Sentenza n. 404/2026
Depositata il 19/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PALERMO Sezione 1, riunita in udienza il 24/11/2025 alle ore 08:40 in composizione monocratica:
IPPOLITO SANTO, Giudice monocratico in data 24/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4870/2024 depositato il 26/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Dott. - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Palermo
elettivamente domiciliato presso Email_2
Ag. Entrate Centro Operativo Di Pescara
elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TX6M001451 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TX6M001451 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TX6M001451 IRPEF-ALTRO 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2877/2025 depositato il
25/11/2025 Richieste delle parti:
L'Agenzia delle Entrate si riporta alle proprie controdeduzioni.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente proposto, la sig.ra Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di accertamento n. 250TX6M001452, emesso dal Centro Operativo di Pescara, relativo al periodo d'imposta 2018, con cui l'Ufficio ha rideterminato il reddito dei fabbricati assumendo come riferimento il canone di locazione originariamente pattuito per l'immobile sito in Palermo, oggetto di contratto registrato nel 2013, pari ad euro
22.620 annui.
La contribuente deduce che, con scrittura privata del 5 gennaio 2016, le parti avrebbero convenuto la riduzione del canone a euro 1.600 mensili (euro 19.200 annui), opponendo altresì che il versamento degli importi ridotti sarebbe desumibile dagli estratti conto bancari prodotti, relativi alle annualità 2016–2019.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso, deducendo l'inopponibilità della scrittura privata non registrata, l'assenza di data certa ai sensi dell'art. 2704 c.c., nonché la non idoneità degli estratti conto a comprovare l'anteriorità e la validità della riduzione del canone.
La parte ricorrente depositava memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
La questione oggetto del presente giudizio riguarda la verifica dell'effettiva intervenuta riduzione del canone di locazione, della sua opponibilità all'Amministrazione finanziaria e della conseguente legittimità della ripresa a tassazione effettuata dall'Ufficio.Ne discende che l'analisi deve essere condotta alla luce dell'art. 26 TUIR, che disciplina l'imputazione dei redditi fondiari e dell'art. 2704 c.c., che regola la data certa delle scritture private.
Principi applicabili: art. 26 TUIR
L'art. 26 del TUIR prevede che i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito “indipendentemente dalla loro percezione”, sulla base del canone risultante dal contratto. Ne deriva che salvo prova contraria dotata di piena opponibilità, rileva il contenuto del contratto registrato, e non ciò che le parti affermano di avere successivamente concordato.
La giurisprudenza tributaria e civile è costante nel richiedere, per dare rilievo fiscale alle modifiche del canone, una prova rigorosa della loro efficacia verso i terzi.
La scrittura privata di riduzione del 5 gennaio 2016 prodotta dalla ricorrente. non registrata, non ha rilevanza probatoria, non avendo data certa. La contribuente sostiene che la sua data e la sua efficacia retroattiva siano comunque dimostrabili tramite documentazione bancaria. Tuttavia, perché essa possa essere opposta all'Amministrazione finanziaria è necessario fare ricorso alla dimostrazione dell'anteriorità mediante “altri fatti idonei”, nella previsione dell'art. 2704 c.c.
Esame dei mezzi di prova offerti: gli estratti conto. Gli estratti conto prodotti mostrano versamenti mensili di importo pari a euro 1.600, ma presentano i seguenti profili critici: assenza di causale riferibile al rapporto di locazione, mancanza di correlazione univoca tra le movimentazioni e la scrittura privata, modalità di produzione parziale che non consente una verifica immediata della loro integrità documentale, impossibilità di desumere, dai soli movimenti, la causa giuridica sottostante. Perché un estratto conto possa assolvere alla funzione di “fatto certo” ai sensi dell'art. 2704 c.c., esso deve:
- essere completo e formalmente integro,
- riportare causali chiaramente riconducibili al pagamento del canone ridotto,
- evidenziare una correlazione inequivoca tra la riduzione e la condotta delle parti.
Nel caso concreto, tali requisiti non risultano soddisfatti. Non è pertanto possibile affermare che la documentazione bancaria sia idonea, da sola, a dimostrare l'anteriorità e l'opponibilità dell'accordo modificativo. Non essendo stata fornita prova rigorosa della riduzione del canone, ai fini del periodo d'imposta
2018 deve ritenersi tuttora rilevante il canone risultante dal contratto registrato nel 2013.
L'Ufficio ha quindi legittimamente provveduto alla ripresa a tassazione.
Sulle spese
Si ritiene che la peculiarità e la complessità delle questioni giuridiche affrontate — in particolare il rapporto tra data certa, prova atipica ed opponibilità all'Amministrazione — costituiscano giusti motivi per disporre la compensazione integrale delle spese di lite, ai sensi dell'art. 15, comma 2, D.Lgs. n. 546/1992.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese Palermo 24.11.25 IL GIUDICE MONOCRATICO