REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE I CIVILE
Nel collegio composto da:
Dott. Diego Rosario Antonio Pinto Presidente rel.
Dott. Elena Gelato Consigliere
Dott. Giovanna Gianì Consigliere riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA EX ART 281 sexies c.p.c.
Nella causa civile in grado di appello iscritta al Ruolo generale affari contenziosi al numero
1074/2019 posta in deliberazione il giorno 26.11.2025
TRA
) Parte_1 P.IVA_1
Avv. FRISINA PASQUALE
E
( CP_1 P.IVA_2
Avv. ROSSI DOMENICO
OGGETTO
Appello avverso la sentenza n. 245/2019 emessa dal Tribunale di Roma
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.A seguito della sentenza non definitiva 2301/2024 è stata disposta ed espletata ctu.
All'udienza del 9.4.2025 , precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art 190 c.p.c. La causa è stata rimessa sul ruolo per un supplemento di ctu affinchè il ctu accertasse se fosse effettivamente dovuta l'indennità aggiuntiva ex artt. 37 e 42 del D.P.R.
327/2001 a Controparte_2
Espletato il supplemento di ctu, all'odierna udienza la causa la causa è stata decisa dopo la discussione orale con con sentenza ex art 281 sexies c.p.c , con lettura in udienza.

2.Appare opportuno riportare per esteso la sentenza non definitiva di questa Corte : “ Richiamata la sentenza di primo grado impugnata n. 245/2019, l'atto di appello e la comparsa di costituzione di parte appellata, da intendersi ivi trascritti, la Corte osserva quanto segue. La controversia concerne l'asserito ingiustificato incremento del corrispettivo richiesto dall''Amministrazione capitolina alla società odierna appellante per l'assegnazione del diritto di superficie di cui la stessa e' concessionaria ( e tenuta in virtù della concessione al pagamento delle spese sostenute dell'amministrazione per le espropriazioni delle aree interessate) derivante dall'illegittimo riconoscimento ai proprietari espropriati (nella specie, la s.n.c. «Torre Spaccata di NG e DO D'TO e la Sig.ra di somme ritenute non dovute;
Controparte_2 riconoscimento ascrivibile esclusivamente a fatto e colpa grave della medesima Amministrazione capitolina, che non avrebbe contestato e opposto la stima definitiva determinata dalla Commissione espropri, nella misura che determinato la richiesta di conguaglio in misura pari quasi al doppio della stima provvisoria di euro 935.815,04. In particolare, la società attrice ha chiesto in primo grado accertarsi l'erroneità e la non debenza del conguaglio dovuto ai sensi dell'art. 35 dpr 321/2007, ovvero di rideterminarlo nella giusta misura, contestando quello richiesto da a seguito della determinazione della indennità di CP_1 esproprio definitiva operata dalla Commissione provinciale espropri. Il tribunale ha respinto la domanda di itenendo fondata l'eccezione di Parte_1 inammissibilità per decadenza avanzata dall'ente, rilevando che :
“ ai sensi dell'articolo 54 del TUE -- rubricato opposizioni alla stima -- decorsi trenta giorni dalla comunicazione prevista dall'articolo 27, comma 2, il proprietario espropriato, il promotore dell'espropriazione o il terzo che ne abbia interesse, possono impugnare innanzi all'autorità giudiziaria gli atti dei procedimenti di nomina dei periti e di determinazione dell'indennità, la stima fatta dai tecnici, la liquidazione delle spese di stima e comunque possono chiedere la determinazione giudiziale dell'indennità, e che “ l'ampia previsione di cui all'articolo 54 TUE legittima qualunque soggetto, espropriante, espropriato ed anche terzo – qualifica che certamente riveste la
[...]
– che ne abbia interesse a proporre opposizione alla determinazione ed anche alla Parte_1 richiesta di determinazione dell'indennità”, sicchè non poteva la società attrice proporre la domanda di rideterminazione del conguaglio che si risolveva di fatto nella (tardiva) opposizione alla stima”. In definitiva , il tribunale ha ritenuto decaduta la società attrice dal diritto di contestare il richiesto conguaglio, in quanto non impugnata tempestivamente la determinazione della stima ai sensi dell'art. 54 TU cit. Nel merito, ha ritenuto comunque la CTU esaustiva e confermativa della adeguatezza delle indennità definitiva di esproprio, le cui spese aveva il diritto di richiedere alla società CP_1 concessionaria del diritto di superficie in virtù della disciplina della Convenzione. L'appellante deduce invece che “ contrariamente a quanto sostenuto dal Giudice di prime cure e da controparte all'atto della costituzione in giudizio, il «terzo che ne abbia interesse», legittimato a proporre opposizione alla stima è pacificamente, non già il concessionario del diritto di superficie, qual è la 'G&G', bensì colui che assuma di essere titolare di diritti reali o personali sul bene espropriato e che, in dipendenza di tale prospettazione, richieda il riconoscimento in proprio favore di una quota di indennità”. Nel merito ha poi contestato l'esito della CTU e ha chiesto la riforma della sentenza e l'accertamento della non debenza del conguaglio ovvero la sua rideterminazione, con la rinnovazione della CTU. L'amministrazione appellata si è costituita deducendo l'infondatezza dei motivi di appello, essendo stato legittimamente richiesto anche per quanto risultato dalla CTU il conguaglio delle somme dovute dal concessionario per le spese sostenute dall'amministrazione per l'espropriazione delle aree, sulla base di una legittima procedura di esproprio e della determinazione delle somme effettuata dalla competente Commissione provinciale espropri. Rileva la Corte che il motivo di appello sulla intervenuta decadenza appare fondato, non sussistendo la legittimazione della società all'azione ex art. 54 d.p.r. 327/2001. Detta azione infatti spetta infatti al proprietario espropriato, al promotore dell'espropriazione o al “terzo che ne abbia interesse”, laddove il terzo tuttavia, come chiarito dalla S.C., è da intendersi altro soggetto che vanti o assuma di vantare diritti reali o di godimento sul bene, al momento dell'espropriazione, oltre che i soggetti indicati all'art. 17 l. 865/71 (fittavolo, mezzadro, colono, compartecipante (cfr. Cass., Sezione I civile N.21351 del 09/11/2004 in motivazione “ Fin dalle più remote interpretazioni degli art. 42 Costit. ed 1 della legge 2359 del 1865, questa Corte ha affermato che i soli soggetti ammessi a partecipare ai giudizi in cui si chieda la determinazione di indennità - quale che ne sia il contenuto e l'estensione - per l'avvenuta espropriazione di immobili onde realizzare opere pubbliche, sono l'espropriante (ed i suoi delegati) e l'espropriato (o gli eredi o aventi causa) cui l'art. 19 della legge 865/1971 aggiunge "gli altri interessati": costantemente individuati da dottrina e giurisprudenza nei (soli) titolari di diritti o pretese reali sul bene, in concorso ovvero in conflitto con la posizione dei proprietari;
come esemplificativamente avviene per l'usufruttuario cui l'art. 27 della legge 2359 del 1865 già attribuiva il diritto di pretendere dal proprietario indennizzato la corresponsione della parte di indennità che gli spetta…”). Parimenti, Cass. Ord. Sez. Prima n. 30063/2023 :” … nei procedimenti di espropriazione per pubblica utilità, l'azione è riservata ai proprietari dei beni, quali risultanti dai registri immobiliari o atti catastali, o agli altri interessati, perché titolari di diritti o pretese reali sul bene, individuabili sulla base delle risultanze dei registri della conservatoria immobiliare. Questa Corte ha da tempo affermato (Cass. 13115/2004) che « in tema di espropriazione per pubblica utilità, la legittimazione ad opporsi contro la stima amministrativa delle indennità di espropriazione ed occupazione va presuntivamente riconosciuta non a tutti i soggetti che chiedano e/o ottengano l'accatastamento dei suoli espropriati e/o dei manufatti che su di essi insistono, bensì a chi sia indicato negli atti del procedimento ablativo come proprietario del fondo, e quindi titolare del diritto indennitario,…” Anche la sent. Cass. 24495/2013 ha statuito che «In tema di espropriazione per pubblica utilità, l'art. 19 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, dà la facoltà di opporsi alla stima, oltre ai proprietari, anche gli "altri interessati", e questi ultimi individuabili nei titolari di diritti o pretese reali sul bene, in concorso ovvero in conflitto con la posizione dei proprietari: i primi vanno identificati nei soggetti iscritti nei registri immobiliari o negli atti catastali, mentre i secondi sono individuabili tramite i registri della conservatoria immobiliare. È, pertanto, legittimato all'opposizione alla stima il creditore ipotecario, in quanto ricompreso tra "gli altri interessati" in virtù di un diritto reale di garanzia, che gli attribuisce la possibilità di soddisfare le proprie ragioni sulla indennità di espropriazione». Va infine rilevato che Cass. 13405/2022 ha rilevato che lo speciale procedimento in unico grado previsto per l'opposizione alla stima è disposto “ non già in funzione di deflazionare il contenzioso presso le Corti d'Appello, ma in funzione eminentemente della tutela del proprietario espropriato al fine di assicurare al medesimo in tempi ragionevoli il giusto ristoro per la perdita dei beni subita”, confermando che il procedimento è finalizzato alla tutela di coloro che vantano diritti sul bene che li legittima al diritto indennitario. Nel caso di specie, la società appellante non era titolare di alcun diritto o pretese reali sul bene oggetto di espropriazione che potesse comportare un diritto indennitario e quindi la sua legittimare alla opposizione alla stima. Va respinta dunque, in riforma della sentenza sul punto, l'eccezione di inammissibilità per decadenza dell'azione proposta dall'appellante nel primo grado di giudizio. Nel merito, va premesso che la circostanza che la stima sia divenuta definitiva non impedisce l'esame della domanda della società, tenuta in virtù dell'art. 3 della concessione oltre che a norma dell'art. 53 dpr 327/2001 cit. a riversare all' amministrazione espropriante le somme da questa dovute per le procedure di esproprio, circa la legittimità dei criteri di determinazione di quelle somme (argomentando da Cass. Ordinanza n. 21572 del 07/07/2022 : “ In tema di edilizia residenziale pubblica, in applicazione dell'art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al Comune - in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell'entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 - la copertura di tutte le spese sostenute per l'acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio. Il può, pertanto, agire nei confronti degli assegnatari degli alloggi realizzati dalla cooperativa CP_3 edilizia concessionaria, per ottenere il pagamento "pro quota" dei maggiori oneri derivanti da tale contenzioso, potendo a loro volta gli assegnatari opporre la negligenza dell'ente nella gestione della lite, quale causa dell'insorgenza delle ulteriori spese”). Va quindi rilevato che l'appellante, sotto tale profilo, ha dedotto la responsabilità del CP_3 espropriante per non aver opposto evidenti errori di valutazione della Commissione provinciale espropri nella stima definitiva dell'indennità di esproprio - i cui oneri economici ricadevano su essa società appellante – e contesta le risultanze della CTU che avrebbe immotivatamente, a fronte delle analitiche contestazioni da essa sollevate ai criteri di stima, confermato la legittimità della procedura senza esaminare le valutazioni di merito sui criteri di calcolo. La censura appare fondata: l'odierno appellante aveva dedotto in particolare che l'erroneità della stima definitiva sarebbe ascrivibile alla violazione dell'art. 42 del DPR 327/01 (c.d. TUESP) nella parte in cui ha considerato edificabile un terreno agricolo nonché nell'illegittimo riconoscimento dell'indennità aggiuntiva in qualità di coltivatore diretto ai soggetti espropriati pur non essendo ravvisabile tale requisito nel caso di specie. Nel caso in esame, la CTU - pur esaminando l'allegato A richiamato dal consulente in risposta alle osservazioni del CTP di parte attrice - pare aver esaminato invece solo la regolarità formale del procedimento, senza rendere conto della adeguatezza o di evidenti erroneità dei criteri di stima adottati dalla Commissione, non rinvenendosi alcuna specifica e autonoma valutazione nella relazione peritale sulle opposte osservazioni delle parti, in tal senso omettendo il CTU di rispondere al quesito specifico posto in questi termini: a) formuli una valutazione in merito alla correttezza della stima dell'indennità ex art. 42 del DPR n. 327/2001 determinata – in relazione alle superfici individuate in catasto al foglio 101, part.t n. 1043 e 1073 – con la determinazione dirigenziale n. 1766 del 19.12.2007 del;
CP_4 b) rappresenti le ragioni poste a fondamento della valutazione e, qualora non condivida la determinazione della stima, determini i valori ritenuti corretti, con riferimento ad entrambe le particelle”. Su tali aspetti, nessuna verifica si rinviene nella CTU, che va pertanto rinnovata, riproponendo i quesiti sopra indicati, come da separata ordinanza. “

3. Dalla ctu espletata in questo grado di giudizio e dal supplemento di ctu , esenti da vizi e meritevoli pieno consenso che si richiamano in toto, è risultato quanto segue: “ Va precisato che oggetto dei quesiti è esclusivamente la correttezza della stima delle indennità aggiuntiva ex. artt. 37
e 42 del D.P.R. 327/2001 determinate in relazione alle superfici individuate in catasto al foglio 101 particella 1043, di mq 90.662 e 1073, di mq 36.656 con la determinazione dirigenziale n. 1766 del
19.12.2007.
L'indennità aggiuntiva relativa alla particella 1043 ove la sig.ra risulta essere Controparte_2 contemporaneamente comproprietaria e affittuaria coltivatrice diretta, va determinata ex comma 9 dell'art. 37 del D.P.R. 327/2001 «Qualora l'area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto anche una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari». L'indennità aggiuntiva relativa alla particella 1073, ove la sig.ra risultava essere Controparte_2 affittuaria coltivatrice diretta, va determinata ex art. 42 del D.P.R. 327/2001: «Spetta una indennità aggiuntiva al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura espropriativa o della cessione volontaria, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte l'area direttamente coltivata da almeno un anno prima della data in cui vi è stata la dichiarazione di pubblica utilità.

2. L'indennità aggiuntiva è determinata ai sensi dell'articolo 40, comma 4, ed è corrisposta a seguito di una dichiarazione dell'interessato e di un riscontro della effettiva sussistenza dei relativi presupposti».
L'art. 40, comma 4 precisa che: «Al proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale spetta un'indennità aggiuntiva, determinata in misura pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata».
Pertanto è di tutta evidenza che il dettato normativo faccia esplicito riferimento, per la determinazione delle suddette indennità, al Valore Agricolo Medio per la coltura effettivamente praticata.
Dal verbale di immissione in possesso vengono descritte «aree arate e a seminativo» e, poiché il Pa Valore Agricolo Medio della n. riferito all'annualità in questione (2005) per il Parte_2 seminativo è di €/ha 38.850,00 si perviene a un valore unitario pari a €/mq 3,89, di molto inferiore al valore unitario di €/mq. 11,00 determinato dalla Commissione Provinciale.
Del resto, nell'istanza prot. 86876 del 22 dicembre 2005, richiesta a ottenere la suddetta indennità aggiuntiva, viene fatto esplicito riferimento dalla richiedente sig.ra i Valori Agricoli Medi CP_2 dell'anno 2005 per la coltura effettivamente praticata;
pertanto non appare condivisibile il rilevante incremento dell'importo della relativa indennità aggiuntiva che non risulta in alcun modo né giustificato né motivato.
Le indennità aggiuntive ex artt. 37 e 42 del D.P.R. 327/2001 sono pertanto pari all'importo sotto riportato: foglio 101 particella 1043: mq 90.662 x € mq. 3,89 = € 352.675,18 foglio 101 particella 1073: mq 36.656 x € mq. 3,89 = € 142.591,84
Indennità totale ex artt. 37 e 42 D.P.R. 327/2001 € 495.267,02
In particolare il ctu ha evidenziato: “ La stima delle indennità aggiuntive ex artt. 37 e 42 del D.P.R. determinata – in relazione alle superfici individuate in catasto al foglio 101, part n. 1043 e 1073 - con la determinazione dirigenziale n. 1766 del 19.12.2007 del Comune di non risulta corretta CP_1 poiché viene assegnato un valore unitario indennitario pari a €/mq 11,00, valore indicato in maniera apodittica, non giustificato e non coerente con il dettato normativo che prevede che si faccia esplicito riferimento, per le suddette indennità aggiuntive, al Valore Agricolo Medio per la coltura effettivamente praticata… Le ragioni a fondamento della stima non vengono né rappresentate in maniera coerente né giustificate in maniera pertinente, si parla genericamente di caratteristiche intrinseche ed estrinseche e della effettiva destinazione d'uso, senza specificare la motivazione dell'incremento da €/mq 3,89 a €/mq 11,00.
Il valore unitario corretto per la stima delle indennità aggiuntive è quello desumibile dalla tabella dei V.A.M. per l'annualità di riferimento (2005) che indica, per la Regione Agraria n. 12 e per la coltura seminativo il valore di €/ha 38.850,00, per un valore unitario pari a €/mq 3,89.
Le indennità aggiuntive ex artt. 37 e 42 del D.P.R. 327/2001 sono pertanto pari all'importo sotto riportato: foglio 101 particella 1043: mq 90.662 x € mq. 3,89 = € 352.675,18 foglio 101 particella 1073: mq 36.656 x € mq. 3,89 = € 142.591,84
Indennità totale ex artt. 37 e 42 D.P.R. 327/2001 € 495.267,02
Va pertanto determinata l'Indennità totale ex artt. 37 e 42 D.P.R. 327/2001 dovuto a
[...]
da parte della ' a titolo di integrazione del corrispettivo Parte_4 Pt_1 Parte_1 per la concessione del diritto di superficie assegnatole giusta ʽCONVENZIONEʼ ai sensi dell'art. 35 della Legge 22 ottobre 1971 n. 865, stipulata in data 31 ottobre 2007, a rogito del notaio, Dott.
rep. 41094 racc. 21802, in € 495.267,02 . “ Persona_1
All'esito del supplemento di ctu è risultato inoltre quanto segue: “ L'indennità aggiuntiva spettava alla sig.ra sia per la particella 1043 della quale risultava essere Controparte_2 contemporaneamente comproprietaria e affittuaria coltivatrice diretta, sia per la particella 1073 della quale risultava essere affittuaria coltivatrice diretta (contratto di locazione del 16 giugno 2004 registrato il 15 luglio all'Ufficio delle Entrate di 3 al numero 7924/serie 3).” La specifica CP_1 circostanza documentalmente accertata dal ctu è stata contestata in modo generico dall'appellante ben potendo il socio di una società essere affittuario e coltivatore diretto di un fondo di proprietà della prima.

4.Le spese di lite vanno compensate integralmente considerando che sia pure l'appellante sia tenuto al pagamento dell' indennitàsopra determinata, è stato costretto comunque ad un giudizio all'esito del quale l'entità economica dei propri oneri si è dimezzata. Le spese di ctu resasi necessaria per la determinazione dell'esatta indennità vanno poste integralmente a carico di CP_1

PQM


In riforma dell'impugnata sentenza determina l'indennità totale ex artt. 37 e 42 D.P.R. 327/2001 dovuta a ʽ da parte della ' a titolo di integrazione Parte_5 Pt_1 Parte_1 del corrispettivo per la concessione del diritto di superficie assegnatole giusta ʽCONVENZIONEʼ ai sensi dell'art. 35 della Legge 22 ottobre 1971 n. 865, stipulata in data 31 ottobre 2007, a rogito del notaio, Dott. rep. 41094 racc. 21802., in € 495.267,02; Persona_1 compensa le spese di lite e pone definitivamente a carico di
Roma, 26.11.2025
IL PRESIDENTE EST.
le spese di ctu. CP_1