REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott. Salvatore Grillo Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 1430/2024
TRA
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Valenza ed Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Conversano, Piazza della Repubblica n. 11, giusta mandato in atti
- APPELLANTE -
E
pagina 1 di 8 (c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Vito Controparte_1 C.F._2
Antonio Giannini, ed elettivamente domiciliata in Conversano, alla via Lago Sassano, n. 27, giusta mandato in atti - APPELLATO -

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato il
15.05.2024, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bari, Controparte_1 Parte_1
per sentire accogliere l'intimato sfratto.
[...]
Assumeva il di essere locatore di un immobile ubicato in Conversano (BA) alla via Verona n. 2 CP_1
e di averlo concesso in locazione, per uso abitativo, ad , con contratto sottoscritto il Parte_1
15.06.2016, (registrato il 16.06.2016),per un canone mensile di € 200,00; che la conduttrice si era resa morosa per il mancato pagamento dei canoni da agosto 2023, sino a maggio 2024 compreso, per un importo complessivo di € 2.000,00, oltre € 702,73, per oneri condominiali.
Si costituiva in giudizio la conduttrice, , la quale chiedeva al Tribunale la concessione Parte_1 del termine di grazia ex art. 55 L. n. 392/1978, al fine di sanare la morosità pendente.
All'udienza di convalida del 24.06.2024, le parti insistevano nelle rispettive richieste;
il legale del locatore dichiarava persistente la morosità “sino all'attualità”, precisando che gli oneri condominiali ammontavano, “all'attualità” ad € 939,64.
Il giudice: “preso atto che la parte intimata non contesta la morosità addebitatale”, assegnava alla il termine sino al 30.09.2024, per sanare la morosità: “…corrispondendo i canoni e gli Pt_1 accessori scaduti sino alla data odierna, quantificati in € 3.139,64, ed a scadere sino all'eventuale rilascio, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo e le spese della presente procedura che liquida in € 908,94….”, oltre accessori di legge.
Fissava l'udienza del 01.10.2024, per la verifica del completo e tempestivo adempimento.
Alla suddetta udienza di verifica compariva il legale del ricorrente il quale dichiarava a verbale CP_1 che la intimata aveva solo parzialmente corrisposto le somme dovute, versando l'importo di € Pt_1
3.339,64, a fronte del dovuto, “a titolo di canoni maturati e scaduti, oltre oneri condominiali per complessivi € 3.502,73, oltre interessi”.
Precisava, altresì, che la non aveva neanche corrisposto le spese legali per la procedura di Pt_1
pagina 2 di 8 sfratto, così come liquidate dal giudice;
chiedeva, pertanto, la convalida dello sfratto per morosità, con contestuale fissazione della data per il rilascio dell'immobile; chiedeva, altresì, emettersi provvedimento di ingiunzione per le somme dovute e titolo di canoni ed oneri non corrisposti, pari ad €
163,09, oltre interessi e spese maturate.
Per l'intimata nessuno compariva.
Il giudice si riservava ed all'esito della Camera di Consiglio, con provvedimento del 01.10.2024, accertata la regolarità della notifica dell'atto di citazione;
rilevato che l'intimante dichiarava che la morosità persisteva nella misura specificata in atti;
rilevato che la parte conduttrice intimata non aveva sanato la morosità nel termine di grazia concesso;
ritenute, quindi, sussistenti le condizioni di legge, convalidava l'intimato sfratto per morosità, ordinando alla parte intimata il rilascio dell'immobile in questione, libero e sgombro di persone e di cose, fissando per il giorno 10.11.2024 la data del rilascio.
Con separato provvedimento di pari data, il Giudice ingiungeva ad di pagare la somma Parte_1 di € 163,09, per canoni scaduti “fino alla data odierna, nonché i canoni che verranno a scadere fino all'esecuzione dell'intimato sfratto, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, oltre le spese del procedimento di convalida e quelle del presente decreto, liquidate in € 109,00, per esborsi ed € 900,00, per compensi professionali”, oltre accessori.
Con atto del 28.10.2024, proponeva appello avverso la richiamata ordinanza di Parte_1 convalida di sfratto, ritenendola nulla, annullabile ed errata;
chiedeva, pertanto, previa sospensione dell'efficacia esecutiva dell'atto, l'accoglimento dell'interposto appello, rigettando l'originaria e rimettendo ella appellante in termini, con vittoria di spese.
Si costituiva , il quale chiedeva il rigetto dell'appello, perché inammissibile, Controparte_1 oltre che infondato, con vittoria di spese.
Con provvedimento del 08.01.2025, questo Collegio, rilevato che la causa, promossa nelle forme ordinarie, dovesse seguire il rito locatizio, disponeva il mutamento del rito, da ordinario a locatizio, e rinviava all'udienza del 16.04.2025, per la discussione e decisione.
All'udienza del 16 aprile 2025, i procuratori delle parti procedevano alla discussione orale, riportandosi ai rispettivi atti e la Corte pronunciava sentenza, dando lettura del dispositivo allegato al verbale.
Con un unico motivo di appello la ha lamentato che il Tribunale, inopportunamente, avrebbe Pt_1 emesso l'ordinanza di convalida, non sussistendone i motivi, atteso il pagamento integrale, da parte di pagina 3 di 8 ella appellante, sia dei canoni scaduti, sia delle spese di lite quantificate dal giudice.
Il motivo è infondato.
L'appellante afferma che il Tribunale, con l'ordinanza del 24.06.2024, aveva quantificato il proprio debito nell'importo di € 3.139,64, per canoni scaduti ed oneri condominiali e di avere corrisposto la suddetta somma, peraltro confermata nel suo importo, dallo stesso difensore dell'intimante con CP_1
PEC del 26.06.2024.
Più specificatamente nell'atto di gravame, la dichiarava (producendo idonea documentazione), Pt_1 che con bonifico bancario del 30.08.2024, aveva provveduto a versare, in favore dell'intimante CP_1
“….. la somma di € 3.339,64, per canoni di locazione da agosto 2023 a settembre 2024, oltre oneri condominiali, così come indicati nell'atto di intimazione di sfratto….”; precisava, altresì e, pure, documentava, di avere effettuato, in data 01.10.2024, altro bonifico bancario, dell'importo di €
1.065,74, in favore del legale del per le spese liquidate dal giudice e di avere depositato, con CP_1 apposita nota, presso il Tribunale, copia dei suddetti bonifici, chiedendo al giudice, con la richiamata nota, di non convalidare lo sfratto, per avere ella provveduto ad effettuare il pagamento della Pt_1 propria debitoria.
Precisava, inoltre, di non essersi presentata all'udienza di verifica del puntuale pagamento, fissata per il
01.10.2024, proprio perché aveva trasmesso al Tribunale copia dei bonifici.
Ciò detto, va, in primis, ribadito che la conduttrice appellante, alla data di notifica dell'atto di sfratto per morosità era morosa per i canoni scaduti da agosto 2023 a maggio 2024, oltre ad € 702,73, per oneri condominiali.
Alcuna contestazione, infatti, fu sollevata dalla nel proprio atto di costituzione dinanzi al Pt_1
Tribunale in merito all'entità della morosità.
Si legge, infatti nelle conclusioni della propria comparsa di costituzione e risposta: “ concedere alla
SI.ra , termine di grazia ex art. 55 della legge n.392/1978, al fine di sanare la Parte_1 morosità”, senza contestare l'entità della propria debenza.
Assume l'appellante di avere estinto completamente la morosità, provvedendo al pagamento della somma, così come quantificata dal Tribunale con l'ordinanza del 24.06.2024; somma, peraltro, confermata nel suo importo dal difensore del con PEC del 26.06.2024. CP_1
In realtà, con la richiamata PEC, il difensore del in risposta alla richiesta formulata dalla CP_1
pagina 4 di 8 appellante con PEC del 14.06.2024, la invitava ad effettuare: “…. il versamento dei canoni ed oneri scaduti fino alla data dell'udienza 24.06.2024, quantificati in € 3.139,64, oltre a quelli maturandi fino all'eventuale rilascio ed interessi di legge su IBAN:……. intestato al sig. . Controparte_1
Inoltre, le spese di procedura pari ad € 1.065.74 su IBAN …… intestato al sottoscritto”.
Di tal che non corrisponde al vero che mediante il versamento della somma di € 3.339,64, effettuato con bonifico del 30.08.2024, la avrebbe sanato per intero la morosità, come, invece, dalla Pt_1 predetta affermato.
Ciò in quanto, come innanzi esposto, con l'ordinanza del 24.06.2024, il giudice: “ preso atto che la parte intimata, costituitasi in giudizio, non contesta la morosità addebitatale, ma…chiede un congruo termine per poterla sanare…” invitava la conduttrice a corrispondere “…. i canoni e gli oneri accessori scaduti sino alla data odierna, quantificati in € 3.139,64 ed a scadere fino all'eventuale rilascio, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo e le spese della presente procedura…..”
Da un semplice calcolo aritmetico, la anzidetta somma di € 3.139,64 era così composta: € 2.000,00, per n. 10 canoni scaduti e non pagati di € 200,00 cadauno (da agosto 2023 a maggio 2024 compreso); €
702,73, per oneri condominiali maturati alla data di notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità; € 200,00, per il canone del mese di giugno, nelle more del giudizio di sfratto, scaduto e non pagato, oltre € 236,91, quali ulteriori oneri condominiali (comunicati alla con lettera Pt_1 raccomandata del 03.05.2024, prodotta in atti) e così come dichiarato dal difensore del nel CP_1 verbale di udienza del 01.10.2024, a cui la ritenne di non presenziare). Pt_1
Oltre al suddetto importo, la , in forza della anzidetta ordinanza, avrebbe dovuto corrispondere, Pt_1 ancora, i canoni a scadere fino all'eventuale rilascio, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, e le spese di procedura, liquidate in € 908,94, con accessori di legge.
Quindi, avendo la effettuato, in data 30.08.2024, il bonifico di € 3.339,64, avrebbe dovuto Pt_1 corrispondere anche i canoni, pure scaduti, relativi ai mesi di luglio ed agosto 2024, oltre interessi legali, dalla singola scadenza al saldo.
Al suddetto importo, inoltre, andavano aggiunti i compensi, pure liquidati dal giudice per la procedura di sfratto, per un ammontare di € 908,94, da corrispondersi, sempre nel termine di grazia concesso
(30.09.2024).
pagina 5 di 8 Legittimamente, pertanto, all'udienza di verifica del 01.10.2024, il legale del dichiarava CP_1 persistente la morosità, chiedendo la convalida dello sfratto.
In tema di sfratto per morosità, l'art. 55 L. 27 luglio 1978 n. 392, consente, all'intimato - conduttore, di sanare la mora in sede giudiziale versando, alla prima udienza, o entro il termine di grazia concesso dal giudice, (come nel caso di specie), “l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data”, maggiorati degli interessi legali, nonché delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Pertanto, dal dettato della norma ne discende che il pagamento integrale dell'importo dovuto, nei termini stabiliti, è requisito essenziale ai fini dell'adempimento.
Come affermato dalla Suprema Corte in una recente pronuncia, con la richiesta di concessione del termine di grazia, il conduttore manifesta implicitamente una volontà che risulta incompatibile con quella di opporsi alla convalida, cosicché al mancato adempimento, nel termine fissato dal giudice, consegue l'emissione da parte di questi dell'ordinanza di convalida di sfratto, senza che possano assumere rilievo eventuali eccezioni o contestazioni circa la sussistenza e/o l'entità del credito vantato dal locatore, sollevate dopo la predetta richiesta di termine per sanare la morosità. In tale ultima ipotesi, il giudice non ha infatti il potere di valutare se il superamento, ancorché esiguo, del suddetto termine di grazia concesso al conduttore per sanare la morosità costituisca inadempimento grave, né se il ritardo dipenda dal debitore o da un terzo di cui egli si sia avvalso per adempiere, perché il Giudice ha soltanto la possibilità di fissare il termine entro il limite minimo e massimo stabilito dal legislatore. (Cass. civ.
Sez. III, sent. 14.02.2023, n. 4616).
Alla luce di quanto precede, appare dunque evidente che, per non subire la convalida dello sfratto,
l'inquilino moroso, entro il termine di grazia, sia tenuto a pagare un importo comprensivo, non solo di canoni scaduti alla data di ricezione dell'intimazione di sfratto, non solo di quelli successivamente scaduti e degli interessi legali maturati, bensì anche delle spese di giudizio, liquidate dal giudice in udienza a favore del proprietario.
Con altra pronuncia, la Suprema Corte ha ribadito che il legislatore, affinchè operi, in favore del conduttore, la speciale sanatoria in sede giudiziale, prevista dall'art. 55, ha incluso, nell'importo complessivo da versare da parte del debitore moroso, anche le spese processuali (Cass. civ. Sent.
24.04.2020, n. 79); ciò nel contesto di un bilanciamento complessivo delle posizioni delle parti ed in pagina 6 di 8 considerazione del “sacrificio” richiesto al locatore che non ottiene, alla prima udienza, la convalida dell'intimazione di sfratto, pur persistendo in quel momento la morosità e mancando l'opposizione dell'intimato.
Per cui solamente il versamento integrale delle somme già predeterminate dal giudice con il proprio provvedimento e di quelle a scadere, entro il termine perentorio fissato, impedisce l'effettiva convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto.
Al mancato o d incompleto adempimento nel temine fissato dal giudice, consegue, ipso facto,
l'emissione dell'ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c. senza che possano assumere rilievo eventuali eccezioni o contestazioni circa la sussistenza e/o l'entità del credito vantato dal locatore, sollevate dopo la predetta richiesta di termine per sanare la morosità.
A norma del richiamato art. 55 l. 392/1978, la sanatoria della morosità deve consistere nell'estinzione di tutto quanto dovuto per canoni ed interessi maturati fino alla scadenza del termine di grazia ed oneri accessori intimati, oltre ai compensi professionali, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità.
Si propone appello solo se l'ordinanza sia stata emessa in assenza di taluno dei presupposti di legge.
Le suddette condizioni non sono state rispettate dall'appellante la quale, inoltre, ha versato i compensi di lite della procedura mediante bonifico eseguito oltre il termine perentorio di grazia, vale a dire il primo ottobre 2024 e di tanto ne dava conoscenza al Tribunale con una irrituale PEC, con allegata nota di deposito, trasmessa telematicamente nel fascicolo informatico alle ore 10.35 dello stesso primo ottobre 2024.
Per mera precisione, va, altresì, posto nella giusta luce la circostanza che le contestazioni sollevate dalla relative alla entità delle quote condominiali andavano sollevate in primo grado, in sede di Pt_1 comparizione, allorquando la si limitò a chiedere “soltanto” la concessione del termine di Pt_1 grazia per sanare la morosità o, al più, all'udienza di verifica, in cui la non comparve, Pt_1 limitandosi a trasmettere telematicamente copia dei bonifici eseguiti, chiedendo al giudice di non convalidare lo sfratto, non sussistendo la morosità.
Per tutte le motivazioni innanzi esposte, pertanto, l'appello interposto da va rigettato, Parte_1 con condanna di ella appellante al pagamento delle spese di lite, che sono liquidate come da separato pagina 7 di 8 dispositivo, (onorario medio della tariffa professionale vigente), tenendo conto del valore della controversia, e della natura della stessa.

P.Q.M

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La Corte d'Appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con atto notificato il 28.10.2024, per la riforma totale della ordinanza di convalida Parte_1 di sfratto per morosità, resa dal Tribunale di Bari in data 01.10.2024, nel procedimento recante il n.r.g.
5921/2024, tra ella appellante e , così provvede: Controparte_1
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata ordinanza di convalida di sfratto per morosità.
2) Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, in favore dell'appellato, che si liquidano in € 1.458,00, per compensi, oltre al rimborso forfettario, Cassa ed IVA se dovuti, come per legge.
Sussistono i presupposti di legge affinché l'appellante versi nelle casse dell'Erario un importo pari all'ammontare del contributo unificato versato per l'iscrizione al ruolo del presente appello.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio del 16 aprile 2025.
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott.ssa Lucia Sardone

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