N. R.G. 662/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Claudio Baglioni Presidente dott.ssa Francesca Altrui Consigliere Relatore dott. Claudio Fraticelli GA ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel giudizio di riassunzione iscritto al n. r.g. 662 /2022 promossa da:
), con il patrocinio dell'avv. TIZI LORENZO e elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1
domiciliato in Perugia, Via Alessi n. 35 (Studio Avv. Paola Margiacchi)
APPELLANTE-ATTORE IN RIASSUNZIONE
contro
(C.F. ) con sede in Trevi (PG), Via I° Maggio s.n. Frazione Pietrarossa – Zona CP_1 P.IVA_1
per le attività produttive
APPELLATO-CONTUMACE
avente ad
OGGETTO
Contratti bancari(deposito bancario, etc) – Riassunzione a seguito di Cass. n. 21966/2022 del
12.7.2022 sulle pagina 1 di 5

CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI come in atti
Ragioni di fatto e di diritto della decisione quale promissaria acquirente agiva nei confronti della promittente venditrice Parte_1 CP_1
per l'accertamento della nullità del contratto preliminare di vendita di una unità abitativa di
[...]
immobile da costruire, sito in Trevi (PG) Largo S. Andrea del 16.1.2013¹, ex art. 2 D.Lgs. 122/2005, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria, con richiesta di restituzione delle somme versate in vigenza del preliminare, nonché con richiesta di risarcimento danni nei confronti della CP_1
In via subordinata chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento della e la CP_1
restituzione delle somme ed il risarcimento danni.
La chiedeva il rigetto delle domande della eccepiva l'inadempimento della stessa CP_1 Parte_1
chiedendo in via riconvenzionale di risolvere il contratto, trattenere la caparra ed essere Parte_1
risarcita dei lavori extracontratto effettuati.
In primo grado il Tribunale di Spoleto accoglieva la domanda di nullità della e condannava la Parte_1
alla restituzione di quanto versato dalla promissaria acquirente, rigettando le altre CP_1
richieste.
La Corte di Appello di Perugia invece rigettava le domande della ed accoglieva l'azione Parte_1
risarcitoria proposta in via riconvenzionale dalla ed in parziale riforma dell'ordinanza CP_1
impugnata, ferma restando la condanna della alla restituzione all'appellata dell'assegno CP_1
dell'importi di C. 50.000,00, condannava al risarcimento dei danni arrecati alla società , Parte_1
per la realizzazione di lavori extracontrattuali non pagati nella misura di € 29.931,00, oltre interessi e rivalutazione.
La Cassazione adita dalla accoglieva il ricorso sotto vari profili e rinviava il giudizio a questa Parte_1
Corte in diversa composizione. ha riassunto il giudizio, nella contumacia della chiedendo: Parte_1 CP_1
in via principale, confermare l'ordinanza del Tribunale di Spoleto del 13.4.2015 nel procedimento ex art.
702 bis c.p.c. R.G.N. 2470/14 e dichiarare il contratto preliminare del 16.1.2013 nullo e di nessun effetto in base al combinato disposto dell'art. 2 D.Lgs. 122/2005 e degli artt. 1418 e s.s. c.c., nonché, per
l'effetto, condannare la in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire a CP_1 ¹ L'immobile - da adibirsi a prima casa da parte della promissaria acquirente, come espressamente previsto (art. 10 del preliminare) - doveva essere consegnato ai sensi dell'art. 5 entro il termine del 31.12.2013, data entro la quale si sarebbe dovuto procedere a stipula dell'atto definitivo presso Notaio. pagina 2 di 5 la somma di € 25.000,00 oltre interessi, oltre all'assegno bancario Casse di Risparmio Parte_1
dell'Umbria n. 8750217236-07 del 31.12.2013 per € 50.000,00, ovvero dichiarare che nulla è dovuto in base a tale titolo e renderlo nullo e di nessun effetto;

- in via di appello incidentale, riformare l'indicata ordinanza del Tribunale di Spoleto in parte qua e condannare la in persona del legale rappresentante pro tempore, al risarcimento dei danni CP_1
subiti dalla pari ad € 15.000,00 da accordarsi in via equitativa, in base al disposto degli Parte_1
artt. 1337 e 1338 c.c. e/o in base al disposto dell'art. 2043 c.c., ovvero alla diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di Giustizia;

- in subordine, dichiarare risolto ex art. 1457 c.c. il contratto preliminare del 16.1.2013 per mancato rispetto del termine essenziale da parte della In ulteriore subordine pronunciare tale CP_1
risoluzione per grave inadempimento della società ex artt. 1453 e s.s. c.c.. In entrambe i casi, conseguentemente, condannare la in persona del legale rappresentante pro tempre, a CP_1
restituire a la somma di € 25.000,00 oltre interessi, oltre all'assegno bancario Casse di Parte_1
Risparmio dell'Umbria n. 8750217236-07 del 31.12.2013 per € 50.000,00, ovvero dichiarare che nulla è dovuto in base a tale titolo e renderlo nullo e di nessun effetto;

- condannare, inoltre, anche in subordinata ipotesi di risoluzione del contratto, la società al risarcimento dei danni subiti da pari ad € 15.000,00 da accordarsi in via equitativa, a titolo di Parte_1
responsabilità contrattuale ex art. 1218 e s.s. c.c., ovvero alla diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di Giustizia.
La domanda della deve essere accolta. Parte_1
La Suprema Corte ha affermato che una volta che (in ipotesi) sia stato completato l'immobile promesso in vendita, sussiste l'interesse ancora meritevole di protezione in capo al promissario acquirente che lo legittima a richiedere l'accertamento della nullità del contratto preliminarequando, come nel caso in esame, la promittente venditrice abbia subito la trascrizione di un pignoramento immobiliare.
Ed ha chiarito che a fronte di un contratto preliminare nullo per il mancato rilascio della fideiussione, la proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dall'art. 2 cit. costituisce abuso del diritto solo se, nel lasso di tempo trascorso successivamente alla conclusione del preliminare, non si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero non risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente (Cass. n. 30555 del 2019); per contro, non integra un abuso del diritto nel caso in cui, a fronte del rilascio della richiesta garanzia fideiussoria in data successiva alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione, si sia,
pagina 3 di 5 nelle more, manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente : com'è, in effetti, accaduto nel caso in esame. Risulta, in effetti, in atti, da un lato, che l'immobile promesso in vendita alla è stato ipotecato e, dall'altro, che, in Parte_1
data 26/8/2014, e cioè in epoca successiva alla stipulazione (il 16/1/2013) del contratto preliminare ma prima del completamento dell'immobile e, comunque, in pendenza del termine per la stipulazione del contratto definitivo, considerato dalla Corte di Appello non essenziale, la promittente venditrice ha subito (sia pur con riguardo, come ha evidenziato il pubblico ministero, ad immobili diversi da quello promesso alla ricorrente) la trascrizione di un pignoramento immobiliare, fatto idoneo ad attribuire alla promissaria acquirente l'interesse alla declaratoria di nullità del contratto preliminare di vendita stipulato con la società convenuta quale interesse a liberarsi dall'obbligo di acquistare l'immobile e di versare il residuo prezzo ad una società, come la promittente venditrice, che, avendo subito la trascrizione di un pignoramento immobiliare, presenta, evidentemente, i sintomi di uno stato tale da rendere concretamente possibile l'assoggettamento della stessa ad esecuzione immobiliare o concorsuale ed al conseguente pericolo che il contratto definitivo di acquisto dell'immobile (pur se, in ipotesi, completo) possa essere, in seguito, impugnato dai creditori o dal curatore del relativo fallimento.
La Corte di Cassazione, sulla base di tale principio, ha demandato alla Corte in sede di rinvio di accertare la sussistenza in atti della prova del fatto sopra evidenziato, ed effettivamente risultano comprovati in atti, anche riprodotti nel presente giudizio, i pregiudizi indicati dall'attuale attore in riassunzione (iscrizioni ipotecarie e verbali di pignoramento).
Deve essere quindi accolta l'azione di nullità del contratto preliminare ex art. 2 D.Lgs. 122/2005, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria, con condanna della alla restituzione alla CP_1
ricorrente di € 25.000,00 già pagati, oltre interessi e alla restituzione dell'assegno bancario Casse di
Risparmio dell'Umbria n. 8750217236-07 del 31.12.2013 per € 50.000,00.
Non risulta, invece, comprovato il danno conseguenza lamentato, per vero dedotto in maniera del tutto generica, come se fosse in re ipsa.
Pertanto, la domanda di risarcimento danni deve essere rigettata.
Le spese di lite, tenuto conto dell'accoglimento solo parziale della domanda, vengono compensate per 1/3 e per i restanti 2/3 seguono la soccombenza e vengono liquidate, per i precedenti gradi di giudizio di merito, per il giudizio di legittimità e per il presente giudizio di rinvio, in dispositivo.

P.Q.M.

pagina 4 di 5 definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, in parziale accoglimento della domanda attorea dichiara nullo il contratto preliminare del 16.1.2013 e, per l'effetto, condanna la a CP_1
restituire a la somma di € 25.000,00 oltre interessi dal dovuto al saldo, oltre alla Parte_1
restituzione dell'assegno bancario Casse di Risparmio dell'Umbria n. 8750217236-07 del 31.12.2013 per € 50.000,00.
Rigetta ogni altra domanda.
Condanna al rimborso in favore di di 2/3 delle spese di lite, liquidate per CP_1 Parte_1
l'intero per il primo grado in € 3.600, per il primo giudizio di appello in €3.700, per il giudizio di
Cassazione in € 2.626 e per il presente grado in euro 4.996,00 per compenso al difensore, oltre rimborso spese forfetarie (15%), Cap e Iva come per legge;
compensa il residuo terzo.
Perugia, 16/03/2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente dott.ssa Francesca Altrui dott. Claudio Baglioni
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