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REPUBBLICA ITALIANA
CORTE DI APPELLO DI PALERMO
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile - composta dai magistrati:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliere rel. est.
3) Dott. Onofrio Maria Laudadio Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 484 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2022
TRA
P.Iva: rappresentata e difesa dagli Avv.ti Alessandro Parte_1 P.IVA_1
AL, LU GN e IC OR;

appellante
E
P. Iva: rappresentata e difesa dagli Avv.ti Nicola Controparte_1 P.IVA_2
Piazza e NI Piazza;

appellata
P.IVA , rappresentata e difesa dall'Avv. Michele Perrino;
Controparte_2 P.IVA_3 2
appellata
e C. P Iva:. ), rappresentata e Controparte_3 P.IVA_4
difesa dall'Avv. Gaspare Spedale;

appellata
(P. IVA ), rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Sidoti CP_4 P.IVA_5
del Foro di Padova dall'Avv. Alessia Mezzatesta del Foro di Palermo;

appellata
P. IVA: ; Controparte_5 P.IVA_6
, nato a [...] il [...] CF: Controparte_6 C.F._1
appellati contumaci
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso proposto ai sensi dell'art.702 bis c.p.c., depositato il 7.11.2017, la società
[...]
chiedeva al Tribunale di Palermo che venisse dichiarata, da un lato, la sua Parte_1
proprietà esclusiva della porzione di portico dell'edificio sito in Palermo denominato “Sede
Centrale del Banco di Sicilia” prospicente l'unità immobiliare con accesso dalla cittadina via
Ruggero Settimo n. 26/c da essa acquistata da potere del Banco di Sicilia S.p.A. (società
cui era subentrata con atto in Notaio del 9.12.2004 e, Controparte_1 Persona_1
dall'altro lato, la natura condominiale, ai sensi dell'art.1117 c.c., della restante porzione;
in via subordinata, chiedeva dichiararsi la natura condominiale dell'intero porticato.
Costituitasi in giudizio, contestava la fondatezza delle domande di parte Controparte_1
attrice sostenendo di essere titolare in via esclusiva del diritto dominicale su tutto il porticato;
in subordine, in caso di accoglimento della domanda afferente alla natura 3
condominiale, formulava in via riconvenzionale richiesta di restituzione pro quota dagli altri condomini delle spese sostenute in via esclusiva per la manutenzione del porticato,
venendo autorizzata, per l'effetto, a chiamare in giudizio gli ulteriori proprietari di unità
immobiliari allocate nel medesimo edificio.
Si costituivano, pertanto, in giudizio Controparte_7
e la quale ultima, a sua volta, chiedeva ed otteneva di Controparte_8 CP_4
evocare in causa, onde essere manlevata dalla eventuale condanna al rimborso delle spese di manutenzione del manufatto, la propria dante causa, la Controparte_5
che rimaneva contumace.
[...]
, e contestavano la Controparte_3 Controparte_8 CP_4
natura condominiale del porticato, istando per il rigetto della relativa domanda, ed eccepivano, in via subordinata, la prescrizione del credito oggetto della pretesa avanzata in via riconvenzionale da Controparte_1
Dopo avere trasformato il rito in quello ordinario, il giudice adito, con sentenza n.ro 828 del
16-24 febbraio 2022, rigettava tutte le domande proposte dalla attrice e condannava quest'ultima al pagamento in favore delle altre parti costituite delle spese di lite, che liquidava nell'importo di euro 10.343,00, oltre rimborso spese generali e accessori di legge,
per ciascuna di esse.
Avverso la decisione la (nel prosieguo anche solo ) ha interposto Parte_1 Pt_1
appello, riproponendo la domanda di accertamento della proprietà esclusiva della porzione di portico antistante al proprio negozio e, in subordine, quella di accertamento della natura condominiale dell'intero porticato. 4
Si sono costituite le medesime controparti che avevano partecipato al primo grado,
riproponendo le domande, eccezioni e difese in precedenza avanzate.
La causa, trattata nelle forme “cartolari”, è stata assunta in decisione con ordinanza del 16-
18 aprile 2025, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art.190 c.p.c..
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Occorre preliminarmente rilevare che tra i soggetti evocati di questo grado del giudizio – e per tale ragione indicati nell'epigrafe della presente sentenza - risulta compreso anche
, parte che non figura nella intestazione della sentenza impugnata. Controparte_6
Dall'esame del fascicolo del primo grado si ricava che il sia stato acquirente di CP_6
una unità immobiliare ubicata all'interno dell'edificio a cui accedono i portici oggetto di causa, avendo comprato dall'allora Banco di Sicilia il locale identificato alla p.lla 304 sub 6
(v. le difese di e il titolo di proprietà, costituito dal contratto di compravendita del CP_1
30.12.2004 in Notaio allegato alla comparsa di costituzione dell'istituto bancario). Per_2
Ciò posto, non è dato sapere se il Consiglio venne effettivamente chiamato in giudizio in primo grado da e ciò in quanto non risultano prodotti l'atto contenente la chiamata CP_1
né l'esito della notificazione. Cionondimeno, ritiene la Corte che, anche nella eventualità in cui l'adempimento non sia stato curato o non sia andato a buon fine, non si ravviserebbe un vizio di integrità del contraddittorio: da un lato, infatti, per orientamento giurisprudenziale consolidato, “qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di
un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini se il
convenuto eccepisca la proprietà esclusiva senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda
riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con finalità di ampliare il tema del
decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato -la comproprietà degli altri 5
soggetti” (Cass. S.U. 25454/13, 6649/17, 27957/23), situazione verificatasi nel caso in esame, in cui non ha chiesto l'accertamento diretto della proprietà esclusiva del CP_1
porticato; dall'altro lato, la domanda riconvenzionale subordinata dell'istituto di credito,
avendo ad oggetto il rimborso pro quota di spese asseritamente sostenute, è all'evidenza volta ad azionare un credito di natura non solidale e darebbe luogo ad una causa certamente scindibile.
Va poi rilevata l'infondatezza della deduzione di inammissibilità del gravame sollevata da sull'assunto che in primo grado la avrebbe operato una non consentita CP_1 Pt_1
mutatio libelli, avendo inizialmente qualificato la domanda principale come di regolamento di confine e poi, nella prima memoria ex art.183 n.6 c.p.c., anche come azione di rivendita.
E' noto, infatti, come la domanda di accertamento della titolarità di un diritto reale rientra tra quelle c.d. “autodeterminate” nelle quali è consento alla parte di modificare l'indicazione del titolo posto a fondamento del preteso diritto. Nel caso in esame, comunque, non vi è stata alcuna mutatio, essendo rimasti inalterati la causa petendi, il petitum e i dati fattuali della vicenda, mentre la qualificazione giuridica, al di là delle indicazioni della parte, spetta all'organo giudicante.
Tanto premesso, va respinto il primo motivo dell'appello della società , quello volto a Pt_1
contestare il rigetto della domanda finalizzata ad ottenere l'accertamento della proprietà
esclusiva della porzione di portico antistante la unità immobiliare da essa acquistata,
presentandosi sostanzialmente immune da censure l'iter argomentativo sviluppato nel provvedimento impugnato. 6
La interpretazione del titolo di acquisto della appellante, al fine di verificare se la vendita avesse avuto per oggetto anche tale porzione di portico, deve prendere le mosse dal dato letterale del contratto di compravendita stipulato il 9.12.2004.
Nel testo depositato telematicamente dalla ricorrente, odierna appellante, si legge, nella parte di rilievo, che il Banco di Sicilia vendeva alla “la piena proprietà del seguente Pt_1
immobile: - locale commerciale in Palermo, avente oggi ingresso principale dalla via
Ruggero Settimo n.26/c, posto ad angolo tra tale via e la Piazza Unghera sulla quale
prospetta con quattro luci lungo i portici di detta piazza ed una luce sul passaggio coperto
che unisce la detta piazza con la via Stabile. L'intero locale è costituito da un piano terra e
da un piano cantinato collegati da una scala interna. Al Catasto Fabbricati del Comune di
Palermo figura al foglio 122, particella 304 sub 3, z.c.3, cat.C71, cl.13, mq.77, R.C.E.
6.068,47, via Ruggero Settimo n.26/c, p. T.S1. La vendita ha luogo a corpo e non a misura;

deve, quindi, intendersi compreso nella vendita tutto quanto trovasi entro i seguenti confini:
via Ruggero Settimo a nord-est, piazza Ungheria a sud-est, passaggio coperto tra detta
piazza e via Stabile a sud-ovest, immobile adibito ad uffici dello stesso Banco di Sicilia
nonché altro immobile, oggi locato alla ditta Barbisio, a nord-ovest e, in verticale, dal piano
di calpestio del locale – seguono due righe di parole, illeggibili nel testo versato in giudizio dalla - al piano terra oggi venduto”. Pt_1
L'esegesi, che non può prescindere da una valutazione complessiva dell'intero regolamento negoziale (v. art. 1363 c.c.), porta a ritenere che, malgrado venisse previsto che la vendita avesse ad oggetto “quanto si trovava” entro i confini costituti dalla via R.
Settimo, da piazza Ungheria, dal passaggio coperto posto nel retroprospetto del negozio e 7
da altre due unità immobiliari, la porzione di porticato antistante fosse stata intesa dagli stipulanti come mera propaggine delle adiacenti sedi stradali pubbliche.
Al riguardo, non sfugge che: 1) la descrizione della composizione del bene, venduto a corpo, si limitava a quella del locale chiuso, composto da piano terra e piano cantinato,
senza alcuna menzione alla proiezione orizzontale di esso sui due lati del portico, e ciò
benché tale proiezione costituisca un'area, calpestabile e pienamente fruibile, di estensione considerevole, all'evidenza superiore a quella del piano terra dell'unità immobiliare e non compresa nella relativa superficie catastale (indicata in complessivi 77 mq.), come emerge già visivamente dall'esame della planimetria inserita nell'atto di appello;
2) veniva anzi precisato che l'immobile prospettava con quattro luci “lungo i portici di detta piazza” (ossia di piazzale Ungheria) e non direttamente sulla piazza, così evocando la accessorietà dei portici allo spazio pubblico e non già al bene oggetto della vendita;
3) il portico, nella proiezione verticale, supera, come si rileva dai rilievi fotografici allegati in primo grado da il piano terra della unità immobiliare venduta, fornendo copertura anche ad una CP_1
ulteriore elevazione fuori terra dell'edificio dotata di luci, sicché, a seguire l'opzione ermeneutica proposta dall'appellante, la vendita avrebbe spezzettato l'unità strutturale e funzionale di tale porzione del manufatto.
In altre parole, la individuazione dei confini (che indurrebbe a far ritenere compresi nella vendita le due porzioni di porticato ad angolo ma, incongruamente, non anche la porzione del passaggio coperto), pur costituendo un dato certamente primario nella interpretazione del regolamento negoziale, appare tuttavia contrastare con altri dati oggettivi parimenti rilevanti;
il fatto, poi, che la vendita fosse stata prevista “a corpo” e non a misura rileva solo sotto il profilo della determinazione del prezzo(Cass. 27834/22). 8
In tale contesto di incertezza, non può allora essere trascurato, nella individuazione della reale volontà dei contraenti, il comportamento tenuto da costoro, laddove risulta incontestato e comunque emerge per tabulas, che l'istituto bancario, dopo avere venduto,
sempre a dicembre del 2004, altre unità di piano terra dell'edificio senza mai cedere le porzioni di portico ad esse antistanti, e dopo la costituzione anche formale del CP_9
(v. le lettere di sollecito di del 25.3.2010 e 19.10.2011 e il verbale di riunione del CP_1
5.12.2011), continuò ad occuparsi in via esclusiva degli interventi di manutenzione straordinaria dei portici dell'edificio mentre solo a distanza di anni la rivendicò la Pt_1
mera comproprietà di essi (v. le missive del 14.12.2012 e del 23.4.2013), disinteressandosi,
però, della loro gestione.
A ben vedere, tuttavia, il rigetto del primo motivo di gravame discende dall'accoglimento del secondo, dovendosi ritenere che con la prima vendita operata dal Banco di Sicilia di una unità immobiliare dell'edificio che fino a quel momento era per intero di sua esclusiva proprietà - quella del locale catastalmente identificato alla p.lla 304 sub 7, in favore della società “ : di cui al rogito in Notaio CP_3 Controparte_7 Per_3
del 3.12.2004 (rogito prodotto da diverso da quello versato in giudizio dalla CP_1
stessa parte acquirente, che attiene all'acquisto di una unità immobiliare nel diverso edificio allibrato alla p.lla 303) - il portico assunse natura condominiale con la conseguenza che l'istituto bancario non avrebbero potuto più cederlo in proprietà esclusiva, neppure in porzioni, ai successivi acquirenti di altre unità immobiliari.
Affrontando tale secondo motivo di gravame, occorre innanzitutto rilevare che le argomentazioni dei terzi chiamati volte ad adombrare che i portici, pur accedendo all'edificio dell'istituto bancario (all'epoca Banco di Sicilia), non siano mai appartenuti a 9
quest'ultimo essendo in realtà di proprietà pubblica, non risultano supportate dal necessario e rigoroso riscontro probatorio costituito dalla catena dei passaggi immobiliari, non potendosi all'evidenza attribuire rilievo a una produzione documentale frammentaria e in gran parte priva di alcuna valenza dimostrativa (articoli di giornale, saggi, una sentenza del
Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Sicilia, la n.ro 31/1965, di cui la difesa di ha convincentemente contestato la riferibilità ai portici oggetto di causa). CP_1
Ciò posto, va ricordato che, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, l'art.1117
c.c. non pone una presunzione circa la natura condominiale di alcuni parti dell'edificio ma introduce un criterio legale di appartenenza che è superabile o dalle opposte e univoche risultanze del titolo o in presenza di beni che, per le loro caratteristiche strutturali, risultano destinati a servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (inter alia: Cass. 8593/22, con richiami a S.U. 7449/93 e a Cass. 24189/21); nel caso di un bene rientrante nella elencazione prevista dalla norma, chi ne afferma la natura condominiale può limitarsi a dedurre l'attitudine funzionale al servizio o godimento collettivo, mentre grava sulla controparte provare la sua esclusione dalla comunione (Cass. 20593/2018).
Applicando tali principi al caso in esame, va osservato che né il titolo di acquisto della né, soprattutto, il titolo della , a cui, per le ragioni sopra esposte, Pt_1 CP_3
occorre fare precipuo riferimento (inter alia: Cass. 14809/17, 20693/18, 14714/2025),
prevedevano una riserva della proprietà del portico in capo alla parte venditrice (in particolare, il contratto del 3.12.2004 stabiliva, con formula stereotipata, che la vendita procedesse “con la comproprietà di tutto quanto per legge o uso è comune tra i condomini
di uno stesso edificio ai sensi dell'art.1117 e seguenti del Codice Civile….”). 10
Né, può attribuirsi rilievo, come sembra avere fatto la sentenza di primo grado, al comportamento successivo del venditore e degli acquirenti delle unità immobiliari,
operando in questo caso automaticamente, di fronte al silenzio del dato testuale, il criterio di attribuzione legale della proprietà.
Per quanto riguarda la seconda ipotesi di esclusione della natura condominiale, deve innanzitutto rilevarsi che i portici rientrano espressamente nella elencazione di cui al numero 1) dell'art.1117 c.c., ossia tra le parti dell'edificio che il legislatore ritiene necessarie all'uso comune.
Nella vicenda in delibazione nessun elemento porta ad escludere tale vocazione, ove solo si consideri che i portici in questione danno accesso alle varie unità immobiliari di piano terra e forniscono protezione dalle intemperie ai prospetti dei negozi, consentendo ai clienti di soffermarsi a guardare le vetrine al riparo dagli agenti atmosferici, il tutto senza dire del loro apporto ai connotati estetici dell'edificio (per il quale è stato documentato il vincolo di interesse storico/artistico posto dalla competente Soprintendenza BB.CC), cui contribuiscono a conferire eleganza e imponenza.
Né la vocazione a servizio del fabbricato nel suo complesso – non essendo stata allegata da alcuna delle parti, e risultando comunque esclusa dalla conformazione dei luoghi, la destinazione dei portici oggetto di causa a servizio solo di singole unità immobiliari – può
ritenersi esclusa dalla circostanza che sussista una servitù di pubblico transito lungo il marciapiede sottostante.
Condividendosi, sul punto, le critiche mosse dall'appellante principale al provvedimento impugnato, non si comprende, infatti, per quale ragione un tale transito – che si riscontra per la gran parte dei portici esterni dei palazzi delle città italiane – si presenti incompatibile 11
con la natura condominiale di tale propaggine esterna dell'edificio. E' indubbio, infatti, che una tale servitù passiva non “svuota” di prerogative il diritto dominicale dei condomini che possono, nel contempo, utilizzare il bene per loro esigenze particolari (ad esempio per la collocazione sui pilastri di insegne, di corpi tecnici a servizio delle rispettive unità
immobiliari, e sul marciapiede di strutture, seppure amovibili, etc.).
Deve, in conclusione, dichiararsi la natura condominiale dei portici dell'edificio denominato
“Sede Centrale del Banco di Sicilia”.
L'accoglimento del secondo motivo dell'appello principale dispensa dall'esaminare quello volto a contestare la regolamentazione delle spese di lite - posto che quest'ultima deve comunque essere ri-effettuata alla luce dell'esito finale della causa (v. Cass. 23769/24) –
ed impone di esaminare la domanda riconvenzionale subordinata, avanzata nella comparsa di costituzione del primo grado, assorbita dal decisum della sentenza impugnata e qui riproposta, con cui l'istituto bancario ha chiesto, ove accertata la natura condominiale, che venga dichiarato “che tutti i comproprietari/condomini sono tenuti a partecipare pro quota
alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei portici anzidetti” nonché la condanna dei medesimi a rifondergli, per la quota di rispettiva spettanza, le spese “già
sostenute nell'ultimo decennio”.
Va premesso che l'obbligo dei condomini di partecipare pro quota alle spese per la manutenzione dei beni comuni deriva da espressa previsione di legge e non vi è dunque alcun interesse ad una pleonastica declaratoria di fonte giudiziale.
Incentrando la delibazione sulla richiesta condannatoria, occorre preliminarmente rilevare che l'eccezione di prescrizione quinquennale sollevata dalle controparti mediante l'invocazione del disposto dell'art.2948 n.4 c.c. non si presenta accoglibile, tenuto conto che 12
la domanda non afferisce a oneri condominiali, ossia a crediti che, per previsione legale,
sono soggetti a riscossione periodica, ma al rimborso di spese asseritamente effettuate, a intervalli di tempo non preventivati, da un singolo condomino.
La domanda deve comunque essere rigettata.
Innanzitutto, non può non rilevarsi la inadeguatezza del compendio probatorio offerto a suffragio da - composto da computi metrici, preventivi di imprese, ordini di CP_1
acquisto, un “quadro economico” di formazione unilaterale e testi contrattuali incompleti,
privi di sottoscrizione e/o di precisi riferimenti temporali - non in grado di comprovare l'effettività e l'ammontare degli esborsi, che, a monte, non sono stati neppure compiutamente descritti e quantificati dalla richiedente.
In ogni caso, deve trovare applicazione il disposto dell'art.1134 c.c.. Tale norma, infatti, sia nel testo originario sia in quello sostituito dalla Legge n.220/2012, subordina il rimborso alla sussistenza di una condizione di urgenza della spesa che non è stata neppure dedotta.
Il rigetto della domanda riconvenzionale dispensa dall'esaminare quella di manleva proposta da nei confronti del proprio dante causa. CP_10
Venendo alla regolamentazione delle spese del giudizio, poiché l'appellante principale può
ritenersi parte nettamente vittoriosa (v. Cass. 21995/24 secondo cui, in caso di accoglimento della domanda subordinata, può configurarsi una ipotesi di soccombenza reciproca solo se la subordinata si fondi su presupposti di diritto o di fatto diversi dalla pretesa principale), non solo ma anche i terzi chiamati, che hanno contestato la CP_1
natura condominiale dei portici, vanno condannati a rifonderle le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio. 13
Tuttavia, tenuto conto, alla luce del disposto dell'art.97 c.p.c., del maggiore interesse dell'istituto bancario nel contrastare la suddetta pretesa e del rigetto della domanda riconvenzionale, si stima congruo gravare del 70% delle spese sostenute dalla CP_1
e le altre tre parti costituite del 10% per ciascuna. Pt_1
Le suddette spese si liquidano con riferimento ad entrambi i gradi per come in dispositivo,
applicando alla causa -da annoverarsi tra quelle di valore “indeterminabile” e “a complessità
media”, anche in considerazione della estensione del contraddittorio e del thema decidendum a seguito della proposizione della domanda riconvenzionale - i parametri tariffari (minimi per la fase di “trattazione”, in assenza di attività istruttoria, medi per le altre fasi).
Nei rapporti tra e le società terze chiamate si reputano sussistere i presupposti CP_1
per la compensazione integrale della lite, tenuto conto della identità di posizione difensiva rispetto alla questione principale comune e alla luce del rilievo che il vaglio della domanda riconvenzionale di è stato conseguenza della ritenuta infondatezza di tale CP_1
posizione.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti;

in parziale riforma della sentenza n.ro 828/2022 del Tribunale di Palermo, pubblicata il
24.2.2022, appellata dalla società Parte_1
- -dichiara la natura condominiale dei portici dell'edificio, denominato “Sede Centrale del
Banco di Sicilia”, sito in Palermo, con affaccio sulla via Ruggero Settimo, piazzale
Ungheria e sedi stradali contigue, identificato in catasto al foglio 122 particella n.ro
304; 14
- rigetta la domanda condannatoria riconvenzionale subordinata riproposta da CP_1
[...]
- condanna nella misura del 70% nonché Controparte_1 Controparte_7
e nella misura del 10% ciascuna a
[...] Controparte_8 CP_4
rifondere a le spese del primo grado, che liquida nella loro Parte_1
interezza nell'importo di euro 8.991,00, oltre rimborso spese generali ex art.2 D.M.
n.55/2014, CPA e IVA come per legge;

- conferma nel resto la sentenza impugnata.
Condanna nella misura del 70% nonché Controparte_1 Controparte_7
e nella misura del 10% ciascuna a rifondere
[...] Controparte_8 CP_4
a le spese del presente grado, che liquida nella loro interezza Parte_1
nell'importo di euro 10.313,00, oltre rimborso spese generali ex art.2 D.M. n.55/2014,
CPA e IVA come per legge.
Compensa le spese nei rapporti tra le altre parti.
Palermo, 17.10.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Dott. Giuseppe Lupo