N. R.G. 254/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giovanni Salina Presidente dott. Manuela Velotti Consigliere Relatore dott. Silvia Romagnoli Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 254/2020 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. MANCINI SABRINA e dell'avv. MORI ANNA ( ) C.F._2 MERO DOMICILIATARIO VIA FARINI N. 28 BOLOGNA;
,
APPELLANTE contro
NELL'INTERESSE DI (C.F. Controparte_1 Controparte_2
), C.F._3 con il patrocinio dell'avv. ARENA ANTONINO e dell'avv. STANZIANI PAOLO ( PIAZZA CALDERINI, 5 40124 BOLOGNA;
, C.F._4 C.F. ), Parte_2 C.F._5 con il patrocinio dell'avv. BE SS e dell'avv. EPIFANI ISABELLA ( ) MERA DOMICILIATARIA, VIA VASCELLI 8 BOLOGNA;
, C.F._6 C.F. ), Parte_3 C.F._7 con il patrocinio dell'avv. BE SS e dell'avv. EPIFANI ISABELLA ( ) MERA DOMICILIATARIA, VIA VASCELLI 8 BOLOGNA;
, C.F._6 (C.F. , Controparte_3 C.F._8 con il patrocinio dell'avv. BE SS e dell'avv. EPIFANI ISABELLA ( ) MERA DOMICILIATARIA, VIA VASCELLI 8 BOLOGNA;
, C.F._6 C.F. , Controparte_4 C.F._9 APPELLATI
CONCLUSIONI
Per parte appellante e appellata : Parte_1
pagina 1 di 14 “I) Quanto all'appello proposto da , di cui all'odierno proc. n. 254/2020 R.G. Voglia la Parte_1
Corte d'Appello adìta, respinti ogni contraria istanza ed ogni contraddittorio su domande, eccezioni e produzioni nuove, in riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Forlì n. 822/2019 del 01.10.2019, depositata e pubblicata il 01/10/2019, nel proc. civile n. RG 3064/2017, non notificata;
Nel merito, in accoglimento del I motivo di appello: previo rigetto di tutte le domande ed eccezioni formulate dalle altre parti e in particolare dalla difesa siccome inammissibili e infondate, accertare e dichiarare Parte_2 ammissibile e fondata la domanda di garanzia e manleva formulata in primo grado da nei Parte_1 confronti dei terzi chiamati in causa , e e, per l'effetto, Parte_3 Controparte_3 Parte_2 riformare la sentenza impugnata in punto alla statuizione sulle spese, dichiarando che nulla è dovuto da
a , e;
- In ogni caso, in accoglimento Parte_1 Parte_3 Controparte_3 Parte_2 del II motivo di appello: accertare e dichiarare che le spese di lite della convenuta debbono Parte_1 essere poste a carico della parte attrice soccombente e, per l'effetto, condannare la parte attrice Pt_4
e a rifondere alla convenuta le spese di lite di primo grado;
- In
[...] Controparte_2 Parte_1 subordine, solo nel denegato e non creduto caso di non accoglimento del I motivo di appello (III motivo): accertare e dichiarare che le spese di lite dei terzi chiamati , e Parte_3 Controparte_3
debbono essere poste a carico della parte attrice soccombente e non già della convenuta Parte_2
e, per l'effetto, condannare la parte attrice e a rifondere Parte_1 Parte_4 Controparte_2 ai terzi chiamati le spese di lite di primo grado;
- In estremo subordine, solo nel denegato e non creduto caso di non accoglimento delle precedenti domande (IV motivo di appello): accertare e dichiarare che le spese di lite tra la convenuta e i terzi chiamati , e Parte_1 Parte_3 Controparte_3
debbono essere compensate, stante la reciproca soccombenza;
- In ulteriore, estremo Parte_2 subordine, solo nel denegato e non creduto caso di non accoglimento delle precedenti domande (V motivo di appello):accertare e dichiarare che le spese di lite poste a carico della convenuta nei Parte_1 confronti di , e debbono essere quantificate in via Parte_3 Controparte_3 Parte_2 equitativa e, per l'effetto, condannare la convenuta al pagamento dell'importo minimo di Parte_1 legge. - Con vittoria di spese, competenze e onorari di entrambi i giudizi. - Si insiste sin d'ora per
l'accoglimento delle domande proposte in primo grado, ad esclusione dell'eccezione preliminare di prescrizione e decadenza e ci si riporta espressamente alle note conclusive del 19.09.2019.
II) Quanto all'appello proposto da , anche nell'interesse di , di cui al Parte_4 Controparte_2 proc. n. 295/2020 R.G., riunito al presente giudizio. Voglia la Corte Ecc.ma, contrariis reiectis, 1) nel merito, respingere siccome inammissibile, improcedibile o comunque infondato l'appello proposto da
, anche nell'interesse di e, per l'effetto, tenere indenne da Parte_4 Controparte_2 Parte_1 ogni pretesa;
2) in subordine, solo per il denegato caso in cui si ravvisino profili di responsabilità in capo alla signora : accertare e dichiarare il minimo grado di responsabilità di in Parte_1 Parte_1
pagina 2 di 14 relazione ai fatti di cui è causa, determinando la singola quota obbligatoria che si dovesse ritenere a lei imputabile, ovvero nella misura del 50%, pari alla quota di cui era proprietaria per l'immobile per cui è causa, e per l'effetto dichiarare la stessa tenuta a versare a parte attrice-appellante la minor somma che dovesse risultare all'esito dell'istruttoria;3) IN OGNI CASO: nella denegata ipotesi di soccombenza, nella misura che dovesse essere verificata in corso di causa, previo rigetto di tutte le domande ed eccezioni formulate dalla difesa di siccome inammissibili e infondate, accertata e dichiarata ammissibile Parte_2
e fondata la domanda di garanzia e manleva formulata in primo grado da nei confronti dei Parte_1 terzi chiamati in causa , e , condannare - Parte_3 Controparte_3 Parte_2 Parte_3
, nato a [...] il [...], residente a [...] int. 1,
[...] pensionato, Codice Fiscale;
- , nato a [...] il 24 giugno CodiceFiscale_10 Controparte_3
1971, residente a [...] int. 8, ingegnere, Codice Fiscale - CodiceFiscale_11
, nato a [...] il [...], residente a [...]
21, programmatore, Codice Fiscale;
a garantire, manlevare, e, comunque, a CodiceFiscale_12 tenere indenne da qualsivoglia pretesa risarcitoria di parte attrice-appellante, a qualunque Parte_1 titolo dovuta e/o riconosciuta in favore di questa, in relazione ai fatti per cui è causa, nel corso e, comunque, all'esito del presente giudizio, condannando, per l'effetto, i predetti signori Parte_3
, e , in solido tra loro, al pagamento, direttamente in
[...] Controparte_3 Parte_2 favore della parte appellante, di tutte le somme che dovesse essere dichiarata tenuta a Parte_1 versare alla stessa.- Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre IVA
e CPA come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA:- Si insiste nell'ammissione di tutte le istanze istruttorie formulate da Parte_1 nelle proprie memorie ex art. 183, comma 6, n. 2 e 3, c.p.c., non ammesse e/o rigettate in primo grado con ordinanza 17/06/2019 del Tribunale di Forlì. Nella denegata ipotesi in cui i terzi chiamati Parte_2 insistano nelle istanze istruttorie proposte nel giudizio di primo grado in merito al contenuto del contratto di transazione da loro prodotto quale doc. 4, si chiede sin d'ora che vengano rigettate, perché irrilevanti, generiche e valutative.- In subordine, si insiste per l'ammissione di tutte le istanze istruttorie proposte nel giudizio di primo grado con le memorie ex art. 183 cpc e in particolare: A= INTERROGATORIO
FORMALE degli attori in primo grado e e della parte convenuta Parte_4 Controparte_2 contumace;
dell'Arch. con studio in Forlì, Controparte_4 Controparte_5 Testimone_1
Via M. Persiani n. 30;Sui seguenti capitoli, tutti preceduti dalla locuzione “vero che”:

1. i signori
anche in sede di contratto di transazione del 2005 (doc. 4 , omettevano di informare Parte_2 Parte_2
i signori e che l'immobile a loro venduto con atto notarile del 2004 per cui è causa (doc. CP_4 Pt_1
1 ) presentava abusi edilizi e che, quindi, era privo del cosiddetto requisito di “conformità Pt_1 edilizia”;

2. dopo l'atto notarile del 14.01.2011 (doc. 2 ), le parti acquirenti e Pt_1 Parte_4
pagina 3 di 14 omettevano qualsiasi contatto con le parti venditrici e Controparte_2 Controparte_4 Parte_1 sino al maggio 2016;3. almeno a far data da ottobre 2015, e Parte_4 Controparte_2 prendevano contezza dal tecnico incaricato, Arch. degli abusi edilizi riscontrati con Persona_1 riguardo all'immobile acquistato in data 14.01.2011 per cui è causa, come da documento che si rammostra
(doc. 6 );

4. a gennaio 2016, rilasciava procura speciale a , come Pt_4 Controparte_2 Parte_4 da documento che si rammostra (doc. 1 );

5. ad aprile 2016, e Pt_4 Parte_4 Controparte_2 avevano completato i lavori di sanatoria, come da documenti che si rammostrano (doc. 3, 6 );

6. in Pt_4 data 30/05/2016 riceveva comunicazione scritta, spedita in data 27/05/2016, da parte Controparte_4 di e per il tramite dell'Avv. Arena, come da documento che si rammostra Parte_4 Controparte_2
(doc. 3 fascicolo );

7. nei giorni successivi, informava di aver Pt_4 Controparte_4 Parte_1 ricevuto una comunicazione da parte di e per il tramite dell'Avv. Arena Parte_4 Controparte_2
(doc. 3 fascicolo ) e le riferiva verbalmente il contenuto della stessa;

8. a seguito e in conseguenza Pt_4 della diffida di maggio 2016 (doc. 3 fascicolo ), il sig. anche a nome e per conto di Pt_4 CP_4
, rappresentava subito le doglianze del sig. ai propri aventi causa, signori Parte_1 Pt_4


9. i primi giorni di giugno 2016 i signori appreso dal della Parte_2 Parte_2 CP_4 comunicazione di contestazione e richiesta danni trasmessa dai signori e rifiutavano Pt_4 CP_2 qualsiasi incontro con le altre parti e qualsiasi possibilità di confronto in merito;
nei giorni successivi,
informava il che i signori avevano rifiutato qualsiasi possibilità di Controparte_4 Pt_4 Parte_2 incontro e/o di confronto in merito alle contestazioni da lui avanzate con la missiva di cui al doc. 3 delle produzioni di parte attrice;
In particolare: > : su tutti i capitoli di prova;
> Controparte_4 Pt_4
e sui capitoli da 2 a 10;> Arch. sui capitoli da 6 a 10;- Infine,
[...] Controparte_2 Testimone_1 nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse essere richiesto ed ammesso il testimone indicato in primo grado dalla difesa Avv. Renato Cappelli, ferme tutte le eccezioni e contestazioni sui Parte_2 capitoli di prova proposti dai terzi chiamati perché inammissibili, per i motivi indicati dalla scrivente difesa in sede di terza memoria 183 cpc, si insiste perché lo stesso sia sentito a prova contraria sul capitolo
n. 1) già indicato con la II memoria ex art. 183 cpc dalla scrivente difesa di , preceduto dalla Parte_1 locuzione “vero che”, che si ritrascrive di seguito:

1. i signori anche in sede di contratto di Parte_2 transazione del 2005 (doc. 4 , omettevano di informare i signori e che Parte_2 CP_4 Pt_1
l'immobile a loro venduto con atto notarile del 2004 per cui è causa (doc. 1 ) presentava abusi Pt_1 edilizi e che, quindi, era privo del cosiddetto requisito di “conformità edilizia”; In ogni caso, si ribadisce la richiesta di sentire a prova contraria tutti i testi indicati dalla scrivente difesa, nonché di interrogatorio delle parti , e su tutti i capitoli di prova diretta Parte_4 Controparte_2 Controparte_4 sopra indicati.”
pagina 4 di 14 Per parte appellante e appellata , anche nell'interesse di : “NEL Parte_4 Controparte_2
MERITO: riformare la sentenza del Tribunale di Forlì n. 822/19, pronunciata ex art. 281 sexies c.p.c., allegata al verbale, in data 01.10.2019, pubblicata in pari data, non notificata, emessa a definizione della causa rubricata al R.G. n. 3064/17 e, per l'effetto,- accertati e dichiarati i gravi abusi di cui il bene compravenduto risultava affetto, voglia disporre la riduzione del prezzo nella misura di €. 40.424,21€, o di quella somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa, con conseguente condanna dei convenuti alla restituzione di detta somma maggiorata di interessi e rivalutazione monetaria, e con condanna dei convenuti al rimborso delle spese sostenute per il ripristino dello stato legittimo dell'immobile compravenduto e per la rimozione delle opere abusive, pari ad €. 42.315,35€, maggiorata degli interessi legali maturati dal pagamento anticipato al saldo.
e, ancora, con riferimento ai motivi d'appello proposti dalla Sig.ra nel giudizio d'appello Parte_1
R.G. n. 254/2020 a cui è stato riunito il giudizio R.G. n. 295/2020, nel merito: - in accoglimento del 1° motivo d'appello proposto dalla Sig.ra , - accertare e dichiarare ammissibile e fondata la Parte_1 domanda di garanzia e manleva formulata in primo grado da nei confronti dei terzi Parte_1 chiamati in causa , e;
rigettare il 2° motivo d'appello Parte_3 Controparte_3 Parte_2 proposto da , perchè infondato in fatto ed in diritto In ogni caso con vittoria di spese, Parte_1 competenze ed onorari di entrambi i gradi a favore del Sig. .” Parte_4
Per gli appellati e : “Voglia l'Ill.ma Corte Parte_3 Parte_2 Controparte_3
d'Appello di Bologna:“- rigettare l'appello proposto dai sig.ri e , Parte_4 Controparte_2 confermando, in ogni sua parte, la sentenza del Tribunale di Forlì; in ipotesi di accoglimento dell'appello di e - dichiarare l'inammissibilità e/o l'infondatezza della domanda Parte_4 Controparte_2 spiegata dalla sig.ra nei confronti dei sig.ri , , Parte_1 Parte_3 Controparte_3 Parte_2
, in ogni caso dichiarare la decadenza e/o la prescrizione di ogni ed eventuale diritto della sig.ra
[...]
nei confronti dei sig.ri , , ;- respingere Parte_1 Parte_3 Controparte_3 Parte_2 le domande tutte, nessuna esclusa, avanzate dalla sig.ra nei confronti dei sig.ri Parte_1 Parte_3
, , ; condannare la sig.ra , ex art. 96 c.p.c, al
[...] Controparte_3 Parte_2 Parte_1 risarcimento dei danni nei confronti dei sig.ri , , , nella Parte_3 Controparte_3 Parte_2 misura di € 3.000,00 cadauno. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio”.”
IN FATTO
1. , anche nell'interesse di , conveniva in giudizio e Parte_4 Controparte_2 Parte_1
, poiché, a seguito dell'acquisto nel 2011 da parte di e (compratori) di Controparte_4 Pt_4 CP_2 un immobile sito in Forlì, da e (venditori), lo stesso era risultato affetto da abusi edilizi;
Pt_1 CP_4 chiedeva quindi la condanna dei convenuti alla riduzione del prezzo di vendita in misura di € 42.424,21 e il rimborso delle spese sostenute per regolarizzare l'immobile, pari a € 42.315,35.
pagina 5 di 14 L'attore esponeva che nell'ottobre del 2015, avendo incaricato un architetto di redigere un progetto di ristrutturazione dell'immobile, quest'ultimo aveva riscontrato notevoli difformità tra lo stato concessionato nel 1967 e lo stato reale degli immobili, che venivano qualificate dal geometra del Comune di Forlì come abusive (di cui solo alcune sanabili); lamentava quindi la circostanza ai propri danti causa ad aprile Pt_4
2016, con raccomandata, chiedendo il risarcimento del danno.
Successivamente a un incontro con i rispettivi consulenti tecnici tenutosi nel luglio 2016, in cui i venditori si erano riservati di contattare i propri danti causa, non seguiva alcun riscontro;
aveva quindi agito Pt_4 in giudizio, con atto di citazione notificato il 31/7/2017.

2. Si costituiva in giudizio , chiedendo di essere autorizzata a chiamare in causa i propri danti Parte_1 causa, , e , al fine di essere da loro tenuta indenne dalle Parte_3 Parte_2 Controparte_3 pretese risarcitorie di parte attrice, sostenendo che i presunti abusi fossero imputabili agli stessi;
eccepiva altresì l'intervenuta decadenza e/o prescrizione dell'azione di garanzia per vizi promossa da parte attrice, e contestava la quantificazione della riduzione del prezzo e del danno.
La convenuta allegava che: nel giugno 2004, e avevano acquistato, per la quota di ½ Pt_1 CP_4 ciascuno, l'immobile oggetto di causa, dai signori nell'atto di rogito, i signori avevano Parte_2 Parte_2 rilasciato dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui affermavano la conformità della costruzione alla licenza edilizia rilasciata dal Comune nel 1967; a seguito della diffida del 2016 dei compratori Pt_4
e aveva rappresentato le doglianze ai propri danti causa, ma non era seguito alcun CP_2 CP_4 riscontro;
l'azione giudiziale era stata promossa da a luglio 2017 quando il termine di 1 anno di Pt_4 prescrizione dalla consegna dell'immobile o dalla scoperta dei vizi (quanto meno aprile 2016) era già decorso.
Infine, in merito al quantum, contestava che, nella domanda attorea, per la quantificazione della stima del valore di mercato della superficie ridotta dall'intervento di regolarizzazione fosse stato applicato il costo al mq relativo alla compravendita reale del 2011, anziché il valore da desumersi da valutazioni concrete del mercato immobiliare e che il rimborso delle spese fosse stato quantificato nella somma delle fatture pagate, non valutandosi l'eventuale congruità dei compensi.

3. non si costituiva e veniva pertanto dichiarato contumace. Controparte_4

4. Il Tribunale di Forlì autorizzava la chiamata in causa dei signori i quali si costituivano Parte_2 chiedendo di dichiarare l'inammissibilità e infondatezza della domanda di , la decadenza e/o Parte_1 prescrizione di ogni suo diritto verso i e la condanna della stessa al risarcimento per lite Parte_2 temeraria.
I chiamati in causa esponevano che, a seguito dell'acquisto dell'immobile oggetto di causa, i signori Pt_1
e nel settembre del 2004, avevano contestato la presenza di vizi e difetti, chiedendo il CP_4 risarcimento del danno ai venditori;
era stata quindi conclusa nel 2005 tra le parti una transazione con cui i pagina 6 di 14 si impegnavano a versare agli acquirenti € 30.000 a tacitazione di ogni contestazione;
tale Parte_2 transazione rendeva infondata la chiamata in causa, poiché nella stessa i compratori dichiaravano “di non avere nulla a pretendere nei confronti di , e per i titoli Parte_3 Parte_2 Controparte_3 di cui in premessa e per qualsivoglia titolo e ragione rinunciando a qualsiasi azione di accertamento vizi”.
In ogni caso, gli abusi erano stati denunciati ai signori solo a luglio 2018, quando il termine di Parte_2 prescrizione annuale dalla scoperta dei vizi (aprile 2016) era già scaduto.

5. Rigettate le istanze di prova richieste dalle parti, il Tribunale di Forlì, con sentenza n. 822/2019, rigettava l'eccezione preliminare di parte convenuta, rigettava la domanda attorea, compensava le spese tra parte attrice e convenuta e condannava alla rifusione a favore dei terzi chiamati delle spese di Parte_1 giudizio, liquidate in complessivi €. 7.800,00 oltre accessori di legge.
In particolare, il giudice di prime cure riteneva infondata l'eccezione preliminare di prescrizione e decadenza, poiché, in presenza di abusi edilizi, l'azione per il risarcimento del danno da sanatoria non è disciplinata dalle decadenze e prescrizioni proprie del 1470 c.c., ma, per la sua peculiarità, incorre nell'ordinaria prescrizione decennale;
termine decorrente, secondo la recente giurisprudenza di legittimità, dal momento in cui ci si avvede dell'abuso edilizio.
Il giudice rilevava altresì il mancato raggiungimento della prova degli abusi edilizi da parte attrice, non avendo la stessa prodotto alcuna dichiarazione da parte della pubblica amministrazione sulle irregolarità urbanistiche o quantomeno la prova del deposito delle istanze di sanatoria, mediante loro protocollazione. A fronte di tale carenza probatoria, non ammetteva la CTU richiesta, in quanto esplorativa.
Riteneva, infine, inammissibile la domanda di manleva formulata dalla convenuta, considerando che, dal tenore letterale della transazione intercorsa, fosse da ritenersi coperto il dedotto e il deducibile e quindi risolta ogni questione avente ad oggetto l'immobile compravenduto.
Rigettata la domanda di risarcimento per temerarietà della lite, compensava le spese tra attore e convenuta, in base al principio della soccombenza reciproca e condannava parte convenuta a rifondere le spese dei chiamati in causa, sulla base del principio della soccombenza.

6. Avverso la sentenza hanno proposto separati appelli e , anche Parte_1 Parte_4 nell'interesse di;
hanno resistito gli appellati, ed è rimasto contumace . Controparte_2 Controparte_4

7. La Corte d'Appello di Bologna ha riunito gli appelli e, trattenuta la causa in decisione, la ha rimessa in istruttoria, disponendo CTU.
Infine, all'udienza cartolare di precisazione delle conclusioni del 19.11.2024 la causa è stata trattenuta in decisone, con assegnazione alle parti dei termini di legge per conclusionali e repliche.
IN DIRITTO

8. propone cinque motivi di appello. Parte_1
pagina 7 di 14 9. Con il primo motivo di essi chiede riformarsi la parte di sentenza che ha dichiarato inammissibile la domanda di manleva formulata nei confronti dei primi venditori. In particolare, l'appellante contesta l'erronea interpretazione della transazione da parte del giudice di prime cure, sostenendo che l'oggetto della transazione sia da ritenersi confinato ai vizi costruttivi e strutturali dell'immobile - come specificato nella premessa del contratto - e che non vi rientrino gli abusi edilizi, estranei a tale categoria di vizi.
Né la dichiarazione “di non aver nulla a pretendere” determinerebbe l'estensione della transazione alla lite oggetto di causa, dovendo considerarsi come una clausola di stile, che, in quanto espressione generale, va interpretata, ai sensi dell'art. 1364 c.c., come riguardante solo gli oggetti sui quali le parti si sono proposte di statuire. Evidenzia, infine, come gli abusi edilizi non fossero in quel momento conosciuti dai compratori e non potessero quindi essere oggetto di transazione, e che la transazione non potrebbe, in ogni caso, precludere il risarcimento di danni futuri non prevedibili al momento della sua stipulazione.
10. Con il secondo motivo, contesta la statuizione di compensazione delle spese di lite tra parte attrice e convenuta, lamentando la mancata applicazione del principio della soccombenza.
11. Con il terzo motivo, contesta la condanna della convenuta a rimborsare le spese di lite dei terzi chiamati, anziché porle a carico dell'attore (in applicazione del principio di causalità).
12. Con il quarto motivo, lamenta la contraddittorietà della sentenza laddove il giudice, valorizzando una soccombenza reciproca tra attore (di cui ha rigettato la domanda) e convenuta (di cui ha rigettato l'eccezione di prescrizione), ha compensato tra questi le spese, non compensando invece le spese tra convenuta e chiamato, per i quali si è verificata analoga ipotesi di soccombenza reciproca (avendo il giudice rigettato sia la domanda di manleva della convenuta, sia l'eccezione di prescrizione dei terzi).
13. Con il quinto motivo, contesta la quantificazione delle spese di lite dei terzi chiamati, a cui il giudice ha applicato il valore della domanda di parte attrice, mentre avrebbe dovuto applicare un criterio equitativo.
14. , con un unico motivo di appello, eccepisce la mancata applicazione dell'art. 115 c.p.c., Parte_4 per aver il primo giudice erroneamente omesso di porre a fondamento della propria decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte convenuta ( ) – che non solo non ha contestato l'esistenza delle Pt_1 difformità urbanistiche, ma le ha anche espressamente confermate producendo una perizia di parte – e dai terzi chiamati, che hanno proposto difese con riguardo alla sola domanda di manleva, non contestando l'esistenza degli abusi. Insiste conseguentemente sull'ammissione della CTU.
15. Poiché il gravame di , seppur incardinato anteriormente, riguarda la domanda di manleva, Pt_1 ragioni di ordine logico impongono di affrontare per primo l'appello di . Pt_4
16. Il gravame proposto da è fondato e va accolto. Parte_4
Il primo giudice ritenuto che “dai documenti di causa non appare opportunamente provato dall'attore, a ciò onerato, l'abuso edilizio conclamato dalla pubblica amministrazione. I documenti versati in causa non dimostrano la dichiarazione di irregolarità urbanistiche da parte della PA e neppure l'attore deduce mezzi
pagina 8 di 14 istruttori orali che possano far dedurre le ipotesi di abuso rilevati dai tecnici del Comune di Forlì. Secondo la normativa pubblicistica (art. 37 del DPR 380/2001 successive modifiche ed integrazioni), la SCIA o DIA in sanatoria è quello strumento che permette di sanare opere edilizie irregolari o abusive. La normativa prevede che la SCIA venga presentata all'ufficio tecnico del comune per il mezzo di un elaborato tecnico, munito di particolari allegati e relazioni;
la PA ha quindi un tempo per dare risposta e decorsi sessanta giorni senza riscontro si forma il c.d. silenzio-assenso che determina l'accettazione della pratica. Dalle allegazioni attoree risulta l'elaborazione grafica della pretesa sanatoria, ma difetta un qualunque provvedimento che attesti l'intervento della pubblica amministrazione o del semplice deposito, dimostrabile con semplice protocollazione che avrebbe dato ad intendere il conseguente silenzio–assenso. La richiesta
CTU, sulla scorta del difetto probatorio di cui sopra, appare esplorativa e non può quindi darsene corso.
Peraltro l'elaborato peritale allegato dalla difesa di non è formato nel contraddittorio Parte_4 delle parti e non può il giudice trarne alcun convincimento.”
L'affermazione non è condivisibile.
Invero le difformità edilizie risultano provate, in primo luogo, dalla mancata contestazione sia della convenuta (che si limita a eccepire l'intervenuta prescrizione della domanda attorea e a dichiarare Pt_1 che gli abusi sono da considerarsi risalenti a prima dell'acquisto effettuato dalla stessa nel 2004), sia dai terzi chiamati in causa, che si limitano anch'essi a contestare l'ammissibilità della domanda di manleva, non deducendo nulla in merito all'esistenza degli abusi specificatamente allegati nella domanda attorea. In secondo luogo, la stessa perizia dell'ing. allegata dalla convenuta , conferma in modo Per_2 Pt_1 espresso e analitico la presenza degli abusi edilizi allegati da . Pt_4
Inoltre, sebbene, come evidenziato dal giudice, non sia stato allegato il provvedimento di regolarizzazione, viene allegato il numero di protocollo della SCIA, sia nella perizia dell'architetto (prodotta da Per_1
) che presenta, all'allegato n. 9, l'”elaborato grafico della sanatoria PG 12849 del 17/02/2016”, sia Pt_4 nella perizia di controparte ( ), in cui si riporta che “il 17/02/2016 viene presentata presso il Comune Pt_1 di Forlì la SCIA in sanatoria (P.G. 12849/2016)” inerente i vizi 'sanabili'”.
Si aggiunga, infine, che la CTU disposta nel giudizio di appello ha confermato la presenza delle difformità edilizie allegate nella domanda di sulla base dell'analisi della documentazione presentata dalle Pt_4 parti, rilevando che lo stato di fatto risulta “differente rispetto al titolo edilizio licenziato, in particolare, il piano terra del fabbricato principale ha altezze diverse rispetto a quella dello stato legittimo (h 2,50), il deposito attrezzi è stato suddiviso in due ambienti con altezza di 2,70 ml e sono considerati “vani abitabili”, con destinazione camera e cucina;
il bagno e disimpegno sono leggermente più larghi;
il garage
è stato suddiviso in due ambienti, uno sgombero e una centrale termica;
il tetto con falde maggiormente inclinate rispetto al progetto. Differenze si riscontrano anche nella dimensione e nella posizione di alcune finestre e di una porta interna. Mentre il proservizio monopiano presenta la porzione che doveva essere
pagina 9 di 14 demolita nel 1967, appaiono due corpi aggiunti sul retro (cantina e portico) completamente abusivi;
le destinazioni degli ambienti sono ancora da fabbricato - rurale quando invece si stava chiedendo il passaggio a civile abitazione;
altre differenze si riscontrano nella dimensione e posizionamento di alcune aperture.”.
17. Ritenuta quindi provata la presenza degli abusi edilizi, occorre vagliare la sussistenza degli ulteriori presupposti per l'accoglimento della domanda di riduzione del prezzo e di rimborso delle spese di regolarizzazione.
La fattispecie dell'abuso edilizio rientra nell'istituto dell'”evizione limitativa” disciplinato all'art. 1498 c.c., in base al quale “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, secondo la disposizione dell'articolo 1480”.
La difformità urbanistica è ascritta a tale categoria di oneri, in quanto costituisce una limitazione al libero godimento e alla commerciabilità del bene.
Requisiti di operatività dell'istituto sono: che l'onere non fosse apparente e che non fosse stato dichiarato nel contratto.
Nel caso di specie, la non apparenza si evince dal fatto che gli abusi edilizi in questione non presentano un carattere abusivo autoevidente, ma sono relativi a non corrispondenze tra lo stato di fatto dell'immobile e lo stato concessionato nel 1967.
L'abuso non sarebbe stato in ogni caso facilmente riscontrabile dal compratore attraverso una visura catastale, in quanto lo stato di fatto dell'immobile corrisponde a quanto documentato in catasto, non essendosi accorta la stessa pubblica amministrazione, al momento dell'accatastamento, delle difformità rispetto alla precedente licenza di costruzione.
Né viene menzionata la presenza di abusi edilizi nel contratto di vendita del 2011.
Si ritengono pertanto sussistenti i presupposti fondanti la domanda di riduzione del prezzo – legata alla riduzione della superficie commerciabile per effetto della demolizione degli abusi non sanabili - e rimborso delle spese di regolarizzazione;
queste ultime considerate a titolo di risarcimento del danno, posto che
“nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., il compratore ha diritto oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art.
1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art.
1480, cui rinvia ancora il citato art. 1489” (tra le altre, Cass. n. 4786/2007).
18. In merito al quantum, gli esiti della consulenza tecnica di ufficio risultano sostanzialmente corrispondenti alla quantificazione oggetto della domanda di , e nello specifico dalla relazione Pt_4 peritale emerge che: “le spese sostenute per il ripristino dello stato legittimo dei fabbricati ammontano a
pagina 10 di 14 34.848,63 €. oltre iva, per un totale pari a 42.315,35 € (effettuate mediamente intorno al mese di febbraio
2016). Mentre la riduzione del prezzo pattuito attraverso la compravendita del 14.01.2011, che rappresenta la diminuzione del valore dell'immobile in conseguenza delle difformità non sanabili, è pari a 32.250,00 €
(calcolati al 14.01.2011).”.
Alle osservazioni del CTP di parte, il CTU ha puntualmente risposto in merito a: l'accertamento effettuato sulla congruità dei prezzi rispetto al mercato delle ristrutturazioni immobiliari, confermato anche dall'adozione dei parametri CRESME (Centro ricerche economiche, sociologiche e di mercato nell'edilizia) che permettono di calcolare i costi di ristrutturazione edilizia per la Provinica di Forlì Cesena;
l'irrilevanza, ai fini del quesito posto al CTU - che chiedeva di quantificare “la riduzione del prezzo pattuito” nel 2011- del prezzo della successiva compravendita con cui e hanno alienato l'immobile ad altri Pt_4 CP_2 dopo la sua regolarizzazione.
La sentenza andrà quindi riformata in accoglimento dell'appello di , con condanna dei Parte_4 convenuti e , in solido, alla riduzione del prezzo e al rimborso delle Parte_1 Controparte_4 spese, come sopra quantificati, oltre alle spese di lite dei due gradi di giudizio e a quelle di c.t.u.
19. Con riferimento al gravame presentato da , il primo motivo è fondato, restando assorbiti i Parte_1 motivi relativi alle spese di lite di primo grado (dovendo queste ultime essere rideterminate d'ufficio, in caso di accoglimento anche parziale del gravame, in base all'esito complessivo del giudizio).
È censurabile l'interpretazione estensiva fornita dal giudice di prime cure con riguardo alla transazione intervenuta tra i e e Parte_2 Pt_1 CP_4
La transazione era stata infatti stipulata a tacitazione di una richiesta di risarcimento a fronte di vizi strutturali e costruttivi rilevati a seguito dell'acquisto dell'immobile.
L'abuso edilizio, che si sostanzia in una difformità della licenza edilizia, non rientra nelle anomalie strutturali del bene, non ravvisandosi come vizio della cosa, ma come limitazione gravante sulla stessa (“In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ.” Cass. n. 4786/2007).
L'abuso non rientra pertanto nella categoria di vizi che è stata oggetto di transazione, dei quali è stata fornita analitica descrizione nelle premesse dell'atto stesso, in cui si riporta che “in un'ala della casa si sono manifestate profonde crepe e fessurazioni di profondità anche superiori a un centimetro;
nel secondo piano della casa, al contempo, si stanno aprendo profonde crepe nel soffitto;
il pavimento del piano terra, nella zona dove si stanno registrando crepe e fessurazioni, sta manifestando una concomitante rottura generale”.
pagina 11 di 14 Orbene, risulta evidente come si presentino del tutto estranei a tale descrizione gli abusi edilizi riscontrati, relativi, in via esemplificativa, alla dimensione, suddivisione e destinazione degli ambienti, alla realizzazione non autorizzata di corpi aggiunti (es. cantina e portico).
Né può ritenersi che la clausola ampia in base alla quale i compratori dichiaravano “di non avere nulla a pretendere nei confronti di , e per i titoli di cui in Parte_3 Parte_2 Controparte_3 premessa e per qualsivoglia titolo e ragione rinunciando a qualsiasi azione di accertamento vizi”” possa determinare la tacitazione di qualsiasi lite futura tra le parti concernente l'immobile in oggetto.
Invero, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, “l'avere dichiarato, nello stipulare una transazione, di non aver più nulla a pretendere in dipendenza del rapporto non implica necessariamente che la transazione investa tutte le controversie potenziali o attuali, dal momento che a norma dell'art. 1364
c.c., le espressioni usate nel contratto, finanche ove generali, riguardano soltanto gli oggetti sui quali le parti si sono proposte di statuire;
cosicché, se il negozio transattivo concerne soltanto alcuna delle eventuali controversie, esso non si estende, malgrado l'eventuale ampiezza dell'espressione adoperata, a quelle rimaste estranee all'accordo, il cui oggetto va determinato attraverso una valutazione di tutti gli elementi di fatto” (così tra le tante Cass., n. 21557/2021, in sentenza).
20. La clausola sopra riportata è dunque da considerarsi come clausola di stile e non idonea a individuare l'oggetto del contratto, il quale va determinato valutando tutti gli elementi di fatto.
Soccorrono in tal senso, oltre alla predetta differenza ontologica tra abusi edilizi e vizi strutturali e costruttivi, anche una lettura sistematica del contratto: il richiamo nella stessa clausola alle “premesse” consente di delimitare l'oggetto di contrattazione ai vizi descritti nelle stesse.
Ad abundantiam, occorre dare rilievo anche alla mancata conoscenza degli abusi edilizi da parte dei compratori, originata anche dalla espressa dichiarazione in contratto di vendita da parte dei signori della conformità edilizia dell'immobile; nell'atto di rogito si legge infatti che i venditori Parte_2 dichiarano, relativamente al fabbricato principale, che lo stesso “è stato costruito con destinazione rurale in base a regolare licenza edilizia rilasciata dal Comune di Forlì in data 28 giugno 1967, n.36351, ed in conformità alla stessa”.
Ne discende che la transazione non è da considerarsi comprensiva della lite oggetto del presente giudizio e non preclude pertanto l'ammissibilità della domanda di manleva proposta dalla . Pt_1
21. In accoglimento del primo motivo di appello di , va quindi riformata la sentenza di primo Parte_1 grado e accolta la domanda della stessa di essere tenuta indenne dai da qualsivoglia pretesa Parte_2 risarcitoria dei compratori ( e , a qualunque titolo riconosciuta nel corso e all'esito del Pt_4 CP_2 presente giudizio.
In proposito, si osserva che, secondo la giurisprudenza di legittimità: “Nella vendita a catena, il principio dell'autonomia di ciascuna vendita non impedisce al rivenditore di proporre nei confronti del proprio
pagina 12 di 14 venditore domanda di rivalsa di quanto versato a titolo di risarcimento del danno all'acquirente, quando
l'inadempimento del rivenditore sia direttamente connesso e consequenziale alla violazione degli obblighi contrattuali verso di lui assunti dal primo venditore.” (Cass., n. 1631/2020).
Risulta infatti accertato dalla relazione peritale - e non contestato dai - che gli abusi edilizi Parte_2 fossero da ascriversi a un momento precedente alla vendita intervenuta nel 2004, con cui la aveva Pt_1 acquistato dai l'immobile, che risultava quindi già gravato dai medesimi abusi edilizi. In Parte_2 proposito, il CTU ha affermato che “Tali cespiti immobiliari, nello stato di fatto e con le difformità urbanistiche in cui si trovavano sono stati compravenduti una prima volta il 07.06.2004 da Parte_3
, e a e (cfr. precedente punto 9), e poi da questi il
[...] CP_3 Pt_2 Parte_1 Controparte_4
14.01.2011 a e (cfr. precedenti punto 10, 15, 16, 17 e 18).” Parte_4 Controparte_2
Ciò è dimostrato altresì dal fatto che non siano intervenute modificazioni dello stato di fatto degli immobili per tutto il periodo di proprietà di e , avendo gli stessi, in vista della vendita del 2011, fatto Pt_1 Pt_4 redigere un'attestazione di conformità dei dati catastali da cui risulta uno stato di fatto corrispondente alle planimetrie di accatastamento depositate nel 2000 dai Parte_2
Ne discende che la responsabilità di verso e per aver venduto un immobile gravato Pt_1 Pt_4 CP_2 da abusi edilizi è direttamente connessa e consequenziale all'aver a loro volta i violato gli Parte_2 obblighi contrattuali, alienando un immobile gravato dai medesimi abusi edilizi.
Si aggiunga che i avevano peraltro dichiarato nell'atto di rogito la conformità edilizia Parte_2 dell'immobile, poi rivelatasi non rispondente al vero.
22. Risulta, infine, infondata l'eccezione di prescrizione e decadenza ripresentata dai avendo il Parte_2 giudice di prime cure correttamente rilevato che, con riferimento agli immobili gravati da oneri non apparenti ex art. 1489 c.c., non trovano applicazione i termini brevi di decadenza e prescrizione previsti per la garanzia per vizi, ma va applicato il termine ordinario decennale di prescrizione, decorrente dal momento in cui ci si avvede dell'abuso edilizio (come confermato dalla recente giurisprudenza di legittimità, v. Cass.
23236/2016). Non può dunque considerarsi decorso il termine di prescrizione per la , la quale ha Pt_1 avuto conoscenza dell'abuso nell'aprile 2016.
I signori andranno quindi condannati in solido a tenere indenne di tutto quanto la Parte_2 Parte_1 stessa sia tenuta a corrispondere a e , a causa dell'inadempimento oggetto Parte_4 Controparte_2 del presente giudizio (comprensivo sia delle somme relative alla riduzione del prezzo e al rimborso delle spese di regolarizzazione, sia delle somme relative alla rifusione delle spese di lite della parte vittoriosa e delle spese di CTU).
23. , e vanno condannati a rifondere le spese di lite di Parte_3 Parte_2 Controparte_3 entrambi i gradi di giudizio di , liquidate come da dispositivo. Parte_1


P.Q.M.


pagina 13 di 14 La Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, in accoglimento dell'appello proposto da nei confronti di , , , Parte_1 Parte_4 Controparte_4 Parte_3 Parte_2
e e dell'appello proposto da contro e Controparte_3 Parte_4 Controparte_4 Parte_1 contro la sentenza n. 822/2019 del Tribunale di Forlì, in riforma della decisione impugnata, condanna e , in solido, al pagamento a favore di e Parte_1 Controparte_4 Parte_4 CP_2 di € 42.315,35 € (comprensivi di IVA) a titolo di rimborso delle spese sostenute per il ripristino
[...] dello stato legittimo dei fabbricati, oltre interessi dalla domanda al saldo, e di € 32.250,00 - somma da rivalutarsi annualmente dalla data del 14.01.2011 sino alla data di pubblicazione della presente sentenza - oltre interessi sulla somma suddetta annualmente rivalutata sino alla pubblicazione della sentenza, oltre interessi successivi fino al saldo, a titolo di riduzione del prezzo pattuito per la compravendita del
14.01.2011; condanna e , in solido, a corrispondere a le spese di lite Parte_1 Controparte_4 Parte_4 di entrambi i gradi di giudizio, che liquida, quanto al primo grado, in € 7.800 per compensi di avvocato, oltre 15% spese generali, IVA e CPA, e, quanto al secondo grado, in € 15.273 per compensi di avvocato, oltre 15% spese generali, IVA e CPA, nonché al pagamento delle spese di C.T.U.; condanna , e , in solido, a tenere indenne Parte_3 Parte_2 Controparte_3 Parte_1 di tutte le somme che è stata condannata a corrispondere in forza della presente sentenza, nonché a corrispondere a le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, che liquida, quanto al primo Parte_1 grado, in € 7.800 per compensi di avvocato, oltre 15% spese generali, IVA e CPA, e, quanto al secondo grado, in € 15.273 per compensi di avvocato, oltre 15% spese generali, IVA e CPA;

Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte d'Appello, il
04/11/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Manuela Velotti dott. Giovanni Salina
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