REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Lecce – Sezione Distaccata di Taranto, in persona dei magistrati
1) Dr.ssa Anna Maria Marra Presidente
2) Dr. Michele Campanale Consigliere
3) Dr.ssa Monica Sgarro Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 227 del Ruolo Generale delle cause dell'anno
2024, riservata per la decisione all'esito dell'udienza del 15 ottobre 2025, trattata ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 127 ter cpc
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe La Fratta. Parte_1
-APPELLANTE-
E

Controparte_1
-APPELLATA CONTUMACE-
CONCLUSIONI DELLE PARTI
l'avv. Giuseppe La Fratta, per la parte appellante, ha chiesto in riforma della sentenza gravata:“di accertare l'inadempimento della promissaria venditrice e comunque dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti in data 13.12.2018 e, per l'effetto, condannare l'appellata alla restituzione di tutte le somme percepite a titolo di acconto, oltre interessi, oltre che al pagamento del doppio della caparra pattuita, con condanna al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario”;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 986/2024 del 09 marzo 2024 (R.G.N.: 3405/2021), pubblicata in cancelleria in data
29 marzo 2024, il Tribunale Civile di Taranto, così statuiva: 1) dichiara la contumacia di
2) rigetta la domanda di;
3) nulla dispone per le spese di Controparte_1 Parte_1 lite. Il primo giudice riteneva infondata la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare proposta dall'appellante non avendo quest'ultimo provato l'effettiva conoscenza da parte della promittente venditrice della lettera di messa in mora inviata con lettera raccomandata a.r. n. 12902126511-4 il 27 marzo e restituita al mittente per compiuta Pt_2 giacenza e mancando la prova del corretto adempimento delle prestazioni contrattuali a carico dell'istante al fine di ottenere il trasferimento dell'immobile oggetto del contratto preliminare (ex art. 2932 c.c.).
Con atto di citazione in appello ritualmente notificato, il spiegava tempestivo gravame Parte_1 avverso la predetta sentenza chiedendo l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe indicate, lamentando, da un lato, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1335 c.c. in tema di presunzione di conoscenza degli atti unilaterali recettizi e, dall'altro, l'erronea ed inconferente applicazione, all'ipotesi in esame dell'art. 2932 c.c. in luogo dell'art. 1453 c.c. in violazione del principio processuale di corrispondenza del chiesto con il pronunciato art. 112 c.p.c..
Pur regolarmente evocata in giudizio, ometteva di costituirsi rimanendo Controparte_1 contumace giusta ordinanza del 06 novembre 2024.
Quindi, la causa veniva riservata per la decisione al Collegio all'esito dell'udienza ex art. 352 c.p.c. fissata e trattata ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 127 ter cpc sulle conclusioni in atti e previa acquisizione di note di trattazione scritta.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'appello è fondato per quanto di ragione e nei limiti di seguito esposti.

1.1. La sentenza impugnata ha rigettato la domanda ritenendo non provato l'inadempimento contrattuale della promittente venditrice per mancanza di certezza dell'indirizzo di quest'ultima rilevante ai fini del corretto inoltro della diffida ad adempiere del 26/27 marzo 2019.
Il giudice di prime cure ha altresì evidenziato che l'appellante non ha eseguito tutti i versamenti previsti nel preliminare di vendita, mancando prova dell'adempimento delle prestazioni previste a suo carico.

1.2. Con il primo motivo di appello, è stata dedotta la violazione dell'art. 1335 cc essendo stato indicato nel preliminare di vendita l'indirizzo di residenza della appellata in via San Giorgio n. 28, deducendo che la numerazione civica deve tener conto non dei dati catastali, ma delle porte e degli accessi dei fabbricati, potendo esservi, per una stessa abitazione, più numeri civici e relativi accessi.
Con il secondo motivo ha dedotto la violazione dell'art. 1453 cc e dell'art. 112 cpc, non essendo stata proposta domanda di conclusione del contratto, bensì domanda per la sua risoluzione con la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo del prezzo e del doppio della caparra.

1.3. Nel caso di specie, nel contratto preliminare del 13.12.2018, alla clausola n. 5, le parti hanno previsto l'immissione in possesso dell'immobile (sito in Faggiano, al piano terra di Via San Giorgio
n. 20) “a partire” dalla stipula dello stesso preliminare.
Alla clausola n. 6 le parti hanno pattuito il prezzo della vendita in € 10.000,00 rispetto al quale il promittente acquirente – odierno appellante – ha corrisposto, alla sottoscrizione del preliminare, €
1000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed acconto sul prezzo, nonché secondo acconto di €
1000,00 in data 20.12.2018 e terzo acconto di € 2000,00 in data 10.1.2019 come da ricevute a firma della convenuta prodotte già in primo grado nel fascicolo del Parte_1
Il terzo acconto di € 2000,00 è stato previsto entro il mese di febbraio 2019 ed il saldo alla stipula del contratto definitivo previsto entro il mese di maggio 2019.

1.4. Parte appellante ha dedotto l'inadempimento della promittente venditrice non avendo provveduto alla consegna delle chiavi dell'immobile, rendendosi irreperibile e mostrando disinteresse al contratto definitivo cui è stata invitata alla stipula innanzi al Notaio rogante giusta raccomandata del 26/27 marzo 2019.
Ha pertanto chiesto la risoluzione del contratto con restituzione delle somme versate.

1.5. Deve richiamarsi il principio giurisprudenziale in forza del quale “Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (v., ex plurimis, Cassazione civile sez. I, 06/06/2025, n.15105).
In materia di responsabilità contrattuale, l'art. 1218 cod. civ. è strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell'inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell'impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore. Peraltro, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l'uso della diligenza spiegata per rimuovere l'ostacolo frapposto da altri all'esatto adempimento (Cass., Sez. 3, 5/8/2002, n. 11717).
L'importanza delle inadempienze di una delle parti va valutata non isolatamente, ma nel suo complesso, dovendo intendersi non in senso generico, cioè in relazione alla stima di un danno avulso dagli specifici interessi violati, ma in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare, reagendo sulla causa del contratto, l'equilibrio contrattuale, quale risulta dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale, sotto un profilo oggettivo, in relazione alla funzione economico-sociale del contratto, o soggettivo, in relazione a particolari interessi dei contraenti medesimi (tra le varie, cfr. Cass. 28/10/1981, n. 5672; Cassazione civile sez. II,
25/10/2024, n.27702).

1.6. In applicazione, pertanto, della regola generale sulla distribuzione dell'onere della prova del corretto adempimento, a fronte della dimostrazione del diritto del alla consegna Parte_1 dell'immobile ed il pagamento, da quest'ultimo effettuato, della complessiva somma di € 4000,00
(caparra-acconto e altri due acconti sul prezzo convenuto), manca la prova – incombente sulla promittente venditrice – dell'adempimento della previsione contrattuale dell'immissione dell'appellante nel possesso dell'immobile.
Non emergono elementi processuali da cui inferire la consegna delle chiavi idonee a consentire al la materiale disponibilità del bene in adempimento della clausola n. 5 del preliminare. Parte_1
Pertanto, la comparazione del complessivo comportamento tenuto dalle parti, induce a ritenere alterato il sinallagma contrattuale atteso che il - seppure, a sua volta, inadempiente nel Parte_1 pagamento del quarto acconto – a fronte del versamento di tre rate del prezzo, non ha, tuttavia, ricevuto la consegna dell'immobile da parte della mancando, altresì, elementi da cui CP_1 inferire la condotta di quest'ultima positivamente valutabile al fine della conclusione dell'affare (es. consegna di tutta la documentazione catastale ed amministrava necessaria per il rogito notarile, pure prevista nel preliminare).
Nel bilanciamento dei contrapposti interessi e dei reciproci comportamenti tenuti dalle parti, deve ritenersi, nel complesso, prevalente l'inadempimento della promittente venditrice tale da integrarne la gravità legittimante la dichiarazione di risoluzione del contratto.
Ne deriva, altresì, la condanna della alla restituzione delle somme versate in suo favore CP_1 dal oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo. Parte_1

1.7. Quanto alla domanda relativa alla restituzione del doppio della caparra versata dal Parte_1 deve rimarcarsi che “In caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 1385, del codice civile, la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall' inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile e il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'articolo 1223 del codice civile” (Cassazione civile sez. III, 28/11/2024, n.30636). Nel caso di specie, il ha proposto domanda di risoluzione del contratto, mancando la Parte_1 prova del danno subìto in suo danno essendosi, peraltro, lo stesso appellante reso inadempiente al versamento della rata antecedente alla stipula del contratto definitivo.
La domanda volta alla restituzione del doppio della caparra versata, pertanto, non può trovare accoglimento.

3. Le spese di lite del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i valori minimi di cui al secondo scaglione delle tariffe del DM 147/22 (v. valore causa allegato dall'appellante e risultante dagli atti) in relazione alla natura delle questioni controverse e all'attività svolta anche nel presente grado di giudizio.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Lecce – Sezione distaccata di Taranto, definitivamente pronunziando sull'appello proposto da , avverso la sentenza del Tribunale di Taranto, seconda Parte_1 sezione civile, n. 986/2024 del 29 marzo 2024 (R.G.N.: 3405/2021), pubblicata in pari data, ogni diversa istanza disattesa, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello, per quanto in motivazione, e in riforma della sentenza impugnata, dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita del 13.12.2018 e, per l'effetto, condanna alla restituzione delle somme percepite a titolo di Controparte_1 acconto per l'ammontare complessivo di € 4.000,00, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

- condanna parte appellata al pagamento in favore della parte appellante delle spese di lite del doppio grado di giudizio, liquidate, quanto al primo grado, in € 2540,00, oltre CU e spese di notifica, spese generali nella misura del 15%, Iva e cpa come per legge, con distrazione in favore del difensore antistatario e, quanto al presente grado di giudizio, in € 1984,00 oltre CU e spese di notifica, spese generali nella misura del 15%, Iva e cpa come per legge, con distrazione in favore del difensore antistatario.
Così deciso in Taranto, nella camera di consiglio del 03 dicembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Monica Sgarro Dott.ssa Anna Maria Marra