell'appartamento posto all'ultimo piano del Condominio, in forza del contratto di compravendita, per atto pubblico a rogito Notaio del 16.12.1990 (rep. n. Persona_1
2181; racc. n. 909), con cui la stessa si era resa acquirente del bene da , originaria Persona_2 proprietaria dell'intero edificio;
che, unitamente all'appartamento in questione, era stato ceduto alla un ripostiglio CP_1 posizionato sull'adiacente pianerottolo;
che, pertanto, tale manufatto non era stato costruito dalla essendo già presente al CP_1 momento dell'acquisto dell'immobile; che, infatti, tale pertinenza era stata realizzata, nel 1967, da , all'epoca conduttore Persona_3 dell'appartamento, su espressa autorizzazione dei proprietari dell'intero edificio e R_ _3
, genitori di (dante causa della convenuta);
[...] Persona_2 che, da allora, tale manufatto era sempre stato considerato di titolarità esclusiva del proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano, in quanto ne costituiva pertinenza, senza che gli altri condomini avessero eccepito o contestato alcunché; che tale circostanza trovava conferma sia in una dichiarazione stragiudiziale rilasciata da
[...]
sia nel contratto preliminare, stipulato in data 12.6.1987 con il e poi non Per_2 Per_3 eseguito, in cui, all'art. 1, venivano ricompresi nella proprietà esclusiva dell'appartamento, oggi di proprietà della i vani “cantina e ripostiglio”; CP_1 che, pertanto, dato che il manufatto era stato costruito, su autorizzazione di e R_ _3
, nel 1967, da ed avendo la convenuta, come i precedenti proprietari,
[...] Persona_3 assunto un comportamento atto ad usucapire la proprietà del bene, lo stesso doveva essere considerato di titolarità di essa CP_1
1.3. – La causa veniva istruita con prove orali e documentali, oltre che con l'espletamento di c.t.u. sullo stato dei luoghi.
1.4. – All'esito dell'istruttoria, il Tribunale di Siena, con sentenza n. 582/2014, depositata il
18.7.2014, rigettava le domande del , condannandolo al pagamento delle spese di lite. CP_2
Le ragioni della decisione si fondavano sull'assunto che il manufatto oggetto di contestazione non era stato realizzato in prima persona dalla convenuta perché costei lo aveva comprato unitamente all'appartamento di cui costituiva già pertinenza all'epoca dell'acquisto, avvenuto con rogito stipulato il 16.12.1990 e versato in atti.
pagina 3 di 15 Rilevava il giudice di prime cure che, all'esito dell'espletata istruttoria, era stato accertato che il manufatto era stato costruito sin dal 1967 da , già conduttore dell'appartamento, Persona_3 con il consenso dei precedenti proprietari.
Il Tribunale affermava poi che erronea era l'affermazione del CTU secondo cui parte della soffitta era di proprietà condominiale e non di proprietà esclusiva della convenuta, perché, invero, tanto risultava espressamente dall'atto di compravendita.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello il , per i seguenti motivi: CP_2
1) Erroneità della sentenza quanto alla ricostruzione e valutazione dei fatti e degli esiti istruttori.
Secondo la prospettazione dell'appellante, indipendentemente dal diritto di proprietà esclusiva della sulla soffitta, costei aveva effettuato, attraverso il manufatto in truciolato munito di CP_1 porta chiusa a chiave, un uso del bene comune pregiudizievole dei diritti degli altri condomini, ostruendo il passaggio alla soffitta ove erano ubicati gli impianti condominiali. Inoltre, il CTU aveva accertato che l'accesso alla copertura condominiale poteva essere effettuato unicamente dalla botola che dava ingresso al sottotetto ed all'abbaino, attualmente inaccessibili a causa della predetta struttura. Quindi, anche a volere sostenere la proprietà esclusiva della soffitta da parte della convenuta, illegittimo era, ai sensi dell'art. 1102 comma 2 c.c., il mantenimento del ripostiglio.
2) Erroneità della sentenza per extra petizione nella parte in cui aveva dichiarato che la struttura contestata era stata acquistata dalla Infatti, l'atto di compravendita non comprendeva CP_1 espressamente tra i beni compravenduti i due pianerottoli ed i tre gradini condominiali sui quali appoggiava la struttura truciolare di legno oggetto del contendere. Poiché ai sensi dell'art. 1117
n.1 c.c. tali elementi costituiscono parti comuni dell'edificio, era del tutto irragionevole pensare che essi fossero posti a servizio od ornamento di una proprietà esclusiva per costituirne pertinenza ex art. 817 c.c.
3) Erroneità della sentenza nella parte in cui non aveva dichiarato la inammissibilità-infondatezza dell'avversa eccezione riconvenzionale di usucapione. In realtà, trattavasi non di eccezione, bensì di domanda riconvenzionale, di talché la stessa era inammissibile, essendosi la costituita CP_1 tardivamente in giudizio, così incorrendo nella decadenza di cui all'art. 167, comma 2, c.p.c.
In ogni caso, la relativa domanda era anche nulla per assoluta indeterminatezza dell'oggetto.
Infine, quanto al comportamento necessario per poter ipotizzare un possesso ad usucapionem, la medesima aveva affermato, nel corso dell'interrogatorio formale, che qualche volta le era CP_1 stato chiesto di rimuovere il manufatto. Tale circostanza risultava, oltre che dall'escussione dei pagina 4 di 15 testi, anche dai documenti prodotti con la citazione, che contenevano reiterati inviti alla demolizione dello stesso manufatto.
In virtù di tali atti, aventi efficacia interruttiva, non risultava decorso il ventennio necessario ad usucapire.
2.2. – Si costituiva in giudizio , contestando integralmente l'appello di cui chiedeva CP_1 il rigetto.
2.3. – La Corte d'Appello, con sentenza n. 2845/2019, pubblicata il 28.11.2019, rigettava il gravame, condannando il al pagamento delle spese del grado. CP_2
In particolare, il giudice di secondo grado rilevava che il manufatto in questione era stato incorporato nell'appartamento posto all'ultimo piano sin dal momento della sua costruzione.
Ciò voleva dire che l'alienazione delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio, da parte degli originari proprietari del medesimo, già non comprendeva la porzione sulla quale esisteva il manufatto.
Difatti, la porzione aveva assunto una destinazione diversa da quella tipica, che la sottraeva alla presunzione di cui all'art. 1117 c.c. e giustificava la conclusione che essa era stata acquistata dalla allorché quest'ultima si era resa acquirente dell'adiacente appartamento compreso nello CP_1 stabile condominiale.
3 – Il giudizio di legittimità.
3.1. – Avverso tale decisione proponevano ricorso per cassazione e , Parte_2 Parte_1 quali condomini del Condominio di via Malavolti n.

4-6 in , affidandosi ad un unico motivo, CP_2 con il quale denunciavano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 817 c.c.
In proposito, i ricorrenti sostenevano che, in difetto di contraria indicazione del titolo, le scale ed il pianerottolo, sui quali la condomina avevano realizzato il manufatto, dovevano annoverarsi tra le parti comuni dell'edificio.
Invero, le scale ed il pianerottolo non era stati trasferiti alla sottratti agli altri condomini, CP_1 perché l'esistenza di una struttura precaria posta in opera, a propria cura e spese, dall'inquilino dei precedenti unici comproprietari che lo autorizzarono in tal senso, non poteva ritenersi quale
“titolo” idoneo a mutare la destinazione della cosa comune.
3.2. – Rimaneva intimata . CP_1
3.3. – La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 32057/2021, depositata in data 5.11.2021, in accoglimento del ricorso, cassava la sentenza impugnata e rinviava alla Corte d'Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese.
In particolare, il massimo organo della nomofilachia osservava che “il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per pagina 5 di 15 l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Cass.
17993/2010). Nello stesso tempo è stato chiarito che l'utilità particolare che un condomino possa trarre da un bene compreso nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. non incide sulla destinazione tipica del bene stesso e sullo specifico nesso di accessorietà all'edificio condominiale (Cass. n.
23316/2020). In contrasto con questi principi, la Corte d'appello, pure in mancanza di previsione contraria dei titolo, ha ugualmente riconosciuto la proprietà esclusiva del pianerottolo, tuttavia non in base a una verifica delle caratteristiche strutturali e funzionali del pianerottolo stesso, ma in base al rilievo della esistenza su di esso di un manufatto collegato all'unità di proprietà esclusiva, laddove l'utilità particolare che derivava da un tale fatto non incideva, di per sé, sulla destinazione tipica e normale del bene in favore dell'edificio condominiale (Cass. n. 17556/2014)”.
4 – Il giudizio di rinvio.
4.1. – e riassumevano la causa dinanzi a questa Corte, formulando Parte_2 Parte_1 le conclusioni di cui in epigrafe.
4.2. – Si costituiva in giudizio , chiedendo l'accoglimento delle sopra trascritte CP_1 conclusioni.
4.3. – La causa veniva, quindi, trattenuta in decisione in data 15-28.1.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
5 – Sulle questioni preliminari.
5.1. – In via preliminare, va rilevata la tempestività della riassunzione, in quanto avvenuta con citazione notificata il 19.1.2022 e, quindi, entro il termine di tre mesi decorrente dalla pubblicazione della sentenza della Corte di Cassazione (5.11.2021).
Per completezza, si osserva che, nella specie, trova applicazione l'art. 392, comma 2, c.p.c. nella versione antecedente alle modifiche introdotte dell'art. 46, comma 21, della legge 18.6.2009, n.
69 (che ha ridotto da un anno a tre mesi il termine per la riassunzione), atteso che, ai sensi del successivo art. 58, la novella vale solo per i giudizi introdotti successivamente alla sua entrata in vigore (4.7.2009). pagina 6 di 15 Il presente giudizio, invece, è iniziato con atto di citazione notificato nel maggio 2005, sicché lo stesso risulta essere sottoposto alla disciplina codicistica previgente.
5.2. – Occorre, poi, rilevare che questo giudizio di rinvio si configura certamente come
“prosecutorio” dato che la sentenza cassata era entrata nel merito, diversamente dal c.d. rinvio
“restitutorio” o “improprio” che si verifica, invece, quando la sentenza impugnata si limiti ad una pronuncia meramente processuale (sulla distinzione tra i due tipi di rinvio cfr. Cass. civ. ord. n.
25877 del 16/11/2020 e sent. n. 23314 del 27/09/2018).
Trattandosi, quindi, di rinvio “prosecutorio”, ne consegue che “il giudizio di rinvio conseguente alla cassazione della decisione di appello per motivi di merito costituisce una nuova ed autonoma fase del processo di natura rescissoria, destinata a concludersi con una sentenza che, senza sostituirsi ad alcuna precedente pronuncia, statuisce per la prima volta sulle domande delle parti” (così, fra le molte, Cass. sez. 6 civ. ord. 20.4.2017 n. 10009; Cass. sez. 2 civ. ord. 31.5.2021 n. 15143).
La Corte d'Appello, dunque, in questa sede di rinvio deve pronunciare sulle domande delle parti, senza alcuna inammissibile riforma, modifica o conferma della sentenza di primo e di secondo grado.
5.3. – Giova, altresì, considerare che “i limiti dei poteri attribuiti al giudice di rinvio sono diversi a seconda che la sentenza di annullamento abbia accolto il ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ovvero per vizi di motivazione in ordine a punti decisivi della controversia, ovvero per l'una e per l'altra ragione: nella prima ipotesi, il giudice di rinvio è tenuto soltanto ad uniformarsi, ai sensi dell'art. 384, comma 1, c.p.c., al principio di diritto enunciato dalla sentenza di cassazione, senza possibilità di modificare l'accertamento e la valutazione dei fatti acquisiti al processo;
nella seconda ipotesi, il giudice non solo può valutare liberamente i fatti già accertati, ma può anche indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamento complessivo in relazione alla pronuncia da emettere in sostituzione di quella cassata, tenendo conto, peraltro, delle preclusioni
e decadenze già verificatesi;
nella terza ipotesi, la "potestas iudicandi" del giudice di rinvio, oltre ad estrinsecarsi nell'applicazione del principio di diritto, può comportare la valutazione "ex novo" dei fatti già acquisiti, nonché la valutazione di altri fatti, la cui acquisizione sia consentita in base alle direttive impartite dalla Corte di cassazione e sempre nel rispetto delle preclusioni e decadenze pregresse” (cfr. ex plurimis Cassazione civile, ordinanza del 15.6.2023, n. 17240).
Nella specie, essendo la sentenza del giudice d'appello stata cassata esclusivamente per violazione o falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.), si verte nella prima ipotesi, con la conseguenza che la Corte è tenuta ad attenersi al principio di diritto enunciato dalla sentenza di cassazione, senza possibilità di modificare l'accertamento e la valutazione dei fatti acquisiti al processo. pagina 7 di 15 Ciò posto, è possibile passare ad esaminare la domanda e le eccezioni proposte dalle parti.
6 – L'esame della domanda e delle eccezioni.
6.1. – In primo luogo, è necessario rilevare che l'espletata c.t.u. ha consentito di ricostruire con esattezza lo stato dei luoghi, il quale risulta descritto nei seguenti termini: “l'ultima rampa di scale ed in specifico gli ultimi due pianerottoli e i tre gradini di collegamento risultano chiusi da una struttura di truciolare in legno imbiancata munita di porta di accesso. Questa porzione di scala di dimensioni ridotte (circa m. 3,00x1,20) è comunque parte integrante del vano scala, quindi sicuramente condominiale, così come le altre parti dell'edificio quali androni, coperture, portici, logge, cortili e quant'altro. Attualmente, l'ultimo tratto (della scala) è usufruito solo ed esclusivamente dalla Signora infatti vi si trovano al suo interno oggetti e mobilio vario CP_1 appartenenti alla stessa ed essendo la porta chiusa a chiave almeno fino al momento del sopralluogo è inutilizzabile da parte degli altri condomini […] Ribadisco che la destinazione d'uso naturale del pianerottolo è quella condominiale e deve essere accessibile a tutti i condomini, poiché qui si trova l'unico accesso alla soffitta che risulta essere per una porzione anche di proprietà condominiale (qui vi trovano sede i serbatoi d'acqua condominiali) ed è normale quindi che quest'ultimi vi debbono accedere. Ma cosa più importante è l'obbligo dell'accesso alla copertura inteso come “il punto raggiungibile mediante un percorso, in grado di consentire il trasferimento in sicurezza di un operatore e di eventuali materiali ed utensili da lavoro sulla copertura”. Cosa a tutt'oggi non consentibile, in quanto all'interno del ripostiglio vi trovano alloggio svariati oggetti e mobili che impediscono un facile accesso alla botola di raggiungimento della soffitta. Inoltre la realizzazione dei pannelli di legno a chiusura dell'ultimo tratto di scala limitano notevolmente lo spazio a disposizione per potersi muovere liberamente con gli utensili da lavoro per eventuali lavori da svolgere in copertura o soffitta”.
6.1.1. – Come affermato dalla Suprema Corte, l'art. 1117 c.c. non sancisce alcuna presunzione legale di comunione, limitandosi esso, piuttosto, a precisare che i beni ivi elencati – o, più correttamente, quelli con le caratteristiche ivi riportate – sono comuni, a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base al titolo (cfr. Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza del 7.7.1993).
Al fine di partecipare del regime di condominialità dell'art. 1117 c.c. occorrono, dunque, una relazione di accessorietà tra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva tali per cui, ove un bene, per le proprie caratteristiche strutturali, serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si “presume” – indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e pagina 8 di 15 dall'entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene medesimo (cfr. Cassazione civile, sentenza del 16.1.2018, n. 884).
Nella specie, proprio in considerazione delle “caratteristiche strutturali e funzionali” delle scale e del pianerottolo occupati dalla struttura in truciolato – il cui accertamento è stato sollecitato dalla
Suprema Corte – deve concludersi per la loro natura condominiale, in quanto: i) il tratto di scala sul quale insiste il manufatto fa parte integrante del vano scala condominiale;
ii) il pianerottolo serve da collegamento con la parte condominiale della soffitta oltre a costituire via d'accesso al tetto.
6.1.2. – D'altra parte, solo se il bene, astrattamente riconducibile alle categorie di cui all'art. 1117
c.c., ha obiettive caratteristiche strutturali tali da essere, al contrario, destinato in modo esclusivo all'uso o al godimento di una porzione in proprietà esclusiva, ciò determina, ex se, il venir meno del presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.
Si tratta di circostanze oggettive tali, cioè, da escludere ragionevolmente la natura condominiale del bene stesso, riscontrabili allorché i connotati strutturali o la collocazione dello stesso ne rendano evidente, al momento della compravendita, la destinazione nell'interesse esclusivo del proprietario originario o dell'acquirente (cfr. Cassazione civile, sentenza del 24.4.2018, n. 10073;
22.6.2016, n. 12980; 19.4.2016, n. 7704; 29.1.2015, n. 1680).
Il che, però, non ricorre nel caso di impegna, dal momento che la natura condominiale degli scalini e del pianerottolo non può essere smentita dal fatto che sugli stessi poggi la struttura in truciolato, in quanto ciò non comporta il venir meno della loro funzione di necessario collegamento con il vano scale e, soprattutto, con il tetto dell'edificio (di cui costituiscono l'unica via d'accesso).
6.1.3. – In proposito, non rileva neppure che il manufatto sia stato adibito dalla ripostiglio CP_1 del suo appartamento, in quanto, come affermato da Cass. civ. n. 17556/2014 (richiamata nell'ordinanza che ha dato origine al presente giudizio di rinvio): “il cavedio (o chiostrina, vanella, pozzo luce), cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio condominiale, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari
(quali bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al regime giuridico del cortile, qualificato bene comune, salvo titolo contrario, dall'art. 1117, n. l, cod. civ., senza che la presunzione di condominialità possa essere vinta dal fatto che al cavedio si acceda solo dall'appartamento di un condomino o dal fatto che costui vi abbia posto manufatti collegati alla sua unità (nella specie, pilozza, scaldabagno, impianto d'illuminazione), in quanto l'utilità particolare che deriva da tali fatti non incide sulla destinazione tipica e normale del bene in favore dell'edificio condominiale”.
pagina 9 di 15 Nel caso in esame, difetta proprio un titolo contrario alla presunzione di ex art. CP_4
1117 c.c., essendo pacifica la mancanza di qualsiasi riferimento al pianerottolo ed all'ultimo tratto della rampa di scala (occupati dal manufatto per cui è causa) nell'atto costitutivo del CP_2
(cfr. Cass. civ., n. 20693/2018: “al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del e, CP_2 quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni”; in senso conforme anche Cass. civ. n. 13450/2016).
Pertanto, alcuna rilevanza può attribuirsi al contenuto dell'atto di acquisto della a tacere CP_1 del fatto che l'espressione “è compreso nella presente vendita lo spazio sovrastante
l'appartamento adibito a soffitta, ceduto in proprietà esclusiva” non può essere intesa – contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta in riassunzione – come riferita al ripostiglio per cui è causa, bensì alla porzione di soffitta, sovrastante l'appartamento della la cui CP_1 proprietà non è in discussione.
Tanto meno, alcuna importanza può attribuirsi al fatto che il contratto preliminare, stipulato il
12.6.1987, tra e , annoverasse, tra i beni da trasferire, i vani Persona_2 Persona_3
“cantina e ripostiglio”, trattandosi di disposizione contenuta in un accordo che non risulta avere avuto esecuzione e che non è stata neppure riportata nel contratto stipulato dalla CP_1
In ogni caso, l'esame della questione risulta pure preclusa in questa sede, avendo la Suprema
Corte, nell'ordinanza che ha chiuso il giudizio rescindente, evidenziato proprio la “mancanza di previsione contraria del titolo” per superare la “presunzione” di comproprietà di cui all'art. 1117
c.c.
6.1.4. – Inoltre, è pacifico che il manufatto venne realizzato, nel 1967, da , Persona_3 conduttore dell'appartamento, su autorizzazione di e (all'epoca unici R_ _3 proprietari dell'intero edificio), come ammesso dalla medesima (cfr. comparsa di CP_1 costituzione, pag. 7) e come si legge anche nella dichiarazione stragiudiziale resa da
[...]
(cfr. doc. 3 . Per_2 CP_1
Ora, è evidente come tale autorizzazione (resa in forma verbale) fosse collegata al rapporto di locazione in corso, di talché la stessa era completamente inidonea a determinare qualsiasi effetto traslativo (che, peraltro, avrebbe richiesto la forma scritta ex art. 1350 c.c.).
pagina 10 di 15 Non è condivisibile, poi, la tesi della convenuta secondo cui “la porzione di pianerottolo e con essa il ripostiglio su cui è stato costruito sono da sempre considerati quale pertinenza dell'immobile della signora (cfr. comparsa di costituzione, pag. 3). CP_1
In primo luogo, è necessario considerare che “l'accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili - che comporta un giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da congrua e corretta motivazione - presuppone l'esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella oggettiva destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale e di un elemento soggettivo, consistente nell'effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della "res" al servizio o all'ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica ed il potere di disporre di entrambi i beni. Ne consegue che siffatto vincolo non può essere costituito dal conduttore” (cfr. Cassazione civile, ordinanza del 21.7.2021, n. 20911).
In secondo luogo, tale rapporto postula, a norma dell'art. 817 c.c., la volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente una cosa (bene accessorio) al servizio di un'altra (bene principale).
Nella specie, tuttavia, le scale ed il pianerottolo (su cui la struttura in truciolato è stata realizzata) servono da collegamento con la restante parte del vano scale e con il tetto dell'edificio condominiale, il che esclude che gli stessi possano essere considerati come pertinenza dell'appartamento attualmente di proprietà della CP_1
E' da ritenere, infatti, che la realizzazione del ripostiglio, da parte dell'allora conduttore Per_3 rispondesse ad esigenze meramente personali di quest'ultimo – come si legge in un passaggio della c.t.u. non oggetto di alcuna contestazione ad opera delle parti (“bisogna comunque sottolineare il fatto che tale manufatto non è stato realizzato dalla ma dal precedente CP_1 proprietario dell'appartamento, che avendo difficoltà ad usufruire, a causa dell'età avanzata, della cantina posta al piano interrato aveva gentilmente richiesto ai condomini l'utilizzo dell'ultimo tratto di scala condominiale come ripostiglio”) – il che esclude ulteriormente l'esistenza di un rapporto pertinenziale (cfr. Cass. civ., n. 6671/1984 onde “al fine della configurabilità del vincolo pertinenziale (art. 817 cod. civ.) sotto il profilo della durevole destinazione di una cosa al servizio di un'altra, è necessario che l'utilità sia oggettivamente arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario di questa, dovendo le pertinenze servire alla utilità della cosa e non anche a quella meramente personale del dominus della stessa”).
6.2. – Va, a questo punto, esaminata la questione inerente la invocata usucapione della porzione di pianerottolo da parte della CP_1
Ebbene, anche a voler ritenere che la convenuta abbia proposto un'eccezione e non una domanda riconvenzionale, la stessa, per quanto ammissibile (pur essendosi la Mundi tardivamente costituita pagina 11 di 15 in giudizio, con comparsa depositata in occasione della prima udienza di comparizione del
13.3.2006, poiché l'art. 167 c.p.c., nella versione ratione temporis applicabile al presente giudizio, stabiliva, in combinato disposto con l'art. 166 c.p.c., la decadenza solo per le domande riconvenzionali;
inoltre, contrariamente a quanto affermato dagli attori, l'eccezione è stata riproposta nella comparsa di costituzione in appello e, quindi, non essendo stata esaminata in primo grado, ciò impediva qualsiasi decadenza ex art. 346 c.p.c., non essendo necessaria la proposizione di appello incidentale, cfr. Cass. civ. n. 9452/2024), è da considerarsi, comunque, infondata.
Invero, è pacifico che la bbia conseguito la disponibilità del bene in occasione del contratto CP_1 di compravendita stipulato il 10.12.1990 con la conseguenza che, essendo l'atto di citazione stato notificato il 21.5.2005, non risulta decorso il ventennio atto ad usucapire la proprietà del bene ex art. 1158 c.c. (cfr. ex plurimis Cass. civ., n. 36627/2021 onde “la proposizione di una domanda giudiziale determina, sino al passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio,
l'interruzione della prescrizione acquisitiva che regola il possesso "ad usucapionem"”).
Né può la convenuta tentare di unire il suo possesso a quello di , inquilino degli Persona_3 originari proprietari in quanto, per ammissione della medesima la Parte_5 CP_1 realizzazione del manufatto avvenne con l'autorizzazione data da costoro, e ciò, in mancanza di atti di interversione (ex art. 1164 c.c.), impedisce il decorso del termine atto ad usucapire.
6.3. – Pertanto, deve essere accolta la domanda proposta dagli attori volta ad ottenere la rimozione della struttura in truciolato e la conseguente rimessione in pristino dello stato dei luoghi.
Non può, invece, essere accolta la domanda di risarcimento danni, in quanto completamente priva della parte argomentativa, non avendo parte attrice dedotto (e tanto meno provato) alcunché in ordine al presunto pregiudizio subito.
Deve, infine, essere accolta la domanda per la restituzione delle somme corrisposte alla in CP_1 forza dell'efficacia esecutiva delle sentenze di primo e secondo grado, oltre interessi legali con decorrenza dalla data dei singoli pagamenti fino al saldo (cfr. docc.

2-z e 4 allegati all'atto di citazione in riassunzione), e con esclusione della rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.
7 – Sulle spese processuali
7.1. – Per quanto concerne le spese processuali, giova considerare che “il giudice del rinvio si deve attenere al principio della soccombenza applicato all'esito globale del processo, piuttosto che ai diversi gradi del giudizio ed al loro risultato, sicché non deve liquidare le spese con riferimento a
pagina 12 di 15 ciascuna fase del giudizio, ma in relazione all'esito finale della lite” (cfr. ex plurimis Cassazione civile, ordinanza del 6.4.2023, n. 9448).
Ora, parte attrice è risultata vittoriosa sulla domanda volta ad ottenere la rimozione del manufatto e soccombente su quella di risarcimento danni.
Pertanto, ritiene il Collegio che, tenuto conto della reciproca soccombenza, sussistano i presupposti per compensare per metà le spese processuali, mentre la restante metà deve essere posto a carico della CP_1
E' evidente, infatti, che il vero motivo del contendere, che ha portato le parti dinanzi al giudice, fosse rappresentato dalla mancata rimozione del manufatto, che risulta occupare indebitamente porzione delle scale e del pianerottolo condominiale, a cui la che ne detiene la disponibilità CP_1 esclusiva, si è sempre opposta.
Quindi, la condotta della ha avuto importanza decisiva sotto il profilo della causalità della CP_1 lite, dovendosi fare applicazione del seguente principio: “in base al principio di causalità la parte soccombente va individuata in quella che, azionando una pretesa accertata come infondata o resistendo ad una pretesa fondata, abbia dato causa al processo o alla sua protrazione e che debba qualificarsi tale in relazione all'esito finale della controversia” (cfr. ex plurimis Cassazione civile, sentenza del 30.4.2010, n. 7625).
7.2. – Tali spese devono essere liquidate sulla base del D.M. 55/2014, come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12 (atteso che: “i nuovi parametri, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti in luogo delle precedenti tariffe professionali, sono applicabili ogni volta che la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla entrata in vigore del predetto decreto e si riferisca al compenso spettante ad un professionista che, a quella data, non abbia ancora completato la propria prestazione professionale, benché questa abbia avuto inizio e si sia in parte svolta quando vigevano le tariffe abrogate, evocando l'accezione omnicomprensiva di "compenso" la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera complessivamente prestata, operante anche con riferimento all'attività svolta nei gradi di giudizio conclusi con sentenza prima dell'entrata in vigore del decreto e anche nel successivo giudizio di rinvio”, cfr. Cassazione civile, sentenza n. 30529 del 19/12/2017), sulla base del computo che segue (valore indeterminabile- complessità bassa), che tiene conto dei parametri medi per tutte le fasi, salvo le eccezioni di seguito esposte:
A) Spese del giudizio di primo grado
Fase di studio della controversia: € 1.701,00
Fase introduttiva del giudizio: € 1.204,00
Fase istruttoria/trattazione: € 1.806,00 pagina 13 di 15 Fase decisionale: € 2.905,00
Compenso tabellare: € 7.616,00 oltre € 348,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario, IVA e
CAP come per legge.
B) Spese del giudizio di secondo grado:
Fase di studio della controversia: € 2.058,00
Fase introduttiva del giudizio: € 1.418,00
Fase istruttoria/trattazione: € 1.523,00
Fase decisionale: € 3.470,00
Compenso tabellare: € 8.469,00 oltre € 804,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario, IVA e
CAP come per legge.
C) Spese del giudizio di cassazione:
Fase di studio: € 2.336,00
Fase introduttiva: € 1.969,00
Fase decisionale: € 1.208,00
Compenso tabellare: € 5.513,00 oltre 15% per rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge.
D) spese del giudizio di rinvio:
Fase di studio della controversia: € 2.058,00
Fase introduttiva del giudizio: € 1.418,00
Fase istruttoria/trattazione: € 1.523,00
Fase decisionale: € 3.470,00
Compenso tabellare: € 8.469,00 oltre 15% per rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge.
Si applica, per i giudizi b) e d), il valore minimo per la fase istruttoria/trattazione, in considerazione della ridotta attività difensiva espletata.
7.2. – Le spese di c.t.u. vengono poste interamente a carico della tenuto conto degli esiti CP_1 dell'accertamento peritale.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, eccezione, istanza e deduzione, nel giudizio di rinvio dalla Corte di Cassazione che ha cassato la sentenza n. 2845/2019 emessa dalla Corte d'Appello di Firenze e depositata il 28.11.2019, riassunto da e da nei confronti di così Parte_1 Parte_2 CP_1 provvede:
pagina 14 di 15 1) condanna alla immediata rimozione, a sua cura e spese, della struttura in CP_1 truciolato posta sugli scalini e sul pianerottolo condominiale, come meglio descritta nella c.t.u. in atti, ed alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi;

2) rigetta la domanda di risarcimento danni proposta dagli attori;

3) compensa per ½ le spese processuali, ponendo il rimanente ½ a carico di CP_1 che, per l'intero, liquida: i) per il giudizio di primo grado, in € 348,00 per esborsi, in € 7.616,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge;
ii) per il giudizio di appello, in € 804,00 per esborsi, in € 8.469,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge;
iii) per il giudizio dinanzi alla Corte di Cassazione, in € 5.513,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge;
iv) per il presente giudizio di rinvio, in € 804,00 per esborsi, in € 8.469,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge.
4) pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico di;
CP_1
5) condanna alla restituzione delle somme ricevute in forza dell'efficacia CP_1 esecutiva delle sentenze di primo e secondo grado, oltre interessi legali nei termini di cui in motivazione.
Firenze, 8.9.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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