N. R.C.
N......................Sent.
N.....................Cron.
N......................Rep.
REPUBBLICA ITALIANA Oggetto:
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello di Genova, riunita in camera di consiglio, in persona dei Magistrati
Dott. Marcello Arturo Castiglione Presidente
Dott. Franco Davini Consigliere
Dott.ssa Giovanna Cannata Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 748/2024 R.G. promossa da:
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in VIA N. Email_1 C.F._1
SAURO, N. 1/7, SAVONA, presso lo studio dell'Avv. MARIA IEZZI che lo rappresenta e difende in forza di mandato in atti;

PARTE APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in CORSO Controparte_1 C.F._2
ITALIA, N. 20/1, SAVONA, presso lo studio dell'Avv. LUCREZIA NOVARO che lo rappresenta e difende in forza di mandato in atti;

PARTE APPELLATA
E CONTRO
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in CORSO Controparte_2 C.F._3
ITALIA, N. 20/10, SAVONA, presso lo studio dell'Avv. GIOVANNI SANNA che la rappresenta e difende in forza di mandato in atti;

PARTE APPELLATA
1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per la parte appellante: “Voglia l'Eccellentissima Corte d'Appello per i motivi tutti dedotti in narrativa accogliere il proposto appello e per l'effetto, in riforma della sentenza numero 501/2024 emessa dal Tribunale di NA nell'ambito del giudizio R.G. numero 2908/2022, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado ovvero, previa
− integrazione della CTU e/o invito rivolto al CTU a chiarimenti per accertare che l'atto di trasferimento della proprietà dall'ente ecclesiastico dei Padri OL ai signori Parte_1
e a rogito Notaio richiedeva, a pena di nullità assoluta, la
[...] Parte_2 Persona_1 preventiva autorizzazione del ai sensi e per gli effetti della legge Controparte_3
1089/1939, per il solo fatto che fosse immobile appartenente ad ente ecclesiastico con più di cinquant'anni di esistenza e che detta preventiva autorizzazione non era stata chiesta e/o ottenuta;

− assunzione della prova testimoniale ritualmente e tempestivamente richiesta, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: accertare e dichiarare il gravissimo inadempimento agli obblighi assunti dai signori e con la Controparte_1 Controparte_2 sottoscrizione del preliminare di compravendita immobiliare stipulato con il signor
[...] autenticato dal Notaio in data 13/10/2021 e conseguentemente accertare e Pt_3 Per_2 dichiarare la ritualità e/o legittimità del recesso del signor con diritto di Parte_3 quest'ultimo ad ottenere il versamento della somma di euro 30.000,00, pari al doppio della caparra versata in occasione del preliminare di cui sopra ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 c.c. .
Vittoria delle spese di competenza di lite di entrambi i gradi di giudizio, con condanna alla restituzione al signor di tutte le somme corrisposte a titolo di spese legali e di Parte_3
CTU ai difensori delle parti convenute dichiaratisi antistatari”;
Per la parte appellata “Piaccia all'adita Corte, Controparte_1
Respingere l'appello ex adverso proposto e le istanze istruttorie formulate, confermando la sentenza impugnata con vittoria delle spese del presente grado da distrarsi in favore del sottoscritto patrono, accogliendo pertanto le seguenti conclusioni
Previa ammissione delle prove orali richieste in primo grado e non ammesse, anche in eventuale controprova
Previa declaratoria di inammissibilità delle prove orali richieste da o reiezione Parte_3 delle stesse per le ragioni dedotte in atti,
Previa recepimento degli esiti della CTU affidata alla arch. e delle conclusioni del CTP Per_3 arch. , Persona_4
2 Respingere ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata.
In via riconvenzionale
Dichiarare ed accertare, per le ragioni di cui in parte motiva dell'atto di citazione e negli atti difensivi ed a seguito di quanto emerso in istruttoria, che si è reso gravemente Parte_3 inadempiente rispetto all'esecuzione del contratto preliminare in data 13.10.2021 -e per l'effetto dichiarare ed accertare il legittimo diritto in capo al conchiudente e di recedere dal contratto de quo con diritto di ritenzione della caparra di € 15.000 (quindicimila).
Con ordine al Conservatore dei RRII di NA di annotare di inefficacia il preliminare in data
13.10.2021 ovvero di ordinarne la cancellazione in ogni caso a spese e cura dell'attore.
Porre a carico di le spese di CTU e di CT arch. Parte_3 Persona_4
Con vittoria di spese di lite maggiorata degli accessori di Legge da liquidarsi al sottoscritto difensore che si dichiara antistatario anche per il presente grado ex art. 93 c.p.c.”;
Per la parte appellata : “Si chiede alla Corte d'Appello di Genova di Controparte_2 confermare la sentenza del Tribunale di NA, ogni contraria, istanza, domanda avversa disattesa, rigettando l'avverso appello e ogni domanda del , nonché le richieste istruttorie Pt_3 formulate nell'atto di appello, aderendo al recesso operato da e alle sue Controparte_1 domande e conseguente richiesta al Conservatore dei RRII di NA di annotazione e/o cancellazione del preliminare trascritto ovvero dell'inefficacia dello stesso, con vittoria di spese di lite di cui il sottoscritto procuratore si dichiara distrattario ex art. 93 c.p.c anche per questo grado.”.
MOTIVAZIONE

1. Con atto di citazione notificato il 30/11/2022, conveniva in giudizio, nanti il Parte_3
Tribunale di NA, e deducendo che: Controparte_1 Controparte_2
- in data 13/10/2021, aveva stipulato con i convenuti un contratto preliminare di vendita per l'acquisto dell'immobile ad uso abitativo sito in NA, Via Monturbano, n. 12/3, e relativa pertinenza costituita da un posto auto da accatastare al complessivo prezzo di € 210.000,00;
- alla stipula del preliminare, aveva corrisposto ai convenuti promittenti venditori la caparra confirmatoria di € 15.000,00;
- successivamente, aveva ottenuto dalla banca la concessione del mutuo per l'acquisto di tali immobili;

- in data 29/12/2021, aveva appreso dal Notaio incaricato del rogito che:
3 a) i suddetti immobili erano soggetti a vincolo, in quanto alienati dall'Ente religioso dei Padri
OL a e (danti causa dei convenuti) senza la preventiva Parte_1 Parte_2 autorizzazione, necessaria, trattandosi di un bene appartenente da oltre 50 anni ad ente religioso non commerciale e, come tale, sottoposto alle disposizioni di tutela del codice dei beni culturali e del paesaggio;

b) per tale ragione, il precedente atto di trasferimento degli immobili in favore dei convenuti era nullo, con conseguente impossibilità di stipulare il rogito, in assenza di sanatoria;

c) i convenuti promittenti venditori avrebbero potuto sanare l'atto, perfezionando il procedimento che avevano avviato i loro danti causa, seppur tardivamente, e che era stato interrotto senza apparente giustificazione, consentendo, così, la stipulazione del rogito;

- tuttavia, i convenuti non avevano provveduto alla sanatoria, né all'accatastamento del posto auto, nemmeno dopo diffida ad adempiere a loro inviata il 14/06/2022 dal promissario acquirente con la quale questi aveva intimato loro l'adempimento di tali pratiche nel termine di 15 giorni, pena la risoluzione del contratto ed il conseguente obbligo di restituzione del doppio della caparra ricevuta ex art. 1385 c.c.
Pertanto, chiedeva: Parte_3
- l'accertamento del grave inadempimento dei convenuti agli obblighi derivanti dal contratto preliminare di vendita;

- conseguentemente, l'accertamento della legittimità del proprio recesso con condanna dei convenuti al pagamento, in proprio favore, della somma di € 30.000,00, pari al doppio della caparra versata, ai sensi dell'art. 1385 c.c., con vittoria delle spese di lite.

2. Si costituiva in giudizio eccependo che: Controparte_1
- gli immobili oggetto di causa erano stati trasferiti in passato alla famiglia Persona_5 con diversi atti pubblici validi e mai oggetto di contestazioni, non sussistendo alcun vincolo di indisponibilità su tali beni;

- anche prima della diffida, si era dimostrato non più interessato all'acquisto, tanto Parte_3 che si era adoperato per addivenire allo scioglimento bonario del preliminare, Controparte_1 dichiarandosi disponibile alla restituzione della caparra confirmatoria a lui versata;

- posto che l'accatastamento del posto auto non costituiva adempimento di un obbligo del preliminare, tale procedura non era stata ritenuta utile, in ragione del sopravvenuto disinteresse del all'acquisto dei due immobili. Pt_3
Pertanto, chiedeva il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, Controparte_1
l'accertamento di un grave inadempimento al contratto preliminare da parte di e, Parte_3
4 conseguentemente, l'accertamento della legittimità del proprio recesso, con diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, con vittoria delle spese di lite.

3. Si costituiva in giudizio eccependo la propria carenza di legittimazione Controparte_2 passiva, in quanto, nelle more della conclusione del contratto definitivo, aveva trasferito la propria quota del bene immobile all'ex coniuge in esecuzione degli accordi divorzili. Controparte_1
Inoltre, la convenuta deduceva di non aver ricevuto alcuna somma di denaro da . Parte_3
Per il resto, la convenuta aderiva alle difese e alle domande formulate da Controparte_1

4. Il Tribunale licenziava C.T.U. al fine di verificare la sussistenza del vincolo storico-artistico sul bene immobile oggetto del preliminare di vendita.

5. Con sentenza n. 501 del 20/06/2024, il Tribunale di NA:
- rigettava le domande formulate da;
Parte_3
- accoglieva la domanda riconvenzionale proposta da e, per l'effetto, accertava il Controparte_1 diritto di quest'ultimo di recedere dal contratto preliminare con diritto di ritenzione della caparra di
€ 15.000,00, in ragione del grave inadempimento contrattuale del;
Pt_3
- ordinava al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alle conseguenti annotazioni;

- condannava al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti, con Parte_3 distrazione delle stesse in favore dei rispettivi difensori dichiaratisi antistatari.
Rilevato che la C.T.U. non aveva ravvisato la sussistenza di alcun vincolo culturale gravante sull'immobile, né la sussistenza di alcun interesse storico-artistico della palazzina in cui era ricompreso l'appartamento oggetto di causa, il Tribunale affermava l'inesistenza di situazioni ostative alla stipulazione del rogito e conseguentemente riteneva ingiustificato il rifiuto del Pt_3 alla conclusione del contratto definitivo, nonché infondate le domande attoree volte all'accertamento di un grave inadempimento a carico dei convenuti, con conseguente condanna degli stessi al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata.
Quindi, il Tribunale riteneva sussistente il grave inadempimento all'obbligo di contrarre a carico del
, accertando il diritto del a recedere dal contratto preliminare di vendita e a Pt_3 CP_1 trattenere la caparra confirmatoria di € 15.000,00 a lui versata dal . Pt_3

6. In data 18/07/2024, proponeva appello avverso detta sentenza, formulando Parte_3 quattro motivi di impugnazione.

6.1 Con il primo motivo di appello, l'appellante lamenta la violazione della l. 1089/1939 da parte del Giudice di prime cure nella parte in cui aveva aderito alle risultanze della C.T.U., omettendo di considerare che l'intero immobile con le relative pertinenze (compreso l'appartamento oggetto di compravendita) era sottoposto a vincolo culturale per legge, in quanto bene immobile in origine di
5 proprietà di un ente ecclesiastico e di età superiore ai 50 anni, con conseguente necessità dell'autorizzazione della Sovrintendenza ai Beni Culturali ai fini dell'alienazione. In particolare,
l'appellante rilevava che, in forza della l. 1089/1939, in vigore fino al 1984, il previo atto di vendita di tale immobile, intercorso tra i Padri OL e i coniugi e Parte_1 Parte_2
(danti causa delle controparti) in data 25/10/1984, era nullo, in quanto non era stato portato a termine il procedimento amministrativo per il conseguimento dell'autorizzazione necessaria alla vendita;
conseguentemente, doveva ritenersi giuridicamente impossibile la stipula del rogito con gli appellati, nonché l'accatastamento del posto auto, essendo anche quest'ultimo sottoposto al vincolo culturale. Al riguardo, l'appellante evidenzia che il Giudice di prime cure non aveva considerato le note della Sovrintendenza allegate alla C.T.U. con le quali l'amministrazione ribadiva l'esistenza del vincolo culturale anche sull'appartamento interno al complesso immobiliare, pacificamente soggetto al vincolo;
tali allegati avrebbero dovuto condurre il Tribunale a chiamare a chiarimenti il
C.T.U. In merito, l'appellante produce, quale documento sopravvenuto, la nota della
Sovrintendenza, in riscontro alla richiesta del Notaio del 9/07/2024, con la quale affermava la Per_2 sussistenza del vincolo sull'immobile oggetto di vendita e la conseguente necessità di un'autorizzazione alla sua alienazione, salvo espresso provvedimento di esclusione da parte dell'amministrazione.
Infine, l'appellante evidenzia che la sentenza del C.d.S., Sez. VI, 21/02/2001, n. 923, richiamata dal
Tribunale nella motivazione della sentenza, non era conferente rispetto al caso di specie, in quanto relativa alla vendita di un bene immobile privato non originariamente vincolato, mentre il presente caso riguarda la vendita di un immobile già vincolato al momento della sua acquisizione da parte del soggetto privato.

6.2 Con il secondo motivo di censura, l'appellante lamenta la mancata considerazione, da parte del
Tribunale, dei seguenti fatti decisivi, non contestati in primo grado dalle controparti:
- che anche il posto auto era soggetto a vincolo culturale, con conseguente impossibilità di alienazione dello stesso senza la relativa autorizzazione e che, per tale ragione, non si era provveduto all'accatastamento dello stesso;

- che la diffida ad adempiere inviata alle controparti era rimasta senza risposta e, stante l'inadempimento al contratto preliminare, quest'ultimo doveva considerarsi risolto di diritto ex art. 1454 c.c., con conseguente obbligo del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra pari ad € 30.000,00.

6.3 Con il terzo motivo di impugnazione, l'appellante lamenta la carenza di istruttoria da parte del
Tribunale, avendo fondato la decisione esclusivamente sulla C.T.U., senza considerare gli allegati
6 alla medesima che attestavano la presenza del vincolo culturale anche sull'immobile oggetto di causa, e rigettando le istanze di prova testimoniale formulate in primo grado.

6.4 Con il quarto motivo di gravame, quale conseguenza dell'eventuale accoglimento del proprio appello, l'appellante impugna il regolamento delle spese di lite statuito dal Tribunale.

7. Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell'impugnazione avversaria. Controparte_1
Nello specifico, l'appellato assume l'infondatezza del gravame avversario evidenziando che:
- l'immobile oggetto del contratto preliminare di vendita è parte integrante della Palazzina
[...]
quale immobile separato dall'ex teatro delle Scuole Pie, unico bene soggetto a vincolo di Pt_4 indisponibilità artistico-culturale, come confermato, altresì, dalla C.T.U.;
- il bene de quo era stato oggetto di altri atti di trasferimento la cui validità non era stata contestata;

- il mancato accatastamento del posto auto era dovuto al disinteresse manifestato dal alla Pt_3 conclusione del contratto definitivo, nonostante le rassicurazioni del promittente venditore circa l'assenza di elementi ostativi alla sua stipulazione.

8. Si costituiva, altresì, in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello e la Controparte_2 conferma della sentenza di primo grado, ribadendo, in particolare, la propria carenza di titolarità passiva, avendo ceduto la propria quota di proprietà dell'immobile oggetto del preliminare di vendita e non avendo ricevuto alcuna somma di denaro dal . Pt_3

9. All'udienza del 18/09/2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta, decorsi i termini ex art. 352 c.p.c. per il deposito delle note di precisazione delle conclusioni e delle memorie conclusionali, il Consigliere Istruttore rimetteva la causa al Collegio per la decisione.
10. I motivi di appello possono essere esaminati congiuntamente, in ragione della loro connessione riguardando la esistenza del vincolo sul bene, e sono meritevoli di accoglimento, per le seguenti ragioni.
11. Con riferimento all'immobile oggetto di causa, la C.T.U. licenziata nel giudizio di primo grado ha accertato, in particolare, che:
a) “In nessun elaborato allegato al titolo primigenio e visionato dalla scrivente il fabbricato sopra descritto viene identificato come “Palazzina dei Servizi”, seppur l'indicazione della destinazione
d'uso di alcuni vani possa richiamare tale modalità d'impiego. Dalle successive ricerche svolte presso l'archivio comunale non sono emerse pratiche edilizie sino agli anni '80: dalle informazioni fornite dagli addetti dell'ufficio i fascicoli potrebbero essere stati archiviati con i nomi (non noti) dei Rettori del Real Collegio che nel tempo si sono succeduti alla guida dell'istituto e quindi di difficile reperimento.
7 È nel 1984 che, con rogito Not. rep.68.109 racc.17.408, in sede di vendita dalla Persona_6 ai Sigg. l'edificio di Via Monturbano 12 Parte_5 Parte_6
(già 8), a confine con l'ex Teatro delle Scuole Pie, viene nominato per la prima volta “Palazzina dei Servizi”, catastalmente così identificato:
- F°63 mapp.72 sub 2 graffato al mapp.610 (piani 1° e 2°, rispettivamente 2° e 3°
f.t., i due corridoi coperti e il terreno pertinenziale);
- F°63 mapp.72 sub.5 (locali servizi ubicati al piano 1° sottostrada-seminterrato);
- F°63 mapp.72 sub.4 (appartamento al piano T – 1°f.t.).
L'immobile per cui è causa, identificato con il sub.13 del mapp.72, deriva dalla variazione catastale n.4581.1/1996 del 18.09.1996 per soppressione del sub.4 (unità della Palazzina dei
Servizi compravenduta con l'atto sopra riportato) e del sub.6 graffato al mapp.610. Si può pertanto concludere che il sub.13 rientri nelle u.i. derivate per fusione/frazionamento delle particelle facenti parte della “Palazzina dei Servizi” (pag. 5 della C.T.U.);
b) “Al di là della questione specifica e dell'iter (non concluso) di sanatoria delle cessioni, dal fascicolo della Soprintendenza sono state estratte queste informazioni certe:
• L'ex Teatro delle Scuole Pie era da considerarsi vincolato ai sensi dell'art.4 L.1089/1939 in quanto di notevole pregio artistico e di età superiore ai 50 anni (“I rappresentanti delle Provincie, dei Comuni, degli enti e degli istituti legalmente riconosciuti devono presentare l'elenco descrittivo delle cose indicate nell'art.1 (ovvero immobili e mobili che presentino interesse storico, archeologico ed etnografico, opera di autore non vivente la cui esecuzione risalga ad oltre 50 anni) di spettanza degli enti o istituti che essi rappresentano. I rappresentanti anzidetti hanno l'obbligo di denunziare le cose non comprese nella prima elencazione e quelle che in seguito vengano ad aggiungersi per qualsiasi titolo al patrimonio dell'ente o istituto. Le cose indicate all'art.1 restano sottoposte alle disposizioni della presente legge, anche se non risultano comprese negli elenchi e nelle dichiarazioni di cui al presente titolo”). L'esistenza del vincolo ex art.4 viene precisata dalla
Soprintendenza alla con nota pron.

6.646 del 17.08.1985 Parte_5
(allegato 15). L'immobile risulta inoltre inserito con la denominazione “ex Teatro Scuole Pie
(OL) Via Monturbano 12” nell'elenco dei beni vincolati inviato, su richiesta, al
[...]
il 04.12.1986 (allegato 19). Controparte_4
• Nell'ambito dell'istruttoria per la “sanatoria” delle cessioni eseguite senza preventiva autorizzazione, in data 07.01.1986 l'Ufficio Centrale del Ministero per i Beni Culturali e
Ambientali richiedeva alla Soprintendenza di Genova documentazione relativa al bene in oggetto tra cui relazione storico-artistica e relazione sullo stato di conservazione (produzioni n.1-2
8 fascicolo Avv.L.Novaro), successivamente trasmesse al a firma Arch. e CP_3 CP_5
Arch. (i documenti prodotti sono pertanto databili post gennaio 1986). Per_7
• Nella Relazione storico-artistica veniva specificato che “l'interesse storicoartistico non concerne la cosidetta Palazzina dei Servizi”, mentre nella Relazione sullo stato di conservazione viene indicato che “la Palazzina dei Servizi non presenta motivi di particolare interesse”.
• Con nota prot.

2.803 del 23.05.1992 (allegato 20) la Soprintendenza precisava al Comune di
NA e alla Sig.ra che, con riferimento al vincolo ex art.4, “rimangono pertanto Parte_2 escluse solo le parti interne della cosidetta “Palazzina” destinata ad uso abitativo”.
• Nella Relazione a firma Arch. post aprile 1995 (allegato 18) il funzionario di zona Per_8 preannunciava il rinnovo del vincolo “onde evitare l'ulteriore prosieguo di sterili contrapposizioni” nell'ambito della pratica di “sanatoria” delle cessioni senza preventiva autorizzazione.
• Con nota prot.

6.327 del 26.05.1998 la Soprintendenza notificava alla Parte_5
e ai Sigg. l'avvio del procedimento di riconoscimento del notevole
[...] Parte_6 interesse storico-artistico ex L.1089/1939 dell'ex Teatro Scuole Pie di Via Monturbano 12 (allegato
21).
• Nel fascicolo non sono presenti successive notificazioni di rinnovo del vincolo.” (pagg. 6 e 7 della
C.T.U.);
c) “Nel caso di specie, al di là di una personale valutazione, già comunque compresa nel capitolo descrittivo della Palazzina dei Servizi (ove non vengono individuate particolari rilevanze sotto il profilo storico-artistico che connotino e distinguano il fabbricato da altri edifici, ritenendolo invece consueto per la tradizione architettonica locale del tempo) la Soprintendenza ha espresso più volte valutazioni specifiche sulla Palazzina. Nelle relazioni e/o comunicazioni con la proprietà e/o il
, nell'ambito dell'iter di “sanatoria” delle cessioni, l'ufficio preposto alla tutela Controparte_4 ha più volte fatto distinzione tra il corpo di fabbrica dell'ex teatro, di cui riconosce l'interesse, e la contigua Palazzina. Si rimanda pertanto ai contenuti degli allegati 1-2 del fascicolo Novaro e all'allegato 20 della presente per le valutazioni già formulate dall'ente.
Sulla base di quanto sopra esposto si ritiene pertanto che l'alloggio oggetto di contenzioso, facente parte dell'edificio denominato Palazzina dei Servizi, non presenti interesse storico-artistico.”.
(pagg. 7 e 8 della C.T.U.).
11.1 In altri termini, dalle risultanze della C.T.U. e dall'esame delle note della Sovrintendenza, emerge che il vincolo culturale è esteso a tutto il complesso immobiliare (Palazzina dei Servizi,
Teatro delle Scuole Pie e relative aree esterne di pertinenza), tranne che alle parti interne della
9 Palazzina Di talché, se può escludersi la sussistenza del vincolo culturale negli interni Parte_4 dell'appartamento oggetto di causa, altrettanto non è possibile affermare con riferimento ai muri esterni, alle parti comuni e all'area esterna sopra alla quale avrebbe dovuto essere realizzato il posto auto oggetto del contratto.
12. Circa l'esistenza del vincolo culturale sui beni oggetto di giudizio nei termini appena indicati, deve puntualizzarsi che essa deriva dalla legge (l. 1089/1939 applicabile ratione temporis) in virtù delle caratteristiche specifiche dei beni, senza che il provvedimento della Sovrintendenza di notificazione del vincolo agli interessati possa avere valore costitutivo del vincolo stesso (cfr.
C.d.S., Sez. VI, n. 5549/2018 e C.d.S., Sez. VI, n. 2278/2010). In ogni caso, può affermarsi che i promittenti venditori erano a conoscenza del vincolo, se non già al tempo della stipula del preliminare, quantomeno a seguito della comunicazione del Notaio del 29/12/2021 con la Per_2 quale evidenziava l'impossibilità di concludere il rogito per la presenza del vincolo culturale sul bene.
13. Con riferimento alla rilevanza del vincolo culturale ai fini della validità del contratto definitivo di vendita, si rileva che l'art. 61 della l. 1089/1939 applicabile ratione temporis stabilisce che “Le alienazioni, le Convenzioni e gli atti giuridici in genere, compiuti contro i divieti stabiliti dalla presente legge o senza l'osservanza delle condizioni e modalità da essa prescritte, sono nulli di pieno diritto.”.
14. La giurisprudenza di legittimità ha qualificato tale nullità come relativa (azionabile in giudizio solo dal Ministero competente) e ha chiarito che essa colpisce il solo contratto definitivo e non anche il contratto preliminare inerente alla vendita del bene sottoposto a vincolo: “La prescritta riserva di autorizzazione ministeriale per l'alienazione di beni di valore storico-paesaggistico
D.Lgs. n. 42 del 2004, ex art. 56 è, infatti, prevista solo per “atti che alienano in tutto o in parte” beni storici, salva la denuncia (art. 59 D.Lgs. cit) al competente Ministero degli atti di trasferimento.
Non sussiste, quindi, una prescrizione di legge che sanzioni con la nullità, in ipotesi come quella in esame, i contratti preliminari.
La nullità di cui al suddetto art. 56 è, per di più, una nullità relativa.
Al riguardo non può che rinviarsi al principio, qui ribadito e condiviso, della nota, condivisa e ribadita pronuncia (n. 4378/2012) delle si questa Corte secondo cui “l'art. 56, comma 1, lett. b), nonchè comma 4 bis, sono le norme applicabili, in via preventiva, alle alienazioni dei beni culturali appartenenti a persone giuridiche private senza fini di lucro, in quanto richiedono che queste siano preventivamente autorizzate da parte del e che l'autorizzazione possa essere rilasciata CP_3
10 “a condizione che dalla alienazione non derivi danno alla conservazione e alla pubblica fruizione dei beni medesimi successive occasioni (cfr. Cass. n. 5688/90, n. 4559/91, n. 10083/98, nonchè di recente Cass. n. 10920/05 e n. 5773/09), con riferimento alla L. n. 1089 del 1939, art. 61 per il quale la nullità sancita da tale ultima norma ha carattere relativo, in quanto prevista nel solo interesse dello Stato e pertanto non può essere fatta valere nei rapporti fra altri soggetti o essere rilevata d'ufficio dal giudice. La norma di chiusura dell'art. 164, comma 1 codice dei beni culturali di cui al D.Lgs. n. 42 del 2004 (“le alienazioni, le convenzioni e gli atti giuridici in genere, compiuti contro i divieti stabiliti dalle disposizioni del Titolo 1 della Parte seconda, o senza
l'osservanza delle condizioni e modalità da esse prescritte, sono nulli”), che trova applicazione con riferimento all'obbligo di preventiva autorizzazione ex art. 56, risponde al medesimo interesse statale e pertanto consente di riferire anche alla disposizione di più recente introduzione il principio già espresso con riguardo alla norma corrispondente della legge del 1939, della quale riproduce il tenore letterale. Quindi, unico legittimato a far valere la nullità della vendita di bene culturale perchè compiuta in difetto dell'autorizzazione del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 56 è il
Ministero competente al rilascio.” (Cass. Civ., Sez. II, 27/11/2019, n. 30984).
15. Tanto considerato, risulta attestato dai documenti prodotti in giudizio e pacifico tra le parti che la procedura amministrativa volta ad ottenere l'autorizzazione postuma all'alienazione degli immobili oggetto di causa non sia stata, ad oggi, conclusa, né che il posto auto sia stato accatastato.
16. In proposito, deve ritenersi che gli immobili oggetto del preliminare non possano essere venduti mediante un valido atto di alienazione, in mancanza dell'autorizzazione della competente amministrazione, come previsto per legge.
16.1 Ciò in quanto, sebbene, come detto, l'interno dell'appartamento non risulta essere vincolato, le parti comuni che accedono allo stesso – così come l'area esterna contigua, compresa quella su cui avrebbe dovuto insistere il posto auto – devono considerarsi vincolate ai sensi della l. 1089/1939, considerato, altresì, che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., devono ritenersi oggetto della vendita unitamente e inscindibilmente all'appartamento privato anche le relative parti comuni dell'edificio denominato “Palazzina dei Servizi”, trattandosi di condominio.
16.2 Al riguardo, deve puntualizzarsi che, nel caso di specie, non rileva in senso contrario il carattere relativo della nullità comminata dalla l. 1089/1939, per due distinte ragioni.
16.3 In primo luogo, è bene evidenziare che oggetto del presente giudizio non è l'accertamento della nullità del contratto definitivo (mai concluso), ma la verifica sulla possibilità, o meno, di portare a compimento il programma negoziale previsto nel contratto preliminare e sulle eventuali responsabilità circa la sua mancata attuazione. In tale prospettiva, la conclusione di un contratto
11 potenzialmente viziato da nullità, pur se rilevabile solo su istanza dello Stato, si traduce in un acquisto quantomeno precario dei beni oggetto del preliminare, che, in quanto tale, non vale quale esatto adempimento dell'obbligo di trasferire la piena proprietà dei beni immobili.
16.4 Sotto altro profilo, l'impossibilità di pervenire ad una valida stipula del contratto definitivo di vendita deriva anche dal fatto che, ad essere affetto da invalidità derivante dalla mancata autorizzazione alla vendita da parte della Sovrintendenza è, anzitutto, la cessione di tali beni compiuta dalla ai danti causa degli odierni appellati, in quanto tale Parte_5 invalidità crea un problema di continuità delle trascrizioni nella necessaria verifica dei passaggi di proprietà, impedendo la conclusione del rogito.
16.5 A tale rilievo deve aggiungersi che il mancato accatastamento del posto auto promesso nel contratto preliminare costituisce ulteriore elemento ostativo alla stipulazione del contratto definitivo.
17. Chiarita, pertanto, l'impossibilità rebus sic stantibus di concludere validamente il rogito, deve rilevarsi che era onere dei promittenti venditori proprietari dei beni oggetto del preliminare attivarsi per ottenere l'autorizzazione alla vendita dalla Sovrintendenza, concludendo il relativo procedimento amministrativo già iniziato, e, conseguentemente, procedere all'accatastamento e all'adempimento di tutti gli oneri inerenti al posto auto promesso in vendita.
17.1 Il mancato adempimento di tali oneri costituisce grave inadempimento imputabile ai promittenti venditori, in quanto:
- nel contratto preliminare di compravendita non hanno dichiarato l'esistenza del vincolo, nonostante la pendenza del procedimento amministrativo per il conseguimento dell'autorizzazione ex l. 1089/1939 presso la Sovrintendenza;

- a seguito della citata comunicazione del Notaio del 29/12/2021 – pervenuta a loro a circa un Per_2 mese dal termine per la stipula del contratto definitivo (31/01/2022), peraltro prorogabile su accordo delle parti – essi non si sono attivati per l'adempimento di tali oneri;

- neppure dopo la diffida inviata loro dal promissario acquirente in data 14/06/2022 (ossia, a circa sei mesi di distanza dalla comunicazione del Notaio, ovvero dal termine pattuito per la conclusione del contratto definitivo), hanno provveduto a conseguire la citata autorizzazione e a regolarizzare il posto auto.
17.2 A ciò deve aggiungersi che non è stata provata in giudizio la circostanza dedotta dagli appellati che il promissario acquirente non avesse più interesse all'acquisto degli immobili prima della scadenza del termine per la stipula del rogito, risultando, al contrario, che egli aveva chiesto ed ottenuto dalla banca la concessione del mutuo per l'acquisto degli stessi.
12 18. Pertanto, il recesso dal contratto preliminare di vendita del 13/10/2021 formalizzato da deve considerarsi legittimo, con conseguente diritto di quest'ultimo alla Parte_3 restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata ex art. 1385, c. 2 c.c., pari ad € 30.000,00
e, conseguentemente, non può trovare accoglimento la simmetrica domanda riconvenzionale formulata da Controparte_1
19. Sono tenuti al pagamento di tale somma al entrambi gli appellati in solido, senza che Pt_3 possa avere rilievo, in tale sede, l'intervenuta cessione, da parte della in favore del CP_2
della sua quota di proprietà dei beni promessi in vendita prima dell'inizio della presente CP_1 controversia.
19.1 Ciò in quanto tale cessione è avvenuta dopo la stipula del preliminare del quale la è CP_2 stata parte, assumendosi, unitamente al l'obbligazione di consentire la valida stipula del CP_1 rogito, mediante l'assolvimento degli oneri sopra indicati.
19.2 Invero, la condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. non ha natura restitutoria, bensì risarcitoria rispetto alle conseguenze dell'inadempimento contrattuale, dal momento che lo stesso art. 1385 c.c. pone la domanda di restituzione del doppio della caparra versata in rapporto di alternatività alla domanda di risarcimento del danno.
20. L'accoglimento dell'appello comporta la riforma del regolamento delle spese di lite del primo grado di giudizio che vanno liquidate in ragione della soccombenza in favore di Parte_3 nella misura liquidata in dispositivo ai sensi del DM 147/2022, scaglione di riferimento da €
5.200,00 a €26.000,00 in ragione del valore della causa, secondo i valori medi oltre alle spese di
CTU.
20.1 Al riguardo, l'appellante ha dedotto di aver versato agli Avv.ti Lucrezia Novaro e Giovanni
Sanna, in qualità di difensori distrattari degli odierni appellati, rispettivamente le somme di €
4.473,01 e di € 5.157,12 a titolo di spese legali e di C.T.U., producendo in giudizio le richieste di pagamento dei difensori e i relativi bonifici quali prova dell'avvenuto pagamento.
20.2 Per tali ragioni, deve essere accolta la domanda di restituzione di tali somme formulata dall'appellante, con condanna degli Avv.ti Novaro e Sanna, in qualità di difensori distrattari rispettivamente di e alla restituzione, in favore dell'appellante, Controparte_1 Controparte_2 delle somme sopra indicate da ciascuno percepite.
20.3 Le spese legali del presente grado di giudizio seguono il principio di soccombenza e sono liquidate complessivamente in € 9.991,00 (di cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 3.045,00 per la fase istruttoria o di trattazione, € 3.470,00 per la fase di
13 decisione, secondo i parametri di cui al D.M. 147/2022) per compensi, oltre 15% spese generali,
I.V.A. e C.P.A.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione:
1) accoglie l'appello proposto da e in riforma della sentenza n. 501 del Parte_3
20/06/2024 del Tribunale di NA,
2) accerta la legittimità del recesso di dal contratto preliminare del Parte_3
13/10/2021;
3) condanna e al pagamento in solido tra loro della Controparte_1 Controparte_2 somma di € 30.000,00 in favore di ai sensi dell'art. 1385, c. 2 c.c.; Parte_3
4) condanna e al pagamento in solido tra loro delle spese Controparte_1 Controparte_2 di lite del primo grado di giudizio in favore di che liquida in € 5.077,00 Parte_3 oltre 15% per spese generali e oltre IVA e accessori di legge;

5) condanna gli Avv.ti Lucrezia Novaro e Giovanni Sanna, quali difensori distrattari rispettivamente di e di alla restituzione, in favore di Controparte_1 Controparte_2
, rispettivamente della somma di € 4.473,01 e della somma di € 5.157,12, Parte_3 percepite a titolo di spese legali e di C.T.U. del primo grado di giudizio;

6) condanna e in solido al pagamento delle spese del Controparte_1 Controparte_2 presente grado di giudizio in favore di che liquida in € 9.991,00 per Parte_3 compensi, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A.
Genova, 1° ottobre 2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente
Dott.ssa Giovanna Cannata Dott. Marcello Arturo Castiglione
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