REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese Consigliere
Dott. Stefano Celentano Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi al n. 352 dell'anno 2021, vertente tra
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Enrico Parte_1 C.F._1
Castaldo (C.F. ), giusta procura in atti;
C.F._2
CP_1
e
(CF , P.IVA ), in Controparte_2 P.IVA_1 P.IVA_2 persona del legale rapp.te , rappresentata e difesa dall'Avv. Luigi Tretola, giusta Controparte_3 procura in atti;

-APPELLATA–
OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 1662/2020 emessa dal Tribunale di Nola, pubblicata il
18.11.2020.
CONCLUSIONI:
Per l'appellante: “1) in via preliminare accertare la ricorrenza dei gravi e fondati motivi ex art. 283
c.p.c. e sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza appellata;
2) accogliere l'appello ed annullare la sentenza n. 1662/2020 del Tribunale di Nola perché errata e profondamente ingiusta per tutti i motivi sopra esposti e, per l'effetto, in riforma della sentenza appellata, 3) rigettare la domanda della
di risoluzione del contratto di prenotazione alloggio e di condanna Parte_2 al rilascio dell'alloggio perché assolutamente infondate in fatto ed in diritto;
4) in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata da nel giudizio di primo grado, accertare e Parte_1 dichiarare la riduzione del prezzo di assegnazione dell'alloggio per un importo di € 25.000,00 in considerazione della mancata realizzazione del terrazzo a servizio dell'appartamento e dei conseguenti pregiudizi derivanti all'alloggio per la perdita di superficie utile e per la sua esposizione ai gas di scarico delle autovetture ed ai rumori provenienti dal piano seminterrato;
5) in via subordinata, salvo rispettoso gravame, in accoglimento della domanda riconvenzionale condizionata spiegata da nel giudizio di primo grado, condannare Parte_1 Controparte_2
in persona del legale rappresentante p.t. al pagamento, in favore della sig.ra
[...] PT
, a titolo di ripetizione dell'indebito, della somma di € 53.850,00 dalla stessa versati in
[...] pagamento del prezzo dell'alloggio maggiorata di interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data dei pagamenti fino all'effettivo soddisfo ed oltre il rimborso per l'incremento di valore derivante dalle migliorie apportate al terreno;
6) in via istruttoria accogliere le richieste di prova articolate da nel giudizio di primo grado ….; 7) Condannare Parte_1 Controparte_2 in persona del legale rappresentante p.t. al pagamento di spese e compensi professionali del doppio grado di giudizio”.

Per l'appellata: “In via preliminare 1) accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità dell'appello avversario, ai sensi dell'art. 342 c.p.c.. Nel merito 2) previa reiezione della richiesta di sospensione cautelare, rigettare tutte le domande dell'appellante, perché inammissibili ed infondate in fatto e in diritto, per i motivi di cui in narrativa, confermando integralmente la sentenza n.
1662/2020, emessa dal Tribunale di Nola, G.I. dott.ssa Calise, depositata il 10.11.2020 ed in ogni caso: a) dichiarare risolto per inadempimento di il contratto di prenotazione Parte_1 alloggio del 13.09.2010 tra la e;
b) condannare Controparte_2 Parte_1
alla restituzione dell'alloggio oggetto del suddetto contratto alla Parte_1 CP_2
; c) rigettare tutte le domande riconvenzionali proposte da;
Controparte_2 Parte_1
3) in ogni caso, rigettare le richieste istruttorie formulate ex adverso, ammettendo, se del caso, i mezzi istruttori chiesti dalla appellata. 4) Vinte spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso spese generali come per legge, C.P.A. e IVA, con attribuzione all'Avv. Luigi
Tretola antistatario”.
Ragioni della decisione

Il giudizio di primo grado. La società cooperativa “ ” conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Nola CP_2 PT
, esponendo: 1) che in data 13.9.2010 ella aveva stipulato con la convenuta un contratto di
[...] prenotazione di alloggio da realizzarsi nell'ambito di un programma di edilizia convenzionata- agevolata nel comune di Palma Campania, subordinato al rilascio del relativo permesso di costruire;

2) che in tale contratto veniva individuato l'alloggio con determinazione del prezzo da determinarsi poi, in via definitiva, all'esito del completamento dell'intero intervento, e le modalità di pagamento;

3) che il titolo prevedeva, altresì, la possibilità di modificare il piano finanziario, di apportare eventuali varianti tecniche necessarie, con adeguamento di costi e prezzo, oltre ad individuare le ipotesi di risoluzione;
4) che, durante l'esecuzione dei lavori, si rendevano necessarie alcune varianti all'intervento edilizio, tutte concordate ed approvate dai soci, con conseguente variazione dei costi e dei prezzi degli alloggi, incluso quello prenotato dalla convenuta, la quale aveva altresì chiesto ed ottenuto la realizzazione di un giardino aggiuntivo rispetto a quello già oggetto dell'originaria prenotazione, con relativo nuovo ingresso carrabile;
5) che tali circostanze comportavano un incremento del costo dei beni prenotati dalla per l'importo di € 207.192,40, salve ulteriori PT somme dovute per eventuali varianti;
6) che, in data 29.6.2015, la cooperativa consegnava il bene prenotato alla convenuta, in preassegnazione, al fine di consentirle la realizzazione di lavori di sistemazione e rifinitura;
7) che la convenuta effettuava una serie di lavori nell'immobile che andavano ben oltre quelli ammessi, per poi trasferirsi all'interno dello stesso, occupando così
l'alloggio in modo assolutamente abusivo, attesa la mancanza di una consegna definitiva;
8) che, in ossequio agli impegni assunti, la cooperativa invitava più volte la a recarsi dal notaio per la PT stipula dell'atto di assegnazione e trasferimento e di accollo del relativo mutuo già frazionato in data
16.2.2015, ma che la donna non raccoglieva tale invito, né tantomeno provvedeva al pagamento di quanto dovuto per quanto prenotato e già oggetto di godimento, omettendo addirittura di pagare anche gli importi previsti nell'originario contratto di prenotazione;
9) che, a causa degli inadempimenti economici della convenuta, erano maturati interessi di mora sul mutuo a carico della cooperativa;
10) che il grave inadempimento della convenuta legittimava la risoluzione del contratto con obbligo di rilascio dell'immobile abusivamente occupato.
Ciò posto, la società attrice concludeva per l'accertamento del grave inadempimento contrattuale in cui era incorsa la , con conseguente risoluzione del contratto di prenotazione stipulato tra le PT parti in data 13.9.2010, ed ordine di rilascio immediato dell'immobile in suo favore.
Costituitasi, la convenuta eccepiva l'incompetenza funzionale del Tribunale adito in favore PT del Tribunale delle Imprese e nel merito deduceva: 1) che, nel corso della realizzazione del fabbricato, la cooperativa aveva eliminato il terrazzo a livello del suo alloggio previsto nel progetto allegato al contratto di prenotazione, attribuendole però una maggiore superficie di terreno con cancello carrabile, da lei ritenuto come una sorta di compensazione per il mancato realizzo del terrazzo a livello a servizio di una camera dell'appartamento; 2) che, in ogni caso, la mancata realizzazione del terrazzo a livello dinanzi alla camera da letto le aveva provocato ingenti danni, essendo ora il vano esposto alla immissione diretta dei gas di scarico delle auto durante le manovre di transito nel garage;
3) che il Banco di Napoli non aveva consentito all'accollo da parte del socio della quota di mutuo gravante sull'immobile a lei assegnato, e che ella per tale motivo si era dichiarata disponibile a consentire la cessione dell'alloggio ad altro socio;
4) che, in data 22.3.2017, ella aveva ottenuto la disponibilità di un altro istituto bancario ad erogarle il mutuo in misura di € 100.000,00 come indicato nel contratto di prenotazione e calcolato in base al valore effettivo dell'immobile, ma che la società cooperativa aveva illegittimamente reclamato un importo aggiuntivo di € 81.000,00 , anche in virtù della maggiore porzione di terreno cedutole.
La convenuta, pertanto, chiedeva il rigetto della domanda attorea, ed in via riconvenzionale chiedeva di accertarsi e dichiarare la riduzione del prezzo di assegnazione dell'immobile per un importo di €
215.000,00 per la mancata realizzazione del terrazzo a servizio dell'appartamento e dei conseguenti pregiudizi derivanti all'immobile per la perdita di superficie utile, ed in subordine la condanna della parte attrice alla restituzione in suo favore della somma di € 53.850,00 versati in pagamento per l'alloggio.
Rigettata la eccezione di incompetenza, con sentenza n. 2589/2020 del 18.11.2020, il Tribunale accoglieva la domanda attorea.
Nello specifico, il Tribunale evidenziava come, rispetto alle previsioni di cui agli artt. 5,11, e 13 del contratto di prenotazione, la attrice aveva effettivamente dato adeguata prova dei plurimi inviti rivolti alla di addivenire alla stipula dell'atto notarile di assegnazione dell'alloggio, di accollarsi la PT quota parte del relativo mutuo già frazionato e di provvedere al pagamento della somma dovuta per l'alloggio, così come aveva altresì provato l'accettazione della delle varianti al progetto, per PT le quali erano maturati costi aggiuntivi, così come riscontrato anche nel verbale di consegna del bene in suo favore, obbligandosi all'aggiornamento del piano finanziario. A fronte di tali riscontri probatori, la convenuta nulla aveva provato circa il suo adempimento, omettendo altresì di pagare anche la quota originariamente prevista nel contratto di prenotazione, pari ad € 156.000,00, avendo versato solo la somma di € 53.850,00. Il Tribunale riteneva che tale circostanza rendesse superflua ogni ulteriore attività istruttoria richiesta dalla a sostegno delle sue prospettazioni e domande, PT essendo inequivoco il suo grave inadempimento. Per tali motivi, il Tribunale dichiarava risolto il contratto per l'inadempimento della convenuta, con conseguente rilascio dell'immobile in favore della società attrice, rigettando invece la domanda di restituzione della somma proposta dalla PT in via riconvenzionale atteso che, sulla scorta del titolo contrattuale (art. 13), il rimborso delle somme versate era subordinato alla condizione sospensiva, non ancora verificatasi, che la cooperativa reperisse un altro socio prenotante.
Il giudizio di appello.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha proposto gravame avverso la predetta Parte_1 sentenza, lamentando – secondo quanto sarà esaminato in seguito e più diffusamente - la nullità della sentenza per violazione dell'art. 169, comma 2 e 112 c.p.c., atteso che il procuratore della parte avversaria non aveva provveduto a ridepositare il proprio fascicolo di parte, precedentemente ritirato, entro il termine perentorio coincidente con la scadenza del termine per il deposito della comparsa conclusionale;
l'appellante ha altresì evidenziato la assoluta carenza di elementi in fatto che potessero fondare un giudizio di grave inadempimento a suo carico, censurando altresì il mancato esame delle domande riconvenzionali ed il mancato accoglimento delle istanze istruttorie richieste.
Costituitasi, la parte appellata ha eccepito in primo luogo la inammissibilità dell'appello, contestandone il merito e chiedendone il rigetto.
Analisi dei motivi di appello.
Con il primo motivo di appello, l' appellante ha censurato la pronuncia di primo grado nella parte in cui ha posto a fondamento della sua decisione l'esame dei documenti contenuti nel fascicolo di parte della società attrice, nonostante quest'ultima, dopo averlo ritirato alla udienza di precisazione delle conclusioni, abbia provveduto a ridepositarlo non nel termine ex art. 169 comma 2 c.,p.c., coincidente con il termine di scadenza delle comparse conclusionali, bensì entro il successivo termine coincidente con la scadenza delle memorie di replica, così come a suo dire desumibile dal fascicolo . Pt_3
Il motivo è infondato.
Ed infatti, a prescindere dalla natura perentoria del termine ex at. 169 comma 2 c.p.c., e della giurisprudenza sul punto che ritiene che “Sebbene il termine entro il quale, a norma dell' art. 169, secondo comma, c.p.c., deve avvenire il deposito del fascicolo di parte, ritirato all'atto della rimessione della causa al collegio, sia perentorio (come attesta l'uso dell'espressione al più tardi, che figura nel testo di detta disposizione), la sua inosservanza produce effetti limitati alla decisione del giudice di prime cure, sicché il deposito del fascicolo nel giudizio di appello non costituisce introduzione di nuove prove documentali, sempre che i documenti contenuti nel fascicolo siano stati prodotti, nel giudizio di primo grado, nell'osservanza delle preclusioni probatorie risultanti dagli artt. 165 e 166 c.p.c “. (Cass. ordinanza 14096/2022), ciò che risulta carente in questa sede è il riscontro di quanto prospettato a motivo di appello, atteso che la mera produzione della copia della schermata del “Reginde” contenente gli eventi della procedura di primo grado, non attesta in alcun caso, e con certezza, la effettiva data del deposito del fascicolo di parte in esame, non essendoci neanche prova, dalla stessa schermata, che tale evento sia stato completamente registrato, diversamente invece al deposito degli scritti ex art. 190 c.p.c.
Inoltre, osserva la Corte, trattandosi di una produzione cartacea, la data di avvenuto rideposito doveva essere utilmente provata solo a mezzo della attestazione della cancelleria da apporsi sulla produzione in cartaceo, e non con una diversa ed incompleta schermata con l'elencazione parziale e telematica degli eventi della procedura.
Con il secondo motivo di appello, la ha censurato la motivazione del giudice di prime cure PT nella parte in cui ha ritenuto che la propria mancata adesione all'invito rivoltole per la stipula dell'atto notarile di attribuzione dell'immobile, ad un prezzo superiore di € 51.000,00 rispetto all'atto di prenotazione del 13.9.2010, potesse qualificarsi come grave inadempimento contrattuale
A sostegno della propria tesi, l'appellante ha evidenziato, a suo dire, la assoluta illegittimità dell'incremento del prezzo richiesto dalla cooperativa per la stipula finale, evidenziando come ella mai avesse richiesto o concordato una aggiunta di parte di terreno a servizio dell'alloggio, e che la dicitura “per ricevuta” da lei sottoscritta sulla planimetria dell'immobile non era certo circostanza idonea a far ritenere sussistente tale circostanza unitamente alla accettazione implicita di un prezzo definitivo di acquisto maggiore rispetto a quello pattuito all'epoca della prenotazione;
al contrario, secondo quanto sostenuto dalla , tale sottoscrizione “per ricevuta” proverebbe l'assenza di PT qualsiasi modificazione al prezzo originariamente pattuito, che andava da considerarsi invariato, atteso che, come sostenuto anche in primo grado, la attribuzione di una maggior quota del giardino sarebbe avvenuta in una ideale “compensazione” rispetto alla mancata realizzazione di un balcone a servizio della camera da letto. Infine, la evidenzia come la maggior somma richiesta non PT poteva ritenersi giustificata neanche alla luce della approvazione da parte dell'assemblea della società
e del consiglio di amministrazione, delle varianti al fabbricato, poiché i costi aggiuntivi delle varianti sarebbero stati pagati in altra sede direttamente con la ditta esecutrice e non avrebbero invece inciso sui costi degli alloggi da riportarsi nel rogito, in ossequio ai valori di “prenotazione”.
Da ciò, secondo la tesi proposta, discenderebbe la sua giustificata mancata adesione all'invito a stipulare il rogito.
Sotto altro profilo, l'appellante ha altresì censurato il passaggio motivazionale nel quale si è inteso ritenere che, il suo mancato adempimento al pagamento di quanto stabilito in sede di prenotazione (e dunque del residuo importo di € 156.000,00, rispetto a quanto già corrisposto), costituisse un ulteriore grave inadempimento contrattuale;
il giudice avrebbe errato nel non valutare che tale pagamento e l'eventuale accollo del mutuo, doveva invece aver luogo solo unitamente al definitivo, la cui stipula
– per i motivi esposti in precedenza – sarebbe stata resa impossibile proprio dalle pretese arbitrarie ed illegittime della società. Infine, secondo quanto lamentato, il Tribunale avrebbe errato – sempre ai fini di qualificarla come inadempiente – nel non valutare la circostanza per cui ella, in data 22.3.2017, aveva ottenuto la disponibilità della Credit GR a concederle un mutuo pari ad € 100.000,00, calcolato sul valore effettivo dell'immobile, come accertato dall'istituto bancario in misura inferiore a quanto richiesto dalla società cooperativa.
Per tali motivi, la ha richiesto, in modifica della pronuncia impugnata, il rigetto della domanda PT originariamente proposta dalla società attrice.
Il motivo è infondato.
In primo luogo, deve darsi atto, come correttamente indicato dalla parte appellata, che nel verbale di consegna provvisoria dell'alloggio di cui al 29.6.2015 (cfr. in atti) si attesta l'esistenza, rispetto all'oggetto della prenotazione, di un giardino aggiuntivo con nuovo ingresso carrabile, e dunque della esistenza di modifiche all'originario alloggio come prenotato, ad assoluto favore della , poiché PT determinanti un incremento sia della superficie che dei servizi (ingresso carrabile). Di tale circostanza, il Tribunale ha operato una convincente e riscontrata considerazione, evidenziando come la planimetria dell'alloggio, regolarmente sottoscritta dalla appellante, indica una accettazione della stessa di quanto consegnatole, anche all'esito di una evidente presa d'atto dello stato dei luoghi, e dunque della circostanza per cui l'immobile fosse dotato, rispetto all'epoca della prenotazione, di un giardino aggiuntivo con relativo e nuovo ingresso carrabile (cfr. Planimetria, allegato 4 fascicolo attoreo e verbale di consegna alloggio, all. 8 fascicolo attoreo); come giustamente osservato dalla appellata, alla avvenuta sottoscrizione della planimetria riportante l'esatto stato dei luoghi (dunque differente dal quello della prenotazione) non può che darsi che una valenza, al minimo, di presa d'atto dello stato e delle condizioni dell'immobile consegnato, senza che vi fossero espresse riserve o contestazioni;
diversamente ragionando, tale sottoscrizione non avrebbe alcuna valenza e rappresenterebbe dunque un passaggio formale privo di senso alcuno.
A tale osservazione deve poi aggiungersi – ai fini della corretta valenza ed efficacia obbligatoria, quanto alle conseguenze, delle varianti ai progetti originari contenuti nelle singole prenotazioni di alloggi – che le delibere e gli atti approvati dagli organi della cooperativa, e dunque dalla stessa assemblea dei soci (di cui fa parte anche la ), in data 6.5.2015 hanno approvato le varianti PT realizzate con i relativi costi, senza che la stessa socia ne abbia impugnato le decisioni (cfr. PT allegato 5 fascicolo parte attrice)
Infine, va valorizzato ancora una volta il contenuto specifico del verbale di consegna dell'alloggio, sottoscritto dalla in data 29.6.2015 senza alcuna contestazione, il quale recita espressamente: PT
“il socio prende in consegna a tutti gli effetti l'alloggio e dà atto che lo stesso corrisponde a quanto precedentemente prenotato compreso le eventuali varianti. Il socio esplicitamente intende ottemperare a tutti gli obblighi previsti dallo Statuto sociale, nonché dal contratto di prenotazione alloggio, e dalle sopravvenute ulteriore spese per varianti ed interessi bancari come da piano economico consuntivo”, obbligandosi quindi espressamente al rispetto di quanto stabilito all'art. 67 del contratto di prenotazione alloggio, in tema di aggiornamento del piano finanziario e conteggi finali.
Ciò posto, risulta assolutamente corretto il ragionamento del Tribunale allorquando ha ben evidenziato il tenore del contratto di prenotazione di alloggio del 13.9.2010, con riferimento agli artt.
5, 11 e 13, ritenendo che, fosse diritto della cooperativa considerare risolto di diritto ex art. 1456 c.c. il contratto per effetto del mancato pagamento di quanto dovuto dalla prenotante entro trenta giorni dalla scadenza del termine concesso, e che a fronte della mancata adesione alla stipula da parte del socio, potesse dichiararsi decaduto il socio inadempiente e procedersi alla assegnazione dell'immobile ad altro socio.
Le argomentazioni proposte dall'appellante circa l'illegittima pretesa di un prezzo aggiuntivo rispetto a quello di prenotazione sono dunque prive di fondamento, attesa la chiara sussistenza di varianti nell'immobile realizzate in suo favore, il ricalcolo delle spese aggiuntive e dunque dei nuovi prezzi degli immobili stabilito dalla assemblea dei soci, e la mancata contestazione esplicita della PT rispetto alla situazione di fatto del suo immobile differente da quella di cui alla prenotazione, certificata sia dalla sottoscrizione del verbale di consegna e della planimetria allegata, con ogni conseguente obbligo economico riportato esplicitamente tanto nel verbale di consegna (da lei sottoscritto) che dal contenuto della delibera sociale, da lei mai impugnata.
Le ulteriori doglianze relative alla prospettazione di una sorta di “compensazione” tra quanto operato in aggiunta rispetto al progetto originario, e la mancata realizzazione di un balcone, restano del tutto argomentazioni suggestive e non riscontrate, frutto di una prospettazione unilaterale, non documentata e afferente ad un convincimento personale privo di qualsiasi riscontro di condivisione con la parte avversa;
le questioni attinenti invece alla valutazione dell'immobile effettuata da un istituto bancario che le avrebbe erogato il mutuo, sono del tutto irrilevanti atteso che la determinazione del prezzo dell'immobile è oggetto della pattuizione contrattuale tra le parti in causa e su ciò non ha incidenza alcuna la valutazione peritale compiuta dalla banca che eroga il mutuo (se non in relazione all'importo mutuabile).
Conseguentemente, deve ritenersi corretta la prospettazione della parte appellata allorquando ha evidenziato che la richiesta di stipula ad un prezzo maggiore rispetto a quello della prenotazione è la mera risultante delle varianti effettuate, dei maggior costi sostenuti nel programma edilizio, con conseguente ripartizione di tale importo globale tra tutti gli alloggi realizzati ed assegnati ai soci, così come correttamente indicato dal Tribunale allorquando ha esplicitamente ritenuto che “il prezzo pattuito non è il mero controvalore del bene, bensì la risultante della divisione, tra tutti i soci, dei costi dell'intervento edilizio intrapreso dalla , di cui la stessa era socia.” Le CP_2 PT argomentazioni riportate nella comparsa di costituzione e risposta, sulla natura della cooperativa in questione e su tutti i costi specifici di cui si sono gravati i soci per la realizzazione del programma edilizio (dalla acquisizione dei suoli, alle autorizzazioni amministrative ed urbanistiche, sino alla compiuta realizzazione del complesso edilizio) dà riscontro effettivo della coerenza e logica di un processo di determinazione del prezzo che, dopo una iniziale valutazione in sede di prenotazione, dovesse tenere logicamente in considerazione le successive variazioni, così come poi approvate e valutate dagli organi della cooperativa, quali risultanze oggettive di modifiche apportate rispetto al progetto iniziale (cfr. verbali di assemblea, tra quella del 16.12.2016, in cui la stessa ha PT dichiarato di non aver proceduto alla stipula solo per la assenza di mezzi economici, senza sollevare alcuna contestazione in merito, poi invece opposta in sede giudiziale).
Il motivo è dunque complessivamente infondato, e la pronuncia di risoluzione del contratto per grave inadempimento della convenuta, appellante in questa sede, va pertanto confermata, con ogni conseguente statuizione.
Con il terzo motivo di appello, la ha contestato il mancato esame della domanda PT riconvenzionale finalizzata all' accertamento del minor valore dell'alloggio rispetto a quello richiesto.
Tale motivo, che risulta evidentemente assorbito rispetto all'accoglimento della domanda di risoluzione, è in ogni caso infondato nel merito, atteso quanto compiutamente indicato dal giudice di prime cure, allorquando ha chiarito che, nel caso di specie, il valore dell'immobile era la risultante di tutti gli esborsi effettuati dalla per la realizzazione del progetto edilizio, sin dall'acquisto CP_2 del suolo, e che dunque la valutazione commerciale del bene era elemento indifferente rispetto ai costi connessi per la sua realizzazione e per la definitiva assegnazione in proprietà ai soci.
Con il quarto motivo di appello, l'appellante lamenta l'errore il cui sarebbe incorso il Tribunale nel rigettare la sua ulteriore domanda riconvenzionale finalizzata, in caso di accoglimento della domanda attorea, ad ottenere la restituzione dell'importo pagato al momento della prenotazione dell'alloggio, pari ad € 53.850,00.
Invero il Tribunale ha rigettato tale domanda sulla base della applicazione dell'art. 13 del contratto che regola i rapporti tra le parti in caso di risoluzione ex art. 1456 c.c. o di esclusione del socio, secondo cui il rimborso delle somme versate, con esclusione in ogni caso per le spese tecniche e per quelle connesse alle varianti personali, è subordinato alla condizione ritenuta sospensiva, e non ancora avveratasi, che la cooperativa trovi altro socio prenotante che subentri nell'alloggio.
L'appellante, a sostegno della censura mossa, ha dedotto la natura meramente potestativa di tale condizione che di fatto realizzerebbe un indebito vantaggio in favore della cooperativa, individuandola come arbitro assoluto nel porre in essere iniziative finalizzate all'avveramento della condizione.
Il motivo è infondato.
Ed infatti, a prescindere dalle contestazioni di parte appellata circa la “novità” di tale eccezione rispetto a quanto oggetto di contraddittorio in primo grado, la Corte osserva che il contenuto della pattuizione concordata tra le parti e sottoscritta dalle stesse nel contratto di prenotazione di alloggio, non ha natura meramente potestativa, atteso che l'avverarsi della condizione a cui è sospeso il buon diritto del socio alla ripetizione di quanto versato, non è nell'esclusivo dominio o controllo di una delle parti (e nella specie della cooperativa), né è legato alla sua esclusiva volontà, poiché trattasi di un evento invece chiaramente legato al fatto del terzo (l'esistenza di un altro o di un nuovo socio che manifesti l'interesse al subentro nella posizione detenuta dal socio escluso o di quello il cui contratto
è stato dichiarato risolto), per il quale invero la società ha diretto interesse, atteso che solo tramite l'avverarsi di tale circostanza ella potrà recuperare l'intera quota relativa alla singola posizione, ben maggiore del mero acconto che trattiene fino all'avverarsi di tale evento;
a ciò deve aggiungersi, come correttamente indicato dalla parte appellata, che la permanenza della stessa nell'immobile, di PT fatto sine titulo e per un arco temporale ormai superiore ai cinque anni, è di ostacolo all'avverarsi di tale condizione, rappresentando un elemento in fatto (connesso esclusivamente alla sua volontà e sul quale la società mostra il suo dissenso) che è sicuramente di ostacolo a favorire manifestazioni di interesse al subentro da parte di terzi, e dunque all'avverarsi della condizione sospensiva a cui è legata la possibilità concreta per la di recuperare quanto da lei precedentemente versato. PT
Le spese di lite
Le spese di lite del secondo grado di giudizio seguono la soccombenza, ex art. 91 c.p.c.
In particolare, i compensi professionali spettanti al difensore della parte appellata vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri medi per tutte le fasi ad eccezione di quella istruttoria (cfr. Cass. civ., Sez. 6 - 2, Ord. n. 34575 del 16/11/2021; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI,
Ord., 29/09/2022, n. 28325) di cui al D.M. n. 55/2014 per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello
(tab. n.12), con riferimento allo scaglione per le cause di valore indeterminabile a bassa complessità.
Sussistono, infine, quanto all'appello proposto, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del
D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Napoli - 3^ sezione civile - definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 352/2021 R.G.A.C., così provvede:
1. Rigetta l'appello avverso la sentenza n. 166/2020 emessa dal Tribunale di Nola e pubblicata il
18.11.2020.
2. Condanna l'appellante al pagamento, in favore della parte appellata dei compensi professionali del secondo grado di giudizio, liquidati complessivamente in euro 8.469,00, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del 2002, per il pagamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per l'appello proposto.
Napoli, 24.9.2025
Il Presidente
Dott. Giulio Cataldi
Il Consigliere est.
Dott. Stefano Celentano