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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra: in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, rappresentata dall'avv. Alberto Bellotti e dall'avv. IA Cesti come da mandato allegato telematicamente al ricorso di appello.
APPELLANTE
CONTRO
IA e , difesi dall'avv. CP_1 CP_2
Ilaria Lanteri, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contraris reiectis, previo le dichiare meglio viste, - In accoglimento del presente atto di appello, e previo, se del caso, licenziamento della CTU già dedotta in primo grado e riportata nell'Atto di citazione in appello volta a “accertare la natura e la quantificazione di tutti i danni patiti
1 e patiendi dall'attrice così come oggetto di valutazione da parte del perito Dott. Persona_1 nella relazione tecnica in data 17/05/2016 già prodotta (vedi doc. n.17 e riprodotta sub. Doc. n.71)
e precisamente: - per quanto attiene il danno emergente, l'accertamento, in particolare, della quantità di pile e batterie irrimediabilmente danneggiate dall'umidità presente nel magazzino così come precisato nella tabella n.1 della perizia
a firma del Consulente prodotta Persona_1 quale doc. n.71); - considerate le fatture di acquisto delle suindicate pile ed il valore del guadagno unitario della merce, l'accertamento del c.d. lucro cessante oltre che del danno da perdita di chances lavorative e della diminuzione del volume di affari della negli anni 2014-2015-2016, Parte_1 unitamente al costo per lo smaltimento delle pile, del trasporto, trasloco e deposito delle merci in altro magazzino, ecc…”; Nel merito: - Riformare integralmente la decisione di primo grado emessa dal Tribunale di Imperia ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c. in data 15/11/2023 e depositata in data 05/12/2023 a definizione del giudizio
2476/2016 R.G. instaurato dalla Parte_1 nei confronti dei signori , e Parte_2 CP_3
e per l'effetto: - in via principale: CP_2 accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato in data
01/05/2013, avente ad oggetto l'immobile sito in
Sanremo (IM), Via Armea n.105, iscritto al N.C.E.U. di Sanremo al F.48, app.956, sub 7, ric hiesta dalla per grave inadempimento di parte Parte_1 locatrice per i motivi esposti nell'Atto di citazione
2 in appello ed in tutte le precedenti difese;
- conseguentemente voler condannare i Sig.ri CP_1
IA e alla restituzione di tutte le CP_2 somme indebitamente richieste ed ottenute dai medesimi in forza di escussione della garanzia fideiussoria oltre agli interessi decorrenti dalla data dei versamenti, oltre che al risarcimento in favore della di tutti i danni Parte_3 patiti e patiendi dalla medesima sia ex Art. 1453,
1575 e 1578 c.c. sia ex Art.2043 c.c. nessuno escluso, così come risultanti dalla documentazione prodotta in primo grado e dalla licenzianda CTU sopra citata, tra cui a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, le spese per il trasloco linee telefoniche, il danno emergente e da lucro cessante subito dalla conduttrice a seguito ed in dipendenza dell'irreversibile danneggiamento delle batterie e pile e la conseguente incommerciabilità delle medesime, composto sia dalla perdita del valore della merce che al costo di acquisto che dalla mancata percezione dell'utile che ne sarebbe derivato dalla loro vendita oltre che dal gravissimo danno di immagine e prestigio nei confronti della
Clientela sostanziatosi anche nella diminuzione del volume degli affari negli anni 2014 e 2015, i danni derivanti dai costi necessari alla ver ifica delle condizioni dell'immobile come da fattura dell'Ing.
i danni derivanti dal lucro cessante e dalla Per_2 perdita di chances commerciali nel periodo di inattività determinata dalla inutilizzabilità dei locali e nel periodo temporale resosi necess ario per il trasloco, danni costituiti dal costo per lo smaltimento batterie danneggiate. Con vittoria di
3 spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio
e declaratoria di rimborso di eventuali spese e competenze versate a seguito di esecuzione forzata unitamente alle somme capitali forzosamente corrisposte;
-In via subordinata, nella denegata ipotesi di conferma della decisione di rigetto della domanda di risoluzione pronunciata in primo grado, respingere quanto meno la domanda riconvenzionale proposta dai Signori , Parte_2
e accolta parzialmente CP_4 CP_2 dal Tribunale per i motivi tutti esposti nell'Atto di citazione in appello ed in tutte le precedenti difese non sussistendo i presupposti per una condanna della al risarcimento dei danni per Parte_1 risoluzione del contratto di locazione per suo inadempimento a seguito dell'anticipato rilascio dell'immobile. - In via di estremo subordine: ridurre quanto meno l'importo del risarcimento posto a carico della per danni da anticipato Parte_1 rilascio per i motivi tutti esposti nell'Atto di citazione in appello ed in tutte le precedenti difese.
Nel caso di riforma della sentenza impugnata con accoglimento della domanda subordinata ora esposta: compensare integralmente le spese e le competenze di entrambi i gradi del giudizio stante la reciproca soccombenza”.
PER PARTE APPELLATA: Voglia l'Ecc.ma Corte
d'Appello di Genova, disattesa ogni contraria e diversa istanza, ivi compresa quella di espletamento di ulteriore C.T.U., dato atto del rigetto dell'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza ex adverso appellata: - per le ragioni tutte proposte e/o
4 riproposte nella propria comparsa di costituzione e risposta, accertare e dichiarare inammissibile nonché, comunque, integralmente rigettare in quanto infondato, l'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Imperia
[...] nr. 822/2023 Repert. n. 1319/2023 del
6/12/2023, depositata in data 6 dicembre 2023; - per l'effetto, confermare la suddetta sentenza del
Tribunale di Imperia nr. 822/2023 Repert. n.
1319/2023 del 6/12/2023; - per l'ulteriore effetto, comunque confermare la suddetta sentenza del
Tribunale di Imperia nr. 822/2023 Repert. n.
1319/2023 del 6/12/2023 laddove: 1) respinge le domande di parte attrice 2) in Parte_1 accoglimento della domanda riconvenzionale dei convenuti, accertato il grave inadempimento di parte attrice, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 1/5/2013 e, per
l'effetto, dichiara tenuta e la Parte_1 condanna al risarcimento dei danni, a favore dei convenuti, odierni appellati, in misura pari a
72.630,00 euro, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;
3) dichiara tenuta e condanna al rimborso delle spese di Parte_1 lite a favore dei convenuti, odierni appellati, per compensi di 10.000,00 euro, oltre spese generali
15%, Cap ed Iva come per legge, nonché per esborsi anticipati 759,00 euro;
compensi liquidati in corso di causa al C.T.U. definitivamente a carico di parte convenuta;
- in ogni caso: - accertare e dichiarare la inammissibilità, nonché comunque rigettare in quanto destituita di fondamento e di prova sia nell'an, sia nel quantum, la domanda proposta da
5 di risoluzione del contratto di Parte_1 locazione commerciale stipulato in data 1/5/2013 tra i convenuti, odierni appellati, quali locatori, e la quale conduttrice, per Parte_3 asserito grave inadempimento di parte locatrice;
- accertare e dichiarare la inammissibilità, nonché rigettare in quanto destituite di fondamento e di prova sia nell'an, sia nel quantum, tutte le domande risarcitorie e restitutorie proposte dall'attrice nei confronti dei convenuti, sotto ogni profilo enunciato nelle conclusioni dell'atto di appello in via principale e/o in via subordinata e/o di estremo subordine;
e ciò, occorrendo, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1227, cod. civ., comma 1 o comma 2; - accertato e dichiarato
l'inadempimento di al contratto di Parte_1 locazione di cui è causa, per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare la stessa al Parte_1 pagamento, in favore dei convenuti, anche a titolo risarcitorio, dell'importo di 72.630,00 euro, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;
- in ogni caso, con vittoria delle spese e del compenso del presente grado del giudizio, oltre che del precedente grado”.
Parole chiave: locazione - risoluzione- vizi risarcimento.
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
La ha citato in giudizio, innanzi al Parte_1
Tribunale di Imperia, IA e CP_1 CP_5 ed ha sostenuto:
• di avere stipulato, in data 1 maggio 2013, in qualità di conduttore, un contratto di locazione ad
6 uso magazzino, relativo all'immobile sito a
Sanremo, via Armea 105, di proprietà dei convenuti, per la durata di 6 anni;

• che l'immobile in esame, a causa delle pessime condizioni del solaio, occultate al momento della stipula del contratto dall'apposizione di alcuni pannelli, era stato interessato da infiltrazioni, a far data dal gennaio 2014;
• che tali infiltrazioni avevano causato diversi danni all'interno del locale, tanto da rendere inutilizzabili le pile ivi depositate;

• che i locatori, pur informati, non si erano attivati per l'esecuzione dei necessari lavori di rimessa in pristino;

• che, nel giugno del 2015, si era verificato il crollo di alcuni pannelli posti a copertura del solaio, crollo che aveva ulteriormente evidenziato le precarie condizioni di questo, tanto che, ad ottobre 2015, i Vigili del Fuoco avevano interdetto l'accesso al piano terra dell'immobile oggetto di locazione;

• che, per tale motivo, sussistevano i presupposti per la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore;

La società attrice ha chiesto di dichiarare risolto il contratto di locazione in essere e di condannare i convenuti al risarcimento dei danni;
in via subordinata, ha chiesto la restituzione di quanto pagato in esecuzione del contratto di locazione, anche, ex art. 2041 c.c.
I convenuti si sono costituiti in giudizio ed hanno chiesto di respingere le domande proposte nei loro confronti ed hanno formulato domanda
7 riconvenzionale diretta ad ottenere la risoluzione del contratto per fatto del conduttore e la condanna della controparte al risarcimento dei danni conseguenti all'anticipato scioglimento del contratto.
La causa, istruita con prove testimoniali e documentali ed a mezzo atp, è stata decisa con la sentenza n. 822 del 5 dicembre 2023, non notificata, che ha così statuito in dispositivo: “1) respinge le domande di parte attrice;
2) in accoglimento della domanda riconvenzionale dei convenuti, accertato il grave inadempimento di parte attrice, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 1/5/2013 e, per
l'effetto, dichiara tenuta e Parte_1 condannata al risarcimento dei danni, a favore dei convenuti, in misura pari a 72.630,00 euro, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;
3) dichiara tenuta e condannata Parte_1 al rimborso delle spese di lite a favore dei
[...] convenuti, per compensi 10.000,00 euro, oltre spese generali 15%, Cap ed Iva come per legge, nonché per esborsi anticipati 759,00 euro;
compensi liquidati in corso di causa al C.T.U. definitivamente a carico di parte convenuta”.
In motivazione, il Tribunale ha escluso che, come, invece, sostenuto dagli attori, i locatori fossero a conoscenza ed avessero occultato le condizioni dell'immobile, nascondendo il solaio sotto alcuni pannelli.
Inoltre, dopo le infiltrazioni del gennaio del 2014,
i locatori si erano attivati, eliminando i detriti che ne erano stati causa ed avevano poi ripristinato la
8 soletta.
Infine, quello di gennaio 2014 era stato l'unico episodio di infiltrazioni patito, tant'è che nella comunicazione inviata ai locatori successivamente, la President non aveva fatto cenno ad ulteriori problematiche successive.
Da ciò discendeva il rigetto della domanda di risoluzione, nonché di quelle ex artt. 2033 e 2041
c.c., in quanto, comunque, il contratto stipulato costituiva valida causa dei pagamenti effettuati.
Il Tribunale ha, quindi, accolto la domanda di risoluzione proposta dai locatori, tenendo conto del fatto che il conduttore aveva unilateralmente ed ingiustificatamente ridotto e sospeso il pagamento del canone locatizio ed aveva risolto anticipatamente il vincolo contrattuale, sia infine, in quanto il conduttore aveva omesso di eseguire nell'immobile i pattuiti interventi di manutenzione, di riparazione e/o di adattamento.
2 Il giudizio di appello ha impugnato la sentenza in Parte_1 questione ed ha chiesto che, in riforma del provvedimento impugnato, venissero accolte le domande proposte in primo grado e venissero respinte le domande della controparte.
I sig.ri si sono costituiti in giudizio ed CP_2 hanno chiesto di confermare la sentenza impugnata.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 17 settembre 2025, sulle conclusioni delle parti come riportate in epigrafe.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello, ha Parte_1
9 lamentato la “Omessa e/o inadeguata motivazione in ordine ad elementi probatori essenziali ai fini del decidere”. Il Tribunale non aveva considerato che, nel gennaio del 2014, vi era stato un primo fenomeno di infiltrazioni, che aveva determinato il danneggiamento di alcune batterie ricoverate nei locali oggetto di locazione. Inoltre, la sentenza non aveva preso in alcuna considerazione le risultanze della ctp depositata da parte appellante, che descrivevano le pessime condizioni del solaio dell'immobile e gli accertamenti compiuti dai Vigili del Fuoco, che avevano attestato che la quasi totalità della parte di capan none oggetto della locazione stipulata dalla era inagibile. Parte_1
Con il secondo motivo di appello, la President ha lamentato la “erronea motivazione per travisamento derivante dalla erronea interpretazione od omessa valutazione delle prove documentali e testimoniali che ha condotto alla esclusione dell'inadempimento dei locatori lamentato da parte attrice”. Tutta la motivazione della sentenza impugnata era incentrata sul fatto che il conduttore poteva accertare, sin dal momento della stipula del contratto, quali erano le condizioni dell'immobile, tenuto conto che i testi avevano sostenuto che i pannelli non coprivano integralmente il solaio. Diversamente, una attenta lettura delle dichiarazioni testimoniali dimostrava il contrario. In ogni caso, le dimensioni del predetto buco (25 -30 cm) non potevano consentire alla conduttrice di apprezzare eventuali vizi strutturali che l'immobile aveva dimostrato avere solo nel 2014 e nel 2015 a
10 seguito delle denunziate infiltrazioni e del cedimento di buona parte del solaio. Parte appellante ha, quindi, insistito per l'espletamento di una ctu volta a determinare i danni patiti.
Con il terzo motivo, la società appellante ha lamentato la “omessa od erronea motivazione e travisamento del fatto in relazione all'adempimento degli obblighi contrattuali da parte dei locatori derivanti dal “pronto riscontro” che gli stessi avrebbero riservato alla conduttrice a seguito delle lamentate infiltrazioni”.
Il Tribunale aveva ritenuto i locatori adempienti ed aveva sostenuto che questi avevano dato riscontro alle lamentele della parte conduttrice, sia rimuovendo il materiale concausa delle infiltrazioni, sia eseguendo i lavori di rifacimento del solaio. Tuttavia, non c'era prova del fatto che il primo intervento era stato eseguito e, comunque, non era risolutivo, mentre il secondo non era tempestivo perché eseguito quando la conduttrice aveva già rilasciato i locali.
Con il quarto motivo, l'appellante ha lamentato la
“erronea motivazione e travisamento del fatto in relazione alle asserite reali motivazioni sottese alla denunzia dei vizi”. Il Tribunale aveva sostenuto che parte appellante aveva chiesto la risoluzione del contratto unicamente per opporsi alla richiesta dei locatori del 10/06/2015 relativa ad un aumento del canone ed alla dazione di ulteriori arretrati. Diversamente, la condut trice aveva sempre pagato i canoni tempestivamente e le uniche ragioni della risoluzione erano i riscontrati difetti strutturali.
11 Con il quinto motivo di appello, la società appellante ha lamentato la “erronea ed omessa motivazione e travisamento del fatto in relazione sia alla non concordata “autoriduzione” del canone locatizio, sia per la risoluzione anticipata, unilaterale e arbitraria del vincolo contrattuale”.
Non c'era stato alcun inadempimento da parte della che aveva omesso il Parte_1 pagamento di 272,00 euro per un mero errore e, in ogni caso, lo stesso non poteva sicuramente essere ritenuto tanto grave da giustificare una risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, anche in considerazione del fatto che i locatori non avevano comunicato volersi avvalere di alcuna clausola risolutiva espressa in merito. In ogni caso, la controparte aveva escusso la fideiussione bancaria rilasciata dalla conduttrice, sostenendo di avere i seguenti crediti: €. 1.800,00 a titolo di canoni di locazione per i mesi di Ottobre Novembre e Dicembre 2015, importi non dovuti in quanto l'immobile era stato rilasciato sin da novembre 2015; €. 3.600,00 a titolo di indennità di preavviso per il recesso anticipato;
€. 219,00 a titolo di saldo asseritamente dovuto per la fornitura AMAIE, in realtà non dovuti dalla conduttrice
Con il sesto motivo, l'appellante ha lamentato la erronea ritenuta “arbitrarietà” della risoluzione anticipata unilaterale da parte della conduttrice, stante la previsione dell'art. 3 del contratto che legittimava il recesso del conduttore.
Con il settimo motivo, l'appellante ha lamentato la erronea ed omessa motivazione e travisamento del
12 fatto in relazione in ordine alla parziale legittimità riconosciuta dall'Ill.mo Giudicante relativamente alla richiesta risarcitoria dei convenuti consistente nel riconoscimento dei canoni per il periodo successivo alla liberazione dell'immobile e precisamente dal 01/12/2015 sino al
30/04/2025. Il contratto avrebbe avuto durata, al più, fino a aprile 2019; il conduttore aveva diritto di recesso anticipato;
l'escussione della fideiussione comprendeva anche l'indennità di preavviso;
l'immobile era stato locato ad altri conduttori sin da luglio 2016.
4 La risoluzione del contratto
I primi 4 motivi possono essere esaminati congiuntamente e sono fondati (con conseguente assorbimento dei restanti motivi).
Vanno primariamente esaminati i fatti di causa.
Risulta pacifico che, a gennaio 2014, un'area del magazzino locato, di circa 20 mq, originariamente adibita a cella frigo fu interessata da problematiche di infiltrazioni.
Ciò è quanto fu denunciato nel gennaio 2014 dal conduttore, come da prod. 2 e 3 di primo grado di parte appellante.
A tale missiva, i locatori risposero evidenziando l'eccezionalità delle piogge di quei giorni e sostenendo di aver rimosso il materiale ivi accatastato, causa delle infiltrazioni ed impegnandosi ad eseguire lavori di impermeabilizzazione del locale (prod. 5 di primo grado di parte appellata).
A giugno 2015, i locatori sollecitarono il pagamento dell'aumento del canone di locazione
13 concordato nel contratto (prod. 6 di primo grado di parte appellata). La risposta di parte locatrice
(prod. 7 di primo grado di parte appellata), di pochi giorni successiva, evidenziò che, a causa delle infiltrazioni di gennaio 2014, il conduttore non aveva potuto utilizzare la parte ex cella frigo ed aveva subito dei danni, ragion per cui riteneva non dovuto l'aumento richiesto.
Nel luglio del 2015, la commissionò una Parte_1 perizia di parte (prod. 7 di primo grado di parte appellante), che riscontrò che era in atto un fenomeno di “sfondellamento delle volterranee in laterizio” e di “corrosione delle armature metalliche” dell'intradosso di copertura del suddetto locale, causa di una criticità statica del solaio. La causa di tale fenomeno era la presenza, in adiacenza al locale ex cella frigorifera di una intercapedine, dalla quale provenivano delle infiltrazioni e che presentava un solaio anch'esso in pessime condizioni ed una canaletta di raccolta delle acque che, a causa di un difetto strutturale, non era in grado di intercettare le acque.
Con missiva dell'agosto 2015, la President dichiarò di considerare il contratto di locazione risolto, a causa delle condizioni dell'immobile
(prod. 8 di primo grado di parte appellante).
Ad ottobre del 2015 (prod. 9 di primo grado di parte appellante), vi fu l'intervento dei Vigili del
Fuoco, i quali accertarono che “all'interno dell'intercapedine e nella zona adiacente all'interno dei magazzini lunga 25-30 metri per una larghezza di 4 metri circa si constata parziale distacco dell'intonaco e delle volterranee,
14 l'armatura metallica del soffitto risultava visibilmente ossidata”. Per tali ragioni, fu interdetto l'accesso all'affittuario nei locali interessati.
La domanda di parte appellante si inquadra nella previsione dell'art. 1578 c.c.
Si deve, quindi, valutare se la cosa locata presentava vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, ai sensi dell'art. 1578 c.c.
Va al riguardo premesso che “In tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c. grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa”. (Cass. 3548/17).
Secondo la giurisprudenza, “Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ.
(la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del
15 corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone
l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante
l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermando
l'impugnata sentenza con cui era stata correttamente esclusa la sussistenza di un difetto
o vizio incidente sulla struttura materiale dell'immobile locato, trattandosi di un'infiltrazione di natura accidentale determin ante un'impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizzata un'ipotesi di alterazione transitoria comportante, per il locatore, soltanto l'onere della relativa riparazione). (Cass.
11198/07). In termini analoghi, si vedano anche
Cass. 24459/11 e Cass. 6580/13.
Parte attrice ha dimostrato la ricorrenza dei vizi dell'immobile locato.
In sostanza, perché sia riscontrabile un vizio devono ricorrere 3 condizioni.
Secondo la prima, che ha natura oggettiva e
16 assoluta, il difetto deve essere intrinseco alla cosa. Per parte della giurisprudenza, costituisce vizio dell'immobile locato, una modificazione della composizione o funzionalità strutturale dell'immobile medesimo tale da incidere in maniera oggettiva sul godimento del bene, mentre non rileva che il vizio sia o meno eliminabile.
La seconda condizione implica che il difetto incida qualitativamente sulla modalità dell'uso pattuito e sul godimento del conduttore.
Secondo la terza, infine, il difetto deve essere grave e deve incidere in “modo apprezzabile” sull'idoneità della cosa all'uso pattuito ex art. 1578 c.c.
Nella specie, ricorrono tutte le suddette condizioni.
Si è, infatti, in presenza di un difetto che incide sulla funzionalità strutturale dell'immobile, il cui solaio si trovava in pessime condizioni, essendo in atto un fenomeno di “sfondellamento delle volterranee in laterizio” e di “corrosione delle armature metalliche” dell'intradosso di copertura del suddetto locale, determinato da carenze strutturali del suddetto solaio legate al collegamento con l'intercapedine e con una canaletta di raccolta inadeguata.
Non si è in presenza, come parte appellata sembra sostenere minimizzando, di un isolato e temporaneo fenomeno di infiltrazione, ma di un cedimento del solaio, che intacca l'integrità della cosa locata e che era causa di potenziale pericolo nell'uso dell'immobile. Non si tratta, quindi, di un semplice guasto (in presenza del quale sarebbe da
17 escludere la risoluzione), in quanto quest'ultimo non incide sulla struttura materiale ed è legato alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e temporanei nell'utilizzazione del bene.
Un immobile deve essere costruito in modo tale da escludere che esso sia, al suo interno, interessato da fenomeni di umidità o di infiltrazioni. Il magazzino locato non presentava tali caratteristiche. Cass. 20346/10 e Cass. 12712/10 hanno sostenuto l'applicabilità del l'art. 1578 c.c. rispetto ad un immobile affetto da umidità.
Tale vizio incide apprezzabilmente, inoltre, sulle possibilità di utilizzo dell'immobile; infatti, da un lato, si evidenzia che il magazzino, destinato ovviamente a custodire prodotti, fu interessato da diversi fenomeni di infiltrazione, prima a gennaio
2014 (circostanza pacifica ed è una mera affermazione di parte appellata, indimostrata che fu un evento meteorologico eccezionale a determinarli); poi, a giugno 2015 (sul punto, si vedano le dichiarazioni dei testi di parte attrice
, in risposta al Pt_4 Tes_1 Tes_2 Tes_3 cap. 23 “Vero che a seguito di ulteriori infiltrazioni, nel mese di Giugno 2015, si verificò il crollo di ulteriori pannelli posti a copertura del solaio della superficie dell'immobile locato in corrispondenza della ex-cella frigo”). Risulta corretto che tali infiltrazioni interessarono solo una parte dell'immobile (la ex cella frigo di circa 20 mq su
120 mq locati), ma è anche vero che le problematiche risultarono ben più estese, tanto da rappresentare un pericolo di crollo su un'area ben
18 più ampia, come si evince dal verbale dei Vigili del
Fuoco dell'ottobre del 2015 (prod. 9 di primo grado della parte appellante), che interdì l'accesso
“all'interno del magazzino” ad un'area “lunga 25-
30 metri per una larghezza di 4 metri”.
L'inadempimento è tanto più grave ove si consideri che, sin da gennaio 2014, la proprietà avrebbe potuto intervenire.
Deve escludersi che fosse compito del conduttore mantenere il solaio in condizioni statiche adeguate. Infatti, trattasi di interventi di straordinaria amministrazione, non riconducibile agli obblighi contrattuali assunti ai sensi dell'art. 4 del contratto di locazione (da leggere in connessione con l'art. 11, che esclude dalla competenza del conduttore le opere di straordinaria amministrazione), che riguardano i soli interventi necessari per adattare l'immobile all'attività commerciale ivi svolta da parte appellante.
Parte appellata non ha, invece, dimostrato che la conduttrice fosse a conoscenza delle condizioni del solaio.
Se è vero che lo sfondellamento del solaio era presumibilmente già in atto al momento della stipula del contratto di locazione, se si considera che solo 7 mesi dopo tale data si manifestò la problematica delle infiltrazioni, deve, comunque, escludersi che il vizio fosse conosciuto o facilmente conoscibile dal conduttore a tale momento. Infatti, quand'anche si ritenesse che il
“buco” tra i pannelli (ripreso nelle foto prodotte da entrambe le parti) era già presente a tale
19 momento, egualmente deve escludersi che la sua criticità strutturale fosse percepibile ad occhio nudo dal conduttore e, quindi, ne fossero realmente percepibili le possibili implicazioni. Del resto, nella stessa perizia di parte prodotta da parte appellante, non contestata specificamente, si evidenzia la necessità di ulteriori approfondimenti ed a tale fine si suggerisce la rimozione dei pannelli.
La clausola del contratto sub art. 10 è irrilevante e non dimostra affatto alcuna pregressa conoscenza del conduttore, in quanto clausola di stile che determina solo una presunzione in merito al buono stato di manutenzione dell'immobile, sulla falsariga della previsione di cui all'art. 1590, co. 2 c.c., presunzione, qui superata alla luce di quanto precede.
Ne discende che la domanda di risoluzione di parte appellante deve essere accolta, stante l'impossibilità, per il conduttore di godere dell'immobile per l'estensione indicata dai Vigili del Fuoco, con conseguente rigetto di quella proposta dalla parte appellata.
5 Le altre domande di ripetizione e di risarcimento
La soc. President ha chiesto la restituzione di quanto escusso dal locatore, a titolo di canoni non pagati e debiti ulteriori.
La domanda proposta deve essere parzialmente accolta.
Parte appellante ha chiesto la restituzione di
1.200,00 euro pagati a titolo di canoni relativi ai meni di ottobre e novembre 2015. Risulta ancora pacifico che l'immobile è rientrato nella
20 disponibilità dei locatori solo a dicembre 2015.
Il conduttore è tenuto a pagare i canoni sin tanto che questi rimane nella disponibilità dell'immobile
(e, quindi, nella specie, fino a dicembre 2015, data della consegna). “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inad empimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass. 17020/22).
Risulta ancora documentale che la conduttrice non ha pagato 3 bollette dell'acqua (doc. 16 di primo grado di parte appellata), relative alle mensilità di marzo ed aprile 2013 e di gennaio
2015, per complessivi 219,00 euro, oggetto, appunto dell'escussione. Anche tale importo era, quindi, dovuto.
L'appellata ha, poi, rivendicato un debito di
600,00 euro per spese condominiali insolute.
Tuttavia, nulla è stato dimostrato in merito al suddetto debito.
I restanti importi escussi non sono dovuti, in quanto per stessa ammissione di parte appellata si riferiscono ad indennità di mancato preavviso
21 ed a canoni relativi a mensilità successive alla restituzione dell'immobile.
Di conseguenza, la domanda proposta deve essere accolta per il minor importo di 4.200,00 euro.
In relazione alla domanda di risarcimento del danno, si osserva quanto segue.
Non c'è prova che le batterie esaminate dal ctu fossero ricoverate proprio nei locali interessati dalle infiltrazioni, ragion per cui le domande di risarcimento collegate a tale perdita devono essere respinte.
Va, invece, accolta la domanda volta ad ottenere il rimborso di quanto pagato per procedere al trasferimento presso altra sede, come da fattura prodotta sub doc. 15 di primo grado di parte appellante, pari a 976,00 euro.
Nulla può essere riconosciuto, invece, per la Cont fattura (doc. 16 di primo grado di parte appellante), non essendoci prova del fatto che la fattura si riferisce proprio ad un cambio di linea.
Infine, va accolta la richiesta di rimborso di quanto pagato al proprio ctp, come da fattura prodotta sub doc. 18 di primo grado di parte appellante, per un importo pari a 641,28 euro.
6 Le spese di lite
Le spese di lite sono compensate in misura pari a
1/3, tenuto conto del fatto che alcune voci di danno non sono state riconosciute. Per la restante quota, le spese seguono la soccombenza. La liquidazione tiene conto del valore
“indeterminabile”.

PQM

In accoglimento dell'appello proposto da CP_7
[...]
[...] [...]
ed in riforma della sentenza del Tribunale di
[...]
Imperia n. n. 822 del 5 dicembre 2023;
Risolve il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa in data 1 maggio 2013 avente ad oggetto l'immobile sito in Sanremo (IM), Via Armea
n.105, iscritto al N.C.E.U. di Sanremo al F.48, app.956, sub 7 per inadempimento dei locatori;

Condanna IA e in solido CP_1 CP_2 fra loro a pagare a 4.200,00 euro Parte_1 oltre interessi dalla domanda giudiziale a titolo di restituzione ed a pagare a 1.617,28 Parte_1 euro a titolo di risarcimento danni oltre interessi dagli esborsi;
respinge le altre domande;

Compensa le spese di lite in misura pari a 1/3; condanna IA e in solido CP_1 CP_2 fra loro a rifondere a la restante Parte_1 frazione delle spese di lite del giudizio di primo grado, che liquida in 5.077,00 euro per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge;

Compensa le spese di lite del giudizio di appello in misura pari a 1/3;
Condanna IA e in solido CP_1 CP_2 fra loro a rifondere a la restante Parte_1 frazione delle spese di lite del giudizio di appello, che liquida in 6.660,00 euro per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge.
Genova 17 settembre 2025
Il relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno
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