1027/2019 R.G.A.C.
C O R T E D'A P P E L L O
DI REGGIO CALABRIA
Sezione civile
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Reggio Calabria, composta dai magistrati: 1) dr.ssa Patrizia Morabito Presidente
2) dott.re Natalino Sapone Consigliere
3) dr.ssa Federica Rende Consigliere relatore
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1027/2019 R.G.A.C. vertente
tra
, (C.F.: , rappresentata e difesa dall'avv. Marcello Parte_1 C.F._1
Morace ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Reggio Calabria, Via Reggio Campi II
Tronco, n. 111, PEC: ; Email_1
APPELLANTE contro
, (C.F.: , rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Andrea Michele Viola, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Reggio Calabria, Via Nino Bixio, n°34, , PEC;
Email_2
APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE nonché
, (C.F.: Controparte_2
, P.IVA , in persona del Curatore pro tempore dott. C.F._3 P.IVA_1 CP_3
, domiciliato in via San Francesco da Paola n. 14/a - 89127 - Reggio di Calabria (RC);
[...]
APPELLATO CONTUMACE
Oggetto: Risoluzione del contratto preliminare di compravendita e risarcimento danni -
Appello alla sentenza del Tribunale di Reggio Calabria n. r.g. 1527/2019, pubblicata il 18.11.2019, notificata dall'avv. Andrea Michele Viola il 25.11.2019.

CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni con note scritte il cui contenuto deve intendersi qui integralmente trascritto.
***
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto iscritto a ruolo il 23.12.2015 e notificato il 26.1.2016, e Controparte_2
citavano in giudizio , chiedendo Parte_1 Controparte_1 accertarsi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti, con condanna della convenuta al risarcimento della somma di € 700.000,00.
In particolare, gli attori esponevano che con contratto stipulato in data 10.10.2012 CP_2 prometteva la vendita a di un immobile sito in Reggio Calabria,
[...] Controparte_1
Via Trabocchetto n. 1, identificato al Catasto al Foglio di mappa n. 87 part. N. 908, nonché di un rudere adiacente all'immobile sul quale costruire un fabbricato a due livelli, per il prezzo complessivo di € 650.000,00, con fissazione del termine per la stipula del contratto definitivo entro il 30.11.2014.
In data 1.12.2014, le parti addivenivano alla stipula di due nuovi contratti preliminari di compravendita, integrativi e sostitutivi del precedente: il primo aveva ad oggetto la promessa di vendita del fabbricato sito in Via Trabocchetto n. 1 per il prezzo complessivo di € 450.000,00, di cui erano stati già versati € 110.000,00, con impegno di corrispondere la residua parte del prezzo pari ad
€ 340.000,00 mediante l'accollo da parte dell'acquirente del mutuo acceso presso la , Parte_2 con conseguente cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile, prevedendosi quale termine essenziale per la stipula del contratto definitivo la data del 28.2.2014. E' evidente però che in realtà le parti intendessero scrivere 28.02.2015, non potendo il termine essere anteriore alla stessa stipula;
il secondo contratto preliminare aveva ad oggetto la promessa di vendita di un fabbricato da costruire a cura del su un terreno di proprietà di terzi e che avrebbe dovuto avere una superficie di CP_2
60 mq per ciascuno dei due livelli costruendi;
le parti concordavano il prezzo di € 140.000,00 per la realizzazione del fabbricato ed € 60.000,00 da versare ai terzi proprietari del rudere adiacente all'immobile già consegnato, oltre ad € 158.000,00 già consegnati dalla parte promissaria acquirente ai promissari venditori con 8 assegni non trasferibili dal 3.12.2012 al 3.2.2014.
Infine, le parti stabilivano che la avrebbe dovuto versare la residua parte di prezzo entro il _1
31.12.2015.
Tuttavia, secondo la ricostruzione degli allora attori, in data 11.5.2015 la convenuta chiedeva, mediante il proprio legale di fiducia, la risoluzione del contratto preliminare con restituzione del doppio della caparra confirmatoria, adducendo l'inadempimento dei promissari venditori per averle sottaciuto l'esistenza di un'ipoteca, poi sfociata in un pignoramento, sull'immobile e l'esistenza di una procedura esecutiva promossa da Equitalia per l'importo di € 1.000.000,00.
Con lettera del 18.5.2015 gli attori negavano la circostanza inerente alla procedura esecutiva avviata da Equitalia e deducevano che le informazioni inerenti all'ipoteca erano state fornite, tanto che era stato previsto che la convenuta provvedesse all'estinzione del mutuo.
Con ulteriore missiva del 18.6.2015 la invitava gli attori a consegnare i documenti presso il _1
Notaio ; i coniugi in data 2.7.2015 rispondevano alla Persona_1 Controparte_4 missiva invitando la convenuta ad indicare la data del rogito ed il notaio rogante, rilevando che non era chiaro il motivo della richiesta di presentazione dei documenti inerenti al solo fabbricato e non anche il rudere.
Con successiva missiva del 17.7.2015 la lamentava, sempre secondo la ricostruzione degli _1 attori, per la prima volta, l'assenza del certificato di agibilità, sottaciuta dai promissari venditori,
i quali rispondevano con ulteriore missiva del 5.8.2015, contestando il fatto che la convenuta non aveva provveduto all'accollo del mutuo ed era la sola ad essere inadempiente alle proprie obbligazioni. Infine, con comunicazione del 7.9.2015 la acconsentiva alla riconsegna dell'immobile, poi _1 avvenuta il 24.9.2015.
Alla luce di tutti i suddetti eventi, gli attori evidenziavano di avere diritto a risolvere il contratto per inadempimento della controparte, sottrattasi alla stipula del definitivo ed all'accollo del mutuo, così contravvenendo alle obbligazioni assunte. Sostenevano che dall'inadempimento discendeva altresì il diritto al risarcimento dell'intera somma pattuita a titolo di compenso, al netto della somma già versata, pari ad € 650.000,00, somma che gli attori avrebbero potuto realizzare vendendo ad altri il bene. Rilevavano, infine, che l'immobile all'atto della sua riconsegna presentava danni ammontanti ad € 50.000,00.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 18.3.2016, si costituiva in giudizio
[...]
, chiedendo il rigetto della domanda. Controparte_1
In fatto, deduceva che nel primo contratto preliminare il aveva dichiarato che l'immobile CP_2 promesso era libero da ipoteche ed era conforme al permesso di costruire n. 251 del 6.11.2006, sottacendo le seguenti circostanze:
- di non esserne l'unico proprietario;

- che il rudere adiacente era di proprietà di terzi;

- che l'immobile era gravato da ipoteca. Sottolineava che nel contratto era stato evidenziato che l'immobile avrebbe dovuto essere adibito a sede abitativa ed infatti la , con l'aiuto del aveva venduto il proprio appartamento _1 CP_2 sito in Via Cappuccinelli, così procurandosi il denaro che aveva versato con 14 assegni al CP_2 tra il 26.10.2012 ed il 3.2.2014, per un totale di € 268.000,00. Dal gennaio 2013 era stata altresì immessa nel possesso del bene.
Nel giugno del 2014 si era rivolta al Banco di Napoli di Reggio Calabria per la concessione del mutuo da destinarsi al saldo del prezzo residuo e durante l'iter procedimentale erano emerse delle criticità, tra cui un'ipoteca per € 720.000,00 iscritta in relazione ad un mutuo fondiario sottoscritto dal e dall' dell'importo di € 400.000,00. CP_2 Pt_1
L'esistenza dell'ipoteca e di un altro comproprietario, unitamente alla circostanza per cui il rudere adiacente era di proprietà di terzi, aveva costretto la promissaria acquirente a richiedere di scindere l'originario preliminare in due preliminari tra loro collegati, cosicché la banca potesse concedere il mutuo sull'immobile principale con iscrizione di ipoteca, previo pagamento alla dell'importo residuo del mutuo fondiario. Parte_2
Il poi, si era recato con la presso la filiale del Banco di Napoli ed ivi aveva CP_2 _1 dichiarato che il debito residuo ammontava ad € 340.000,00 in quanto aveva smesso di pagare le rate del mutuo da quando la era stata immessa nel possesso dell'immobile, ma la circostanza non _1 sembrava ostativa alla concessione del mutuo da parte del Banco di Napoli. Erano stati, quindi, stipulati i due nuovi contratti preliminari con l'assistenza del Notaio e CP_5 nel primo dei due contratti i promissari venditori avevano dichiarato che l'immobile fosse conforme al permesso di costruire e che avrebbero consegnato il certificato di abitabilità al momento della stipula del contratto definitivo. Nel secondo contratto (collegato al primo), avente ad oggetto l'immobile da costruire (ove in quel momento sorgeva un rudere), era stata effettuata l'imputazione dei pagamenti fino a quel momento intervenuti, attribuendo la somma di € 158.000,00 al prezzo dovuto per il fabbricato da costruire.
Nella seconda metà del gennaio 2015, il Banco di Napoli restituiva il fascicolo dell'istruttoria del mutuo alla in ragione del trasferimento del direttore di filiale ad altra sede e la convenuta, in _1 quella occasione, si accorgeva di alcune annotazioni apposte su risultanze estratte dal Cerved, che alludevano all'esistenza di eventi pregiudizievoli a sfavore del CP_2
In data 13.2.2015 la convenuta proponeva alla l'accollo del mutuo dei coniugi Parte_2
, o, in alternativa, la concessione di un nuovo mutuo. La banca dava riscontro con Controparte_4 lettera del 26.2.2015, dichiarandosi indisponibile ad entrambe le richieste e comunicando che il mutuo era stato risolto per inadempimento già dal 2.9.2014, ossia da data antecedente alla sottoscrizione dei preliminari.
Successivamente, la non riusciva ad ottenere il mutuo né dalla Banca Mediolanum né dalla _1
Banca Monte dei Paschi di Siena ed a seguito di una nuova ispezione Cerved, scopriva l'esistenza di numerosi pregiudizievoli a carico del CP_2
Nella missiva dell'11.5.2015, con cui la convenuta dichiarava di voler risolvere il contratto chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata, per mero errore indicava come motivo della risoluzione l'esistenza di una procedura esecutiva avviata da Equitalia sull'immobile promesso, ciò in quanto la procedura riguardava un altro immobile con un indirizzo molto simile sempre in Via
Trabocchetto.
In data 8.6.2015 la sottoponeva a pignoramento l'immobile oggetto del preliminare Parte_2 ed altri creditori avviavano delle azioni esecutive.
Secondo parte convenuta, era, quindi, presumibile che del pignoramento i coniugi CP_2
fossero consapevoli, avendo già ricevuto l'atto di precetto secondo i termini di legge, alla Pt_1 data in cui avevano intimato alla convenuta l'adempimento dei contratti preliminari. La incaricava, pertanto, un tecnico di fiducia di accertare la regolarità urbanistica _1 dell'immobile e contestualmente invitava la controparte a depositare presso il notaio Persona_1
del Rio una serie di documenti, tra cui il certificato di abitabilità, ma i coniugi rifiutavano la
[...] richiesta adducendo motivazioni pretestuose. Il tecnico di parte accertava che l'immobile promesso in vendita era stato edificato in difformità rispetto agli elaborati progettuali posti a base del permesso di costruire ed era, quindi, abusivo. A questo punto con lettera del 17.7.2015, la _1 dichiarava alle controparti di ritenere risolti i contratti preliminari, dando contezza delle risultanze degli accertamenti peritali effettuati.
Con lettera del 7.9.2015 si dichiarava disponibile al rilascio del bene, poi avvenuto in data 24.9.2015.
Parte convenuta, quindi, si trovata senza alcun immobile in cui vivere, avendo precedentemente venduto il suo appartamento ed era stata costretta a trasferirsi in un immobile locato per il canone mensile di € 710,00.
In conclusione, chiedeva, in via principale, di accertarsi la nullità dei contratti preliminari ex art.
40 della legge n. 47/1985, dovendosi la predetta norma ritenersi estensibile anche ai contratti preliminari di compravendita di beni immobili, con condanna delle controparti alla restituzione della somma di € 268.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalle singole dazioni al soddisfo ed al risarcimento della somma di € 380.000,00. In subordine, chiedeva dichiararsi l'annullamento dei contratti preliminari ex art. 1427 c.c., stante l'errore essenziale e riconoscibile in cui era incorsa in relazione all'irregolarità urbanistica dell'immobile, alla risoluzione del contratto di mutuo oggetto di accollo, alla complessiva situazione patrimoniale dei promissari venditori;
con condanna anche in questo caso degli attori sia alla restituzione della somma di € 268.000,00 sia al risarcimento del danno. In ulteriore subordine, domandava dichiararsi la risoluzione dei contratti per inadempimento della controparte, ritenendo che l'inesistenza e l'impossibilità di perseguire il certificato di abitabilità fossero ragioni sufficienti per integrare un grave inadempimento, con condanna degli attori alla restituzione del doppio della caparra (€ 536.000,00), oltre al risarcimento della somma di € 380.000,00, per i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti. La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 3.4.2019, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Il Tribunale riteneva la domanda attorea infondata.
Preliminarmente, evidenziava che la aveva chiesto ai promissari venditori di consegnare una _1 serie di documenti al Notaio;
in particolare: il certificato di abitabilità, il permesso di Persona_1 costruire, l'attestazione di prestazione energetica, la planimetria catastale, l'estratto di mappa aggiornato ed il titolo di proprietà.
Riteneva trattarsi di documentazione necessaria per la predisposizione di un contratto di compravendita che, probabilmente, la convenuta aveva chiesto al fine di dare seguito all'intimazione rivoltale dai promissari venditori nella missiva a lei in precedenza inviata: difatti, con la nota del
2.7.2015, gli attori avevano reiterato la volontà di concludere il contratto definitivo e, pertanto, invitavano la controparte di indicare la data del rogito ed il notaio rogante. Nella missiva, al contempo, sottolineavano di non comprendere la necessità di produrre tale documentazione in mancanza della data del rogito e di richieste afferenti all'altra unità immobiliare.
Rilevava ancora il primo giudice che la , con ulteriore missiva, specificava che la richiesta _1 documentale era legata alla necessità di verificare la regolarità dell'immobile prima della stipula del contratto definitivo, dichiarando contestualmente di ritenere risoluti i contratti preliminari per grave inadempimento dei promissari venditori. La risoluzione derivava dall'impossibilità dei coniugi di consegnare il certificato Controparte_4 di abitabilità, essenziale per il perfezionamento della compravendita e ciò in ragione delle irregolarità urbanistiche da cui era affetto l'immobile, attestate dalla perizia di parte redatta dal Geometra Per_2
A questo punto la convenuta chiedeva anche la restituzione del doppio della caparra versata.
Gli attori rispondevano con lettera del 5.8.2015, rilevando che la aveva sollevato il problema _1 dell'agibilità, la cui assenza non era nemmeno provata, solo nell'ultima missiva nel tentativo di celare il proprio inadempimento ed avevano opposto che la convenuta aveva omesso di accollarsi il mutuo come pattuito.
Con lettera 7.9.2015, la convenuta negava il proprio inadempimento, rilevando che l'accollo del mutuo era stato reso impossibile dalla risoluzione del contratto e per questo si dichiarava disponibile a rilasciare l'immobile, riservando la tutela dei propri diritti ad una futura azione legale. Infine, in data 24.9.2015, l'immobile, detenuto dalla convenuta dal 2013, veniva restituito ai proprietari.
Così ricostruito il succedersi degli eventi, il Tribunale rilevava che i promittenti venditori avevano dichiarato falsamente, nei contratti preliminari oggetto di causa, che l'immobile sito in Via
Trabocchetto n. 1 fosse conforme al permesso di costruire n. 251/2006 e si erano impegnati a consegnare il certificato di abitabilità al momento del rogito notarile, sebbene non ne fossero ancora in possesso (risalendo la richiesta di rilascio al giugno 2015). In particolare, le irregolarità urbanistiche presenti nell'immobile, attestate dalla perizia di parte depositata dalla convenuta e dalla documentazione ad essa allegata (soprattutto le planimetrie catastali), erano le seguenti: 1) al piano seminterrato era presente un unico locale con il bagno, mentre da progetto e planimetrie catastali questo doveva contenere una cantina, una tavernetta ed un bagno;

2) al piano terra il vano garage era stato ridotto, trasformandosene una parte in disimpegno ed una finestra trasformata in porta;
3) la scala di collegamento tra il primo piano ed il secondo era situata nella parte opposta rispetto a quella da progetto e planimetria;
4) era presente una scala a chioccola con struttura portante in acciaio di collegamento tra il terrazzo a livello del secondo piano ed il lastrico solare.
Ciò posto, il Giudice evidenziava che non vi era una totale difformità dell'immobile rispetto al permesso di costruire, essendo in presenza solo di lievi difformità e che comunque la convenuta era stata posta nelle condizioni di apprendere di dette difformità sin dalla stipula del primo preliminare, cui erano stati allegati la planimetria ed il permesso di costruire, quindi, sottolineava il
Giudicante, che era da escludere che i venditori avessero agito in mala fede, avendo sin dall'inizio esteso la documentazione da cui la convenuta avrebbe facilmente potuto evincere le difformità al progetto dell'immobile.
Ciò era reso ancor più agevole dalla circostanza che la convenuta era stata immessa nella detenzione dell'immobile sin dal 2013 e, quindi, era perfettamente in grado di verificare l'eventuale difformità tra lo stato di fatto dell'immobile e le planimetrie catastali. Ciò nonostante, la stessa aveva contestato le irregolarità solo nel luglio 2015.
Per tali ragioni, il Giudice escludeva la pretesa nullità del contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile costruito, in quanto la sanzione prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 per i contratti ad effetti reali non poteva trovare applicazione estensiva ai contratti ad effetti obbligatori; pertanto, doveva escludersi la nullità del contratto preliminare avente ad oggetto il fabbricato promesso in vendita.
Il Tribunale rigettava anche la domanda di annullamento, in quanto nel caso di specie non sussisteva alcun vizio del consenso.
La convenuta, invero, alla data della stipula dei due nuovi preliminari non solo era già nella materiale detenzione dell'immobile ma era anche da tempo in possesso degli elaborati progettuali, del permesso di costruire e della planimetria e, quindi, era perfettamente in grado con l'ordinaria diligenza di accorgersi delle difformità ben prima della stipula, il che escludeva in radice l'annullabilità dei due contratti.
Né poteva essere ragione idonea a sostenere la domanda di annullamento la circostanza per cui alla convenuta fosse stato sottaciuto che il contratto di mutuo -per cui era iscritta ipoteca sull'immobile- fosse stato risolto, in quanto sulla base degli accordi contenuti nel contratto preliminare di dicembre
2014 la convenuta non sarebbe dovuta subentrare nel contratto in essere con la ma Parte_2 avrebbe soltanto dovuto reperire la liquidità necessaria, mediante accensione di un nuovo mutuo, per estinguere la posizione debitoria dei venditori nei confronti della , cosa che sarebbe Parte_2 potuta avvenire anche a mutuo risolto, persistendo la posizione debitoria a carico dei venditori.
Dunque, la circostanza della già intervenuta risoluzione del contratto di mutuo, seppure ignota, non era essenziale per la stipula dei due preliminari che sarebbe avvenuta ugualmente alle medesime condizioni. Inoltre, non era in alcun modo provato che la convenuta non fosse riuscita ad ottenere l'erogazione del finanziamento presso i vari istituti cui si era rivolta per fatto e colpa dei venditori, essendo assolutamente rimaste ignote le ragioni sottese ai dinieghi.
Restavano, quindi, in ultima analisi da esaminare le reciproche domande di risoluzione per inadempimento avanzate dalle parti.
Secondo il giudice di prime cure doveva ritenersi legittimo il rifiuto opposto dalla convenuta alla stipula del contratto definitivo con riferimento al fabbricato finito, in quanto la circostanza per cui non risultava che gli attori avessero avanzato alcuna domanda di sanatoria dell'immobile e che anzi avevano presentato solo la richiesta di rilascio del certificato di agibilità nonostante la presenza degli abusi, faceva sì che il contratto definitivo non avrebbe potuto essere concluso né entro il termine fissato nel contratto preliminare, né nei mesi a seguire. Senza dubbio, gli attori non avrebbero potuto dichiarare nel successivo contratto definitivo che l'immobile fosse conforme al permesso di costruire né avrebbero potuto ottemperare all'obbligo espressamente assunto di consegnare il certificato di abitabilità (visto che non ne erano in possesso).
Stante la gravità ed importanza dell'inadempimento in questione, data dall'impossibilità di stipulare il contratto definitivo, doveva disporsi la risoluzione del contratto preliminare avente ad oggetto il fabbricato sito in Via Trobocchetto n. 1 ex art. 1453 e ss. c.c. per inadempimento dei promissari venditori. La risoluzione del predetto contratto comportava altresì la risoluzione del contratto preliminare collegato e avente ad oggetto la promessa di vendita dell'immobile da costruire su terreno adiacente, stante l'evidente collegamento negoziale che legava i due contratti, originati da un'unica operazione immobiliare, che era stata scissa in due negozi solo per esigenze legate alla concessione di un mutuo in favore della promissaria acquirente, sicché valeva la regola simul stabunt vel simul cadent.

La caducazione dei due contratti comportava, quindi, anche il diritto della convenuta ad ottenere la restituzione delle somme versate in esecuzione dei due contratti. Invero, la in _1 connessione con la domanda di risoluzione formulava anche una richiesta risarcitoria e la richiesta di restituzione del doppio della caparra versata, tuttavia, quest'ultima domanda non era in astratto accoglibile in quanto essa poteva essere connessa solo ad una domanda di recesso ex art. 1385 c.c., alternativa alla diversa e distinta domanda di risoluzione con annessa richiesta risarcitoria. Ciò si spiegava in quanto la ritenzione della caparra (qualora ad essere inadempiente fosse chi l'ha versata) ovvero la restituzione del doppio della caparra (qualora ad essere inadempiente fosse chi l'ha ricevuta), rappresentava una liquidazione presuntiva del danno, cui la parte ben poteva rinunciare avvalendosi dell'ordinaria domanda risarcitoria che poteva condurre al riconoscimento di una somma maggiore, ma anche di una somma minore.
Secondo il primo Giudice non era altresì riconoscibile nemmeno il danno non patrimoniale, in quanto allegato genericamente e non provato. Peraltro, le prove testimoniali richieste sul punto erano state considerate inammissibili in quanto vertenti su capitoli generici e valutativi.
In ultimo, il Tribunale evidenziava l'assoluta infondatezza anche della domanda risarcitoria formulata da parte attrice per gli asseriti danni presenti nell'immobile a seguito della sua riconsegna, proposta dai promissari venditori nella misura di € 50.000,00, in quanto anche detta domanda era stata estremamente generica, mancando sia nell'atto di citazione che nella successiva memoria ex art. 183
c. 6 n. 1 c.p.c. (ultimo atto utile per chiarire e precisare l'originaria domanda) qualsivoglia minima specificazione dei danni subiti.
Alla luce delle superiori argomentazioni, le domande attoree venivano tutte rigettate mentre il Tribunale accoglieva parzialmente le domande di parte convenuta e per l'effetto dichiarava la risoluzione dei due contratti preliminari stipulati dalle parti in data 1.12.2014.
In conclusione, il Giudice disponeva la condanna degli attori, in solido tra loro, alla restituzione in favore della convenuta della complessiva somma di € 268.000,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo. Le spese di lite, stante la parziale reciproca soccombenza delle parti, venivano compensate per un terzo ex art. 92 c. 2 c.p.c. e gli attori, in solido tra loro, venivano condannati a rifondere in favore della convenuta i restanti due terzi delle spese di lite.
Con atto di citazione in appello iscritto a ruolo il 27.12.2019 e Controparte_2
convengono in giudizio al fine di Parte_1 Controparte_1 ottenere:
- in via pregiudiziale e cautelare la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, ai sensi degli artt. 351, comma 2, e art. 283 c.p.c.; - in via principale e nel merito: l'accoglimento dell'appello, riformare la sentenza e per l'effetto accogliere le conclusioni avanzate in prime cure “accertare e dichiarare: l'intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c., per le ragioni di cui in narrativa;
Per l'effetto
CONDANNARE la Sig.ra al risarcimento dei danno , ai sensi Controparte_1 dell'art. 1458 c.c., pari ad € 700.000,00 comprensive del già trattenuto acconto di € 268.000,00”; con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio da distrarsi ex art. 93
c.p.c. in favore del procuratore antistatario;

- in via istruttoria, chiedono ammettersi le istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado.
Nel merito, con un unico motivo di gravame rubricato “Erronea valutazione delle risultanze probatorie e violazione degli artt. 112- 115- 116 c.p.c. in combinato disposto con gli artt. 1453 –
1455 - 1458 c.c. nonché violazione dell'art. 132, 2° comma, n.4, c.p.c.” gli appellanti ritengono che l'iter logico giuridico che ha sorretto il convincimento del primo giudice sarebbe erroneo in quanto in evidente violazione con il principio dispositivo nonché con la valutazione delle risultanze probatorie.
Secondo gli odierni appellanti, sebbene il giudicante avesse correttamente contestualizzato la vicenda ed altresì evidenziato la natura lieve delle difformità denunciate dall'acquirente solo nel 2015 – nonostante l'immissione nel possesso fosse avvenuta invece sin dal 2012 – l'assenza di prova in capo all'acquirente delle dedotte impossibilità di ottenere l'erogazione del mutuo, in maniera contraddittoria e semplicistica, avrebbe indotto il Giudice a rigettare le domande attoree sulla sola assenza della sanatoria delle lievi difformità e sull'assenza certificato di agibilità. Chiedono, quindi, una diversa ricostruzione della dinamica giuridico fattuale evidenziando che nei contratti a prestazioni corrispettive per l'applicazione del principio “inadimplenti non est adimplendumal”, al fine di stabilire da quale parte sia l'inadempimento colpevole, non basta riferirsi al solo criterio cronologico, ma occorre procedere ad una valutazione comparativa della condotta di entrambi i contraenti, in relazione alle dedotte reciproche inadempienze, sia per accertarne la sussistenza, sia per apprezzarne nei loro rapporti di successione causalità e proporzionalità, la relativa gravità ed efficienza di fronte alla finalità economica complessiva del contratto e della conseguente influenza sulla sorte dello stesso.
In applicazione di tale principio, secondo parte appellante, il giudice di prime cure avrebbe dovuto operare una scrupolosa analisi dei dati documentali al fine di trarne le relative conclusioni in punto di volontà negoziale e buona fede contrattuale.
Riprendendo i fatti oggetto di causa, sostengono i che i negozi sottoscritti nel 2014 Controparte_4 ad integrazione e sostituzione dei preliminari precedenti del 2012 sottolineavano che “A fronte della somma di € 268.000,00 versata dalla promissaria acquirente si imputava alla predetta vendita l'importo di € 110.000,00 e al contempo si prevedeva, per la somma da versare a saldo di € 340.000,00, l'accollo sempre da parte della Sig. del mutuo gravante sull'immobile presso _1 la con conseguente cancellazione dell'ipoteca”; si prevedeva inoltre che “ Parte_2 _1
, avendo interesse a contrarre un mutuo per l'acquisto del fabbricato sorgente sulla
[...] particella 322 ed oggi individuato nel N.C.E.U. con la particella 908 del foglio RC/87 di mappa, ha chiesto di scindere l'originaria promessa di vendita, al fine di esibire alla banca un compromesso relativo soltanto all'immobile da finanziare”; dunque, la promissaria acquirente aveva chiesto ed ottenuto la scissione dell'originario contratto di compravendita, evidenziando l'interesse a contrarre un mutuo per l'acquisto del fabbricato oggetto del negozio per il quale risultava necessario esibire alla banca un compromesso relativo soltanto all'immobile da finanziare.
Tale circostanza documentale trovava riscontro, sempre secondo la ricostruzione di parte appellante, nell'esame testimoniale laddove e nella misura in cui il teste, compagno della parte convenuta, aveva confermato i capitoli sui quali era chiamato a rispondere e, con riferimento al capitolo 16, aveva dato conferma alla circostanza che, ancora prima della sottoscrizione dei preliminari del
01.12.2014 l'odierna appellata era a conoscenza della sussistenza di un mutuo acceso _1 da parte del promittente venditore.
Nessun grave inadempimento era, dunque, imputabile alla parte venditrice;
viceversa, con la comunicazione dell'11.5.2015 si era palesato il grave inadempimento della promissaria acquirente che, non solo non aveva adempiuto alle obbligazioni assunte, ma non aveva fornito alcuna giustificazione all'omesso accollo del mutuo cercando di imputare ai venditori presunte violazioni in termini di informativa sconfessate dalla stessa narrativa dei negozi sottoscritti da entrambe le parti.
L'assenza di inadempimento da parte degli odierni appellanti era stata, altresì, corroborata dalla motivazione posta a sostegno del rigetto della domanda riconvenzionale di annullamento avanzata dalla convenuta (ed infatti il Tribunale, sul punto, aveva sentenziato correttamente che “sulla base degli accordi contenuti nel contratto preliminare di dicembre 2014 la convenuta non sarebbe dovuta subentrare nel contratto in essere con la ma avrebbe soltanto dovuto reperire la Parte_2 liquidità necessaria, mediante accensione di un nuovo mutuo, per estinguere la posizione debitoria dei venditori nei confronti della cosa che sarebbe potuta avvenire anche a mutuo Parte_2 risolto, persistendo la posizione debitoria a carico dei venditori. Dunque, la circostanza della già intervenuta risoluzione del contratto di mutuo, seppure ignota, non era di sicuro essenziale per la stipula dei due preliminari, che sarebbe avvenuta ugualmente alle medesime condizioni. Inoltre, non
è in alcun modo provato che la convenuta non sia riuscita ad ottenere l'erogazione del finanziamento presso i vari istituti cui si è rivolta per fatto e colpa dei venditori, essendo assolutamente rimaste ignote le ragioni sottese ai dinieghi”).
Il Tribunale, dunque, nel valutare le reciproche domande di inadempimento avrebbe dovuto accogliere le domande attoree che, invece, sempre secondo parte appellante, non hanno trovato puntuale valutazione. La , infatti, già nella fase stragiudiziale agiva in maniera confusionaria _1 dapprima contestando ai promittenti venditori motivi di doglianza inesistenti (quale una presunta procedura esecutiva da parte di Equitalia) e, successivamente, evidenziando nuovi e diversi motivi fondanti la presunta e pretesa reticenza dei promittenti venditori con particolare riferimento, per la prima volta, all'assenza del certificato di abitabilità ed a difformità progettuali.
Segnatamente, dopo la missiva del 18.5.2015 con cui gli allora attori contestavano la falsità del dedotto inadempimento ed avanzavano richiesta di esatto adempimento, la , con nota _1 dell'8.6.2015, enucleava nuovi e diversi motivi presuntivamente legittimanti l'inadempimento del venditore. L'odierna appellata, come già ribadito, era stata immessa nel possesso sin dal gennaio 2013 ed era, quindi, a conoscenza tanto dello stato della domanda di abitabilità quanto del permesso di costruire (e delle varianti dalla stessa richieste e/o operate), nonché dell'attestazione di prestazione energetica che mai avrebbe potuto offrire il venditore atteso che la convenuta aveva compiuto opere autonomamente, per cui poteva agevolmente desumersi che la stessa avesse semplicemente percorso tutte le strade idonee ad imputare l'inadempimento ai venditori al fine di sottrarsi alla censura di inadempimento. La rilevanza giuridica di tali ultime circostanze si riverberava con effetto riformante nei confronti della sentenza impugnata in quanto gli attori, già in fase stragiudiziale, avevano rilevato che la promissaria acquirente aveva sollevato il problema dell'agibilità solo nell'ultima missiva nel tentativo di celare il proprio inadempimento ed avevano, quindi, opposto che invece la convenuta aveva omesso di accollarsi il mutuo come pattuito.
Risulterebbe totalmente omessa, secondo parte appellante, la valutazione dell'inadempimento in capo alla e la comparazione delle rispettive posizioni assunte a fondamento della _1 risoluzione. A corollario della dedotta assenza di prova circa l'erogazione di un finanziamento da parte dell'odierna appellata, il Tribunale avrebbe dovuto valutare la gravità dell'inadempimento e porlo in comparazione alla rilevanza giuridica nella fattispecie dell'assenza di agibilità. In ragione dell'omesso accollo del mutuo e dell'assenza di prova circa l'ottenimento e/o l'erogazione di un finanziamento da parte della Spadaro, il Tribunale avrebbe dovuto concludere per l'accoglimento della domanda attorea. E ciò in quanto, secondo la prevalente e più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.
Invero, è orientamento altrettanto consolidato della giurisprudenza che la consegna del certificato di agibilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Ebbene, la Corte di Cassazione ha chiarito che l'omessa consegna del certificato di abitabilità non integra l'ipotesi della consegna di aliud pro alio, richiedendosi, a tal fine, l'esistenza di insanabili violazioni della legge urbanistica.
Quando, come nella fattispecie, non ricorrano queste violazioni insanabili (e, quindi, si tratti di mera mancanza documentale del certificato di agibilità), la risoluzione non potrebbe essere senz'altro pronunciata, bensì si dovrebbe verificare l'importanza e la gravità dell'omissione (a questo punto rilevante solo alla luce di quanto previsto nell'art. 1477, co. 3°, c.c.) in concreto, in relazione al godimento, alla commerciabilità del bene e alle specifiche esigenze del compratore. Peraltro, l'assenza del certificato di abitabilità di un appartamento non esclude di per sé la conformità alle norme igienico-sanitarie e non impedisce l'utilizzazione in concreto dello stesso come abitazione.
Tanto è vero che la si era trasferita già dal gennaio 2013. _1
Gli appellanti, ancora, evidenziano la differenza tra mancanza del certificato di agibilità e mancanza dell'agibilità sostanziale. Si tratta di due aspetti distinti, il primo formale e il secondo sostanziale, perché, se la presenza del certificato di agibilità, conferma la esistenza della agibilità dell'immobile per un determinato uso, la mancanza del certificato non comporta necessariamente la assenza di agibilità.
Alla luce di quanto dedotto da un punto di vista sostanziale deve ritenersi ulteriormente lesivo del principio dispositivo il rigetto delle istanze istruttorie ritualmente formulate dalla parte attrice volte a provare quanto oggetto dell'odierno appello. In altri termini, qualora il Tribunale avesse accolto le istanze istruttorie formulate, avrebbe avuto ulteriore prova e contezza della data certa in cui sono state compiute le varianti al progetto nonché l'imputabilità e riferibilità delle predette varianti.
In data 30.4.2020 si costituisce con appello incidentale chiedendo, in Controparte_1 via preliminare, di rigettare l'appello principale e l'istanza di sospensione della esecutività della sentenza di primo grado, in quanto richieste tutte destituite di ogni fondamento;
in riforma della sentenza di primo grado ed in accoglimento dell'appello incidentale, di accogliere la domanda riconvenzionale formulata in primo grado ai capi IV e V della comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado e, pertanto, annullare tutti i contratti preliminari stipulati tra le parti per i motivi di cui in narrativa e per l'effetto condannare parte attrice alla restituzione in favore della signora della somma di euro 268.000,00 (duecentosessantottomila/00) oltre _1 interessi e rivalutazione monetaria dalla data di ogni singola dazione fino al soddisfo e, quale ulteriore effetto, accertata e dichiarata la responsabilità precontrattuale ex art.1338 c.c. dei signori CP_2 ed , condannarli al risarcimento del danno in favore di per
[...] Parte_1 _1 la somma di euro 380.000.
In subordine, confermando la condanna per inadempimento contrattuale inflitta agli appellanti principali dal Giudice di primo grado, accogliere integralmente la domanda di condanna dei signori
, in solido tra loro, alla restituzione del doppio della caparra versata dalla Controparte_4 _1
- e quindi euro 536.000 – ovvero, in subordine, alla restituzione delle somme versate dalla _1
(euro 268.000) oltre il risarcimento del danno da quantificare in euro 380.000. Con vittoria di spese ed onorario di avvocato di entrambi i giudizi.
Il 3.5.2021 il processo veniva interrotto a seguito del dichiarato fallimento del CP_2
DOMENICO.
Il 28.4.2021 presentava ricorso per la riassunzione. Parte_1
All'udienza del 17.3.2025 la causa viene assegna in decisione coi termini di cui all'art. 190 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, deve essere dichiarata la contumacia di “ Controparte_2
” in persona del legale rappresentante pro tempore, in quanto, sebbene
[...] ritualmente citato, non si è costituito in giudizio.

Assume l'appellante che, al fine di stabilire da quale parte sia l'inadempimento colpevole, non basta riferirsi al solo criterio cronologico, ma occorre procedere ad una valutazione comparativa della condotta di entrambi i contraenti, in relazione alle dedotte reciproche inadempienze, sia per accertarne la sussistenza, sia per apprezzarne nei loro rapporti di successione causalità e proporzionalità, la relativa gravità ed efficienza di fronte alla finalità economica complessiva del contratto e della conseguente influenza sulla sorte dello stesso.
In applicazione di tale principio, secondo parte appellante, il giudice di prime cure avrebbe dovuto tenere conto della circostanza che con il preliminare stipulato in data 1.12.2014, _1 si era impegnata all'accollo del “mutuo gravante sull'immobile presso la con Parte_2 conseguente cancellazione dell'ipoteca” e che ciò non aveva fatto, rendendosi in tal modo inadempiente e non consentendo l'esecuzione del contratto. Al fine di accertare l'esistenza di un inadempimento e la gravità del medesimo, occorre quindi prendere le mosse dal contratto stipulato tra le parti.
Dal tenore letterale del preliminare di vendita avente ad oggetto il fabbricato sito in via Trabocchetto
I n. 62, alla particella 908 (derivata dalla particella 322), si evince il promittente venditore dichiarava che l'immobile era conforme ai dati catastali ed alla planimetria esistente presso il Catasto Urbano.
Affermava altresì che era stato costruito in base ed in conformità del Permesso di costruire rilasciato dal Comune di Reggio Calabria il 6 novembre 2006 col. N. 251, pratica 137/06, fornendo in tal modo una dichiarazione non veritiera.
Ancora, con tale atto i promittenti venditori si impegnavano a consegnare all'acquirente, al momento della stipula dell'atto di compravendita, il certificato di agibilità del fabbricato e tutta la documentazione relativa alla regolarità degli impianti ed alla certificazione energetica.
La parte promittente venditore dichiarava altresì che l'immobile era gravato da ipoteca di € 720.000,00 (iscritta il 29 aprile 2008 a favore della a garanzia di un Parte_3 mutuo concesso per l'importo di € 400.000,00 di capitale). Le parti convenivano che il prezzo di vendita era fissato in € 450.00,00, di cui € 110.000,00 erano stati già corrisposti dalla promissaria acquirente mediante assegni intestati al , € CP_2
340.000,00, od altra cifra stabilita dalla banca all'esito dei conteggi, in ogni caso non superiore ad € 340.000,00, dovevano essere versati dalla alla , ai fini dell'estinzione _1 Parte_2 del mutuo gravante sull'immobile promesso in vendita. I promissari venditori ribadivano che il bene era promesso in vendita franco e libero da ipoteche, oneri reali e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione della predetta ipoteca. Convenivano quindi che l'atto definitivo doveva essere stipulato entro il 28.02.2014 (da intendersi 28.02.2015) ed in quella sede la promissaria acquirente avrebbe provveduto ad estinguere il mutuo.
Dal tenore letterale dell'atto stipulato, deve dunque escludersi che l'appellata - appellante incidentale non fosse a conoscenza dell'esistenza di un'ipoteca sull'immobile che intendeva _1 acquistare, poiché non solo tale circostanza era espressamente indicata nel preliminare stipulato in data 1.12.2014, con indicazione altresì degli estremi dell'ipoteca e del mutuo a garanzia del quale era stata stipulata, ma anche ella aveva assunto l'obbligazione di estinguere il mutuo gravante sull'immobile contratto dal al momento della stipula del definitivo a garanzia del quale CP_2
l'ipoteca era accesa, cioè entro il 28.02.2015.
Assume la che non aveva potuto estinguere il mutuo poiché lo stesso era già stato risolto _1 per inadempimento in data 2.09.2014 e, dunque, in data anteriore alla stipula del contratto preliminare
(1.12.2014), né era riuscita a contrarre altro mutuo perché non aveva immobile da offrire in garanzia (aveva venduto il proprio e quello che intendeva acquistare era già gravato da un'ipoteca). A sostegno di tale assunto, ella produceva la missiva a mezzo della quale, in data 13.02.2015, tramite il suo difensore, aveva proposto alla HE NK l'accollo del mutuo dei coniugi Controparte_4 ovvero la concessione di un nuovo mutuo a suo favore per estinguere il preesistente, nonché la missiva datata 26.02.2015 (doc. n. 8 allegato al fascicolo di parte), con cui l'avv. Enrico de Crescenzo, legale incaricato dalla comunicava l'indisponibilità della banca rispetto ad Parte_3 entrambe le proposte della poiché il mutuo era stato oggetto di risoluzione per _1 inadempimento già dal 2.09.2014 - e cioè in data antecedente la sottoscrizione dei due preliminari del
1° dicembre 2014.
Tale assunto, tuttavia, non è convincente. Invero, “Nel preliminare di vendita di bene immobile gravato da ipoteca accesa a garanzia di un mutuo fondiario, la clausola di corresponsione di parte del prezzo (corrispondente alla frazione di mutuo concernente il bene) “mediante accollo del mutuo stesso” da parte del compratore racchiude normalmente due pattuizioni – l'una riguardante la determinazione delle modalità di pagamento del prezzo e l'altra integrante promessa di accollo o accollo semplice del debito del venditore verso il mutuante, sottoposto alla condizione sospensiva della conclusione del contratto definitivo - le quali operano su piani diversi, poiché, mentre gli effetti dell'accollo (configurante un rapporto interno tra debitore e terzo), nel senso dell'effettiva assunzione del debito nei confronti del creditore
(accollatario), sono collegati, salva pattuizione contraria, al trasferimento della proprietà, la somma oggetto dell'accollo, in quanto parte del prezzo, è in ogni caso (e cioè anche se l'accollo non diviene operativo) dovuto al venditore che, quindi, ove abbia pagato, in relazione ai termini di rateazione previsti dal contratto di mutuo, uno o più rate o addirittura tutte le rate del mutuo anteriormente al trasferimento della proprietà, ha diritto al rimborso dal compratore dell'importo della quota capitale e degli interessi corrisposti al mutuante. (Nella specie, il S.C., alla stregua del principio di cui in massima, ha cassato la decisione impugnata che aveva ancorato gli “effetti del mutuo ipotecario” alla data del trasferimento di proprietà, senza distinguere tra obbligo del compratore di restituire al venditore l'importo delle rate e degli interessi da lui eventualmente pagati all'istituto mutuante ed operatività dell'accollo nei confronti di quest'ultimo)” (Cassazione civile sez. II, 30/03/1984, n. 2093).
Il principio enunciato può essere applicato anche in questo caso, sebbene parte appellata non avesse assunto l'accollo del mutuo, ma l'estinzione del medesimo. Ed infatti tale estinzione era una modalità con cui doveva essere corrisposto il prezzo pattuito.
Dunque, la , sia pure impossibilitata ad estinguere il mutuo perché già risolto, aveva _1 comunque l'obbligo di corrispondere la cifra dovuta al LOGIUDICE per l'acquisto del bene e la mancata corresponsione del prezzo pattuito integra un grave inadempimento da parte sua.
Dalla documentazione prodotta dal LOGIUDICE ed allegata alla seconda memoria ex art. 183 c.p.c. del 10.06.2016, si evince altresì come l'istituto di credito, sebbene il contratto di mutuo fosse risolto, avesse in corso delle trattative di bonario componimento (cfr. missiva del 19.12.2014 in cui l'istituto faceva riferimento alla possibilità di “portare all'esame della Direzione una eventuale nuova proposta che dovrà prevedere il pagamento della somma di € 350.000,00” e missiva del 24.12.2014 in cui l'istituto faceva riferimento alla proposta del cliente di pagamento della somma di € 315.000,00, rispetto alla quale chiedeva di conoscere i tempi e le modalità).
Ne consegue che il pagamento della somma stabilita avrebbe probabilmente consentito di evitare il pignoramento dell'immobile, avvenuto in data 8.6.2015, (pignoramento n.1500/15 trascritto in data
26/6/2015).
A mente dell'art. 1453 cod. civ., “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.” Nel caso specifico, parte appellante non ha messo in mora la promissaria acquirente, né dagli atti si evince alcuna interlocuzione tra le parti, almeno fino alla missiva datata 11.5.2015 con cui la convenuta chiedeva, mediante il proprio legale di fiducia, la risoluzione del contratto preliminare con restituzione del doppio della caparra confirmatoria, adducendo l'inadempimento dei promissari venditori per averle sottaciuto l'esistenza di un'ipoteca, poi sfociata in un pignoramento, sull'immobile e l'esistenza di una procedura esecutiva promossa da Equitalia per l'importo di € 1.000.000,00, nonché poiché dalla corrispondenza intercorsa tra le parti risultava che mancavano documenti come il certificato di abitabilità, l'attestazione di prestazione energetica, la planimetria catastale, l'estratto di mappa aggiornato e il titolo di proprietà. Con lettera del 17 luglio 2015, la dichiarava alle controparti di ritenere risolti i contratti _1 preliminari, dando contezza delle risultanze degli accertamenti peritali effettuati. La risoluzione derivava dall'impossibilità dei coniugi di consegnare il certificato di Controparte_4 abitabilità, essenziale per il perfezionamento della compravendita, a causa delle irregolarità urbanistiche dell'immobile, attestate dalla perizia di parte redatta dal Geometra A questo Per_2 punto, la convenuta chiedeva anche la restituzione del doppio della caparra versata.
Gli attori rispondevano con lettera del 5 agosto 2015, rilevando che la aveva sollevato il _1 problema dell'agibilità solo nell'ultima missiva, nel tentativo di celare il proprio inadempimento e opponevano che la convenuta aveva omesso di accollarsi il mutuo come pattuito.
Con lettera del 7 settembre 2015, la convenuta negava il proprio inadempimento, rilevando che l'accollo del mutuo era stato reso impossibile dalla risoluzione del contratto e si dichiarava disponibile a rilasciare l'immobile, riservando la tutela dei propri diritti a una futura azione legale. In data 24 settembre 2015, l'immobile, detenuto dalla convenuta dal 2013, veniva restituito ai proprietari.
Dunque, le parti adducono un reciproco inadempimento: secondo i promissari venditori la _1 non aveva proceduto all'accollo del mutuo, secondo quest'ultima, i coniugi Per_3
non avevano provveduto a consegnare il certificato di abitabilità, indispensabile per il
[...] perfezionamento della compravendita ed erano altresì impossibilitati ad ottenerlo, a causa delle difformità del bene rispetto alla originaria concessione edilizia.
Nel caso di reciproco inadempimento nei contratti sinallagmatici, il giudice deve comparare la condotta complessiva di ciascuna delle parti, per stabilire quale di esse, in rapporto agli interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile della violazione più rilevante e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale, in quanto solo così l'inadempimento potrà essere addebitato a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, ha alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni.
Secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene' (Cass.n.
13231/2010; n. 2909/2017 e n.12226/2018), posto che "la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni" (Cass. n. 6548/2010) e che 'ove ricorrano le condizioni per il suo conseguimento ed esso non sia stato rilasciato, ciò non determina, di per sé, un inadempimento, né giustifica la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno”. Cass.n. 30950/2017).
In definitiva, dunque, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancata consegna della abitabilità (ora agibilità) impone una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, atteso che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico - sociale per cui l'eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente esser tale da dare luogo a risoluzione del contratto (in tal senso Cass.n.24786/2006). Nello specifico, gli appellanti hanno inteso dimostrare che le difformità non solo erano conosciute dall'appellata, ma neppure erano ostative al rilasciato del certificato di abitabilità, tanto che l'immobile, sottoposto a procedura esecutiva, è stato poi alienato. A sostegno di tale assunto, con le note del 28.01.2021, gli appellanti hanno inteso produrre la consulenza tecnica esperita nel giudizio di esecuzione. Sul punto, però, non può che essere accolta l'eccezione di inutilizzabilità sollevata dall'appellata: tale produzione documentale è tardiva, posto che il giudizio in cui è stata eseguita è il 46/15 rg.es., e la consulenza è stata redatta in data 13.02.2016, dunque è evidente che gli appellanti avrebbero dovuto produrla in primo grado.
Tuttavia, parte appellata non ha contestato l'avvenuto pignoramento, né la circostanza che l'immobile sia stato venduto. Anzi ha addotto, pur contestando la tardività del documento prodotto, che esso conferma quanto da lei sostenuto in merito alle difformità del bene rispetto all'autorizzato progetto originario.
D'altra parte, nel preliminare di vendita, le parti appellanti avevano assunto l'impegno di “consegnare all'acquirente, al momento della stipula dell'atto di compravendita, il certificato di agibilità”.
Ed in effetti, risulta prodotta la documentazione inerente alla richiesta del predetto certificato, risalente al giugno 2015, nonché una comunicazione di inizio attività in sanatoria.
Il definitivo doveva essere stipulato entro il 28.02.2015 ma, evidentemente, tale termine non è stato reputato essenziale dalle parti, considerato che le predette hanno atteso i mesi di luglio e agosto per chiedere la risoluzione dei preliminari stipulati e nessun accenno hanno fatto al mancato rispetto del termine previsto (rispettivamente il 17 luglio 2015 la ed il 5 agosto 2015 i coniugi _1
). Parte_4
Sulla scorta di tali dati, dunque, non può ritenersi che l'inadempimento degli appellati possa considerarsi maggiormente grave rispetto a quello della promissaria acquirente.
La domanda di annullamento
La ha richiesto l'annullamento dei contratti con conseguente risarcimento dei danni _1 affermando che non avrebbe mai stipulato i preliminari datati 1/12/2014 se avesse conosciuto:
a) l'irregolarità urbanistica dell'immobile già realizzato e l'impossibilità di concessione del certificato di abitabilità; b) l'avvenuta risoluzione del mutuo con scritturazione a sofferenza e Parte_2 segnalazione alla Centrale Rischi dei promittenti venditori;

c) la complessiva situazione economico patrimoniale in cui a quella data versava parte promittente venditrice.
Evidenzia, quindi, di essere incorsa in errore essenziale, riconoscibile dalla controparte (che ne aveva dato causa), sull'identità dell'oggetto della prestazione, sull'identità o sulle qualità dell'altro contraente.
Inserisce tali doglianze in un più generale contesto, lamentando altresì il contegno assunto dall'appellante al momento della stipula del primo contratto. In particolare, ella assume che il LO aveva taciuto la circostanza di non essere l'unico CP_6 proprietario dell'immobile che stava promettendo in vendita;
che il rudere (quello oggetto della promessa ristrutturazione da parte del e che era adiacente all'immobile esistente) era di CP_2 proprietà di terzi;
che l'immobile promesso in vendita era gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo fondiario concesso da EU NK. Tuttavia, le doglianze afferenti al primo contratto preliminare stipulato sono superate ed assorbite dalla successiva stipula dei contratti preliminari datati 1.12.2014.
È, in effetti, la stessa che afferma di avere stipulato i contratti preliminari successivi al _1 fine di addivenire comunque all'acquisto dell'immobile, pur a conoscenza della circostanza predette.
Quanto alla irregolarità urbanistica, assume parte appellata che ella non avrebbe potuto accorgersi delle difformità dell'immobile poiché “le numerose difformità esistenti non erano (salvo una) rilevabili dal confronto tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali (si veda pag. 3 della perizia
il aveva accatastato l'immobile già dal 2011 in conformità con lo stato dei luoghi), Per_2 CP_2 bensì dal confronto tra le planimetrie catastali con progetto originario.”
Tuttavia, già all'atto del primo preliminare, i promissari venditori allegavano planimetrie, permesso di costruire e caratteristiche tecniche della costruzione. L'appellata, pertanto, usando la normale diligenza, avrebbe potuto riconoscere i vizi dell'immobile, nel quale, peraltro, era andata a vivere a far data dal 2013.
Nel caso di specie, ciò trova conferma nella perizia tecnica depositata dalla stessa , poiché il _1
c.t.p. così concludeva: “tutto quanto precedentemente evidenziato risulta facilmente riscontrabile ponendo a confronto gli elaborati di progetto e l'elaborato catastale, planimetrie depositate all'agenzia del territorio di Reggio Calabria in data 22.7.2011, da dove le difformità possono essere rilevate con estrema facilità”.
Dunque, ella era perfettamente in grado, con l'ordinaria diligenza, di accorgersi delle difformità contestate sin dalla stipula dei primi contratti preliminari, avvenuta nel 2012, ed invece ha inteso comunque procedere alla stipula dei successivi contratti preliminari, ed ha atteso sino al luglio 2015 per contestare le predette difformità.
Neppure assume rilevanza l'avvenuta risoluzione del mutuo. Come detto, la , sia pure impossibilitata ad estinguere il mutuo perché già risolto, aveva _1 comunque l'obbligo di corrispondere la cifra dovuta al LOGIUDICE per l'acquisto del bene. L'estinzione del mutuo doveva quindi essere considerata come una modalità di pagamento, ma di certo permaneva in capo alla promissaria acquirente l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito per l'acquisto. Sul punto, peraltro, occorre osservare come ella non abbia mai fatto rilevare l'impossibilità di corrispondere il prezzo dovuto, chiedendo la risoluzione del contratto stipulato per tale motivo, ma che abbia dedotto tale elemento solo in sede giudiziaria.
Né, per le ragioni già espresse, può assumere rilevanza la circostanza che non abbia potuto reperire tale somma, poiché non in grado di offrire un immobile in garanzia (quello da lei precedentemente abitato era stato venduto e l'altro era già gravato da ipoteca). Al riguardo, la contesta la sentenza di primo grado nella parte in cui si afferma che ella _1 non avrebbe dato prova di quali fossero stati i motivi del diniego delle richieste di mutuo che aveva avanzato “sia dalla Banca Mediolanum sia dal Monte dei Paschi di Siena”. Sostiene l'appellata che il primo giudice non aveva tenuto conto del fatto che, allegata alla copia della domanda di mutuo rivolta alla Banca Mediolanum, si trovava anche lo scambio di e-mail interno tra i funzionari della banca e quello tra i funzionari e la . _1
Dal carteggio risulterebbe espressamente che l'attenzione della banca era rivolta alla posizione del ed ai suoi “pregiudizievoli”, e ciò in quanto era facile ipotizzare l'esistenza di altri CP_2 pregiudizievoli non ancora rilevabili. Tale “carteggio” non è però sufficiente a ritenere che i “pregiudizievoli” fossero ostativi alla concessione del mutuo, sol che si consideri che lo scambio di mail risale al marzo 2015, mentre la richiesta di mutuo è datata 8.04.2015. È da ritenere, dunque, che il contenuto delle mail non fosse ostativo alla concessione del mutuo, tant'è che la avesse comunque effettuato la richiesta _1 di finanziamento.
Sul punto, peraltro, la prova testimoniale richiesta dall'appellante (escussione Dott. Testimone_1 funzionario di Banca Mediolanum il quale avrebbe potuto confermare che “nell'aprile 2015 la signora si è rivolta all'istituto di credito Banca Mediolanum per ottenere un mutuo _1 finalizzato all'acquisto di un immobile sito in Reggio Calabria alla via Trabocchetto I” (n.8 al capitolato) e che “il mutuo non è stato concesso per motivazioni riguardanti i promittenti venditori e la situazione dell'immobile che la signora intendeva acquistare” (n.9 al capitolato)) _1 condivisibilmente non è stata ammessa in primo grado, poiché tale circostanza doveva essere documentalmente provata e, comunque, non è rilevante ai fini del decidere.
In ogni caso, sulla base degli accordi contenuti nel contratto preliminare di dicembre 2014, la non sarebbe dovuta subentrare nel contratto in essere con la , ma avrebbe _1 Parte_2 soltanto dovuto reperire la liquidità necessaria per estinguere la posizione debitoria dei venditori nei confronti della . La circostanza che ella non abbia potuto contrarre un mutuo a tal fine, Parte_2 non può essere addebitata al promissario venditore.
Né può essere rilevante la circostanza che nei confronti dei beni immobili a quest'ultimo intestati ci fossero altre iscrizioni ipotecarie ai fini di determinare un errore sulle qualità della persona dell'altro contraente, determinanti del consenso.
Sulla scorta di tali considerazioni, anche la domanda di annullamento dei due contratti deve essere rigettata.
La domanda di nullità
Non può essere accolta la domanda di nullità formulata da parte appellata sul presupposto che “La nullità prevista dall'art. 40 l. n. 47 del 1985 riguarda esclusivamente i contratti a effetti traslativi, e non coinvolge il preliminare di vendita che abbia a oggetto un immobile abusivo;
e ciò non soltanto per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene solo agli atti traslativi dei diritti reali sull'immobile, e non agli atti a efficacia obbligatoria, ma per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che, in queste ipotesi, rimarrebbe esclusa la sanzioni di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita” (Cassazione civile sez. VI, 29/04/2016, n. 8483).

In ogni caso, poiché entrambe le parti chiedono la risoluzione del contratto per inadempimento reciproco, il giudice non può che prendere atto di tale circostanza e dichiarare lo scioglimento del vincolo, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur non determinando un accordo negoziale risolutorio, sono tuttavia all'identico scopo dello scioglimento del contratto.

Il risarcimento del danno
Parte appellante assume di avere diritto al risarcimento del danno che quantifica sommando l'importo pattuito a titolo di compenso, pari ad € 650.000,00, poiché tale somma avrebbero potuto realizzare vendendo ad altri il bene, alla somma di € 50.000,00, calcolata tenendo conto dei danni che l'immobile presentava al momento della riconsegna.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, in tema di preliminare di vendita immobiliare – al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente – anche se non dimostri di aver perduto, nelle more, delle possibilità concrete di vendere l'immobile compromesso – deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è in re ipsa e non necessita di prova (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13792 del 31/05/2017;
Sez. 2, Sentenza n. 4713 del 10/03/2016; Sez. 3, Sentenza n. 25411 del 03/12/2009; Sez. 2, Sentenza
n. 13630 del 05/11/2001). E tanto con riguardo all'an della pretesa risarcitoria esercitata.
Con riferimento al quantum debeatur, il danno da lucro cessante dovrebbe essere parametrato all'eventuale differenza (recte al deprezzamento) tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo (Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 34073 del 18/11/2022), normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall'art. 1225 c.c., secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente), con quello di proposizione della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto, potendosi tener conto anche di ulteriori circostanze, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate.
Nel caso di specie, parte appellante non ha allegato quale fosse la differenza tra prezzo pattuito e valore del bene al momento della domanda.
Sul punto è da dire che le richieste istruttorie formulate nel giudizio di primo grado da parte appellante non sono state reiterate al momento della precisazione delle conclusioni, se non in modo assolutamente generico (cfr. verbale del 3.04.2019: “L'avv. precisa le proprie conclusioni CP_7 riportandosi a quelle rassegnate in tutti gli atti e verbali di causa”) e non sono state quindi ammesse in appello, ove erano state reiterate. Al riguardo, tale è principio di diritto conformemente affermato dal giudice di legittimità: “la parte che si sia vista rigettare dal giudice di primo grado le proprie richieste istruttorie ha l'onere di reiterarle al momento della precisazione delle conclusioni, poichè, diversamente, le stesse dovranno ritenersi abbandonate e non potranno essere riproposte in appello (conf. Cass. n. 19352/2017, precisandosi che tale onere di riproposizione non può reputarsi assolto attraverso il richiamo generico al contenuto dei precedenti atti difensivi, atteso che la precisazione delle conclusioni deve avvenire in modo specifico, coerentemente con la funzione sua propria di delineare con precisione il
"thema" sottoposto al giudice e di porre la controparte nella condizione di prendere posizione in ordine alle sole richieste - istruttorie e di merito definitivamente proposte;
Cass. n. 16290/2016)”, (così in motivazione Cass Civ. . sez. II , - 27/02/2019, n. 5741).
In ogni caso, i mezzi istruttori richiesti non sarebbero stati a tal fine conducenti.
Inoltre, il bene è stato sottoposto a pignoramento nel giugno 2015, dunque prima che parte appellante chiedesse la risoluzione per inadempimento (la richiesta è stata formulata per la prima volta con la missiva di agosto 2015 e l'azione giudiziale è stata intentata nel dicembre 2015). Tale circostanza impedisce il risarcimento del danno da differenza poiché l'avvenuto pignoramento e la successiva vendita interrompono il nesso causale tra inadempimento e danno (impossibilità a vendere). Ne consegue, quindi, che non può attribuirsi alcuna posta risarcitoria all'odierno appellante il quale, peraltro, neppure ha provato di avere perso la possibilità di vendere ad altri l'immobile de quo.
Quanto al risarcimento richiesto per i danni arrecati all'immobile, non possono che condividersi le argomentazioni sostenute dal primo giudice, secondo cui la domanda è estremamente generica, mancando sia nell'atto di citazione che nella successiva memoria ex art. 183 c. 6 n. 1 c.p.c. (ultimo atto utile per chiarire e precisare l'originaria domanda) qualsivoglia minima specificazione dei danni subiti.
A ciò occorre aggiungere che parte appellante avrebbe dovuto dimostrare che, per effetto dei danni cagionati all'immobile, quest'ultimo sia stato venduto ad un prezzo inferiore.
Alla luce delle superiori argomentazioni, l'appello deve essere parzialmente accolto.
Ed infatti, accertato l'inadempimento della parte appellata e stante la gravità ed importanza dell'inadempimento della promissaria acquirente, deve disporsi la risoluzione del contratto preliminare avente ad oggetto il fabbricato sito in Via Trobocchetto n. 1 ex art. 1453 e ss. c.c..
La risoluzione del predetto contratto comporta altresì la risoluzione del contratto preliminare collegato avente ad oggetto la promessa di vendita dell'immobile da costruire su terreno adiacente, stante l'evidente collegamento negoziale che lega i due contratti, originati da un'unica operazione immobiliare, che è stata scissa in due negozi solo per esigenze legate alla concessione di un mutuo in favore della promissaria acquirente, sicché vale la regola “simul stabunt vel simul cadent”.
Rimane ferma la condanna degli appellanti, in solido tra loro, alla restituzione in favore della convenuta della complessiva somma di € 268.000,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo.
L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa.
Non può invece essere accolta la domanda di risarcimento del danno formulata da parte appellante, né quella di parte appellata cui è addebitabile la risoluzione.
- Spese processuali
In ragione della reciproca soccombenza, devono essere compensate le spese tra le parti di entrambi i gradi del giudizio.
Doppio del contributo unificato
Poiché il presente giudizio è iniziato successivamente al 30 gennaio 2013 si dà atto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. n. 115/2002, di aver emesso una pronuncia di integrale rigetto dell'appello principale e di quello incidentale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1
, disattesa ogni Controparte_2 Controparte_2 contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

1. In parziale accoglimento dell'appello proposto, dichiara la risoluzione dei due contratti preliminari stipulati dalle parti in data 01.12.2014 per l'inadempimento della parte appellata.

2. Rigetta nel resto.

3. Compensa le spese di entrambi i gradi del giudizio.

4. Dà atto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. n. 115/2002, di aver emesso una pronuncia di integrale rigetto dell'appello principale e di quello incidentale.
Così è deciso nella camera di consiglio svoltasi sulla piattaforma Microsoft Teams l'11.07.2025
La consigliera est. La Presidente
dott.ssa Federica Rende dott.ssa Patrizia Morabito