N. R.C.
N......................Sent.
N.....................Cron.
REPUBBLICA ITALIANA N......................Rep.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Oggetto:
CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello di Genova, riunita in camera di consiglio, in persona dei Magistrati
Dott. Marcello Arturo Castiglione Presidente
Dott. Franco Davini Consigliere
Dott.ssa Giovanna Cannata Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 999/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ) ed (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Manuel Macrì che li C.F._2 rappresenta e difende, unitamente all'avv. Federica Gatti, in forza di mandato in atti;

PARTI APPELLANTI
CONTRO
(C.F. ) elettivamente domiciliata presso lo Controparte_1 C.F._3 studio dell'avv. Luigi Sanguineti che la rappresenta e difende in forza di mandato in atti;

PARTE APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per le parti appellanti: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, respinta ogni contraria eccezione, domanda e istanza e previa ogni più opportuna statuizione e declaratoria, così giudicare:
1) in via pregiudiziale e cautelare, sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;

2) in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma integrale della sentenza n. 2593/2024 resa inter-partes dal Tribunale di Genova, in persona del Giudice dott.ssa Francesca Lippi, R.G. N. 11232/2022, pubblicata in data 08.10.2024 e notificata in data 11.10.2024, accogliere tutte le eccezioni e le domande formulate nel giudizio di primo grado che qui si riportano integralmente: “1) Rigettare le domande formulate dalla sig.ra perché infondate in fatto e in diritto, per tutti i motivi esposti in Controparte_1 narrativa, non sussistendo i presupposti di legge né per il recesso dal contratto preliminare di compravendita de quo, né quelli per la risoluzione per inadempimento del medesimo contratto;
2) In subordine, previa chiamata in causa dell'architetto nato a [...]_2
1 il 31.12.1969 (C.F. ) e residente in [...], C.F._4 dichiarare lo stesso tenuto a garantire e manlevare i sig.ri ed Parte_1 [...] da ogni e qualsivoglia onere, spesa e/o pregiudizio che ai medesimi dovesse derivare Parte_2 dalla denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate dalla ricorrente;
3) In ogni caso, condannare la sig.ra al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., Controparte_1 provvedendo alla liquidazione in via equitativa in favore dei sig.ri ed Parte_1 [...] ai sensi del 1° comma, ovvero a statuire come meglio ritenuto ai sensi del 3° comma. Parte_2 4) Con vittoria di spese e compensi del giudizio” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;
3) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge per entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria:
Si richiede l'ammissione della prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova formulati in primo grado e non ammessi, espunta ogni circostanza valutativa e/o negativa:
1) Vero che il giorno 11 novembre 2021, alle ore 16:00 circa, i signori e si Parte_1 Parte_2 recavano presso lo studio dell'architetto sito in Voltaggio, Via S. OV TI de CP_2 Rossi 12 al fine di ottenere copia delle planimetrie dell'immobile sito nel Comune di Voltaggio, Località Cascina Albergo Piano Olivi 68A, Regione Morsone aggiornate a seguito del rilascio del permesso di costruire? (Si domandi al sig. residente in [...] Cambiaso 181/3)
2) Vero che il giorno 11 novembre 2021, alle ore 16:00 circa, presso lo studio sito in Voltaggio, Via S. OV TI de Rossi 12, l'architetto comunicava ai signori e CP_2 Parte_1 di non aver dato seguito alla richiesta di integrazione documentale di cui al prot. n. Parte_2 2015 del 25.06.2014 proveniente dal Comune di Voltaggio e che per tale motivo l'iter per la richiesta del permesso di costruire a suo tempo avviato era rimasto in sospeso? (Si domandi al sig.
residente in [...]3) Testimone_1 3) Vero che il giorno 11 novembre 2021, alle ore 16:00 circa, presso lo studio sito in Voltaggio, Via S. OV TI de Rossi 12, l'architetto si impegnava nei confronti dei signori CP_2
e a completare il procedimento amministrativo teso ad ottenere il permesso di Parte_1 Parte_2 costruire in sanatoria e a consegnare le planimetrie catastali aggiornate entro il termine di sei mesi? (Si domandi al sig. residente in [...]3) Testimone_1 4) Vero che il giorno 16 dicembre 2021, alle ore 17:30 circa, la sig.ra dalla propria Parte_2 abitazione sita nel Comune di Voltaggio, Località Cascina Albergo Piano Olivi 68A, Regione Morsone, contattava telefonicamente l'agente immobiliare al fine di comunicare la Testimone_2 necessità di provvedere alla richiesta di permesso di costruire in sanatoria a causa del mancato completamento della pratica di denuncia delle opere di ristrutturazione da parte dell'architetto e fornire il contatto telefonico del medesimo? (Si domandi al sig. CP_2 Testimone_1 residente in [...]3)
5) Vero che in data 30.03.2022, alle ore 17:00 circa, presso lo studio del notaio di Persona_1 Genova i sig.ri ribadivano alla sig.ra la necessità di provvedere alla Parte_1 CP_1 regolarizzazione urbanistica dell'immobile consistente nella richiesta di permesso di costruire in sanatoria e alla successiva presentazione della planimetria catastale aggiornata, segnalando che il procedimento era già stato avviato e che le tempistiche stimate per la conclusione erano di circa sei mesi? (Si domandi al notaio dott. di Genova, con domicilio professionale in Via Persona_1 Martin Piaggio n.13/6 e al sig. con domicilio professionale in Genova, Piazza Testimone_2 Guicciardini n. 2/34)
6) Vero che in data 05.04.2022, alle ore 10:30 circa, l'architetto contattava CP_2 telefonicamente la sig.ra la quale si trovava presso l'abitazione sita nel Comune di Parte_2
2 Voltaggio, Località Cascina Albergo Piano Olivi 68A, Regione Morsone, rassicurandola sulla possibilità di giungere alla sanatoria delle opere effettuate prima del 30.09.2022? (Si domandi al sig. residente in [...]3) Testimone_1
7) Vero che in data 05.07.2022 alle ore 15:00 circa, dalla propria abitazione sita in Voltaggio, Via Paganini 17, comunicava telefonicamente alla sig.ra di essere venuta a conoscenza del Parte_2 fatto che l'architetto era stato vittima di un ictus e si trovava in ospedale? (Si domandi CP_2 alla sig.ra , residente in [...]) Testimone_3
8) Vero che in data 28.07.2022 alle ore 16:00 circa, dal proprio ufficio sito in Genova, Piazza Guicciardini 2/34, comunicava telefonicamente alla sig.ra che l'architetto era CP_1 CP_2 stato ricoverato in terapia intensiva a causa di una grave malattia e che per tale motivo i coniugi avevano nominato l'architetto (Si domandi al sig. con domicilio Parte_1 Per_2 Testimone_2 professionale in Genova, Piazza Guicciardini n. 2/34, come da corrispondenza WhatsApp del 29.07.2022 – doc.12 del fascicolo di primo grado che si rammostra al teste)
9) Vero che in data 28.07.2022 alle ore 16:00 circa, a seguito di telefonata dal proprio ufficio sito in Genova, Piazza Guicciardini 2/34, dopo avere saputo della malattia dell'architetto , la CP_2 sig.ra le ha riferito che “se per la sanatoria ci vuole qualche mese in più per lei non ci CP_1 sono problemi”? (Si domandi al sig. con domicilio professionale in Genova, Piazza Testimone_2 Guicciardini n. 2/34)
10) Vero che in data 06.01.2023 alle ore 15:30 circa, presso il bar Cavo sito in Voltaggio, S. OV TI De Rossi, ha riferito alla sig.ra che nel mese di ottobre 2022 la sig.ra Parte_2 aveva imbastito una trattativa per l'acquisto di un altro immobile sito in Voltaggio, Via Parte_3 Cambiaggio Ricchini? (Si domandi alla sig.ra , residente in [...] OV TI De Rossi)
11) Vero che in data 08.09.2022 i sig.ri e procedevano a svuotare l'immobile Parte_1 Parte_2 di loro proprietà sito in Voltaggio, Località Cascina Albergo Piano Olivi 68 A dai loro beni ed effetti personali, procedendo al trasloco presso altro immobile sito in Genova? (Si domandi al sig. sig. residente in [...]3) Testimone_1 Per la parte appellata : “Piaccia a codesta Ecc.ma Corte, contrariis reiectis Controparte_1 e premessa ogni più opportuna pronuncia anche in istruttoria,

1. in via principale, confermare la sentenza impugnata;

2. in via subordinata, accertare e/o dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita di cui in narrativa per esclusivo inadempimento dei signori e Parte_1 [...] e, per l'effetto, dichiararli tenuti e condannare, solidalmente o come meglio Parte_2 ritenuto, al risarcimento dei danni tutti subiti e subendi dalla signora liquidandoli CP_1 nella misura che provata nel presente giudizio;

3. in ogni caso, vinte le spese di entrambi i gradi di giudizio.
MOTIVAZIONE

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 15/10/2022 conveniva in Controparte_1 giudizio, nanti il Tribunale di Genova, e , deducendo che: Parte_1 Parte_4
- in data 30/02/2022 aveva stipulato con i convenuti un contratto preliminare di vendita per l'acquisto dell'immobile sito a Voltaggio, Località Cascina Albergo Piano Olivi civ. 68A
Regione Morsone, oltre a locali cantina e ripostiglio e annessa circostante corte ad uso giardino con retrostante fabbricato, composto di locale di sgombero e legnaia al piano terreno e fienile al piano soprastante, al prezzo di € 230.000,00; 3 - alla stipula del preliminare, aveva corrisposto ai convenuti, promittenti venditori, la caparra confirmatoria di € 50.000,00;
- il termine per il rogito veniva fissato alla data del 30/09/2022 e i promittenti venditori si impegnavano “a presentare presso il citato catasto fabbricati di Voltaggio, a sue esclusive cura e spese, entro la data dell'atto definitivo di compravendita, nuova planimetria catastale ove il fabbricato promesso in vendita risulti graficamente rappresentato in conformità all'attuale situazione di fatto, il tutto previa regolarizzazione urbanistica presso gli uffici competenti del Comune di Voltaggio.” (pag. 4 contratto preliminare doc. 11 prod. attrice);
- la pratica di regolarizzazione, inizialmente assunta dall'arch. , in data 10/08/2022 CP_2 veniva affidata dai promittenti venditori all'arch. Persona_3
- poiché la data di stipula del definitivo si avvicinava senza che tale regolarizzazione avvenisse, la promissaria acquirente, a fronte della richiesta dei promittenti venditori di prorogare il termine di completamento della pratica, aveva proposto a questi ultimi la risoluzione consensuale del contratto e la restituzione della somma di € 50.000,00;
- in data 24/09/2022 l'arch. riferiva che, al fine della regolarizzazione dell'immobile, Per_2 erano necessarie tre distinte pratiche (pratica di compatibilità ambientale, pratica sismica e pratica di permesso di costruire in sanatoria), con un tempo di definizione stimato di circa cinque - sei mesi;

- a fronte della mancata disponibilità alla risoluzione consensuale del contratto, in data
26/10/2022 la promissaria acquirente diffidava i promittenti venditori all'adempimento del contratto, avvertendoli che, decorso inutilmente il termine di legge, avrebbe receduto dal contratto e richiesto il versamento di una somma pari al doppio della caparra;

- di non essere stata adeguatamente informata, al momento della stipula del preliminare, delle rilevanti irregolarità urbanistiche e catastali dell'immobile, diversamente, infatti, non avrebbe pattuito un termine di soli sei mesi dal preliminare per la conclusione del contratto definitivo;

- il recesso dal contratto veniva comunicato in data 25/11/2022.
Pertanto, in considerazione di quanto sopra esposto, chiedeva: Controparte_1
- dichiararsi la legittimità del recesso esercitato dal contratto preliminare di compravendita e, per l'effetto, condannare i promittenti venditori alla corresponsione della somma di €
100.000,00 ossia pari al doppio della caparra già versata, con vittoria delle spese di lite;

4 - in via subordinata, dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori e la loro condanna al risarcimento di ogni danno patito.
Si costituivano in giudizio e , eccependo che: Parte_1 Parte_4
- il termine del 30/09/2022 pattuito per la stipulazione del contratto definitivo non poteva considerarsi essenziale, dovendo i promittenti venditori provvedere alla regolarizzazione indicata nel contratto e ottenere il permesso di costruire in sanatoria. La non essenzialità del termine si doveva desumere altresì dal fatto che la stessa stava trattando CP_1
l'acquisto di un ulteriore immobile a Voltaggio;

- il recesso esercitato dall'attrice era illegittimo per carenza di presupposti ex art. 1385 c.c., mancando non solo un termine essenziale ma anche un inadempimento loro imputabile e grave;

- il ritardo nella regolarizzazione dell'immobile dipendeva esclusivamente dall'inadempimento dell'architetto nonché dagli imprevedibili tempi della CP_2 procedura amministrativa;

- il termine di quindici giorni che l'attrice aveva concesso con la diffida ad adempiere era incongruo, tenuto conto dei tempi necessari per ottenere la sanatoria;

- la diffida ad adempiere e il recesso erano rimedi incompatibili tra loro.
Alla luce di quanto esposto, i convenuti chiedevano in via preliminare la chiamata dell'architetto ex art. 106 c.p.c. e la conversione del rito ex art. 702ter comma 3 e, in via principale, il CP_2 rigetto delle domande attoree;
in subordine, l'obbligo dell'architetto di manlevare i convenuti e la condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c.
Il Tribunale di Genova, disposto il mutamento del rito e quindi dichiarata la contumacia del
[...]
, ritualmente citato e non costituito in giudizio, accoglieva le istanze istruttorie dei CP_3 convenuti limitatamente all'interrogatorio formale del terzo chiamato, e all'esito, con sentenza n.
2593/2024 dell'8/10/2024, così provvedeva:
- accoglieva la domanda dell'attrice, dichiarando la legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita e, per l'effetto, condannava i convenuti in solido tra loro a corrispondere all'attrice il doppio della caparra confirmatoria, nella misura di € 100.000,00;
- rigettava la domanda di manleva dei convenuti nei confronti del terzo chiamato contumace architetto;
CP_2
- condannava i convenuti al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice, liquidandole nella misura di € 14.103,00 oltre esborsi, rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA.
5 Secondo il Tribunale non era dato dubitare dell'esistenza di un preciso obbligo di garanzia da parte dei promittenti venditori in merito alla regolarità urbanistica dell'immobile entro il termine pattuito per la stipula del rogito: tale impegno, del resto, risultava testualmente dal contratto preliminare.
I convenuti, inoltre, non avevano provato che l'attrice era a conoscenza di tutte le irregolarità urbanistiche e catastali dell'immobile al momento della stipula: tale assunto era avvalorato dal fatto che di tali irregolarità non veniva fatta alcuna menzione nel contratto preliminare.
I documenti allegati dall'attrice, inoltre, provavano che, in un primo momento, le parti avevano concordato di addivenire alla risoluzione del contratto, eventualità mai verificatasi per il successivo ripensamento dei convenuti.
Il Tribunale affermava che la diffida esercitata dall'attrice fosse pienamente legittima, avendo quest'ultima appreso dal nuovo architetto subentrante l'impossibilità di sanare l'immobile entro il termine pattuito.
Il termine stabilito nella diffida doveva qualificarsi come essenziale non solo perché i convenuti avevano provveduto a traslocare prima della scadenza del termine ma anche perché l'attrice, avuto contezza dell'impossibilità di stipulare il definitivo entro il termine pattuito, aveva cercato di instaurare altre trattative per l'acquisto di un immobile diverso. Proprio tale ultima circostanza era sintomatica del carattere essenziale del termine e non di una malafede nelle trattative.
Quanto alla condotta dei convenuti, secondo l'impostazione del Tribunale, era connotata da colpa grave sia per il disinteressamento dimostrato dai convenuti per una pratica iniziata anni prima (la prima volta nel 2013 e poi ancora nel 2021), sia per la scelta di non rivolgersi immediatamente ad un altro professionista e di impegnarsi, ciononostante, al trasferimento di un immobile del quale conoscevano le gravi irregolarità urbanistiche.
Tali condotte costituivano inadempimento al contratto preliminare di compravendita e non potevano in alcun modo essere poste a carico del terzo, arch. , il quale, peraltro, fu sostituito a CP_2 partire dall'agosto del 2022 da un nuovo architetto.
In data 6/11/2024 e proponevano appello avverso detta Parte_1 Parte_4 sentenza, articolando otto motivi di impugnazione.
Con il primo motivo, gli appellanti affermavano che l'attrice fosse a conoscenza della irregolarità edilizia dell'immobile e della necessità di provvedere alla richiesta del permesso di costruire in sanatoria. Tale conoscenza doveva desumersi, infatti, dalla visita effettuata dall'ingegnere Tes_5 su incarico dell'attrice e dal fatto che il contratto preliminare utilizzava l'espressione “previa regolarizzazione urbanistica”.
6 Con il secondo motivo, gli appellanti asserivano che non vi fosse alcun inadempimento grave né imputabile agli appellanti, poichè avevano fatto quanto in loro potere per garantire la corretta esecuzione del contratto, ossia affidare la pratica di regolarizzazione ad un professionista del settore.
Con il terzo motivo, gli appellanti affermavano che il termine del rogito richiamato nella diffida non potesse qualificarsi come essenziale, in mancanza di un'espressa pattuizione in tal senso nel contratto preliminare ed essendosi dichiarata l'attrice disponibile ad “aspettare qualche mese in più per la sanatoria”.
La non essenzialità del termine rendeva illegittimo il recesso esercitato dall'attrice e in ogni caso vi era incompatibilità fra il recesso e la risoluzione derivante dalla diffida ad adempiere con la conseguente richiesta di risarcimento del danno.
Con il quarto motivo gli appellanti insistevano per l'accoglimento delle istanze istruttorie già formulate in primo grado.
Con il quinto motivo, gli appellanti escludevano la sussistenza di profili di culpa in eligendo in relazione alla nomina dell'architetto , non essendo per loro prevedibile che costui potesse CP_2 rendersi nuovamente inadempiente.
Con il sesto motivo, gli appellanti si dolevano del mancato accoglimento della richiesta di manleva nei confronti dell'architetto , in considerazione del fatto che la sua omessa risposta CP_2
l'interrogatorio formale avrebbe dovuto far considerare come provate le circostanze dedotte nei capitoli di prova e relative alla sua responsabilità per il mancato adempimento del contratto.
Con il settimo motivo, gli appellanti lamentavano che il Tribunale non aveva riconosciuto la malafede dell'attrice nel momento in cui, ancora pendente il termine per la stipula del contratto definitivo, quest'ultima aveva versato la caparra per l'acquisto di un altro immobile in data
22/09/2022, ossia otto giorni prima della data del rogito.
Con l'ottavo motivo, gli appellanti censurano la decisione del Tribunale nella parte in cui aveva liquidato all'attrice la somma complessiva di € 14.103,00 a fronte di una richiesta in nota spese di €
12.120,00 oltre accessori ed esborsi.
Si costituiva in giudizio chiedendo in via principale il rigetto integrale Controparte_1 dell'impugnazione avversaria e la conferma dell'impugnata sentenza e, in via di mero subordine, la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per esclusivo inadempimento di promittenti venditori e la loro condanna al risarcimento del danno.
La Corte, con ordinanza del 19/03/2025, accoglieva l'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza rilevando, in relazione al fumus, che appariva fondato il motivo di
7 impugnazione relativo alle spese di lite e, in relazione al periculum in mora, che era sussistente in ragione della mancanza di liquidità in capo agli appellanti.
Con successiva ordinanza del 21/03/2025 veniva dichiarata la contumacia del terzo chiamato e, rilevato l'esito negativo della proposta conciliativa formulata ex art. 350 comma 4 CP_2
c.p.c., il Consigliere Istruttore fissava davanti a sé l'udienza di remissione della causa al Collegio per la decisione al 30/10/2025, sostituita con udienza di trattazione scritta ex art. 127ter c.p.c. e assegnava alle parti i termini perentori previsti per la precisazione delle conclusioni, le comparse conclusionali e le note di replica.
L'appello è parzialmente fondato e va accolto nei limiti di cui infra.
1. Il primo motivo è infondato e deve essere rigettato.
1.1 La conoscenza in capo all'appellata delle irregolarità dell'immobile non può essere affermata in conseguenza della semplice visita “di cortesia” che un soggetto, per mero spirito di amicizia e senza aver ricevuto un formale incarico dalla promittente acquirente, ha svolto nell'immobile oggetto del contratto preliminare su richiesta della stessa. In secondo luogo, non è dato comprendere come, secondo la prospettiva degli appellanti, tale professionista avrebbe potuto rendersi conto della carenza documentale relativa al permesso di costruire in base alla mera visione diretta dell'immobile.
1.2 Né a diverse conclusioni può giungersi alla luce del tenore letterale dell'espressione “previa regolarizzazione urbanistica” contenuta nel preliminare, la quale sconta un'intrinseca indeterminatezza e non specifica di quale tipo e di che entità siano le irregolarità che interessano l'immobile.
1.3 Peraltro, il contratto preliminare menziona la regolarizzazione urbanistica esclusivamente in relazione alla necessità di aggiornare la nuova planimetria catastale (pag. 5 contratto preliminare) lasciando intendere la necessità di un intervento edilizio relativo a difformità facilmente sanabili e tace completamente in merito all'esistenza o meno del permesso di costruire, la cui mancanza sarà poi accertata soltanto nell'agosto 2022 dall'architetto Per_2
2. Il secondo e il quinto motivo di impugnazione possono essere trattati congiuntamente, avendo ad oggetto l'asserita assenza di profili di responsabilità in capo agli appellanti.
Entrambi i motivi sono infondati e devono essere rigettati.
2.1 Con riguardo alla caparra confirmatoria versata in occasione della stipula di un contratto preliminare, è orientamento pacifico della giurisprudenza di legittimità che “qualora una delle parti si sia impegnata ad assicurare un determinato risultato è legittimo il recesso dell'altra parte, a prescindere dalla mancanza di colpa in chi abbia promesso il risultato non raggiunto, trattandosi
8 di garanzia che opera per il fatto oggettivo” (ex multis Cass. sez. VI n. 22429/2020): in altri termini, la garanzia offerta dalla caparra confirmatoria dispiega i propri effetti indipendentemente dal dolo o dalla colpa della parte obbligata, essendo il suo scopo quello di tutelare la parte non inadempiente e rafforzare il vincolo contrattuale assunto.
L'art. 1385 c.c. pone direttamente a capo al soggetto inadempiente il rischio connesso al mancato verificarsi di un dato evento (nel caso in esame, la regolarizzazione urbanistica dell'immobile), senza che sia richiesta al giudice di merito una valutazione della gravità dell'inadempimento.
2.2 Ad ogni modo, anche a voler effettuare tale valutazione non si addiverrebbe a differenti conclusioni.
2.3 La scelta di affidare l'incarico ad un soggetto professionista che si era già dimostrato inadempiente nello svolgimento del proprio incarico connota in termini di colpa grave la condotta tenuta dagli odierni appellanti, a nulla valendo il mero auspicio che costui non si rivelasse nuovamente inadempiente (cfr. pag. 18 appello).
2.4 Infatti, gli odierni appellanti hanno completamente trascurato il buon esito della procedura di regolarizzazione che fu avviata già nel 2013: fino al 2022, ossia per nove anni, questi ultimi hanno del tutto omesso ogni controllo sull'operato dell'architetto incaricato, senza addurre alcuna legittima giustificazione o ragione. In tale situazione hanno stipulato il contratto preliminare senza aver ottenuto la regolarizzazione edilizia, senza sincerarsi della possibilità di addivenire alla sanatoria ed in quali tempi.
2.5 Gli appellanti, quantomeno in considerazione della preesistente mancanza di solerzia dell'architetto incaricato, ben avrebbero potuto prevedere l'impossibilità di rispettare il termine stabilito nel contratto preliminare ma, ciononostante, hanno deciso di assumere su di sé l'obbligo di sanare un'irregolarità dell'immobile nel termine stabilito di comune accordo: a ciò si aggiunga, infine, la mancata menzione nel contratto preliminare dell'assenza del permesso di costruire e l'omessa comunicazione di tale circostanza alla promissaria acquirente.
Peraltro, si sono attivati per sostituire il professionista per i gravi motivi di salute che lo hanno colpito, ma tale intervento è avvenuto soltanto ad agosto 2022, ossia un mese prima della scadenza del termine fissato per la regolarizzazione dell'immobile e la stipula del rogito.
La valutazione complessiva di tali elementi connota la condotta dei promittenti venditori come gravemente colposa e rende l'inadempimento imputabile esclusivamente a loro.
3. Il terzo motivo è infondato e deve essere rigettato.
9 3.1 Secondo la giurisprudenza consolidata, l'accertamento dell'essenzialità del termine entro cui adempiere costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito da condurre in base alla natura e all'oggetto del contratto (Cass. n. 10353 dell'1/06/2020).
Il giudice di merito, in particolare, ha l'obbligo di motivare in merito all'essenzialità o meno del termine anche alla luce del comportamento tenuto dalle parti prima e dopo la stipula del contratto.
3.2 Ciò premesso in via generale, la Corte osserva che nel caso di specie la valutazione di essenzialità non è dirimente, trattandosi di un termine il cui concreto rispetto non era obiettivamente possibile per i promittenti venditori né ragionevolmente tollerabile per la CP_1
Infatti, come è poi risultato, il completamento della pratica si è concluso ad ottobre 2023, ossia in un termine tre volte maggiore di quello pattuito e del tutto sproporzionato rispetto a quello che era stato originariamente prospettato alla e a cui ella aveva acconsentito. CP_1
A fronte di tale circostanza, inoltre, deve essere evidenziato che, in base alla documentazione ad oggi prodotta dalle parti, non risulta agli atti neppure il completamento dell'iter amministrativo.
3.3 In aggiunta a tali considerazioni la Corte rileva che sono stati gli stessi promittenti venditori ad attribuire una certa essenzialità al termine pattuito nel preliminare, nel momento in cui si sono affrettati a traslocare prima della sua scadenza e a offrire di immettere quanto prima la CP_1 nel possesso anticipato dello stesso.
A diverse conclusioni non può addivenirsi neppure alla luce della dichiarazione rilasciata dall'attrice, con la quale, appreso della malattia dell'Ottonello, aveva manifestato la propria disponibilità ad “aspettare qualche mese in più” ove si fosse reso necessario: ciò in quanto tale dichiarazione è stata rilasciata a luglio 2022, quando la possibilità di sanare immobile nel termine convenuto era ancora plausibile ed il superamento del termine stesso veniva ipotizzato come meramente eventuale.
La valutazione complessiva di questi elementi depone nel senso dell'essenzialità del citato termine, pena altrimenti ritenere che la promissaria acquirente avrebbe dovuto soggiacere a uno stato di prolungata e indefinita incertezza, lesiva della propria sfera giuridico-patrimoniale.
3.4 Per quanto riguarda l'incompatibilità del recesso con la risoluzione per inadempimento e il risarcimento del danno, occorre osservare che non sussiste alcun contrasto tra i due istituti nel caso in esame, difettando in radice il presupposto che è alla base della nota pronuncia delle Sezioni Unite citata dagli appllanti: l'incompatibilità tra i due rimedi è stata dichiarata, infatti, nell'ipotesi di mutamento della domanda in grado di appello, ossia quando, proposta in primo grado la domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno, la parte intende mutarla in appello in una domanda di recesso con ritenzione della caparra.
10 Nel caso di specie, la Corte non è chiamata a decidere in merito ad una richiesta di restituzione della caparra promossa dalla parte che ha già ottenuto in suo favore una statuizione di risarcimento del danno ma deve pronunciarsi in relazione ad un motivo di appello proposto avverso una sentenza che ha riconosciuto unicamente il diritto ad ottenere la restituzione del doppio della caparra e non anche, cumulativamente, il diritto al risarcimento del danno.
4. Il quarto motivo è infondato e deve essere rigettato.
Alla luce della complessiva documentazione prodotta dalle parti, la causa appare esaurientemente istruita senza necessità di procedere all'ammissione dei capitoli di prova dedotti dagli appellanti.
I capitoli di cui ai numeri 1,2,3,4 e 6 sono superflui, in quanto relativi a fatti sottoposti a interrogatorio formale, cui il terzo non ha risposto. CP_2
Il capitolo 5 è documentale.
I capitoli 7, 8 e 11 hanno ad oggetto fatti non contestati.
Il capitolo 9 non è rilevante.
Il capitolo 10 è generico.
5. Il sesto motivo, ai limiti dell'ammissibilità, è infondato e deve essere rigettato
Gli appellanti, infatti, si limitano a riproporre le medesime argomentazioni già disattese dal
Tribunale, senza confrontarsi con le motivazioni adottate dal giudice di prime cure.
5.1 Gli appellanti imputano la mancata stipula del contratto definitivo all'esclusiva responsabilità dell' , senza però allegare o dedurre alcun elemento dal quale risulti provata la violazione CP_2 dell'incarico professionale attribuito all' quale, a titolo meramente esemplificativo, CP_2
l'erronea compilazione della pratica di sanatoria o l'invio della stessa a un organo incompetente.
5.2 Se è vero che, in base al capitolo di prova sub 6) di cui all'interrogatorio formale, l' ha CP_2 rassicurato gli appellanti ad aprile del 2022 circa la possibilità di completare le pratiche entro il termine stabilito dal rogito, è altrettanto pacifico che i promittenti venditori alla data del preliminare hanno stabilito il termine senza aver chiesto precedentemente al professionista la congruità del termine e di sincerarsi dello stato della pratica edilizia, ed erano altresì consapevoli che l'architetto era rimasto inerte per circa dieci anni in riferimento al medesimo incarico conferitogli il CP_2
20/07/2012, per cui non potevano ragionevolmente confidare che, a seguito del preliminare, il medesimo professionista avrebbe adempiuto l'incarico in soli sei mesi.
Stante questa situazione di fatto, si sono impegnati consapevolmente a trasferire l'immobile e a regolarizzare la carenza edilizia in un termine rispetto al quale non avevano certezza alcuna in merito al positivo esito del procedimento amministrativo di sanatoria.
6. Il settimo motivo è infondato e deve essere rigettato.
11 6.1 La circostanza di aver versato una caparra confirmatoria per l'acquisto di un altro immobile, in pendenza del termine per la stipula del definitivo, non è sintomatica in sé di una malafede da parte della sia perché avvenuta pochissimi giorni prima della scadenza del termine fissato CP_1
(nove giorni prima), sia perché gli stessi promettenti venditori, nonostante i solleciti, non avevano comunicato l'eventuale imminente definizione positiva del procedimento amministrativo, esclusa anzi dall'architetto così rendendo legittima e ragionevole la convinzione in capo alla Per_2 dell'impossibilità di sanare l'immobile negli esigui giorni rimanenti. CP_1
6.2 Depone nel senso della buona fede della anche il fatto che quest'ultima, pur avendo CP_1 già versato la caparra per l'acquisto di un altro immobile in data 22/09/2022, abbia tuttavia diffidato ad adempiere gli odierni appellanti alla successiva data del 26/10/2022, dimostrando di essere intenzionata a rispettare ancora una volta l'impegno contrattuale assunto e a versare il prezzo rimanente.
6.3 Da ultimo, ritiene la Corte che anche la condotta tenuta dalla in sede conciliativa (cfr. CP_1 verbale di udienza del 12/09/2023 e del 21/03/2025 in atti) valga ad escludere profili di responsabilità gravemente colposa o dolosa in capo alla stessa: dall'esame degli atti processuali, infatti, risulta che la stessa aveva dichiarato la propria disponibilità ad accettare la proposta conciliativa che era stata formulata dal Tribunale e poi dalla Corte, con la quale avrebbe ottenuto il rimborso della somma di € 56.900,00 comprendente la caparra versata e le spese della mediazione, rinunciando a chiedere il doppio della caparra.
7. L'ottavo motivo è fondato e va accolto.
A fronte di una richiesta di liquidazione dei compensi a favore del difensore della parte attrice dell'importo complessivo di € 12.120,00 oltre accessori ed esborsi, il Tribunale ha erroneamente liquidato una somma maggiore a suo favore, pari a € 14.103,00.
Si tratta di un mero errore materiale di calcolo che deve essere corretto in questa sede, non potendo il giudice liquidare più di quanto è richiesto nella nota spese (da ultimo Cass. n. 34470/2024); pertanto, occorre procedere alla rideterminazione dell'importo liquidato a carico degli appellanti nella misura minore di € 12.120,00 oltre accessori ed esborsi ai sensi del D.M. 147/2022, secondo lo scaglione di valore corrispondente, valori medi.
8. Le spese legali di questo grado di giudizio sono poste a carico di parte appellante ai sensi dell'art. 91 c.p.c. tenuto conto della soccombenza sostanziale nel merito, attenendo l'unico motivo di appello accolto a un mero errore di calcolo, liquidate complessivamente in € 14.317,00 (di cui €
2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 4.326,00 per la fase istruttoria o
12 di trattazione, € 5.103,00 per la fase di decisione, secondo i parametri di cui al D.M. 147/2022, valori medi) per compensi, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione:
1) in parziale accoglimento dell'appello proposto da e da Parte_1 [...] avverso la sentenza del Tribunale di Genova n. 2593 pronunciata Parte_2
l'8/10/2024 e in parziale riforma della stessa,
2) condanna gli appellanti e al pagamento Parte_1 Parte_2 delle spese di lite del primo grado di giudizio in favore di che Controparte_1 liquida in € 12.120,00 oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A.
3) Condanna gli appellanti e al pagamento Parte_1 Parte_2 delle spese di lite del presente grado di giudizio in favore di che Controparte_1 liquida in € 14.317,00 oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A.
Genova, 5 novembre 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Dott.ssa Giovanna Cannata Dott. Marcello Arturo Castiglione
Minuta redatta dal M.O.T. Dott. Andrea Diomeda.
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