N. R.G. 623/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 623/2021 avente ad oggetto proprietà, promossa da:
, nata a [...] il [...], C.F. , con il CP_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. PIETRAROSSI CARLO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

ATTRICE CONTRO
, nata in [...] il [...], C.F. , con il Controparte_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. MORGANTE MARCELLA, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti.
CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'udienza del 17/06/2025, la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti:
ATTRICE Piaccia al Tribunale Respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, in accoglimento della domanda attrice, ritenere e dichiarare che le opere realizzate dalla convenuta nell'immobile di sua proprietà (precisamente nel cavedio) e posta al confine con quello della attrice, per come meglio descritte nella consulenza a firma dell'Arch. , sono illegittime in quanto in contrasto con le norme di natura Persona_1 antisismica, urbanistica, architettonica e sanitaria essendosi create, illecite servitù di affaccio e di scarico mai concesse e/o autorizzate, e che dette opere arrecano pregiudizio di natura statica all'immobile della attrice e sono, in ogni caso a distanza illegale dal confine secondo le normative vigenti in materia. Accertare e dichiarare, inoltre, che l'ampliamento della superficie calpestabile dell'immobile della convenuta all'interno del cavedio e la conseguente riduzione della superficie di quest'ultimo è illegittima in quanto in contrasto con le norme igienico – sanitarie sulla salubrità dei cavedi, ordinandone la conseguente demolizione e il ripristino della precedente area libera. pagina 1 di 5 Ordinare, inoltre la immediata rimozione di tutte le opere come descritte in premessa ripristinando lo status “quo ante” al fine di eliminare ogni consequenziale servitù, il tutto a cure e spese della convenuta. Condannare la convenuta al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi.
CONVENUTA Piaccia al Tribunale, reietta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, ritenere e dichiarare inammissibile la domanda attrice e conseguentemente rigettarla perché infondata in fatto e in diritto. Con vittoria di spese, competenze e onorari di causa da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
pagina 2 di 5 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio CP_1 CP_2
deducendo di essere proprietaria di un immobile adibito a civile abitazione sito in
[...]
Vittoria nella via Castelfidardo n. 19 piano terra, censito al Catasto Urbano del Comune di Vittoria al Foglio 215, particella 12926 sub 6, confinante, da un lato, con l'unità immobiliare di proprietà della lamentava che quest'ultima aveva realizzato nel suo Controparte_2 immobile i seguenti lavori illegittimi: a) l'apertura di una finestra sul cavedio di esclusiva proprietà della attrice con violazione delle norme urbanistiche sulle vedute e gli affacci;
b) la posa in opera di condotte di scarico, realizzate ex novo, ed inglobate nel corpo di fabbrica di proprietà con palese pregiudizio per la stabilità del muro e con violazione delle CP_1 norme sulle distanze dal confine per opere di scarico fognario di acque nere così concretizzandosi oltre alla creazione di una servitù mai concessa né autorizzata, anche l'indebolimento della struttura portante dell'edifico di proprietà ricorrente;
c) l'aumento illegittimo della superficie calpestabile di un vano interno all'appartamento della convenuta, realizzato a sbalzo, mediante la installazione di travi in acciaio agganciate alla proprietà della attrice che di fatto hanno diminuito le dimensioni del cavedio medesimo con pregiudizio delle norme igienico – sanitarie e dell'incolumità statica dell'edificio. Chiedeva pertanto al Tribunale di accertare l'illegittimità delle opere e di ordinarne la rimozione, con rimessione in pristino dello stato di fatto e risarcimento dei danni da liquidare in via equitativa. Si costituiva in giudizio mediante comparsa di risposta deducendo che le Controparte_2 opere erano legittime e non avevano causato alcun danno all'immobile dell'attrice. Chiedeva pertanto il rigetto della domanda dell'attrice, con vittoria di spese da distrarre ex art. 93 c.p.c. in favore del procuratore antistatario della convenuta. Espletata CTU e disposto il richiamo del consulente tecnico per un'integrazione, all'udienza del 17/06/2025 la causa veniva assunta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. sulle conclusioni delle parti precisate come da note scritte in atti. La domanda dell'attrice è parzialmente fondata e deve pertanto essere accolta per quanto di ragione. Secondo la descrizione effettuata dal CTU, l'immobile oggetto di causa è rappresentato da un palazzo a due piani fuori terra oltre piano mansarda, ubicato nel centro storico del comune di Vittoria (RG), nella via Castelfidardo al n. 19, identificato nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano al foglio di mappa 215 p.lla 12926 sub. 2 - 3 - 5 – 6. La p.lla 12926 subalterno 3 - 5 - 6, piano terra, sono di proprietà di , mentre il CP_1 subalterno 2, piano primo e secondo, è di proprietà della convenuta Controparte_2
L'immobile, a prevalente uso residenziale, composto appunto da due piani fuori terra oltre la soffitta al piano secondo, è da un lato confinante con un ulteriore immobile di proprietà della stessa parte attrice. Dall'ingresso principale, sulla via Castelfidardo, si accede ad uno spazio comune, androne, dal quale è possibile l'ingresso agli appartamenti del piano terra ovvero del piano primo. Al piano terra, all'interno del sub. 6, insiste un cavedio sul quale affacciano due ambienti di servizio oltre un vano. Come risulta dalla CTU – le cui conclusioni vanno accolte essendo puntualmente motivate e raggiunte all'esito dell'accesso sui luoghi e dell'esame della documentazione acquisita pagina 3 di 5 all'Ufficio tecnico del Comune di Vittoria – con riferimento alla finestra, la planimetria catastale allegata all'atto di vendita dimostra la esistenza, ante operam, della contestata nuova apertura in corrispondenza del bagno;
invero risultano già esistenti aperture su ogni lato prospiciente il cavedio relativamente al piano primo. Precisa il CTU che, tuttavia, non è possibile stabilire se tale apertura in precedenza fosse o meno una luce di tolleranza o un affaccio, non essendovi la disponibilità di altra documentazione riferibile al fatto. L'immobile, infatti, è una costruzione risalente a prima del 1942, anno di pubblicazione della legge urbanistica che imponeva, nei centri abitati, il deposito di un progetto presso gli uffici tecnici comunali. In difetto della prova della modifica dell'apertura già esistente da parte della convenuta, la domanda dell'attrice va sul punto rigettata. Con riferimento alle tubature di scarico, le stesse sono state installate dalla convenuta in sostituzione di manufatti preesistenti, in quanto al momento della vendita erano già esistenti i due servizi igienici posti sul cavedio come si evince dalla planimetria allegata. Giova osservare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, “In tema di condominio, le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini, sicché il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini” (Cass. n. 1989/2016; nello stesso senso Cass. n. 13313/2009). Nel caso di specie, la rigorosa applicazione della norma sulle distanze di cui all'art. 889 c.c. appare irragionevole, essendo incompatibile con la struttura dell'edificio in condominio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini, trattandosi di condominio formato da due sole unità immobiliari, quella dell'attrice al piano terra e quella della convenuta ai piani primo e secondo, unità che già avevano due servizi igienici posti sul cavedio al momento della vendita, per cui le tubature di scarico erano già esistenti e la convenuta si è limitata a sostituirle. La domanda dell'attrice sulle condotte di scarico deve pertanto essere rigettata. Riguardo all'installazione di travi d'acciaio che hanno aumentato la superficie calpestabile di un vano interno della convenuta e ridotto le dimensioni del cavedio, il CTU evidenzia che “i locali servizio esistevano già al momento dell'acquisto dell'immobile e solo successivamente, sono stati eseguiti lavori di manutenzione straordinaria in forza della prot.llo 3519 del Pt_1
30.07.2020. Dall'analisi della tipologia costruttiva del fabbricato invero è indubbio che la tecnica costruttiva dell'epoca era rappresentata, nella realizzazione dei solai di piano, dall'utilizzo di travi in acciaio e tavelloni così come quella riscontrata sui luoghi. Inoltre, da quanto riportato negli elaborati grafici allegati alla Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata non vi è alcuna menzione di lavori in ordine alla sostituzione delle travi di solaio già esistenti. Tuttavia, dalle risultanze relative alle misurazioni, uno dei due bagni, al piano primo, risulta maggiore di circa 50 cm rispetto alle dimensioni indicate nell'elaborato grafico di progetto, le quali risultano indicate in ml.1,05 a fronte di una dimensione reale di 1,50 ml. Questo lascia intuire la installazione di una nuova trave in acciaio in favore dell'ampliamento del bagno esistente in violazione delle norme tecniche”.
pagina 4 di 5 Osserva il CTU che tale ampliamento, poiché di modesta entità se paragonato all'intera struttura, non arreca alcun pregiudizio di natura statica alla costruzione esistente, ma ha comportato una diminuzione delle dimensioni del cavedio riducendo l'ingresso di luce al piano sottostante (cfr. relazione integrativa di CTU). In considerazione della riduzione delle dimensioni del cavedio, con diminuzione della luce in favore dell'immobile dell'attrice, conseguente alla realizzazione dei lavori di ampliamento del bagno della convenuta, quest'ultima deve essere condannata alla rimessione in pristino del cavedio, mediante rimozione del prolungamento realizzato attraverso la eliminazione della trave in acciaio, il conseguente indietreggiamento del muro soprastante la trave stessa e l'accorciamento della copertura. La domanda di risarcimento dei danni deve essere rigettata, in quanto gli stessi sono stati dedotti in modo del tutto generico, non consentendone la liquidazione neanche in via equitativa. Come rilevato dalla giurisprudenza di legittimità, anche per ottenere la liquidazione del danno in via equitativa, sono comunque necessarie la specifica allegazione e la prova dell'esistenza del danno e della sua concreta natura, considerato che l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa non ricomprende anche l'accertamento del pregiudizio della cui liquidazione si tratta, presupponendo già assolto l'onere della parte di dimostrare sia la sussistenza sia l'entità materiale del danno, né esonera la parte stessa dal fornire gli elementi probatori e i dati di fatto dei quali possa ragionevolmente disporre, affinché l'apprezzamento equitativo sia per quanto possibile ricondotto alla sua funzione di colmare solo le lacune insuperabili nell'iter della determinazione dell'equivalente pecuniario del danno stesso (cfr. Cass. Sez. II n. 16202/02, n. 6329/03, n. 13761/04). In considerazione della soccombenza reciproca, le spese tra le parti vanno compensate per metà ai sensi dell'art. 92 comma 2 c.p.c., ponendo l'altra metà a carico della convenuta maggiormente soccombente.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 623/2021: ON all'esecuzione di lavori di rimessione in pristino del cavedio Controparte_2 nell'immobile sito in Vittoria via Castelfidardo n. 19, mediante rimozione del prolungamento realizzato attraverso la eliminazione della trave in acciaio, il conseguente indietreggiamento del muro soprastante la trave stessa e l'accorciamento della copertura. RIGETTA per il resto le domande dell'attrice. COMPENSA per metà le spese tra le parti. ON la convenuta a rimborsare all'attrice metà delle spese di lite, che si liquidano in
€ 272,50 per esborsi ed in € 3.800,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa. PONE le spese di CTU a carico di ciascuna parte per metà. Ragusa, 13/10/2025. Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
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