REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Seconda Civile - riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Giuseppe Lupo Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
Dott.ssa Mary Carmisciano Consigliera rel. ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1800/2022 del R.G. di questa Corte di Appello vertente in questo grado
TRA
C.F. e P.I. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t.;
(C.F. e P.I. ), in persona del legale Parte_2 P.IVA_2 rappresentante p.t.;
C.F. e P.I. ), in persona del legale rappresentante Parte_3 P.IVA_3
p.t.; elettivamente domiciliati in Agrigento, via Picone 8, presso lo studio dell'avv. Gaetano Caponnetto che li rappresenta e difende per mandato in atti;
appellanti
CONTRO
, nata ad [...] il [...] (C.F.: ed Controparte_1 CodiceFiscale_1
(P. Controparte_2
IVA: ), in persona del legale rappresentante p.t.; P.IVA_4
elettivamente domiciliati in Agrigento, Via Zunica n. 31, presso lo studio dell'avv. Salvatore Falzone che li rappresenta e difende per mandato in atti;
appellate e appellanti incidentali
Motivi della decisione
❖ FATTI DI CAUSA
Il Tribunale di Agrigento, con sentenza n. 1075/2022 pubblicata in data 27/07/2022 all'esito del giudizio n.r.g. 4204/2016 vertente tra le parti, ha dichiarato la risoluzione del contratto stipulato in data 30.12.2002 tra e la società Immobiliare Case a r.l. e del contratto Controparte_1 stipulato il 12.2.2002 tra e la società Immobiliare Case a r.l.; ha Controparte_3 condannato la società Immobiliare Case a r.l. in solido con la e la Parte_2 alla restituzione della somma di € 247.800,00, iva inclusa, a Parte_3 Controparte_1 e di € 195.840,45, iva inclusa, alla società oltre al pagamento del Controparte_4 risarcimento del danno patito da che ha liquidato in complessivi € 128.340,15, Controparte_1 nonché al pagamento del risarcimento del danno subito dalla società , che ha liquidato CP_2 in € 51.281,37, oltre interessi legali dalla data della decisione sino al soddisfo.
Avverso la detta sentenza hanno interposto appello le società soccombenti in primo grado eccependone l'erroneità sotto vari profili.
Si sono costituiti in giudizio ed contestando Controparte_5 Controparte_6
l'appello e proponendo a loro volta appello incidentale.
Scaduto il termine perentorio del 28/02/2025 per il deposito di note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata posta in decisione dal Collegio con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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❖ MOTIVI DI APPELLO

1.Con il primo motivo di appello, le appellanti deducono la violazione dell'art. 112 c.p.c. poiché il Giudice di primo grado ha erroneamente ritenuto che la richiesta di interrogatorio formale delle attrici fosse stata implicitamente rigettata. Chiedono, quindi, l'ammissione del predetto mezzo istruttorio.
Con il secondo motivo di appello, le appellanti deducono la violazione dell'art. 50 ter c.p.c. poiché il processo è stato trattato da un Giudice non togato in spregio alle previsioni tabellari.
Con il terzo ed il quarto motivo di appello, le appellanti contestano la decisione impugnata nella parte in cui ha ritenuto di non poter esercitare il potere di disapplicazione dell'atto amministrativo di cui all'art. 5 della l. 20.6.1865, n. 2248 all. e) con riferimento tanto al provvedimento di revoca della concessione edilizia n. 150 del 12.8.1992 quanto alla richiesta di pagamento degli oneri relativi al condono edilizio in quanto parametrati ad un immobile ritenuto abusivo.
Con il quinto motivo di appello, le appellanti contestano la decisione di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che la mancata consegna del certificato di agibilità degli immobili venduti costituisse grave inadempimento del venditore tale da determinare la risoluzione del contratto.
Con il sesto motivo di appello, le appellanti contestano la ricostruzione dei fatti operata dal Tribunale con particolare riferimento alla circostanza in base alla quale le compratrici, al momento dell'acquisto, fossero ignare della revoca della concessione edilizia e che gli fossero stati taciuti i vizi dell'opera poi ritenuta abusiva e non meritevole di condono. Con il settimo motivo di appello, le appellanti censurano la decisione impugnata nella parte in cui, pur dichiarando la risoluzione contrattuale, non ha ordinato alle attrici la restituzione degli immobili.
Con l'ottavo motivo di appello, viene contestata la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto fondata la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante che è stato liquidato, in favore di nella misura corrispondente alla differenza tra l'attuale valore di Controparte_1 mercato dell'immobile ed il prezzo corrisposto, non essendovi prova della perdita subita ed anzi, essendo stato provato l'utilizzo degli immobili da parte delle acquirenti.
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MOTIVI DI APPELLO INCIDENTALE

1.e 2 Con il primo ed il secondo motivo di appello incidentale, ed Controparte_1 [...] contestano la sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato la domanda Controparte_3 di risarcimento del danno da perdita di chance, nonché deducono l'erroneità della quantificazione del danno da lucro cessante poiché parametrato al valore attuale dell'immobile abusivo e non al valore che l'immobile avrebbe avuto ove non fosse stato connotato da tale vizio.
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1.Il primo motivo di appello è infondato.
Il richiamo all'art. 112 c.p.c. è fuorviante ed ultroneo. Nel caso di specie, il Giudice di prime cure ha di fatto rigettato l'istanza istruttoria formulata dalle appellanti ed avente ad oggetto l'interrogatorio formale delle attrici in primo grado ritenendola irrilevante ai fini del decidere. Tanto si evince dalla motivazione della sentenza nella parte in cui chiarisce “va affermata l'irrilevanza, ai fini del decidere, dell'interrogatorio formale delle attrici, che quand'anche ammesso, non avrebbe sortito alcun effetto determinante nella definizione del presente procedimento”. Peraltro, tenuto conto del tenore delle domande articolate dalle appellanti anche il Collegio concorda sull'irrilevanza della prova ai fini della decisione.


2.Anche il secondo motivo di appello è infondato. La circostanza che parte del procedimento sia stata trattata da giudice non togato, sebbene in materia non rientrante nella sua attribuzione tabellare, non ha alcun rilievo processuale sulla sorte del procedimento stesso poi definito dal Giudice togato. Ed infatti, qualora il predetto Giudice avesse ritenuto sussistente una qualunque violazione processuale ben avrebbe potuto sanarla ovvero, come di fatto è avvenuto, ratificare l'operato del predetto Giudice onorario mediante la redazione della sentenza. Peraltro, le appellanti non chiariscono quale attività processuale e difensiva avrebbero compiuto, e non hanno potuto compiere dinanzi al Giudice non togato.


3.e.4. Il terzo ed il quarto motivo di appello sono infondati. Occorre rammentare che oggetto della domanda formulata dalle attrici in primo grado è l'accertamento della risoluzione del contratto di compravendita per grave inadempimento della venditrice e la condanna al risarcimento dei danni patiti. L'inadempimento imputato alla venditrice consiste nella mancata consegna del titolo di agibilità degli immobili e, dunque, la violazione dell'obbligazione di cui all'art. 1477 ult. co. c.c. (v. Cassazione civile sez. II, 21/11/2022, n. 34211). Dunque, oggetto della domanda è proprio la valutazione della condotta dei venditori, i quali hanno taciuto i vizi da cui era affetto l'immobile, nonché la circostanza che la concessione edilizia era stata revocata, con conseguente impossibilità di ottenere i successivi titoli di agibilità. Ebbene, secondo la prospettazione delle appellanti il giudice ordinario dovrebbe disapplicare la revoca della concessione edilizia, al fine di ritenere l'adempimento contrattuale dei venditori alle proprie obbligazioni. Osta a tale domanda, in primo luogo la circostanza che i provvedimenti amministrativi di cui si discute sono stati ormai oggetto di un lungo contenzioso amministrativo e possono ritenersi definitivi (v. Cassazione civile sez. II, 11/05/2023, n.12751; Cassazione civile sez. un., 13/11/2019, n.29467). Ad ogni modo, il potere di disapplicazione dell'atto amministrativo illegittimo da parte del giudice ordinario può essere esercitato nei soli casi in cui l'atto illegittimo venga in rilievo, non già come fondamento del diritto dedotto in giudizio, bensì come mero antecedente logico, sicché la questione venga a prospettarsi come pregiudiziale in senso tecnico (v. Cassazione civile sez. I, 04/07/2018, n.17485). Nel caso di specie, la revoca della concessione edilizia ed i provvedimenti amministrativi consequenziali di cui le appellanti chiedono la disapplicazione, costituiscono il fondamento del diritto dedotto in giudizio. Deve, pertanto, anche su tale punto trovare conferma la sentenza di primo grado.


5.Il quinto ed il sesto motivo di appello sono infondati. Del tutto sfornito di supporto probatorio è rimasto l'assunto in base al quale le acquirenti fossero a conoscenza della storia amministrativa del certificato di concessione edilizia già al momento dell'acquisto dell'immobile. Di contro vi è prova documentale che le stesse ne fossero venute a conoscenza nel 2009, ossia a distanza di 7 anni dall'acquisto (v. diniego di concessione edilizia in sanatoria del 5.3.2013 nel quale si dà atto della richiesta di sanatoria presentata da in data 18.12.2009). Controparte_1
Prima di tale momento, non vi è prova che le acquirenti fossero a conoscenza della revoca della concessione.
Come noto, in materia di vendita d'immobile destinato ad abitazione integra l'ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica. Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile;
la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento;
tale violazione non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (Cassazione civile sez. II, 30/01/2017, n.2294) .
Nel caso di specie, sugli immobili oggetto di causa grava l'ordinanza di demolizione n. 83 del 14 maggio 2013 adottata proprio in conseguenza dell'irregolarità amministrativa che la venditrice non è riuscita a sanare ed è divenuta definitiva. Tale ordinanza avrà, una volta eseguita, gli effetti sostanziali di un'evizione totale o parziale (artt. 1483 e 1484 c.c.) a seconda che ne derivi l'abbattimento totale o parziale dell'immobile, con la conseguenza che il venditore è obbligato a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese, a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ex art. 1483 c.c. (sul punto, Cass. 28 febbraio 2007 n. 4786; Cass. 28 dicembre 2011 n. 29367; Cass. 6 marzo 2012 n. 3464).
Non può, pertanto, che condividersi il ragionamento logico-giuridico seguito dal Giudice di primo grado su cui si è fondata l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di compravendita e di condanna della venditrice alla restituzione delle somme pagate dalle compratrici a titolo di prezzo.


7.Il settimo motivo di appello è fondato, con la conseguenza che la decisione di primo grado dev'essere parzialmente riformata nella parte in cui non ha ordinato alle compratrici di restituire alla venditrice gli immobili acquistati.


8. L'ottavo motivo di appello è infondato, mentre è parzialmente fondato l'appello incidentale.
Motivi di connessione logico-giuridica impongono di trattare congiuntamente l'ottavo motivo dell'appello principale e l'appello incidentale.
Occorre premettere che in caso di risoluzione del contratto per inadempimento, la parte non inadempiente ha diritto al risarcimento di tutti i pregiudizi subiti a causa della condotta dell'altra. Il risarcimento del danno per inadempienza contrattuale deve comprendere sia la perdita subita dal creditore, sia il mancato guadagno, quale conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, al fine di ristabilire l'equilibrio economico turbato, mettendo il creditore nella stessa situazione economica nella quale si sarebbe trovato se il fatto illecito (inadempienza) non si fosse verificato, e, quindi, la somma liquidata a titolo di risarcimento deve essere equivalente all'effettivo valore dell'utilità perduta.
Applicando il suesposto principio di diritto al caso che ci occupa, deve trovare accoglimento l'appello incidentale nella parte in cui ha ad oggetto la corretta liquidazione del danno spettante alle acquirenti e pari alla differenza tra il valore che l'immobile avrebbe sul mercato (ove fosse stato dotato del certificato di abitabilità) ed il prezzo pagato per il suo acquisto. Tale voce di danno, sebbene qualificata in termini di lucro cessante, integra più correttamente la voce del danno emergente. Di contro, non si ravvisa nel caso di specie nessun mancato guadagno (lucro cessante) che presupporrebbe quantomeno l'appetibilità del bene sul mercato delle locazioni e corrisponderebbe al reddito capitalizzato dato dall'impiego locatizio del bene al netto del prezzo ricevuto in restituzione. Tale seconda voce di danno non è stata adeguatamente provata dalle acquirenti, le quali non hanno neanche specificatamente contestato la circostanza che gli immobili sono stati dalle stesse utilizzati.
In definitiva, tenuto conto degli esiti della CTU espletata in primo grado, la quale ha valutato il valore attuale degli immobili oggetto di restituzione parametrandoli ad immobili similari e commerciabili, deve procedersi ad una diversa liquidazione del danno patrimoniale patito che è pari ad € 149.923,00 per scaturente dalla differenza tra € 397.723,00 (valore Controparte_1 dell'immobile commerciabile) ed € 247.800 (prezzo pagato) e ad € 79.759,55 per CP_3
scaturente dalla differenza tra € 275.660 (valore dell'immobile commerciabile) ed €
[...]
195.840,45 (prezzo pagato). Tali somme integrano un debito di valore perché dovranno compensare i ricorrenti del danno subito, da determinarsi all'attualità, e sulle predette somme, devalutate, dovranno essere calcolati gli interessi sulla somma capitale rivalutata di anno in anno, in conformità al principio enunciato dalle Sezioni Unite già a far data della sentenza n. 1712 del 17.2.1995. Pertanto, il risarcimento complessivo dovuto alle ricorrenti a tale titolo sarà pari ad € 201.894,40 euro per
[...]
oltre interessi legali dalla data della presente decisione, che trasforma il credito da CP_1 valore in valuta, fino al soddisfo e ad € 107.440,35 per oltre interessi legali Controparte_3 dalla data della presente decisione, che trasforma il credito da valore in valuta, fino al soddisfo. A tali somme devono aggiungersi quelle già liquidate dalla sentenza di primo grado a titolo di
“danno emergente” e pari ad € 65.098,53 per ed € € 51.281,37 per Controparte_1 CP_3
con la conseguenza che il risarcimento del danno complessivamente spettante alle
[...] appellate sarà pari ad € 266.992,9 per ed € 158.721,72 per Controparte_1 Controparte_3
[...]
Nessun risarcimento può, invece, essere riconosciuto alle appellate a titolo di perdita di chance con conseguente conferma della sentenza di primo grado sul punto. La perdita di chance si configura come un danno risarcibile quando si manifesta un'incertezza insuperabile circa il verificarsi di un evento futuro e migliorativo, il cui mancato avverarsi è diretta conseguenza di una condotta illecita o colpevole. Il risarcimento della chance non si fonda su una probabilità statistica, ma sull'impossibilità di stabilire con certezza una relazione causale tra la condotta e l'evento. Pertanto, la chance non si identifica con la mera probabilità di un evento, ma con la perdita di una possibilità seria e apprezzabile di ottenere un vantaggio o di evitare un danno, la cui esistenza e consistenza devono essere oggetto di specifica valutazione giudiziale (v. Cassazione civile sez. III, 17/09/2025, n.25480). Nel caso di specie non vi è alcuna incertezza circa la possibilità di ottenere un vantaggio dall'utilizzo degli immobili oggetto di causa, di contro vi è la certezza che gli stessi, in quanto destinatari di un ordine di demolizione, non potranno mai essere utilizzati a fini economici.
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Quanto alle spese di lite, l'accoglimento solo parziale delle domande proposte in primo grado ha giustificato la compensazione parziale delle stesse nella misura di 1/3.
Le spese di lite di questo grado di giudizio, in ragione dell'esito complessivo della lite e del parziale accoglimento dell'appello principale e dell'appello incidentale devono essere compensate nella misura di un terzo e per i restanti due terzi devono essere poste a carico delle appellanti nella misura che viene liquidata in dispositivo in applicazione dei parametri previsti dal D.M. 55/2014 e successive modifiche.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti,
- in parziale riforma della sentenza n. 1075/2022 emessa dal Tribunale di Agrigento in data 27/07/2022 all'esito del giudizio tra le parti n.r.g. 4204/2016,
- condanna ed alla restituzione degli immobili Controparte_1 Controparte_6 oggetto di causa in favore delle appellanti;
- condanna le appellanti al pagamento del risarcimento del danno patito da Controparte_1 che si liquida in complessivi € 266.992,9, nonché al pagamento del risarcimento del danno subito dalla società , che si liquida in € 158.721,72, oltre interessi legali dalla data della CP_2 decisione sino al soddisfo;

- compensa le spese di lite nella misura di un terzo e, per i restanti due terzi condanna le appellanti al pagamento, in favore delle appellate, della complessiva somma di € 9.000,00 oltre accessori di legge, da distrarre in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione della Corte d'Appello di Palermo, in data 19/09/2025.
Palermo, 25/09/2025.
La Consigliera rel. Il Presidente
Mary Carmisciano Giuseppe Lupo