N. R.G. 427/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile

Nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Mantovani Presidente dott.ssa Francesca Vullo Consigliera rel. est. dott.ssa Cristina Giannelli Consigliera
ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n.r.g. 427/2025 promossa in grado d'appello DA (C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Parte_1 P.IVA_1
SI AM e ES IP, elettivamente domiciliata in Milano, Corso Italia n. 8, presso lo studio dell'avv. SI AM, APPELLANTE CONTRO (C.F. ) con il patrocinio Controparte_1 C.F._1 dell'avv. VITTORIO PIETROPINTO, elettivamente domiciliato in Milano, via Francesco Sforza n. 19, presso lo studio del predetto difensore, APPELLATO Avente ad oggetto: Indebito soggettivo - Indebito oggettivo Sulle seguenti conclusioni: Per Parte_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria domanda, eccezione od istanza: pagina 1 di 13 - in via preliminare: disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza;

- nel merito, in via principale: in riforma della sentenza n. 6832/2024 del Tribunale di Milano, respingere tutte le domande proposte dal sig. nei confronti di Controparte_1
in quanto inammissibili e infondate per le ragioni esposte in atti;
Parte_1
- in ogni caso, con vittoria di spese e compenso di causa di entrambi i gradi di giudizio, oltre al rimborso forfetario delle spese generali, IVA e C.P.A.
Per Controparte_1
IN VIA PRELIMINARE Si chiede che venga dichiarata la manifesta inammissibilità, improcedibilità ed infondatezza in fatto ed in diritto dell'istanza di sospensione della sentenza gravata, con ogni conseguenza di Legge in ordine alle spese del giudizio. NEL MERITO Dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dalla avverso la sentenza resa dal Tribunale Parte_1 di Milano, Dott.ssa Forlenza, n. 6832/2024 (pubblicata il giorno 8 luglio 2024, emessa nella causa R.G. n. 8271/2022), previa conferma integrale citata pronuncia, con condanna alle spese della società appellante per entrambi i gradi di giudizio.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto
§. 1 Il giudizio di I grado Con atto di citazione ritualmente notificato convenne in Controparte_1 giudizio dinanzi al Tribunale di Milano l' al fine di ottenere Parte_1 la restituzione dell'importo di € 20.000,00, incassato dalla convenuta tramite il versamento dell'assegno bancario che l'attrice aveva consegnato all'intermediario immobiliare, al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto dell'immobile ubicato in Milano alla Via E. Filiberto n. 4, di proprietà della convenuta. L'attore allegò al riguardo che:
- il 9 aprile 2019 aveva sottoscritto, con la mediazione di Controparte_2
la proposta di acquisto di un immobile sito in Milano, Via Filiberto n. 4, di
[...] proprietà di da adibire ad “uso studio odontoiatrico”, e che, al Parte_1 momento della sottoscrizione della proposta aveva consegnato all'intermediario pagina 2 di 13 l'assegno bancario n. 3770605764-03, emesso da Unicredit S.p.A., dell'importo di € 20.000,00;
- in base alla proposta l'assegno avrebbe dovuto essere incassato dal venditore solo qualora si fosse perfezionato l'accordo contrattuale, che era subordinato al verificarsi delle seguenti condizioni: a) verifica con esito positivo di quanto dichiarato dal promittente venditore in merito alle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
b) rilascio da parte dell'assemblea condominiale della autorizzazione alla esecuzione di talune opere specificate dall'attore nella e-mail dell'8 aprile 2019; c) perfezionamento del contratto definitivo di vendita entro il termine “essenziale” del 26 luglio 2019;
- tali condizioni non si erano verificate atteso che l'immobile promesso in vendita era gravato da due trascrizioni pregiudizievoli, mentre nella proposta di acquisto si affermava solo quanto segue: “con riguardo alla esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli: residuo di euro 40.000,00 circa”; il termine essenziale di stipula del contratto definitivo non era stato rispettato per fatto e colpa della convenuta che aveva prorogato la stipula del rogito notarile;
l'assemblea condominiale (che si era tenuta in data 18/06/2019) non aveva assunto alcuna determinazione in merito agli interventi concernenti il “posizionamento delle unità esterne dell'impianto di condizionamento/purificazione aria” e “l'ampliamento di almeno 15 cm della porta di accesso ai locali del “cortile interno, consentendo anche l'apertura verso l'esterno” e si era riservata, oltretutto, di “formalizzare e dettagliare quanto sopra mediante una scrittura ad hoc tra il e i promissari acquirenti una volta che questi Parte_2 ultimi saranno divenuti proprietari”.
- con e-mail datata 8 luglio 2019 l'attore aveva comunicato al mediatore che le condizioni contenute nella proposta di acquisto non si erano verificate e richiesto la restituzione dell'assegno che, invece, il 27 luglio 2019 veniva consegnato dall'agenzia alla che provvedeva ad incassarlo a Parte_1 titolo di caparra confirmatoria;

- la richiesta di restituzione dell'importo di € 20.000,00, inoltrata alla convenuta in data 11/01/2022, non aveva sortito alcun pratico effetto sicché l'attore era stato costretto ad agire giudizialmente per l'ottenimento del predetto importo ai sensi dell'art. 2033 c.c. (trattandosi di somma indebitamente trattenuta dalla convenuta a fronte del mancato avveramento delle condizioni contenute negli artt. 3, 7, 8 e 11 della proposta di acquisto), o, comunque, a seguito della risoluzione del contratto preliminare ai sensi dell'art. 8 della proposta (data la presenza di trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli non dichiarate dal venditore) o pagina 3 di 13 per via della nullità della proposta per assenza di causa (dovendosi considerare la proposta di acquisto alla stregua di un “preliminare di preliminare”, avente quale unico scopo quello di obbligare le parti alla stipula di un contratto preliminare non ancora definito nei suoi elementi essenziali), ovvero in ragione della inefficacia della proposta a causa del mancato avveramento delle condizioni ivi contenute o, ancora ai sensi dell'art. 2041 c.c. (dato che l'assegno era stato incassato dall' in assenza di un valido titolo giuridico e in violazione Parte_1 dei canoni di buona fede e correttezza di cui all'art. 1175 c.c.) o a titolo di risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. (poiché l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli non indicate nella proposta di acquisto avrebbe dovuto comportare la restituzione dell'assegno consegnato all'agenzia immobiliare che, invece, era stato in mala fede incassato dalla società convenuta). Si costituì in giudizio l' contestando integralmente le Parte_1 avverse pretese. Ritenuto il carattere documentale della causa, con sentenza n. 6832/2024, pubblicata in data 08/07/2024, il Tribunale così statuì
<>. Motivò la propria decisione sulla base delle seguenti argomentazioni:
- a seguito dell'accettazione da parte della società convenuta della proposta di acquisto sottoscritta dall'attore era stato concluso a tutti gli effetti tra le parti un contratto preliminare di compravendita immobiliare;

- tale contratto conteneva sia ipotesi specifiche di risoluzione che condizioni sospensive, tra cui quella relativa all'ottenimento da parte del Condominio di tutte le autorizzazioni necessarie per l'esecuzione degli interventi programmati dall'attore al fine di adibire l'immobile a studio odontoiatrico, come precisato all'art. 11 della proposta di acquisto e nella allegata e-mail del 08/04/2019;
- dal tenore letterale del verbale dell'assemblea condominiale del 18/06/2019 risultava che erano state esaminate e valutate tutte le richieste dell'attore pagina 4 di 13 con una generica approvazione “di quanto sopra”. Tale approvazione, tuttavia, non comprendeva espressamente tutti i punti elencati nella e-mail dell'08/04/2019 e, in ogni caso, non consentiva di considerare come conclusivi e vincolanti gli esiti dell'assemblea, poiché il Condominio si era riservato di formalizzare e di precisare puntualmente le richieste dell'attore con una specifica scrittura privata, da stipularsi tra il Condominio ed i promissari acquirenti “una volta divenuti proprietari”. Per tali motivi non poteva considerarsi effettivamente avverata la condizione sospensiva di cui al citato art. 11, sicché il contratto preliminare non aveva mai acquistato efficacia e legittimamente l'attore si era rifiutato di proseguire nell'operazione immobiliare, non avendo ottenuto le specifiche garanzie richieste prima della stessa sottoscrizione della proposta d'acquisto;
- non essendo mai divenuto efficace il contratto preliminare la convenuta non aveva alcun titolo per portare all'incasso l'assegno il cui importo non poteva essere trattenuto a titolo di “caparra confirmatoria”;
- l' era, pertanto, tenuta a restituire l'importo di € 20.000,00 ai sensi Parte_1 dell'art. 2033 c.c., oltre agli interessi di legge dalla domanda al saldo;

- non sussistevano i presupposti per il risarcimento dei danni in favore dell'attore poiché quest'ultimo non aveva in concreto allegato o provato di aver patito pregiudizi patrimoniali in relazione alla vicenda dedotta in giudizio. Avverso la sentenza ha proposto appello l' chiedendone Parte_1
l'integrale riforma, previa sospensione. Si è costituito in giudizio chiedendo in via preliminare il Controparte_1 rigetto dell'istanza di sospensiva e, nel merito, il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto e in diritto anche alla luce delle domande dichiarate assorbite dal primo giudice e riproposte con la comparsa in appello. All'udienza del 19/06/2025 la Consigliera istruttrice si è riservata di riferire al collegio in merito all'istanza di sospensiva e ha rinviato la causa all'udienza collegiale del 02/10/2025 per la discussione orale ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c.. Con ordinanza del 19/06/2025 il Collegio ha sospeso l'esecutorietà della sentenza gravata. La causa è stata trattenuta in decisione ex art. 350-bis c.p.c. all'udienza del 2 ottobre 2025 ed è stata decisa nella camera di consiglio dell'8 ottobre 2025.
* * *
§. 2 I motivi di appello
pagina 5 di 13 Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza nella parte in cui considera non verificatasi la condizione sospensiva, escludendo che gli esiti dell'assemblea condominiale risultanti dal verbale del 18/06/2019 potessero essere qualificati “come formale approvazione preventiva di quanto richiesto dal promissario acquirente”; L'appellante deduce che, contrariamente a quanto afferma il Tribunale, la condizione sospensiva si è verificata, in quanto l'art. 11 del preliminare di vendita subordinava la proposta di acquisto esclusivamente “ai permessi dell'assemblea condominiale”, evento effettivamente verificatosi, come risultava dal verbale redatto all'esito della assemblea condominiale del 18 giugno 2019, laddove si afferma che “dopo ampia discussione fra i presenti all'unanimità viene approvato quanto sopra”. Con il secondo motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui attribuisce il mancato avveramento della condizione al comportamento del Condominio, che avrebbe dovuto dichiararsi disponibile a redigere una scrittura privata, anche sospensivamente condizionata al perfezionamento dell'acquisto dell'immobile, ma comunque prima della stipula del rogito. La condizione sospensiva di cui è causa doveva essere qualificata come potestativa-mista, poiché l'avveramento della stessa dipendeva non solo dal Condominio ma anche dal comportamento del promissario acquirente che, nel caso di specie, ove non fosse stato soddisfatto dell'esito della assemblea condominiale, avrebbe dovuto attivarsi per ottenere quanto da lui ritenuto necessario per l'avveramento della condizione. Poiché l'appellato, benché presente in assemblea, non aveva in alcun modo rappresentato al consesso assembleare l'inidoneità della deliberazione assunta a suffragare il perfezionamento della compravendita, la condizione avrebbe dovuto considerarsi fittiziamente avverata ai sensi dell'art. 1359 c.c.. Nel terzo motivo l'appellante si limita a riproporre le questioni dichiarate assorbite dal primo giudice. Nel quarto motivo contesta il capo di sentenza relativo alla liquidazione delle spese processuali. A tale riguardo l'appellante evidenzia che le domande dell'attore concernevano, da un lato, la restituzione dell'importo di € 20.000,00 e, dall'atro, il risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c.. Poiché quest'ultima domanda era stata respinta, il primo giudice, a fronte della reciproca soccombenza, avrebbe dovuto disporre l'integrale compensazione delle spese processuali. pagina 6 di 13 * * *
§.3 L'Opinione della Corte 3.1 Le censure sono fondate. Dalla proposta di acquisto immobiliare del 9 aprile 2019 risulta che il promissario acquirente: i) si era obbligato a stipulare un contratto preliminare “subito dopo consenso assemblea condominiale” (art. 3, lett. b); ii) aveva condizionato l'efficacia della proposta “ai permessi assemblea condominiale” (art. 11), precisando di aver già presentato apposita richiesta tramite e-mail dell'8 aprile contenente l'elenco degli interventi da eseguire presso l'immobile e da sottoporre all'approvazione dell'assemblea condominiale. Risulta, dunque, per tabulas che la condizione sospensiva contenuta nell'art. 11 della proposta di acquisto consisteva esclusivamente nel rilascio da parte dell'assemblea condominiale di un semplice benestare alla esecuzione dei lavori elencati nella suddetta e-mail e non già nella conclusione di una scrittura privata immediatamente vincolante per il come ritenuto dal primo giudice. Parte_2
Tale benestare è di fatto intervenuto, come emerge dal punto 6 del verbale dell'assemblea condominiale del 18/06/2019 (doc. 4 , dal quale Parte_1 risulta che:
- alla riunione condominiale hanno preso parte il Dott. e il suo architetto CP_1 di fiducia, che hanno illustrato “ai condomini quanto già relazionato nelle riunioni avvenute presso lo studio di amministrazione alla presenza dei consiglieri dello stabile”;
- l'architetto ha sottoposto all'assemblea “il progetto inerente la ristrutturazione del seminterrato in questione”, da adibire a centro poliambulatoriale, esibendo la planimetria del progetto ed illustrando le opere che sarebbero state realizzate sia con riguardo alla parte interna, che con riguardo all'accesso alla struttura da adibire a studio medico;

- con riguardo all'accesso allo studio medico i codomini della scala F hanno posto come unico vincolo il divieto per i clienti dello studio di accedere alla struttura per il tramite della scala di accesso al condominio;

- il promissario acquirente, a sua volta, ha chiesto lo spostamento dei bidoni della spazzatura prospicienti la struttura medica;

- dopo ampia discussione fra i presenti è stato approvato all'unanimità “quanto sopra”, ovvero il progetto di ristrutturazione dell'immobile, con alcune “postille” (concernenti lo spostamento dei bidoni della spazzatura presenti nella scala F, la trasformazione del locale cantina in sala macchine, l'aumento delle dimensioni pagina 7 di 13 della finestra con affaccio sul cortile interno e l'innalzamento della canna di areazione) e con “riserva di formalizzare e dettagliare puntualmente quanto sopra mediante una scrittura ad hoc tra il condominio e i promissari acquirenti una volta che questi ultimi saranno divenuti proprietari”. Dalla lettura del verbale si evince pertanto, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, che il non aveva bocciato nessuno degli interventi Parte_2 proposti dal e che, pertanto, l'intero progetto sottoposto all'esame CP_1 dell'assemblea condominiale era stato approvato all'unanimità, ancorché nel verbale non fossero richiamate tutte le opere indicate nella mail dell'8 aprile 2019.

Considerato che

, come risulta dal verbale, l'appellato ha illustrato interamente e nel suo complesso il progetto è da ritenere che se alcuni degli interventi non fossero stati assentiti, la circostanza sarebbe stata evidenziata a verbale dalla parte interessata. Va poi rilevato che la riserva del di formalizzare gli accordi Parte_2 raggiunti in seno all'assemblea condominiale nel momento in cui il fosse CP_1 divenuto proprietario dell'immobile è del tutto legittima, poiché tali accordi andavano ad incidere sulla ripartizione dei diritti dei condòmini, con la conseguenza che l'appellato, all'epoca mero promissario acquirente, avrebbe potuto sottoscrivere la scrittura privata solo nel momento in cui fosse divenuto a sua volta proprietario dello stabile. 3.2. Il tribunale non ha poi considerato che la condizione di cui si discute deve qualificarsi come di tipo “potestativa-mista”, in quanto il suo avveramento dipendeva non solo da un terzo (il Condominio) ma anche dal comportamento del promissario acquirente, che era tenuto ad attivarsi per ottenere l'autorizzazione del Condominio alla esecuzione dei lavori. Non risulta invece che l'appellato abbia esplicitato la necessità di una immediata formalizzazione dell'accordo. Egli: (i) in seno all'assemblea del 18/06/2019 non ha sollevato alcuna obiezione quanto alla decisione del di formalizzare l'accordo a seguito della Parte_2 stipula dell'atto di compravendita;
(ii) dopo la riunione condominiale non ha comunicato al , al Parte_2 promittente venditore, o all'agenzia immobiliare la necessità di addivenire alla stipula della scrittura privata prima del rogito notarile;
(iii) con e-mail dell'8 luglio 2019, lungi dal chiedere l'immediata formalizzazione di un accordo con il Condominio, si è limitato a dichiarare di ritenere “inevitabile
pagina 8 di 13 la rescissione della proposta” anche in ragione della riserva espressa dal Condominio quanto alla stipula della scrittura privata. Tale comportamento è palesemente contrario agli obblighi di buona fede che le parti sono tenute ad assumere, ex art. 1358 c.c., in pendenza di una condizione sospensiva, sicché la condizione sospensiva contenuta nell'art. 11 della proposta deve considerarsi, comunque, avverata ai sensi dell'art. 1359 c.c. poiché l'obbligo di buona fede va riconosciuto anche “per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo che concorre a formare detta condizione, pertanto, nel caso in cui tale obbligo sia violato, consegue l'avveramento fittizio della condizione stessa, ai sensi dell'art. 1359 c.c.” (Cass. 3 agosto 2023, n. 23713). Pertanto, a fronte dell'avveramento della condizione sospensiva contenuta nella proposta di acquisto, la mancata stipula del contratto definitivo di vendita è imputabile unicamente a che, per sua scelta autonoma, ha deciso di non CP_1 procedere all'acquisto dell'immobile de quo, con ciò rendendosi inadempiente rispetto all'obbligo di addivenire alla stipula del rogito. Ne consegue che la promittente venditrice era legittimata a chiedere la consegna dell'assegno depositato presso l'agenzia immobiliare e ad incassarlo, ove si consideri che l'art. 3 della proposta di acquisto prevede espressamente che la somma di € 20.000,00, versata dal proponente, si sarebbe trasformata in
”, con conseguente diritto capo alla parte Parte_3 adempiente, ex art. 1358 co. 2 c.c., a ritenere la caparra “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente”. 3.3. Venendo ora alle questioni riproposte dall'appellato nella propria comparsa, si rileva che tali domande risultano in parte infondate e in parte inammissibili. Esse si esaminano seguendo l'ordine in cui vengono riproposte. 3.3.1. In primo luogo, non sussistono i presupposti per l'applicazione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 8 della proposta di acquisto. Tale articolo poneva a carico dell'agenzia immobiliare l'onere di eseguire (entro 10 gg. dal perfezionamento del contratto preliminare) visure ipocatastali per verificare la conformità di quanto dichiarato dal venditore in ordine alla esistenza di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli e prevedeva la risoluzione di diritto del preliminare qualora le dichiarazioni del venditore non fossero state confermate, con conseguente onere dell'agenzia immobiliare di restituire la caparra al proponente.
pagina 9 di 13 Dalla proposta di acquisto risulta che il venditore aveva dichiarato quanto segue:
“con riguardo alla esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli: residuo € 40.000,00 (quarantamila/00) circa” (art. 1, lett. a). Quindi, il venditore da un lato aveva dato atto dell'esistenza di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli, pur senza specificare il relativo titolo, e, dall'altro, aveva addirittura quantificato l'ammontare della esposizione debitoria dell' in circa € 40.000,00. Parte_1
Ebbene, la relazione notarile del 02/10/2018 relativa all'immobile promesso in vendita (doc. 2 Immobiliare) evidenzia, al pari dell'ispezione ipotecaria eseguita dall'appellato (doc. 4 , le seguenti formalità pregiudizievoli: CP_1
a) ipoteca giudiziale del 2009, iscritta in favore del Condominio Giardino
[...]
, per l'importo di € 16.740,13; Controparte_3
b) pignoramento trascritto nel 2018, sempre in favore del condominio Giardino di Via Emanuele Filiberto n. 4, per l'importo di € 23.511,60, come risulta dal doc. 3 prodotto dall'Immobiliare. Il totale delle iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli è di € 40.251,43 e corrisponde sostanzialmente all'importo di “circa” € 40.000,00 dichiarato dal venditore nel modulo della proposta di acquisto immobiliare, sicché non sussiste alcuna discrepanza tra quanto dichiarato dall'Immobiliare al momento dell'accettazione della proposta e le formalità pregiudizievoli risultanti dalle visure ipocatastali dell'immobile. 3.3.2. Del pari infondata è la pretesa violazione dell'art. 2033 c.c. sul presupposto che il promittente venditore non avesse alcun titolo per incassare l'assegno bancario depositato presso l'agenzia immobiliare. Sul punto è sufficiente ribadire quanto già evidenziato nel precedente paragrafo, ovvero che la condizione sospensiva posta dal promissario acquirente per la sottoscrizione del contratto definitivo di vendita si era puntualmente verificata, con conseguente diritto dalla promittente venditrice a trattenere la caparra ai sensi dell'art. 1358, co. 2, c.c. stante il rifiuto della controparte di addivenire al rogito. 3.3.3. L'appellato sostiene, inoltre, che l' avrebbe unilateralmente Parte_1 prorogato il termine del 26/07/2019 fissato per la stipula del contratto definitivo al 30/08/2019 e che, in assenza di accettazione della proroga, la proposta di acquisto doveva considerarsi inefficace. Anche tale allegazione è puntualmente smentita dalla documentazione agli atti.
pagina 10 di 13 L'art. 3, lett. c), della proposta di acquisto stabilisce che: “L'atto notarile sarà stipulato entro il 26/07/2019 […]”. In data 2 maggio 2019 l ha Parte_1 accettato la proposta specificando che la consegna dell'immobile avrebbe avuto luogo “ENTRO 30/09/2019”. Non vi è pertanto stata alcuna proroga della data di stipula del rogito notarile, ma solo un differimento della data di consegna dell'immobile, come conferma la circostanza che, in data 3 luglio 2019, l'agenzia immobiliare aveva comunicato a la disponibilità del notaio a CP_1 Pt_4 stipulare il contratto preliminare il 17/07/2019 (doc. 3 . Ne Parte_1 consegue che l'appellante non si è mai sottratta all'obbligo di stipulare il contratto definitivo di vendita entro la data del 26/07/2019. Inoltre, la proposta di acquisto non qualifica il termine per la consegna dell'immobile come essenziale, né emerge da alcuna clausola della citata proposta che l'immissione nel possesso del bene dovesse aver luogo improrogabilmente alla data di stipula dell'atto definitivo di vendita. A ciò aggiungasi che per pacifica giurisprudenza il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita, e quindi anche il termine per la consegna dell'immobile, è un elemento accidentale del contratto, sicché la relativa modifica e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta, ben potendo risultare da un comportamento che attesti inequivocabilmente l'accettazione della proroga (cfr. ex multis Cass. ord. n. 8765/2021). Nel caso di specie, dopo aver avuto notizia dell'accettazione della proposta da parte del venditore, l'appellato non ha manifestato alcun dissenso rispetto alla previsione concernente la proroga della consegna dell'immobile e, anzi, in data 18/06/2019 ha partecipato alla assemblea condominiale con un proprio tecnico di fiducia per ottenere il consenso del Condominio alla esecuzione dei lavori, sicché si deve concludere che tale proroga era stata accetta dal promissario acquirente. 3.3.4.La tesi della nullità della proposta di acquisto per carenza di causa, trattandosi di un mero “preliminare di preliminare” avente come unico fine quello di “obbligare le parti ad obbligarsi” non sorretto da “alcun effettivo interesse meritevole di tutela” (cfr. atto di citazione pagg. 21-22), è stata implicitamente respinta dal Tribunale che preliminarmente ha precisato <che a seguito dell'accettazione da parte della società convenuta in data 02.05.2019 della proposta di acquisto sottoscritta dall'attore, è stato concluso a tutti gli effetti tra le parti un contratto preliminare di compravendita immobiliare>>.
pagina 11 di 13 Ne consegue che la domanda di nullità, in quanto implicitamente respinta dal Tribunale, avrebbe dovuto essere oggetto di gravame incidentale in conformità al consolidato orientamento della Suprema Corte secondo cui “qualora un'eccezione di merito sia stata respinta in primo grado, in modo espresso o attraverso un'enunciazione indiretta che ne sottenda, chiaramente ed inequivocamente, la valutazione di infondatezza, la devoluzione al giudice d'appello della sua cognizione, da parte del convenuto rimasto vittorioso quanto all'esito finale della lite, esige la proposizione del gravame incidentale, non essendone, altrimenti, possibile il rilievo officioso ex art. 345, comma 2, c.p.c. (per il giudicato interno formatosi ai sensi dell'art. 329, comma 2, c.p.c.), né sufficiente la mera riproposizione, utilizzabile, invece, e da effettuarsi in modo espresso, ove quella eccezione non sia stata oggetto di alcun esame, diretto o indiretto, ad opera del giudice di prime cure” (così da ultimo Cass. Sez. 3, 27/09/2024, n. 25876). 3.3.5. L'azione di arricchimento senza causa, di cui all'art. 2041 c.c., oltre ad essere inammissibile poiché, come correttamente eccepito dall'appellante, difetta nel caso di specie il requisito della residualità di cui all'art. 2042 c.c., è comunque infondata nel merito stante la presenza di un valido titolo giustificativo l'incasso dell'assegno bancario. 3.3.6. Non ha migliore destino la domanda di condanna dell'appellante al risarcimento dei danni, ex art. 2043 c.c., in assenza di un fatto illecito imputabile all'appellante.
* * * Per tutte queste ragioni, in accoglimento dell'appello proposto dall' Parte_1
devono essere rigettate tutte le domande formulate da
[...] CP_1 con conseguente integrale riforma della sentenza di I grado.
[...]
Le spese di entrambi i gradi di giudizio vanno poste a carico di CP_1 in ragione della sua soccombenza e si liquidano, come da dispositivo, con
[...] applicazione dei parametri medi introdotti dal d.m. n. 147 del 2022, tenuto del valore della causa e della non espletata fase decisoria per questo grado.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro per la Parte_1 Controparte_1 riforma della sentenza del Tribunale di Milano n. 6832/2024, pubblicata in data 08/07/2024, così dispone:
pagina 12 di 13 1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigetta ogni domanda formulata da Controparte_1
2. condanna a rifondere all' le spese di Controparte_1 Parte_1 lite del primo grado di giudizio che si liquidano nell'importo di € 5.077,00 per compensi professionali, oltre IVA, se dovuta, CPA e rimborso forfettario spese generali (15%);
3. condanna a rifondere all'appellante le spese di lite del Controparte_1 presente grado di giudizio che si liquidano nell'importo di € 3898,00 per compensi professionali, oltre IVA, se dovuta, CPA e rimborso forfettario spese generali (15%); Così deciso in Milano nella camera di consiglio dell'8 ottobre 2025. La Consigliera est. La Presidente Francesca Vullo Anna Mantovani
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