N. R.G. 409/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Quarta Civile, in persona dei magistrati:
Dott.ssa LA NT Presidente
Dott.ssa Giulia Conte Consigliere
Dott.ssa AD RA ZA Consigliere rel. est.
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II grado iscritta al n. r.g. 409/2023 promossa da:
(c.f. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. Alberto Bancalà, elettivamente domiciliata come da procura in atti
PARTE APPELLANTE contro
(c.f. ), (c.f. CP_1 C.F._1 Controparte_2
e (c.f. in persona del legale C.F._2 CP_3 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, tutti con il patrocinio degli Avv.ti Duccio Campani e Michele
Butini, elettivamente domiciliati come da procura in atti
PARTI APPELLATE
trattenuta in decisione in data 09/07/2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI Per parte appellante: “”Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, per i motivi di cui in premessa, accogliere il proposto appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, accertato e dichiarato la inammissibilità o la nullità delle prove testimoniali del giudizio di primo grado, ovvero esclusa ogni responsabilità della società appellante in ordine ai danni patiti dagli attori, ossia accertata
l'insussistenza di qualsiasi danno nei confronti degli attori, dichiarare che nulla è dovuto a titolo i risarcimento danni dalla in favore dei sig.ri e Parte_1 CP_1 CP_2
” Con vittoria di spese e competenze professionali per entrambi i gradi di giudizio”.”.
[...]
Per parti appellate: “Voglia l'adita Corte di Appello, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, dichiarata la correttezza dell'istruttoria effettuata dal Giudice di primo grado: - respingere la domanda di
in persona del legale rappresentante in quanto infondata in Parte_1 Parte_1 fatto e diritto;
- confermare la sentenza di primo grado in punto di responsabilità della Parte_1
in persona del legale rappresentante nella causazione dei danni all'immobile di
[...] Parte_1 proprietà dei sig.ri e concesso in locazione a (oggi CP_1 Controparte_2 CP_4
, e condannare l'appellante a risarcire i dannisubiti dai proprietari e da oggi CP_3 CP_5
che risulterà dovuto o quello maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria;
- CP_3 in subordine, confermare la somma indicata nella sentenza n. 17/2023 del Tribunale di Siena;
- il tutto maggiorato degli interessi legali dal dovuto al saldo, ed oltre al compenso ed alle spese di entrambi i gradi di giudizio. - in via istruttoria si chiede disporsi CTU tendente a quantificare con precisione i danni subiti dal complesso immobiliare denominato Rifugio Generale Cantore”.”.

OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 17/2023 del Tribunale di Siena pubblicata in data 10.1.2023 in materia di danni da infiltrazioni
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. ritualmente notificato, CP_1 CP_2
e – (com)proprietari-locatori ( e conduttrice di un
[...] CP_4 CP_6 CP_4 complesso immobiliare destinato all'esercizio di attività commerciale sito in Abbadia San
RE (SI), Loc. Rifugio Generale Cantore – convenivano in giudizio dinanzi al
Tribunale di Siena in proprio e quale socio amministratore e legale Parte_1 rappresentante pro tempore della società (d'ora in poi soltanto Parte_1
“ ) – con la quale la società aveva stipulato un contratto di affitto di ramo di Pt_1 CP_4 azienda per l'esercizio nel suddetto complesso immobiliare di attività di somministrazione di alimenti, bevande e pubblico spettacolo –, per ivi sentirlo condannare al risarcimento dei danni arrecati da ingenti percolazioni e infiltrazioni agli impianti, alle murature e agli arredi del fabbricato.
In particolare, i ricorrenti deducevano quanto segue. e la erano CP_1 CP_2 comproprietari, pro quota di ½ ciascuno, di una porzione del predetto fabbricato, composta da bar, ristorante, due bagni, ulteriori tre vani al piano terra, un vano al piano primo seminterrato, cavedio e un ulteriore vano al piano secondo sottostrada. La CP_2 era al contempo proprietaria esclusiva di un'altra porzione del medesimo fabbricato, composta da due sale bar-ristorante al piano terra, altre due sale ristorante, cucina ed ulteriori tre vani al piano primo seminterrato, dispensa, locale centrale termica, quattro bagni, corridoio e ulteriori tre vani al piano secondo sottostrada. era altresì CP_1 proprietario esclusivo della residua porzione del fabbricato, consistente in un'unità ad uso civile abitazione posta al piano primo, con accesso dal piano terra tramite scala che dà ingresso anche alle unità di cui sopra, composta da disimpegno, cucina, bagno, due camere, soffitta e due balconi. Con contratto stipulato in data 02/01/2012, le suddette unità immobiliari venivano concesse in locazione dai rispettivi proprietari a Maia s.a.s. di con sede in Abbadia San RE (SI), Via Asmara n.

8. Con Controparte_2 contratto di affitto di ramo di azienda stipulato in data 31/10/2013, aveva CP_5 concesso alla società la gestione dell'attività svolta nelle predette unità immobiliari Pt_1
. Dopo alcuni anni di gestione dell'attività, la in data 12/07/2019, aveva rilasciato Pt_1
l'immobile restituendolo direttamente alla società originaria conduttrice. CP_4
Successivamente al rilascio, in data 29/07/2019, l'originario contratto di locazione ancora in essere inter partes, era stato parzialmente modificato (con Persona_1 riguardo al canone annuale di locazione e ad alcune clausole secondarie) e aggiornato, anche per adeguarlo alla trasformazione della società conduttrice in Controparte_7
(c.f. , con sede in Roma, Via Domenico Alberto Azuni n. 9.
[...] P.IVA_3 Quest'ultima era stata poi trasformata in (c.f. , con sede in Roma, CP_4 P.IVA_3
Via di Boccea n. 470.
Al momento del rilascio dell'immobile da parte della i ricorrenti avevano Pt_1 provveduto ad una ricognizione del locale;
verificata l'esistenza di percolazioni e infiltrazioni che insistevano su tutto l'immobile, avevano incaricato il perito industriale di periziare il bene e questi aveva stimato in € 48.523,74 l'importo dei Persona_2 necessari lavori di ripristino.
In considerazione dell'imminente subentro di un nuovo subaffittuario interessato a gestire il locale (rifugio montano) a partire dalla stagione invernale 2019-2020, i proprietari avevano effettuato a loro cura e spese i lavori più urgenti. aveva quindi CP_4 stipulato in data 04/11/2019 con la società Come va va s.n.c. di SS AR & C. un contratto di affitto di ramo di azienda ad un canone inferiore rispetto a quello – di mercato – corrisposto dalla “tenuto conto sia dell'obbligazione a carico dell'affittuario Pt_1 relativamente al sostenimento delle manutenzioni straordinarie a proprio carico che dello stato attuale dell'immobile”.
Prima per le vie brevi e poi a mezzo PEC del 19/09/2019, inviata per conoscenza anche ad (con cui la aveva stipulato una polizza Controparte_8 Pt_1 assicurativa per i danni all'immobile concessole in locazione), i ricorrenti avevano invitato e diffidato formalmente – senza esito – la ad attivarsi per il risarcimento Pt_1 dell'importo stimato per il ripristino del bene.
Infine, i ricorrenti rilevavano che l'immobile, pressoché inservibile al momento del rilascio, era stato completamente ripristinato per l'esercizio commerciale insediatosi con il contratto del 04/11/2019, ma avente decorrenza 01/12/2019, data non coincisa comunque con l'apertura al pubblico dell'attività.
Pertanto, concludevano chiedendo che, accertato che a causa del comportamento omissivo dei subconduttori erano stati arrecati all'immobile numerosi danni, la in Pt_1 persona del proprio socio amministratore e legale rappresentante pro tempore, fosse condannata al risarcimento in favore di della somma di € 48.523,74 CP_6
(importo dei lavori di ripristino così come stimato dal perito di parte e in favore Per_2 di di € 24.000,00 (somma pari alla differenza tra il canone di affitto corrisposto dalla CP_4 e quello corrisposto dalla società Come va va). In via istruttoria, chiedevano Pt_1 ammettersi prova per testi e CTU volta a quantificare i danni.
Si costituiva la la quale: in via preliminare, chiedeva l'estromissione di in Pt_1 CP_4 quanto “completamente estranea ai fatti di causa e non legittimata a richiedere il risarcimento dei danni all'immobile di proprietà ei sig.ri e e con i quali la stessa aveva CP_1 Controparte_2 stipulato un contratto di locazione del fabbricato”; nel merito, contestava la domanda dei ricorrenti in quanto infondata;
chiedeva di chiamare in causa a fini di manleva la propria assicuratrice chiedeva disporsi il mutamento del rito, da sommario a ordinario, CP_8 alla luce delle istanze istruttorie degli stessi ricorrenti;
in via istruttoria, chiedeva ammettersi prova per testi.
Si costituiva la quale in via preliminare eccepiva: l'insussistenza dei presupposti CP_8 per la trattazione della causa con rito sommario ex art. 702-bis c.p.c.; il difetto di legittimazione attiva di e della ad agire in giudizio nei confronti della CP_1 CP_2
la nullità del ricorso introduttivo ex art. 164, c. 4, c.p.c. in relazione all'art. 163, c. Pt_1
3, c.p.c. Nel merito, da un lato contestava la domanda dei ricorrenti in quanto infondata e non provata e dall'altro chiedeva il rigetto della domanda di manleva per inoperatività della garanzia assicurativa. In via istruttoria, si opponeva all'ammissione della CTU richiesta dai ricorrenti;
chiedeva ordinarsi ex art. 210 c.p.c. alla di esibire in giudizio Pt_1 documentazione fiscale (libro dei corrispettivi) attestante lo svolgimento di attività di ristorazione nei locali condotti in locazione per il periodo ottobre 2018-aprile 2019; chiedeva ordinarsi ex art. 210 c.p.c. a AR SS, che con contratto del 04/11/2019 si era obbligata con ad effettuare lavori sia di ordinaria che di straordinaria CP_4 manutenzione degli immobili locati, di esibire in giudizio i documenti di spesa sostenuti per quanto pattuito, nonché l'esibizione dei pagamenti effettuati in favore di in virtù CP_4 del contratto di affitto a partire da febbraio 2020.
Disposto il mutamento del rito, da sommario a ordinario, istruita la causa attraverso produzioni documentali e prove testimoniali, con sentenza n. 17/2023 del 10/01/2023, resa ex art. 281-sexies c.p.c., il Tribunale di Siena condannava la al risarcimento di Pt_1
€ 26.141,00 in favore di e della oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al CP_1 CP_2 saldo effettivo;
al pagamento delle spese processuali degli attori e della terza chiamata
CP_8
In particolare, rigettate le eccezioni preliminari sollevate da di carenza di CP_8 legittimazione attiva di e della e di nullità del ricorso introduttivo, le CP_1 CP_2 argomentazioni del Tribunale nel merito a sostegno della decisione erano le seguenti:
“Dall'espletata istruttoria è emerso che il teste […] titolare della Termoaccadueo ha Tes_1 confermato […] la manomissione dell'impianto di riscaldamento esistente, che è impostato per attivarsi autonomamente sotto una soglia di temperatura minima proprio per evitare che le temperature notturne della vetta della montagna possano portare al congelamento delle tubazioni (come avvenuto nel caso di specie) e creare ingenti danni. La circostanza, oltre a costituire fatto notorio di comune esperienza, è stata ribadita anche dagli altri due testimoni, i quali hanno riferito di aver riattivato, non appena possibile, il sistema di attivazione automatica del termostato nel caso della diminuzione delle temperature esterne sotto
i 5 C°. Pertanto, la rottura delle tubazioni dovuta all'abbassamento della temperatura in assenza del termostato (che avrebbe evitato il danno) ha sicuramente prodotto un danno grave , anche in considerazione dell'enorme consumo di acqua. Invero, la perdita di acqua causata dalla rottura di una tubazione sotto il banco che si trova al piano terreno, ha poi interessato non solo tale piano, ma anche gli altri due piani seminterrati, e se ne può evincere la consistenza sia dalla documentazione fotografica allegata (doc. 11 attrice), dalla quale si può notare che l'acqua aveva impregnato anche i muri esterni dell'edificio (e infatti il sig. se ne era accorto proprio passando casualmente per la strada), sia dalla CP_1 bolletta dell' , che ha conteggiato un consumo di 1.513 mc, a fronte di un consumo Parte_2 medio annuo di 54 mc (doc. 12 attrice).
I testi escussi hanno confermato anche i costi sostenuti per il ripristino. Le fatture emesse dalla
Termoaccadueo per complessivi €.9.141,00 e per quanto confermato dai testi SS AR e Tes_2
, subentrati nel contratto di affitto di azienda, il costo totale del ripristino dei locali non ha
[...] superato gli €.17.000,00, per un totale di €.26.141,00. La domanda merita accoglimento limitatamente
a detto importo. Non risultano provati i danni subìti da che avrebbe dovuto specificare e CP_4 quantificare la propria domanda”.
Quanto alla domanda di manleva, il Tribunale escludeva l'operatività della polizza assicurativa stipulata dalla con poiché nel rischio locativo non era Pt_1 CP_8 ricompreso il danno da fuoriuscita di liquidi. Avverso siffatta decisione ha interposto appello affidato a quattro motivi. Pt_1
Con il primo motivo chiede dichiararsi la nullità delle prove testimoniali espletate nel giudizio di prime cure in quanto i capitoli di prova ammessi sono irrilevanti, valutativi e in parte documentali.
Con il secondo motivo, nella denegata ipotesi di ritenuta ammissibilità delle prove testimoniali, lamenta che le dichiarazioni dei testi sulle quali il primo giudice ha fondato il proprio convincimento circa la responsabilità della stessa per i danni lamentati Pt_1 dagli odierni appellati in realtà non provano alcunché: né il nesso di causalità tra l'evento rottura tubo-perdita d'acqua e i predetti danni né che i soci della avendo Pt_1 manomesso l'impianto di riscaldamento per non farlo partire quando il locale era chiuso, abbiano provocato la rottura del tubo a causa del gelo. Quanto alle fotografie versate in atti dagli odierni appellati, esse – prosegue parte appellante – sono irrilevanti, in quanto non è dato sapere a quale periodo si riferiscono;
parimenti irrilevante è la bolletta dell'acqua prodotta, se non raffrontata con altre precedenti.
Con il terzo motivo, nella ulteriormente denegata ipotesi di ritenuta responsabilità della per i danni oggetto di causa, lamenta che il primo giudice ha erroneamente Pt_1 fondato la quantificazione degli stessi nella misura di € 26.141,00 sulle dichiarazioni dei testi e SS. Tes_1
Con il quarto motivo, nella ulteriormente denegata ipotesi di ritenuta correttezza della quantificazione dei danni così come operata dal primo giudice, afferma che dalle espletate prove testimoniali è emerso che le uniche ad aver sostenuto i costi per la ristrutturazione dell'immobile oggetto di causa sono state e pertanto, e la CP_5 CP_4 CP_1 on hanno subito alcun danno. CP_2
Parte appellante ha quindi chiesto l'integrale riforma della sentenza impugnata, concludendo come meglio indicato in epigrafe. Non ha invece riproposto la domanda di manleva respinta dal tribunale, nei confronti di CP_8
Si sono costituiti e (società costituita da con atto CP_1 CP_9 CP_3 CP_4 costitutivo di società a responsabilità limitata e conferimento di azienda del 09/12/2020), contestando nel merito i motivi di gravame, e concludendo come meglio indicato in epigrafe. In via istruttoria, hanno reiterato l'istanza di amissione di CTU volta a quantificare i danni.
Con ordinanza del 19/03/2024 è stata formulata – senza esito – alle parti proposta transattiva.
Senza ulteriore istruttoria e previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c del 9/07/2025 sulle conclusioni delle parti contenute nelle note scritte depositate, come in epigrafe trascritte,
e decisa nella camera di consiglio del 14 novembre 2025, dopo la scadenza dei termini ex art. 190 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE


1. I fatti di causa e il perimetro della decisione.
È pacifico e risulta per tabulas che in data 31/10/2013 parte appellante abbia concluso con
Maia s.a.s. di e c. (oggi un contratto di affitto di ramo di CP_10 CP_3 azienda corrente in Abbadia San RE (SI), Secondo Rifugio, Località Cantore n. 101 ed ivi esercente, negli immobili di (com)proprietà di locati a CP_6 [...]
attività di somministrazione di alimenti, bevande e pubblico Controparte_11 spettacolo.
È altresì pacifico che la società abbia avuto in gestione il locale “Rifugio Cantore”, Pt_1 affittato con licenza di bar-ristorante, ma di fatto utilizzato come locale pubblico- discoteca, dal 2013 al 2019, quando nel mese di luglio la stessa l'ha riconsegnato alla società CP_4
Del pari non è controverso che prima della riconsegna del locale da parte della a Pt_1 luglio 2019 si è verificata la rottura del tubo dell'acqua presente sotto il bancone del bar posto al piano terra del fabbricato, con conseguente fuoriuscita di acqua propagatasi anche ai due piani sottostanti (primo e secondo seminterrato) e – come da fotografie versate in atti – di proporzioni talmente ingenti da essere visibile anche dall'esterno (cfr. doc. n. 11 allegato alla seconda memoria istruttoria degli odierni appellati).
È stato poi provato in giudizio da un lato lo stato dell'immobile prima del contratto di affitto con la (cfr. doc. n. 8 allegato alla seconda memoria istruttoria degli odierni Pt_1 appellati, contenente fotografie che risalgono al 2013) e dall'altro lo stato dell'immobile al momento della riconsegna da parte della (cfr. doc. n. 9 allegato alla suddetta Pt_1 memoria istruttoria, contenente fotografie del 2019 riconosciute dai testi escussi nel giudizio di prime cure).
Tanto premesso, la ( ora hanno agito in giudizio CP_1 CP_2 CP_4 CP_3
i primi due in via extracontrattuale al fine di ottenere il risarcimento a titolo di danno emergente della somma di € 48.532,74 (importo dei lavori di ripristino così come stimato dal perito di parte e in via contrattuale al fine di ottenere il ristoro a titolo di Per_2 CP_4 lucro cessante della somma di € 24.000,00 (pari alla differenza tra il canone di affitto pagato dalla e quello pagato dalla società Come va va, determinato – quest'ultimo Pt_1
– in misura inferiore rispetto al primo in considerazione del fatto che la nuova affittuaria si era fatta carico delle spese di manutenzione straordinaria che le infiltrazioni per cui è causa avevano reso necessaria).
Il primo giudice ha parzialmente accolto la domanda risarcitoria limitatamente all'importo di € 26.141,00, riconosciuto in favore di quale “costo totale del ripristino dei CP_6 locali”, affermando per contro che “Non risultano provati i danni subìti da che avrebbe CP_4 dovuto specificare e quantificare la propria domanda”.
In assenza di appello incidentale, non sono controvertibili in questa sede essendosi formato il giudicato, né il parziale accoglimento della domanda risarcitoria di Pt_3 nei limiti di € 26.141,00, il che consente di rigettare de plano la reiterata istanza di
[...] ammissione di CTU, volta – nelle intenzioni dei predetti appellati – a quantificare un danno maggiore rispetto a quello riconosciuto in primo grado;
né il rigetto della domanda risarcitoria di per i motivi anzidetti. CP_4
La presente controversia si incentra dunque sull'accertamento della responsabilità della nei confronti di e della per danni pari ad € 26.141,00 come meglio Pt_1 CP_1 CP_2 descritti nella gravata sentenza.


2. Il primo motivo di appello.
Parte appellante ha concluso chiedendo accertarsi e dichiararsi l'inammissibilità o la nullità delle prove testimoniali espletate nel giudizio di prime cure. In particolare, con il primo motivo di gravame lamenta che i capitoli di prova ammessi sono irrilevanti, valutativi e in parte documentali.
Il motivo è infondato.
A ben vedere, tutti i capitoli di prova articolati nella seconda memoria ex art. 183 c. 6
c.p.c. degli odierni appellati devono ritenersi ammissibili in quanto “rilevanti per il decidere”
(cfr. verbale di udienza del 04/07/2022).
In particolare, i primi quattro capitoli, sui quali è stato sentito il teste , Testimone_3 titolare di Termoaccadueo, riguardano i lavori di ripristino dell'impianto termoidraulico e di risistemazione dei bagni eseguiti dal predetto come da fatture in atti (cfr. docc. nn. 14-
16 allegati alla seconda memoria istruttoria di . Persona_1
Quanto ai restanti capitoli (nn. 5-14), sui quali sono stati sentiti i testi AR SS e
[...]
soci di Come va va s.n.c. di SS AR & C. – società affittuaria del ramo di Tes_2 azienda per cui è causa in forza del contratto concluso con (oggi CP_4 CP_3 in data 04/11/2019 –, essi hanno ad oggetto i lavori di manutenzione eseguiti dai predetti come da contratto e le relative spese.
Inoltre, sia al teste che ai testi sono state mostrate le fotografie di Tes_1 Testimone_4 cui al documento n. 9 allegato alla seconda memoria istruttoria degli odierni appellati, che raffigurano il complesso immobiliare oggetto di causa al momento della riconsegna dello stesso da parte della società ER nel mese di luglio del 2019.


3. Il secondo motivo di appello.
Con il secondo motivo di gravame l'appellante lamenta che le dichiarazioni testimoniali sulle quali il primo giudice ha fondato il proprio convincimento circa la responsabilità della stessa per i danni lamentati dagli odierni appellati in realtà non provano Pt_1 alcunché: né il nesso di causalità tra l'evento rottura tubo-perdita d'acqua e i predetti danni né che i soci della avendo manomesso l'impianto di riscaldamento per non Pt_1 farlo partire quando il locale era chiuso, abbiano provocato la rottura del tubo a causa del gelo. Lamenta poi che le fotografie versate in atti dagli odierni appellati sono irrilevanti in quanto non è dato sapere a quale periodo si riferiscono e che parimenti irrilevante è la bolletta dell'acqua prodotta “se non raffrontata con altre precedenti”.
Il motivo è infondato. Sin dal primo grado di giudizio la non ha mai contestato la circostanza – pacifica – Pt_1 che la rottura del tubo dell'acqua presente sotto il bancone del bar posto al piano terra si sia verificata quando la stessa aveva in gestione il locale “Rifugio Cantore” in forza del contratto di affitto concluso con l'odierna e che tale evento abbia arrecato CP_3 all'immobile danni da infiltrazioni d'acqua. Ha sempre contestato invece sia la causa della rottura del tubo prospettata dagli odierni appellati (congelamento causato dalla manomissione dell'impianto di riscaldamento) sia l'entità dei danni lamentati dai predetti, deducendo in particolare che la rottura è stata accidentale e che le infiltrazioni hanno interessato solo le pareti, e non anche i pavimenti e gli impianti idraulici ed elettrici, già dall'inizio dell'affitto in pessime condizioni per la vetustà dell'immobile, da anni utilizzato come locale pubblico, durante varie gestioni.
Ebbene, l'entità dei danni causati dalle infiltrazioni così come allegati dagli odierni appellati, ovvero non limitati alle murature, bensì estesi ad impianti e arredi, risulta ictu octuli dalle fotografie presenti in atti e contestate dalla per la prima volta in questa Pt_1 sede, le quali mostrano l'immobile nel suo stato pre e post affitto alla stato – Pt_1 quest'ultimo – confermato dai testi escussi in primo grado una volta visionate le fotografie in discorso (cfr. docc. nn. 8 e 9 allegati alla seconda memoria istruttoria degli odierni appellati;
verbale dell'udienza istruttoria del 18/10/2022 e, in particolare, le risposte dei testi ai capitoli di prova nn. 2 e 5).
Quanto alla fattura dell' del 30/09/2019 – peraltro intestata, in Parte_2 mancanza di voltura, ad una società diversa dalla –, effettivamente non rileva come Pt_1 prova documentale della quantità d'acqua fuoriuscita dal tubo rotto e, dunque, dell'entità dei danni da infiltrazioni di cui si discute, in quanto il consumo di 1513 mc a fronte di un consumo medio annuo di 54 mc è quello registrato nel periodo 01/01/2018-25/09/2019
(cfr. doc. n. 12 allegato alla seconda memoria istruttoria di . Persona_1
Per quanto concerne poi la causa della rottura del tubo, a dire dell'appellante di natura accidentale, tutti i testi escussi in primo grado hanno confermato la dinamica allegata dagli appellati così come ricostruita dal loro perito di parte di ovvero che a causare la Per_2 rottura del tubo è stato il congelamento dello stesso, che a sua volta è stato determinato dalla disattivazione del sistema di attivazione automatica del termostato in caso di diminuzione delle temperature esterne sotto i 5°; termostato così impostato proprio per scongiurare il rischio di congelamento concretizzatosi nel caso di specie (cfr. risposte dei testi ai capitoli di prova nn. 1, 3 e 14).
Tale ricostruzione dei fatti, già fatta propria dal primo giudice, è a parere di questa Corte condivisibile, considerato che il locale di cui si discute è un rifugio montano e che la non ha mai negato di averlo utilizzato nel corso dell'affitto, durato circa cinque Pt_1 anni, per l'organizzazione di eventi ludici, senza quindi esercitarvi attività di carattere continuativo, il che rende plausibile che per risparmiare costi abbia proceduto alla disattivazione del sistema automatico di riscaldamento. Essendo poi incontroverso che la rottura del tubo sia avvenuta nel 2019, prima della restituzione del complesso immobiliare da parte della affittuaria, e come tale custode del bene, era onere di quest'ultima Pt_1 dimostrare la non imputabilità alla medesima dell'evento di danno.


4. Il terzo e il quarto motivo di appello.
Con il terzo motivo di gravame l'appellante censura la quantificazione dei danni operata dal primo giudice in quanto a suo dire erroneamente fondata sulle dichiarazioni dei testi e SS, le quali in realtà sul punto non provano alcunché. Tes_1
Con il quarto motivo lamenta che dalle espletate prove testimoniali sia emerso come l'unica ad aver sopportato i costi per la ristrutturazione dell'immobile è stata mentre CP_4
e la on hanno subito alcun danno. CP_1 CP_2
Tali motivi possono essere trattati congiuntamente in quanto strettamente connessi.
Fermo restando quanto rilevato con riferimento al secondo motivo di gravame circa la raggiunta prova della causalità materiale, passando ora all'accertamento della c.d. causalità giuridica – “di cui sono espressione gli artt. 1223 e 2056, la quale, in funzione di selezione delle conseguenze dannose risarcibili, attiene al nesso eziologico fra il danno evento ed il c.d. danno conseguenza
[…], costituente l'oggetto dell'obbligazione risarcitoria” – deve rammentarsi che “se sussiste solo il fatto lesivo, ma non vi è un danno-conseguenza, non vi è l'obbligazione risarcitoria (Cass. Sez. U. n. 576 del 2008) […] in assenza delle conseguenze previste dall'art. 1223 cod. civ. non vi è alcuna responsabilità risarcitoria da accertare perché non vi è danno da risarcire. La fattispecie del fatto illecito si perfeziona con il danno conseguenza: ciò vuol dire che la perdita subita e il mancato guadagno (art. 1223) non sono un posterius rispetto al danno ingiusto, ma sono i criteri di determinazione di quest'ultimo, secondo la lettera dell'art. 2056. Diversamente da quanto pur affermato in dottrina, il «danno» di cui fa menzione la seconda parte dell'art. 2043 non è altra cosa dal «danno ingiusto» di cui si parla nella prima parte: se non c'è danno conseguenza non c'è danno ingiusto. Causalità materiale e causalità giuridica non sono così le fasi di una successione cronologica, ma sono i due diversi punti di vista in sede logico-analitica dell'unitario fenomeno del danno ingiusto […], il quale non è identificabile se non alla luce di questa dualità di nessi causali, l'uno informato al criterio della regolarità causale, l'altro a quello della conseguenzialità immediata e diretta. Cagionato l'evento di danno, la fattispecie del fatto illecito è integrata con la realizzazione delle conseguenze pregiudizievoli, senza che fra evento e conseguenza vi sia un distacco temporale: la distinzione è logica, non cronologica. Il danno conseguenza assume rilevanza giuridica non per la mera differenza patrimoniale fra il prima e il dopo dell'evento dannoso, ma solo in quanto cagionato da un evento lesivo di un interesse meritevole di tutela ad un determinato bene della vita
[…]; reciprocamente, l'evento di danno è giuridicamente rilevante solo se produttivo del danno conseguenza quale concreto pregiudizio al bene della vita. La nozione di danno ingiusto di cui all'art. 2043 cod. civ. rappresenta la sintesi di questi due reciproci vettori” (cfr., ex multis, Sez. U., Sentenza n. 33659 del
15/11/2022).
In tale prospettiva, nel caso di specie la sentenza di primo grado merita di essere riformata nella parte in cui il primo giudice ha affermato che “I testi escussi hanno confermato anche i costi sostenuti per il ripristino. Le fatture emesse dalla Termoaccadueo per complessivi €.9.141,00 e per quanto confermato dai testi SS AR e , subentrati nel contratto di affitto di azienda, Testimone_2 il costo totale del ripristino dei locali non ha superato gli €.17.000,00, per un totale di €.26.141,00. La domanda merita accoglimento limitatamente a detto importo” (cfr. pag. 5) e, per l'effetto, ha condannato la al risarcimento della somma di € 26.141,00 in favore di e Pt_1 CP_1 della CP_2
A ben vedere, infatti, questi ultimi non hanno dimostrato di aver subito alcun danno conseguenza.
Per quanto concerne in primis la somma di € 17.000,00, è pacifico tra le parti (cfr. comparsa di costituzione e risposta in questo grado di pag. 7) ed Controparte_12
è emerso in sede di escussione dei testi SS e (cfr. risposte ai capitoli di prova Tes_2 nn. 6, 7, 10 e 11) che trattasi delle spese sostenute da questi ultimi – come da contratto di affitto di ramo di azienda concluso con (cfr. punti 7 e 8) – per i lavori di CP_4 manutenzione straordinaria dell'immobile (cfr. risposte dei testi SS e al Tes_2 capitolo di prova n.8 ).
Quanto poi alla somma di € 9.141,00, oggetto delle fatture emesse da Termoaccadueo e relative ai lavori di ripristino dell'impianto termoidraulico e di risistemazione dei bagni dell'immobile (cfr. docc. nn. 14-16 allegati alla seconda memoria degli odierni appellati e risposta del teste al capitolo di prova n. 1), è pacifico tra le parti (cfr. comparsa di Tes_1 costituzione e risposta in questo grado di pag. 7) che trattasi di Controparte_12 fatture saldate da intestataria delle stesse;
saldo confermato dal teste , CP_5 Tes_1 titolare di Termoaccadueo, in sede di risposta ai capitoli di prova nn. 1 e 4. Tanto chiarito, se da un lato la somma in questione non può essere riconosciuta a titolo di risarcimento in favore di in quanto pagata da lo stesso discorso vale per CP_6 CP_5 quest'ultima (oggi , la quale non solo in questa sede non ha proposto CP_3 appello incidentale avverso il rigetto della sua istanza risarcitoria, ma soprattutto ha agito in giudizio al fine di ottenere il ristoro del danno da lucro cessante rappresentato dalla differenza tra il canone di affitto corrisposto dalla e quello corrisposto dalla società Pt_1
Come va va alla prima subentrata.
Conclusivamente, nulla è dovuto a titolo di risarcimento dei danni per cui è causa dall'appellante agli appellati, pertanto la sentenza deve essere riformata.


5. Le spese di lite del doppio grado di giudizio.
La riforma del merito della decisione impugnata, determinando la caducazione dell'intera pronuncia di primo grado (ivi inclusa quella accessoria sulle spese), impone al giudice di appello di liquidare nuovamente le spese del doppio grado di giudizio, sulla base dell'esito finale della lite.
Secondo il costante indirizzo della Suprema Corte, infatti, il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale;
esclusivamente in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione (cfr., ex multis, Cass. civ., Sez. 6-3, Ordinanza n. 27056 del 06/10/2021; Sez. 3, Ordinanza n. 9064 del
12/04/2018; Sez. 6-3, Ordinanza n. 1775 del 24/01/2017; Sez. L, Sentenza n. 11423 del
01/06/2016; Sez.

6-L, Ordinanza n. 6259 del 18/03/2014; Sez. 2, Sentenza n. 28718 del
30/12/2013; Sez. 6-3, Ordinanza n. 23226 del 14/10/2013; Sez. L, Sentenza n. 18837 del
30/08/2010; Sez. L, Sentenza n. 26985 del 22/12/2009).
In tale prospettiva, nel caso di specie, stante l'integrale rigetto della domanda risarcitoria proposta dagli odierni appellati, sussistono i presupposti per la condanna dei medesimi, all'esito della lite totalmente soccombenti, al pagamento in favore dell'appellante delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Tali spese si liquidano, come da dispositivo, sulla base del D.M. 55/2014 e successive modificazioni, tenuto conto del valore della controversia (scaglione ricompreso fra €
26.001 ed € 52.000), considerato uno sforzo difensivo medio, ad eccezione che per la fase decisionale del presente giudizio, cui vanno invece applicati i valori minimi perché
l'appellante ha depositato soltanto la comparsa conclusionale, sinteticamente esplicativa delle medesime difese dell'atto introduttivo, ed esclusa la fase istruttoria per il presente grado in quanto non espletata.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ogni altra domanda, istanza, eccezione, Parte_1 deduzione disattesa od assorbita, così provvede:
1) accoglie parzialmente l'appello proposto da e, per l'effetto, in Parte_1 parziale riforma della sentenza del Tribunale di Siena n. 17/2023 del 10/01/2023, dichiara che nulla è dovuto a titolo di risarcimento dei danni per cui è causa da Parte_1 in favore di e
[...] CP_1 Controparte_2
2) condanna e al pagamento, in favore CP_1 Controparte_2 CP_3 di delle spese processuali del giudizio di primo grado, che si Parte_1 liquidano in complessivi € 7.616,00 per compensi, oltre spese forfettarie del 15%, oltre
Iva e Cap come per legge;
3) condanna e al pagamento, in favore CP_1 Controparte_2 CP_3 di delle spese processuali del presente grado di giudizio, che si Parte_1 liquidano in complessivi € 5.211,00 per compensi, oltre spese forfettarie del 15%, oltre
Iva e Cap come per legge.
4)conferma per il resto la sentenza impugnata;

Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 14 novembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
AD RA ZA LA NT
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs. 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.