R e p u b b l i c a I t a l i a n a
I n N o m e d e l P o p o l o I t a l i a n o
La Corte di Appello di Bari
Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Magistrati:
1) Dr. Michele ANCONA -Presidente
2) Dr. Emma MANZIONNA -Consigliere rel.
3) Avv. Marcello TRAVAGLIONE -Giudice aus. ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello, iscritta sotto il numero d'ordine 1589 dell'anno 2022 del Ruolo
Generale degli affari contenziosi civili, avverso la sentenza n. 2520/2022 emessa e pubblicata in data
20.10.2022 dal Tribunale di Foggia in composizione monocratica;

TRA
(C.F.: ), rappresentato e difeso dagli AVV.TI Parte_1 C.F._1
VALENTINA FORTUNATO e GAETANO D'AMBROSIO, in virtù di procura in atti, ed elettivamente domiciliato nel di loro studio legale alla via Roccantonio Francesco D'Amelio, 5 – FOGGIA
APPELLANTE
E
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'AVV. MARIO Controparte_1 C.F._2
MONTAGANO, in virtù di procura in atti, ed elettivamente domiciliata nel di lui studio legale al
Corso Vittorio Emanuele, 8 – FOGGIA
APPELLATA
Conclusioni: all'udienza del 22 novembre 2023, svolta mediante trattazione scritta, la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rese dai procuratori delle parti con note scritte che ivi devono ritenersi integralmente riportate, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

pagina 1 di 7 Ragioni in fatto ed in diritto della decisione

Con atto di citazione notificato il 15.11.2021, , nella propria qualità di proprietaria Parte_2 dell'immobile sito in Foggia alla via del Feudo D'Ascoli, 14, conveniva in giudizio, dinnanzi al
Tribunale di Foggia, per ivi sentirlo condannare, ai sensi dell'art.948 c.c., al Parte_1 rilascio del detto immobile, detenuto sine titulo, almeno dal gennaio 2020.
Nello specifico, l'attrice deduceva che il di lei marito, deceduto in data 4.06.2020, Persona_1 aveva concesso in locazione, con contratto di locazione ad uso commerciale del 4.03.2016, regolarmente registrato, a tal , l'immobile sito in Foggia alla via Del Feudo D'Ascoli, Persona_2
14, costituito da un piano interrato, un piano terra ed un piano primo. A seguito del decesso del marito, diveniva, giusta successione testamentaria, proprietaria esclusiva del detto bene e, solo nel
2021, veniva casualmente a conoscenza che l'immobile de quo era occupato sine titulo anche dal sig.
, il quale, con una nota dell'8.04.2021, le aveva comunicato di aver concluso nel Parte_1 gennaio 2020 un accordo con il marito, finalizzato alla stipula di un contratto di Persona_1 locazione avente ad oggetto una porzione dello stabile. Precisava che, con missiva di riscontro del
21.04.2021, ella aveva negato l'esistenza di alcun contratto di locazione asseritamente stipulato, nel gennaio 2020, dallo con il marito, peraltro affetto, a far data dal 2018, da Parte_1 Persona_1 una grave patologia (morbo di Alzheimer) e quindi non in condizione di stipulare alcun atto. Nella circostanza richiedeva, senza alcun esito, il rilascio immediato dell'immobile occupato sine titulo.
Si costituiva in giudizio , contestando la prospettazione attorea e, al contempo, Parte_1 rilevando che già nel marzo 2019 aveva raggiunto un accordo verbale con il sig. Persona_1 per la stipula di un contratto di locazione ad uso commerciale avente ad oggetto una porzione dell'immobile de quo ed, in particolare, del piano interrato e del piano primo di via D'Ascoli n.14 e che lo stesso , in detta circostanza, lo aveva autorizzato ad eseguire tutti i lavori di ristrutturazione Per_1 necessari al fine di “…predisporlo all'attività commerciale cui era destinato …” (ristorazione e centro benessere). Indi, nel gennaio 2020, avrebbe versato, nelle mani di , figlio di Persona_3 Per_1
l'importo pari ad € 1.000,00 a titolo di caparra confirmatoria nonché l'importo pari ad €
[...]
450,00 a titolo di canone di locazione relativo alla mensilità di gennaio 2020. Peraltro, deduceva di aver instaurato, innanzi al Tribunale di Foggia, un autonomo giudizio (n. 6705/2021 R.G.) con il quale aveva chiesto l'accertamento della nullità del contratto di locazione verbale stipulato con Per_1 pagina 2 di 7 la restituzione dei canoni versati ed il risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti per le Per_1 spese sopportate e per il mancato guadagno. Chiedeva, dunque, “IN VIA PRELIMINARE: -disporre la riunione del presente procedimento alla controversia avente Rg. n. 6705/2021, pendente innanzi a Codesto
Ill.mo Tribunale, per tutte le ragioni che si leggono innanzi…” e, nel merito, il rigetto della domanda poiché infondata, con vittoria di spese e competenze di causa.
In assenza di alcuna attività istruttoria, il Tribunale di Foggia, in composizione monocratica, con sentenza n. 2520/2022 depositata in data 20.10.2022, ha così provveduto: “ accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, condanna a rilasciare immediatamente in favore di Parte_1 [...]
, libera da persone e vuota di cose, la porzione immobiliare corrispondente al piano interrato ed al CP_1 primo piano dell'immobile sito in Foggia alla via del Feudo d'Ascoli 14, identificato in Catasto Fabbricati del
Comune di Foggia al Foglio 76, particella 330, sub 3; condanna lo a rimborsare alla controparte le Parte_1 spese di lite, che si liquidano in € 145,00 per esborsi ed € 5400,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali.”.
Avverso detta sentenza, , con atto di citazione notificato il 18.11.2022, ha Parte_1 proposto appello innanzi a questa Corte chiedendo, per i motivi di seguito indicati, accogliersi le seguenti conclusioni: “…. in riforma dell'impugnato provvedimento nei punti oggetto di contestazione, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure, come modificate ed ampliate in corso di causa…”, con vittoria di spese e competenze di causa.
Si è costituita in giudizio , chiedendo, nel merito, di rigettare il proposto gravame Controparte_1 con conferma della sentenza impugnata, con vittoria di spese e competenze di causa.
Precisate le conclusioni all'udienza del 22.11.2023, svoltasi mediante trattazione scritta, la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini ex art.190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali ed eventuali repliche.
*****
I.A fondamento della decisione, il Giudice di prime cure, per quel che interessa ai fini del presente giudizio di impugnazione, ha preliminarmente rigettato la richiesta di riunione stante l'assenza, tra le due cause, di una relazione di connessione oggettiva idonea a determinare il rischio di conflitto di giudicati, in virtù della diversa natura tra i due giudizi (azione reale di rivendicazione promossa da CP_
e azione di natura personale promossa da . Nel merito, ha accertato la illegittimità Parte_1 della detenzione dell'immobile de quo, in quanto non fondata su un titolo valido ed efficace, pagina 3 di 7 essendo incontroverso tra le parti che il contratto non fosse mai stato stipulato in forma scritta e non fosse stata mai eseguita la registrazione, prevista dall'art.1 co. 346 legge 311/2004 quale requisito (esterno) di validità per tutti contratti di locazione, compresi quelli relativi alle locazioni per uso non abitativo. Ha, quindi, ritenuto meritevole di accoglimento la domanda attorea di condanna al rilascio limitata, tuttavia, alla porzione dello stabile effettivamente occupata da Parte_1 quale il piano interrato ed il piano primo.
In via preliminare, deve ritenersi superata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 348-bis e ter c.p.c., essendo la causa ormai riservata per la decisione con sentenza. Deve, inoltre, rigettarsi
l'eccezione di inammissibilità della nuova produzione documentale ex art.345 c.p.c., sollevata dalla difesa di , sul presupposto che l'appellata avrebbe depositato, in grado di appello, Parte_1 documenti mai prodotti in primo grado. Dall'esame del fascicolo di primo grado, infatti, si rileva che già con il deposito della memoria istruttoria di cui all'art. 183, co.6, n. 3 c.p.c., l'odierna appellata aveva provveduto a produrre in giudizio la documentazione di cui se ne eccepisce la inammissibilità.
1. Con il primo motivo, l'appellante ha contestato la statuizione con la quale il giudice di prime cure ha rigettato la richiesta di riunione tra i due giudizi pendenti tra le stesse parti non ravvisando, erroneamente, una relazione di connessione oggettiva idonea a determinare il rischio di contrasto tra giudicati. Secondo la prospettazione difensiva dell'appellante, l'accertamento da parte del Tribunale della “inesistenza giuridica” del contratto verbale stipulato tra le parti avrebbe una diretta conseguenza sull'altro procedimento pendente, tra le stesse parti, innanzi al Tribunale di Foggia (n. 6705/2021
R.G.), in quanto pregiudicherebbe l'azione da lui stesso proposta di restituzione dei canoni versati e di risarcimento dei danni.


1.a La censura è inammissibile, perché, per giurisprudenza pacifica, condivisa da questa Corte, la decisione del giudice sulla riunione o separazione dei giudizi non può essere oggetto di sindacato in grado di appello, in quanto trattasi di un atto meramente preparatorio privo di efficacia decisoria, in quanto la valutazione della opportunità della trattazione congiunta di più cause connesse è rimessa alla discrezionalità del giudice innanzi al quale i procedimenti sono pendenti (cfr. Cass. civ. n.
24496/2014; Cass. civ. n. 1873/2004). Va, peraltro, considerato che l'inammissibilità della censura è resa palese dal fatto che l'appellante non ha neanche insistito in questo grado nella richiesta di pagina 4 di 7 riunione, nè ha allegato alcuna informazione in ordine allo stato e grado del procedimento da riunire
(indicato con in numero di R.G. 6705/2021).
2. Con il secondo motivo, l'appellante ha sostenuto che i principi normativi in materia di invalidità ed inesistenza del contratto di locazione, richiamati nella sentenza gravata, sarebbero stati male interpretati dal giudice di prime cure, il quale avrebbe erroneamente ritenuto inesistente il titolo della sua detenzione sebbene, in materia di locazione ad uso diverso, la legge non sanzionerebbe il contratto stipulato in forma verbale, ma ne prescriverebbe la registrazione solo ai fini della validità estrinseca. Si tratterebbe, peraltro, di una nullità relativa, di protezione del conduttore, non rilevabile d'ufficio, dettata al fine di contrastare l'evasione fiscale. Nella specie, il locatore avrebbe stipulato il contratto verbale con esso conduttore, avrebbe incassato la caparra confirmatoria, i canoni locativi ed autorizzato le migliorie. Dell'esistenza del contratto in forma verbale, egli avrebbe fornito ampia prova documentale ed avrebbe articolato anche richieste di prova orale, ritenute inspiegabilmente superflue dal giudice di prime cure.


2.a Il motivo è infondato.
Va premesso in diritto, che “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione”. (Cassazione civile sez. un., 09/10/2017, n.23601). Nel caso, concreto, l'appellante non ha neanche allegato la sussistenza della tardiva registrazione, per cui correttamente il giudice di prime cure ha ritenuto che la detenzione da parte dello fosse illegittima in quanto non sorretta da un valido titolo, a nulla rilevando i Parte_1 principi giurisprudenziali invocati dall'appellante in tema di nullità di protezione del conduttore, che si riferiscono alla diversa ipotesi del contratto di locazione ad uso abitativo (Cass. 9475/2021), non ricorrente nel caso di specie.
pagina 5 di 7 In fatto, rileva poi questa Corte, che , in via stragiudiziale, nel corso del giudizio di Controparte_1 primo grado e nel presente giudizio di appello, ha ritualmente contestato la circostanza che il marito sua dante causa, avesse raggiunto un accordo con l'appellante ai fini della stipula Persona_1 di un contratto di locazione ad uso commerciale di una porzione dell'immobile (piano interrato e piano primo), già oggetto di locazione in favore di un terzo, tale , evidenziando e Persona_2 documentando la patologia di cui era affetto il coniuge sin dal 2018, che lo rendeva incapace di provvedere a sé stesso.
Occorre, peraltro, evidenziare che l'assunto dell'appellante circa l'avvenuta stipulazione del contratto
(verbale) di locazione è rimasto privo di alcun significativo riscontro probatorio. Lo pur Parte_1 lamentando la mancata ammissione della prova testimoniale da parte del giudice di prime cure, non ha insistito nell'ammissione della stessa in sede di gravame, limitandosi a chiedere “l'acquisizione del fascicolo di primo grado, nonché la produzione di cui all'indice del depositando fascicolo di parte appellante “, per cui la relativa censura, sul punto, deve ritenersi inammissibile. Con riguardo ai documenti allegati dall'appellante, nessuna rilevanza può attribuirsi all'atto di ricevuta, datata 28.01.2020, della somma di €.1000,00 a titolo di caparra confirmatoria, a firma apparente di tale , in cui si fa Persona_3 genericamente al “fitto locale via del feudo D'Ascoli” in difetto di alcun elemento di riscontro circa il fatto che esso si riferisca proprio all'immobile in contestazione. Al riguardo, l'appellata ha obbiettato che il rapporto tra ed il figlio sarebbe del tutto estraneo ai fatti di causa, in quanto il Parte_1 Persona_3 de cuius era proprietario di un terzo locale libero, “ “, lasciato in eredità ai figli e Org_1 Per_3
, confinante con gli altri due (rispettivamente locati alla emittente televisiva ed al Per_4 Org_2 sig. , ereditati dall'appellata. D'altra parte, va considerato l'appellante si è limitato a richiamare Per_2 la documentazione depositata in primo grado, omettendo di specificare la rilevanza dei singoli documenti prodotti, ai fini della dimostrazione della stipulazione del contratto verbale di locazione e del suo contenuto che, si ribadisce, è rimasto sfornito di alcun supporto probatorio.
In conclusione, l'appello merita di essere interamente rigettato, con conseguente conferma della sentenza di primo grado.
Le spese del presente grado di giudizio devono essere interamente poste a carico dell'appellante secondo soccombenza. Le spese sono liquidate nella misura indicata nel dispositivo di seguito pagina 6 di 7 trascritto, tenendo conto dei parametri previsti dalle tabelle allegate al DM 147 del 13.08.2022 in vigore dal 23.10.2022, in relazione al valore della causa (indeterminabile – complessità bassa) ed all'attività difensiva svolta. Va, infine, considerato che il giudice dell'impugnazione, ogni volta che pronunci l'integrale rigetto o l'inammissibilità o la improcedibilità dell'impugnazione, deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo del contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , avverso la sentenza n. 1589/2022 del Tribunale di Foggia, pubblicata il Parte_1
20.10.2022, nei confronti di , ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, Parte_2 così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

- condanna l'appellante alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio in favore di
, spese, che liquida in complessivi € 5000,00 per compensi professionali, Controparte_1 oltre rimborso spese forfetarie del 15%, I.V.A. e C.A.P. come per legge, da distrarsi in favore del procuratore costituito per dichiarata anticipazione;

- dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto integrale d'appello), sussistono, inoltre, i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater d.P.R. 115/2002, per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis d.P.R. 115/2002.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 14.02.2024.
Il Consigliere Relatore
Dott.ssa Emma Manzionna
Il Presidente
Dott. Michele Ancona
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