R.G.N. 2987/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott.ssa Maria Grazia Federici Consigliere
Dott.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 8018/2024
DA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, elettivamente domiciliata in VIA CERVA, 8 20122 MILANO presso lo Studio dell'Avv. MARICONDA VINCENZO (C.F. ) e dell'Avv. PIAZZA C.F._1
LA ( ) VIA CERVA, 8 20122 MILANO che la rappresentano C.F._2
e difendono giusta delega in atti;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 P.IVA_2 domiciliato in VIA FESTA DEL PERDONO 14 MILANO presso lo Studio dell'Avv. CONTI
IN (C.F.: ) e dell'Avv. MARDEGAN MICHELE C.F._3
( ) VIA FESTA DEL PERDONO 14 MILANO che lo rappresentano e C.F._4 difendono giusta delega in atti;

-APPELLATO-
OGGETTO: altri rapporti condominiali.

CONCLUSIONI:
pagina 1 di 9 Per NUMERO UNO IN S.R.L. : “In via principale: riformare la sentenza impugnata e, per l'effetto, in accoglimento delle domande avanzate da a socio unico Parte_1 nei confronti del : Controparte_2
- accertare e dichiarare che la porzione di cortile sub mapp. 132, foglio 217, per cui è causa è riservata a a socio unico, in quanto proprietaria, tra gli altri, del Parte_1 fabbricato interno sub mapp. 132, foglio 217;
-e, per l'effetto, ordinare al la cessazione di ogni turbativa Controparte_2 al legittimo esercizio, da parte di a socio unico, dell'utilizzo del cortile Parte_1 Parte_1 per cui è causa.
Con refusione di spese e compensi, incluse quelle di primo grado.
In via istruttoria: si richiama il contenuto delle memorie ex art. 183, 6° c. c.p.c. depositate da
. Parte_1
Per : Controparte_1
“In via preliminare: accertare la tacita acquiescenza di controparte alla sentenza n. 8018/24 del Tribunale di Milano
(Sez. IV – r.g. n. 19985/22 – G.I. dott. Salmeri), per i motivi sopra indicati, e per l'effetto dichiarare l'inammissibilità/improcedibilità dell'appello cui qui si replica;

In via preliminare subordinata: accertare e dichiarare l'inammissibilità/improcedibilità dell'appello cui qui si replica a causa del mutamento, da parte di del petitum della propria azione rispetto a Parte_1 quella svolta nel primo grado di giudizio;

In via preliminare ulteriormente subordinata: accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva di a formulare Parte_1 domande per conto degli altri proprietari degli immobili del fabbricato interno del
[...]
, e per l'effetto dichiarare le stesse inammissibili;
Controparte_1
Nel merito:
- rigettare tutte le domande svolte nei confronti dell'esponente siccome infondate CP_1 per i motivi indicati nella comparsa di costituzione depositata dall'appellato o che risulteranno in corso di causa, e per l'effetto confermare integralmente la sentenza n. 8018/24 del Tribunale di Milano (Sez. IV – r.g. n. 19985/22 – G.I. dott. Salmeri).
Con vittoria di spese del presente giudizio, nonché condanna di controparte al pagamento dell'ulteriore somma prevista dall'art. 96, comma III c.p.c.”.
FATTO E DIRITTO pagina 2 di 9 La ha proposto tempestivo appello avverso la sentenza n. Parte_1
8018/24 del Tribunale di Milano che aveva respinto le domande dalla stessa proposte contro il : in particolare la Controparte_3
unica proprietaria del fabbricato interno facente parte del Parte_1
convenuto, aveva chiesto che “accertata la proprietà e/o comunque CP_1
il diritto d'uso esclusivo in capo all'attrice della porzione di cortile antistante l'unità immobiliare di proprietà dell'esponente, anch'esso facente parte del mappale 132 fg 217, dichiarare l'inesistenza di qualsivoglia diritto su tale porzione in favore del , contestualmente Controparte_1
ordinando la cessazione di ogni turbativa al legittimo esercizio del proprio diritto da parte dell'attrice; condannare il convenuto al risarcimento del danno, da liquidare anche in via equitativa”. Ha censurato la sentenza del Tribunale (che aveva escluso che la porzione di cortile in questione fosse di proprietà della o oggetto di un diritto reale d'uso, negando per Parte_1
conseguenza qualsiasi diritto risarcitorio a suo favore) per aver travisato le domande proposte e le relative allegazioni, chiarendo di aver richiesto, in coerenza con il contenuto del regolamento condominiale (ed in particolare con l'art.2 dello stesso), che venisse accertato che l'area cortilizia antistante la sua proprietà esclusiva era riservata all'uso dei proprietari ed affittuari delle unità
immobiliari del fabbricato interno, e dunque alla stessa Parte_1
(oltre che a quelli dei garage sottostanti), con esclusione dei condomini del fabbricato esterno sub mapp.95. Ha chiesto pertanto di “accertare e dichiarare che pagina 3 di 9 la porzione di cortile sub mapp.132, foglio 217 per cui è causa è riservata a a socio unico, in quanto proprietario, tra gli altri, del Parte_1
fabbricato interno sub mapp.132 foglio 217; e per l'effetto ordinare al la cessazione di ogni turbativa al legittimo Controparte_2
esercizio, da parte di a socio unico, dell'utilizzo del cortile Parte_1
per cui è causa. Con refusione di spese e compensi, incluse quelle di primo grado”.
Il Condominio di Milano ha chiesto in via principale che Controparte_2
l'appello venisse dichiarato inammissibile per avere la Parte_1
proposto domande nuove rispetto a quelle formulate in primo grado e quindi aver prestato acquiescenza al rigetto di quelle;
ha sostenuto l'inammissibilità delle nuove domande dell'appellante anche per avere ad oggetto accertamenti e dichiarazione a favore di altri soggetti (i proprietari delle autorimesse poste sotto l'area cortilizia in questione) e comunque ha chiesto il rigetto nel merito dell'impugnazione (con condanna dell'appellante alle spese di lite ed al pagamento di una ulteriore somma ex art.96, III co. cpc), ribadendo l'impossibilità
di ricondurre ad alcuno dei diritti reali tipici l'uso esclusivo preteso da controparte e rilevando il difetto di allegazione circa le pretese turbative da parte del al diritto della di utilizzare il cortile. CP_1 Parte_1
Nessun motivo di impugnazione la ha svolto in ordine al Parte_1
rigetto delle sue domande di accertamento della proprietà dell'area cortilizia antistante il fabbricato di sua esclusiva proprietà (come si è detto separato dall'altro corpo di fabbrica sub mapp. 95 costituente il Controparte_2
pagina 4 di 9 , all'interno del quale si trovano le unità immobiliari degli altri CP_3
condomini), con conseguente definitivo accertamento della natura condominiale della porzione di cortile e rigetto della originaria domanda di “accertamento dell'inesistenza di qualsivoglia diritto su tale porzione in favore del
[...]
”, atteso che – come appena detto – allo stesso va riconosciuto Controparte_1
il diritto di proprietà.
Resta da valutare se alla domanda proposta in primo grado (“accertare …il diritto d'uso esclusivo in capo all'attrice della porzione di cortile antistante l'unità
immobiliare di proprietà dell'esponente”) possa essere ricondotta quella formulata in grado d'appello di “accertare e dichiarare che la porzione di cortile sub mapp. 132 foglio 217 per cui è causa è riservata a a Parte_1
socio unico, in quanto proprietaria, tra gli altri, del fabbricato interno sub mapp.132 foglio 217”. Nessuna censura l'appellante ha svolto alla sentenza nella parte in cui, respingendo anche tale sua domanda, ha richiamato il precedente della Suprema Corte secondo cui “la pattuizione avente ad oggetto la creazione del cd. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale,
costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una misura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale dei condomini di pari uso della cosa comune,
sancito dall'art.1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico,
del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi” (Cass. n. 28972/2020):
al riguardo ha piuttosto contestato che il Tribunale abbia travisato la sua domanda,
pagina 5 di 9 da intendersi, quindi, non come diretta all'accertamento di un diritto reale d'uso sul cortile in questione, bensì come diretta all'accertamento di un suo diritto di escludere gli altri condomini (ad eccezione dei proprietari delle sottostanti autorimesse) dal godimento dello stesso. La genericità dei termini utilizzati anche in primo grado riguardo al titolo della domanda, fermi restando i fatti allegati ed il petitum, autorizza la qualificazione in questo senso della domanda,
nell'esercizio del potere-dovere del magistrato di interpretare il contenuto della richiesta di una parte (domanda giudiziale) e attribuirle una qualificazione giuridica corretta, anche diversa da quella indicata dalle parti stesse, cosicché pur rispettando i limiti della domanda può individuare la natura giuridica del rapporto controverso e applicare le norme pertinenti. Un uso esclusivo di tal genere è
compatibile con il nostro ordinamento, come affermato dalla Suprema Corte
secondo cui “l'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il miglior godimento, incide non sull'appartenenza di dette parti comuni alla collettività, ma al riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex art. 1102
e 1117 c.c.. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art.1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è
tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità
immobiliare cui accede” (Cass. n. 24301/2017). Come precisato in detta sentenza,
pagina 6 di 9 l'art.1117 c.c., nell'indicare le parti comuni di un edificio in condominio, prevede l'ipotesi che, al momento della costituzione del , alcune delle parti CP_2
comuni siano sottratte alla presunzione di comunione (“se non risulta il contrario dal titolo”), e da ciò discende la possibilità che, nella medesima sede costitutiva del , le parti convengano l'uso esclusivo di una parte comune in favore CP_2
di uno o più determinati condomini, esemplificando - fra i casi più consueti -
proprio quello di “porzioni di cortile o giardino, il cui uso esclusivo è attribuito ai condomini proprietari di unità immobiliari con possibilità di accesso ad esse”.
Tale istituto – che d'altronde è espressamente menzionato dall'art.1122 c.c. come sostituito dall'art.6 della l. n.220/12 - comporta la coesistenza di facoltà
individuali del titolare dell'uso esclusivo con le facoltà degli altri partecipanti,
rispetto ai quali la Suprema Corte sottolinea come non siano “mai in effetti realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilità sul bene cd. in uso esclusivo altrui”, che resta pur sempre comune, e di cui gli altri condomini potranno sempre trarre utilità di vario genere (che la sentenza in esame, a mero titolo esemplificativo, indica nell'esercizio di vedute, nel potere di transitarvi, di fruirne quale copertura dell'edificio, correlativamente individuando limitazioni all'utilizzo da parte del titolare dell'uso esclusivo costituite dall'impossibilità di realizzarvi costruzioni significative, in quanto impeditive delle facoltà altrui).
Così qualificata l'originaria causa petendi della domanda, un mutamento della stessa in appello va effettivamente ravvisato nella parte in cui ha riconosciuto che da tale godimento esclusivo non possano essere esclusi i proprietari delle pagina 7 di 9 autorimesse poste al piano inferiore: si tratta, tuttavia, di una (sempre ammissibile) riduzione della pretesa, relativamente ad un diritto che in primo grado la voleva fosse riconosciuto solo a sé, e che in Parte_1
secondo grado ammette invece di dover condividere con gli altri proprietari delle unità immobiliari (garage) insistenti al piano interrato del mapp.132 foglio 217,
ma senza con ciò richiedere un accertamento in loro nome.
Nel merito, a tale “uso comune” va effettivamente ricondotta la previsione dell'art.2 del Regolamento condominiale che, in contrapposizione con l'uso comune in capo a tutti i condomini della restante area cortilizia, sancisce che “è
riservata all'uso comune dei condomini e relativi eventuali affittuari del fabbricato interno la porzione di area di proprietà comune delimitante l'accesso al fabbricato interno come segnato in azzurro nella piantina planimetrica del suolo e sottosuolo”. In questo senso la domanda di accertamento della Parte_1
[... può trovare accoglimento, ravvisandosi un interesse ad agire nella manifestata volontà del Condominio di negare in astratto tale uso esclusivo: in concreto,
tuttavia, non risulta che il abbia mai posto in essere atti che si CP_1
oppongano al fatto che l'appellante goda in via privilegiata dell'area cortilizia antistante la sua proprietà esclusiva (con le non meglio specificate “turbative” che la ha chiesto di far cessare), tale non essendo certamente Parte_1
la pretesa (cui l'appellante ha ottemperato) esercitata in passato di rimuovere una recinzione a delimitazione dell'area in uso esclusivo, essendo tale manufatto pagina 8 di 9 incompatibile con la facoltà di utilizzo comunque residuata in capo a tutti i condomini.
Da quanto detto discende che l'accoglimento della domanda di accertamento, in realtà, si risolve nella mera affermazione della validità della previsione regolamentare:

considerato che

l'ulteriore domanda di (di Parte_1
accertamento della proprietà sull'area cortilizia) è stata definitivamente respinta già dal Tribunale, le spese processuali vengono interamente compensate per entrambi i gradi di giudizio.


PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello, così dispone:
1) In parziale accoglimento dell'appello, accerta il diritto di Parte_1
all'uso esclusivo, insieme con gli altri comproprietari del
[...]
fabbricato interno, dell'area cortilizia di cui al mapp.132 foglio 217.
2) Compensa integralmente le spese processuali dei due gradi di giudizio.
Così deciso, in Milano l'8.7.2025
Il Consigliere est. dr.ssa Maura Barberis Il Presidente dr. Roberto Aponte
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