N. R.G. 3146/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Maria Elena Catalano Presidente rel. dr. Andrea Francesco Pirola Consigliere dr. Antonella Caterina Attardo Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 3146/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1
(C.F.: ), rappresentati e difesi, Parte_2 C.F._2
giusta procura, dagli avv.ti Andrea Fosco e Rosario Giletto ed elettivamente domiciliati presso il loro studio sito in Monza, Via Anita Garibaldi n. 1;
APPELLANTI
CONTRO
(C.F.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 pagina 1 di 25 del legale rappresentate pro tempore, rappresentato e difeso, giusta procura, dall'avv.
Cesare Pinezzola ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Vigevano, Via
S. Maria n. 68/B7;
APPELLATO avente ad oggetto: altre ipotesi di responsabilità
CONCLUSIONI
Per Parte_1 Parte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adìta, contrariis rejectis, così pronunciarsi, in riforma e/o integrazione della sentenza di primo grado:
In via principale
Condannare il convenuto al risarcimento del danno sofferto dagli appellanti CP_1
nella misura di € 112.038,69 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo effettivo, per tutte le ragioni di cui in atti.
Con vittoria di competenze e spese di entrambi i gradi del giudizio.
In via istruttoria
Fermo il fatto che, a norma dell'art. 115 c.p.c. tutti i fatti dedotti e i documenti prodotti dagli odierni appellanti, mai contestati ex adverso nel primo grado di giudizio, dovranno essere posti a fondamento della decisione, essendosi cristallizzati nel processo, è per mero scrupolo difensivo, ritenendo assorbente il sopra esteso rilievo, che si chiede di essere ammessi a prova per testi sui seguenti capitoli:

1. Vero che l'ingresso posteriore dell'immobile venduto dalla Imm.re agli attori Per_1
il 09.05.2012 (sito al piano terra del complesso di , Via San Vincenzo 34 Controparte_1
e Via Ausonio 15) affacciava direttamente sul cortile di levante cui si accede dall'ingresso di come da planimetria che mi si rammostra (doc. 18 fasc. CP_1
1°).
pagina 2 di 25 2. Vero che l'Agenzia IL “Darsena IL di Cavuoto Cinzia”, la quale ha gestito la vendita dell'immobile di cui trattasi per conto della IL GA, ha sempre fatto visitare l'immobile medesimo ai soggetti interessati, ivi compresi gli attori, accedendo dall'ingresso di Via Ariberto n. 15.

3. Vero che nel mese di maggio 2012 gli attori acquistavano l'immobile per cui è causa dichiarando sia a parte venditrice, sia all'agente immobiliare e al sig. dell'impresa CP_2
di voler effettuare i lavori funzionali al mutamento della destinazione d'uso da CP_3
negozio ad abitazione, con ingresso dal cortile di . CP_1

4. Vero che ad inizio febbraio 2012, ancora prima di compromettere in acquisto detto immobile, gli attori provvedevano a farlo esaminare dal Sig. Controparte_4
per verificare la fattibilità degli interventi funzionali al cambio di Controparte_5
destinazione d'uso da negozio ad abitazione, con unico ingresso dal cortile di
[...]
, ed i relativi costi. CP_1

5. Vero che, ancor prima di sottoscrivere l'atto notarile di compravendita (stipulato in data 9 maggio 2012) gli attori ne progettavano la ristrutturazione, funzionale al cambio di destinazione d'uso da negozio ad abitazione, con unico ingresso dalla Via Ariberto n.
15, come da layout di cui al doc. 4 fasc. 1° che mi si rammostra.

6. Vero che detto progetto di ristrutturazione veniva condiviso dagli attori con il loro
Agente immobiliare di fiducia, Sig. ancor prima della stipula della Controparte_6
compravendita.

7. Vero che, dopo averne progettato la ristrutturazione nei termini di cui sopra ed ancora prima di averne acquistato la proprietà, gli attori ne facevano pubblicizzare la vendita, al prezzo di € 425.000,00, dal Sig. sia presso i suoi clienti sia attraverso Controparte_6
l'inserzione online che mi si rammostra (doc. 1 bis allegato a comparsa di costituzione del convenuto nel giudizio possessorio, prodotto sub doc. 20 fasc. 1°)

8. Vero che gli attori, nel maggio 2012, immediatamente dopo aver acquistato l'immobile di cui trattasi, contattavano più volte il Dott. (allora Per_2
pagina 3 di 25 Amministratore dello stabile di Via Ariberto n. 15) al fine di ottenere copia delle chiavi del portone di .

9. Vero che, transitando gli attori, nei giorni successivi al CP_1
rogito, dall'ingresso di , la portiera Sig.ra affermava CP_1 Parte_3
che loro non potevano passare da tale ingresso.
10. Vero che in data 10 maggio 2012 veniva avanzata, da parte della Sig.ra CP_7
la proposta d'acquisto del realizzando appartamento prodotta sub doc. 12 fasc. 1°
[...]
che mi si rammostra, al prezzo di € 420.000,00, con consegna a mani dell'Agente immobiliare, Sig. di un assegno bancario di € 30.000,00. Controparte_6
11. Vero che in data 1° giugno 2012 veniva avanzata, da parte del Sig. , Testimone_1
la proposta d'acquisto del realizzando appartamento prodotta sub doc. 12 fasc. 1° che mi si rammostra, al prezzo di € 425.000,00, con consegna a mani dell'Agente immobiliare,
Sig. di un assegno bancario di € 50.000,00. Controparte_6
12. Vero che gli attori significavano all'Agente immobiliare, Sig. che Controparte_6
avrebbero atteso ad accettare le predette proposte sino a quando fossero state consegnate loro, da parte dell'Amministratore Dott. , le chiavi dell'ingresso di Per_2 CP_1
[...
e fosse stato garantito loro il relativo passaggio.
13. Vero che, dopo averne progettato la ristrutturazione con accesso da ed CP_1
aver depositato, in data 30.05.2012, presso il Comune di la Comunicazione CP_1
d'Inizio Attività che si esibisce al teste (doc. 5 fasc. 1°), ad inizio giugno 2012 gli attori davano avvio all'attività di ristrutturazione dell'immobile.
14. Vero che, nel mese di luglio 2012 e per effetto della temporanea impossibilità di transitare dall'ingresso e dal cortile di , gli attori sospendevano le opere Controparte_1
di ristrutturazione dell'immobile, in attesa della definizione del procedimento possessorio pendente innanzi al Tribunale di Milano.
15. Vero che, nel mese di ottobre 2012, successivamente al rigetto del reclamo avverso l'ordinanza del Tribunale che aveva respinto la tutela in sede possessoria da parte degli odierni attori, gli stessi provvedevano a far riprogettare l'immobile, sempre ad uso pagina 4 di 25 abitazione, ma con solo ingresso da strada, e precisamente dalla Via San Vincenzo come da progetto prodotto sub doc. 19 fasc. 1° che mi si rammostra.
16. Vero che in data 12 dicembre 2012, su incarico degli attori, veniva presentata presso il Comune di una seconda CIAL (doc. 14 fasc. 1°) che mi si rammostra, a cura CP_1
dell'Arch. , relativa alle opere di ristrutturazione dell'immobile per cui è Testimone_2
causa ai fini della realizzazione di un'abitazione con solo ingresso dalla Via San
Vincenzo.
17. Vero che, in relazione alla presentazione di tale seconda pratica, gli attori incaricavano del rifacimento dei calcoli ex Legge 10/1991 relativi alla 'performance energetica' dell'immobile il Perito Industriale al costo di € 1.006,72 come Persona_3
da fatture proforma che mi si rammostrano (doc. 15 fasc. 1°), importo versato dagli attori in parte con bonifico (doc. 22 fasc. 1°) e in parte in contanti
18. Vero che l'immobile per cui è causa veniva ristrutturato nel periodo dicembre 2012
– maggio 2013 e trasformato in un appartamento con unico ingresso dalla Via San
Vincenzo come da fotografie e layout che mi si rammostrano (doc. 21 fasc. 1°).
19. Vero che, rispetto ai costi preventivati per la ristrutturazione dell'immobile con ingresso dal cortile di , gli attori hanno sostenuto un costo aggiuntivo di € CP_1
4.400,00 per adattamento delle opere edili come da fatture Edildrago n. 88/2013 e
1/2014 che mi si rammostrano (doc. 16), importo versato dagli attori a mezzo bonifici bancari (doc. 22-23 fasc. 1°).
20. Vero che rispetto ai costi preventivati per la ristrutturazione dell'immobile con ingresso dal cortile di , gli attori hanno sostenuto un costo aggiuntivo di € CP_1
4.400,00 per opere extra per rifacimento serramento su strada con realizzazione portoncino d'ingresso dalla Via San Vincenzo n. 34 come da fatture che mi Parte_4
si rammostrano (doc. 16 fasc. 1°), importo versato dagli attori a mezzo bonifici bancari
(doc. 22 e 23 fasc. 1°).
pagina 5 di 25 21. Vero che rispetto ai costi preventivati per la ristrutturazione dell'immobile, gli attori hanno sostenuto un costo aggiuntivo di € 4.840,00 per carico e scarico dalla Via San
Vincenzo anziché del cortile di come da fatture Edildrago n. 49 e 50 del CP_1
2012, che mi si rammostrano (doc. 16 fasc. 1°), importo versato dagli attori a mezzo bonifici bancari e assegni (doc. 22 e 23 fasc. 1°).
22. Vero che, a seguito della variazione dell'ingresso dal cortile della Controparte_1
alla Via San Vincenzo, gli attori hanno dovuto provvedere alla relativa variazione catastale, incaricando il Geom. al costo di € 378,53 come da fattura e Persona_4
bozze di fattura che mi si rammostrano (doc. 16 fasc. 1°), importo versato dagli attori in parte con bonifici (doc. 22 fasc. 1°) in parte in contanti.
23. Vero che l'Agente immobiliare degli attori, Sig. ha calcolato in € Controparte_6
95.000,00 il minor valore dell'immobile nella situazione attuale, con ingresso dalla Via
San Vincenzo, rispetto al progetto che ne prevedeva l'ingresso dal cortile della
[...]
. Si indicano a testi: CP_1 Controparte_6 Testimone_2 CP_4
(esclusivamente sul cap. 10); (esclusivamente sul cap. Controparte_7 Testimone_1
11); (solo sul cap. 17); legale rappresentante o responsabile Persona_3 Parte_4
(solo sul cap. 20); Geom. (solo sul cap. 22); Sig.ra Persona_4 Controparte_8
legale rappresentante della IL GA (sui primi cinque capitoli di
[...]
prova).
In quanto ritenuto occorrente, si chiede disporsi CTU al fine di confermare il minor valore dell'immobile per cui è causa con ingresso frontale dalla strada anziché dal cortile posteriore di conformemente al prezzo finale di vendita ricavato da CP_1
parte degli appellanti nell'anno 2014, nonché la congruità dei maggiori costi sostenuti dagli stessi per riprogettazione, rifacimento della pratica edilizia, calcoli ex L. 10/91 e ristrutturazione connessi alla mancanza di accesso dal cortile medesimo”.
Per Controparte_1
pagina 6 di 25 “Voglia la Corte d'Appello di Milano, accertati i fatti di causa ed esaminati i documenti prodotti, contrariis reiectis, per le ragioni di cui in narrativa
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO rigettare le domande di parte attrice perchè infondate in fatto ed in diritto, confermando per l'effetto la sentenza n. 3981/2024 emessa tra le parti il 10 – 11 aprile 2024 dal
Tribunale di Milano.
Con vittoria di spese.
AD ISTRUTTORIA
Ci si oppone all'ammissione dei capitoli di prova testimoniale articolati da parte appellante:
quanto ai capitoli da 1 a 8, perché irrilevanti ai fini della decisione;

quanto ai capitoli 10 e 11, perché attinenti a circostanze documentali e comunque irrilevanti ai fini della decisione;

quanto ai capitoli 12, 13 e 14, perché irrilevanti ai fini della decisione;

quanto ai capitoli da 15 a 22, perché attinenti a circostanze documentali e comunque irrilevanti ai fini della decisione;

quanto al cap. 23, perché attinente ad una valutazione non demandabile al teste.
Nella denegata ipotesi di ammissione dei predetti capitoli di prova, si chiede di essere ammessi alla prova contraria con i testi di cui infra, nonché l'ammissione della prova testimoniale sui seguenti capitoli:
1) Vero che all'epoca dell'acquisto del vano magazzino in Via San Vincenzo 34 CP_1
da parte dei Signori e , la parte venditrice IL GA S.s. Pt_1 Parte_2
era priva della disponibilità delle chiavi dell'ingresso da ? Controparte_1
2) Vero che le predette chiavi erano state nella disponibilità di IL GA S.s. fino a quando la stessa era stata proprietaria di un appartamento facente parte del
? Controparte_1
pagina 7 di 25 3) Vero che, a seguito della vendita a terzi di tale appartamento, le chiavi dell'ingresso di erano state consegnate all'acquirente dell'appartamento stesso? Controparte_1
4) Vero che a far tempo dal 1979 l'ingresso pedonale da è stato Controparte_1
esercitato esclusivamente dai Condomini dello stesso stabile?
5) Vero che l'accesso carraio dall'ingresso di era ed è riservato ai soli Controparte_1
condomini di tale stabile che siano proprietari di autorimesse poste nel cortile dell'edificio?
Si indicano a testi la Signora e la Signora Controparte_8 Parte_3
.
[...]
6) Vero che da oltre vent'anni solo i condòmini proprietari e locatari di unità immobiliari appartenenti al Condominio di hanno avuto le chiavi del Controparte_1
portone d'ingresso di ? Controparte_1
7) Vero che da oltre vent'anni solo i condòmini proprietari e locatari di unità immobiliari appartenenti al Condominio di hanno utilizzato come Controparte_1
ingresso per accedere alle proprie abitazioni e uffici siti nel condominio di CP_1
[...
, il portone d'ingresso e relativo andito di ? Controparte_1
8) Vero che da oltre vent'anni le spese ordinarie e straordinarie relative ad andito e portone d'ingresso di cui all'edificio di sono sempre state sostenute solo Controparte_1
da condòmini del Condominio di ? Controparte_1
9) Vero che le chiavi del portone di Via Ariberto n. 15 negli ultimi vent'anni sono state più volte sostituite e mai le stesse sono state consegnate alla proprietà del terraneo né da queste mai richieste?
Si indicano a testi i Signori , Parte_3 Testimone_3 Testimone_4 [...]
Testimone_5 Testimone_6 Testimone_7 Testimone_8 [...]
, Tes_9 Tes_10 Tes_11 Testimone_12 Tes_13 Tes_14
tutti domiciliati in , ; , domiciliata
[...] CP_1 Controparte_1 Testimone_15
in Via Anco Marzio 8, . CP_1
pagina 8 di 25 10) Vero che agli inizi di giugno 2012 ha assistito ad una telefonata tra il sig. Parte_5
e l'Ing. in cui quest'ultimo ha richiesto di inserire il proprio
[...] Parte_1
nominativo tra quelli ricompresi nel citofono del condominio di ? Controparte_1
Si indica come teste la Signora domiciliata in via Anco Marzio Testimone_15
8, . CP_1
Si chiede che la Corte d'Appello, ove occorrer possa, voglia disporre ex art. 210 cod. proc. civ. l'acquisizione del fascicolo d'ufficio e dei fascicoli di parte del procedimento cautelare distinto al RG 43396/2012 del Tribunale di Milano.
Si chiede inoltre, sempre ove occorrer possa, disporsi CTU volta ad accertare le caratteristiche tecniche dell'intervento di ristrutturazione ipotizzato dagli appellanti e di quello effettivamente eseguito sull'immobile di cui è causa, ed in quale modo tali diversi criteri di ristrutturazione abbiano inciso sul valore di mercato dell'immobile stesso”.

FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in rinnovazione notificato il 9 giugno 2022, Parte_1
e convenivano in giudizio il
[...] Parte_2 Controparte_1
, chiedendo la condanna dello stesso al risarcimento dei danni quantificati in €
[...]
112.038,69. Secondo quanto dedotto dagli attori, il avrebbe posto in essere CP_1
comportamenti illegittimi consistenti nel reiterato ostacolo al pieno godimento del loro immobile, avendo negato loro l'accesso dal cortile comune (raggiungibile da
[...]
), non consegnando loro le chiavi. CP_1
I fatti di causa rilevanti ai fini della decisione possono così ricostruirsi.
NI e acquistavano in data 9 maggio 2012 Parte_1 Parte_2
dall'IL GA S.s. un immobile al piano terra, sito nel complesso condominiale composto dagli stabili di , Via San Vincenzo 34 e Via Controparte_1
Ausonio 15 (cosiddetto “Supercondominio”). Tale immobile, destinato originariamente pagina 9 di 25 a uso commerciale, risultava dall'atto di acquisto dotato di un ingresso direttamente su
Via San Vincenzo e di un secondo ingresso dal cortile interno. L'intento degli acquirenti era di cambiare la destinazione d'uso da commerciale ad abitativo, ristrutturare l'immobile e rivenderlo. Gli attori domandavano pertanto all'amministratore del
, la consegna delle chiavi del suddetto portone, non Controparte_1
rinvenute tra quelle consegnate dalla venditrice. L'amministratore con lettera del

1.6.2012 rigettava formalmente tale richiesta, motivando che ogni eventuale servitù gravante sul Condominio si era estinta ai sensi dell'art. 1073 c.c. Facendo affidamento anche sulle rassicurazioni ricevute dalla venditrice circa l'utilizzo pregresso dell'ingresso da parte sua e dei precedenti conduttori, gli acquirenti promuovevano un giudizio possessorio al fine di ottenere la reintegrazione nel possesso dell'accesso in parola. Tuttavia, il Tribunale rigettava il ricorso, poiché si accertava che la parte venditrice era stata privata del possesso dell'androne e del cortile condominiale fin dal
2010, quando veniva effettuata la sostituzione della serratura del cancello di
[...]
; da allora le chiavi non erano più state fornite alla venditrice. Lo spoglio, CP_1
peraltro ritenuto non clandestino, si sarebbe verificato oltre un anno prima dell'acquisto, con conseguente inammissibilità dell'azione ai sensi dell'art. 1168 c.c. La mancata consegna delle chiavi agli attori veniva quindi qualificata, dalle controparti, come mera conferma della situazione preesistente.
Successivamente, ed introducevano un giudizio Parte_1 Parte_2
ordinario contro la loro dante causa (IL GA), il Controparte_1
, quello e il Supercondominio, chiedendo che fosse accertato il
[...] CP_9
loro diritto di comproprietà sulle parti comuni (inclusi portone, ingresso e androne di
), la consegna delle chiavi e il risarcimento dei danni subiti. Poiché la Controparte_1
domanda di accertamento riguardava diritti comuni a tutti i condòmini dei tre stabili del
Supercondominio, il giudice aveva ordinato l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari. L'individuazione dei nominativi, delle proprietà e degli pagina 10 di 25 indirizzi di oltre cento condòmini era risultata complessa e aveva richiesto molto tempo.
Gli attori, pertanto, avevano chiesto e ottenuto una proroga del termine per la notifica.
Tuttavia, il giudice, su eccezione sollevata da parte convenuta, dichiarava l'estinzione del giudizio in relazione all'azione di accertamento, alla richiesta di consegna delle chiavi e alla domanda risarcitoria, ritenendo tardiva la notifica. Veniva quindi revocata l'ordinanza di proroga e dichiarata l'estinzione del giudizio ai sensi degli artt. 102 e 307
c.p.c.
In merito alla posizione dell'IL GA, il Tribunale qualificava come contrattuale la responsabilità prospettata dagli attori, ma rigettava la domanda risarcitoria ritenendo non imputabile l'inadempimento ai sensi dell'art. 1218 c.c., atteso che lo spossessamento delle parti comuni era avvenuto due anni prima della vendita e non poteva esserle ascritto.
Tale sentenza veniva successivamente confermata in appello, precisando che della pretesa lesione del diritto di proprietà, non era consentito conoscere in quella sede, attesa l'estinzione del processo in relazione alle domande petitorie originariamente proposte, in relazione alla quale e prestavano acquiescenza. Pt_1 Parte_2
A seguito dell'esito negativo dell'azione possessoria, gli attori sostenevano di aver dovuto risolvere un contratto di vendita concluso per l'immobile in oggetto del valore di
€ 425.000,00 e che, di conseguenza, si erano visti costretti a doverlo riprogettare con accesso esclusivo da Via San Vincenzo, sostenendo maggiori costi di ristrutturazione dovuti all'assenza dell'ingresso dal cortile di , rimettendolo sul mercato ad CP_1
un prezzo di vendita inferiore, pari a € 330.000,00. Conseguentemente,
[...]
ed promuovevano un (nuovo) giudizio contro il Parte_1 Parte_2
reiterando la sola richiesta risarcitoria per i danni Controparte_1
patrimoniali asseritamente subiti.
Si costituiva il convenuto, eccependo in via preliminare l'improponibilità CP_1
dell'azione per violazione del principio del ne bis in idem, nonché la sua improcedibilità pagina 11 di 25 per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria. Contestava nel merito la domanda, sostenendo che l'impedimento all'accesso lamentato risalisse ad oltre due anni prima dell'acquisto dell'immobile da parte degli attori e che quindi la loro pretesa dovesse essere indirizzata alla venditrice che non aveva consegnato le chiavi, mentre il convenuto in primo grado, si sarebbe limitato a prendere atto della CP_1
situazione di fatto esistente.
All'esito del deposito delle memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c., il Giudice rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, trattenendola in decisione.
Con sentenza n. 3981/2024 pubblicata in data 11 aprile 2024, il Tribunale di Milano, inquadrata la fattispecie in esame nell'alveo della responsabilità extracontrattuale, rigettava la domanda risarcitoria ritenendo non provato il fatto illecito posto a fondamento della pretesa, cioè lo spoglio imputato al convenuto. CP_1
Avverso la predetta sentenza hanno proposto appello ed Parte_1
in ragione dei seguenti motivi: Parte_2
1) sul fatto illecito e la responsabilità del (art. 2043 c.c.): gli appellanti CP_1
contestano che il Tribunale abbia escluso la sussistenza di una condotta illecita da parte del . Essi sostengono che il rifiuto di consegnare le chiavi del CP_1
portone di abbia integrato un comportamento contra ius, lesivo della Controparte_1
posizione giuridica degli acquirenti comproprietari (anche) dell'accesso da
[...]
, e quindi rilevante ai fini della responsabilità extracontrattuale;
CP_1
2) sul nesso causale e sulla prova del danno: gli appellanti sostengono che il giudice di primo grado non avrebbe valutato correttamente il rapporto eziologico tra la condotta del e il danno patrimoniale da essi subito. In particolare, CP_1
ribadiscono che la mancata fruizione dell'accesso da avrebbe Controparte_1
determinato un deprezzamento dell'immobile e ulteriori oneri per modifiche progettuali;

pagina 12 di 25 3) sul possesso e sulla legittimazione attiva: con il terzo motivo viene censurata la parte della sentenza che richiama le statuizioni del giudizio possessorio per escludere il diritto al risarcimento degli appellanti. Essi sostengono che, essendo divenuti comproprietari del bene avevano diritto a godere delle parti comuni, e CP_10
che tale circostanza legittimava la loro pretesa sia sotto il profilo possessorio che sotto quello risarcitorio;

4) sulla rilevanza del giudicato esterno: con il presente motivo, gli appellanti affermano che il rigetto della domanda nel precedente giudizio petitorio, conclusosi con declaratoria di estinzione, non sarebbe idoneo a precludere l'azione di risarcimento intentata nel presente giudizio, trattandosi di azioni distinte per petitum
e causa petendi;

5) sulla valutazione delle prove e sull'istruttoria: in via gradata, gli appellanti rilevano che il giudice di primo grado avrebbe rigettato la domanda senza ammettere le prove orali richieste, né esperire altri mezzi istruttori, fondando la decisione unicamente sulla documentazione acquisita. Tale decisione, a loro dire, avrebbe impedito l'adeguato accertamento dei fatti e compromesso il diritto di difesa.
Si costituiva in giudizio il , chiedendo il rigetto del Controparte_1
gravame proposto con conseguente conferma della sentenza impugnata ed aderendo alla motivazione della sentenza di primo grado.
Alla prima udienza del 3 giugno 2025 il Consigliere istruttore, visti gli artt. 127 ter e 352
c.p.c., fissava davanti a sé l'udienza del 16 settembre 2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando termini perentori alle parti calcolati a ritroso rispetto alla suddetta data, di giorni 40 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 15 per il deposito di note di replica;
assegnava altresì termine perentorio alle parti sino alla data dell'udienza per il deposito di note scritte sostitutive della stessa, salva l'applicazione di quanto disposto dal co. 4 dell'art. 127 ter ricorrendone i presupposti. pagina 13 di 25 MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è parzialmente fondato e deve essere accolto nei limiti e per le ragioni che seguono.
Le argomentazioni oggetto di gravame, pur formalmente distinte, possono essere trattate congiuntamente in quanto tra loro logicamente e giuridicamente connesse, atteso che attengono alla censura circa la sussistenza dell'illecito extracontrattuale commesso dal e alla conseguente pretesa risarcitoria formulata dagli appellanti. CP_1
IE
e , infatti, nei propri scritti difensivi imputano al Parte_1 Parte_2
un comportamento illecito risarcibile ai sensi dell'art. 2043 c.c., consistente CP_1
nel rifiuto ingiustificato di consegnare le chiavi del portone d'ingresso di CP_1
[...
, impedendo così l'accesso all'immobile da loro acquistato nel 2012; secondo gli stessi, dunque, il fatto illecito sarebbe riconducibile a un comportamento lesivo della loro posizione giuridica soggettiva in quanto comproprietari delle parti comuni dell'edificio.
Infatti, nel presente giudizio, gli attori in primo grado hanno espressamente agito lamentando la lesione del loro utilizzo concreto del portone di accesso di CP_1
[...
, in particolare negando le chiavi di accesso (vedi lettera dell'Amministratore del
Condominio convenuto in data 1.6.2012).
I fatti già accertati nel separato giudizio possessorio che avevano ad oggetto il lamentato spoglio, con lesione del possesso degli odierni appellanti, risultano assolutamente irrilevanti nel presente giudizio.
Gli odierni appellanti, attori in primo grado, hanno allegato e documentato il loro diritto di comproprietà, risultante dal Titolo di acquisto della proprietà (atto di compravendita)
e dal Regolamento di Condominio dell'intero complesso (Supercondominio formato da tre immobili con diverse entrate). pagina 14 di 25 Il convenuto in primo grado non ha eccepito alcun fatto estintivo o CP_1
limitativo di tale diritto – non potendo certo esserlo il mero richiamo ad una situazione di fatto costituente spoglio (risalente a due anni prima e quindi inidonea ad estinguere il diritto di comproprietà esistente) che, come tale, si limita ad incidere sulla situazione di fatto (lo ius possessionis) e non già su quella di diritto (lo ius possidendi), mai messa seriamente in discussione nella presente sede.
REGOLAMENTO SUPERCONDOMINIO
Ciò premesso, deve anche osservarsi che l'odierno appellato nulla ha prodotto per avvalorare la propria tesi secondo cui il suddetto Regolamento (prodotto in atti) sia stato modificato o, addirittura, posto nel nulla.
La scrittura privata (doc. 5) sottoscritta dal con il Controparte_1
il 9 luglio 2013, prodotta dall'appellato in primo Controparte_11
grado, non può ritenersi prevalente rispetto al Regolamento del Supercondominio.
Al punto 2 di tale scrittura privata (doc. 5), i due Condominii firmatari avevano convenuto che per i condomini di Via San Vincenzo 34 il passaggio attraverso l'accesso di sarebbe stato consentito esclusivamente in una serie di casi CP_1
predeterminati, e cioè in caso di: A) traslochi;
B) opere di ristrutturazione o manutenzione;
C) interventi di spurgo. L'accordo stipulato tra i due condomini di Via
San Vincenzo non è modificativo -tantomeno estintivo- del Regolamento del
Supercondominio (le cui modalità di modifica sono altre), né può ritenersi estintivo del diritto di comproprietà degli “anditi e dei portoni di accesso” comuni.
Al successivo punto 3 della predetta scrittura privata, il Controparte_11
(cioè il Condominio in cui si trova l'unità immobiliare acquistata
[...] CP_1
dagli attori) riconosceva di non avere diritto ad esercitare il passaggio pedonale, in bicicletta, con motocicli od automobili attraverso l'ingresso di al di fuori CP_1
delle ipotesi di cui al punto 2.
pagina 15 di 25 Tale accordo, non richiamato, nell'atto di acquisto della proprietà dei sign.ri e Pt_1
e neppure nel Regolamento prodotto in atti, come già detto, non appare Parte_2
idoneo ad estinguere il diritto di comproprietà “degli anditi e (de)i portoni di ingresso” come riconosciuto nel più volte richiamato Regolamento all'art. 2.
Né nel presente giudizio risulta seriamente contestato il diritto di comproprietà di cui all'art. 2 del Regolamento, limitandosi l'appallato a sottolineare come la “situazione” di fatto si sia modificata negli ultimi anni con il cambiamento della serratura di cui è causa.
Si osserva, altresì, che parte convenuta in primo grado, odierna appellata, non ha proposto alcuna eccezione o domanda riconvenzionale di usucapione della comproprietà del corridoio e del portone di accesso di (invocata dagli appellanti). Controparte_1
Ai fini di un corretto esame delle censure formulate, occorre svolgere il seguente inquadramento de iure, relativo ai presupposti della responsabilità aquiliana, azionata dai sign.ri e . Pt_1 Parte_2
2043 C.C.
La responsabilità da fatto illecito è disciplinata dall'art. 2043 c.c., secondo cui
«qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno». Gli elementi costitutivi di tale responsabilità sono, dunque, l'esistenza di un fatto materiale doloso o colposo imputabile all'agente; l'ingiustizia del danno, cioè la lesione di una situazione giuridica soggettiva tutelata dall'ordinamento; il nesso di causalità tra il fatto e il danno lamentato;
l'effettiva sussistenza di un danno risarcibile. Tutti questi elementi devono essere provati dall'attore ai sensi dell'art. 2697 c.c.
La mancata consegna delle chiavi da parte dell'amministratore del CP_1
convenuto costituisce un atto illecito perché contraria alla previsione della possibilità di utilizzo del portone di cui è causa in forza della comproprietà dei Sign. ri e Pt_1
. Parte_2
pagina 16 di 25 La circostanza che nel 2010 sia stata sostituita la serratura del portone di e CP_1
le chiavi non siano state consegnate alla precedente proprietaria dell'immobile, come sopra accennato, costituisce fatto irrilevante ai fini della presente decisione perché non consente di ritenere estinto il diritto di comproprietà di cui si è già detto.
NE BIS IN IDEM
Passando alla questione preliminare, eccepita dal appellato, concernente la CP_1
violazione del ne bis in idem, con conseguente improponibilità della domanda, nonché
l'improcedibilità della stessa per mancanza di mediazione obbligatoria, si osserva quanto segue.
Il precedente giudizio, ove è stata proposta (anche) azione di accertamento della comproprietà, di consegna delle chiavi e di risarcimento danno nei confronti del
, sotto il profilo petitorio, è stato dichiarato estinto ex art. Controparte_1
307 c.p.c..
Come correttamente statuito dal Tribunale, con riguardo alla eccezione di inammissibilità della domanda per violazione del ne bis in idem, giova rilevare che nel giudizio promosso dagli odierni attori dinanzi all'intestato Tribunale, sezione IV civile, il procedimento si è concluso con sentenza che ha dichiarato, tra le altre cose,
l'estinzione del rapporto processuale tra gli odierni attori e il Controparte_1
in relazione alla domanda di accertamento della proprietà pro-indiviso.
Si legge infatti: “Orbene queste considerazioni costringono il Tribunale a: […] dichiarare l'avvenuta estinzione del giudizio ai sensi degli artt. 102 e 307 c.p.c. con le precisazioni e specificazioni di cui appresso. Orbene l'azione per la quale era stato ordinato il contraddittorio mirava all'accertamento della proprietà pro-indiviso di alcuni enti ritenuti condominiali cosicché nella sussistenza di un rapporto sostanziale unitario dovevano partecipare al giudizio i possibili contraddittori necessari (vedi amplius ordinanza del 7 maggio 2016). Ne segue- in punto di rito- la natura inscindibile del detto rapporto e la conseguente estinzione del processo. Il rapporto fondamentale di pagina 17 di 25 natura petitoria che avvince la causa introdotta in via principale e quelle proposte in via riconvenzionale – sia in adesione che in opposizione) riguarda il medesimo oggetto ma con causae petendi opposte. Ne segue l'impossibilità di poter separare le diverse causa sotto un profilo di ordine soggettivo in relazione al cumulo verificatosi in giudizio fondato su ragioni di ordine sostanziale. […] Analoga statuizione deve svolgersi in relazione alla domanda risarcitoria svolta dagli attori nei confronti de
[...]
, Via San Vincenzo n. 34 e Via Ausonio n. 15 - e/o il Controparte_12 CP_1
in quanto domanda intrinsecamente pregiudicata Controparte_12
dall'estinzione del processo relativamente alla domanda a contenuto reale” (v. doc. 10, fasc. att.).
La domanda risarcitoria formulata dinanzi all'intestato Tribunale, sezione IV civile,
R.G. 6170/2013 è stata invero “assorbita” dalla declaratoria di estinzione, pronuncia in rito.
Al riguardo, come è noto, le pronunce “in rito” tra le quali è annoverabile la pronuncia che dichiara l'estinzione del processo, non hanno efficacia di giudicato c.d. sostanziale e, pertanto, non precludono la riproposizione dell'azione, in quanto “l'estinzione del processo non estingue l'azione” (art. 310, I comma, c.p.c.).
Deve dunque respingersi l'eccezione di “improponibilità” (“recte:inammissibilità”) per violazione del ne bis in idem.
Va altresì rigettata l'eccezione di improponibilità dell'azione per mancato esperimento del procedimento di mediazione.
Al riguardo si richiama l'art. 71 quater disp. att. c.c., il quale dispone espressamente che
“per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”.
pagina 18 di 25 Nel caso di specie, la controversia non attiene, evidentemente, alla materia concernente la violazione o errata applicazione degli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c., bensì all'ambito della tutela aquiliana da fatto illecito, come sopra spiegato.
Infine, parte appellata -in via subordinata- sostiene che, se questa Corte dovesse ritenere ammissibile la possibilità di riproporre la medesima domanda risarcitoria (già oggetto del procedimento estinto, l'esame della stessa avrebbe dovuto necessariamente essere preceduto dall'accertamento della comproprietà delle parti comuni del . Il CP_1
che -secondo tesi- da un lato presupporrebbe, nuovamente, l'estensione del contradditorio a tutti i singoli comproprietari, e dall'altro lato riporterebbe comunque ed inevitabilmente al tema del contratto di compravendita intercorso tra i Signori e Pt_1
e la loro dante causa IL GA. Parte_2
La tesi della parte appellata non può essere condivisa.
La parte appellante ha espressamente escluso di aver interesse ad una statuizione da parte del Tribunale (ed ora della Corte) relativa all'accertamento della comproprietà “dei portoni di ingresso” di cui al richiamato regolamento del Supercondominio.
Peraltro, questa Corte deve necessariamente accertare -seppure incidenter tantum- la comproprietà di tali portoni e dei relativi ingressi, al fine di poter riconoscere un eventuale risarcimento.
L'orientamento conforme e consolidato della Suprema Corte (anche a S.U.) statuisce che l'accertamento incidentale non richiese litisconsorzio necessario, ex art. 102 c.p.c, in quanto non si forma il giudicato nei confronti di terzi (non parti del giudizio) e l'azione risarcitoria resta zione personale oggetto della pretesa (Cass. n. 14102/2003; Cass. n.
17027 del 26/07/2006; Cass. n. 6422 del 03/11/2008; Cass. n.14650/2011; Cass n.
13145/2017).
Da ciò consegue che, l'accertamento della comproprietà degli anditi e dei portoni di ingresso non richiede alcuna integrazione del contraddittorio.
pagina 19 di 25 Con riferimento poi al diritto di comproprietà, parte convenuta -in comparsa di costituzione di primo grado- nulla contesta, allegando solo il “mancato possesso delle chiavi” anche da parte dei danti causa degli attori.
Nella prima memoria ex art. 183 sesto comma n. 1 c.p.c., il medesimo CP_1
precisava -con riferimento al Regolamento del Supercondominio che “…la
[...]
pura e semplice menzione degli accessi e dei portoni dell'edificio nell'elenco delle parti comuni (è) condizione necessaria, ma non sufficiente, perché l'acquirente di una unità immobiliare acquisti dal proprio dante causa la proprietà pro quota di tali parti e – soprattutto - l'esercizio dei relativi diritti”. Spiegando che “L'avere parte venditrice dichiarato in tale sede che l'accesso all'immobile avveniva da Via San Vincenzo 34 e dal cortile comune (cioè dal portone di ), quando in realtà quest'ultimo CP_1
accesso non era più praticabile da due anni, costituisce una circostanza certamente rilevante nei rapporti tra le parti della compravendita, ma che non può in alcun modo essere ascritta al convenuto.” CP_1
Questa Corte, richiama quanto sopra motivato e ribadisce ulteriormente che l'allegato mancato uso dell'accesso di cui è causa -perché non più praticabile da due anni- non costituisce certamente fatto estintivo della comproprietà, ove il Controparte_1
non ha neppure fatto cenno nel presente giudizio a una possibile usucapione di
[...]
tale parte comune, escludendo gli appellanti e i suoi aventi causa.
In conclusione: ritenuta -incidenter tantum- la comproprietà degli “anditi” e dei “portoni di ingresso” come sancito dal Regolamento del Supercondominio, deve ritenersi che il comportamento consistito nella mancata consegna delle chiavi del portone di
[...]
costituisca illecito. CP_1
DANNO
Il danno patrimoniale, da lucro cessante e danno emergente, prospettato dagli appellanti, si fonda su una svalutazione del prezzo di vendita dell'immobile (da €425.000 a
€330.000) e su costi di progettazione legati alla modifica dell'accesso. pagina 20 di 25 UC AN
Nei mesi di maggio e giugno 2012 i Sigg. e hanno raccolto due Parte_2 Pt_1
proposte per l'acquisto “sulla carta” dell'immobile di cui trattasi, rispettivamente per €
420.000 e per € 425.000 (cfr. doc. 12 fasc. primo grado).
La prima proposta del 10.5.2012 prevede il prezzo di 420.000,00, non precisa quando verrà consegnato l'immobile e neppure la presunta data del rogito. Inoltre, non è allegato alcun progetto o planimetria, né è dato conoscere se effettivamente erano previsti due accessi, rispetto alla proposta.
Gli odierni appellanti non accettarono la proposta, in epoca in cui l'amministratore del condominio appellato non aveva neppure esplicitato per iscritto il diniego alla consegna delle chiavi.
Tale documento, perciò, non appare concludente ai fini della decisione;
infatti, dalla lettura della proposta 10.5.2012 non risulta comprensibile né dove l'entrata fosse prevista, né le caratteristiche del bene proposto in vendita, né quando l'immobile sarebbe stato consegnato. In estrema sintesi: una proposta alquanto generica e priva di riferimenti oggettivi sulla consistenza del bene.
La seconda proposta dell'1.6.2012, valida sino al 10.6.2025, per Euro 425.000,00, prevede l'ingresso dal cortile interno comune.
La proposta include anche “finiture extracapitolato bisazza in bagno -box doccia in cristallo- libreria su misura in soggiorno”, come espressamente previsto.
La parte appellante non allega, tantomeno prova, quali fossero le caratteristiche interne dell'immobile, il capitolato previsto e quanto effettivamente promesso.
A fronte di tali proposte non corredate da alcuna planimetria, né descrizione, né capitolato di appalto, parte promissaria venditrice produce anche il contratto di compravendita del 13.12.2014, stipulato con i nuovi acquirenti, al minor prezzo di Euro
330.00,00. Precisa parte appellante che l'atto di vendita del bene è stato redatto all'esito pagina 21 di 25 della riprogettazione (doc. 17), con unica entrata dal marciapiede di Via San Vincenzo, anche se dotato di “porta finestra” sul cortile interno (cfr. doc. 17 cit., art. 6, pag. 5).
Questa Corte osserva che l'atto di vendita risale a due anni e mezzo dopo le proposte, prodotte in atti.
Anche in questo caso non è dato sapere nulla sull'immobile compravenduto dopo la riprogettazione (per difetto di allegazione, prima che per difetto di prova).
In altri termini, non vi è alcun elemento offerto per valutare la consistenza dell'immobile in concreto compravenduto, le sue caratteristiche, le opere interne, il capitolato presente, gli arredi, le finiture, etc... Dal rogito si evince, per esempio, che l'immobile è stato espressamente venduto senza attestazione di agibilità.
In assenza di elementi ulteriori, quanto sopra evidenziato rende il bene di cui al rogito del dicembre 2014 (e l'importo ivi riportato) non paragonabile in alcun modo all' immobile di cui alle proposte risalenti al giugno 2012.
In conclusione, non può essere riconosciuto il lucro cessante (cioè la lamentata perdita di un guadagno che gli appellanti avrebbero conseguito se l'immobile fosse stato venduto con entrata dal civico di ), in assenza di prova che il minor prezzo CP_1
di vendita sia diretta conseguenza della limitazione imposta dal Condominio (mancata consegna delle chiavi per poter esercitare il diritto di comproprietà); il tutto senza neppur ragionevolmente poter escludere che vi siano state altre cause (es: andamento del mercato, libera trattativa col compratore, urgenza di vendere, immobile diverso da quello oggetto di proposta, mancanza di certificato di agibilità).
Per completezza di esame, si osserva che la CTU -richiesta dagli appellanti- volta ad accertare “le caratteristiche tecniche dell'intervento di ristrutturazione ipotizzato dagli appellanti e di quello effettivamente eseguito sull'immobile di cui è causa, ed in quale modo tali diversi criteri di ristrutturazione abbiano inciso sul valore di mercato dell'immobile stesso”, non può essere ammessa perché esplorativa.
pagina 22 di 25 Infatti, non vi è alcuna precisa allegazione e prova su quali fossero le caratteristiche tecniche dell'immobile quando fu acquistato dai signori ed Parte_1
e quali fossero secondo il primo progetto preventivato. La prima Parte_2
CIAL del maggio 2012 prodotta risulta essere estremamente generica e non utile ai fini della decisione.
Sul secondo progetto (doc. 13), mancano gli elementi sufficienti per consentire alla
Corte una valutazione precisa di confronto, con quello precedente e, anche in questo caso, la CIAL del dicembre 2012 risulta poco significativa.
Le foto (doc. 4 e 21) in bianco e nero (poco visibili) prodotte in atti rappresenterebbero
-secondo gli appellanti- lo stato dei luoghi in forza del primo progetto e del secondo progetto.
Tali foto -secondo questa Corte- appaiono come dei “rendering” poco chiari, privi di specifiche tecniche e di riferimenti utili per qualsiasi valutazione. In conclusione, neppure tali foto sono concludenti ai fini della sentenza.
La CTU, perciò, non può essere ammessa.
DANNO EMERGENTE
Diversamente dal lucro cessante, può essere riconosciuto il danno emergente, cioè la diminuzione patrimoniale sostenuta dalla parte appellante per superare, al meglio,
l'impedimento causato dalla mancata consegna delle chiavi.
Gli appellanti, a fondamento della loro pretesa, hanno depositato:
• il nuovo progetto con ingresso unico da via S. Vincenzo doc. 13
• le fatture dei costi di riprogettazione doc. 15 (novembre-dicembre 2012; settembre
2013);
• le fatture dei costi di ristrutturazione doc. 16 (luglio 2012; febbraio-dicembre
2013; gennaio 2014);
• estratti conto delle spese sostenute doc. 22-23. pagina 23 di 25 Gli appellati non hanno contestato, sotto il profilo contabile e di provenienza, le fatture prodotte e la loro riferibilità alla modifica del progetto dell'appartamento, prevedendone l'accesso su strada dalla sola Via San Vincenzo (cfr. docc. 13 e 21 fasc. primo grado), invece che dal cortile comune. ed , ritenendo legittimamente di voler Parte_1 Parte_2
portare a conclusione in tempi relativamente brevi il loro investimento, ragionevolmente, hanno ri-progettato l'immobile con modalità tali (un'entrata diretta sulla strada) da non creare “equivoci” con il futuro acquirente (non potendo consegnare le chiavi del portone di ). CP_1
Questa Corte ritiene, perciò, che tale voce di danno (danno emergente) possa essere riconosciuta nella misura di Euro € 17.038,69, quale cifra risultante dalla somma delle fatture allegate (docc. 15-16), e come emerge anche dai doc. 22, 23 (pagamenti), in quanto danno causalmente ricollegabile alla mancata consegna delle chiavi di
[...]
; oltre rivalutazione e interessi dalla domanda (come espressamente richiesto CP_1
nelle conclusioni) al saldo.
La sentenza di prime cure, perciò, deve essere parzialmente riformata, riconoscendo il danno patrimoniale da danno emergente.
Spese
Gli appellati soccombenti devono essere condannati a rimborsare alla parte vittoriosa le spese di primo grado e del presente grado, liquidate in dispositivo, in base al D.M. n.
147 del 2022, tenuto conto del valore della causa (€ 17.038,69) e dell'attività effettivamente svolta (applicati quindi i medi tabellari per la fase introduttiva, di studio e decisionale, esclusa in appello la fase istruttoria non presente)


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, Seconda Sezione civile, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti -ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa - così dispone: pagina 24 di 25 1. in parziale accoglimento dell'appello proposto da ed Parte_1
, avverso la sentenza n. 3981/2024 emessa tra le parti il 10- Parte_2
– 11 aprile 2024 dal Tribunale di Milano,

2. condanna il al pagamento della somma di Controparte_1
Euro 17.038,69, oltre rivalutazione e interessi dalla domanda al saldo, in favore degli appellanti, a titolo di risarcimento del danno emergente;

3. conferma per il resto la sentenza impugnata;

4. condanna il al pagamento in favore di Controparte_1
ed delle spese di lite del primo Parte_1 Parte_2
grado liquidate in Euro 5.077,00 e del presente giudizio liquidate in Euro 3.966,00; il tutto (per entrambi i gradi) oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Milano, il 23 settembre 2025
Il Presidente estensore
Maria Elena Catalano
pagina 25 di 25