R.G. N. 39/2022 CRON.
SENT. REP.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La CORTE DI APPELLO DI CAMPOBASSO - Collegio civile - riunita in camera di consiglio e composta da:
1) Dott.ssa Rita Carosella Presidente
2) Dott. Marco Giacomo Ferrucci Consigliere
3) Avv. Antonio Aprea Giudice Ausiliario - rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 39/2022 R.G.A.C. avverso la sentenza n. 266/2021 del
Tribunale di Larino, resa il dì 30/06/2021 e pubblicata in pari data, nella causa n. 816/2018
R.G.A.C., avente per oggetto: “Vendita di cose immobili”;
T R A

- , nato a [...] il [...] (C.F.: ), residente in Parte_1 C.F._1
Bologna alla Via della Nosa n. 6 ed elettivamente domiciliato in Larino alla Via F. Jovine n. 4 presso lo studio dell'Avv. Antonio Giannone, che lo rappresenta e difende in unione all'Avv.
NO Franzì del foro di Roma in virtù di procura alle liti stesa in calce all'atto di citazione del
29/06/2018;
- APPELLANTE –
C O N T R O
- in persona del Sindaco legale rappresentante pro tempore Controparte_1
(C.F.: ), corrente in Termoli alla Via Madonna delle Grazie Parte_2 P.IVA_1
n. 54/a ed elettivamente domiciliato in Vasto al Viale D'Annunzio n. 85 presso lo studio dell'Avv.
NN SI, che lo rappresenta e difende in virtù di procura alle liti stesa in calce alla comparsa di costituzione e risposta nella causa di prime cure n. 816/2018 R.G. del dì 28/12/2018;
- APPELLATA –
causa n. 39/2022 R.G. 1 Conclusioni: all'udienza cartolare del 18/09/2024, la causa è passata in decisione sulle conclusioni di cui al verbale, che qui si abbiano per brevità trascritte, in cui le parti costituite si sono riportate alle rispettive precedenti difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della decisione (art. 132 comma secondo n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c.), la Corte espone qui di seguito i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.
Per mera chiarezza espositiva, in punto di fatto, e per quel che qui oggi ancora interessi, la Corte evidenzia che questa causa concerne la domanda, avanzata dal dott. , tesa a ottenere Parte_1 dall'adito Tribunale, nei confronti della una sentenza di Controparte_1 esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di trasferimento della proprietà, ai sensi dell'art. 2932 c.c., in relazione all'appartamento, sito in Termoli alla Via Madonne delle Grazie, edificato dalla società, per cui l'attore aveva già corrisposto la somma di €. 70.000/00, in favore della promissaria alienante, che però non si era presentata presso lo studio notarile prescelto per la stipula del rogito e per ricevere il residuo prezzo convenuto.
Con comparsa del 28/12/2018, la convenuta società si è costituita in prime cure, così concludendo testualmente:
dare atto della non opposizione della società ad accertare il diritto Controparte_1 dell'istante ad acquistare l'immobile di cui è causa e pronunciare ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cc sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso con saldo del prezzo dovuto;

autorizzare l'attrice a provvedere direttamente alla cancellazione delle ipoteche, contattando direttamente l'Istituto di credito CP_2
infine, voglia dichiarare, tenuto conto del comportamento processuale della società convenuta, la compensazione delle spese di lite.
Alla stregua della sola prova documentale, con il favore per l'attore delle spese di lite, la causa è stata così testualmente decisa dal primo giudice:
“trasferisce in favore di in esecuzione del contratto preliminare concluso tra egli e Parte_1 la l'appartamento sito in Termoli, alla via Madonna delle Grazie n. Controparte_1
54/A, piano secondo, int. 12, composto da un vano soggiorno - cucina, camera, bagno e ripostiglio riportato nel N.C.E.U. (foglio 12 mapp. 1255 sub 160, v. Madonna delle Grazie, p.2, int.12, ed. C, cat. A/2, cl. 5, v. 3, 5, rend. 524, 20), nonché la quota proporzionale delle aree e dei servizi condominiali dell'intero fabbricato di cui è parte, subordinatamente al versamento da parte causa n. 39/2022 R.G. 2 dell'attore in favore della convenuta dell' importo di €. 60.000/00, maggiorato di interessi a decorrere dalla data del deposito della presente sentenza.
Con il libello introduttivo di questa fase, insorgendo avverso la predetta sentenza, l'appellante ha proposto gravame intermedio, domandando testualmente, in accoglimento dello spiegato Pt_1
appello:
“In via principale, accertare, confermare e dichiarare il diritto del Dr. ad acquistare Parte_1
l'immobile per cui è causa e confermare la sentenza, resa ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ., d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita, nella parte in cui dice che: “trasferisce in favore di in esecuzione del contratto Parte_1 preliminare concluso tra egli e la l'appartamento sito in Termoli, alla Controparte_1
via Madonna delle Grazie n. 54/A, piano secondo, int. 12, composto da un vano soggiorno - cucina, camera,bagno e ripostiglio riportato nel N.C.E.U. (foglio 12 mapp.1255 sub 160, v. Madonna delle
Grazie, p.2, int.12, ed. C, cat. A/2, cl. 5, v. 3, 5, rend. 524, 20), nonché la quota proporzionale delle aree e dei servizi condominiali dell'intero fabbricato di cui è parte”, e a parziale modifica, subordinare il suddetto trasferimento:
all'obbligo di cui all'art.4 del contratto preliminare del 05/07/2016 rep. 1682/T di cancellare tutti i gravami (ipoteche volontarie iscritte in data 5.11.2007 ai nn. 13479/2595 in dipendenza dell'atto per Notaio del 25.10.2007 rep. 77167, reg.to a Termoli il 31 detti al 1761/1T ed in Per_1
data 08.09.2010 al n. 2121 form. in dipendenza di altro atto Notaio del 02.09.2010, rep. Per_1
79114, reg.to il 03.09.2010 al n. 1703/1T, a garanzia di finanziamenti concessi alla società promittente dalla ) a cura e spese della Società promissaria venditrice, in CP_2
esecuzione di quanto stabilito nel preliminare di compravendita per cui è causa;

disporre altresì che solo ad avveramento della condizione suindicata, il Dott. Parte_1
sarà tenuto - anche ai sensi dell'art. 1482 c.c. - al versamento del saldo dell'importo pari ad €
60.000 (sessantamila/zerozero):
in ogni caso, condannare la alla rifusione delle spese giudiziarie, Controparte_1
oltre diritti, onorari, rimborso forfettario per spese generali (15%) CPA ed IVA, come da legge, con clausola di attribuzione al sottoscrivente procuratore in funzione antistatario;
affidandosi a due mezzi con insegne.
Nel giudizio di gravame si è costituita la s.r.l., che ha concluso, instando per la dichiarazione di inammissibilità e per il rigetto del gravame con vittoria di spese del doppio grado.
Preliminarmente, deve essere disattesa l'eccezione, avanzata dalla società appellata,
d'inammissibilità dell'appello, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., posto che, come insegnato ripetutamente dalla Corte Suprema, l'impugnazione deve contenere, appunto a pena d'inammissibilità, una chiara causa n. 39/2022 R.G. 3 individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che però occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cassazione civile sez. VI Civile – 1, 29/01/2020 n.
1935; Cassazione civile sez. VI, 30/05/2018, n. 13535 - Cassazione civile sez. VI, 01/07/2020,
n.13293 ).
Orbene, la Corte osserva che, nella specie, l'appellante ha dettagliatamente indicato quali siano, a loro parere, i punti contestati della gravata sentenza, le asserite violazioni di legge, che ha esplicitato in tre distinti mezzi, e il rimedio alternativo prospettato senza ricorrere all'utilizzo di forme sacramentali o alla redazione di alcun progetto di sentenza, peraltro non richiesto.
PRIMO E SECONDO MEZZO
Con gli avanzati due mezzi di gravame, che devono essere qui trattati congiuntamente, stante la evidente connessione ontologica e giuridica, l'appellante si duole: Pt_1
(1) della omessa e/o erronea valutazione delle domande formulate in quanto il primo giudice erratamente non ha subordinato l'obbligo della compravendita del bene immobile alla preventiva cancellazione delle ipoteche gravanti sull'immobile, così come previsto dall'art. 4 del contratto preliminare ripassato dalle parti, posto che “dalla semplice lettura degli scritti difensivi” è possibile concludere per la riforma della gravata sentenza nel senso che, in esecuzione della disciplina contrattuale, potrà avere luogo il trasferimento dell'immobile per cui è causa solo immediatamente dopo il verificarsi della condizione di cui all'art. 4 del preliminare e, quindi, solo dopo la cancellazione delle formalità pregiudizievoli da parte dell'appellata Controparte_1
(2) della omessa e/o erronea valutazione di un fatto o documento decisivo ai fini di una corretta decisione in quanto, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche, come da giurisprudenza ivi richiamata.
All'uopo, inoltre, l'appellante ha precisato che la resa sentenza non rispecchia affatto la volontà delle parti perché non tiene conto della scelta dei patiscendi di condizionare il pagamento del prezzo e il contestuale trasferimento della proprietà al verificarsi della condizione della liberazione dell'immobile, a cura della parte promittente venditrice, da qualsivoglia gravame.
causa n. 39/2022 R.G. 4 L'appello, come proposto, è infondato.
Alla stregua della disamina delle tavole processuali, che la Corte ha compiuto, è risultato che la domanda dell'appellante , tesa a condizionare il versamento della somma residua dovuta per Pt_1
l'acquisto immobiliare alla preventiva cancellazione dell'ipoteca da parte dell'appellata società, è stata avanzata da costui solamente con la comparsa conclusionale di prime cure, a pag. 3 ultimo capoverso, e quindi tardivamente, come peraltro già immediatamente rilevato dal primo giudice a pag. 2, ultimo capoverso, della gravata sentenza.
Difatti, la mancata domanda, nei termini processuali di cui al previgente art. 183 c.p.c., inerente una clausola contrattuale comporta l'impossibilità di far valere il contenuto di quella specifica previsione in sede giudiziale.
È noto che, in ambito prettamente processuale, le domande e le eccezioni devono essere proposte rispettando determinate scadenze imposte dalla legge, di tal che il mancato rispetto di tali termini determina la decadenza dal diritto di agire o di sollevare una specifica richiesta e/o contestazione.
Nella specie, “inter alia”, parte appellante ha poi dedotto inefficacemente che “la domanda di cancellazione dei gravami rappresenta l'altra faccia della medaglia di quella diretta a concretare l'esecuzione dell'obbligo di vendita del bene”.
Tanto perché la mancata cancellazione di pregressi gravami non osta comunque a che il promissario possa senz'altro domandare, come è qui avvenuto, l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita alla stregua del disposto di cui all'art. 2932 c.c.-
Tuttavia il promissario acquirente, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale dell'evizione.
Ex plurimis, già da tempo:
“Nel preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere l'esecuzione in forma specifica, a norma dell'articolo 2932 c.c., e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale dell'evizione” (Cass. 19/11/2015 n.
23683);
causa n. 39/2022 R.G. 5 “In tema di contratto preliminare di vendita, la sopravvenienza o la mancata cancellazione da parte del venditore di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile non osta a che il promissario acquirente possa chiedere l'esecuzione specifica ai sensi dell'art 2932 c.c. ma consente a questi, ove di tale facoltà intenda avvalersi, di sospendere il pagamento e/o di non effettuare la forma offerta del prezzo, potendo, invece, chiedere al giudice che con la sentenza sostitutiva del contratto non concluso siano fissate condizioni e modalità di versamento idoneo ad assicurare l'acquisto del bene libero da vicoli e tali da garantirlo da eventuale evizione” (Cass.
23/09/2004 n. 19136).
Inoltre, la Corte osserva che, in questa vicenda processuale, il promissario acquirente non si Pt_1
è neppure avvalso della facoltà di domandare con tempestività, nei termini di rito, se del caso, cumulativamente e/o contestualmente alla domanda di trasferimento della proprietà ai sensi dell'art. 2932 c.c., che venissero fissate le condizioni e le modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del cespite libero da vincoli.
Pertanto, conseguentemente, per evitare decisioni “extra o ultra petita” in violazione di legge per eccesso di potere, ai sensi dell'art. 112 c.p.c., il primo giudice ha condizionato il trasferimento della proprietà solamente al pagamento da parte dell'attore del residuo prezzo e non ad altro. Pt_1
Infine, in questa sede, questo giudice rileva che la società appellata ha domandato, tra l'altro, in via incidentale, anche la riforma del regime delle spese di lite di prime cure, che erano state poste a suo carico dal Tribunale, stante la soccombenza.
La Corte rileva che questa domanda di appello, come formulata, è inammissibile in quanto la società non ha spiegato, come doveva, alcuna specifica censura al “dictum” sul punto del primo giudice, sì da rendere impossibile in questa sede alcun sindacato di gravame.
Ogni altra questione, sollevata dalle parti, è poi superata per assorbita motivazione.
Ai sensi dell'art. 92 c.p.c., le spese di lite del grado devono essere poste a carico dell'appellante nella misura dei 2/3, compensato il residuo terzo per il rigetto della domanda di appello della Pt_1
società inerente la richiesta delle spese di lite di prime cure, e devono essere rifuse in favore di parte appellata, nella misura minima indicata in dispositivo, stante la non particolare complessità delle questioni giuridiche e di fatto compromesse, alla stregua dell'attività effettivamente espletata e dell'impegno profuso, secondo i criteri imposti dall'art. 4, comma primo, di cui al D.M. n. 55/14, come mod. dal D.M. n. 37/18 (valore della domanda di gravame €. 130.000/00).


P. Q. M.

la Corte di Appello di Campobasso - Collegio civile, pronunciando definitivamente sull'appello del
CP_ 28/01/2022, spiegato dall'appellante , e sull'appello incidentale avanzato dalla avverso Pt_1
causa n. 39/2022 R.G. 6 la sentenza del Tribunale civile di Larino n. 266/2021, resa il dì 30/06/2021, ogni altra ragione, conclusione, richiesta e domanda disattesa, per le esposte ragioni, così provvede:
1) rigetta l'appello principale;

2) rigetta l'appello incidentale;

3) ai sensi dell'art. 92 c.p.c., stante la maggior soccombenza, condanna l'appellante Pt_1
CP_ alla rifusione dei 2/3 delle spese di lite del gravame in favore della due terzi che si liquidano, alla stregua dei criteri indicati in motivazione, in €. 4.780/00 per compenso, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori di legge, ove dovuti.
La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti, per entrambe le parti, soccombenti per quanto di ragione, di versare ciascuna un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma

1- quater, del DPR n. 115/2002.
Così deciso, in Campobasso, nella camera di consiglio del 15/10/2025.
Il Giudice Ausiliario - est. Il Presidente
Avv. Antonio Aprea dott.ssa Rita Carosella
causa n. 39/2022 R.G. 7