REPUBBLICA ITALIANA
- in nome del Popolo Italiano -
LA CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai sig.ri magistrati:
dott. DANIELA LOCOCO PRESIDENTE
dott. LEONARDO SCIONTI CONSIGLIERE
dott. CHIARA ERMINI CONSIGLIERE REL.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 789/2023 RG, avente ad oggetto l'appello avverso la sentenza n. 226/2023 del Tribunale di Grosseto e vertente
TRA
E rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2
dall'Avv. Donella Bonciani del Foro di Arezzo, con domicilio pec.
APPELLANTE Email_1
E
in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Roberto Santi
Laurini, del Foro di Grosseto, con domicilio pec.
; APPELLATA Email_2
E
n persona del legale rappresentante p.t.; CP_2
APPELLATA CONTUMACE
1 All'udienza del 1°.

4.2025 la causa era posta in decisione sulle seguenti:
conclusioni delle parti
Per e <“Piaccia all'Illustrissima Parte_1 Parte_2
Corte di Appello di Firenze, respinta ogni contraria istanza, in riforma della sentenza di
primo grado impugnata, così disporre: In via principale 1-Accertare che la mancata
realizzazione della scala promessa in contratto pregiudica in modo grave la funzione ed il
godimento cui l'immobile è destinato, limitando in modo sensibile l'uso di una parte
apprezzabile dello stesso (il lastrico esclusivo) e, per gli effetti, condannare la società
alla corresponsione in favore degli attori della Controparte_1
somma di euro 20.000,00, o di quella diversa ritenuta di giustizia, a titolo di riduzione
proporzionale del prezzo del bene acquistato.

2-Accertare che il monta-auto installato
dalla Società convenuta non consente la presenza del conducente a bordo;
accertare,
altresì, l'inidonea ristrettezza del raggio di curvatura che raccorda la piattaforma
elevatrice alla corsia di ingresso del garage sotterraneo e, per gli effetti disporre , anche ex
art. 1668 cc, la condanna della convenuta al pagamento in favore degli attori della somma
di euro 50.000,00, o di quella diversa che sarà ritenuta di giustizia, a titolo di riduzione
proporzionale del prezzo dell'immobile, attesa la sensibile limitazione di uso e godimento
di una parte apprezzabile del medesimo (il posto auto sotterraneo).

3-Accertare l'esistenza
dei vizi e difformità inerenti le parti comuni di cui ali punti 1,2,3,4,6,9,11,12,13 del
presente atto quantificare i costi di ripristino di detti vizi e difformità in euro 16.846,40
iva inclusa, o in quella diversa somma ritenuta di giustizia e, per gli effetti , condannare
la convenuta al pagamento in favore degli attori, in ragione della quota millesimale dagli
stessi posseduta, della somma di Euro 1.402,50 (o di quella diversa ritenuta di giustizia),
a titolo di risarcimento per equivalente pro quota.

4-Accertare l'esistenza dei vizi e
difformità inerenti le parti esclusive dell'immobile di cui ai punti 5, 7, 8 e 15 del presente
atto, quantificare i costi di ripristino di detti vizi e difformità in euro 34.739,50, o in
quella diversa somma ritenuta di giustizia e, per gli effetti, condannare la convenuta al
2 pagamento in favore degli attori, di detta somma (o di quella diversa ritenuta di giustizia),
a titolo di risarcimento per equivalente.

5-Accertare la fuoriuscita di cattivi odori e
fuliggine dalla canna fumaria di proprietà dei convenuti, nonché il disagio causato alla
proprietà degli attori e ordinare alla convenuta di provvedere all'installazione di apposito
abbattitore sul manufatto. (In virtù dei punti 1, 2, 3, 4 la società convenuta dovrà
corrispondere ai coniugi la somma complessiva di € 106.142,00, o quella Parte_1
minore ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione). In via subordinata Nella
denegata ipotesi in cui non venisse riconosciuto il diritto alla riduzione del prezzo di
acquisto dell'immobile per la mancata realizzazione della scala e per i vizi e difformità del
monta-auto. 1a-Accertare la fuoriuscita di cattivi odori e fuliggine dalla canna fumaria
di proprietà dei convenuti, nonché il disagio causato alla proprietà degli attori e ordinare
alla convenuta di provvedere all'installazione di apposito abbattitore. 1b-Accertare
l'esistenza dei vizi e difformità inerenti le parti comuni di cui ali punti 1, 2, 3, 4, 6, 9, 11,
12, 13 del presente atto quantificare i costi di ripristino di detti vizi e difformità in euro
16.846,40 iva inclusa, o in quella diversa somma ritenuta di giustizia e, per gli effetti ,
condannare la convenuta al pagamento in favore degli attori , in ragione della quota
millesimale dagli stessi posseduta, della somma di Euro 1.402,50 (o di quella diversa
ritenuta di giustizia), a titolo di risarcimento per equivalente pro quota. 1c-Accertare
l'esistenza dei vizi e difformità inerenti le parti esclusive di cui ai punti 5, 7, 8, 10, 10A,
15 del presente atto, quantificare i costi di ripristino di detti vizi e difformità (compresi
quelli inerenti la realizzazione della scala) in euro 52.989,5, o in quella diversa somma
ritenuta di giustizia e, per gli effetti, condannare la convenuta al pagamento in favore
degli attori di detta somma (o di quella diversa ritenuta di giustizia), a titolo di
risarcimento per equivalente. Condannare altresì la convenuta al pagamento in favore
degli istanti della somma, da quantificarsi anche in via equitativa, in € 20.000,00 (o di
quella diversa ritenuta di giustizia) a titolo di risarcimento dei danni per il ridotto uso di
parti apprezzabili dell'immobile (lastrico, posto macchina) in conseguenza della
3 responsabilità colposa della convenuta. (In virtù dei punti 1b e 1c la società convenuta
dovrà corrispondere ai coniugi la somma complessiva di € 74.392,00, o quella Parte_1
diversa ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria). In ulteriore
subordine in subordine, nella denegata ipotesi in cui il Giudice non ravvisasse sussistente
in capo alla parte convenuta responsabilità ex art. 1667 c.c. e 1669 c.c., condannare la
società , al risarcimento di tutti i danni patiti dai Controparte_1 Controparte_1
Sigg.ri e ai sensi dell'art. 2043 c.c., quantificati Parte_1 Parte_2
in € 100.000,00, o in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;
In tutti i casi
- condannare (P.I. ), Controparte_1 P.IVA_1
alle spese ed onorari del giudizio di primo e secondo grado nonché a quelle del giudizio di
ATP accollando alla medesima anche i costi della consulenza tecnica di ufficio (doc. 13) e
quelli dei consulenti di parte. (doc. 14) e per l'effetto disporre la condanna dell'appellata
alla restituzione dell'importo corrisposto dagli appellanti in esito alla sentenza di primo
grado pari ad euro 11.112,67 (Doc. 4 all. al presente atto)>>.
Per <Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello Controparte_1
di Firenze rigettare l'appello proposto dai sig.ri e Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza n. 226/2023 del 12/2/2023 dal Tribunale di Grosseto. Con vittoria
delle spese e del compenso professionale>>.
I FATTI DI CAUSA
Il giorno 8.01.2015 i sig.ri e stipulavano con la società Parte_1 Parte_2
costruttrice un contratto di Controparte_1 CP_1 CP_1
compravendita per l'acquisto di un immobile sito nel Comune di Grosseto.
L'impresa si obbligava, a propria cura e spese, anche di natura tecnica, a realizzare, successivamente al rogito, una scala di accesso al lastrico solare di pertinenza esclusiva dell'immobile, nonché a consentire l'accesso degli automezzi al piano primo interrato attraverso l'utilizzo di un monta-auto con conducente a bordo posto nel porticato a piano terreno.
4 Con ricorso notificato in data 16.02.2016, i coniugi e Parte_1
introducevano un procedimento di accertamento tecnico Parte_2
preventivo, affinché il CTU accertasse, oltre alla mancanza di dotazioni essenziali del bene promesse nel contratto, l'esistenza dei vizi e delle difformità lamentate nell'immobile acquistato nel gennaio 2015, nonché indicasse le soluzioni tecniche necessarie per porvi rimedio, i costi per il ripristino, l'eventuale minor valore dello stesso in caso di vizi non completamente eliminabili.
Gli attori, in sede di procedimento di accertamento tecnico preventivo,
evidenziavano:
1) l'assenza di dotazioni essenziali promesse nel contratto di compravendita, quali:
- la mancanza della scala esterna di accesso al lastrico solare esclusivo, che,
pur essendo stata promessa contrattualmente, non era stata mai realizzata;

- la mancanza di un monta-auto abilitato al conducente a bordo così come promesso contrattualmente;
infatti, l'elevatore installato non consentiva la presenza di persone;
inoltre, si era rilevato un inadeguato raggio di curvatura del raccordo alla corsia (che rendeva impossibile la manovra di auto di non piccole dimensioni), nonché la violazione della normativa antincendio nella realizzazione del locale autorimessa.
2) l'esistenza di gravi difformità che necessitavano di un intervento di ripristino, quali il mancato rispetto delle prescrizioni di sicurezza dei parapetti delle terrazze del 3 e 4 piano, un'insufficiente larghezza minima della scala interna di collegamento tra il 3 e il 4, nonché fenomeni di ruggine, condensa,
umidità ed infiltrazioni.
All'esito dell'ATP, il CTU quantificava i vizi in € 7.125,00 (oltre Iva) per quanto attinente alla proprietà esclusiva, in € 13.200,00 (oltre Iva) quello delle
5 parti condominiali e, infine, in € 7.500,00 (oltre Iva) la stima equitativa del valore di deprezzamento del bene.
Il CTU precisava che se si imputava il ripristino dei parapetti alle voci inerenti alla proprietà esclusiva, il costo complessivo della svalutazione sarebbe stato di € 3.000,00 da aggiungere a quanto già liquidato.
In esito al procedimento preventivo, gli odierni appellanti chiedevano al
Tribunale di Grosseto di accertare e dichiarare la presenza dei vizi e conseguentemente condannare la società convenuta alla riduzione del prezzo dell'immobile, o in subordine di condannarla al risarcimento del danno ex artt.
1667 e 1669 cod. civ..
La convenuta si costituiva ed osservava che la scala esterna non era stata realizzata a causa dell'inerzia dell'assemblea condominiale che non aveva concesso l'autorizzazione. In merito al monta-auto, negava l'esistenza di qualsiasi problematica, così come contestava che dovesse essere rispettata la normativa sulle barriere architettoniche per quanto atteneva la scala interna di collegamento tra il piano 3 e 4 dell'abitazione. Con riferimento agli ulteriori vizi lamentati, la società evidenziava di non averli potuti eliminare a sua cura CP_1
e spese per l'opposizione dei proprietari che avevano negato l'accesso ai locali, e per la restante parte di essere già intervenuta per il ripristino. Infine, circa i parapetti delle terrazze, pur riconoscendo il vizio, l'impresa chiamava in garanzia la ditta realizzatrice, la cui chiamata in causa veniva autorizzata dal primo giudice.
All'esito dell'istruttoria, il Tribunale rigettava le domande attoree non sussistendo la prova della data in cui era avvenuta la scoperta dei vizi, tanto più
che la convenuta aveva solo parzialmente riconosciuto gli stessi. In merito ai singoli vizi, riteneva che il era già esistente al momento della stipula Parte_3
del contratto, e quindi ispezionabile da parte degli acquirenti che potevano
6 constatare che lo stesso era stato progettato e realizzato per auto di categoria inferiore rispetto a quella di proprietà degli stessi. E anche il CTU aveva verificato la funzionalità del monta-auto, confermata altresì dalle dichiarazioni testimoniali. La richiesta di risarcimento per la mancata realizzazione della scala esterna non poteva trovare accoglimento in quanto imputabile alla condotta condominiale, che aveva reso impossibile l'acquisizione dell'autorizzazione da parte del . I vizi relativi ai parapetti delle terrazze, in quanto costruiti CP_3
da altra impresa rispetto a quella convenuta, non erano riconducibili alla stessa.
Né veniva ricondotto alla il vizio relativo alla canna fumaria. CP_1
Pertanto, il primo giudice concludeva che i vizi esposti non costituivano un grave pregiudizio al punto da impedire il godimento dell'immobile, e dichiarava la cessazione della materia del contendere per i vizi riparati dalla convenuta.
Infatti, la sentenza impugnata disponeva: “ Il Giudice, sulla domanda di cui
al ricorso depositato da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 CP_1
così provvede: - Rigetta le domande attoree;
- Accoglie le istanze di parte convenuta;

[...]
- Dichiara cessata la materia del contendere relativamente ai vizi rappresentati ai punti
3, 11, 12, e 13 dell'atto di citazione in quanto eliminati dalla società convenuta;
- Ordina
a e di pagare le spese di giudizio, che liquida in Parte_1 Parte_2
Euro 7.616,00, oltre spese generali, IVA e CAP come per legge ai sensi del DM 37 del 8-
3-2018”.
Avverso la sentenza del Tribunale di Grosseto proponevano appello, con atto di citazione notificato il 06.04.2023, e Parte_1 Parte_2
per i seguenti motivi:
1) con il primo motivo lamentavano l'errata valutazione dei fatti e degli elementi istruttori, nonché il difetto di motivazione e la violazione di legge. Il
giudice di primo grado aveva ritenuto che i vizi esposti dagli attori non
7 costituissero un grave pregiudizio, tale da impedire il godimento dell'immobile.
Tale assunto si traduceva in un difetto di motivazione, poiché il giudice non aveva considerato come rilevanti la mancata realizzazione della scala esterna, il mancato rispetto delle prescrizioni minime di sicurezza per i parapetti delle terrazze, l'impossibilità di utilizzo del monta-auto, né i vizi rilevati in sede di
ATP. Il Tribunale di Grosseto doveva considerare integrata la garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ., in quanto l'inadempimento del venditore-costruttore,
seppur non impediva il godimento dell'immobile, lo riduceva sensibilmente,
diminuendone, in conseguenza, anche il valore. Per di più il primo giudicante riteneva sprovvista di prova la data in cui erano stati scoperti i vizi. Deducevano
gli appellanti che tale conclusione era priva di fondamento, tenuto conto della abbondante corrispondenza intercorsa tra le parti in causa da cui si evinceva che nel luglio 2015 erano stati denunciati detti vizi, e che il monta - auto era stato azionato nello stesso mese. A queste richieste rispondeva la società che CP_1
riconosceva gli stessi e proponeva, anzi talvolta adottava, misure volte alla loro risoluzione. Anche l'eccezione accolta dal primo giudicante di decadenza per tardività nella denuncia dei vizi era stata sollevata da solo in comparsa CP_1
conclusionale, tanto più che molti dei vizi erano già stati riconosciuti dalla stessa,
per cui non poteva trovare applicazione il regime delle decadenze e prescrizioni.
Né il primo giudice aveva correttamente valutato la documentazione prodotta da interamente relativa agli anni 2014 e 2015, in cui la società si CP_1
impegnava al ripristino dei luoghi, in quanto erano antecedenti all'inizio del procedimento di ATP. Perciò non se ne poteva dedurre la volontà dell'odierna appellata di eliminare tutti quei vizi emersi con il procedimento di accertamento tecnico preventivo. Né l'eventuale rifiuto opposto dagli appellanti all'esecuzione delle opere di riparazione esentava la ditta venditrice da qualsiasi responsabilità,
atteso che permaneva l'obbligo di risarcimento del danno in capo alla stessa.
8 Ad ogni modo il giudice errava nel ritenere che nel contratto di compravendita era stato promesso un monta-auto con conducente a bordo, senza alcuna specificazione della tipologia di auto che poteva essere caricata e manovrata. Infatti, l'auto dei coniugi aveva dimensioni normali, e comunque il manufatto non aveva potuto essere testato, diversamente da quanto asserito in sentenza, prima del luglio 2015, e quindi dopo la conclusione dell'atto di compravendita. Tant'è che la aveva smussato l'angolo interno della CP_1
rampa per consentire un'uscita più agevole.
Proseguivano poi gli appellanti che neppure era corretto il ragionamento del primo giudice nel punto in cui non riteneva provati gli ulteriori vizi, come il mancato funzionamento del cancello posto a protezione del monta-auto,
fondando la propria decisione sulle prove testimoniali assunte. Il Persona_1
era socio accomandatario e fratello degli accomandanti ed aveva dichiarato che il monta-auto era perfettamente funzionante alla data dell'atto notarile. Ebbene,
il giudice non doveva tenere conto di questa testimonianza, poiché il teste aveva interessi connessi alla causa. Il teste invece, aveva confermato i Tes_1
malfunzionamenti. Non era stato altresì considerato dal Tribunale che il rispetto della normativa antincendio imponeva che la movimentazione degli automezzi nel vano monta-auto doveva avvenire senza persone a bordo. Allo stesso modo erano errate le conclusioni del primo giudicante in merito alla mancata realizzazione della scala esterna. L'appellata si era impegnata a costruire la scala entro il 20.01.2015, e invece aveva soltanto presentato l'autorizzazione paesaggistica, non potendo presentare la SCIA in mancanza dell'autorizzazione condominiale mai pervenuta, e comunque richiesta solamente nel 2017. Di tutto ciò non aveva tenuto conto la sentenza impugnata escludendo qualsiasi tipo di responsabilità per la e che la sua assenza non incideva sulla funzionalità CP_1
e sul godimento del bene. Quanto ai parapetti delle terrazze, da considerarsi parti
9 esclusive dell'appartamento, il giudice non aveva tratto le dovute conseguenze dall'accertamento tecnico preventivo, il quale aveva verificato la non conformità
di questi alle prescrizioni di legge. A questo aggiungeva l'appellante che la aveva riconosciuto il vizio, per cui il semplice fatto che alla realizzazione CP_1
Contro dei parapetti aveva provveduto la , non la esentava da qualsiasi responsabilità. Il giudice doveva quindi riconoscere tutti i vizi sopra elencati come rilevanti.
2) con il secondo motivo si faceva valere l'erronea valutazione dei fatti processuali e degli elementi istruttori, l'omessa pronuncia su di un punto decisivo, la violazione di legge e il difetto di motivazione. L'appellante impugnava il capo della sentenza in cui il giudice aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere sui vizi accertati dall'ATP ai numeri: 3, 11, 12 e 13.
Si trattava di una pronuncia errata poiché presupposto per la cessazione della materia del contendere è il comune riconoscimento delle parti sul sopravvenuto mutamento della situazione dedotta in giudizio, tale per cui sul punto addivengono a conclusioni comuni. Nel caso di specie, invece, l'appellante contestava l'intervenuta riparazione dei vizi.
3) con l'ultimo motivo impugnavano la condanna alle spese, che doveva essere caducata dall'accoglimento dei motivi di appello.
Si costituiva in giudizio la società la quale chiedeva il rigetto CP_1
dell'appello, eccependo, in primis, la decadenza degli appellanti dall'azione poiché non avevano provato la tempestività della propria denuncia che è un presupposto dell'azione ex art. 1495 cod. civ., e quindi rilevabile d'ufficio dal giudice. Né tali prescrizioni potevano dirsi superate alla luce del riconoscimento dei vizi contestati alla poiché tutti gli interventi erano stati realizzati con CP_1
il solo fine di conciliare i litigi tra le parti. Non potevano vieppiù essere definiti
10 quei vizi come dei gravi difetti, essendo tali solo quelli che arrecano pregiudizio al godimento dell'immobile.
Quanto alle dimensioni del monta-auto, se anche era stato messo in funzione nel luglio del 2015, cionondimeno era utilizzabile in precedenza, e comunque le sue caratteristiche tecniche erano conosciute dagli acquirenti. Era
stato accertato dal CTU che l'impianto era perfettamente confacente alla funzione per cui era stato progettato, ma era altresì probabile che autoveicoli di grandi dimensioni potevano incontrare delle difficoltà all'ingresso. Né era applicabile
ratione temporis la normativa richiamata dall'appellante sul monta-auto con persone a bordo. E comunque l'autorimessa non rientrava tra quelle prese in considerazione dal decreto ministeriale.
Invece, il motivo di appello sul mancato funzionamento del cancello posto a protezione del era infondato, poiché dalle dichiarazioni Parte_3
testimoniali emergeva che quella contestazione non era corrispondente al vero,
poiché salvo una rottura occasionale, l'elevatore aveva sempre funzionato.
Né aveva errato il primo giudice nel non rilevare alcuna responsabilità
dell'impresa costruttrice in merito alla mancata realizzazione della scala esterna,
non potendo acquisire il necessario consenso da parte dell'assemblea condominiale.
Tanto meno poteva rispondere, ex art. 1669 cod. civ., dei vizi relativi ai parapetti che aveva commissionato ad un'altra ditta, e che quindi non aveva realizzato in proprio.
In ogni caso si trattava di vizi di carattere bagattellare, e con riguardo a quelli per cui il primo giudice aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere, in realtà mancava l'interesse ad agire dal momento che erano stati tutti sanati prima dell'introduzione del giudizio di merito.
Per tutto quanto esposto l'appellato chiedeva il rigetto dell'appello.
11 Acquisito il fascicolo di primo grado, all'udienza del 01.04.2025, svoltasi nelle forme della c.d. trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter cod. proc. civ., la causa era rimessa alla decisione del Collegio tabellarmente costituito previa assegnazione dei termini ex art. 352 cod. proc. civ. per la precisazione delle conclusioni e le memorie conclusionali e di replica.
LE RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia del terzo chiamato,
nonostante la regolare notificazione dell'atto introduttivo avvenuta il CP_2
12.04.2023 presso il domicilio del socio unico . Parte_4
I primi due motivi di appello, che, siccome connessi, si esaminano congiuntamente, vanno accolti nei limiti di seguito precisati.
È indubbio che la società sia da considerarsi il venditore- CP_1
costruttore dell'immobile de quibus; e ciò emerge con chiarezza dalla documentazione depositata dalle parti, tra cui lo stesso contratto di compravendita, ma anche dai verbali delle delibere assembleari, o dalla richiesta di assemblea straordinaria avanzata dalla in cui si auto qualifica come CP_1
costruttore. Qualifica che, peraltro, non è stata mai contestata dalla fino CP_1
alla comparsa di costituzione in appello, ed anzi la stessa ha prodotto documentazione (i.e. le fatture relative alla commissione dei parapetti) che ne dimostrano la sussistenza, avendo prima realizzato il fabbricato e poi provveduto alla vendita delle singole unità immobiliari.
Resta tuttavia da qualificare, in maniera esplicita, l'azione fatta valere in giudizio dai coniugi prima di procedere con l'esame dei motivi Parte_1
formulati. Spetta al giudice di merito interpretare e di conseguenza qualificare giuridicamente la domanda, in qualsiasi fase del procedimento, senza essere in ciò condizionato dalla formula adottata dal giudice di primo grado, tenuto conto del contenuto sostanziale della pretesa come desumibile dalla situazione dedotta
12 in giudizio, purché nel rispetto del limite imposto dalla immutazione dei fatti costitutivi della pretesa allegati dalla parte. Potere, questo, che spetta anche al giudice dell'appello, salva l'ipotesi del giudicato, e con il limite rappresentato dall'impossibilità di immutare l'effetto giuridico che la parte ha inteso conseguire
(Cass., Sez. II, n. 3011/2025).
Ora, è indubbio che la sentenza impugnata non abbia operato una precisa qualificazione della domanda, né esplicita né implicita, essendosi limitato il primo giudicante a rigettare le pretese attore sul doppio fondamento della generica decadenza dall'azione per omessa prova del momento della denuncia,
e dell'inidoneità dei vizi ad impedire il godimento dell'immobile. Alla luce di ciò
non è quindi possibile ritenere che sul punto si sia cristallizzato il giudicato, e perciò compete a questa Corte operare la corretta qualificazione dell'azione.
All'interno dei propri atti introduttivi gli attori fanno esplicito riferimento alla responsabilità, di natura extracontrattuale, del costruttore - venditore di cui all'art. 1669 cod. civ., richiamandone l'applicabilità al caso in quanto i vizi lamentati inciderebbero in modo considerevole sul godimento del bene medesimo, e solo in via subordinata alla responsabilità aquiliana o alla responsabilità di natura contrattuale per mancato adempimento.
Inoltre, gli appellanti, sempre nella citazione di primo grado, hanno fatto valere anche la responsabilità della società ai sensi dell'art. 1667 cod. civ.. CP_1
Mentre l'azione risarcitoria ex art. 1669 cod. civ. deve ritenersi ammissibile, a diverse conclusioni deve pervenirsi con riguardo alla domanda ex art. 1667 cod. civ., posto che, come precisato dalla Suprema Corte con orientamento qui condiviso: <la circostanza che il venditore sia anche
il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei
confronti dell'acquirente con la conseguenza che quest'ultimo non acquista la qualità di
committente nei confronti del primo. L'acquirente non può pertanto esercitare l'azione
13 per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera
a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale,
esclusivamente al committente nel contratto d'appalto, diversamente da quella prevista
dall'art. 1669 c.c. di natura extracontrattuale operante non solo a carico dell'appaltatore
ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore
dell'acquirente>> (v. Cass. 26574/2017). Pertanto, con riguardo ai vizi e alle difformità dell'immobile venduto che hanno rilievo ai sensi degli artt. 1667 e 1668
cod. civ. la domanda non può essere accolta, per difetto di legittimazione processuale rilevabile in qualunque stato e grado del processo. E ciò con particolare riguardo a tutte le opere concluse prima del rogito di vendita, mentre con riguardo alle opere che la società al momento della stipula della CP_1
compravendita dell'unità immobiliare, si era impegnata a realizzare nell'interesse dei compratori (in sostanza la scala di collegamento al lastrico solare) può individuarsi un'obbligazione di facere sussumibile nel paradigma dell'appalto. Tuttavia, come meglio sarà illustrato in seguito, la scala esterna di collegamento al lastrico solare non è mai stata realizzata dalla società per CP_1
cui non vengono in rilievo vizi o difformità ex artt. 1667 e 1668 cod. civ., quanto piuttosto occorre valutare se vi sia o meno stato inadempimento.
Ne consegue che l'azione risarcitoria può essere scrutinata solo con riguardo ai gravi difetti di costruzione rilevanti ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. e con riguardo all'azione di inadempimento parimenti proposta dagli appellanti.
E su questa linea si deve altresì rilevare che non può essere oggetto di decisione nel merito l'eccezione di decadenza dall'azione per tardività che è stata sollevata dall'odierna appellata soltanto in comparsa conclusionale di primo grado. Infatti, “in tema di contratto d'appalto, la decadenza del committente dalla
azione di garanzia per vizi dell'opera, prevista dall'art. 1667 c.c., non è rilevabile di
ufficio" (Cass. n. 6077/1988). Non trattandosi di eccezione rilevabile d'ufficio, deve essere
14 proposta ai sensi dell'art. 167 c.p.c. a pena di decadenza nella comparsa di risposta del
convenuto” (Cass., Sez. II, 24.05.2024, n. 14569).
Ciò posto, acclarato che la responsabilità ex art. 1669 cod. civ. è estesa anche al venditore-costruttore, per cui può essere fatta valere dall'acquirente per chiedere il risarcimento del danno da difetto di costruzione, da intendersi come
“una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera,
che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinando e la
“rovina” o il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne
consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo
considerevole sul godimento del bene medesimo” (Cass., Sez. II, 04.10.2011, n. 20307),
si può passare all'esame dei singoli motivi di appello che saranno trattati in maniera unitaria, attenendo, essenzialmente, all'accertamento dei vizi, essendosi ormai pronunciati sulle questioni di rito.
Preme iniziare l'esame dall'accertamento della mancata conformità del monta-auto sotto il duplice profilo: il difficoltoso funzionamento per la movimentazione di auto di grandi dimensioni, e la conformità alla normativa antincendio. Alla luce del contratto di compravendita (art.1) i coniugi Parte_1
e la società si accordavano per l'acquisto da parte degli stessi anche di un CP_1
“posto auto coperto interrato della consistenza catastale di metri quadri diciannove (mq.
19); l'accesso degli automezzi a detto piano primo interrato è consentito utilizzando il
monta-auto con conducente a bordo posto nel porticato al piano terreno”. Non vi è
nessuna specificazione nel contratto delle caratteristiche tecniche del manufatto,
per cui l'allegato difetto di costruzione non può dirsi provato da parte degli appellanti che ne avevano l'onere. E ciò è tanto più vero sia perché la perizia svolta in sede di ATP ha potuto verificare che il manufatto “così come è realizzato
è idoneo alla funzione per cui è stato progettato”, sia perché le parti contraenti non avevano convenuto delle specifiche caratteristiche per l'opera, non potendosi
15 perciò configurare né un vizio di conformità, né tantomeno un difetto di costruzione. Il monta-auto, già esistente al momento del contratto di vendita, non trattandosi di vendita di cosa futura, poteva essere facilmente ispezionato e controllato dagli acquirenti circa la sua idoneità a manovrare auto di dimensioni simili a quella in loro possesso. E se non fosse risultato compatibile con le esigenze degli acquirenti, nulla avrebbe impedito loro di rinunciare all'acquisto.
Nondimeno, dalla lettura della corrispondenza intercorsa tra le parti, emerge che il monta-auto non è inidoneo a permettere l'accesso alla rimessa di automobili della taglia di quella di proprietà degli appellanti, ma rende soltanto più
difficoltoso detto accesso, senza perciò impedirlo. Quindi, in ogni caso, non incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile. È
pertanto infondata sia la richiesta risarcitoria ai sensi dell'articolo 1669, che dell'art. 2043 cod. civ., e neppure può configurarsi un inadempimento contrattuale, atteso che dall'interpretazione del contratto non si evince nessuna volontà di vendere e acquistare un monta - auto adatto per il facile parcheggio di qualsiasi autovettura. Né vale a sovvertire queste conclusioni l'ulteriore difetto eccepito in merito a quest'opera: la non conformità alla normativa antincendio,
la quale prescriverebbe l'istallazione di monta-auto non abilitati al trasporto di persona a bordo. Infatti, il D.M. Ministero dell'Interno del 1° febbraio 1986, in materia di sicurezza antincendio, che detta tali disposizioni, non si applica alle autorimesse di area complessiva inferiore ai 300 mq. e comunque con capacità di parcheggio inferiore a 9 autoveicoli. Il CTP ha correttamente calcolato l'area di parcheggio ricomprendendovi solo quelle parti riservate ai veicoli, e da ciò
emerge che la superficie è inferiore ai 300 mq.
Procedendo adesso con l'esame degli ulteriori vizi fatti valere da parte appellante, sia relativi alla propria unità immobiliare, sia relativi alle parti
16 comuni per i quali sussiste comunque la legittimazione attiva del singolo condomino (Cass., Sez. II, 10.04.2000, n. 4485), l'appello è da rigettare.
L'appellante individua i difetti sulla base dell'accertamento operato in sede di ATP, riferendosi alla numerazione in esso riportata. Per questo, per ragioni di chiarezza e univocità espositiva, si farà riferimento alla medesima numerazione. I difetti accertati, e quantificati in somme vicine a qualche centinaio di euro, sono i seguenti: 1) errata coibentazione di una colonna con presenza di condensa, 2) inestetici segni di ruggine sulle terrazze, 3) distacco della guaina a protezione delle terrazze, 4) microlesione nell'aggetto di gronda, 6) distacco della tinteggiatura in prossimità di una presa elettrica, 8) assenza di battiscopa su di un pilastro della terrazza, 9) errata configurazione della colonna di sfiato dei servizi igienici, con conseguente esalazione di odori, 11) scarsa rigidità della vetrata di ingresso, 12) non corretta registrazione del cancello posto al piano terra. Quelli che non sono qui elencati saranno trattati successivamente.
Ebbene, si evince facilmente dalla descrizione degli stessi, nonché dalla quantificazione degli importi operata dal CTU per il loro ripristino, che non si tratta in nessun caso di vizi riconducibili alla categoria dei gravi difetti di costruzione perché in nessun modo hanno pregiudicato il normale uso dell'immobile da parte dei proprietari che non hanno allegato alcun fatto in tal senso, se non eventualmente dei fastidi, i quali, però, non possono essere ricondotti alla tutela apprestata dall'art. 1669 cod. civ. che salvaguarda l'interesse di carattere generale alla sicurezza dell'attività edificatoria (Cass., Sez. II,
23.06.2023, n. 18061). Né possono essere ricompresi tra i danni risarcibili ex art. 2043 cod. civ.. Se è vero che la Suprema Corte ha ammesso la natura extracontrattuale della responsabilità del costruttore-venditore, ponendo la garanzia assicurata dall'art. 1669 cod. civ. in rapporto di specialità con la clausola generale dell'art. 2043 cod. civ., e pertanto ammettendo l'operatività anche di tale
17 azione pur senza il regime di presunzione operante per la speciale garanzia
(Cass., Sez. Un., 03.02.2014, n. 2284), nondimeno dovrà comunque trattarsi di un illecito riconducibile alla violazione di regole primarie volte alla tutela della sicurezza degli edifici e al loro godimento. Non è questo il caso per le ragioni sopra esposte.
Sul punto 7), relativo alla non conformità del parapetto della scala interna di collegamento tra i due piani dell'appartamento in quanto vi sarebbero spazzi liberi maggiori di 10 cm, si devono invece effettuare altre considerazioni. In
questo caso l'opera non rispetta le prescrizioni in materia di sicurezza ed è di per sé idoneo a menomarne il pieno godimento poiché mette in pericolo la sicurezza di chi se ne avvale. Il risarcimento del danno è quantificabile in € 125,00.
Non è invece annoverabile tra i vizi rilevanti ex art. 1669 cod. civ. il fatto che la scala interna sia larga 67 cm, posto che essa era già stata realizzata prima della vendita e deve ritenersi accettata dai compratori. Va inoltre negato, come illustrato dal c.t.u., che detta scala violi la normativa urbanistica volta alla eliminazione delle barriere architettoniche, posto che: <il regolamento edilizio non
prevede una larghezza minima per i vani scala, che nel caso specifico collegano vani
abitabili a vani non abitabili, per cui non si rilevano difformità. Unica norma che
l'immobile deve rispettare è il requisito dell'adattabilità, in materia di barriere
architettoniche. Anche sotto questo aspetto il bene è da ritenersi conforme, in quanto la
scala non costituisce opera strutturale portante e quindi potrà essere resa accessibile a
costi contenuti>>, eventualmente munendola di un servo-scala o di un monta –
scale. Pertanto, essendo il requisito dell'adattabilità rispettato, deve negarsi che sia configurabile un danno risarcibile, considerato altresì le norme urbanistiche dettate per la eliminazione delle barriere architettoniche non attengono specificatamente alla sicurezza del manufatto o alla salubrità dell'abitazione e non incidono pertanto sul suo normale godimento da parte dei compratori, i
18 quali, stipulando il rogito di vendita, hanno acquistato l'immobile accettando tale caratteristica architettonica, essendo la stessa immediatamente percepibile.
Quanto al vizio n. 13), non conformità della soglia della porta tagliafuoco alle direttive relative all'abbattimento delle barriere architettoniche, il giudice di prime cure ha dichiarato la cessazione della materia del contendere sull'assunto che sia stato ripristinato dall'impresa esecutrice in seguito all'ATP. È un fatto non controverso che il testimone rispondendo sul capitolo 11 della Tes_2
seconda memoria ex art. 183 cod. proc. civ. della (Vero che la soglia della CP_1
porta tagliafuoco che pone in comunicazione il vano scale con l'area a parcheggio è stata
abbassata), ha risposto affermativamente. A tale riguardo gli appellanti non hanno formulato alcun specifico motivo di impugnazione quanto alla non conformità
tra quanto accertato implicitamente dal primo giudice in conseguenza della dichiarazione di cessazione della materia del contendere e quanto, invece,
realmente posto in essere dalla società come misura di riparazione. Se ne CP_1
deve dedurre che effettivamente detto difetto, quand'anche lo si voglia ritenere rilevante ai fini di cui all'art. 1669 cod. civ., sia stato comunque sanato a seguito della condotta del costruttore, per cui se non vi sono margini per dichiarare la cessazione della materia del contendere, la quale presuppone delle concordi conclusioni delle parti sul punto, la domanda a tal proposito è comunque infondata.
Lamenta poi l'appellante il mancato riconoscimento di un grave difetto di costruzione in merito al mancato rispetto delle prescrizioni minime di legge per i parapetti delle terrazze del terzo e quarto piano (vizio n. 5). Su questo punto l'appello merita di essere accolto. La violazione, in fase di realizzazione, delle disposizioni poste dal Regolamento edilizio comunale a tutela della sicurezza degli utilizzatori delle terrazze è di per sé un elemento rilevante, siccome incide sulla normale fruizione dell'immobile in condizioni di sicurezza. L'utilizzatore è
19 infatti posto dinnanzi alla scelta se godere della terrazza, accettando di esporsi ad un rischio superiore rispetto a quello ritenuto consono dall'ordinamento,
oppure rinunciare al godimento della stessa. Ne deriva pertanto una grave menomazione al pieno utilizzo dell'immobile che può essere qualificata come difetto di costruzione, e trova la sua quantificazione in € 3.000,00.
Non vale neppure ad escludere la responsabilità del venditore-costruttore il fatto che alla realizzazione delle ringhiere ha provveduto la ditta CP_2
atteso che: <L'art. 1669 c.c. trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore
abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche
nell'ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia,
comunque, a lui riferibile in tutto o in parte per aver ad essa partecipato in posizione di
autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell'altrui
attività o di impartire direttive o di sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell'opera
siano riconducibili all'attività da lui riservatasi>> (Cass., Sez. II, 16.01.2020, n. 777).
Contro A poco rileva il fatto che la ditta ha non solo realizzato le balaustre in oggetto, ma ha anche montato le stesse, poiché l'impresa costruttrice rimaneva comunque responsabile del suo svolgimento ad opera d'arte, residuando in capo alla società un dovere di sorveglianza. Per cui del ripristino delle stesse è CP_1
chiamata a rispondere, non potendo questa Corte pronunciarsi sull'originaria domanda di garanzia che non è stata reiterata in questo grado, ed è quindi da ritenersi rinunciata ex art. 346 cod. proc. civ. Tanto più che sulla stessa non ha mai statuito il giudice di primo grado.
Venendo adesso alla mancata realizzazione della scala esterna di collegamento al lastrico solare, come sopra anticipato, non si tratta di un vizio di costruzione dell'immobile, quanto piuttosto di un inadempimento contrattuale.
Infatti, le parti contraenti stipulavano quanto segue all'interno del contratto di compravendita: “Anche con riferimento a quanto disposto dall'art. 1062 del Codice
20 civile, la società venditrice riconosce costituitasi una servitù di passo pedonale, a seguito
della stipulazione della presente compravendita, a favore della porzione di lastrico solare
come sopra acquistata dai signori e ed a carico Parte_1 Parte_2
dell'altra porzione del suddetto lastrico e della scala che collega i piani quarto e quinto,
rimasti in proprietà della società venditrice e rappresentati al Catasto fabbricati del
Comune di Grosseto dal subalterno 81 della particella 2546 del foglio 103. Le parti
peraltro convengono che tale servitù dovrà ritenersi estinta, non appena la società
venditrice realizzerà a sua cura e spese, anche tecniche, un diverso accesso al suddetto
lastrico solare mediante una nuova scala che dovrà dipartirsi dal balcone posto al piano
quarto ed oggetto del presente atto;
la società venditrice, come sopra rappresentata, si
impegna a presentare al entro il 20 gennaio 2015 la segnalazione Controparte_4
certificata di inizio attività (S.C.I.A.) relativa alla realizzazione della suddetta scala o
comunque, se richiesta, l'istanza per ottenere il diverso titolo abilitativo necessario per
tale opera”.
Dalla lettera del contratto, da qualificarsi in parte qua come contratto di appalto, si evince che la società veditrice aveva assunto non solo l'obbligazione di realizzare la scala a proprie spese, ma anche di svolgere tutte le pratiche amministrative a ciò necessarie, come la presentazione della SCIA entro il
20.01.2015. Ora, presupposto della per la realizzazione di un'opera che CP_5
insiste sulla facciata condominiale è, altresì, il consenso dell'assemblea di condominio, per cui deve ritenersi che, assumendo tale obbligazione, la società
aveva promesso la realizzazione del fatto di un terzo, ex art. 1381 cod. CP_1
civ.. Era onere della a quel punto, adoprarsi per ottenere la necessaria CP_1
autorizzazione condominiale. E in questo non può certamente dirsi tempestiva l'azione della stessa essendosi concretizzata soltanto nella richiesta di autorizzazione paesaggistica in data 08.01.2015, mentre ha atteso fino al 2017 per chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria al fine di conseguire
21 l'autorizzazione dell'assemblea condominiale (doc. 7 parte appellata). Ad ogni modo, colui che promette il fatto del terzo risponde sempre del suo mancato compimento, se per qualsiasi ragione non ha fornito al creditore la prestazione pattuita.
Alla luce di queste considerazioni, l'azione nei confronti della CP_1
avanzata dagli appellanti è da considerarsi di inadempimento contrattuale e non di garanzia per vizi. Non si può qualificare come vizio un'omessa prestazione. Il
danno risarcibile è quantificabile, seguendo anche in questo caso la condivisibile stima operata dal CTU in sede di ATP, in € 3.800,00 per la fornitura della scala, e in € 3.000,00 per oneri professionali da corrispondere ai tecnici incaricati delle pratiche edilizie.
Per queste ragioni la società deve essere condannata al CP_1
risarcimento del danno patito da e che Parte_1 Parte_2
questa Corte liquida in € 9.925,00 in moneta attuale all'epoca del deposito dell' (aprile 2017) di cui € 6.800 per la mancata realizzazione della scala e € CP_6

3.125 per i gravi difetti dell'opera ex art. 1669 cod. civ..
Trattandosi di crediti di valore (v. Cass. n. 26202/2022, secondo cui: <in
assenza di risoluzione del contratto, l'obbligazione di risarcimento del danno da
inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da
responsabilità aquiliana, un debito di valore, e non di valuta, tenendo luogo della
materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione
dovutagli>>, su tali importi va riconosciuta la rivalutazione monetaria, da computarsi anno per anno secondo gli indici Istat, con decorrenza dalla data della relazione tecnica redatta nel procedimento di a.t.p. (22.3.2017) per quanto riguarda l'importo di € 3.125,00 (parapetti scale e parapetti terrazze), tenuto conto della modesta entità del danno e della prossimità temporale tra la vendita e l'espletamento del mezzo istruttorio che, anche in via di equità, non consente di
22 apprezzare un danno da ritardo per il periodo intermedio. Mentre, per quanto riguarda l'importo di € 6.800 (mancata realizzazione della scala di collegamento al lastrico solare) la rivalutazione monetaria Istat va riconosciuta con decorrenza dal 20.01.2015, termine ultimo per la presentazione della SCIA, sino alla pubblicazione della presente sentenza.
Tenuto conto del ritardo nell'adempimento dell'obbligazione risarcitoria,
sui predetti importi vanno, altresì, riconosciuti gli interessi compensativi, da computarsi al tasso legale sulle somme di € 3.125 e di € 6.800, annualmente rivalutate secondo gli indici Istat, con le medesime decorrenze e sino alla data di pubblicazione della presente sentenza.
In base al principio secondo cui i crediti di valore, una volta liquidati, si trasformano in crediti di valuta, sugli importi risultanti all'esito dell'applicazione della rivalutazione monetaria e degli interessi compensativi secondo i criteri sopra individuati, maturano poi gli interessi legali a decorrere dalla data di pubblicazione della presente sentenza e sino all'integrale soddisfo.
Va, infine, accolta la domanda di restituzione di quanto pagato dagli appellanti in esecuzione della sentenza impugnata per spese legali, per l'importo di complessivi € 11.112,67, come documentato dai bonifici in atti e non contestato dalla parte appellata.
Tenuto conto della parziale soccombenza reciproca delle parti, le spese di entrambi i gradi devono essere compensate per la metà, mentre la restante metà
di quelle antipate dagli appellanti va posta a carico della società la cui CP_1
soccombenza è preponderante. Alla liquidazione si provvede come da dispositivo in base al valore della causa ed ai parametri medi delle vigenti tariffe forensi, esclusa, quanto al grado di appello, la fase istruttoria perché non tenuta.
Ad analoga regolamentazione soggiacciono le spese dell'a.t.p., come
23 documentate in atti per l'importo di € 2.611,32 quale compenso al c.t.u.,
unitamente alle spese di c.t.p., documentate per € 600,00 ed ai compensi difensivi.
Le presenti statuizioni assorbono, con ogni evidenza, il terzo motivo d'appello.
Spese irripetibili quanto a contumace in primo grado e in CP_2
appello.
Le ulteriori questioni, anche preliminari, sollevate dalle parti possono reputarsi assorbite.

PQM

La Corte d'Appello di Firenze, Sezione Prima Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2
con atto di citazione del 06.04.2023, notificato il 06.04.2023 e depositato il
14.04.2023 avverso la sentenza n. 226/2023 del Tribunale di Grosseto del
12.02.2023, notificata all'appellante il 07.03.2023, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
1) dichiara la contumacia di CP_2
2) in riforma della sentenza impugnata, condanna Controparte_1
al pagamento, in favore di e
[...] Parte_1 [...]
in solido, della somma di € 9.925,00, oltre rivalutazione monetaria Istat Parte_2
e interessi compensativi, come in motivazione, ed oltre ai successivi interessi moratori al tasso legale dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo;

3) condanna e a restituire agli Controparte_1 Controparte_1
appellanti, in solido, la somma di € 11.112,67, oltre interessi legali dal pagamento del 16.3.2023 al saldo;

4) compensa per metà le spese del doppio grado e condanna
[...]
al rimborso, in favore di e Controparte_1 Parte_1
, in solido, della restante metà di dette spese che, nell'intero, Parte_2
24 liquida per il procedimento di a.t.p. in € 4.381,32 (di cui € 2.611,32 per spese di c.t.u., € 600 per spese di c.t.p. e € 1.170 per compensi), per il primo grado in €
4.786,00 (di cui € 786 per spese e € 4.000 per compensi) e per il presente grado in
€ 4.665,50 (di cui € 1.165,50 per spese e € 3.500 per compensi) oltre spese generali al 15%, Cpa e Iva.
Firenze, 10.07.2025.
L'Estensore
Chiara Ermini
La Presidente
Daniela Lococo

Nota: La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003
n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
25