REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
La Corte di Appello di Caltanissetta, sezione civile, composta dai signori
Dr. Roberto Rezzonico Presidente
Dr. Emanuele De Gregorio Consigliere
Dr. Giovanna Sanfilippo Giudice ausiliario relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.187/2021 RGCA
Promossa da

Parte_1
nata a [...], IL 24.09.76 , CodiceFiscale_1 rappresentata e difesa dell'Avv. Carmelo Lombardo per procura in calce all'atto di appello
Appellante
Contro
, nato a [...] il [...] Controparte_1
C.F: C.F._2
nato a [...] il [...] Parte_2
C.F: C.F._3
1 nata a [...] il [...] C.F: Parte_3

C.F._4
nato a [...] l' 8.04.55 C.F: Parte_4

C.F._5
nata a [...] il [...] C.F: Parte_5

C.F._6
nata a [...] il [...] C.F: Parte_6

C.F._7
TUTTI rappresentati e difesi dall' Avv. Giuseppe Iacona per mandato in calce alla comparsa di costituzione
Appellati

Conclusioni delle parti
Per l' Appellante :
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'appello:
in riforma della sentenza accertare dichiarare ex art.1492 e seguenti c.c. il diritto della signora alla riduzione del prezzo pagato per l'acquisto Pt_1 dell'immobile sito a Caltanissetta, in via Tortorici n. 14 censito in catasto foglio 127, particella 179, sub 8, zc1 cat.a/3,vani 7,5 rc.€.311,81 nella percentuale che sarà determinata a seguito di CTU tecnica, per l'effetto condannare i convenuti in solido alla restituzione di €. 6000 per l'accertato diritto alla riduzione del prezzo
o a quella maggiore o minore somma che sarà determinata in corso di causa a seguito dell'espletata c.t.u. Il caso in misura sufficiente a compensare la diminuita fruibilità e godibilità dell'immobile oggetto di causa;
altresì accertare dichiarare il diritto della signora ad essere tenuto indenne dalle spese Pt_1 necessarie a completare la procedura in sanatoria dell'immobile oggetto di causa
o ad ottenere l'autorizzazione alla demolizione delle opere e quelle afferenti alle spese di riduzione in pristino, ricostruzione recupero, della parete abusivamente frazionata, comprensivi dei costi di smaltimento e quant'altro necessario a dare l'opera finita e godibile in ogni sua parte. condannare i convenuti al pagamento in favore dell'attrice delle somme accertate in corso di causa attraverso la c.t.u. necessaria di intraprendere la procedura di sanatoria, comprensiva dei compensi del professionista da incaricare e dell'importo dell'oblazione; in subordine nel caso non sia sanabile l'immobile, condannare in solido i convenuti al recupero della parte abusivamente frazionata nonché condannare in solido i convenuti al pagamento di €.

2.000 a titolo risarcitorio per il mancato godimento Mobile nel periodo necessario all'esecuzione
2 dei lavori a quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese. In subordine compensare le spese tra le parti del giudizio di primo grado.
Per gli appellati
Voglia l'Ecc.ma Corte, in via preliminare rigettare la richiesta di sospensione per le ragioni esposte nella comparsa. Rigettare la richiesta di nomina di CTU per le motivazioni articolate. Nel merito, rigettare l'appello proposto e confermare la sentenza impugnata;
Con vittoria di spese.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, evocava Parte_1 in giudizio i Sig.ri deducendo quanto Controparte_2 appresso.
- Con atto di compravendita in Notar dell' del 28.12.2016, Persona_1 Pt_7 registrato in Caltanissetta il 10.01.2017al n.1T serie 67, aveva acquistato dagli odierni appellati un immobile di vecchia costruzione per un prezzo complessivo di €.36.000,00; che, immessa nel possesso del bene, nel mese di aprile iniziava i lavori di ristrutturazione e constatava l'esistenza di alcune difformità rispetto a quanto risultante dalla pianta catastale precisamente: ridotte le dimensioni dell'ultimo vano a est dell'immobile (di circa 7mq) di differenti posizione e dimensioni la finestra ivi presente, una maggiore superfice del balcone del lato nord dell'appartamento. Difformità confermate dall'ing. cui, nel Persona_2 mese di settembre 2017, aveva dato incarico di accertare.
All'esito negativo dei tentativi di bonario componimento della lite e della diffida inviata agli odierni appellati che non aveva sortito alcun effetto, la Sig. Pt_1 propose innanzi al Tribunale, azione ex artt. 1490 1492 1494 c.c. per ottenere la riduzione del prezzo di vendita quantificata in €.

6.000 per compensare, rispetto al diminuito valore del bene e quindi al prezzo pagato, i vizi riscontrati come da relazione del tecnico dalla stessa incaricato o quella somma maggiore o minore da determinare in corso di causa a seguito di epletanda CTU;
il risarcimento dei danni come quantificati in €.

2.000 o una somma maggiore o minore ritenuta di giustizia per il mancato godimento dell'immobile, con il favore delle spese.
Si costituivano i convenuti, i quali preliminarmente eccepivano la improponibilità della domanda attrice dal momento che non era stata preceduta dal tentativo di mediazione obbligatoria o di negoziazione assistita ex L.10 novembre 2014 n. 162; nel merito eccepivano la decadenza dell'azione redibitoria proposta, non essendovi prova alcuna del rispetto dei termini di
3 decadenza ex art.1495 c.c. avendo avuto l'attrice il possesso dell' immobile contestualmente al rogito (28.12.2016); che le pretese difformità erano comunque evidenti e riconoscibili;
l'infondatezza della domanda atteso che le pretese difformità non rendono l'immobile inidoneo né ne diminuiscono il suo valore, negando alcuna sottrazione di superficie dell'immobile venduto o che fossero stati commessi abusi edilizi;
deducevano infine, che la proprietà del bene era loro pervenuta per successione ereditaria e che lo avevano venduto, ciascuno pro quota ed in solido per l'intero e a corpo (per cui soccorrerebbe in ogni caso la previsione di cui all'art.1538 c.c.).
L'iter processuale proseguiva con acquisizione documentale, interrogatorio formale dell'attrice e prova testimoniale.
All'esito, il Tribunale riteneva infondata la domanda, essendo rimasto indimostrata la mancata conoscenza delle difformità riscontrate come denunziate con la diffida del maggio 2017, peraltro non provate, ed in ogni caso tali da non rendere inidoneo l'immobile all'uso abitativo e da diminuirne il valore, condannando l'attrice a rifondere ai convenuti le spese processuali.
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Avverso la sentenza ha proposto appello chiedendone Parte_1
l'integrale riforma con il favore delle spese.
Si sono costituiti i che hanno chiesto il Controparte_3 rigetto del gravame con il favore delle spese del grado di appello.
In corso di giudizio, la Corte con ordinanza depositata il 14 febbraio 2022, superato il vaglio di ammissibilità dell'appello ex articolo 348 bis e ter c.p.c. rigettava l'istanza di inibitoria della sentenza impugnata e ritenuto non necessario disporre CTU, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 29 settembre 2024, viste le conclusioni depositate dalle parti, nell'ambito della disposta trattazione scritta, la Corte ha assunto la causa in decisione alla scadenza dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

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L'appello è infondato e la controversia può decidersi con l'applicazione del principio della “ragione più liquida”, limitando la trattazione alle questioni di fatto e di diritto rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata (ex multis Cass.18125/2013) non avendo l'attrice, odierna appellante, a fronte
4 della rituale eccezione di decadenza dell'azione come disciplinata dall'art.1495 c.c. dedotta dai convenuti, allegato e provato che le difformità riscontrate rispetto a quanto risultante dalle mappe catastali di cui al rogito menzionato e relative all'immobile oggetto della vendita sono emerse soltanto nel mese di aprile 2017 e quindi denunziate con la diffida del 13 maggio 2017.
Ciò trova conferma, come correttamente ritenuto dal Tribunale, nelle prove testimoniali ammesse.
L'appellante censura la sentenza di primo grado per avere ritenuto erroneamente che l'attrice dovesse fornire “la prova positiva di un fatto negativo”.
La doglianza è infondata.
Evocati in giudizio per l'udienza del 26 febbraio 2018, i convenuti si sono costituiti, depositando la comparsa di costituzione e risposta il 5 febbraio 2018 ed hanno preliminarmente eccepito la decadenza dell'azione redibitoria proposta dall'odierna appellante ex art.1495 c.c. (e cioè trattandosi di eccezione in senso stretto nei termini di cui all'art.166 c.p.c.) avendo l'attrice conseguito il possesso dell'immobile fin dalla stipula del rogito notarile e cioè dal 28 dicembre 2016 e tenuto conto che le difformità denunziate erano ben evidenti e riconoscibili( l'ultimo vano più piccolo e la finestra che gli da' luce in posizione diversa, il balcone a servizio dell'unità immobiliare di superfice maggiore rispetto alla rappresentazione catastale); non avendo la stessa dimostrato che tali difformità non fossero da essa medesima conosciute prima, dato il tempo trascorso dal rogito, le lunghe trattative e i vari sopralluoghi nell'immobile in questione, con la presenza di tecnici qualificati, circostanze allegate e provate dagli odierni appellati.
Per cui correttamente il Tribunale ha ritenuto che “nella presente fattispecie, la parte convenuta, (parte venditrice) ha eccepito tempestivamente la decadenza dell'azione redibitoria (che prevede un termine di otto giorni dalla scoperta del vizio N.D.R.) mentre la signora non ha provato di avere denunciato Pt_1 tempestivamente i vizi lamentati”.
Incombe infatti sul compratore l'onere di provare la tempestività della denuncia dei vizi della cosa (Cass. 21 giugno 2019 n. 16766, Cass. 9 maggio 2023 n. 12337), ed il primo giudice ha fatto corretta applicazione di tale principio laddove ha osservato che, nella specie, l'attrice avrebbe dovuto fornire la prova che i vizi rilevati erano occulti e che di essi l'attrice ebbe contezza solo a seguito dei lavori di ristrutturazione dell'aprile 2017, prova che l'attrice non ha nè allegato nè fornito.
5 Come accennato, risultano determinanti le dichiarazioni dei testi addotti dagli odierni appellati, e che hanno collocato Testimone_1 Testimone_2
l'inizio dei lavori di ristrutturazione tra gennaio e febbraio 2017.
Così che ha dichiarato di essere andato “…in via Tortorici n14 Testimone_2 alla fine del mese di Gennaio 2017 per prendere alcune cose in soffitta, in quella occasione era presente la signora ed il .(muratore che si è Pt_1 CP_4 occupato della ristrutturazione-N.D.R.) Il Sig. mi chiese perché la CP_4 finestra era piccolina ed in alluminio ed io spiegai il perché…..in quella stanza dormiva mia moglie e mia cognata e la finestra era in legno marcio, allora mio suocero aveva rimosso quella di legno e sostituita con una di alluminio anodizzato senza toccare le misure originarie”.
Nello stesso periodo il teste confermava di essersi recato Testimone_1 presso l'immobile “ a recuperare alcuni oggetti dalla soffitta e già i lavori erano abbondantemente iniziati, tanto che fuori c'era materiale da costruzione.”
Hanno ancora dimostrato gli odierni appellati i numerosi sopralluoghi effettuati dalla Sig. , sia da sola, sia accompagnata da tecnici qualificati. Pt_1
Così il teste “la Sig. è venuta diverse volte a vedere la Testimone_3 Pt_1 casa..”…..” … cinque volte da sola e due volte con due muratori diversi”; A tale ultimo proposito il teste dichiarava “quando la signora Testimone_1
venne al sopralluogo era accompagnata dal muratore ”. Pt_1 Controparte_5
Viceversa, dall'unica prova dedotta dall'attrice con il teste (muratore CP_4 incaricato della ristrutturazione) non si trae alcuna certezza sul fatto che l' non fosse già a conoscenza delle pretese difformità e cioè prima Pt_1 dell'inizio dei lavori di ristrutturazione.
Peraltro, deve convenirsi col Tribunale anche sul fatto che le difformità denunziate ed accertate non integrano vizi redibitori in ragione del fatto “che non rendono l'immobile inidoneo e neanche ne diminuiscono il valore” (ex multis Cass.Ord. 4 ottobre 2018, n.24230).
Va ancora rilevato, in ogni caso, che i convenuti hanno dichiarato di avere ereditato l'immobile nello stato di fatto e di diritto nel quale si trovava fin dal 1957 ed hanno venduto l'immobile “a corpo”, per cui sì verterebbe nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1538 c.c. secondo il quale “nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura sebbene sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di 1/ 20° rispetto a quella indicata nel contratto.” Con la conseguente improponibilità della domanda di riduzione del prezzo per la minore estensione dell'immobile così come denunziata e quantificata dall'attrice in complessivi 7mq.
6 Per questa serie di ragioni, risulta palese l'irrilevanza della CTU – peraltro di natura palesemente esplorativa – richiesta dall'attrice ed appellante.
La sentenza di primo grado va perciò confermata.
Le spese seguono la soccombenza e premesso che quelle di primo grado debbano ritenersi correttamente liquidate a norma delle tariffe previste del D.M. n.55/14 ed in relazione al dichiarato valore “indeterminato” di cui all'atto di citazione, ridotto in questo grado ad €.6.000, vanno e liquidate in complessivi €.2.600,00 oltre IVA e CPA se dovuti come per legge e rimborso spese generali al 15% vanno poste a carico dell'appellante ed a favore degli appellati.
Sussistenti devono ritenersi i presupposti per porre a carico dell'appellante il pagamento di una somma pari all'importo del contributo unificato ex art.13 comma 1 quater D.p.r. n.115/2002,se dovuto.


P. Q. M.


La Corte di Appello di Caltanissetta, definitivamente pronunciando, conferma la sentenza n.252/2021 pubblicata dal Tribunale di Caltanissetta il 7.05.2021 e appellata da Parte_1
condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado liquidate come in parte motiva.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per porre a carico dell'appellante il pagamento di una somma pari all'importo del contributo unificato ex art.13 comma 1 quater D.p.r. n.115/2002,se dovuto.
Caltanissetta 25 marzo 2025
Il Giudice Ausiliario Est. IL PRESIDENTE
Giovanna Sanfilippo Roberto Rezzonico
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