REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott.ssa Silvia Di Matteo – presidente estensore dott. Paolo Andrea Taviano – consigliere dott. Pasquale Cabato – giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 488 del ruolo generale dell'anno
2022 tra
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ) rappresentati e difesi dall'Avvocato Riccardo De C.F._2
Simone e dall'Avvocato Valeria Saitta

- appellanti -
e
(C.F. ) Controparte_1 P.IVA_1
- appellata contumace- avverso
l'ordinanza pronunciata nel giudizio di RG 415/2021, dal Tribunale di Roma, sez. decima civile, in data 28.12.2021 oggetto vendita di cose immobili

conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e Parte_1 Parte_2
adivano il Tribunale di Roma al fine di accertare e dichiarare il loro diritto a recedere dal contratto preliminare e ad ottenere la restituzione del doppio della caparra versata alla per un importo complessivamente Controparte_1
pari ad € 184.000,00. In via subordinata, chiedevano di accertare e dichiarare che la si era arricchita senza causa, in danno dei Signori Controparte_1
e per l'importo di € 184.000,00. Parte_1 Parte_2
La società convenuta, ritualmente citata, non si era costituita e, pertanto, ne veniva dichiarata la contumacia.
Il Tribunale, con l'ordinanza impugnata, rigettava le domande degli attori.
Avverso la detta sentenza proponevano appello e Parte_1
per sentir accogliere le seguenti conclusioni “Voglia la Parte_2
Corte d'Appello di Roma, in accoglimento del presente appello ed in riforma dell'ordinanza impugnata, 1.- Accertare e dichiarare che i ricorrenti Sigg.ri
e hanno diritto alla restituzione del Parte_1 Parte_2
doppio della caparra versata alla in persona del Controparte_1
proprio legale rappresentante pro tempore Sig. , per un importo Parte_3
complessivamente pari ad € 184.000,00, oltre interessi di legge, ordinandone per
l'effetto la restituzione. 2.- In via subordinata accertare e dichiarare che la
in persona del proprio legale rappresentante pro Controparte_1
tempore Sig. , si è arricchita senza causa, in danno dei Signori Parte_3
e dell'importo pari ad € 184.000,00, Parte_1 Parte_2
salvo il più o il meno di giustizia, ordinandone per l'effetto la restituzione, oltre interessi dal giorno del dovuto sino al saldo.”
La rimaneva contumace. Controparte_1 La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 20 novembre
2024 con i termini per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La società e e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
avevano concluso un contratto preliminare di compravendita di
[...]
immobile da costruire (e successive integrazioni) avente ad oggetto due immobili e due box auto.
La società, secondo quanto riferito dagli appellanti, risultava inadempiente in quanto non procedeva al trasferimento della proprietà di una delle due unità immobiliari oggetto del preliminare.
Tuttavia, il Tribunale, con l'ordinanza impugnata, osservava che
“l'inadempimento deve essere allegato in maniera chiara e precisa”.
Osservava altresì il Tribunale che gli allora attori non avevano puntualmente descritto la condotta inadempiente della società promittente alienante e non avevano spiegato “in cosa si sia sostanziato il dedotto inadempimento”.
Concludeva pertanto il Tribunale rilevando come non fosse provata la gravità dell'inadempimento della società per cui rigettava Controparte_1
la domanda degli attori.
Con il primo motivo gli appellanti chiedono la riforma della sentenza di primo grado in quanto il Giudice avrebbe erroneamente applicato il principio dell'onere probatorio.
Il motivo è fondato.
Il Giudice di prime cure aveva rigettato la domanda degli allora attori ritenendo che non fosse stata provata la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.
In applicazione dei principi sulla ripartizione degli oneri probatori, il creditore – nel caso di specie gli appellanti – può limitarsi ad allegare la circostanza dell'inadempimento del debitore, sul quale grava l'onere di provare di aver adempiuto o l'impossibilità di adempiere (S.U. Cass. sent. 30 ottobre 2001,
n. 13533).
La Corte di legittimità ha ribadito (Cass. Civ., sez. 2, Ordinanza n. 13685 del 21/05/2019) che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto
l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo principio applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto adempimento si estende anche alle obbligazioni di risultato.”
Nel caso di specie vi è prova del contratto preliminare stipulato tra le parti, fonte del rapporto, nonché del versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria pari a 140.000,00 euro e di un'ulteriore somma pari a 45.000,00 euro.
Come risulta dal contratto preliminare, in particolare, all'articolo 4, punto a), i promissari acquirenti versavano in un primo momento l'importo di euro
140.000,00, a titolo di caparra confirmatoria.
Tale circostanza risulta anche dall'atto modificativo del contratto preliminare n. 53104 di repertorio - n. 18177 di raccolta, sottoscritto dalle parti e autenticato dal notaio. Si legge all'art. 1 punto B) che le parti hanno dato reciprocamente atto dell'avvenuto versamento dell'importo di euro 140.000,00; risulta poi il versamento di ulteriore somma di euro 45.000,00 che “la parte promettente venditrice … dichiara di averli ricevuti prima di ora a titolo di ulteriore caparra confirmatoria della parte promissaria acquirente, a favore della quale rilascia corrispondente quietanza”.
In relazione alla gravità dell'inadempimento si deve ritenere che l'inadempimento stesso sia connotato da notevole gravità. In effetti: a) la società appellata ha ricevuto dagli odierni appellanti la somma di euro 92.000,00 a titolo di caparra confirmatoria relativamente all'unità immobiliare n. 11; b) non ha mai trasferito la proprietà della suddetta unità immobiliare n. 11 ai signori e Parte_1 Parte_2
Inoltre, la gravità dell'inadempimento è comprovata dalla circostanza che la garanzia fideiussoria – che il promittente alienante deve rilasciare al promissario acquirente in caso di immobili da costruire, come nel caso di specie
– è venuta meno (cfr. pagina 3 dell'atto di appello) e non è stato possibile escuterla.
In questo quadro, pertanto, trova applicazione il disposto del secondo comma dell'articolo 1385 c.c. secondo cui “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.”
Ne deriva che i signori e hanno Parte_1 Parte_2
diritto alla restituzione del doppio della caparra versata alla Controparte_1
in relazione all'immobile n. 11 non trasferito.
[...]
Assorbiti gli altri motivi.
Le spese di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


PQM


La Corte, pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2
avverso l'ordinanza del Tribunale di Roma, sez. decima civile, emessa
[...]
all'esito del giudizio di RG 415/2021, in data 28.12.2021, così decide in totale riforma della stessa:
a) condanna l pagamento della somma Controparte_1
di € 184.000,00, oltre interessi nella misura legale, decorrenti dalle singole date di pagamento;
b) condanna la lla rifusione delle spese Controparte_1
di lite del primo grado di giudizio, in favore degli Avvocati Riccardo De
Simone e Valeria Saitta, dichiaratisi antistatari, che si liquidano in complessivi euro 14.103,00, oltre rimborso forfetario 15% e accessori di legge;

c) condanna la lla rifusione delle spese Controparte_1
di lite del presente grado di giudizio, in favore degli Avvocati Riccardo
De Simone e Valeria Saitta, dichiaratisi antistatari, che si liquidano in complessivi euro 8.433,00 oltre rimborso forfetario 15% e accessori di legge;

Roma, li 28 febbraio 2025
Il Presidente estensore