N. 544/2022 R.G.
CORTE DI APPELLO DI MESSINA
Prima Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, Prima Sezione Civile, così composta:
1. dr. Massimo GULLINO Presidente relatore
1. dr. Augusto SABATINI Consigliere
1. dr.ssa Marisa SALVO Consigliere
ha pronunciato, mediante deposito telematico del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 544/2022 R. G., vertente tra
(P. IVA , di seguito anche ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 Pt_1 pro tempore, con sede in AP NE (ME), via Paolo VI, rappresentata e difesa dagli avv.ti Alfonso Teramo e Cristina Teramo, presso il cui studio in Messina, via Centonze 152, è elettivamente domiciliata;

- appellante principale contro
(c.f. ), nata a [...] il [...] e Controparte_1 C.F._1 residente a [...], rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Joppolo, presso il cui studio in Messina, via Luciano Manara 129, è elettivamente domiciliata;

- appellata principale e appellante incidentale
******************
Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 14/2022 del Tribunale di Patti, pubblicata il 18 gennaio 2022 ed emessa nel giudizio iscritto al n. 100381/2007 R.G.
CONCLUSIONI:
Per GE:
“2) ammettere il presente appello e, per l'effetto, in totale riforma LLimpugnata sentenza ritenere e dichiarare: a- in via preliminare, la nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 190 cpc e 352 cpc per le ragioni di diritto esposte nel primo motivo di gravame rimettendo gli atti e le parti davanti al primo Giudice;

b- nel merito, in via gradata, la prescrizione e/o l'inammissibilità e l'infondatezza LLazione di garanzia e risarcitoria promossa dall'attrice in primo grado;

3) condannare l'appellata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, comprese quelle del Ctu”;
Per : Controparte_1
“1) nel merito, in via principale, respingere l'appello proposto dalla perché infondato Parte_1 in fatto e in diritto;

3) accogliere il presente appello incidentale e, per l'effetto, accertare e dichiarare la nullità della compravendita conclusa tra , in qualità di amministratore unico della Parte_2 Parte_1
e la SI.ra , in data 6 giugno 2005, per atto pubblico ricevuto e rogato dal Notaio Controparte_1
, n. 691 Rep. e n. 367 Racc., per contrasto con norme imperative, in quanto tale Persona_1 pronuncia rientra tra quelle che la legge prevede che siano effettuate d'ufficio dal Tribunale, per i motivi spiegati sopra a pag. 7, punto 3, lett. a o comunque per i motivi spiegati a pag. 9, punto 3, lett. b del presente appello incidentale;

4) in subordine, accertare ritenere e dichiarare la risoluzione LLatto di vendita in Notar Persona_1
datato 6 giugno 2005, stipulato tra , in qualità di amministratore unico e
[...] Parte_2 legale rappresentante della e la SI.ra per inadempimento Parte_1 Controparte_1 contrattuale imputabile alla società convenuta per i fatti esposti nell'atto di citazione in primo grado e specificati sopra a pag. 11, punto 3, lett. c del presente atto di appello;

5) conseguentemente per l'effetto, condannare la al risarcimento di tutti i danni derivati Parte_1 all'attrice dal suo comportamento contrario alla buona fede contrattuale, alle norme edilizie, nonché per le riparazioni dei vizi della cosa venduta e ciò nella misura di €. 250.000,00, ovvero nella maggiore o minore somma che il Tribunale riterrà giusta ed equa, oltre interessi e svalutazione monetaria;

6) riformare la sentenza di primo grado in ordine alla quantificazione delle spese di lite, condannando la convenuta al pagamento delle spese e competenze del giudizio oltre accessori come per legge, giusta nota spese depositata all'udienza del 13 dicembre 2016, nella misura di €. 12.756,00 o, comunque, in una misura che non si situi al di sotto dei minimi tariffari;

8) condannare la e il SI. personalmente, in quanto amministratore unico Parte_1 Parte_2 della medesima società, a restituire la somma, pari a €. 67.307,69 oltre IVA (si veda l'atto di vendita depositato in copia, pag. 2, art. 2) corrisposta dalla SI.ra , a titolo di pagamento Controparte_1 del prezzo di acquisto LLappartamento, oltre le spese notarili, di voltura, nonché le imposte versate;

9) condannare la e il SI. personalmente, in quanto amministratore Parte_1 Parte_2 unico della medesima società, a corrispondere alla SI.ra la rivalutazione sulla somma CP_1 indicata al n. 8), oltre interessi, dal momento della conclusione del contratto di compravendita, quindi dal 6 giugno 2005 al momento della decisione della causa, oltre gli interessi che andranno a maturare fino al soddisfacimento del credito;
10) condannare la ed il SI. personalmente, in quanto amministratore Parte_1 Parte_2 unico della medesima società, a corrispondere alla SI.ra , a titolo di risarcimento del danno, CP_1 una somma pari al ricavo per le famiglie di modesti consumatori sulla somma che la SI.ra , CP_1 se non avesse pagato alla ed al SI. , avrebbe potuto impiegare quanto meno in Pt_1 Pt_2 operazioni di risparmio, secondo il costante orientamento della Suprema Corte, dalla più risalente sentenza Cass. civ., sez. un., 4 luglio 1979, n. 3776, fino a Cass. civ., sez. un., 16 luglio 2008, n. 1949;
11) condannare il convenuto al pagamento in favore LLattrice della somma accertata ed indicata nella CTU datata 25 gennaio 2010, a firma LLIng. , somma pari a €. 1.000,00, Persona_2 per i danni riscontrati nell'immobile. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il giudizio e la sentenza di primo grado.
Con atto di citazione notificato il 16 ottobre 2007 conveniva in giudizio la Controparte_1
dinanzi al Tribunale di Patti – sezione distaccata di Sant'Agata di Militello, allo scopo di Pt_1 sentire dichiarare risolto per inadempimento il contratto di vendita immobiliare stipulato tra le stesse parti a mezzo atto in notar del 6 giugno 2005 rep n. 691 racc. n. 367, con condanna della Per_1 convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti dall'attrice in dipendenza del suo comportamento contrario alla buona fede contrattuale, alle norme edilizie, nonché per le riparazioni dei vizi della cosa venduta e ciò nella misura di € 250.000,00, ovvero nella maggiore o minore somma che il Giudice riterrà giusta ed equa, oltre interessi e svalutazione monetaria e con vittoria di spese e compensi del giudizio.
Deduceva in particolare di aver acquistato, con detto atto, un appartamento sito al terzo piano di un fabbricato nel comune di AP NE, in via AT 26, catastalmente identificato al fg. 2 part. 1276 sub 21; che tale appartamento era sprovvisto di licenza edilizia e di ogni altra autorizzazione, ivi compreso il certificato di abitabilità; che erano stati riscontrati vizi occulti costituiti da copiose infiltrazioni d'acqua nei vani bagno, sala da pranzo e camera da letto, mentre le porte divisorie erano difformi a quanto concordato e stabilito al momento LLacquisto;
che senza riscontro era rimasta la diffida, per inadempimento contrattuale, di cui alla raccomandata A/R del 3 luglio 2006.
si costituiva in giudizio e contestando l'ammissibilità e la fondatezza delle domande Pt_1 attrici ne chiedeva il rigetto.
Nello specifico, rilevava che l'immobile compravenduto e l'intero fabbricato in cui si trovava erano stati autorizzati dal comune di AP NE con concessione edilizia n. 157/1977 e la successiva concessione in variante n. 20/1998; che, per il fabbricato, con nota dello stesso Comune in data 22 marzo 2001, era stato rilasciato il certificato di abitabilità e agibilità; che detti atti, insieme alla planimetria di accatastamento LLimmobile depositata il 30 novembre 1999 presso l'ufficio del territorio, erano stati puntualmente indicati nell'atto pubblico di vendita. Evidenziava altresì che l'immobile di cui si tratta, come risultava dalla planimetria di accatastamento, era costituito da un sottotetto composto da due locali di sgombero e un angolo cucina, con altezza variabile tra mt, 0,80
e mt. 3.95, nonché da altri due vani con wc;
non risultava destinato ad abitazione e come tale era stato acquistato dall'attrice unitamente a un posto auto per il prezzo di € 67.307,69. Eccepiva inoltre la prescrizione LLazione di garanzia per i vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c., per decorso del termine annuale di cui all'art. 1495, comma 3, c.p.c., e, in subordine, l'inesistenza dei vizi strutturali denunciati, trattandosi, invece, di infiltrazioni derivanti da mancata manutenzione e dalle modifiche che l'attrice aveva apportato all'immobile.
Il Tribunale istruiva la causa, autorizzando le parti a depositare le memorie istruttorie di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c. e disponendo una consulenza tecnica d'ufficio, depositata il 28 gennaio
2010, per accertare la presenza di infiltrazioni nell'immobile e le loro potenziali cause.
, con memoria difensiva del 2 dicembre 2016, produceva in giudizio cinque Controparte_1 documenti ivi allegati e singolarmente individuati, chiedendo di essere rimessa in termini per la correlativa produzione formale. si opponeva alla richiesta, ritenendo tardiva la produzione. Pt_1
Il Giudice non accoglieva l'istanza di rimessione in termini formulata dall'attrice. Rinviava poi la causa ai sensi LLart. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 13 dicembre 2016, con termine per il deposito di note difensive, successivamente differita all'udienza del 7 marzo 2017.
Dopo altri rinvii, all'udienza del 7 novembre 2017 il Tribunale tratteneva nuovamente la causa in decisione ai sensi LLart. 190 c.p.c., senza assegnare i relativi termini su rinuncia concorde di entrambe le parti.
La causa era rimessa sul ruolo e rinviata all'udienza del 17 luglio 2018 ai sensi LLart. 281 sexies c.p.c., poi ulteriormente differita per più volte fino all'udienza di discussione orale ai sensi LLart. 281 sexies c.p.c. del 3 novembre 2020, sostituita dal deposito di note scritte, in cui veniva di nuovo trattenuta in decisione senza termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Il primo giudice, tuttavia, rilevato che le parti non avevano rinunciato espressamente ai termini LLart. 190 c.p.c., con decreto del 26 dicembre 2021 rimetteva nuovamente la causa sul ruolo fissando l'udienza di discussione per il 18 gennaio 2022, sostituita dal deposito di note scritte, in esito alla quale pronunciava la sentenza impugnata.
Con essa, il Tribunale così statuiva: “Il Tribunale di Patti, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione da ritenersi assorbita: 1. CONDANNA AL PAGAMENTO DI EURO 15.000,00 A TITOLO DI Parte_1
RISARCIMENTO DEL DANNO PER LE CAUSALI IN MOTIVAZIONE;



2. CONDANNA ALLA REFUSIONE DELLE SPESE PROCESSUALI IN Parte_1
FAVORE DELL'ERARIO CHE LIQUIDA IN EURO 1.800,00 OLTRE RIMBORSO SPESE
GENERALI AL 7,5%, IVA E CPA OVE DOVUTI COME PER LEGGE;



3. PONE LE SPESE DI CTU DEFINTIVAMENTE A CARICO DI PARTE CONVENUTA”.
In particolare, il primo giudice desumeva dall'interpretazione del contratto tra le parti che la sig.ra avesse acquistato l'immobile con l'intento di adibirlo ad abitazione, stante il fatto che CP_1 le parti avevano individuato l'immobile come “appartamento” e avevano menzionato il certificato di abitabilità con i suoi estremi, pur non allegandolo all'atto, e stante altresì che la stessa aveva CP_1 contratto un mutuo per finanziare l'operazione. Nulla lasciava intendere che il certificato di abitabilità, benché non allegato, si riferisse all'intero fabbricato e non semplicemente al singolo immobile compravenduto, a maggior ragione per il fatto che l'acquirente non aveva esplicitamente rinunciato alla consegna del certificato o acconsentito alla sua omissione nell'atto.
Da ciò il primo giudice escludeva tanto la nullità LLatto, quanto la fondatezza della risoluzione, non essendo la mancanza del certificato di abitabilità una circostanza idonea a tale scopo.
Riconosceva però il diritto al risarcimento del danno a favore della sig.ra , sul CP_1 presupposto che la non le avesse assicurato che l'immobile era dotato delle caratteristiche Pt_1 essenziali allo scopo per il quale era stato acquistato, non attivandosi per ottenere il certificato di abitabilità e, quindi, per prevenire il pregiudizio derivante dalla ridotta commerciabilità del bene, che il primo giudice ha quantificato equitativamente in € 15.000,00.
Gli atti di appello e il giudizio di secondo grado.
La GE appellava la richiamata sentenza con citazione, notificata il 15 luglio 2022, depositata il 21 luglio 2022 e articolata in sei motivi, con annessa richiesta di sospensione LLefficacia esecutiva della sentenza.
Con il primo, eccepiva la nullità della pronuncia, per avere il Tribunale deciso la causa, in esito all'udienza del 18 gennaio 2022, senza assegnare alle parti i termini previsti dall'art. 190 c.p.c.: ciò nonostante con il suo precedente provvedimento del 26 dicembre 2021 avesse rimesso la causa sul ruolo proprio in vista di tale incombente, ritenuto essenziale onde evitare la nullità LLemananda sentenza.
Con il secondo, lamentava che il primo giudice aveva ignorato l'eccezione di prescrizione LLazione di controparte per ottenere la garanzia per i vizi LLimmobile venduto, sebbene la Pt_1 l'avesse sollevata – tempestivamente – con la sua prima memoria istruttoria. Detta eccezione, invece, doveva essere accolta, perché la non aveva provato di aver denunciato il vizio e promosso CP_1
l'azione di garanzia entro i termini indicati dall'art. 1495 c.c.
Con il terzo e con il quarto motivo, contestava la sentenza impugnata nella parte in cui aveva accertato e dichiarato l'inadempimento della benché di scarsa importanza, consistente nella Pt_1 mancata consegna del certificato di abitabilità LLimmobile, e nella parte in cui, conseguentemente, aveva accolto la domanda di risarcimento del danno derivante dalla ridotta commerciabilità dello stesso.
Nello specifico, l'inadempimento non sussisteva perché la , dopo avere destinato CP_1
l'immobile ad abitazione al momento LLacquisto, non aveva mai contestato, come pure rilevato dallo stesso Tribunale, di non averlo potuto abitare, e vi aveva anche eseguito alcune modifiche interne per renderlo più consono all'utilizzo che intendeva farne. Inoltre, a parte la deduzione generica della ridotta commerciabilità del bene, la non aveva dimostrato il pregiudizio concretamente CP_1 subito per non aver, a suo dire, potuto ottenere il certificato di abitabilità. Al contrario, la Pt_1 aveva dato prova di aver fornito in sede di stipula LLatto di vendita tutti i titoli abilitativi relativi all'immobile, la cui regolarità era altresì corroborata dalla valutazione positiva fatta dalla banca mutuante preliminarmente all'approvazione della richiesta di mutuo della . CP_1
Con il quinto e il sesto motivo, chiedeva la riforma della sentenza in punto di condanna alle spese della CTU e di lite. Con riguardo alle spese di CTU, osservava che il consulente d'ufficio aveva escluso ogni responsabilità della in relazione ai danni da infiltrazioni accertati: pertanto, non Pt_1 poteva giustificarsi il loro addebito alla società appellante.
In via cautelare, rappresentava che le condizioni economiche della , ammessa al CP_1 gratuito patrocinio in primo grado, e l'ipoteca gravante sull'immobile fino al 2035 a favore della banca mutuante Unicredit S.p.A. avrebbero reso difficile la restituzione della somma di € 15.000,00, nel caso di eventuale pagamento in esecuzione della sentenza di primo grado.
si costituiva in giudizio con comparsa depositata il 31 ottobre 2022, con cui Controparte_1 chiedeva il rigetto delle pretese avverse e LListanza di inibitoria, e a sua volta interponeva appello incidentale, articolato in quattro motivi.
Nello specifico:
- preliminarmente affermava l'insussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora a sostegno LLinibitoria di controparte;
- con riguardo al primo motivo LLappello principale, precisava che la causa era stata decisa in seguito a discussione orale ai sensi LLart. 281 sexies c.p.c. e, in ogni caso, già in vista LLudienza del 13 dicembre 2016 entrambe le parti avevano depositato le rispettive memorie conclusionali.
Quindi, la sentenza non poteva essere dichiarata nulla;

- con riguardo al secondo motivo del medesimo atto, trattandosi nel caso a mani di vendita aliud pro alio, il termine di prescrizione da considerare era quello ordinario decennale e non quello annuale LLart. 1495 c.c.;
- con i primi due motivi d'appello incidentale, lamentava come il Tribunale avesse del tutto trascurato l'istanza, formulata dalla difesa LLodierna appellante incidentale con la memoria conclusiva depositata il 2 dicembre 2016, di rimessione in termini ex art. 153 c.p.c. per il deposito di documenti a suo dire decisivi nel provare l'irregolarità urbanistica LLimmobile compravenduto, e la conseguente nullità LLatto di vendita (o, in subordine, la risoluzione del contratto per inadempimento derivante da vendita aliud pro alio). Tale nullità, peraltro, era già stata rilevata nella relazione, datata 13 dicembre 2006, del perito di parte incaricato dalla , già depositata in CP_1 allegato all'atto di citazione di primo grado e non contestata dalla Dunque, a maggior ragione Pt_1 il primo giudice avrebbe dovuto pronunciarsi nel senso richiesto dall'odierna appellante incidentale;

- con il terzo motivo, denunciava come il Tribunale avesse riconosciuto alla il diritto al CP_1 risarcimento del danno da ridotta commerciabilità del bene, per quanto essa non l'avesse mai chiesto.
Infatti, essa aveva domandato “1) Accertare ritenere e dichiarare la risoluzione LLatto di vendita in Notar datato 06.06.2005 stipulato inter partes tra , Persona_1 Parte_2 amministratore unico e legale rappresentante della e la SI.ra per Parte_1 Controparte_1 inadempimento contrattuale imputabile alla società convenuta per i fatti meglio descritti in narrativa;
2) Conseguentemente per l'effetto, condannare la al risarcimento di tutti i Parte_1 danni (nessuno escluso) derivati all'attrice dal suo comportamento contrario alla buona fede contrattuale, alle norme edilizie, nonché per le riparazioni dei vizi della cosa venduta e ciò nella misura di € 250.000,00, ovvero nella maggiore o minore somma che il Giudice riterrà giusta ed equa, oltre interessi e svalutazione monetaria;
3) condannare la convenuta al pagamento delle spese e competenze del giudizio oltre accessori come per legge”: in altri termini, il primo giudice non aveva pronunciato su dette domande, ma su altre non proposte;

- con il quarto motivo, contestava la sentenza appellata in punto di spese di lite. La pronuncia al riguardo non illustrava le ragioni per le quali il primo giudice aveva ritenuto di liquidarle in misura inferiore ai minimi tariffari. All'udienza del 2 dicembre 2022, svolta in modalità cartolare, il Collegio respingeva l'istanza inibitoria di condannandola al pagamento della pena pecuniaria di € 250,00, e rinviando la Pt_1 causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 9 ottobre 2023.
Nelle sue note depositate per tale ultima udienza, deduceva, tra l'altro, l'inammissibilità Pt_1 LLappello incidentale della controparte, siccome tardivo rispetto alla pubblicazione della sentenza e comunque non correlato ai motivi d'appello principale, trattandosi di un'impugnazione incidentale tardiva.
In esito a detta udienza, il Collegio tratteneva la causa in decisione e assegnava i termini massimi di cui all'art. 190 c.p.c. Previo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, la causa passava in decisione.
Tuttavia, la Corte, rilevando la necessità di acquisire la documentazione individuata nel primo motivo LLappello incidentale, poiché decisiva ai fini del giudizio, rimetteva la causa sul ruolo disponendo l'acquisizione di detti documenti. Nella stessa occasione, disponeva l'esecuzione di una consulenza tecnica d'ufficio “per verificare la dedotta abusività del bene compravenduto e per quantificare il danno subito dall'acquirente, attraverso la verifica della somma necessaria ad oggi per l'acquisto di immobile urbanisticamente idoneo, avente le medesime caratteristiche di quello in oggetto”. Rinviava infine la causa all'udienza del 19 febbraio 2024.
In esito a quest'udienza, il Collegio confermava l'incarico conferito al consulente nominato e rinviava per la trattazione all'udienza del 3 marzo 2025.
Nelle date 21 e 22 maggio 2024 la difesa di , rappresentando di essere venuta a Pt_1 conoscenza, all'inizio delle operazioni peritali, che l'immobile per cui è causa era stato oggetto di espropriazione immobiliare per conto di Unicredit S.p.A., creditrice della , nell'ambito della CP_1 procedura esecutiva iscritta al n. 1/2012 R.G. del Tribunale di Patti;
e, una volta fatto accesso agli atti della suddetta procedura, di aver reperito la CTU di stima disposta in quel giudizio, nella quale si affermava la possibilità di sanare l'immobile chiedendo una concessione edilizia in sanatoria, chiedeva l'acquisizione di detta documentazione agli atti del giudizio e l'integrazione del mandato conferito al CTU nel senso di accertare se l'immobile potesse essere effettivamente sanato.
Con ordinanza del 27 maggio 2024, il Collegio ammetteva l'acquisizione dei documenti, ma respingeva l'ulteriore richiesta.
Il 26 novembre 2024 GE si costituiva in giudizio in persona del nuovo legale rappresentante,
insistendo nelle difese già spiegate con i suoi precedenti atti. CP_2 Chiesta e ottenuta dal CTU la proroga del termine di deposito della consulenza tecnica al 19 febbraio 2025, dopo alcuni rinvii la causa era fissata per la trattazione in forma scritta all'udienza LL8 aprile 2025.
Il CTU depositava il proprio elaborato il 21 marzo 2025.
In esito alla richiamata udienza LL8 aprile 2025, la Corte tratteneva la causa in decisione con i termini massimi di cui all'art. 190 c.p.c.; successivamente, previo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, la causa passava in decisione. Essa veniva decisa nella camera di consiglio del 16 ottobre 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente, va esaminata l'eccezione avanzata da con le note scritte Parte_1 depositate per l'udienza del 9 ottobre 2023, con cui si deduce che l'appello incidentale della controparte sarebbe inammissibile perché proposto tardivamente, ossia oltre il termine utile ad impugnare la sentenza di primo grado.
L'eccezione è infondata.
La sentenza impugnata, pubblicata in data 18 gennaio 2022, ha definito il procedimento iscritto al n. 100381/2007 R.G. del Tribunale di Patti. Inoltre, stando alle citate note LLappellante principale, la sentenza non è stata notificata;
quindi, poiché la causa è stata promossa prima della modifica apportata all'art. 327 c.p.c. dall'art. 46, comma 17 L. 69/2009, il termine cosiddetto “lungo” per l'impugnazione non era di sei mesi, come asserito dalla bensì di un anno. Pt_1
Per l'effetto, l'appello incidentale proposto con atto depositato il 31 ottobre 2022, cioè oltre 20 giorni prima LLudienza indicata nell'atto di appello per il giorno 02 dicembre 2022, quindi nel rispetto del disposto di cui agli articoli 343 e 347 c.p.c., è sicuramente tempestivo.
A tale conclusione conduce anche la giurisprudenza invocata a contrario dall'appellante, la quale, nel solco tracciato dalle Sezioni Unite con le note decisioni 4640/1989 e 24627/2007, ha ribadito il criterio secondo cui l'impugnazione incidentale tardiva deve ritenersi ammissibile a prescindere dal capo di sentenza impugnato, ma a condizione che l'interesse sia innescato dall'appello principale.
In altri termini, l'interesse all'impugnazione incidentale tardiva va ritenuto meritevole di considerazione tutte le volte in cui l'impugnazione principale tende a modificare l'assetto di interessi che la parte impugnata, in mancanza LLaltrui impugnazione principale, avrebbe accettato (cfr. Cass.
Civ. SS. UU. 4640/1989). Nella fattispecie in esame, con l'impugnazione principale, la ha contestato la prima Pt_1 sentenza nella parte in cui ha accolto la domanda risarcitoria proposta dalla , la quale, a sua CP_1 volta, ha proposto impugnazione incidentale avverso i capi della stessa sentenza di rigetto delle domande di nullità del contratto di vendita LLimmobile e di quella di risoluzione del medesimo contratto.
Dunque, è dalla contestazione LLunica statuizione per essa favorevole che deriva l'interesse di quest'ultima a proporre l'impugnazione incidentale.
2. È fondato, invece, il primo motivo LLappello principale.
Si evince dai documenti prodotti dalle parti che, dopo numerosi rinvii, disposti anche ai sensi LLart. 281 sexies c.p.c., all'udienza del 3 novembre 2020 il primo giudice ha trattenuto la causa in decisione senza assegnare alle parti i termini previsti dall'art. 190 c.p.c., pur in assenza di espressa rinuncia a detti termini.
Avvedutosi LLerrore, con ordinanza del 26 dicembre 2021 il Tribunale rimetteva la causa sul ruolo, disponendo: “FISSA per la discussione l'udienza del 18 gennaio 2022 […]”, poi sostituita, con decreto del 3 gennaio 2022, dal deposito di note scritte entro cinque giorni dalla stessa in base all'art. 83, comma 7 lett. h) del D.L. 34/2020.
Le parti depositavano le rispettive note il 12 gennaio 2022, entrambe precisando le rispettive conclusioni e chiedendo che la causa fosse trattenuta in decisione. Nello specifico, il difensore della così concludeva: “essendo la causa matura per la decisione, la discute, riportandosi alle CP_1 richieste ed eccezioni contenute in tutti gli atti e verbali, richieste ed eccezioni che si debbono intendere qui trascritte a fare parte integrante di codeste note e di cui si chiede l'accoglimento, e chiede il rigetto delle richieste ed eccezioni avversarie e che la causa sia decisa”; mentre la difesa
“L'avanti premesso, previa richiesta dei termini ex art 190 cpc per comparse e repliche si Pt_1 insiste nel rigetto delle domande spiegate dall'attrice con la condanna di quest'ultima al pagamento di spese e compensi del giudizio”.
Dunque, le parti hanno chiesto che la causa fosse decisa, senza tuttavia dichiarare espressamente di voler rinunciare ai termini di cui all'art. 190 c.p.c., o chiedere che la causa fosse definita con le forme di cui all'art. 281 sexies c.p.c.
In esito all'udienza, però, preso atto del deposito delle note scritte, il Tribunale pronunciava ai sensi LLart. 281 sexies c.p.c. la sentenza qui impugnata.
Orbene, l'art. 281 sexies c.p.c., nella versione vigente ratione temporis, stabilisce: “Se non dispone
a norma LLart. 281-quinquies, il giudice, fatte precisare le conclusioni, può ordinare la discussione orale della causa nella stessa udienza o, su istanza di parte, in un'udienza successiva e pronunciare sentenza al termine della discussione, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Se, dunque, il giudice monocratico non decide di trattenere la causa in decisione, assegnando i termini per il deposito di comparsa conclusionale e replica, può adottare il diverso schema decisorio di cui alla norma citata, ma deve invitare le parti a discutere la causa nella stessa udienza o, su istanza di parte, in un'altra fissanda, e solo al termine di questa può emettere la sentenza, con le modalità ivi previste.
Ne deriva, come pure rilevato dalla Suprema Corte, che l'invito alla discussione “è essenziale per una adeguata tutela del diritto di difesa, perché la parte - per effetto di una simile scelta adottata dal giudice - perde definitivamente il potere di illustrare e sunteggiare, con la comparsa conclusionale
e la memoria di replica, i fatti e le questioni rilevanti ai fini della decisione, anche in relazione alla posizione LLavversario, attività all'evidenza sostituita proprio dalla discussione orale della causa”
(v. Cass. Civ. 30180/2024).
Ciò a maggior ragione nel caso di specie, in cui il primo giudice ha fissato l'udienza di discussione senza esplicitare che essa dovesse intendersi celebrata ai sensi LLart. 281 sexies c.p.c., non assicurando alle parti la possibilità di esercitare adeguatamente e con piena contezza il rispettivo diritto di difesa;
e, in esito all'udienza, ha definito la causa nonostante l'assenza di espressa rinuncia delle parti ai termini di cui all'art. 190 c.p.c. (e, anzi, l'altrettanto espressa richiesta di in tal Pt_1 senso).
Pertanto, ad avviso del Collegio la sentenza è da dichiarare nulla per aver pregiudicato - come rilevato dal motivo in esame - il diritto di difesa della parte appellante.
A tale conclusione non osta la circostanza che le parti abbiano avuto modo di interloquire in contraddittorio sulla causa, avendo depositato le rispettive note conclusionali in vista LLudienza del
13 dicembre 2016, e le note scritte entro le udienze successivamente tenutesi in forma cartolare. Ciò poiché, secondo l'insegnamento delle Sezioni Unite, l'offensività della sentenza impugnata per vizi di nullità, ove realmente esistente, è “intrinseca alla violazione del contraddittorio, di cui deve viceversa essere assicurata l'effettività durante tutto il corso del processo” (Cass. Civ. SS. UU.
36596/2021).
In altri termini, ad avviso della Suprema Corte, non può ritenersi immune dal vizio di nullità quella sentenza che sia stata emessa in esito a un giudizio in cui, pur essendosi svolto il contraddittorio tra le parti, esso non si sia realmente ed effettivamente compiuto durante tutto il corso del giudizio, ivi inclusa la fase immediatamente precedente alla sua definizione con sentenza. Ne consegue allora che la condotta del primo giudice ha precluso all'odierna appellante, a mezzo del proprio difensore, di argomentare compiutamente le proprie ragioni, ciò che si sarebbe verificato ove il giudice avesse dato esplicitamente contezza alle parti che l'udienza di discussione del 18 gennaio 2022 avrebbe dovuto intendersi fissata ai sensi LLart. 281 sexies c.p.c.
La sentenza, quindi, è affetta da un vizio senz'altro idoneo a determinarne irrimediabilmente la nullità, a prescindere dalla stessa dimostrazione, da parte di chi ne assuma la lesività al proprio diritto di difesa, del pregiudizio effettivamente subito, tenuto conto del principio affermato dalla Suprema
Corte, anche a Sezioni Unite, secondo cui “La parte che proponga l'impugnazione della sentenza
d'appello deducendo la nullità della medesima per non aver avuto la possibilità di esporre le proprie difese conclusive ovvero di replicare alla comparsa conclusionale avversaria non ha alcun onere di indicare in concreto quali argomentazioni sarebbe stato necessario addurre in prospettiva di una diversa soluzione del merito della controversia;
invero, la violazione determinata dall'avere il giudice deciso la controversia senza assegnare alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ovvero senza attendere la loro scadenza, comporta di per sé la nullità della sentenza per impedimento frapposto alla possibilità per i difensori delle parti di svolgere con completezza il diritto di difesa, in quanto la violazione del principio del contraddittorio, al quale il diritto di difesa si associa, non è riferibile solo all'atto introduttivo del giudizio, ma implica che il contraddittorio e la difesa si realizzino in piena effettività durante tutto lo svolgimento del processo” (Cass. Civ. SS. UU., 36596/2021; v. anche Cass. Civ. 3574/2023), estendibile anche alla violazione dello schema decisorio dettato dall'art. 281 - sexies c.p.c., proprio in ragione della già descritta irrimediabilità del vulnus apportato al diritto di difesa.
Per l'effetto, in accoglimento del primo motivo LLappello principale, va dichiarata la nullità della sentenza appellata.
3. Ciò impone a questo giudice di definire la causa nel merito, non versandosi in alcuna delle ipotesi previste dall'art. 354 c.p.c. per la sua rimessione al primo giudice.
4. Al riguardo, appare prioritario esaminare il primo motivo LLappello incidentale, col quale la
, contestando che la sentenza impugnata abbia omesso di valutare l'istanza di rimessione in CP_1 termini, ex art. 153 c.p.c., da essa formulata con la memoria conclusiva depositata il 2 dicembre 2016,
e dunque l'ammissibilità della produzione documentale costituente, a suo dire, prova della l'irregolarità urbanistica LLimmobile compravenduto, ha chiesto accertarsi e dichiararsi la nullità della compravendita intercorsa tra essa e la in data 6 giugno 2005, per atto pubblico Parte_1 ricevuto e rogato dal Notaio . Persona_1 4-1. In merito, quanto alla ammissibilità della detta produzione documentale, in conformità a quanto già ritenuto da questa Corte con ordinanza del 12 gennaio 2024, va ribadito che “il primo Giudice ha omesso del tutto di valutare l'ammissibilità della produzione, peraltro consentita per il fatto che si trattava di documentazione proveniente dal formata in epoca successiva Controparte_3 alla instaurazione del giudizio di primo grado” e, inoltre, che “l'acquisizione di siffatta documentazione s'impone, risultando peraltro la stessa consentita anche dalla nuova formulazione LLart. 345 c.p.c. , come novellato dalla legge n 69/2009 (“ non sono ammessi nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte dimostri di non avere potuto proporli o produrli….per causa a lei non imputabile”)”.
Dunque, per tale parte la doglianza deve essere accolta, con conseguente riforma, sul punto, della sentenza impugnata e conferma della già disposta acquisizione della stessa documentazione agli atti del presente giudizio.
4-2. Ciò detto, prima di entrare nel merito della richiesta di accertamento della nullità, va disattesa l'eccezione sollevata dall'appellante principale, secondo cui la stessa richiesta sarebbe inammissibile, siccome nuova e formulata in violazione del divieto posto dall'art. 345 c.p.c.
Invero, dagli atti di causa emerge che la questione di nullità LLatto di compravendita era stata adombrata, inizialmente, nella consulenza tecnica di parte, a firma del geom. datata 13 CP_4 dicembre 2006, richiamata dalla all'atto di citazione di primo grado, senza, però, che venisse CP_1 formulata una esplicita domanda di accertamento della nullità del contratto, giacché l'atto introduttivo si limitava a chiedere l'accertamento LLinadempimento contrattuale da parte della venditrice e il risarcimento dei danni;
la nullità del contratto veniva, invece, espressamente richiesta, nella memoria autorizzata da essa depositata il 2 dicembre 2016, nonché in sede di precisazione delle conclusioni,
e, infine, riproposta con l'appello incidentale.
Secondo la giurisprudenza, la nullità del contratto, poiché rilevabile d'ufficio, può essere dedotta e/o eccepita in ogni stato e grado del processo, quindi anche in sede di comparsa conclusionale non applicandosi, in tale circostanza, i termini di cui all'art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. (Cass. Civ.
4867/2024, 30885/2022).
Inoltre, “Il potere di rilievo officioso della nullità del contratto deve essere esercitato anche dal giudice investito del gravame relativo ad una controversia sul riconoscimento di pretesa che suppone la validità ed efficacia del rapporto contrattuale oggetto di allegazione, senza che a tale esercizio possa essere di impedimento il divieto di domande nuove in appello ex art. 345 c.p.c., il quale deve essere coordinato con l'obbligo del giudice, che non conosce limiti di grado, di rilevare d'ufficio una nullità negoziale” (Cass. Civ. 14537/2025). In definitiva, essendo la nullità del contratto deducibile, dalle parti, e rilevabile d'ufficio, dal giudice, in qualsiasi stato e grado del giudizio, non opera per essa né la preclusione di cui al citato art. 183 c.p.c., né il divieto dei nova previsto dall'art. 345 dello stesso codice.
4-3. Entrando nel merito della questione controversa, va ricordato che, nella specie, la richiesta di nullità si fonda sull'assunto secondo cui l'immobile oggetto di compravendita sarebbe stato realizzato abusivamente dalla in spregio alle norme urbanistiche, e illegittimamente trasferito alla SI.ra Pt_1
come se fosse una civile abitazione. A dire della , ciò risulterebbe comprovato dalla CP_1 CP_1 predetta documentazione come ammessa in questa sede, nonché, ancor prima, dalla CTP, datata 13 dicembre 2006, da essa già depositata in allegato all'atto di citazione di primo grado.
Per meglio indagare ogni relativo aspetto, con ordinanza del 12 gennaio 2024, è stata disposta
CTU, al fine di verificare la dedotta abusività del bene compravenduto e per quantificare il danno subito dall'acquirente e, con successiva ordinanza del 28 maggio 2024, a seguito della disposta acquisizione e conseguente utilizzabilità della nuova documentazione prodotta dalla è stato, Pt_1 altresì, demandato al nominato CTU il compito di specificare e riferire anche sulla possibile sanabilità LLimmobile.
A tal riguardo, il consulente tecnico d'ufficio, sulla scorta LLindagine svolta e della copiosa documentazione esaminata e allegata alla relazione di consulenza, ha accertato:
- che l'unità immobiliare di cui trattasi, allibrata nel N.C.E.U. del Comune di AP NE al foglio
2, particella 1276 Sub 11, è ubicata al piano terzo di un complesso edilizio a 4 elevazioni f.t., più locale seminterrato, sito nello stesso Comune e realizzato a seguito di C.E. n. 157 rilasciata dallo stesso Comune il 2 febbraio 1977 alla ditta (e, successivamente, volturata in data 31 luglio CP_5
1981 in favore della ditta ), il cui progetto aveva previsto la Parte_3 Parte_4 realizzazione di 7 appartamenti distribuiti due per piano, a eccezione del piano terzo (quarta elevazione fuori terra) in cui era previsto un solo appartamento, oltre parziale seminterrato senza destinazione d'uso (v., per tale ultima circostanza, la CTU a pag. 8);
- che il 20 ottobre 1998 il Comune aveva rilasciato una nuova C.E. (n. 20/1998) alla avente Pt_1 ad oggetto “Progetto per il completamento del fabbricato per civile abitazione a 4 elevazioni f.t. più seminterrato sito nella frazione di Rocca e prospicente la Via AT - angolo Via Pirandello”, con il quale, per quanto riguarda il piano terzo, era stata prevista la realizzazione di una copertura a falde inclinate con pendenza massima del 35%, struttura portante in legno e soprastante manto di tegole
(v., a tal riguardo, p. 11 CTU e i grafici e la relazione tecnica di cui al progetto allegato alla C.E. n.
20/1998 - in fascicolo informatico, file 49204044_Allegati_CTU_n544_2022rg_signed, da p. 122 a p. 146); - che il 22 marzo 2001 era stata rilasciata l'autorizzazione di agibilità e abitabilità n. 4/2001, relativamente ai vari piani come composti e riportati nella citata concessione edilizia (v. p. 11 CTU);
- che, con ulteriore concessione edilizia n. 24/2006 del 29 settembre 2006, rilasciata alla e Pt_1 relativa al “Progetto per le modifiche interne del fabbricato a quattro elevazioni f.t. più parziale seminterrato sito prospiciente la Via AT nella frazione Rocca”, quanto al terzo piano erano state previste le seguenti modifiche alla concessione edilizia del 1998:
“Con il terzo intervento al terzo piano, si prevede di estrapolare dall'appartamento esistente, l'area del soggiorno posta tra il corpo scala e la via AT e di renderla indipendente per costituire un vano ripostiglio. Con detta modifica l'appartamento si ridurrà di estensione planimetrica e nascerà così una nuova unità immobiliare composta dal solo ripostiglio ricavato” (avente ingresso indipendente dal vano scala); “… detti interventi non comporteranno nessuna variazione né di superficie coperta né di volume né di destinazione d'uso”; te ingresso indipendente dal vano scala”; precisa, inoltre, il consulente d'ufficio che “Nell'elaborato pianta copertura, si prevede una copertura a due falde, in corrispondenza LLappartamento e ripostiglio indipendente” (v., a tal riguardo, p. 12 CTU e i grafici e la relazione tecnica di cui al progetto allegato alla C.E. n. 24/2006 del 29/09/2006 - in fascicolo informatico, file 49204044_Allegati_CTU_n544_2022rg_signed, da pag. 154 a pag. 173).
Lo stesso consulente ha riscontrato, altresì:
- che, a seguito di accertamento, il Comune di AP NE aveva appurato che, l'unità immobiliare, posta al piano terzo lato Messina - Via Pirandello, risultava abusivamente realizzata, sotto la copertura a falde, trasformando irregolarmente “poiché non risultano le altezze utili nei vari vani” in appartamento una superficie catastale di mq. 122,00 originariamente destinata a lastrico solare ed inoltre accorpa un locale deposito indipendente, per cui è stato eseguito anche cambio di destinazione abusivo, stante la destinazione d'uso attuale ad abitazione (v., la CTU a pag. 13) e che l'abuso era stato commesso dalla in epoca anteriore al trasferimento LLunità immobiliare Pt_1 alla sig.ra (v. p. 14 CTU); CP_1
- che, per l'effetto, a seguito di apposito sopralluogo (v. verbale LL8-14 marzo 2014 in fascicolo informatico, file 49204044_Allegati_ CTU_n544_2022rg_signed, pag. 178-179), lo stesso Comune, con ordinanza n. 1/2014 del 3 aprile 2014, aveva ingiunto alla e a di Pt_1 Controparte_1 provvedere, entro il termine di novanta giorni, alla demolizione delle opere abusive e al rispristino dello stato dei luoghi, pena, in caso di inottemperanza, l'acquisizione al patrimonio comunale (v. p. 14 CTU e la citata ordinanza n. 1/2014 - quest'ultima in fascicolo informatico, file
49204044_Allegati_ CTU_n544_2022rg_signed, pag. 180-183);
- che, con provvedimento prot. n. 11689 del 14 ottobre 2015 (preavviso di diniego), il Comune di
AP NE aveva comunicato alla che l'istanza di sanatoria dalla stessa presentata in data 14 Pt_1 settembre 2015 e volta alla regolarizzazione delle opere realizzate in difformità dalle suddette concessioni edilizie, tra le quali quelle dirette alla realizzazione LLappartamento (mansarda) venduto alla , per le ragioni ivi esposte, non sarebbe stata accolta, ma negata (v., fascicolo CP_1 informatico, file 49204044_Allegati_ CTU_n544_2022rg_ signed, pag. 188-191);
- che anche il Genio Civile, con provvedimento del 28 ottobre 2015, aveva confermato l'abuso, per inosservanza delle norme tecniche per le zone sismiche, posto che non risultava rilasciata alla Pt_1 alcuna autorizzazione per l'esecuzione delle opere edilizie di cui ai verbali citati nelle predette ordinanze (v., la CTU a pag. 15-16 e provvedimento citato - in fascicolo informatico, file
49204044_Allegati_ CTU_n544_2022rg_signed, pag. 192).
Il CTU conclude, pertanto:
- che “le sopra indicate Autorizzazioni Edilizie rilasciate dall'Ufficio Tecnico del Comune di AP
NE, riguardo al piano terzo progettualmente si riferivano esclusivamente alla costruzione di un solo appartamento; mentre, di fatto, allo stato attuale, al piano terzo risultano realizzati n. due appartamenti, uno ancora di proprietà della società l'altro, privo di autorizzazioni Parte_1 edilizie, trasferito senza alcun titolo autorizzativo edilizio alla SI.ra con l'atto Controparte_1 in Notar n. 691 rep. 367 del 06/06/2005” (v. p. 17 CTU e i grafici e la relazione Persona_1 tecnica di cui al progetto allegato alla C.E. n. 20/1998 - in fascicolo informatico, file
49204044_Allegati_CTU_n544_ 2022rg_signed, da pag. 122 a pag. 146);
- che dal “certificato di Autorizzazione di Agibilità e Abitabilità in atti, rilasciato dal Comune di
AP NE in data 22/03/2001, n. 04/2001 relativamente ai vari piani composti come riportati nella
C.E. 20/98, si evince di fatto che in qualche modo viene esclusa dallo stesso certificato l'unità immobiliare della SI.ra , in quanto realizzata in assenza di titolo autorizzativo e non CP_1 previsto nel progetto. Ciò per il fatto, che il progetto di cui alla C.E. 20/98 al piano terzo prevedeva la realizzazione di un solo appartamento e la restante parte rimanesse una unità immobiliare con copertura a falda unica da adibire a locale di sgombero (locale tecnico), come desumibile dall'elaborato grafico della Sezione C-D del progetto attinente alla predetta concessione edilizia
(cfr. Elaborato grafico Sezione progetto C.E: 20/98)” (v. p. 17 CTU e autorizzazione di agibilità e abitabilità in fascicolo di parte appellante). Inoltre, rispondendo all'ulteriore quesito correlato alla nuova documentazione prodotta dall'appellante principale, il Consulente d'ufficio riferisce:
- che “l'eventuale istanza di concessione presentata per la sanatoria LLopera in questione, a parere dello scrivente, urbanisticamente non può essere accolta e quindi per la destinazione ad uso abitativo
l'opera non è sanabile” (v. p. 19 CTU);
- “che, per quanto attiene invece l'applicazione LLart. 18 della L.R. 04/2003, relativo al recupero ai fini abitativi dei sottotetti ecc. in unità immobiliari regolarmente realizzate lo stesso può essere consentito, sostanzialmente, nel rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità; che sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di mt. 2; non vi siano modifiche delle altezze di colmo e di gronda e delle linee delle falde inclinate e siano completati anche i prospetti LLintero edificio e relative pertinenze” (v. pp. 19-20
CTU).
Infine, quantificando il danno eventualmente subito dalla e da rapportarsi alla somma CP_1 necessaria ad oggi per l'acquisto di immobile urbanisticamente idoneo, avente le medesime caratteristiche di quello in oggetto, lo ha stimato in € 97.000,00 (v., CTU a pag. 24).
4-4. Ciò posto, va rammentato che, ai sensi LLart. 46, comma 1, DPR 380/2001, “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione LLalienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
Nell'interpretare tale norma, per diverso tempo, in giurisprudenza, si sono contrapposti due diversi orientamenti, incentrati sulla natura formale (in quanto derivante dalla mera assenza nel contratto delle dichiarazioni del venditore) o sostanziale (in quanto riferita alla difformità tra bene venduto e progetto assentito) della comminata nullità.
Componendo tale contrasto, le Sezioni Unite, con la nota sentenza n. 8230/2019, hanno affermato i seguenti principi:
"La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito LLart. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo LLimmobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.
"In presenza nell'atto della dichiarazione LLalienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
Per meglio esplicitare il senso e la portata di detti principi, le stesse Sezioni Unite hanno precisato:
“Il dettato normativo indica, quindi, che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione LLalienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe col tenere in non cale la finalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz'altro persegue, mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che li riguardano.
Se ciò è vero, ne consegue che la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione e che l'indicazione degli estremi dei titoli abilitativi in seno agli atti dispositivi previsti dalla norma non ne costituisce un requisito meramente formale …”, ma “… esserlo in relazione al bene che costituisce l'immobile contemplato nell'atto (cfr. Cass. 20258 del 2009 cit.), ossia “… la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile, proprio a detto immobile” (Cass. SS. UU.
8230/2019, punto 7.1).
Dunque, l'atto di vendita immobiliare, di regola, è valido se risulta indicato in esso (per dichiarazione LLalienante) il relativo titolo abilitativo/urbanistico; invece, è invalido - e quindi, affetto da nullità - non solo quando manca in esso la menzione degli estremi del titolo abilitativo LLimmobile, ma anche nei casi in cui menzioni un titolo falso, oppure riferito a un titolo realmente inesistente o che non riguarda l'immobile oggetto di trasferimento. Detti casi, secondo la richiamata giurisprudenza, sono da assimilare a quello della mancata menzione nell'atto di vendita del titolo abilitativo LLimmobile oggetto di vendita.
In altri termini, il titolo abilitativo deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio all'immobile compravenduto;
viceversa, la dichiarazione mendace integra una situazione assimilabile alla mancanza di dichiarazione. Per cui, solo in costanza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà valido,
e tanto a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione realizzata, rispetto al titolo menzionato nel contratto stesso.
In conclusione, stando al citato arresto delle Sezioni Unite, la nullità del contratto che l'art. 46
DPR 380/2001 configura per illegittimità connesse ai titoli edilizi riguarda sia i casi di mancata indicazione degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, sia quella di indicazione di titoli fittizi.
4-5. Orbene, nel caso di specie, sulla scorta LLinsegnamento giurisprudenziale testè riportato, non si può dubitare della nullità del contratto di vendita oggetto di causa.
A tale riguardo, occorre ricordare che, secondo quanto si legge nel rogito notarile, oggetto del contratto di compravendita era un “a) appartamento ubicato al terzo pi ano ( quarta elevazione fuori terra rispetto alla via Pirandello) del suddetto fabbricato, composto da quattro vani ed accessori, confinante con vano scale e con altro appartamento della società venditrice , e prospiciente su via
AT , su via Pi randello e su zona di parcheggio.”
Nel medesimo contratto era riportata la dichiarazione contenuta al suo art. 7, con cui la venditrice ha dichiarato, ai sensi e per gli effetti di cui al citato art. 46, che il fabbricato oggetto di Pt_1 compravendita “è stato realizzato in conformità alla licenza edilizia n. 157 del 2/2/1977 e successiva concessione edilizia n. 20/98 entrambe rilasciate dal Sindaco del Comune di AP NE”.
Ora, la CTU espletata in questo grado di giudizio ha accertato che il progetto autorizzato con la licenza edilizia n. 157 del 2 febbraio 1977 prevedeva la costruzione di un fabbricato a quattro elevazioni fuori terra, composto, oltre che da un parziale seminterrato, da n. 7 appartamenti distribuiti due per piano, a eccezione del piano terzo (quarta elevazione fuori terra) in cui era previsto un solo appartamento, mentre la restante superficie dello stesso piano costituiva lastrico solare.
Dunque, tale titolo non riguarda né è riferibile all'appartamento oggetto del contratto di compravendita.
È stato accertato, inoltre, che la successiva concessione edilizia n. 20/1998, per quanto riguarda il piano terzo, prevedeva la realizzazione di una copertura a falde inclinate con pendenza massima del
35%, struttura portante in legno e soprastante manto di tegole;
quindi, un'opera che non configurava affatto un'unità immobiliare destinata ad abitazione, quale è l'appartamento per cui è causa.
Il Collegio ritiene pertanto che entrambi i suddetti titoli, come dichiarati dalla venditrice, non riguardino l'immobile oggetto di trasferimento. Infatti, il primo è riferito a un fabbricato che al suo terzo piano è composto da un solo appartamento
(quello di proprietà della indicato nello stesso rogito di cui si discute come confinante con Pt_1 quello oggetto di compravendita) e dal lastrico solare;
il secondo a un fabbricato che allo stesso piano contempla la copertura del medesimo lastrico solare con una struttura portante in legno, a falde inclinate, con pendenza massima del 35% e soprastante manto di tegole.
Si tratta, in entrambi i casi, di titoli indicati fittiziamente, siccome afferenti all'intero fabbricato prima della realizzazione (abusiva) LLappartamento di cui si controverte, per come descritto nel succitato contratto di compravendita e allibrato in catasto alla categoria A/2, quindi come abitazione di tipo civile.
Tanto basta per far ritenere sussistenti i presupposti stabiliti all'art. 46 del richiamato DPR, per la dichiarazione di nullità del contratto di vendita immobiliare stipulato tra la e Pt_1 Controparte_1
a mezzo atto pubblico in notar del 6 giugno 2005 rep. n. 691 racc. n. 367, registrato Persona_1 in Milazzo il 7 giugno 2005 al n. 1062 serie 1T, con cui la prima ha trasferito alla seconda la proprietà LLappartamento sito al terzo piano di un fabbricato nel comune di AP NE, in via AT 26, catastalmente identificato al foglio 2 part. 1276 sub 21, nonché di un posto macchina scoperto, di mq.
10, ubicato nella zona retrostante il fabbricato e distinto in catasto al sub 21 dello stesso foglio e particella.
Riguardo a quest'ultimo bene, occorre rilevare che all'unità immobiliare della SI.ra CP_1 risultava di pertinenza (come da rogito di compravendita) anche un posto auto scoperto di mq 10,00 realizzato su un'area retrostante il complesso condominiale lato N/E (cfr. foto n. 28 Documentazione
Fotografica CTU – Allegato 02.
La nullità che inficia il contratto di compravendita non può che riguardare anche l'area destinata a parcheggio, trattandosi di area pertinenziale che segue il destino del bene principale.
(Cassazione civile sez. II, 20/10/1997, n.10248; cassazione civile sez. II, 16/02/2012, n.2249
Resta da precisare che non assumono rilievo, ai fini di tale pronuncia, le questioni sollevate dall'appellante principale in merito alla sanabilità o meno LLabuso edilizio in contestazione, così come argomentate anche nei propri atti difensivi conclusivi, poiché ai fini della dichiarazione di nullità del contratto è sufficiente l'accertamento della violazione LLart. 46 DPR 380/2001, per non riconducibilità del permesso di costruire all'immobile indicato nel rogito, restando ogni questione relativa alla sanabilità affidata all'eventuale iniziativa del soggetto che, in esito alla pronuncia, risulta proprietario LLimmobile. 5. In dipendenza della dichiarata nullità del contratto di cui si è detto, vanno esaminate la domande con cui, rispettivamente, la ha chiesto la condanna LLappellante principale a restituire la CP_1 somma, pari a €. 67.307,69 oltre IVA, corrisposta a titolo di pagamento del prezzo di acquisto LLappartamento, e la ha chiesto la riconsegna LLimmobile. CP_6
5-1. A tale riguardo, va premesso che la sentenza che pronuncia la nullità di un contratto ristabilisce fra le parti, sul piano patrimoniale, lo status quo ante, come se il contratto non fosse stato mai concluso.
In altri termini, la dichiarazione di nullità produce le seguenti conseguenze:
- retroattività: cioè, il contratto nullo è del tutto inefficace;
non produce effetti sin dall'inizio; si considera come mai stipulato;

- restituzione delle prestazioni: se il contratto nullo ha avuto esecuzione, la parte che ha eseguito la prestazione ha diritto alla restituzione, secondo le regole della ripetizione LLindebito;

- inefficacia verso i terzi: nessuna delle parti (compratore o venditore) può far valere il contratto nullo nei confronti di terzi;

- decadenza delle obbligazioni accessorie: tutte le obbligazioni legate al contratto principale decadono automaticamente.
Quindi, in caso di compravendita immobiliare, se il contratto ha avuto esecuzione, con il trasferimento del bene e il pagamento del prezzo - come nel caso di specie - le parti possono chiedere la restituzione delle rispettive prestazioni eseguite.
Afferma, a tal proposito, la giurisprudenza che, “qualora venga acclarata la mancanza di una
"causa adquirendi" in ragione della dichiarazione di nullità, LLannullamento, della risoluzione o della rescissione di un contratto o del venire comunque meno del vincolo originariamente esistente,
l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo” (Cass. civ. 715/2018).
Tuttavia, è stato precisato che, “… pur essendo l'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta un effetto naturale LLannullamento del contratto, sul piano processuale è necessario che la parte proponga specifica domanda ai fini di detti effetti restitutori …” (Cass. Civ. 4143/2012).
5-2. Ciò premesso, in primo grado, soltanto nella memoria autorizzata datata 2 dicembre 2016 e in sede di precisazione delle conclusioni, la ha dedotto la nullità del contratto di compravendita CP_1
e la condanna della “6) … ed il SI. personalmente, in quanto Parte_1 Parte_2 amministratore unico della medesima società, a restituire la somma, pari a €. 67.307,69 oltre IVA
(si veda l'atto di vendita depositato in copia, pag. 2, art. 2) corrisposta dalla SI.ra , Controparte_1
a titolo di pagamento del prezzo di acquisto LLappartamento, oltre le spese notarili, di voltura, nonché le imposte versate” Va rammentato altresì che l'udienza del 13 dicembre 2016, fissata per la discussione orale e la decisione, venne rinviata d'ufficio al 7 marzo 2017 per i medesimi incombenti.
A tale nuova udienza e in quelle successive, la non eccepì nulla sulla domanda restitutoria Pt_1 in questione, né chiese, per l'ipotesi di accoglimento della stessa domanda, la riconsegna del bene venduto.
Quindi, non avendo la sentenza impugnata pronunciato su di essa, la ha riproposto la CP_1 domanda restitutoria (unitamente a quella di nullità) con l'appello incidentale.
La al riguardo, con le note di trattazione scritta per l'udienza del 2 dicembre 2022 ha Pt_1 dedotto l'inammissibilità delle domande nuove spiegate ai “capi 8-9-10-11” delle medesime conclusioni; con la prima comparsa conclusionale del 7 dicembre 2023 (p. 13) e la seconda del 9 giugno 2025 (p. 8) ha ribadito che “… La richiesta di restituzione del prezzo pagato in sede di stipula LLatto di vendita di cui al capo 8 delle conclusioni della citata comparsa di costituzione, è inammissibile, costituendo domanda nuova in appello”.
Solo con la memoria di replica del 27 giugno 2025, a p. 6, la ha chiesto che: “… ove fosse Pt_1 dichiarata la nullità della vendita e … disposto un risarcimento … a favore di , una Controparte_1 tale pronuncia dovrà essere condizionata alla restituzione immediata a LLimmobile a Parte_1 suo tempo venduto alla , libero e sgombero di persone e cose e libero da qualsiasi vincolo e CP_1 iscrizione pregiudizievole”.
5-3. Alla luce di tale ricostruzione dei passaggi processuali, il Collegio ritiene che entrambe le domande reciprocamente avanzate dalle parti siano tardive e, quindi, inammissibili: sia quella con cui la chiede la restituzione del prezzo, sia quella con cui al chiede il rilascio CP_1 Pt_1 LLimmobile.
Quanto alla prima, essa è stata formulata, per la prima volta, soltanto con la memoria depositata il 2 dicembre 2016, ben oltre il limite oltre il quale, nell'ambito di un processo a preclusioni rigide quale quello vigente nel nostro ordinamento sin dal vigore della legge n. 353/1990 (e ulteriormente rafforzato dalle leggi di riforma processuale nn. 263/1995 e 69/2009), è possibile modificare le domanda avanzate con l'atto introduttivo, oggi pacificamente individuate nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., e in precedenza, prima della riforma della L. n. 263/2005, individuate invece nella memoria ex art. 183 comma 5 c.p.c. ratione temporis vigente. Infatti, nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., depositata il 3 marzo
2008, non era stata avanzata domanda di nullità del contratto e restituzione del prezzo. Lo stesso dicasi per la richiesta della di restituzione del bene venduto, perché proposta Pt_1 solo con la memoria di replica in appello e, quindi, tardivamente.
Passando all'esame degli altri motivi di appello, va detto che l'intervenuta dichiarazione di nullità del contratto ex officio, conduce, inevitabilmente, all'accoglimento del motivo di appello principale, con cui si chiede la riforma della pronuncia di primo grado con cui è stato riconosciuto il risarcimento dei danni in favore della , nella misura, liquidata equitativamente, di € 15.000,00, poiché per CP_1 effetto della nullità della compravendita la stessa deve essere considerata come se non fosse CP_1 mai stata proprietaria LLimmobile, sicché nessun danno può esserle riconosciuto per la minore commerciabilità dello stesso.
Va considerato inammissibile, per genericità, il motivo di appello incidentale con cui la CP_1 chiede condannarsi la al risarcimento di tutti i danni derivati all'attrice dal suo Parte_1 comportamento contrario alla buona fede contrattuale, alle norme edilizie, nonché per le riparazioni dei vizi della cosa venduta e ciò nella misura di €. 250.000,00, ovvero nella maggiore o minore somma che il Tribunale riterrà giusta ed equa, oltre interessi e svalutazione monetaria.
Tale motivo non risulta accompagnato dalla benché minima allegazione circa la natura e la concreta esistenza dei danni di cui si chiede il risarcimento, anche con riferimento alle riparazioni dei vizi della cosa venduta, cui comunque, la non avrebbe diritto, non rivestendo la qualità di CP_1 proprietaria LLimmobile. Né costei ha dimostrato – e neppure allegato – di avere sostenuto spese per le riparazioni di tali vizi che, comunque, sono stati ricondotti dal CTU nominato in primo grado alla manutenzione LLimmobile, e non alla fase della costruzione.
Resta da precisare che neppure può essere riconosciuto il danno nella misura corrispondente alla somma che la dovrebbe sborsare, qualora dovesse acquistare un immobile con le stesse CP_1 caratteristiche, giacchè siffatta, specifica forma di risarcimento non è in alcun modo ricavabile dalle difese spiegate dall'attrice in primo grado e da quelle proposte in appello, ove non vi è alcun riferimento a tale forma di risarcimento.
Resta da esaminare il quarto motivo di appello incidentale, con cui la si duole del fatto CP_1 che il giudice di primo grado avrebbe liquidato le spese in misura inferiore ai minimi tariffari.
Il motivo è fondato, nei termini che saranno qui di seguito precisati.
Al riguardo, occorre premettere che nel motivo di appello, dopo aver rilevato che la nota spese allegata alle note di trattazione scritta, calcolata in base ai valori medi della tariffa, conteneva una richiesta di €. 12.756,00 oltre accessori, si aggiunge che “… il Tribunale ha liquidato la somma di €.
1.800,00, al di sotto dei minimi tariffari che, per il valore probabilmente considerato dal Tribunale di €. 15.000,00, ammontano a €. 2.098,00…”, senza muovere alcuna contestazione in ordine al valore della causa accertato dal giudice.
Il motivo va pertanto esaminato nei limiti entro i quali è stato proposto, verificando soltanto se rispetto a tale valore siano o meno state rispettate le tariffe minime.
Considerato che, essendo stata pronunciata la sentenza il 18 gennaio 2022, debbono applicarsi le tariffe stabilite dal D.M. 55/2014 per le cause di valore compreso tra € 5.201,00 e € 26.000,00, ne discende che la somma che si sarebbe dovuta liquidare corrisponde a € 2.738,00 (di cui € 438,00 per studio, € 370,00 per fase introduttiva, € 1.120,00 per fase istruttoria e di trattazione ed € 810,00 per la fase decisoria).
Tuttavia, l'appello può essere accolto limitatamente alla misura corrispondete a quella richiesta, ossia pari a € 2.098,00, non potendo il giudice di appello pronunciarsi ultra petita.
5-4. In definitiva, in accoglimento LLappello principale, va dichiarata la nullità della sentenza appellata;
in accoglimento LLappello incidentale, va dichiarata la nullità, ai sensi del succitato art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, del contratto di vendita immobiliare stipulato tra la e Pt_1 CP_1
con atto pubblico in notar del 6 giugno 2005 rep. n. 691 racc. n. 367,
[...] Persona_1 registrato in Milazzo il 7 giugno 2005 al n. 1062.
Ancora, in accoglimento LLappello principale, va rigettata ogni domanda risarcitoria proposta dalla (incluso, pertanto, il risarcimento liquidato equitativamente in primo grado, nella CP_1 misura di € 15.000,00).
Vanno dichiarate inammissibili le domande rispettivamente avanzate di restituzione del prezzo LLimmobile e di riconsegna di quest'ultimo.
6. Venendo alla pronuncia sulle spese di questo grado, deve darsi atto che il giudizio si è concluso con la dichiarazione di nullità del contratto, pronunciata sulla base di domanda proposta tardivamente ma pur sempre esaminabile ex officio, con ripristino dello status quo ante rispetto alla conclusione dello stesso;
con il rigetto di tutte le domande risarcitorie proposte dalla , per un ammontare CP_1 di € 250.000,00; con l'accoglimento LLappello principale, limitatamente alla riforma della condanna al pagamento della somma di € 15.000,00; con la dichiarazione di inammissibilità della domanda di riconsegna LLimmobile e di quella di restituzione del prezzo;
con l'accoglimento LLappello incidentale sulla misura delle spese.
Tale quadro complessivo porta a concludere che, nell'ambito della soccombenza reciproca tra le parti, vi sia comunque una prevalenza della soccombenza della società , a causa della CP_6 pronuncia di nullità del contratto, alla quale essa si è opposta. Si stima, pertanto, equo compensare le spese di entrambi i gradi del giudizio, nella misura di due terzi, ponendo a carico della il residuo terzo. CP_6
Ai fini del valore della controversia, dovendo prendersi in considerazione non il devolutum, ma il decisum, stante il rigetto della maggior parte delle domande, deve aversi riguardo al valore del bene rispetto al quale è stata accolta la domanda di nullità, pari a € 67.000.00.
Pertanto, le spese di questo grado vanno liquidate, per l'intero, in base alle tariffe medie (stante la concreta complessità della controversia) corrispondenti allo scaglione compreso tra € 52.001,00 ed €
260.000,00.


P. Q. M.

la Corte di Appello di Messina, prima sezione civile, come sopra composta, definitivamente pronunciando sull'appello, proposto da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 sull'appello incidentale proposto da quest'ultima avverso la sentenza n. 14/2022, emessa dal
Tribunale di Patti e pubblicata il 18 gennaio 2022 nel giudizio iscritto al n. 100381/2007 R.G., disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così provvede:
1) in accoglimento LLappello principale, dichiara la nullità della sentenza impugnata;

2) in accoglimento LLappello incidentale, dichiara la nullità, ai sensi LLart. 46 DPR
380/2001, del contratto di vendita immobiliare stipulato tra la e con Parte_1 Controparte_1 atto pubblico in notar del 6 giugno 2005 rep. n. 691 racc. n. 367, registrato in Persona_1
Milazzo il 7 giugno 2005 al n. 1062 serie 1T, con cui la prima ha trasferito in proprietà alla seconda l'appartamento sito al terzo piano di un fabbricato nel comune di AP NE, in via AT 26, catastalmente identificato al foglio 2 part. 1276 sub 21, nonché un posto macchina scoperto, di mq.
10, ubicato nella zona retrostante il fabbricato e distinto in catasto al sub 21 dello stesso foglio e particella;

3) rigetta le domande di risarcimento dei danni proposte dalla;
CP_1
4) dichiara inammissibili le domande con cui la chiede la restituzione del prezzo pagato CP_1
e la chiede il rilascio LLimmobile;
CP_6
5) ridetermina la liquidazione delle spese del giudizio di primo grado, per l'intero, nella misura di € 2.098,00, spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;
6) dichiara compensate, per due terzi, le spese di entrambi i gradi del giudizio, che liquida, per l'intero, per il primo grado, nella misura indicata al punto 5), e per il giudizio d'appello, in complessivi € 14.103,00 (di cui € 2.552,00 per la fase di studio, € 1628,00 per la fase introduttiva, €
5.670,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione ed € 4.253,50 per la fase decisionale), oltre, per entrambi i giudizi, spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, ponendo il residuo terzo a carico LLappellante principale, con condanna in favore LLRI (essendo CP_1
ammessa al gratuito patrocinio).
[...]
7) Pone le spese relative alle CCCTTUU di primo e secondo grado, per due terzi a carico della e per un terzo a carico della , spese che vengono liquidate, per il primo grado, nella CP_6 CP_1 misura già riconosciuta con decreto del giudice di primo grado, e per il secondo grado, nella misura stabilita con separato decreto, restando entrambe le parti obbligate in solido nei confronti dei
CCTTUU.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio del 17 ottobre 2025
Il Presidente estensore
(dr. Massimo GULLINO)