REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
I^ Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio con l'intervento dei sigg. magistrati
Dott. GIANMICHELE MARCELLI Presidente Rel.
Dott. PIER GIORGIO PALESTINI Consigliere
Dott. CESARE MARZIALI Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 446 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023 e promossa
DA
(C.F.: ), rappresentata e difesa per procura speciale dall'Avv. Letizia Parte_1 C.F._1
Cecconi, presso il cui studio in Cecina (LI), Corso Matteotti n. 136 è elettivamente domiciliata
- APPELLANTE –
E
(C.F.: ), rappresentata e difesa per procura speciale dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
Fabrizio Chioini, presso il cui studio in Porto Sant'Elpidio (FM), Via Tunisia n. 3 int. 10 è elettivamente domiciliata - APPELLATO –
OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Fermo n. 261/2023, pubblicata in data 31.03.2023 in materia di preliminare di compravendita immobiliare
CONCLUSIONI: vedi note scritte di precisazione delle conclusioni
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Fermo adito con la sentenza in epigrafe, in accoglimento della domanda proposta dalla promissaria acquirente , accertava l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare Controparte_1 stipulato in data 25.03.2017 a seguito del recesso ex art. 1385, c. 2 c.c. esercitato dall'attrice, e condannava pertanto la convenuta promittente venditrice al pagamento, a favore dell'altra, del doppio Parte_1 della caparra confirmatoria, per l'importo totale di euro 20.000,00.
impugnava la suddetta pronuncia chiedendo, in riforma di questa: in via preliminare ed Parte_1 istruttoria, l'ammissione delle prove orali richieste non ammesse e/o rigettate dal giudice di prime cure;
in via principale, il rigetto delle domande avanzate dall'odierna appellata in quanto infondate in fatto ed in diritto, non sussistendo alcun inadempimento imputabile a;
in via riconvenzionale, Parte_1 accertare l'inadempimento di all'obbligo di stipulare il contratto definitivo di Controparte_1 compravendita e dunque la legittimità del recesso esercitato da a seguito di diffida ad Parte_1 adempiere inviata all'altra, con conseguente diritto della stessa a trattenere la caparra confirmatoria di euro 10.000,00; in via subordinata, in caso di accoglimento della domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c.
e/o di annullamento ex art. 1439 c.c. e/o di risarcimento danni, limitare la condanna alla restituzione della caparra di euro 10.000,00 o della minore o diversa somma che risulterà in corso di causa.
Si costituiva in giudizio , chiedendo il rigetto dell'appello in quanto inammissibile ovvero Controparte_1 infondato in fatto e in diritto e riproponendo le domande già proposte nel giudizio di prime cure.
L'appellante prospettava le doglianze di seguito elencate.
Con i primi quattro motivi, che si ritiene di poter esaminare congiuntamente in quanto tutti attinenti all'errata valutazione delle risultanze istruttorie, l'appellante censurava la sentenza di primo grado laddove:
- aveva ritenuto la mancanza dell'Ape alla data del 4.07.2017, fissata per la stipula del contratto definitivo di compravendita;

- aveva affermato che alla suddetta data l'immobile non fosse libero in quanto ingombrato da mobili e altri oggetti e in condizioni di deteriorazione;

- non aveva ritenuto, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla promittente venditrice, che fosse stata la promissaria acquirente ad essersi resa per prima Controparte_1 inadempiente agli obblighi assunti con il contratto preliminare, non avendo portato con sé, alla data del
4.07.2017, l'assegno circolare per il pagamento del corrispettivo residuo di euro 130.000,00.
Con il quinto motivo l'appellante censurava la sentenza di primo grado in ordine alla condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria: evidenziava infatti l'incompatibilità tra l'accoglimento della domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. e la condanna al versamento del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385, c. 2 c.c..
Occorre innanzitutto precisare i termini della pronuncia oggetto di impugnazione: deve ritenersi che contrariamente a quanto si può dedurre dalle censure di parte appellante, questa non abbia dichiarato, con efficacia costitutiva, la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per inadempimento di non scarsa importanza della promittente venditrice, bensì che abbia accertato l'intervenuto scioglimento del contratto preliminare per effetto del recesso legittimamente esercitato ex artt. 1373 e 1385, c. 2 c.c. dalla promissaria acquirente.
Assume innanzitutto rilievo il tenore letterale del dispositivo della sentenza, che recita “in accoglimento della domanda avanzata da , accertata la intervenuta risoluzione del preliminare 25.3.17 Controparte_1
a mezzo del recesso da questa legittimamente esercitato ex art. 1385, c. 2 c.c., condanna al Parte_1 versamento in favore dell'attrice della somma di euro 20.000,00”.
A sostegno di tale lettura, rilevano inoltre e soprattutto quei passaggi della motivazione in cui il giudice di prime cure afferma che la promissaria acquirente, a fronte dell'accertato inadempimento della promittente venditrice, ha esercitato legittimamente il diritto di recesso (cfr. p. 10: “parte promittente acquirente […] legittimamente ha esercitato il recesso ex art. 1385, c. 2 c.c. restando la promittente venditrice, già inadempiente, tenuta a subirlo ed a versarle un ammontare pari al doppio della caparra avuta, ossia a restituire l'importo ricevuto ed a sborsarle somma di pari importo a titolo di indennizzo per la recedente”; cfr. p. 11: “ritiene il giudicante che l'inadempimento della sig.ra vada ritenuto di non scarsa Pt_1 importanza in relazione all'interesse di parte promittente acquirente e che pertanto l'attrice abbia legittimamente esercitato il recesso ex art. 1385, c. 2 c.c.”).
Rivestono invece valore recessivo, rispetto al corpo motivazionale della pronuncia, complessivamente considerato, i richiami all'art. 1453 c.c., riconducibili alle ambivalenti conclusioni rese dall'allora attrice, la quale chiedeva di “dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare descritto nella premessa […] per inadempimento della promittente venditrice, ai sensi degli articoli 1453 e seguenti del
Codice Civile, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata dall'attrice con la raccomandata del
17 luglio 2017 […]; per l'effetto, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata dall'attrice con la raccomandata […] condannare la signora alla restituzione in favore della signora Parte_1 CP_1
del doppio della caparra confirmatoria”.
[...]
Tanto precisato, si ritiene che i primi quattro motivi, volti a censurare la sentenza impugnata per aver ritenuto provato l'inadempimento della promittente venditrice, siano tutti infondati.
Se è vero che risulta documentalmente dimostrato che l'Ape sia stato trasmesso alla Marche il CP_2
4.07.2017 (cfr. doc. n. 3 allegato all'atto di appello) e che dunque a quella data tale documento era stato già redatto, non può dirsi raggiunta, in quanto rimasta incerta, la prova che alla medesima data, e nello specifico all'orario fissato per la stipula del contratto definitivo di compravendita, lo stesso fosse a disposizione del notaio.
Alcuna significativa rilevanza probatoria può essere riconosciuta in tal senso alle dichiarazioni rese da all'udienza del 25.11.2021, in quanto generiche e non sufficientemente circostanziate Testimone_1 sotto il profilo temporale, nonché contraddittorie rispetto alle dichiarazioni rese dal notaio Persona_1 alla medesima udienza (cfr. risposta resa da sul capitolo n. 9 della memoria ex art. 183, Testimone_1 comma 6, n. 2 c.p.c. dell'odierna appellante, “DCV che in data 4/07/17 il Dott. ha Testimone_1 consegnato allo studio del Notaio 'Ape che Vi si mostra”: “vero”; ADR got: “sono riuscito a portarla Per_1 al notaio proprio quel giorno”- Cfr. risposta resa dal notaio sullo stesso capitolo “che io Persona_1 ricordi, no”).
Né può considerarsi risolutiva la prova testimoniale dell'Arch. in relazione al capitolo n. 8 della Tes_2 memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. dell'odierna appellante, richiesta e non ammessa dal giudice di prime cure;
la stessa appare infatti diretta unicamente a provare la consegna dell'Ape a Testimone_1 dunque non idonea a chiarire se questo l'avesse poi tempestivamente consegnato al notaio e se quindi all'orario fissato per la redazione del rogito l'Ape fosse già nella disponibilità di quest'ultimo, (il capitolo n. 8 della suddetta memoria reca infatti la seguente formulazione: “DCV che per conto della signora
[...]
l'Arch. ha redatto l'Ape che vi si mostra, consegnandolo al Dott. il Pt_1 Tes_2 Testimone_1 giorno 4/07/2017”).
A fronte dell'allegato inadempimento da parte della promissaria acquirente, il difetto di prova in ordine alla circostanza sopra esaminata deve essere valutato in danno della parte che era gravata dal relativo onere dimostrativo, in applicazione del generale criterio di riparto di cui all'art. 2697 c.c., nel caso di specie parte promittente venditrice, odierna appellante.
Parimenti, non può dirsi raggiunta la prova che alla data fissata per la stipula del contratto definitivo l'immobile fosse libero da persone e cose.
In particolare, già nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado l'odierna parte appellata ha svolto una contestazione puntuale sullo stato dell'immobile alla data del 3.07.2017, inizialmente individuata per la stipula del definitivo e successivamente differita al 4.07.2017: “l'immobile risultava occupato dall'inquilino che vi aveva abitato e le condizioni dell'appartamento erano veramente disastrose, con una vecchia cucina ancora presente, mobili, oggetti vari come stendini, scarpiere, scaffali e pure un lavabo a terra;
addirittura mancavano alcune placche della corrente e le relativi scatole erano vuote (con ciò si poneva anche la questione della conformità a legge dell'impiantistica), dai soffitti penzolavano fili elettrici scoperti, diverse tapparelle erano rotte, una colonna portante coperta da un armadio in occasione del primo accesso appariva vistosamente rovinata per presumibili infiltrazioni di umidità, in cucina si era constatata la presenza di una parete in cartongesso non rilevata prima e nel giardino giacevano abbandonati un vecchio mobile bianco ed un parabola arrugginita, per non parlare poi del fatto che alla promittente acquirente non era stato consentito di visionare il garage e la cantina perché, probabilmente, il loro stato era ancora peggiore” (pp. 2 e 3 dell'atto di citazione di primo grado).
A fronte di una descrizione dello stato dei luoghi tanto dettagliata, le prove offerte dall'odierna parte appellante non appaiono sufficienti a fornire la prova liberatoria richiesta in applicazione del generale principio di cui all'art. 2697 c.c..
Quanto alla risoluzione del contratto di locazione tra il precedente inquilino dell'appartamento e l'odierna appellante, in cui le parti avevano fissato al 30.06.2017 la data del rilascio (cfr. doc. n. 1 allegato all'atto di appello), la stessa nulla prova né in ordine al giorno in cui l'immobile è stato effettivamente rilasciato né in relazione alle condizioni dello stesso.
Quanto alla documentazione fotografica (cfr. doc. n. 2 allegato all'atto di appello), si evidenzia che la stessa
è incompleta sia perché mancano foto della cucina sia perché le singole foto prodotte offrono una visione soltanto parziale delle stanze. Con riguardo invece alle dichiarazioni rese dai testi e le stesse non appaiono rilevanti sia Tes_1 Tes_3 perché in parte riferite alla documentazione fotografica di cui sopra sia perché generiche;
né appaiono significative, per le medesime ragioni, le ulteriori prove testimoniali richieste e non ammesse.
Venendo quindi all'esame dell'inadempimento contestato alla promissaria acquirente, consistito nel non avere questa consegnato, sempre alla data del 4.07.2017, l'assegno circolare di euro 130.000,00 per il pagamento del corrispettivo residuo, si evidenzia che tale circostanza viene dedotta nella relativa censura non in quanto inadempimento di per sé rilevante e idoneo a giustificare la risoluzione per inadempimento di , in accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata in primo grado dall'odierna Controparte_1 appellante;
essa risulta infatti solo funzionale alla ricostruzione dei fatti proposta da quest'ultima, volta ad escludere qualsiasi inadempimento imputabile a (consegna Ape e immobile libero da Parte_1 persone e cose) e dunque ad imputare la mancata stipula del contratto definitivo alla data del 4.07.2017 a
, che avrebbe ingiustificatamente abbandonato lo studio notarile e non si sarebbe Controparte_1 presentata all'incontro successivo fissato per il 21.07.2017.
Considerato che la promittente venditrice si era dichiarata disposta a procedere con la stipula accettando il pagamento del corrispettivo residuo a mezzo di disposizione irrevocabile (per sua stessa ammissione e anche alla luce delle risultanze probatorie, in particolare le dichiarazioni testimoniali, che risultano concordi sul punto) e richiamato quanto sopra già affermato in relazione all'omessa consegna dell'Ape da parte della stessa, può affermarsi che alla data del 4.07.2017 il contratto definitivo non è stato stipulato unicamente per mancanza dell'attestazione energetica necessaria ex lege nonché in forza dello specifico obbligo assunto con l'art. 2 del contratto preliminare (cfr. doc. n. 1, allegato all'atto di citazione di primo grado), non perché ha lasciato lo studio notarile quando ormai era chiaro che il rogito non Controparte_1 sarebbe stato redatto in quella giornata.
Alcuna rilevanza in senso contrario può riconoscersi alla prova testimoniale richiesta e non ammessa sul capitolo n. 12 del teste e all'interrogatorio formale di sui capitoli n. 3 e 5, in Tes_1 Controparte_1 quanto entrambe dirette a provare l'inadempimento della promissaria acquirente che, per quanto sopra esposto, non è stata la ragione impeditiva della stipula del contratto definitivo.
Deve quindi ritenersi che, a fronte del suddetto inadempimento, la promissaria acquirente abbia legittimamente esercitato il diritto di recesso ex art. 1385, c. 2 c.c. già con la lettera inviata in data
5.07.2017, dalla quale risulta inequivocabilmente la volontà della stessa di sciogliersi dagli obblighi assunti con il contratto preliminare, non necessitando peraltro la dichiarazione di recesso di alcuna formula sacramentale (cfr. doc. n. 3 allegato all'atto di citazione di primo grado, laddove si legge “Poiché tutte queste questioni mi hanno portato all'esasperazione, mi trovo in assoluto diritto di riprendere indietro la mia caparra perché non c'è stata assoluta serietà da parte vostra nella trattativa, ed una casa non può essere acquistata in queste condizioni. Ribadisco che oltre alla data di ieri non c'è più nessun accordo o disponibilità da parte mia”).
Venendo quindi all'esame della quinta e ultima censura, la stessa è infondata.
Considerato che la pronuncia impugnata ha accertato l'intervenuta risoluzione del contratto per recesso della promissaria acquirente, il quale deve ritenersi legittimamente esercitato a fronte dell'inadempimento della promittente venditrice agli obblighi assunti con il contratto preliminare, il giudice di prime cure ha fatto corretta applicazione dell'art. 1385, comma 2 c.c., condannando l'odierna appellante al versamento, a favore della controparte, del doppio della caparra confirmatoria. Per quanto sopra esposto, ogni ulteriore questione assorbita, la Corte di Appello rigetta l'appello, con conferma della sentenza di primo grado.
Le spese di causa seguono la soccombenza nella misura indicata nel dispositivo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei Parte_1 confronti di , ed avverso la sentenza in epigrafe, così provvede: Controparte_1
- rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

- condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese di lite del grado, spese che liquida in euro
3.966,00, oltre spese generali al 15%, CPA e IVA come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del medesimo articolo, comma 1-bis.
Ancona, così deciso li 10.06.2025
Il Presidente Est.
Dott. Gianmichele Marcelli