REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4371 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
N Q TITOLARE DITTA Parte_1 CP_1
Avv. TAMILIA FRANCESCO Avv. LATINI SILVIA Avv. PICCIRILLI FABRIZIO
e
Controparte_2
Avv. POLSINELLI CARMINE
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 519 del 2021 con cui il Tribunale di Cassino ha deciso quanto segue: “Con atto di citazione ritualmente notificato il in persona dell'Amm.re p.t., Controparte_2 ha convento in giudizio la di titolare della ditta Controparte_3 individuale “Immobilpaper di BO NA, ed esposto fra altro, che: (…) “1. l'edificio in condominio, di cui è nota in premessa, è sito in Sora via Agnone maggiore snc;

2. tale edificio, che fu costruito successivamente al maggio del 2005 dalla ditta individuale denominata "Immobilpaper di BO NN, è composto di parti comuni e da nove singoli appartamenti;

3. tali appartamenti, tra l'agosto del 2006 ed il maggio del 2007, sono stati venduti -con i relativi diritti sulle parti comuni- dallo stesso costruttore citato ai sigg.ri , Pt_2 Pt_3 Parte_4
, , e 4. attualmente abitato Pt_5 Pt_6 Parte_7 Pt_8 Pt_9 Pt_10 dai condomini citati, l'edificio menzionato presenta gravi difetti di costruzione, come di seguito descritti e resi noti, mediante la relazione allegata al n. 2, in data 27.7.14 dall'ing. tecnico Controparte_4 incaricato di esprimere, appunto, un parere in merito alla situazione verificatasi: "A) per tale edificio (desumendo il fatto dagli elaborati grafici architettonici di progetto e in quelli esecutivi riguardanti le strutture) era prevista la realizzazione di un "vano ascensore" che partendo dal piano fondazione arrivasse fino alla quota della copertura a tetto. Per quanto è stato possibile accertare, tale vano ascensore è stato realizzato fino alla quota del quarto solaio, sono visibili -infatti le barre di armatura di attesa dal piano inferiore, per cui non è stata realizzata la parte di vano ascensore che si sarebbe dovuta innestare nel solaio del torrino del vano ascensore, anch'esso non realizzato. Tale mancata realizzazione, prevista nella fase progettuale e mancante nella fase costruttiva, genera lesioni alla struttura e rende vulnerabile la stessa dal punto di vista sismico. A causa di tale situazione necessariamente vanno eseguiti lavori di consolidamento. B) Avvallamenti in più punti e cedimento della pavimentazione esterna in cemento, con conseguenti fenomeni lesionali, formazione di pozzanghere di acqua, insidie e pericolosità nell'utilizzo della stessa pavimentazione;
tale problema è riconducibile ad un mancato compattamento del terreno sottostante mediante idonei materiali inerti per la realizzazione di appropriati sottofondi in calce struzzo armato. C) Distacco e crollo del cappotto termico esterno e lesioni diffuse in più parti dell'intonaco; entrambi i disfacimenti del rivestimento esterno dell'edificio provocano vistosi segni di umidità affioranti dalle pareti interne ed esterne del fabbricato. Per le ampie superfici interessate e per la notevole estensione di tali disfacimenti manca, allo stato, un'adeguata coibentazione termica dell'edificio. I distacchi e crolli del rivestimento della facciata dell'edificio creano, inoltre il pericolo di caduta e rischi per la pubblica incolumità; D) Vizio costruttivo del tetto e del terrazzo di copertura dell'edificio, tale da provocare infiltrazioni d'acqua all'interno degli appartamenti sottostanti. A ciò si aggiungano le carenze di impermeabilizzazione, la negligente posa delle guaine di impermeabilizzazione, la realizzazione di non appropriato sottofondo e la rottura del manto impermeabile: circostanze, tutte, che provocano importanti infiltrazioni d'acqua piovana sia nei confronti delle parti comuni, disgregandole, sia verso gli appartamenti sottostanti, nei quali per la notevole entità dell'umidità creatasi e la scarsa salubrità risulta limitata l'abitabilità; E) Distacchi diffusi dei rivestimenti in piastrelle sia sulle superfici orizzontali che verticali con conseguente pag. 2/26 pericolo di crollo di detto rivestimento;
F) Insufficienza delle condotte idriche a convogliare negli appartamenti la quantità di acqua potabile necessaria alla vita degli inquilini G) Perdite di acqua diffuse dalle grondaie e dai pluviali ed inadeguatezza ricettiva degli stessi;
H) Errata pendenza dei balconi verso l'interno dell'edificio con conseguenti infiltrazioni e ristagni nei muri di tamponamento;
cedimento di balconi stessi in più punti;
l) Presenza di infiltrazioni di acqua alla base del vano ascensore, stante la presenza nelle vicinanze di elementi meccanici ed elettrici, la situazione provoca un reale pregiudizio al normale godimento di tale parte di proprietà comune".

5. Tali gravi difetti e pericoli di rovina, come si evince dalla relazione citata, da intendersi in questa sede integralmente trasfusa, si manifestano nelle parti comuni dell'edificio, con conseguenze che interessano le rispettive proprietà dei citati condomini;

6. all'atto dell'acquisizione della menzionata relazione peritale, il
(e gli stessi condomini) hanno avuta consapevolezza (melius, CP_2 conoscenza sicura) che tali gravi difetti, dettagliatamente elencati dall'ing.
non solo compromettono la consistenza, la struttura e la CP_4 funzionalità dell'edificio de qua, ma si sostanziano in vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera; influiscono sulla sua solidità, sull'efficienza e sulla durata e sono tali da menomare apprezzabilmente il normale godimento della cosa, la normale utilità dell'immobile in relazione alla sua funzione economica e pratica secondo la sua intrinseca natura e destinazione;
Tali gravi difetti e pericoli di rovina, che impediscono inoltre all'immobile di fornire l'utilità cui è destinato, con alterazione del normale godimento e della sua funzione economica, hanno, come precisa lo stesso tecnico incaricato, un sicuro collegamento causale con l'attività progettuale e costruttiva espletata dalla ditta costruttrice-venditrice dell'immobile de qua;
(…).

Per questi motivi

, il ha Controparte_2 rassegnato le seguenti conclusioni: “In via principale: "Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare la presenza di gravi difetti di costruzione e pericoli di rovina nell'edificio CP_5 descritto nella premessa del presente atto, e quindi nelle singole unità abitative e/o porzioni immobiliari ad esso facenti capo. Per l'effetto, accerti e dichiari il Tribunale la responsabilità della convenuta ex art. 1669 c.c. e la condanni conseguentemente alla esecuzione delle opere necessarie per l'eliminazione dei gravi vizi costruttivi riscontrati, indicando un termine determinato e congruo per l'esecuzione dei lavori: in caso di mancata esecuzione specifica di tale obbligo, trascorso un termine pag. 3/26 ritenuto dal Tribunale congruo, autorizzi, lo stesso Tribunale, parte attrice ad eseguire i lavori anticipando la spesa necessaria per la rimozione dei difetti, con condanna, in tal caso, della convenuta al rimborso delle spese sostenute per detta esecuzione. Si condanni, altresì, la predetta convenuta al risarcimento, in favore di parte attrice, dei danni subiti, come conseguenza dei difetti evidenziati dal CTP Ing. e/o in relazione CP_4
a quelli che verranno accertati tramite apposita CTU, con conseguente condanna della convenuta al pagamento della somma che sarà accertata in corso di causa, non inferiore ad euro 150mila, e/o in quella determinata con valutazione equitativa secondo il potere discrezionale conferito al giudice del merito dall'art. 1226 c.c . In via subordinata e sussidiaria: "Voglia l'On.le Tribunale adito, in relazione ai fatti citati, accertare e dichiarare la responsabilità per fatto illecito ex art. 2043 c.c. in capo alla ditta costruttrice convenuta e per l'effetto condannarla al risarcimento, in favore di parte attrice, dei danni subiti mediante il pagamento della somma che sarà accertata in corso di causa, non inferiore ad euro 150mila, e/o in quella determinata con valutazione equitativa secondo il potere discrezionale conferito al giudice del merito dall'art. 1226 c.c. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge". Si è costituita in giudizio BO GI contestando quanto ex adverso dedotto ed eccepito. In particolare, la difesa della convenuta ha esposto, fra l'altro, che : (…) “ si contestano integralmente gli avversi assunti che- ad oggi- restano comunque privi di qualsiasi pur minimo riscontro, anche soltanto sotto il profilo indiziario. Infatti, il CP_2 lamenta presunti "vizi costruttivi" tali da comportare addirittura
[...] la "rovina ed il pericolo di crollo" di parte dello stabile;
il tutto sulla base di una consulenza di parte, nella quale - salvo elencare genericamente un elenco "in ciclostile" di presunti difetti costruttivi - non riporta alcuna indicazione significativa, neppure per riproduzione fotografica, inerente le contestazioni mosse alla convenuta. Né è dato comprendere l'esatta natura né l'esatta collocazione degli stessi, anche al fine di poter valutare se le parti assertivamente danneggiate siano di proprietà comune (unico caso in cui il avrebbe legittimazione ad agire) oppure di proprietà CP_2 esclusiva dei singoli condomini;
tale individuazione risulta ancor più pregnante sol considerando che, nel caso di danni alle proprietà esclusive, il riveste la qualifica di "custode", dovendo pertanto CP_2 rispondere in via autonoma ex art. 2051 c.c. Né è agevole desumere tali particolari dalla perizia ex adverso allegata che non fornisce alcuna pag. 4/26 specifica indicazione - neppure attraverso l'allegazione di elaborati grafici e/o planimetrici - idonea a consentire di determinare esattamente le zone (e quindi la relativa proprietà ... ) in cui sono stati rilevati i vizi denunciati;
addirittura per alcune contestazioni, sembrerebbe che non sia stata neppure vagliata la documentazione progettuale depositata presso gli uffici competenti né svolto alcun sopralluogo. Meraviglia oltremodo come il perito di controparte abbia contestato difetti come "insufficienza delle condotte idriche", "inadeguata coibentazione termica", "errata pendenza dei balconi", senza tuttavia fornire alcun parametro di riferimento sotto il profilo tecnico, a cui ragguagliare le sue generiche asserzioni, che in toto si contestano. Di contro, giova evidenziare - per come verrà dimostrato in corso di giudizio – che lo stabile de quo è stato costruito secondo le regole dell'arte e della buona tecnica, nel pieno rispetto di tutti i parametri richiesti dalla normativa vigente, per come potranno confermare sia il progettista, Geom. sia il Direttore dei Lavori, Ing. Parte_11 Pt_12
È sufficiente esaminare la documentazione fotografica allegata per
[...] rendersi conto dell'assoluta infondatezza delle avverse doglianze. Giova allora evidenziare quanto segue: A) Quanto ai difetti lamentati nel punto A) della perizia: il "vano ascensore" è stato realizzato in conformità al progetto depositato presso gli uffici competenti, con la scelta di un ascensore con impianto idraulico e non "a corde"; per tale motivo il suddetto vano è stato realizzato fino alla quota del quarto solaio e le barre di armatura ivi presenti sono "terminali" e non "di attesa"- come erroneamente indicato dall'Ing. è sufficiente svolgere un CP_4 sopralluogo per verificarlo. Né, da un punto di vista strutturale, tale scelta ha comportato una "vulnerabilità dal punto di vista sismico" dell'edificio, dal momento che la struttura in cemento armato è costituita da pilastri e travi, per come indicati ictu oculi negli esecutivi di calcolo del 4 o impalcato di copertura dello stabile, ed il vano ascensore non fa parte della struttura portante del fabbricato in quanto costituito da pareti in cemento armato finalizzate esclusivamente alla collocazione dell'ascensore; tali particolari potranno essere confermati dal progettista e dal Direttore dei Lavori;
B) Anche le doglianze espresse in merito alla pavimentazione esterna, fanno presumere che non sia stato svolto alcun sopralluogo sul posto, dal momento che il piazzale del è CP_2 costituito da "betonelle" in calcestruzzo preconfezionate (di dimensioni 10 x 10 cm e spessore 5 cm), che per buona norma vengono posate in opera su massetto di sola sabbia e strato di base in materiale di scarto di cava per favorire la permeabilizzazione ed il drenaggio dell'acqua; non si pag. 5/26 comprende allora come possano essere visibili ''fenomeni lesionali" e ''formazione di pozzanghere"; C) Oltremodo incomprensibile risultano le doglianze relative al "distacco e crollo del cappotto termico esterno", dal momento che tali gravi difetti- se sussistenti -sarebbero visibili dall'esterno, cosa che non è assolutamente riscontrabile nel caso di specie;
viene eccepita addirittura la "mancanza di adeguata coibentazione" dello stabile ma ciò senza aver svolto neppure il pur minimo accertamento in merito all'effettivo pacchetto murario, alla sua consistenza e tipologia. Giova evidenziare come tale "cappotto" risulta costituito da una tamponatura con mattoni termici dello spessore di cm 30, da soli sufficienti a garantire una normale coibentazione, sui quali esternamente è stato applicato un cappotto dello spessore di cm 5, realizzato con l'applicazione sulle pareti a blocchi termici di un pannello con sei/otto punti di collante resinoso, applicati tre strati di resina, inserita una rete a maglie molto piccole per evitare eventuali lesioni, infine l'ultimo strato di "tonachino" e poi tinteggiato. Nella realizzazione del cappotto esterno dell'edificio sono state altresì utilizzate resine di ottima qualità (cfr. . D) Anche in Tes_1 relazione ai presunti difetti costruttivi del tetto e dei terrazzi di copertura dell'edificio, appare opportuno evidenziare come l'unica parte comune coperta a tetto è il vano ascensore, mentre i terrazzi sono di proprietà esclusiva degli appartamenti individuati negli interni 8, 9 e 10, fungendo da copertura per le unità sottostanti. Dalla genericità della descrizione adoperata non è agevole evincere quali parti dello stabile - se comuni o esclusive – siano interessate dalle lamentate infiltrazioni;
ciò in quanto eventuali danni interessanti le proprietà esclusive - se riscontrati ed effettivamente riconducibili a responsabilità del costruttore - non potranno certamente essere trattati in questo giudizio, essendo il Condominio carente di legittimazione attiva per quanto di competenza delle singole unità immobiliari. Né potranno costituire "difetti costruttivi" da imputare al costruttore eventuali problematiche derivanti dall'improprio utilizzo di terrazzi privati come "giardini pensili", oppure dall'omessa manutenzione ordinaria e/o straordinaria che avrebbe dovuto porre in essere lo stesso nel corso del tempo. E) In relazione ai lamentati "distacchi CP_2 diffusi dei rivestimenti in piastrelle", appare quantomeno singolare tale doglianza, essendo la pavimentazione delle scale l'unica superficie comune mattonata;
anche in tal caso non si comprende il "pericolo di crollo" non solo perché sono state posizionate "a regola d'arte" ma anche perché trattasi di superfici "orizzontali"!! F) Anche la contestazione inerente l'assunta "insufficienza della condotta idrica "che dai serbatoi porta acqua pag. 6/26 alle singole unità immobiliari - risulta totalmente destituita di qualsiasi fondamento, dal momento che le predette condotte – per come verrà dimostrato in corso di giudizio - sono correttamente dimensionate per l'uso domestico a cui sono destinate;
né il consulente di controparte fornisce alcuna ulteriore indicazione e/o parametro di riferimento dal punto di vista tecnico a sostegno dei propri assunti;
G) Le dimensioni delle grondaie e dei relativi discendenti rientrano nel normale dimensionamento, superando abbondantemente i 55 cm;
né l'Ing. offre alcuna misurazione per CP_4 poter spiegare su quali basi fonda l'asserita "inadeguatezza ricettiva". Pertanto, anche m tale caso, non potranno certamente essere ricollegati a "vizi costruttivi" eventuali problematiche insorte a causa di totale carenza dell'ordinaria manutenzione;
H) Sulla assunta "errata pendenza dei balconi" - anch'essa priva di qualsiasi indicazione e/o riscontro e/o saggio tecnico - giova evidenziare che le stesse sono state realizzate con il rispetto delle regole dell'arte nonché con l'utilizzo di materiali appropriati. Né possono essere imputate a "difetti costruttivi" infiltrazioni che derivano da omessa manutenzione e/o dall'utilizzo dei balconi come "giardini pensili"; I) Infine, sulla presenza di infiltrazioni di acqua nel vano ascensore, si rileva che il seminterrato è opportunamente protetto da idonea griglia di raccolta delle acque meteoriche e da marciapiede esterno;
inoltre la base del vano ascensore è stata realizzata con unico getto in cemento armato ben vibrato. Ora, l'art. 1669 c.cc. - norma in virtù della quale controparte ha inteso agire in giudizio - enumera tre distinte ipotesi che devono essere collegate da un nesso di causalità ad un difetto di costruzione o ad un vizio del suolo preesistente: 1) avvenuta rovina, totale o parziale, dell'immobile; 2) attuale pericolo certo ed effettivo che in un futuro, più o meno prossimo, possa verificarsi la rovina totale o parziale;
3) esistenza di gravi difetti della costruzione, che ne pregiudichino la caratteristica di lunga durata. La rovina totale si verifica quando l'immobile cessa di esistere e quindi va completamente perduto o perde in tutto la sua utilità. Si ha rovina totale anche quando la compromissione degli elementi essenziali dell'opera influisca negativamente sulla durata sulla solidità dell'opera stessa. Quanto ai gravi difetti, nella relazione al codice civile si precisava: " ... naturalmente questi difetti devono essere molto gravi, oltre che riconoscibili al momento del collaudo, e devono incidere sempre sulla sostanza sulla stabilità della costruzione, anche se non minacciano immediatamente il crollo di tutta la costruzione o di una parte di essa o non importano evidente pericolo di rovina ... ". (Relazione al codice civile, n. 704). Graverà, pertanto, sulla controparte l'onere di provare sia la pag. 7/26 sussistenza del vizio originario, sia il nesso di causalità tra tale vizio e l'evento dannoso. Infatti, solo la riconducibilità dei vizi lamentati all'interno delle citate categorie comporta l'applicabilità dell'art. 1669 c.c. che tende a disciplinare le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente ed in maniera profonda, sugli elementi essenziali di struttura e funzionalità dell'opera (cfr. Cass. n. 3002/2001, Cass. n. 13268/2004), trovando applicazione- in caso contrario- la disciplina dei vizi redibitori in materia di compravendita con le relative preclusioni, decadenze e legittimazioni. Né potranno essere ascritte al costruttore responsabilità derivanti da omessa manutenzione (ordinaria e straordinaria), oppure da usi non conformi del bene Q di parti di esso. Considerate le svolte allegazioni sfornite del pur minimo riscontro anche sotto il profilo del fumus boni iuris, si insiste nel totale rigetto della domanda principale, in quanto destituita di qualsiasi fondamento giuridico. B) sulla richiesta cumulativa di risarcimento del danno in forma specifica e per equivalente Salvo ed impregiudicato quanto ut supra dedotto ed eccepito, si rileva l'inammissibilità della domanda di condanna al risarcimento del danno quantificato nella somma di € 150.000,00- che fin da ora si contesta non essendo ancorata ad alcun supporto probatorio - evidenziando come avendo controparte richiesto la condanna al risarcimento in forma specifica, tale ulteriore istanza costituisce un'evidente illegittima duplicazione, trattandosi di domande che possono formularsi in via "alternativa" e non "cumulativa": " ... Con l'azione ex art. 1669 c. c. il committente può chiedere la condanna dell'appaltatore alternativamente al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l'eliminazione dei difetti, ovvero all'esecuzione diretta di tali opere giacché l'art. 1669 c. c. riferendosi genericamente alla responsabilità dell'appaltatore, senza precisare le forme nelle quali in danno debba essere risarcito, ha inteso richiamare il principio generale secondo il quale, nei limiti stabiliti dall'art. 2058 c.c., il risarcimento può essere disposto informa specifica o ... per equivalente pecuniario ... " (cfr. Cass. 5103/1995; in senso conforme, Cass. 14449/1999). C) sulla domanda subordinata ex art. 2043 cc. Si contestano altresì i presupposti della svolta domanda di risarcimento danni ex art. 2043 c.c., non avendo controparte allegato alcun concreto elemento- neppure sotto il profilo indiziario - idoneo a configurare una condotta non iure e contra ius da ascrivere in capo alla convenuta. Infatti, per come ampiamente argomentato nel punto A) della presente costituzione, lo stabile de quo è stato costruito secondo le regole dell'arte e della buona pag. 8/26 tecnica, nel pieno rispetto di tutti i parametri richiesti dalla normativa vigente, per come potranno confermare sia il progettista Geom. Pt_11 sia il Direttore dei Lavori Ing. Pertanto, prive di
[...] Parte_12 pregio giuridico e di riscontro fattuale rimangono le avverse contestazioni che - allo stato - non risultano corroborate da alcune dato oggettivo (…).

Per questi motivi

, la BO ha rassegnato le seguenti conclusioni: "Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così statuire: 1) rigettare integralmente la domanda principale siccome totalmente infondata in fatto ed in diritto;
2) in relazione alla domanda di condanna al risarcimento del danno per equivalente, dichiararla inammissibile per le motivazioni ut supra esposte;
3) in via subordinata, rigettare integralmente la domanda ex art. 2043 c.c. in quanto infondata in fatto ed in diritto per quanto ut supra dedotto ed eccepito;
4) il tutto con vittoria di spese e compensi legali, oltre rimborso forfettario, oneri fiscali e previdenziali di legge". Alla prima udienza del 14 gennaio 2015 il Giudice ha concesso i termini ai sensi dell'art. 183 cpc. All'udienza del 15 giugno 2015 le parti hanno chiesto l'ammissione dei mezzi istruttori richiesti e il Giudice si è riservato. Con ordinanza depositata il 18 giugno 2015 il Giudice istruttore ha disposto CTU con nomina dell'ing. Persona_1
All'udienza del 25 gennaio 2016 il CTU ha prestato giuramento e il Giudice gli ha affidato i quesiti e ha rinviato la causa al 7 novembre 2016. Con decreto depositato il 21 settembre 2016 il Giudice ha rinviato la già fissata udienza del 7 novembre 2016 a quella del 27 febbraio 2017, dopo la richiesta di proroga formulata dal CTU in data 1 settembre 2016. All'udienza del 27 febbraio 2017 le parti hanno chiesto rinvio perché per pendenza di trattative di bonario componimento. All' udienza del 16 dicembre 2017, il Giudice ha concesso nuovo termine al CTU per il deposito della CTU e ha rinviato all'udienza del 28 febbraio 2018. All'udienza del 28 febbraio 2018, il , preso atto del deposito CP_2 dell'elaborato peritale, ha chiesto la convocazione del CTU per rendere chiarimenti sulle ragioni per le quali non aveva ritenuto di eseguire i necessari accertamenti tecnici strumentali, consistenti in una verifica della vulnerabilità dell'edificio e di dare quindi compiuta risposta ai quesiti. Il difensore della convenuta ha chiesto anch'egli la convocazione del CTU a chiarimenti, ma per altri motivi diversi, ossia quelli concernenti la realizzazione degli impalcati e il piano ascensore;
si è opposto, invece, agli pag. 9/26 ulteriori accertamenti chiesti dal perché superflui e relativi a CP_2 presunti vizi non denunciati nell'atto di citazione e, quindi, non oggetto del giudizio in esame. All'udienza del 16 aprile 2018, il difensore del ha chiesto CP_2 rinvio per concomitanti impegni professionali e la controparte non si è opposta. All'udienza del 31 ottobre 2018, il ha chiesto al CTU di dare CP_2 risposta completa ai quesiti, avendo egli arrestato la sua indagine per aver ritenuto necessari i chiarimenti richiesti dal stesso, i quali per CP_2 lui esulavano dall'incarico a lui conferito e abbisognavano di preventiva autorizzazione del Giudice. La difesa del ha ritenuto che tale CP_2 autorizzazione fosse implicita e sottintesa nei quesiti originariamente formulati;
in subordine ha chiesto che il CTU proseguisse nell'indagine con esecuzione dei necessari accertamenti, espressamente autorizzati. Il difensore della BO si è opposto all'esecuzione degli ulteriori accertamenti, perché non attinenti ai vizi denunciati nell'atto di citazione, mentre ha chiesto al CTU di fornire chiarimenti sulla conformità del vano ascensore alla tavola progettuale depositata innanzi al Genio Civile in data 1 marzo 2005. Il Giudice ha autorizzato la prosecuzione dell'indagine peritale in accoglimento delle richieste delle parti e ha rinviato all'udienza del 26 novembre 2018. All'udienza del 26 novembre 2018 il difensore del Condominio rinvio per consentire all'assemblea condominiale di approvare le spese necessarie per la prosecuzione delle indagini peritali e la difesa della BO non si è opposta. Alla successiva udienza del 25 marzo 2019, il Giudice ha rinviato ad altra udienza per la convocazione del CTU. All'udienza del 8 aprile 2019, il Giudice ha conferito incarico al CTU per un supplemento di indagine. Nel frattempo il CTU ha depositato la relazione suppletiva richiesta e il Giudice ha ordinato la trasmissione della stessa alla Procura della Repubblica in sede perché erano emersi elementi di reato in materia edilizia e pericoli per l'incolumità pubblica. All'udienza del 21 ottobre 2019, il difensore della BO ha lamentato l'illegittimo ampliamento delle indagini peritali compiute, perché debordanti dal “thema decidendum” e lesive del diritto di difesa: la nuova indagine avrebbe riguardato vizi nuovi e diversi da quelli indicati nell'atto introduttivo e mai denunciati;
inoltre, egli ha contestato il nuovo elaborato sotto l'aspetto puramente tecnico. Il difensore del ha CP_2 avversato le argomentazioni della BO appena esposte e ha chiesto pag. 10/26 fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni. Alla stessa udienza il Giudice ha sentito a chiarimenti il CTU, presente per l'occasione, e all'esito si è riservato. Con ordinanza del 30 ottobre 2019, il Giudice ha disposto un supplemento di indagine, alla luce di quanto richiesto dalle parti, e ha rinviato all'udienza del 29 aprile 2020. Nel frattempo, il Condominio ha presentato un ricorso ai sensi dell'art. 671 cpc, con successiva apertura del subprocedimento n. 3660-1/2014: il Condominio ha lamentato l'avvenuta donazione di un immobile della BO ai figli in Pescara, con pericolo di dispersione della garanzia patrimoniale: in tale subprocedimento si è costituita la BO chiedendo il rigetto del ricorso. Con decreto del 4 febbraio 2020 il Giudice ha accolto la richiesta di proroga formulata dal CTU e ha rinviato la già fissata udienza del 29 aprile 2020 a quella del 13 maggio 2020. Con ordinanza del 11 febbraio 2020, questo Giudice ha rigettato il ricorso ai sensi dell'art. 671 cpc per mancanza del “periculum in mora”. Con decreto del 10 aprile 2020 il Giudice ha rinviato la già fissata udienza del 13 maggio 2020 a quella del 9 settembre 2020 per l'emergenza data dal Covid 19. Con ordinanza del 7 agosto 2020, il Tribunale in sede collegiale di reclamo ha confermato l'ordinanza di rigetto del sequestro conservativo, anche se per motivi diversi e attinenti alla mancanza del “fumus boni juris”. In séguito, questo Giudice ha ancora rinviato la causa al 9 dicembre 2020, per l'esigenza sanitaria. Il difensore del ha allora chiesto l'anticipazione della nuova CP_2 udienza e, in accoglimento della richiesta, il Giudice ha fissato nuova udienza virtuale al 21 settembre 2020. All'esito dell'udienza virtuale del 21 settembre 2020 il Giudice ha fissato l'udienza del 14 dicembre 2020 per la precisazione delle conclusioni, non avendo ritenuto necessario una convocazione del CTU, pur richiesta, avendo questi già fornito esaustivi chiarimenti. Il Giudice ha trasformato l'udienza in presenza del 14 dicembre 2020 in udienza virtuale e le parti hanno rassegnato le conclusioni con scritti difensivi. Per questo Giudice le domande attoree meritano accoglimento, sulla scorta della CTU svolta.
pag. 11/26 In via preliminare, l'azione intrapresa dal deve considerarsi CP_2 tempestiva: in tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell'art.1669 cod. civ., l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti perché possa individuarsi la "scoperta" del vizio ai fini del computo dei termini annuali posti dalla norma - il primo di decadenza per effettuare la "denunzia" ed il secondo, che dalla denunzia stessa inizia a decorrere, di prescrizione per promuovere l'azione - deve effettuarsi sia con riguardo alla gravità dei difetti dell'edificio che con riguardo al collegamento causale dei dissesti all'attività progettuale e costruttiva espletata, sicché, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo, la conoscenza completa idonea a provocare la decorrenza del doppio termine (decadenziale e prescrizionale) deve ritenersi acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione delle disposte relazioni peritali. Ne consegue che la denunzia di gravi vizi da parte del committente può implicare un'idonea ammissione di valida scoperta degli stessi tale da costituire il "dies a quo" per la decorrenza del termine di prescrizione e, a maggior ragione, tale da far supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause, per l'un effetto, alla data della denunzia e, per l'altro, a data ad essa convenientemente anteriore (Cass. sez, 2 sentenza n. 11740 del 2003; sez. 2 , sentenza n. 1463 del 2008). Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (Cass., sez. 2, sentenza n. 10048 del 2018). Superato tale aspetto, le obiezioni della BO sul presunto ampliamento del “thema decidendum” non hanno fondamento. Innanzi tutto, non sono riferibili in questa sede le considerazioni svolte dal Collegio in sede di reclamo: questo Giudice rigettò la richiesta di sequestro conservativo solo sul presupposto della mancanza di “periculum in mora”, senza affrontare il tema del “fumus”, e, in ogni caso, l'ordinanza di rigetto del reclamo cautelare è un provvedimento inidoneo a divenire pag. 12/26 cosa giudicata, formale e sostanziale, conservando i caratteri della provvisorietà e non decisorietà (Cass., sez. 6., ordinanza n. 6180 del 2019). Nella sostanza, non è condivisibile la critica della BO al CTU per aver questi ampliato arbitrariamente e autonomamente le sue indagini, tesi recepita dal Collegio: all'udienza del 31 ottobre 2018 il difensore del lamentò l'arresto delle indagini da parte del CTU, che le CP_2 interruppe proprio perché gli accertamenti da lui ritenti necessari in corso d'opera non erano stati espressamente previsti nei quesiti originariamente affidatigli;
essendo una questione di valutazione e interpretazione giuridica, e non tecnica, egli, per scrupolo e in maniera corretta, sospese l'indagine rimettendo ogni decisione a questo Giudice e, quindi, non ha agito di sua iniziativa ma perché autorizzato espressamente da questo Giudice, che ha ritenuto necessari gli ulteriori (non “nuovi”) accertamenti, ai fini di una analisi completa della vicenda sottoposta a esame. Il “thema decidendum” non è mai stato ampliato perché la domanda originaria non era limitata a difetti costruttivi ben circoscritti ma investiva il pericolo di rovina dell'edificio e il CTU ha accertato altri tipi di manchevolezze che riguardano aspetti interessanti la questione, in linea generale, e che a quelli indicati nella citazione si coordinano in via diretta, immediata e conseguente. Nell'esercizio del potere d'interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice del merito non è condizionato dalla formula adottata dalla parte, dovendo egli tener conto, piuttosto, del contenuto sostanziale della pretesa, desumibile dalla situazione dedotta in causa e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, nonché del provvedimento richiesto in concreto, senza altri limiti che quello di rispettare il principio della corrispondenza della pronuncia alla richiesta e di non sostituire d'ufficio una diversa azione a quella formalmente proposta” (ex multis Cass., sentenza n. 6226 del 2014; Cass., 20 giugno 2011, n. 13459; Cass., 27 febbraio 2001, n. 2908): al riguardo, se si legge l'atto di citazione nel suo insieme, e non per singole parti fra loro slegate, si nota che nelle conclusioni il Condomino chiede in via principale la condanna della impresa convenuta all'esecuzione dei lavori diretti a evitare la rovina dell'edificio. L'elencazione dei vizi esposti nell'atto di citazione in numero di nove (dalla lettera “A” alla “I”) è solo esemplificativa e quei vizi indicati costituiscono solo un punto di partenza, e non d'arrivo, dell'indagine peritale. Come già detto, il Giudice deve accertare ciò che realmente l'attore vuole e da quanto riportato in maniera testuale nella parte in fatto di questa sentenza emerge con chiarezza che il Condominio mira a far di tutto per evitare la rovina dell'edificio, essendo pag. 13/26 presenti criticità riguardanti la vulnerabilità dell'intera struttura. Nelle conclusioni il Condominio chiede a questo Tribunale di accertare la presenza di gravi difetti di costruzione e pericoli di rovina “nell'edificio descritto”: con quest'ultima formula il Condomino indica l'intero e poi precisa “e, quindi, nelle singole unità abitative e/o porzioni immobiliari”. L'uso della congiunzione “quindi”, avente valore conclusivo ma anche causale, è utile per la ricostruzione della volontà dell'attore, perché porta a ritenere che l'accertamento di quei difetti è la conseguenza logica della domanda principale: partendo dal loro accertamento, il CTU è arrivato a convalidare quest'ultima, in conformità al c.d. metodo induttivo (o
“aristotelico”). In tema di appalto, il giudice può qualificare la domanda proposta ricollegandola all'art. 1669 cod. civ. invece che considerarla quale richiesta di adempimento contrattuale ex art. 1667 cod. civ., allorché a suo fondamento siano dedotti difetti della costruzione così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell'opera stessa (Cass. sez. 2, sentenza n. 7537 del 2004), come prospettato nella specie. La norma di cui all'art. 1669 cod. civ. ha, nonostante la relativa "sedes materiae", natura indiscutibilmente extracontrattuale (essendo diretta a tutelare l'interesse, di carattere generale, alla conservazione ed alla funzionalità degli edifici e degli altri immobili destinati, per loro natura, ad una lunga durata), e trascende il rapporto negoziale (di appalto, di opera, di vendita) in base al quale il bene sia pervenuto, dal costruttore, nella sfera di dominio di un soggetto che, dalla "rovina", dall'"evidente pericolo di rovina" o dai "gravi difetti" dell'opera, abbia subito un pregiudizio. Ne consegue che, pur non configurandosi a carico del costruttore una ipotesi di responsabilità obbiettiva, né una presunzione assoluta di colpa, grava pur sempre sul medesimo una presunzione "iuris tantum" di responsabilità, che può essere vinta non già attraverso la generica prova di aver usato, nell'esecuzione dell'opera, tutta la diligenza possibile, ma con la specifica dimostrazione della mancanza di responsabilità attraverso la allegazione di fatti positivi, precisi e concordanti, ed a prescindere dalle questioni sorte "inter partes" circa la eventuale nullità del sottostante rapporto negoziale (Cass., sez. 2 sentenza n. 12106 del 1998; sez. 1, sentenza n. 22036 del 2014). Infatti, nell'ipotesi di rovina di edificio, a differenza del previgente codice civile del 1865, la legge dispone ora che la prova liberatoria, diversamente da quanto prescritto dal combinato disposto degli artt. 2043 c.c. e 2697 c.c. è un onere che incombe non sul danneggiato ma sul proprietario, il quale, se vuole esimersi dalla responsabilità in oggetto, deve dimostrare che il danno non è dipeso da difetto o da vizio di manutenzione: nel caso in pag. 14/26 esame la presunzione non solo non è stata vinta dalla BO, ma è stata rinsaldata dalla CTU e anche per la presenza di tale presunzione la BO non può lamentare la lesione del suo diritto di difesa, poiché tale connaturata inversione dell'onere della prova le ha permesso sin dall'inizio di prendere posizione su ulteriori contestazioni, allegare fatti o circostanze in prova contraria, chiamare terzi, come ha, in concreto, fatto se si legge bene la sua memoria ex art 183 n. 2 cpc. Nelle stesse conclusioni, prima trascritte testualmente, il Condomino chiede la condanna della BO “come conseguenza dei difetti evidenziati dal CTP Ing. e/o in relazione a quelli che verranno accertati tramite CP_4 apposita CTU” e questa richiesta non può definirsi esplorativa o generica e, quindi, lesiva del diritto di difesa della BO, per le ragioni prima espresse in tema di termine per la denuncia di vizi (Cass., sez. 2, sentenza n. 10048 del 2018) e riferibili anche a questo aspetto. L'estensione alle criticità riguardanti la vulnerabilità dell'intera struttura non ha costituito, quindi, un ampliamento della domanda perché quelle patologie hanno riguardato difetti inerenti al crollo di edificio, oggetto di denuncia nell'atto di citazione (Cass. sez. 2, sentenza n. 3752 del 2007). La responsabilità sancita dall'art. 1669 cc non è limitata all'eliminazione dei difetti dell'opera venuti a evidenza entro il decennio dal relativo compimento ma si estende anche a quelli non manifestatisi ma di cui è certo il verificarsi in dipendenza dei medesimi difetti e della medesima insufficienza dell'attività di costruzione (Cass., sez. 2, n. 681 del 1983). Inoltre, la responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 cc sussiste non solo quando l'opera (edificio o altro immobile) presenti evidente pericolo di rovina ma anche quando essa presenti “gravi difetti”, cioè difetti che incidano profondamente sugli elementi essenziali della costruzione, quali sono ad esempio, quelli che riguardano le strutture portanti, cosi da pregiudicarne la conservazione e, quindi, la utilizzazione. Trattasi di difetti che vanno presi in considerazione soprattutto con riguardo alla stabilità futura della opera e non a quella attuale, per cui la loro esistenza deve ritenersi anche quando essi non producano, al momento del completamento della opera, fenomeni tali da influire in epoca successiva sulla solidità e stabilita della stessa, poiché questi ultimi inconvenienti si identificano con il pericolo di rovina e cioè con l'altra, ben diversa ipotesi prevista dallo stesso art 1669 cod civ. (Cass. sez. 2, sentenza n. 1700 del 1975). Applicando tali principi al caso di specie, il CTU, in risposta al quesito n. 6 della prima perizia, ha accertato che i vizi costruttivi incidenti sulla funzionalità della costruzione e sugli elementi essenziali della struttura non sono correlati a effettivi pag. 15/26 danni, ma a una probabile aumentata vulnerabilità statica e sismica e comunque alla mancata regolarizzazione tecnico-amministrativa dell'edificio e delle sue unità immobiliari e con essa dell'attuale impossibilità a conseguire il rilascio di certificazione di agibilità: dalla risposta al quesito n. 5 è certo che la struttura oggi rinvenibile in loco è difforme da quella autorizzata e, in quanto tale, non autorizzata. A questo proposito, le violazioni delle prescrizioni dettate, in base alla legge n. 64 del 1974 (ed attualmente dal d.P.R. n. 380 del 2001), per la progettazione e l'esecuzione delle costruzioni soggette ad azione sismica integrano i gravi difetti, di cui l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., incidendo esse sulla sostanza e stabilità degli edifici o delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, non potendo essere sovrapposte alle prescrizioni normative anzidette, poiché recanti delle presunzioni assolute, una diversa individuazione degli stati limite delle strutture e diversi modelli di calcolo delle azioni simiche e dei loro effetti (Cass. sez. 2, sentenza n. 14812 del 2008; sez. 1, sentenza n. 22036 del 2014; sez. un., sentenza n. 7756 del 2017): a maggior ragione nel caso di specie. Ciò premesso, la BO ha fornito una lettura parziale dell'indagine peritale, estraendo alcune frasi dall'insieme: ella sostiene che il CTU ha concluso per la non ricorrenza delle patologie lamentate, fondando questa sua opinione su un passo dell'elaborato in cui il CTU afferma che “i vizi riscontrati sulla struttura, essenzialmente legati solo a una sua difformità da quella assentita e autorizzata, (…) non incidono sulla fruibilità dell'opera, né concorrono a generare una situazione sensibilmente menomatrice del normale godimento della cosa, né tale da indurre a ritenere la struttura foriera di dissesti e/o crolli”. Ciò è vero, ma il CTU ha pure immediatamente aggiunto che: “ (…) Vi è da rilevare, invece, un'alterazione dello stato normale della costruzione che non garantisce, di per sé, che siano mantenute le caratteristiche di solidità e stabilità del fabbricato avente la struttura così come autorizzata. In altre parole, secondo quanto già riportato nel corpo delle risposte ai quesiti nn. 5 e 6, occorrerebbe effettuare una completa e onerosa verifica sismica che permetta di appurare l'eventuale stato di deficienza strutturale del realizzato rispetto alle ipotesi di progetto”. Se si analizza nell'insieme l'argomento, il CTU ha dichiarato l'opposto di quanto sostenuto dalla BO, né questa può affermare, per le ragioni indicate, che la successiva indagine del CTU, che ha confermato la ricorrenza di quelle patologie specie sotto l'aspetto sismico e materico, abbia travalicato i pag. 16/26 limiti della domanda (Cass. sez. 2, sentenza n. 81 del 2000). Non c'è, quindi, contraddizione fra il primo e il secondo supplemento peritale né il CTU è pervenuto a conclusioni “diametralmente opposte” nelle conclusioni fra i due elaborati: anzi, c'è assoluta coerenza fra questi e, con il secondo supplemento, oltre alla persistenza già valutata nel primo supplemento, dello stato di generale difformità del calcestruzzo impiegato nell'intera struttura, è stata confermata l'assoluta inidoneità delle armature di acciaio nel 72% degli elementi esaminati (cfr. pag. 9 secondo supplemento CTU), ossia di ben 213 su 296. Nel primo supplemento il CTU ha eseguito prove distruttive su sole porzioni periferiche (balconi, cantina, terrazzini, ecc.) solo per evitare distruzioni invasive all'interno delle abitazioni, come si legge a pag. 3 del primo supplemento, e tutte le prove sono state certificate dal Laboratorio Logos di Cassino, autorizzato dal Ministero delle Infrastrutture: attraverso tali verifiche il CTU ha accertato non solo le carenze delle armature nei punti di campionatura, ma anche un'evidente deficienza nella resistenza del calcestruzzo, tanto da indurlo a segnalare questa patologia a questo Giudice a pagina 18 della relazione del primo supplemento. Nell'occasione, infatti, la quantità di ferro nell'armatura è apparsa nettamente inferiore a quella minima richiesta dalla legge, mentre per ciò che concerne il calcestruzzo questo è apparso talmente depotenziato da far rilevare resistenze, in alcuni casi, fino a 18 N/mmq a fronte dei 30 N/mmq richiesti dalle norme tecniche (cfr. tabella a pagina 33 della relazione del CTU del primo supplemento). Tale circostanza è rivelatrice dello stato di inadeguatezza della struttura e l'analisi eseguita sul calcestruzzo degli elementi di ciascun piano, pur in numero minimo, è sintomatica anche della situazione relativa a tutti gli altri elementi, poiché il getto di calcestruzzo, nelle costruzioni in elevazioni, viene eseguito “per piano” e non “per elemento”: ciò vuol dire che le caratteristiche rilevate per alcuni elementi sono relative a un getto che è unico con quello dell'intero piano della struttura e, con esso, sono uniche le caratteristiche e le conseguenti risultanze. Nella relazione del primo supplemento si legge testualmente nelle conclusioni, a pagina 54:
“Il sottoscritto C.T.U., nel ribadire e confermare quanto sinora scritto, non può non evidenziare ancora una volta al Giudice - per l'adozione dei provvedimenti opportuni - che la struttura esaminata, già gravata da parziali difformità urbanistiche, presenta gravi criticità statico-sismiche, costituite da significative carenze materiche e costruttive tali da far ritenere che il fabbricato possa costituire pericolo per persone e cose in caso di sollecitazioni sismiche importanti”. Nel secondo supplemento il pag. 17/26 CTU afferma la stessa cosa quando, a pagina 9, allega il resoconto di sintesi dei risultati totali, in cui fa rilevare che gli elementi conformi sono in totale solo il 28% nel totale (se si considera che per dichiarare la difformità strutturale sarebbe sufficiente un solo elemento discordante). A ulteriore riprova della coerenza delle conclusioni del primo supplemento con il secondo, il CTU, a pagina 10 di quest'ultimo, precisa che: (…) “la diffusione delle difformità, unita alle caratteristiche del calcestruzzo già rilevate, depotenziate rispetto a quelle di progetto, è comunque tale da lasciare intatte le valutazioni rispetto alla possibilità dell'esecuzione delle opere di demolizione e ricostruzione già previste”. In occasione del secondo supplemento il C.T.U. - che peraltro ha allegato ben 325 pagine di certificazioni del laboratorio autorizzato attestanti le citati difformità e relative tabelle di sintesi - fermo restando lo stato di forte criticità statico- sismica, ha lasciato solo spazio alla possibilità di verifica ulteriore di un intervento di installazione di isolatori sismici che proteggano la struttura rispetto al sisma a partire dal piano seminterrato, al solo fine di evitarne la demolizione a vantaggio di un possibile impianto di isolamento sismico, ove le calcolazioni analitiche ne rendano possibile l'intervento a norma di legge. Infine, il fatto che i condomini del si siano Controparte_2 rifiutati di lasciare l'edificio non vuol dire che le conclusioni del CTU siano state ondivaghe e ardite e non siano state da loro condivise: nel ricorso straordinario al Capo dello Stato, i condomini non contestano i difetti di costruzione, ma solo l'immediato pericolo di crollo: per l'art. 1669 cc., i gravi danni alla struttura dell'edificio possono consistere in lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell'edificio nel suo complesso, e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere anche il pericolo di un crollo immediato dell'edificio stesso (Cass. sez. 2 sentenza n. 2977 del 1998) e, quindi, non c'è alcuna adesione alle tesi della BO, altrimenti il Condominio non avrebbe neppure rassegnato le sue conclusioni o contrastato quelle avverse negli scritti finali. Le domande di liquidazione o di risarcimento devono ritenersi superate dall'accoglimento della domanda principale perché la previsione dell'art. 1669 cc concreta un'ipotesi di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cc (Cass. sez. 3, sentenza n. 3338 del 1999). Le altre questioni devono ritenersi assorbite. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in conformità alla tabella n. 2 del D.M. 55 del 2014 con riferimento allo scaglione fra € 260.000,01 e
€ 520.000,00 sulla scorta dei valori accertati dal CTU e ai sensi dell'art. 5
pag. 18/26 comma 6 cpc essendo stato dichiarato una valore indeterminato;
alla somma finale di € 21.387,00 deve però essere detratta quella di € 7.425,00 corrispondente alle spese a favore della BO per il mancato accoglimento del ricorso ex art. 671 cpc nei due procedimenti cautelari, ai sensi della tabella n. 10 del D.M. citato e del valore come prima determinato ed esclusa in quest'ultimo caso la fase istruttoria, con applicazione dei parametri minimi per il definitivo accoglimento delle tesi attoree.

P.Q.M.


-definitivamente pronunciando;
ND GI BO quale titolare della ditta individuale “Immobilpaper di BO GI all'esecuzione delle opere necessarie per l'eliminazione dei gravi vizi costruttivi riscontrati dal CTU, indicando il termine di tre mesi dalla notificazione di questa sentenza per opera del per l'inizio dell'esecuzione: in caso di mancata esecuzione CP_2 specifica di tale obbligo, trascorso il termine di un anno dalla predetta notificazione, autorizza il a eseguire i lavori anticipando la CP_2 spesa necessaria per la rimozione dei difetti, con condanna, in tal caso, della convenuta al rimborso delle spese sostenute per detta esecuzione. Condanna la BO al pagamento delle spese di questo giudizio che si liquidano in complessivi € 14.508,00 di cui € 546,00 per esborsi e € 13.962,00 per compensi professionali oltre rimborso forfettario (15%) IVA e CPA. Pone a carico della BO le spese di ctu così come liquidate provvisoriamente in corso di causa con l'ordinanza del 08/04/2019 per ciò che attiene l'integrazione delle indagini e il primo supplemento e con il decreto del 04/01/2021 per ciò che attiene la relazione originaria e il secondo supplemento.”. La parte appellata ha chiesto il rigetto dell'impugnazione. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello non è fondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. L'appellante ribadisce in appello quanto già dedotto negli scritti difensivi del giudizio di primo grado e, in particolare, lamenta che il Tribunale sarebbe incorso nella violazione e falsa applicazione degli artt. 101 e 112 c.p.c., 24 e 111 Cost., per aver violato il principio del contraddittorio e di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, nonché che la sentenza sarebbe viziata da contraddittorietà della motivazione, allorché avrebbe il pag. 19/26 primo Giudice ritenuto che non fosse stato non ampliato il thema decidendum. Il CTU, secondo la prospettazione dell'appellante, avrebbe dovuto limitarsi al rilievo del vano ascensore realizzato in modo difforme da quanto previsto nel progetto, alla presenza di avvallamenti e cedimenti in più punti della pavimentazione esterna, e contenere il suo accertamento entro i limiti dei vizi costruttivi allegati nell'atto introduttivo del giudizio. Non avrebbe dovuto, invece, indagare in ordine alla statica dell'immobile. Il motivo va respinto. Osserva la Corte che il Condominio attore aveva agito ex art. 1669 c.c., e dopo aver indicato anche attraverso la perizia di parte allegata all'atto di citazione, i numerosi vizi costruttivi, ha dedotto che “(…) tali gravi difetti, dettagliatamente elencati dall'Ing. non solo compromettono la CP_4 consistenza, la struttura e la funzionalità dell'edificio de quo, ma si sostanziano in vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera; influiscono sulla sua solidità, sull'efficienza e sulla durata e sono tali da menomare apprezzabilmente il normale godimento della cosa, la normale utilità dell'immobile in relazione alla sua funzione economica e pratica secondo la sua intrinseca natura e destinazione”. Tra i vari difetti dell'immobile il perito di fiducia aveva segnalato che “il vano ascensore in oggetto era stato realizzato sino alla quota del quarto solaio e che erano visibili le barre di armatura di attesa dal piano inferiore, per cui non era stata realizzata la parte del vano ascensore che si sarebbe dovuta innestare nel solaio del torrino del vano ascensore anch'esso non realizzato. Tale mancata realizzazione, prevista nella fase progettuale e mancante nella fase costruttiva, genera lesioni alla struttura e rende vulnerabile la stessa dal punto di vista sismico. A causa di tali lavori vanno eseguiti lavori di consolidamento". Non solo. Ma, come già accertato con la sentenza gravata, “(…) Nelle stesse conclusioni, prima trascritte testualmente, il Condominio chiede la condanna della BO “come conseguenza dei difetti evidenziati dal CTP Ing. e/o in relazione a quelli che verranno accertati tramite CP_4 apposita CTU” e questa richiesta non può definirsi esplorativa o generica e, quindi, lesiva del diritto di difesa della BO, per le ragioni prima espresse in tema di termini per la denuncia di vizi (Cass., sez. 2, sentenza n. 100048 del 2018) e riferibili anche a questo aspetto”.
pag. 20/26 Osserva la Corte, pertanto, che sin dall'atto di citazione il CP_2 odierno appellato ha denunciato l'esistenza di gravi difetti e, in particolare, di quello relativo al vano ascensore che metteva in pericolo la statica dell'edificio, che impediscono, pertanto, all'immobile di fornire l'utilità cui è destinato, con alterazione del normale godimento e della sua funzione economica, rimettendo alla valutazione di un tecnico d'ufficio anche l'apprezzamento di ulteriori vizi. Per tale ragione deve ritenersi che seppure l'espletamento della CTU di tipo percipiente abbia evidenziato anche altri gravi difetti ciò non comporta un ampliamento del thema dedicendum e probandum e, tanto meno, una lesione del diritto di difesa poiché l'accertamento tecnico risponde ad una allegazione in fatto e ad un'esigenza istruttoria già rappresentate dall'attore e si svolge nel pieno contraddittorio delle parti consentendo così, a ciascuna, di prendere posizione sui rilevamenti eseguiti al fine di individuare anche altre problematiche attinenti alla statica dell'immobile. Ebbene il ctu ha confermato la sussistenza della predetta problematica segnalata con riferimento al vano ascensore che di per sé sola mette in pericolo la statica dell'edificio situato in una zona ad elevato rischio sismico. Il Tribunale, quindi, ha correttamente fondato la propria decisione sulla scorta della CTU svolta, non travalicando il thema decidendum nè quello probandum proposto dalle parti.
Anche il secondo motivo è infondato. L'appellante lamenta che la sentenza gravata sarebbe viziata per omessa motivazione circa la contraddittorietà e lacunosità della CTU nonché per la mancata risposta alle osservazioni di parte. La CTU, inoltre, sarebbe da ritenersi nulla in relazione ai quesiti che esulerebbero dal thema decidendum e, comunque, incompleta e priva di dati tecnici oggettivi. Quanto all'ampliamento del thema decidendum lo si è appena escluso. Per quel che riguarda le osservazioni, rileva la Corte che la stessa parte appellante ha invocato il principio affermato dalla Suprema Corte di Cassazione secondo il quale “Il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento;
non è quindi necessario che egli si soffermi sulle contrarie deduzioni dei consulenti di fiducia che, anche se non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le argomentazioni pag. 21/26 accolte. Le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in tal caso in mere allegazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall'art. 360 n. 5 c.p.c.” (Cass. 8355 del 2007). In applicazione del principio di cui sopra, dal quale non v'è ragione di discostarsi, non v'è dubbio che il Tribunale abbia compiutamente motivato la sua decisione anche in ordine alle doglianze dell'odierna appellante relative alla contraddittorietà e lacunosità della consulenza d'ufficio. Laddove ve ne fossero delle altre che il CTU non avesse esaminato, queste non possono ritenersi suffragate dalla prova della loro fondatezza poiché, in questa sede, di nessuna delle osservazioni è stato indicato il documento a sostegno. Sicchè anche la paventata eventualità che dal perito d'ufficio non siano state esaminate alcune osservazioni di tipo tecnico o che il Tribunale non abbia valutato alcune critiche (sempre di natura tecnica) alla consulenza espletata non comporta, in difetto di supporto probatorio, che in questa sede possano ritenersi fondate le censure alla sentenza sul punto. D'altro canto, con riguardo alla censura di contraddittorietà della consulenza ed al mancato utilizzo di criteri scientifici, come ha già specificato la sentenza gravata senza che alcuna critica specifica sia stata articolata in merito, con il primo supplemento il CTU ” nel ribadire e confermare quanto sinora scritto, non può non evidenziare ancora una volta al Giudice - per l'adozione dei provvedimenti opportuni - che la struttura esaminata, già gravata da parziali difformità urbanistiche, presenta gravi criticità statico-sismiche, costituite da significative carenze materiche e costruttive tali da far ritenere che il fabbricato possa costituire pericolo per persone e cose in caso di sollecitazioni sismiche importanti”. Nel secondo supplemento il CTU afferma la stessa cosa quando, a pagina 9, allega il resoconto di sintesi dei risultati totali, in cui fa rilevare che gli elementi conformi sono in totale solo il 28% nel totale (se si considera che per dichiarare la difformità strutturale sarebbe sufficiente un solo elemento discordante). A ulteriore riprova della coerenza delle conclusioni del primo supplemento con il secondo, il CTU, a pagina 10 di quest'ultimo, precisa che: (…) “la diffusione delle difformità, unita alle caratteristiche del calcestruzzo già rilevate, depotenziate rispetto a quelle di progetto, è comunque tale da lasciare intatte le valutazioni rispetto alla possibilità dell'esecuzione delle opere di demolizione e ricostruzione già previste”. Nella sentenza, inoltre, si legge che “con il secondo supplemento, oltre alla persistenza già valutata nel primo supplemento, dello stato di generale pag. 22/26 difformità del calcestruzzo impiegato nell'intera struttura, è stata confermata l'assoluta inidoneità delle armature di acciaio nel 72% degli elementi esaminati (cfr. pag. 9 secondo supplemento CTU), ossia di ben 213 su 296. Nel primo supplemento il CTU ha eseguito prove distruttive su sole porzioni periferiche (balconi, cantina, terrazzini, ecc.) solo per evitare distruzioni invasive all'interno delle abitazioni, come si legge apag. 3 del primo supplemento, e tutte le prove sono state certificate dal Laboratorio Logos di Cassino, autorizzato dal Ministero delle Infrastrutture: attraverso tali verifiche il CTU ha accertato non solo le carenze delle armature nei punti di campionatura, ma anche un'evidente deficienza nella resistenza del calcestruzzo, tanto da indurlo a segnalare questa patologia a questo Giudice a pagina 18 della relazione del primo supplemento. Nell'occasione, infatti, la quantità di ferro nell'armatura è apparsa nettamente inferiore a quella minima richiesta dalla legge, mentre per ciò che concerne il calcestruzzo questo è apparso talmente depotenziato da far rilevare resistenze, in alcuni casi, fino a 18 N/mmq a fronte dei 30 N/mmq richiesti dalle norme tecniche (cfr. tabella a pagina 33 della relazione del CTU del primo supplemento). Tale circostanza è rivelatrice dello stato di inadeguatezza della struttura e l'analisi eseguita sul calcestruzzo degli elementi di ciascun piano, pur in numero minimo, è sintomatica anche della situazione relativa a tutti gli altri elementi, poiché il getto di calcestruzzo, nelle costruzioni in elevazioni, viene eseguito “per piano” e non “per elemento”: ciò vuol dire che le caratteristiche rilevate per alcuni elementi sono relative a un getto che è unico con quello dell'intero piano della struttura e, con esso, sono uniche le caratteristiche e le conseguenti risultanze.” Ed ancora, il Tribunale ha aggiunto che con il “secondo supplemento il C.T.U. - che peraltro ha allegato ben 325 pagine di certificazioni del laboratorio autorizzato attestanti le citati difformità e relative tabelle di sintesi - fermo restando lo stato di forte criticità statico-sismica, ha lasciato solo spazio alla possibilità di verifica ulteriore di un intervento di installazione di isolatori sismici che proteggano la struttura rispetto al sisma a partire dal piano seminterrato, al solo fine di evitarne la demolizione a vantaggio di un possibile impianto di isolamento sismico, ove le calcolazioni analitiche ne rendano possibile l'intervento a norma di legge.”
Risulta evidente, pertanto, che la contraddittorietà è solo apparente. Quella del CTU è stata un'indagine che si è sviluppata progressivamente mettendo pag. 23/26 a fuoco sempre meglio, attraverso analisi sempre più affinate e avvalendosi, tra l'altro, di laboratori specializzati, l'obiettivo dell'incarico incentrato prevalentemente sui difetti attinenti alla statica che il Condominio aveva già individuato come derivanti dalla mancata realizzazione del vanno ascensore all'ultimo piano. Non v'è dubbio, inoltre, che l'appellante avrebbe dovuto documentare l'erroneità dei criteri utilizzati e non vi ha provveduto. Il CTU ha accertato l'esistenza di evidenti carenze costruttive e la realizzazione dell'edificio con materiali inidonei e/o non a regola d'arte. Dopo aver prospettato in prima battuta la demolizione, il CTU ha individuato, a seguito di ulteriori indagini, una soluzione conservativa dell'edificio. Questo è quanto ha concluso il perito “In particolare, preso atto delle soluzioni dominanti attualmente in uso in interventi eseguiti in zone danneggiate da eventi sismici, si prevede di utilizzare isolatori elastomerici ad elevato smorzamento (HDRB) che accoppiano la funzione di isolamento a quella dissipativa. Il costo totale per ciascun elemento isolante si può valutare con una incidenza unitaria pari in cifra tonda a circa € 15.000 ad elemento, in ciò ricomprendendovi il costo dell'elemento, dell'intervento di sollevamento/taglio/inserimento isolatore e gli oneri accessori relativi ai necessari interventi a corredo quali la realizzazione di una griglia di travi di connessione tra gli isolatori, la verifica di una separazione/spazio al contorno della struttura che consenta gli spostamenti che si prevedono nella struttura isolata, l'adeguamento degli impianti affinché siano consentiti senza danni gli spostamenti relativi della sovrastruttura isolata nei vari stati limite, consentire l'accessibilità ai dispositivi, oltre naturalmente gli interventi locali necessari sulla struttura isolata. Considerando che, nel caso di specie, ci troviamo di fronte a una struttura composta, al piano seminterrato, da 32 pilastri, ne scaturirebbe un importo dell'ordine di grandezza in cifra tonda di € 500.000, fatti salvi maggiori importi scaturenti da lavorazioni impreviste che si appalesano in corso d'opera.”
L'appellante critica la sentenza anche sostenendo che il mancato completamento del vano ascensore corrisponde al progetto. Ma, a prescindere dalla indimostrata veridicità dell'assunto, osserva la Corte che questo non esclude l'evidenziata problematica relativa alla statica.
pag. 24/26 Quanto, poi, ai pretesi vizi che riguarderebbero le proprietà individuali che sarebbero esclusi dal presente giudizio, va rilevato che la sentenza riguarda le parti comuni.
L'appellante lamenta, inoltre, la mancata ammissione dei mezzi istruttori ed assume che “relativamente ai vizi e difetti denunciati in citazione – unici sui quali la BO è stata messa nella effettiva condizione di espletare la propria ars difensiva – la scrivente difesa ha articolato e richiesto non solo la prova per interpello ma, altresì, la prova per testi in relazione a fatti e circostanze ritenute rilevanti per dimostrare non solo l'assenza dei vizi denunciati e l'aver operato secondo le regole dell'arte, ma altresì la riconducibilità di alcune doglienze a responsabilità dei condomini e/o del stesso derivanti da omessa manutenzione (ordinaria e CP_2 straordinaria), oppure da usi non conformi del bene o di parti di esso.”. Il motivo è infondato. E' del tutto evidente che i vizi costruttivi, l'esecuzione a regola d'arte ed il materiale utilizzato non sono accertabili se non attraverso una consulenza tecnica a carattere percipiente come quella che è stata disposta.
L'appellante critica, inoltre, la sentenza che ha liquidato le spese con i valori medi per la fase di merito in cui il è risultato vittorioso CP_2 ed i valori minimi per quella cautelare in cui la BO è risultata vittoriosa. La censura è inammissibile poiché “La liquidazione delle spese relative al sub procedimento cautelare deve essere operata nell'ambito di una valutazione complessiva dell'esito della controversia, attraverso una riconsiderazione delle spese di lite, comprensive delle spese del procedimento endoprocessuale, sulla base dell'esito del giudizio.” (Cass. 8839 del 2025). Pertanto, dovendo avere riguardo all'esito complessivo delle spese di lite ed alla soccombenza della BO, il Tribunale avrebbe dovuto escludere dalla liquidazione le spese relative al procedimento cautelare. Orbene, stante la mancata proposizione di appello incidentale, non può che restare ferma la decisione del Tribunale. Venendo alla critica che attiene alla erronea valutazione della soccombenza totale della BO, a dispetto del mancato accoglimento della domanda risarcitoria proposta dal , osserva la Corte che in ogni caso la CP_2 soccombenza della BO deve ritenersi del tutto prevalente e, oltretutto,
pag. 25/26 che nessuna attività istruttoria né difensiva è stata svolta sulla pretesa risarcitoria. Sicchè il motivo va respinto.
Con il motivo che riguarda le spese liquidate al CTU l'appellante sostiene che il Tribunale “avrebbe dovuto revocare l'ordinanza dell'8.4.2019 inerente la liquidazione dei compensi al CTU per il I supplemento di indagine, in quanto attinente ad accertamenti MAI terminati”. La censura è inammissibile in quanto attiene alla liquidazione delle spese e le critiche che riguardano la liquidazione vanno proposte con opposizione al decreto stesso.
Le spese di lite seguono la soccombenza del tutto prevalente della BO e, pertanto, devono porsi a carico dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: respinge l'appello; condanna alla rifusione delle spese di lite in Parte_1 favore del nella misura che liquida in euro Controparte_2
15.000,00, oltre spese generali ed oneri di legge. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione. Così deciso nella camera di consiglio del 25.11.2025.
Il Presidente Il Consigliere estensore pag. 26/26