N. R.G. 970/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di BOLOGNA
Seconda Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati dott. Maria Cristina Salvadori Presidente dott. Mariacolomba Giuliano Consigliere dott. Pietro Iovino Consigliere Relatore
ha pronunciato e pubblicato ai sensi dell'art. 437 cpc la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 970/2024 promossa da:
(C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. DELLAPASQUA DANIELE, elettivamente domiciliato in VIA XXII GIUGNO 1859 N.12 47921 RIMINI presso il difensore avv. DELLAPASQUA DANIELE
APPELLANTE contro
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._2 CP_2
, con il patrocinio dell'avv. STACCOLI LOREDANA, C.F._3 elettivamente domiciliato in C/O INDIRIZZO
[...]
RIMINI presso il Email_1 difensore avv. STACCOLI LOREDANA APPELLATI

AD OGGETTO: LOCAZIONE – RISOLUZIONE PER FINITA LOCAZIONE – ACCORDI IN DEROGA

CONCLUSIONI PRECISATE ALL'UDIENZA ODIERNA: pagina 1 di 10
Le parti hanno concluso come da verbale e note scritte depositate.

APPELLANTE: << “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Bologna, in totale riforma della sentenza n. 597/2024 pubblicata dal Tribunale di Rimini in data 10.6.2024, notificata in data 11.06.2024,
• in via preliminare istruttoria, non ammettere la produzione del documento 0.3 avversario;

• nel merito, disporre la revoca dell'ordinanza del 26.2.2024 pronunciata nel processo sommario r.g. 30/2024 e rigettare l'intimazione di sfratto per finita locazione notificata il 02.01.2024, dichiarando il diritto del conduttore alla prosecuzione del contratto di locazione
Con condanna alla refusione delle spese e competenze di lite per entrambi i gradi di giudizio, oltre ad accessori di legge da devolversi al procuratore che si dichiara antistatario”. >>.
APPELLATI: << Alla luce di tutto quanto esposto, si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello di Bologna, respinta ogni diversa istanza, eccezione e deduzione:
• Rigetti l'appello proposto da e confermi integralmente la sentenza n. 597/2024 del Tribunale Pt_1 di Rimini.
• Dichiari la validità ed efficacia dell'ordinanza del 26.02.2024 pronunciata all'esito della fase sommaria del procedimento rubricato al n. 30/2024 RG del Tribunale di Rimini.
• Riconosca l'ammissibilità e la rilevanza della produzione dell'accordo territoriale in appello (doc. 0.3).
• Condanni l'appellante alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Si precisa che nelle more del presente giudizio, lo sfratto è stato eseguito e l'immobile oggetto di causa è stato restituito agli odierni appellati. >>.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con ricorso, depositato il 18.06.2024 e, poi, notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, a mezzo PEC in data 09/07/2024, Parte_1 chiedeva l'integrale riforma della sentenza in atti sul rilievo che essa era
[...] erroneamente motivata, affidandosi a tre articolati motivi di appello.
1.1 Si costituiva la parte appellata, chiedendo a vario titolo il rigetto del gravame e la conferma integrale della decisione gravata.
1.2 La causa, senza alcuna attività istruttoria, neppur indicata o sollecitata, era decisa sulle rassegnate conclusioni e previa discussione ex art. 437 cpc con la lettura del dispositivo e la riserva del deposito della motivazione.
pagina 2 di 10 2. L'appello principale è infondato e va, dunque, respinto.
2.1 Va premesso che con sentenza n. 597/2024, pronunciata il 10 giugno 2024, pubblicata in pari data e notificata il 11.06.2024, il Tribunale di Rimini, per quanto di residuo odierno interesse, definitivamente decidendo, ha accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine, tale è il significato della diversa locuzione adoperata (“convalida definitivamente lo sfratto per finita locuzione”) avanzata dall'odierna parte appellata, già locatrice, attraverso il procedimento per convalida si sfratto, rilevando la validità dell'intimato sfratto per finita locazione in deroga, ritenendo <Superata l'eccezione di parte resistente circa il mancato reperimento e on validità dei gli accordi territoriali, sia perché questi sono fatto notorio e pubblico di semplice reperimento sul sito del Comune di Riccione, al cui link questo giudice ha rimandato nel provvedimento di rito, sia perché i medesimi accordi sono stati inviati diligentemente dalla intimante con la pec del 31.05.2023 erano in vigore al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.>>
2.2 Con atto di citazione notificato il 02/01/2024, infatti, e CP_2
intimavano lo sfratto per finita locazione nei confronti della parte CP_1
conduttrice , relativamente all'unità immobiliare locata, Parte_1
assumendo che in data 18.4.2023 avevano inviato all'intimato regolare comunicazione di disdetta, in forza del contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato tra le parti in data 21.11.2018, regolarmente registrato ed avente ad oggetto l'unità immobiliare sita a
Riccione (RN), in via Villadose n. 1, piano primo, con durata di tre anni dal 01.12.2018 al 30.11.2021 e successiva proroga fino al 30.11.2023 (anni 3+2) e ciò sulla base di un
“Accordo locale definito tra le organizzazioni delle Proprietà Edilizia A.P.E., Contr CONFEDILIZIA, E LE ORGANIZZAZIONI conduttori CP_3 CP_4
e depositato il 17.05.2005 presso il Comune CP_6 CP_7 CP_8 CP_9
di Riccione”.
2.2.1 Si costituiva in giudizio la parte conduttrice, la quale, iscritta la causa a ruolo, chiedeva rigettarsi l'intimazione di sfratto, avendo interesse ad una declaratoria pagina 3 di 10 che accertasse la durata del contratto di locazione in quattro anni più quattro, secondo la disciplina ordinaria di cui all'art. 2, comma 1, L. 431/1998, in quanto né il Comune di Riccione né la procuratrice degli intimanti – benché entrambi formalmente sollecitati già all'epoca della comunicazione della disdetta – erano in grado di esibire l'accordo territoriale del 17.05.2005, legittimante la durata del contratto di locazione in tre anni più due, ex art. 2, comma 3, L. 431/1998.
All' udienza del 23 gennaio 2024, il GOT dott. Bruno Capodaglio, nessuno ancora costituito per gli intimanti, riservava la decisione a scioglimento della quale con ordinanza del 26.02.2024, dato atto della successiva costituzione degli intimanti solo in data 20.02.2024, disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c. e l'emissione dell' ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. per la data del 30.04.2024, ritendo l'opposizione non fondata su prova scritta;
disponeva altresì il soddisfacimento della condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria, prevista dal D.lgs.
28/10, come modificato dal D.L. 69/13, pubblicato in G.U. n.194 del 20.08.2013.
Soddisfatta la condizione di procedibilità, mancato ogni accordo in mediazione per indisponibilità delle parti, la causa proseguiva con il deposito delle memorie ex art. 426 cpc e senza alcuna attività istruttoria veniva definitivamente decisa con la sentenza oggi gravata.
3. La sentenza va confermata, in quanto il Tribunale ha fatto un complessivo buongoverno delle risultanze di causa e segnatamente delle allegazioni svolte dalla parte conduttrice (già attorea) ed odierna appellante, nonché delle risultanze istruttorie e segnatamente della prova documentale offerta, come si andrà ad illustrare nello specifico.
Va premesso che l'immobile è stato restituito a seguito di escomio conseguente all'esecuzione forzata. Va altresì premesso anche che la locuzione, adoperata dal
Tribunale gravato nel dispositivo della sentenza, “convalida definitivamente lo sfratto per finita locazione” ha il chiaro, evidente e consustanziale significato di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto di locazione, stipulato inter partes, per scadenza pagina 4 di 10 del termine concordato. Quest'accertamento, pertanto, deve considerarsi oggi sub iudice. 4. L'appellante affida le proprie censure a tre motivi.


4.1 Con il primo, rubricato come “ (Motivo A) Falsa applicazione di legge relativamente all'art. 447bis c.p.c. ed errata applicazione di legge con riferimento all'art. 421, comma 2, c.p.c..” e con il secondo rubricato come “(Motivo B) Falsa applicazione di legge relativamente all'art. 115 c.p.c.” e con il terzo rubricato come “
(Motivo C) Nullità della sentenza per apparente motivazione e violazione di legge con riferimento all'art. 2697 c.c.”, l'appellante si duole del fatto che il Giudice di primo grado ha errato nel ritenere che gli accordi territoriali in deroga fossero stati provati dal locatore, onerato di ciò, in quanto essi non rientrano nella nozione di fatto notorio ed il
Giudice non può provvedere d'ufficio alla loro conoscenza, non applicandosi al rito locativo la previsione dell'art. 421, 2° co., cpc, norma esclusa dal rimando previsto dall'art. 447bis cpc. Afferma, poi, che dal link presente nel sito del Comune di Rimini non si può accedere all'accordo del 2005 e che la versione inviatagli via e.mail dal difensore dei locatori ante iudicium è un file in formato word modificabile da chiunque e per questa ragione non attendibile.
Le censure si prestano a una trattazione unitaria.


4.2 L'appello in parte qua è infondato.
4.2.1 Non è seriamente contestabile che l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc è destinata ad essere assorbita della sentenza che definisce il giudizio a seguito del mutamento di rito, ne consegue che ogni doglianza relativa ad essa ordinanza, provvedimento interinale e provvisorio, è oggi priva di giuridico rilievo come lo sono le eventuali inosservanze procedurali commesse a monte.
Non sussiste contestazione sulla circostanza che il rilascio sia effettivamente avvenuto in seguito alla decisione definitiva, oggi impugnata, in seguito alla procedura esecutiva promossa dai locatori.
pagina 5 di 10 E' altrettanto pacifico che con contratto di locazione ad uso abitativo, datato
21.11.2018, i locatori e cedevano in locazione a CP_2 CP_1
l'unità immobiliare sita a Riccione (RN), in via Parte_1
Villadose n. 1, piano primo, con durata di tre anni dal 01.12.2018 al 30.11.2021 e successiva proroga biennale fino al 30.11.2023 e ciò sulla base di un “Accordo locale definito tra le organizzazioni delle Proprietà Edilizia A.P.E., , CP_10
E CP_3 CP_4 Controparte_11 CP_7
e depositato il 17/05/2005 presso il Comune di Riccione” (anche CP_8 CP_9
solo Accordo), espressamente richiamato in contratto. Si tratta, quindi, di una locazione in deroga, stipulata ai sensi dell'art. 2, comma 3, L. 431/1998. Analogamente non sussiste contestazione circa la durata contrattuale, indicata in contratto in tre anni più due, e sulla regolarità della disdetta.
4.2.2 La contestazione riguarda unicamente la mancata prova da parte dei locatori dell'Accordo, che secondo l'appellante è ad esclusivo carico degli stessi, inibito ogni intervento d'ufficio.
La Corte osserva, in primo luogo, che l'appellante non ha mai affermato che tale Accordo non fosse mai stato stipulato o che ne fosse stato stipulato uno di contenuto differente, rispetto alla copia fornitale con comunicazione e.mail del
31.05.2023 e ovviamente reperibile attraverso il sito internet del Comune, come il
Tribunale ha anche affermato, ma che di esso non vi fosse stata rituale prova nel giudizio.
Tale doglianza non resiste alla precisa e specifica motivazione del Tribunale, secondo il quale <Superata l'eccezione di parte resistente circa il mancato reperimento e on validità dei gli accordi territoriali, sia perché questi sono fatto notorio e pubblico di semplice reperimento sul sito del Comune di Riccione, al cui link questo giudice ha rimandato nel provvedimento di rito, sia perché i medesimi accordi sono stati inviati diligentemente dalla intimante con la pec del 31.05.2023 erano in
pagina 6 di 10 vigore al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.>> (Cfr. sentenza pag. 4).
Infatti, con e.mail del 31.05.2023 (cfr. doc. 3 parte locatrice) l'odierno difensore dei locatori, avv. Staccoli Loredana, trasmetteva al collega avv. Daniele
Dellapasqua, una nota di risposta alla quale allegava in maniera ordinata cinque files contenenti l'Accordo nonché i suoi allegati A, B, C, tutti in formato Word, e la planimetria, in formato PDF, files tutti facilmente consultabili, differentemente da quanto affermato dalla difesa dell'appellante, come dimostra appunto proprio il documento n. 3 del fascicolo di primo grado.
Tutti i suddetti documenti venivano, poi, prodotti, questa volta anche nella versione firmata dalle Organizzazioni contraenti, nel corso del giudizio di primo grado
(cfr. doc. 6, 7 e 8 parte locatrice) ma nella versione aggiornata al 2021, la quale, se è vero che non è applicabile alla locazione de qua, perché contratta in epoca precedente, tuttavia richiama la precedente versione del 2005, che conferma valida ed applicabile ai contratti stipulati antecedentemente e sotto il suo vigore, come appunto accaduto per il contratto di locazione per cui è causa.
All'atto della costituzione nel presente grado, poi, la difesa dell'appellante ha riprodotto (cfr. doc. 03) identica versione dell'Accordo nella sua versione del 2005, unitamente agli allegati, corredato dalle firme delle Organizzazioni aderenti, versione questa identica a quella già trasmessa alla controparte, rectius alla sua difesa, con la già indicata e.mail 31.05.2023 e prodotta nel primo grado come documento n. 3.
A questa produzione l'appellante si è opposto ritenendola nuova e vietata in virtù dell'inapplicabilità al rito locativo dell'art. 421, 2^ co., cpc.
La Corte osserva che la censura è errata e non condivisibile in quanto:
a) si tratta di una mera riproduzione di documento già prodotto in prime cure, come in precedenza evidenziato, questa volta nella sua forma ufficiale ossia più completa perché recante le sottoscrizioni delle Organizzazioni, resasi necessaria per la formalistica contestazione di controparte;

pagina 7 di 10 b) l'appellante non ha mai contestato l'identità del contenuto dell'Accordo nella sua duplice versione prodotta con i due documenti n. 3 (primo grado) e n. 03 (appello);
c) l'appellante non ha mai prodotto una propria versione dell'Accordo, trincerandosi dietro l'indimostrata ed inverosimile allegazione, che esso non fosse reperibile;

d) l'art. 421, 2^ co., cpc è valido per il giudizio di primo grado, mentre per l'appello viene in rilievo la diversa norma dell'art. 437 cpc.
Quanto, infine, al fatto che l'Accordo integrerebbe un fatto notorio e sarebbe inoltre reperibile attraverso il collegamento al sito Web comunale, aspetti entrambi richiamati dall'appellante per contestare “l'attività di soccorso” svolta dal Giudice di prime cure per sopperire all'inerzia della parte locatrice, si tratta di argomentazioni assorbite dall'esistenza di una prova documentale di esso accordo.
In ogni caso è evidente, ciò dicasi come ratio decidendi alternativa e subordinata alla precedente, che nello specifico il conduttore era stato chiaramente avvisato e con la sottoscrizione del contratto aveva accettato, che il rapporto fosse disciplinato dall'Accordo, trattandosi di una locazione cd in deroga o agevolata, specificamente richiamato nel contratto, con la conseguenza che aveva un preciso onere informativo proprio, che avrebbe potuto e dovuto soddisfare in prima persona.
Inoltre, è evidente come nel caso di specie ben si possa far ricorso anche alla nozione del cd notorio ristretto, dove l'esistenza del fatto è comune ad una determinata comunità più ristretta, quale quella degli abitanti del Comune di Rimini. Infatti, ricorre questa eventualità, come nozione più ristretta di quella prevista dall'art. 115, comma 2, cpc riguardante la collettività, in quanto <Tra le nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza, che il giudice, a norma dell'art 115 cod proc civ, può porre a fondamento della decisione, rientrano le circostanze di notorietà ristretta, ossia limitata ad una sola parte di territorio. (nella specie, la Corte ha confermato la sentenza del merito, con cui, per determinare in che misura il canone della locazione di alcuni locali dovesse essere ridotto, per essere stata una parte di essi requisita, aveva fatto riferimento ai canoni di locazione notoriamente correnti nella zona).>>
pagina 8 di 10 [Cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 219 del 11/01/1979 (Rv. 396286 - 01) ed in modo sostanzialmente conforme e favorevole alla nozione di fatto notorio ristretto Cass. Sez.
3, Sentenza n. 16165 del 21/12/2001 (Rv. 551314 - 01) in tema di particolari geografici o topografici di una città e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18446 del 17/09/2005 (Rv. 584969
- 01) con riferimento ad un fatto come conosciuto da un uomo di media cultura in un dato tempo e luogo]. Quanto all'inaccessibilità all'Accordo tramite il sito Web del
Comune si tratta di allegazione, non solo, poco verosimile, ma anche e soprattutto, sprovvista di prova, mentre la non fruibilità del link contenuto in sentenza è affermazione non dirimente e comunque oggi non pienamente verificabile. In ogni caso la migliore opinione giurisprudenziale ritiene che <In tema di prova civile, la conformità della riproduzione cartacea delle risultanze di un sito internet può essere oggetto di contestazione ai sensi dell'art. 2712 c.c. e delle norme del codice dell'amministrazione digitale, ma al giudice è sempre consentito - anche d'ufficio ai sensi dell'art. 447 bis, comma 3, c.p.c., se applicabile - l'accertamento della contestata conformità con qualunque mezzo di prova, inclusa la richiesta di informazioni al gestore del servizio ai sensi dell'art. 213 c.p.c. ovvero, come nella specie, mediante verifica diretta del sito. (Nella specie, la S.C. ha confermato la correttezza della verifica, svolta d'ufficio dal giudice ed eseguita mediante l'accesso diretto al sito internet del servizio postale degli Emirati Arabi Uniti, dell'esito dell'invio di una raccomandata semplice, trasmessa per la disdetta di un contratto di comodato).>>
[Cfr. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 17810 del 26/08/2020 (Rv. 658689 - 01)
5. Ricorre per l'appellante la sussistenza della previsione dell'art. ART. 13 1- quater DPR 115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n.
228, secondo il quale <Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis.
pagina 9 di 10 Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso.>>


PQM


La Corte di Appello di Bologna, definitivamente decidendo della causa civile in grado d'appello, ogni diversa e contraria istanza disattesa, respinta o assorbita, così provvede:
1. Rigetta l'appello principale.
2. Condanna l'appellante al pagamento delle spese del Parte_1
presente grado di giudizio in favore di e spese che CP_2 CP_1
liquida in €. 3.500,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, oltre IVA e CPA se dovuti e nelle aliquote legali.
3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. ART. 13 1-quater DPR 115/02
e del corrispondente obbligo di pagamento a carico della parte appellante di una somma pari all'importo del contributo unificato.
Così deciso in Bologna il 04.07.2025
Il Presidente
Dott.ssa Maria Cristina Salvadori
Il Consigliere Relatore
Dott. Pietro Iovino
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