R.G. n. 112/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Nicolò Crascì Presidente dott.ssa Claudia Cottini Consigliere dott. Giacomo Rota Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 112/2024
PROMOSSA DA
(C.F.: , rappresentata e difesa, Parte_1 C.F._1
congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura in atti, dagli avv. Marco Maria
Navarria e Dario Santi Conti ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv.
Navarria sito in Catania alla Via Giacomo Leopardi 91;
APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: ), elettivamente domiciliato Controparte_1 C.F._2
in Catania, Via Umberto I n. 184, presso lo studio dell'avv. Rossella Pappalardo che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

APPELLATA
pagina 1 di 11 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il fatto da cui trae linfa il presente giudizio è dato dalla stipula, in data primo aprile
2014, del contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto l'immobile sito in Catania al Villaggio Sant'Agata, Zona A, n. 164, identificato al catasto al foglio 35, particella 225, subalterno 11, categoria A/3, vani 6,56, rendita catastale € 352,48, in virtù del quale ha promesso di Controparte_1
vendere il suddetto immobile a senza alcun intermediario, al prezzo Parte_1
complessivo di € 105.000,00: contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, la ha consegnato al , a titolo di caparra confirmatoria imputabile al Pt_1 CP_1
prezzo dell'operazione al momento della vendita, la somma di € 5.000,00 a mezzo assegno postale n. 8970211226-02.
Per ciò che interessa nella presente sede, con l'art. 14 del testo negoziale il contratto
è stato subordinato alla condizione risolutiva del “mancato ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo ipotecario per finanziare l'acquisto del bene in oggetto, da una banca di suo gradimento, entro la data sopra indicata per la stipula del contratto definitivo di compravendita. In caso contrario il presente contratto sarà privo di efficacia e il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione immediata della somma versata a titolo di acconto o caparra confirmatoria”; la data cui faceva riferimento la disposizione negoziale era da individuare nel 30 luglio 2014, termine quest'ultimo, entro cui doveva essere concluso il definitivo, menzionato nel precedente art. 7 del testo contrattuale e definito come termine essenziale per entrambe le parti contraenti.
Secondo la ricostruzione della promissaria acquirente ella si era Parte_1
attivata immediatamente chiedendo alla la concessione del Controparte_2
pagina 2 di 11 mutuo ipotecario per l'acquisto del cespite ma, nonostante la garanzia fornita dai genitori, la banca aveva denegato la concessione del mutuo notiziandola con missiva datata 8/7/2014 a distanza di tre mesi dall'avvio della pratica di concessione del finanziamento n. 1424964: dopo avere avvisato oralmente il del diniego CP_1
della concessione del mutuo, questi si era rifiutato di restituire la caparra, rifiuto del pari ribadito a seguito della ricezione, ad opera del , della raccomandata a/r CP_1
datata 16/9/2014.
Sono stati pertanto incoati dalla avverso il , avanti al Tribunale di Pt_1 CP_1
Catania, due distinti giudizi, il primo tramite ricorso ex art. 702 bis c.p.c., iscritto al n.r.g. 186/2015, con il quale la ha chiesto la condanna di Pt_1 Controparte_1
al pagamento della somma di € 6.011,78 di cui € 5.000,00 a titolo di
[...]
restituzione della caparra confirmatoria, € 11,78 a titolo di interessi legali con decorrenza dal 22/9/2014 ed € 1.000,00 quale danno non patrimoniale da stress subito a seguito dell'immotivato rifiuto di restituzione della caparra, oltre alle spese ed ai compensi del giudizio, ed il secondo iscritto al n.r.g. 732/2016, azionato sempre per la medesima posta creditoria, tramite ricorso per decreto ingiuntivo cui
è seguita opposizione fatta valere dal con domanda riconvenzionale volta CP_1
all'accertamento del proprio diritto di recesso e di ritenzione della caparra confirmatoria.
I due procedimenti sono stati riuniti e, rigettate le richieste istruttorie proposte dalla promissaria acquirente la causa è stata decisa con l'adozione della Parte_1
sentenza n. 2838 del 2023, pubblicata in data 30 giugno 2023, con la quale il
Tribunale di Catania da un lato ha revocato il decreto ingiuntivo opposto, ha rigettato la domanda della di restituzione della somma di € 6.011,78 di cui Pt_1
€ 5.000,00 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria, € 11,78 a titolo di pagina 3 di 11 interessi legali con decorrenza dal 22/9/2014 ed € 1.000,00 quale danno non patrimoniale da stress subito e, dall'altro, in accoglimento delle domande riconvenzionali proposte dal , ha dichiarato la risoluzione del contratto CP_1
preliminare per l'inadempimento della il diritto del di trattenere la Pt_1 CP_1
caparra di € 5.000,00 e la condanna della alla corresponsione delle spese Pt_1
legali liquidate in complessive € 3.000,00, oltre accessori di legge.
Dopo avere ripercorso le tappe della vicenda ed avere riassunto le argomentazioni delle parti, così ha motivato la sentenza n. 2838 del 2023: “Ebbene, in data
16.9.2014 l'attrice ha formalmente comunicato al convenuto l'avvenuto rifiuto della erogazione del mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile da parte dell'istituto bancario da lei individuato, come da lettera della Banca Mediolanum s.p.a. del giorno 8.7.2014, prodotta dall'attrice, con la indicazione della richiesta di credito
n. 1424964, quindi in data successiva al 30.7.2014; la comunicazione è stata ricevuta dal convenuto il 22.9.2014. Va, però, rilevato che nella sopra menzionata lettera della Banca Mediolanum s.p.a. del giorno 8.7.2014, prodotta dall'attrice, si fa riferimento esclusivamente ad un “finanziamento” (così testualmente), senza aggiungere altro, senza operare alcun riferimento testuale ad una pratica volta all'ottenimento di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile. L'attrice non ha prodotto altra documentazione. Appare, pertanto, evidente che non si sia verificata la condizione che, in base a quanto previsto dall'art. 14 del sopra richiamato contratto preliminare, debba essere intesa come risolutiva in caso di mancato ottenimento, da parte dell'attrice, di un mutuo ipotecario per finanziare
l'acquisto del bene in oggetto, da una banca di suo gradimento, entro la data sopra indicata per la stipula del contratto definitivo di compravendita: infatti, l'attrice non ha provato di aver richiesto la erogazione di un mutuo ipotecario per l'acquisto
pagina 4 di 11 dell'immobile, e non ha neppure provato di aver ricevuto eventualmente un diniego da parte di un istituto bancario di suo gradimento, entro la sopra richiamata data del 30.7.2014, e non ha nemmeno dedotto di avere fatto quanto necessario per ottenere quanto sopra, risultando pertanto gravemente inadempiente in ordine alla corretta esecuzione della sua prestazione contrattuale ed entro la data concordata con il convenuto. In definitiva, dagli atti prodotti in giudizio sembra potersi verosimilmente concludere che il sopra menzionato contratto preliminare non abbia avuto seguito esclusivamente per un fatto addebitabile all'attrice. Riguardo, poi, alla domanda riconvenzionale del convenuto, va dichiarata la risoluzione del contratto per l'inadempimento dell'attrice: appare, pertanto, fondata la domanda del convenuto volta a trattenere la somma di Euro 5.000,00, versata dall'attrice a titolo di caparra”. ha interposto appello avverso la sentenza n. 2838 del 2023 Parte_1
censurandone il contenuto sia nella parte in cui il decidente in primo grado aveva sostenuto che la lettera del giorno 8.7.2014 avente ad oggetto la pratica di concessione finanziamento n. 1424964, con la quale aveva Controparte_2
denegato la concessione del finanziamento, non si riferisse al mutuo ipotecario per l'acquisto dell'immobile di cui al preliminare oggetto del contendere, per non menzionare tale missiva il fatto che il finanziamento richiesto dalla si Pt_1
riferisse alla concessione di un mutuo ipotecario, sì da non avere ritenuto il verificarsi della condizione risolutiva prevista dall'art. 14 del contratto preliminare, sia per il fatto che il giudice avesse individuato il termine entro cui stipulare il definitivo quale termine finale entro cui ella avrebbe dovuto comunicare l'avveramento della condizione, vale a dire il mancato ottenimento del mutuo, non prevedendo l'art. 14 che menzionava la condizione risolutiva alcun termine entro pagina 5 di 11 cui comunicare l'avveramento della condizione né alcun requisito di forma, sia nella parte in cui il Tribunale non aveva, senza alcuna motivazione, ammesso le prove per interrogatorio formale e per testi dedotte nella propria memoria istruttoria all'uopo delegata, dovendole essere consentita la possibilità di dimostrare di avere notiziato per tempo il del mancato ottenimento del mutuo, sempre che tale CP_1
circostanza fosse da ritenere rilevante, sia infine per il fatto di avere il Giudice imputatole un inadempimento in realtà inesistente, essendo stata frustrata la vicenda traslativa unicamente a seguito della mancata concessione del mutuo, evento non riconducibile alla propria sfera giuridica soggettiva sostanziale di influenza ma rimesso alla discrezionalità tecnica dell'istituto bancario atto a valutare il merito creditizio dei potenziali mutuatari.
Ai fini della prova della riferibilità del diniego di concessione del mutuo contenuto nella lettera del giorno 8 luglio 2014 avente ad oggetto la pratica di concessione del finanziamento n. 1424964 alla vicenda negoziale per cui è causa, la ha Pt_1
inoltrato a email datata 17 gennaio 2024 cui è seguita la risposta Controparte_2
scritta della banca secondo cui la lettera del giorno 8 luglio 2014 si riferiva alla richiesta di erogazione di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile, risposta depositata dal difensore dell'appellante quale nuovo documento a Pt_1
corredo della presente impugnazione.
Si è costituito nel giudizio di appello instando per il rigetto Controparte_1
dell'avverso gravame e per la conferma della sentenza impugnata: il convenuto ha da un lato rilevato la inammissibilità del documento contenente la risposta di
[...]
alla sollecitazione della in quanto ritenuta tardiva, e la sua CP_2 Pt_1
irrilevanza in quanto documento non atto a dimostrare la riferibilità della richiesta del finanziamento per l'acquisto dell'immobile oggetto del contratto preliminare di pagina 6 di 11 compravendita immobiliare datato primo aprile 2014 intercorso tra le parti di causa,
e dall'altro ha ritenuto del tutto coerente la decisione del Tribunale che aveva imputato il fallimento della vicenda a responsabilità della che non aveva Pt_1
comunicato per tempo, e per iscritto, l'affermato avveramento della condizione risolutiva, sostenendo viepiù la correttezza della statuizione che non aveva ammesso le prove orali articolate dalla Pt_1
Radicatosi il contraddittorio, la causa è giunta al naturale epilogo all'udienza di discussione del 19 maggio 2025.
Questi i fatti di causa e le rispettive posizioni difensive delle parti, la Corte reputa di dovere accogliere in parte l'appello azionato da per i motivi di Parte_1
seguito evidenziati.
Come detto nella parte in fatto, la vicenda al vaglio del presente giudizio ha ad oggetto l'epilogo infausto di un contratto preliminare che non si è concluso con il trasferimento del bene immobile oggetto di trattative per il fatto che la promissaria acquirente non abbia ottenuto la concessione del mutuo ipotecario ad opera della all'uopo incaricata: il preliminare in esame aveva previsto Controparte_2
all'art. 14 una espressa pattuizione, rubricata “MUTUO”, che aveva subordinato la produzione degli effetti traslativi alla condizione risolutiva del “mancato ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo ipotecario per finanziare l'acquisto del bene in oggetto, da una banca di suo gradimento, entro la data sopra indicata per la stipula del contratto definitivo di compravendita. In caso contrario il presente contratto sarà privo di efficacia e il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione immediata della somma versata a titolo di acconto o caparra confirmatoria”; la data cui faceva riferimento la suddetta disposizione negoziale era da individuare nel 30 luglio 2014, termine quest'ultimo, entro cui pagina 7 di 11 doveva essere concluso il definitivo, menzionato nel precedente art. 7 del testo contrattuale e definito come termine essenziale per entrambe le parti.
Analizzando il testo letterale dell'art. 14 balza agli occhi sia il fatto che non sussisteva alcun termine divisato dalle parti entro cui la avrebbe dovuto Pt_1
comunicare al promittente venditore l'avveramento dell'evento dedotto in CP_1
condizione risolutiva, riferendosi la data del 30 luglio 2014 ivi menzionata piuttosto al termine entro cui la avrebbe dovuto ottenere il finanziamento pena, in Pt_1
mancanza, la caducazione del contratto preliminare, sia il fatto che l'eventuale comunicazione al promittente venditore dell'avveramento dell'evento CP_1
dedotto in condizione risolutiva non doveva necessariamente avvenire in forma scritta, potendo la notiziare il del mancato ottenimento del mutuo Pt_1 CP_1
anche oralmente: a far considerare avverata la condizione risolutiva, ed a far ritenere fondato il diritto della alla restituzione della caparra confirmatoria versata, Pt_1
bastava il fatto che quest'ultima non ottenesse il finanziamento, circostanza quest'ultima poi verificatasi come si evince dalla missiva inoltrata da
[...]
alla ai primi di luglio del 2014. CP_2 Pt_1
Le risultanze sopra menzionate inducono la Corte a ritenere avverata, contrariamente a quanto sostenuto dal giudice di primo grado, la condizione risolutiva apposta al contratto preliminare di compravendita immobiliare datato primo aprile 2014, avendo palesato la missiva datata 8 luglio 2014 inviata da
[...]
alla l'intento dell'istituto di credito di non volere concedere il CP_2 Pt_1
finanziamento da quest'ultima richiesto che non poteva che avere ad oggetto, per le circostanze di tempo in cui essa è stata recapitata ed avuto riguardo al suo contenuto, la concessione di un mutuo fondiario volto all'acquisto dell'immobile oggetto di trattative tra le parti: non è plausibile il fatto, prospettato dal Giudice di primo grado,
pagina 8 di 11 che la richiesta di finanziamento denegata alla Leanza avesse ad oggetto altri rapporti obbligatori da quest'ultima stipulati, e ciò non tanto per la successiva risposta dell'istituto di credito datata 24 gennaio 2024 che ha comunque confermato che la pratica di concessione del finanziamento n. 1424964 aveva ad oggetto la concessione di un mutuo ipotecario, quanto piuttosto per la ragionevole probabilità che il suddetto diniego, pervenuto da notorio istituto di credito che concede mutui volti all'acquisto di immobili a tassi favorevoli, sia intervenuto a distanza di tre mesi dalla stipula del preliminare per cui è lite a seguito della richiesta di una cospicua somma di denaro destinata a farvi fronte.
In definitiva, pacifico il mancato ottenimento del mutuo ipotecario ad opera della per responsabilità certamente a quest'ultima non imputabile ma per volontà Pt_1
della banca che non ha ritenuto apprezzabile il merito creditizio della parte istante, in mancanza dell'esistenza di un termine finale entro cui palesare il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione, pur ammettendo che la non Pt_1
avesse provveduto a notiziare il della mancata dazione del finanziamento CP_1
prima dell'invio della raccomandata scritta del 16/9/2014, reputa la Corte che sia stata sufficiente a certificare la mancata produzione degli effetti negoziali del preliminare la missiva scritta che la ha indirizzato al in data Pt_1 CP_1
16/9/2014, con il conseguente diritto della a vedere restituito l'importo di Pt_1
Euro 5.000,00, oltre interessi legali a far data dal 16 settembre 2014 sino al soddisfo.
Da disattendere al contrario si palesa la domanda di risarcimento del danno, quantificato in Euro 1000,00, per lo stress subito da a seguito della Parte_1
vicenda negoziale per cui è lite, stante la mancanza di alcuna prova da quest'ultimo allegata a fondamento del disagio patito per la mancata tempestiva restituzione della caparra confirmatoria.
pagina 9 di 11 Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno addossate per entrambi i gradi di giudizio a carico di nella misura di cui al dispositivo, avuto Controparte_1
riguardo ai parametri medi delle controversie di valore da Euro 1.101,00 ad Euro
5.000,00: le spese del primo grado vanno liquidate in favore dell'Erario stante l'ammissione della Leanza al Patrocinio a spese dello Stato.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 112/2024 R.G., così dispone;

1. In parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza del Tribunale di Catania n. 2838 del 2023, pubblicata in data 30 giugno 2023, condanna al pagamento della somma Controparte_1
di Euro 5.000,00 in favore di oltre interessi legali con Parte_1
decorrenza a far data dal 16 settembre 2014 sino al soddisfo;

2. Rigetta la domanda di risarcimento del danno azionata da Parte_1
averso ; Controparte_1

3. Rigetta le domande riconvenzionali azionate da Controparte_1
avverso Parte_1

4. Condanna al pagamento, in favore dell'Erario, delle Controparte_1
spese processuali del primo grado di giudizio che si liquidano in Euro
2.552,00 per compenso di avvocato (di cui euro 425,00 per la fase di studio, euro 425,00 per la fase introduttiva, euro 851,00 per la fase istruttoria ed euro
851,00 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% sui predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge;

pagina 10 di 11 5. Condanna al pagamento in favore dell'appellante Controparte_1
delle spese processuali del presente grado che si liquidano in Parte_1
Euro 147,00 per esborsi ed Euro 2.915,00 per compenso di avvocato (di cui euro 536,00 per la fase di studio, euro 536,00 per la fase introduttiva, euro
992,00 per la fase di trattazione ed euro 851,00 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% sui predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge.
Così deciso in Catania, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della
Corte, il 26 maggio 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Giacomo Rota dott. Nicolò Crascì

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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