N. R.G. 449/2024
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
All'udienza collegiale del giorno 10/10/2025
Dott.ssa MA GR Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere Relatore
Chiamata la causa
e Parte_1 Parte_2
Avv. sostituita dall'Avv. R. Zentile;
Parte_2
APPELLANTE/I contro

Controparte_1
RT HI
[...]
APPELLATO /I
I difensori insistono nelle deduzioni, eccezioni e conclusioni in atti.
I Procuratori delle parti dichiarano di rinunciare a comparire per la lettura della sentenza.
Dato atto di quanto sopra la Corte si ritira in camera di consiglio.
Il Presidente
Dott.ssa MA GR
Conclusa la successiva camera di consiglio, la Corte pronuncia la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.: REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE
La Corte, composta dai Magistrati
Dott.ssa MA GR Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere Relatore
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. R.G. 449/2024 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso, come da procura in atti, Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima, ubicato in Parte_2
DE (RM) Via Delle Cittadinanze n. 12 nonché al suo indirizzo PEC: e Email_1
(C.F. ), difesa da sé stessa ex art. 86 c.p.c. ed elettivamente Parte_2 C.F._2 domiciliata presso il proprio studio ubicato in DE (RM) Via Delle Cittadinanze n. 12 nonché al proprio indirizzo PEC: Email_1
APPELLANTE/I contro

(P.I. in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'Avv. RT HI ed CP_2 elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, ubicato in Alghero, Via F.lli Kennedy
n.22 nonché al suo indirizzo PEC: Email_2
APPELLATO /I

Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO e con atto di citazione notificato il 16/03/2017, nella loro qualità di Parte_1 Parte_2 condomini, convenivano in giudizio, di fronte al Tribunale di Tempio Pausania, il Controparte_1
” impugnando le delibere assembleari del “26/11/2016” con riferimento “ai punti numeri
[...]
1,2,3,4, e 6 dell'o.d.g.” sostenendo che le stesse erano “nulle e/o annullabili”. Gli attori davano atto di essere condomini del convenuto e fondamentalmente sostenevano che: a) CP_1 controparte era dotata di un “regolamento condominiale generale,” in quanto la sua “assemblea straordinaria del 16 maggio 1998” aveva adottato tale atto “estendendo, con modifiche e integrazioni a tutto il complesso condominiale, il regolamento preventivamente già adottato dal proprio “lotto “D” (primo ad essere fabbricato e costituito in condominio)”; b) nel verbale assembleare del 26 novembre 2016 erano presenti errori nel computo dei millesimi di proprietà; c) dalla lettura del predetto verbale si ricavava che alcuni condomini, non personalmente presenti in assemblea, avevano conferito più di tre deleghe o avevano delegato persone estranee al condominio
(di cui quella del condomino persino falsa), finendo così per: 1) violare il dettato dell'art. CP_3
17 del predetto regolamento condominiale che imponeva ai condomini di farsi rappresentare in assemblea solamente da altri membri del condominio e stabiliva altresì che il delegato non potesse rappresentare più di tre condomini;
2) violare l'art. 1136, comma 3, c.c., in quanto, una volta scomputate le deleghe invalidamente concesse, non risultava rappresentato almeno un terzo del valore dell'edificio; c) le impugnate delibere omettevano la discussione e non indicavano nominativamente i singoli condomini favorevoli, contrari e astenuti nonché le loro quote millesimali, con conseguente violazione del dettato dell'art. 1136 c.c. e annullabilità ex art. 1137
c.c.; d) l'amministratore del non aveva redatto il registro di contabilità violando il CP_1 dettato dell'art. 1130 n. 7 del c.c.; e) il consuntivo oggetto dell'approvazione assembleare del 26
Novembre 2016 non era composto da “un registro di contabilità,” da “un riepilogo finanziario” e da “una nota sintetica esplicativa della gestione”, così che lo stesso si poneva in contrasto con il disposto dell'art. 1130 bis c.c.; f) vi era stata violazione del settimo comma dell'art. 1129 c.c., in quanto: 1) l'amministratore condominiale, con riferimento all'arco temporale ricompreso tra il primo novembre 2015 e il trentuno ottobre 2016, aveva “prelevato importi in denaro contante” dal conto del;
2) nell'“estratto conto relativo al periodo 21/07/16 – 23/08/16” era stato CP_1 occultato il nominativo “del beneficiario di un bonifico di € 1.250,00 ordinato” dallo stesso
“amministratore in data 5.8.2016” senza “un giustificato motivo” a vantaggio “del Condominio o
Villaggio Porto Quadro corpi C1 e C2 località Porto Quadro snc”; g) Il rendiconto 2015-2016 rappresentava che il condominio era debitore di della somma di euro “27.319,38” Parte_3 anziché della vera somma dovuta, ossia euro “126.488,90” con conseguente violazione del dettato dell'art. 1130 bis c.c.; h) all'interno del riparto del consuntivo venivano ascritte “alla condomina per € 198,55, di cui € 168,00 a titolo di “spese bancarie” inerenti “alla Parte_4 richiesta degli estratti conto bancari relativi agli ultimi due esercizi”, nonostante il dovere dell'amministratore di conservare la documentazione condominiale per dieci anni, includendovi gli estratti del conto corrente bancario condominiale;
i) la delibera confermativa dell'amministratore uscente violava l'art. 1136 comma 4 del codice civile nonché il secondo e il quattordicesimo comma dell'art. 1129 c.c.; l) L'assemblea condominiale del 26.11.2016, “tra le varie ed eventuali” aveva deliberato su argomenti inidonei ad essere indicati in tale “voce”.
Malfatti e pertanto, chiedevano al Tribunale di Tempio Pausania di: a) “accertare i fatti Pt_1 così come narrati” nella “premessa” del proprio atto introduttivo “e per i motivi ivi indicati”; b) dare “atto che l'assemblea condominiale del 16/05/1998” aveva “esteso a tutto il complesso condominiale il regolamento di condominio preventivamente già adottato dal lotto “D” e registrato
a Tempio in data 28/09/1988”; c) “accertare l'illegittimità delle deliberazioni assunte dall'assemblea ordinaria e straordinaria del in data 26 Novembre 2016 Controparte_1 relativamente ai punti n. 1,2,3,4, e 6 dell'ordine del giorno”; d) sospendere l'“efficacia” di tali delibere e “dichiarare la nullità e/o annullabilità ed inefficacia delle” stesse e di quelle “ad esse inerenti, conseguenti e successive.”
Il condominio ”, in data 6/07/2017, si costituiva in giudizio eccependo: a) CP_1
l'improcedibilità del giudizio, in quanto la procedura di mediazione obbligatoria non era stata esperita nel modo corretto (a tal proposito, parte convenuta evidenziava di aver richiesto un rinvio al mediatore competente, ma che quest'ultimo aveva disposto un mero rinvio orario violando così i suoi diritti difensivi); b) ad ogni modo doveva essere dichiarata la cessazione della materia del contendere dato che, in data undici marzo 2017, l'assemblea del condominio aveva adottato una nuova deliberazione con la quale venivano approvati i medesimi punti dell'ordine del giorno oggetto di impugnazione, sostituendo così la deliberazione del 26 novembre 2016; c) contrariamente a quanto sostenuto da e il non aveva mai adottato un Pt_1 Pt_2 CP_1 proprio regolamento, atteso che l'assemblea condominiale, con la deliberazione del sedici maggio
1998, aveva espresso un mero “parere favorevole alla (futura) approvazione di un regolamento predisposto sulla falsa riga di quello preesistente e relativo al lotto D, con riporto di relative integrazioni.” Regolamento condominiale che però non era mai stato approvato, così che le asserite invalidità inerenti al conferimento delle deleghe e al mancato rispetto dei requisiti costitutivi/deliberativi erano prive di fondamento;
d) né l'art. 1130 bis c.c. né l'art. 1130, n. 7, c.c. erano stato violati, dato che: 1) non sussiste alcuna norma che imponga all'amministratore di allegare il registro contabilità – c.d. prima nota – alla convocazione di assemblea;
2)
l'amministratore aveva tenuto regolarmente il registro di contabilità; 3) la sig.ra aveva Pt_2 chiesto ed ottenuto via pec, tale registro;
e) controparte non aveva indicato gli importi oggetto dell' asserito prelievo compiuto dall'amministratore, così che tale domanda era affetta da nullità “per indeterminatezza dell'oggetto”; f) in ordine al contestato bonifico di euro 1.250,00 si era verificata una mera svista, tant'è che l'amministratore, accortosi dell'errore, aveva provveduto a riaccreditare la somma a favore del condominio;
g) i rendiconti condominiali inerenti al “2014- CP_1
2015 e” al “2015-2016” rappresentavano che il condominio doveva ad “ la somma di € Pt_3
33.445,22 per il rendiconto 2014-2015 e di € 27.319,38 per il rendiconto 2015-2016” anziché la somma indicata dagli attori, in quanto tale importo era stato ritenuto indebitamente fatturato e sussisteva sul punto una trattativa con il gestore idrico;
h) l'addebito di spese personali alla condomina era dovuto al fatto che l'amministratore, a seguito del passaggio dalla Banca di Pt_2
Sassari al Banco di Sardegna e della correlata impossibilità di accedere online ai vecchi estratti conto aveva dovuto chiedere tali documenti all'istituto bancario per soddisfare le pretese documentali della stessa i) la delibera di nomina dell'amministratore era pienamente Pt_2 valida essendo stata approvata, così come le altre deliberazioni, “con millesimi 502,5”; l) il dettato dell'art. 1129 c.c. era stato rispettato perché l'amministratore aveva “dato formale comunicazione dei dati richiesti” ed inoltre la relativa contestazione era “pretestuosa”, in quanto “dopo 18 anni di amministrazione continua, solo chi non vuole sapere non sa”; m) “nella voce “varie ed eventuali”, contrariamente a quanto affermato dagli attori, non” erano “state assunte deliberazioni che” necessitavano “della approvazione assembleare.”
Parte convenuta, pertanto, chiedeva che: a) la causa venisse dichiarata improcedibile in ragione del mancato corretto esperimento della mediazione obbligatoria;
b) venisse dichiarato cessato il contendere in quanto la delibera impugnata era stata sostituita con altra delibera di uguale contenuto approvata dall'assemblea dell'11.3.2017; c) venisse accertato/dichiarato “che l'assemblea condominiale del 16/05/1998” non aveva “esteso a tutto il complesso condominiale il regolamento di condominio preventivamente già adottato dal lotto D”; d) venisse accertata/dichiarata la legittimità della deliberazione impugnata con rigetto delle domande di parte opponente;
e) controparte venisse condannata alla rifusione di spese, diritti ed onorari di causa.
Successivamente parte attrice, con memoria del 20 settembre 2017, oltre a ribadire sostanzialmente quanto già affermato con l'atto introduttivo, contestava quanto eccepito dal in merito al CP_1 procedimento di mediazione e alla cessazione della materia del contendere;
rilevava il difetto di legittimazione processuale del suddetto convenuto;
la sua tardiva costituzione in giudizio e la presentazione di una inammissibile domanda riconvenzionale avente ad oggetto la mancata adozione del regolamento condominiale generale. La causa, documentalmente istruita, era decisa con sentenza di rigetto n. 692/2024 in data
13/11/2024.
Il tribunale, preliminarmente, evidenziava l'assenza di contestazioni in ordine alle seguenti circostanze: a) la presenza del “condomino , seppur tramite il condomino Parte_5 CP_4 espressamente delegato,” alla contestata “assemblea del 26.11.2016”; b) l'approvazione dell'impugnata deliberazione allorquando era presente “(tramite delegato) anche” il “ Parte_5
”; c) il compimento del “tentativo di mediazione” “in data 21.2.2017”; d) l'esecuzione della
[...] notificazione dell'atto introduttivo a parte convenuta “in data 16.3.2017, con conseguente tempestività dell'azione introdotta.”
Il Tribunale di Tempio Pausania rilevava poi che l'assemblea condominiale del 16 maggio 1998 si era pronunciata in favore di una futura approvazione di un regolamento condominiale predisposto sulla falsariga di quello preesistente relativo al lotto “D”, con alcune integrazioni specificamente indicate, senza però approvarlo (a tal proposito il giudice di prime cure sottolineava l'assenza di un'espressa approvazione del regolamento correlata all'assenza di un testo, munito delle
“integrazioni segnalate, da approvare materialmente”). Il tribunale, quindi, dava atto che in capo ai condomini non sussisteva alcun divieto di farsi rappresentare in assemblea da parte di soggetti estranei al condominio e che in applicazione dei principi e delle disposizioni di cui al Codice Civile tutte le deleghe versate nell'indicata assemblea del 26.11.2016 dovevano essere ritenute “valide.” Il giudice di primo grado sottolineava altresì che: l'“art. 17 del regolamento di condominio” non poteva essere stato violato, in quanto non sussisteva alcun Regolamento di condominio ed evidenziava l'infondatezza dell'asserita violazione dell'art. 1136, comma 3, c.c., in quanto sarebbero state raggiunte le maggioranze prescritte dalla legge, anche qualora fosse stata fornita prova della falsità della delega del condomino . Oltre a ciò, il tribunale evidenziava CP_3
l'infondatezza della doglianza concernente l'“approvazione del rendiconto di gestione 2015/2016” in ragione dei seguenti motivi: del deposito di puntuale documentazione comprovante la tenuta del registro di contabilità da parte dell'amministratore del dell'assenza di disposizioni che CP_1 impongano all'amministratore di “allegare il registro di contabilità – c.d. “prima nota” – alla convocazione di assemblea”; del fatto che “ ” era pienamente edotta “del registro di Parte_2 contabilità avendo avanzato via pec richiesta copia del registro, con esito positivo”.
Il tribunale, poi, ravvisava che la deliberazione assembleare del ventisei novembre 2016, “nella parte in cui si procede alla nomina dell'amministratore,” era pienamente valida, in quanto “i quorum deliberativi della assemblea in questione” erano “risultati rispettati” ed infine rilevava l'irrilevanza e infondatezza delle “ulteriori doglianze sollevate dagli attori nell'atto introduttivo del giudizio”. e in data 20/12/2024, presentano appello per i seguenti motivi: Parte_1 Parte_2
“1) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 276 -2° cm. C.p.c. – Inammissibilità del rigetto della domanda.” Gli appellanti sostengono che il tribunale abbia violato il dettato del secondo comma dell'art. 276 c.p.c. per non essersi espresso su quanto da loro preliminarmente eccepito in ordine all'“inammissibilità della costituzione in giudizio del , con conseguente richiesta di” CP_1 estromettere quest'ultimo “dal processo” dichiarandolo contumace e in merito alla “tardività e conseguente inammissibilità della domanda riconvenzionale di parte convenuta”.
“2) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. – Corrispondenza tra chiesto e pronunciato”.
e sostengono che il tribunale ha violato l'art. 112 c.p.c., in quanto non ha statuito Pt_1 Pt_2 alcunché in merito all'“eccezione di inammissibilità in giudizio del condominio”.
“3) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1131 c.c. con riferimento all'art. 1130 c.c. – Difetto di rappresentanza dell'Amministratore.”
Parte appellante evidenzia che il giudizio, in ragione di quanto eccepito dal , è divenuto CP_1
“una causa di accertamento sull'approvazione o meno, sull'esistenza o meno di un regolamento condominiale e di quale regolamento” e che tale oggetto esula dalle competenze dell'amministratore, cosicché l'assemblea avrebbe dovuto conferire a quest'ultimo uno specifico
“incarico” a ciò inerente. Considerato tale mancato conferimento, e eccepiscono Pt_1 Pt_2
“che l'amministratore non aveva titolo” per rappresentare il condominio con conseguente
“incapacità processuale” dell'ente.
“4) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1132 c.c. – Dissenso rispetto alle liti.”
e sostengono che dal “mancato ottenimento del mandato dell'assemblea Pt_2 Pt_1 all'amministratore” è conseguita per “i condomini” l'impossibilità “di esercitare la facoltà di dissenso rispetto alla lite” di cui all'art. 1132 c.c..
“5) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. – Corrispondenza tra chiesto e pronunciato.”
Gli appellanti ritengono che il giudice di prime cure abbia violato/falsamente applicato il dettato dell'art. 112 c.p.c. per non aver dichiarato che parte convenuta era decaduta dal diritto di “proporre domande riconvenzionali” e, a tal proposito, sottolineano che quest'ultima aveva presentato un'inammissibile domanda riconvenzionale allorquando aveva chiesto al giudice l'accertamento/dichiarazione della mancata estensione all'intero condominio del regolamento previamente approvato dal blocco D.
“6) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 111 cm. 6 Cost, dell'art. 132. Cm.1 n. 4 c.p.c. e dello art. 118 disp. att. c.p.c. – Motivazione della sentenza.” Parte appellante reputa che il giudice di primo grado non abbia correttamente motivato su quali argomenti aveva rilevato la mera volontà assembleare di approvare, in futuro, un regolamento condominiale modellato su quello del lotto D del complesso immobiliare. In relazione a ciò Pt_2
e stigmatizzano il mancato impiego dei criteri interpretativi di cui agli artt. 1362 c.c. Pt_1 ritenendo che dal loro impiego si sarebbe potuta invece evincere la sussistenza di un regolamento di condominio al sedici maggio 1998.
“7) Violazione e/o falsa applicazione degli artt. di cui al capo IV del Titolo III del Libro IV c.c. –
Dell'interpretazione del contratto.”
Gli appellanti lamentano che il tribunale non ha applicato le disposizioni normative concernenti l'“interpretazione del contratto” e sostengono che dal loro impiego sarebbe emerso che l'assemblea, in data sedici maggio 1998, aveva effettivamente approvato un regolamento valido per l'intero ente condominiale.
“8) Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. – Disponibilità e Valutazione delle prove.”
Gli appellanti contestano il mancato esperimento delle prove orali da loro richieste e a tal proposito sostengono che il giudice si sia contraddetto, in quanto, da un lato, non le ammetteva in quanto riteneva documentali i capi istruttori e, dall'altro, non dava “credito alla prova documentale.”
e pertanto, chiedono che l'adita Corte ammetta le “prove orali” richieste “a Pt_2 Pt_1 corredo, suffragio e conferma delle prove documentali.”
“9) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1138 c.c. – obbligatorietà del regolamento condominiale.”
e ritengono che il giudice di prime cure abbia errato ove all'accertata insussistenza Pt_1 Pt_2 del regolamento di condominio aveva fatto conseguire l'applicazione al caso di specie delle norme previste dal Codice civile. In merito a ciò, parte appellante evidenzia: a) “che il codice civile non tratta di deleghe rilasciate a terzi estranei al condominio” ed “impone, all'art. 1138, con un categorico “deve”, l'adozione di un regolamento” condominiale;
b) l'inesistenza/nullità/inefficacia delle deliberazioni approvate “in assenza di regolamento”.
“10) Erroneità della sentenza – Violazione dell'art. 1136 bis del codice civile.”
Gli appellanti lamentano che il rendiconto condominiale dell'esercizio 2015/2016 sia stato approvato nonostante il mancato rispetto delle prescrizioni di cui all'art. 1130 bis c.c.. e Pt_2
fondamentalmente, sostengono che il rendiconto condominiale è privo del “registro di Pt_1 contabilità,” della “nota sintetica esplicativa della gestione” munita del riferimento ai “rapporti in corso e” alle “questioni pendenti ex art. 1130 bis primo comma” c.c. e in ragione di ciò chiedono che venga dichiarata “la nullità e/o annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale 2015-2016.”
“11) Nullità della sentenza per inesistente e/o omessa motivazione. Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 111 cm. 6 Cost, dell'art. 132. cm. 1 n. 4 c.p.c., dello art. 118 disp. att. c.p.c. e degli artt. 1129 n. 7 e 1130 n. 7 c.c.”.
Parte appellante ritiene che il tribunale non abbia correttamente motivato o abbia addirittura omesso di motivare ove aveva statuito l'irrilevanza delle rimostranze dalla stessa rappresentate nei “punti D.
1, D. 3 e D. 5” del proprio atto introduttivo di primo grado.
“12) Nullità della sentenza per inesistente e/o omessa motivazione. Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 111 cm. 6 Cost., dell'art. 132. cm.1 n. 4 c.p.c., dello art. 118 disp. att. c.p.c. e degli artt.1136, 4 comma, 1129 commi 2 e 14 del codice civile.”
Parte appellante sostiene che il giudice di prime cure ha “respinto la domanda attorea di nullità e/ annullabilità ed inefficacia della delibera di cui al punto n. 3 dell'o.d.g.”, in quanto aveva ritenuto irrilevante la lamentata omessa comunicazione dei dati personali dell'amministratore, senza però indicare i motivi per cui riteneva sussistente tale irrilevanza.
“13) Nullità della sentenza per inesistente e/o omessa motivazione. Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 111 cm. 6 Cost. dell'art. 132. cm. 1 n. 4 c.p.c., dello art. 118 disp. att. c.p.c..”
e contestano il rigetto della “domanda attorea di nullità e/ annullabilità ed Pt_2 Pt_1 inefficacia delle delibere di cui al punto n. 6 dell'o.d.g.”, da loro presentata per contestare l'inserimento “nella voce – Varie ed eventuali” di questioni ad essa necessariamente estranee. In relazione a ciò sostengono che il Tribunale di Tempio Pausania “nulla ha deciso sull'impugnazione delle delibere assunte al punto n. 6 o.d.g. “Varie ed eventuali”, con conseguente inesistenza della motivazione e/o falsa applicazione degli articoli art. 111 cm. 6 Cost, dell'art. 132. cm. 1 n. 4 c.p.c., dello art. 118 disp. att. c.p.c..”
In data 2/05/2025, il costituendosi nel giudizio d'appello, resiste agli Controparte_1 avversi motivi, eccepisce la sussistenza di inammissibili domande ed eccezioni nuove proposte per mezzo dei motivi di impugnazione n° 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 9), nonché l'inammissibilità delle richieste di rinnovazione istruttoria contenute nel capo 8) dei motivi di gravame e chiede il rigetto dell'appello con conferma della sentenza impugnata e vittoria di spese del presente grado di giudizio.
La causa, documentalmente istruita, è stata decisa all'udienza del dieci ottobre 2025 nelle forme dell'art. 281 sexies c.p.c..
***** Preliminarmente, rileva la Corte l'inammissibilità della richiesta di produzione documentale, presentata da parte appellante soltanto in data 17/09/2025 e avente ad oggetto una CTU espletata in un separato giudizio, peraltro su un bilancio condominiale del tutto estraneo all'impugnata deliberazione.
Nel merito, i primi cinque motivi sono trattati congiuntamente per ragioni di stretta connessione.
Parte appellante, fondamentalmente, sostiene che la costituzione in giudizio di controparte è invalida o perlomeno tardiva e da ciò fa discendere le violazioni delle seguenti disposizioni: a) artt.
276, comma 2, c.p.c. e 112 c.p.c. in quanto il tribunale avrebbe omesso di statuire sulle eccezioni preliminari dalla stessa formulate in ordine al difetto di legittimazione processuale del e CP_1 alla sua tardiva proposizione di domanda riconvenzionale;
b) artt. 1130 c.c. e 1131 c.c., in quanto l'amministratore di condominio aveva resistito in giudizio presentando una domanda riconvenzionale avente ad oggetto l'esistenza/inesistenza di un regolamento condominiale nonostante tale argomento esulasse dalle sue competenze e l'assemblea non gli avesse conferito uno specifico “incarico” a ciò correlato;
c) art. 1132 c.c. poiché l'esercizio della difesa in giudizio compiuta dall'amministratore senza previa autorizzazione assembleare avrebbe impedito ai condomini di manifestare il proprio dissenso sulla costituzione in giudizio.
I cinque riuniti motivi sono infondati.
La Corte, in primo luogo, evidenzia come fosse stata la stessa parte attrice a chiamare in giudizio il in persona dell'amministratore pro tempore e a chiedere che venisse accertata CP_1
l'esistenza di un regolamento condominiale generale.
Premesso ciò, la presente causa ha ad oggetto l'impugnazione di una delibera assembleare e pertanto concerne l'accertamento della sua validità/invalidità con particolare riferimento al rispetto dei necessari quorum costituitivi e deliberativi, alla corretta redazione del relativo ordine dell'ordine del giorno nonché all'approvazione di un rendiconto condominiale asseritamente non conforme alle prescrizioni normative, senza che sia ravvisabile alcuna domanda riconvenzionale. In merito a ciò, si deve infatti rilevare che, a fronte della dedotta invalidità della delibera derivante dalla violazione di una specifica clausola del regolamento condominiale, la richiesta del di verificare CP_1
l'insussistenza di un regolamento condominiale generale altro non era che una mera difesa, del tutto inidonea ad estendere il thema decidendum, in quanto volta a: a) confutare uno dei presupposti della domanda di parte attrice, ossia l'esistenza di un regolamento condominiale che contestualmente vietava il conferimento di deleghe a soggetti estranei al e sanciva che ciascun delegato, CP_1 oltre alla sua persona, poteva rappresentare al massimo tre condomini;
b) provare il conseguente pieno rispetto dei quorum assembleari e dunque la validità dell'impugnata deliberazione. Ciò posto, il decideva di resistere in giudizio con delibera assembleare dell'undici CP_1 marzo 2017 (v. verbale in atti), con la quale stabiliva di farsi rappresentare dall'Avv. RT HI nel procedimento di mediazione concernente l'impugnazione della delibera del 26 novembre 2016 nonché, in caso di insuccesso della menzionata procedura, di resistere in giudizio incaricando della difesa il medesimo difensore. Decisione di resistere in giudizio che, contrariamente a quanto sostenuto da parte appellante, non viene intaccata dall'attuale pendenza di un separato procedimento nel quale è stata impugnata la correlata delibera dell'undici marzo 2017, in quanto tale atto assembleare, in assenza di un provvedimento giudiziale di sospensione (che non risulta nemmeno allegato dai Malfatti/Frassati), deve essere considerato pienamente valido e produttivo di effetti. Ad ogni modo, considerato che il presente procedimento ha ad oggetto la validità di una deliberazione assembleare e che tra le attribuzioni dell'amministratore del è ricompresa CP_1
l'esecuzione di tali atti (v. art. 1130, comma 1, n.1 c.c.), la scelta di difendere in giudizio l'impugnata decisione dell'assemblea e di conferire a tal fine un mandato difensivo a un avvocato è espressione del potere di rappresentanza che l'art. 1131, comma 1, c.c. attribuisce all'amministratore di condominio. Sullo specifico argomento Cassazione sentenza n. 23550/2020 ha affermato che “nel solco della previsione dell'art. 1130, 1° co., n. 1), cod. civ., nella formulazione applicabile ratione temporis ("l'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini (...)"), esplica valenza l'insegnamento secondo cui, in tema di condominio negli edifici, l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché
l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore (cfr. Cass. 23.1.2014, n. 1451; Cass. 20.3.2017, n. 7095)” (Cassazione,
Seconda Sezione Civile, sentenza n. 23550/2020).
Il si è dunque regolarmente costituito in giudizio. Controparte_1
Il sesto, il settimo, l'ottavo e il nono motivo d'appello sono trattati congiuntamente poiché tutti attinenti all'asserita approvazione di un regolamento condominiale generale.
Parte appellante fondamentalmente ritiene che: a) l'assemblea condominiale, in data 16 maggio
1998, avesse approvato un regolamento efficace per l'intero complesso condominiale;
b) il tribunale abbia errato per non aver interpretato il correlato verbale assembleare senza impiegare i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 ss c.c., dal cui corretto utilizzo sarebbe emersa la volontà assembleare di approvare definitivamente, al sedici maggio 1998, un regolamento condominiale generale;
c) il giudice di prime cure avrebbe dovuto ammettere i mezzi di prova orali richiesti per avvalorare l'adozione del predetto regolamento;
d) contrariamente a quanto statuito dal tribunale, le norme codicistiche non possono sopperire all'assenza dell'invocato regolamento generale, dalla cui mancata adozione non potrebbe che derivare l'inesistenza/nullità/inefficacia delle deliberazioni assembleari.
Anche tali censure non colgono nel segno.
Vero è che i verbali assembleari devono essere interpretati per mezzo dei criteri interpretativi di cui agli artt. 1362 ss c.c., tuttavia dalla loro applicazione al caso di specie non emerge che l'assemblea del condominio, in data 16 maggio 1998, avesse definitivamente approvato un regolamento efficace per tutto il complesso condominiale. Infatti, facendo uso degli invocati criteri ermeneutici, ed in particolare di quelli di cui agli artt. 1362 c.c. e 1363 c.c., si deve rilevare che: a) il verbale d'assemblea del sedici maggio 1998 non contiene alcun riferimento all'avvenuta adozione di un regolamento condominiale generale, bensì dà atto della sussistenza di un mero unanime “parere favorevole” ad una “approvazione di un regolamento predisposto sulla falsariga di quello” già in vigore per il “lotto” condominiale “D”, munito delle “modifiche e” delle “integrazioni” indicate nel prosieguo del documento. Esprimere “parere favorevole, all'unanimità, alla approvazione di un regolamento” (verbale d'assemblea del 16/05/1998) non implica necessariamente che tale atto venga poi concretamente approvato, tant'è che in alcuna parte del verbale in questione vi è un esplicito riferimento alla sottoposizione all'assemblea del testo del regolamento confezionato ad hoc per il condominio di ma solo al proposito di predisporlo sulla falsariga di quello CP_1 del comparto D;
b) al predetto mancato esplicito riferimento fa invece da contraltare quanto indicato nella stessa pagina del verbale in questione ove viene univocamente dato atto che “viene approvata la ripartizione millesimale”. La circostanza che il verbale faccia prima riferimento alla volontà assembleare di approvare il regolamento senza però dar atto della sua avvenuta approvazione per poi menzionare, nella stessa pagina, l'espressa avvenuta approvazione della suddivisione millesimale depone a favore del fatto che, all'epoca, l'assemblea, da un lato, aveva semplicemente espresso la volontà di adottare in futuro un regolamento non ancora esistente e ancora da predisporre e, dall'altro, aveva effettivamente approvato la tabella di ripartizione millesimale. Non si spiegherebbe altrimenti il motivo per cui l'assemblea condominiale, in un atto formale e di rilevante importanza qual è il verbale d'assemblea, abbia prima fatto riferimento a qualcosa che si intendeva fare senza dare però atto del suo avvenuto compimento e poi, in ordine ad un'altra questione, abbia chiaramente evidenziato il suo compiuto verificarsi (in ordine a ciò v. il dettato dell'art. 1362, comma 1, c.c., ossia: “Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole” nonché quanto disposto dall'art. 1363 c.c., ossia: “Le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto”); c) non risulta prodotto agli atti alcun successivo documento, ascrivibile all'odierno appellato, che per avvalorare la sua legittimità faccia riferimento all'avvenuta adozione di un regolamento condominiale approvato il 16 maggio 1998 e valido per l'intero condominio (in merito a ciò v. quanto statuito CP_1 dall'art. 1362, comma 2, c.c., ossia: “Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”); d) risulta del tutto ininfluente che l'allora amministratore volesse far adottare un regolamento generale dall'assemblea del sedici maggio 1998 (v. in atti dichiarazione scritta di del Persona_1
17/07/2017), dato che l'unico organo a cui era riservata tale approvazione, e di cui rileva l'effettiva volontà, era l'assemblea condominiale, che ben poteva (come poi ha concretamente fatto) non approvare il regolamento de quo.
Da tutto quanto esposto consegue dunque che l'assemblea condominiale, in data 16 maggio 1998, aveva manifestato la mera volontà di giungere, in futuro, all'approvazione di un regolamento condominiale generale e che, in ragione di ciò, aveva espresso le caratteristiche che tale atto avrebbe dovuto avere, ossia ricalcare il contenuto del regolamento inerente al blocco condominiale
D con i dovuti adattamenti che venivano specificamente indicati.
Quanto alla lamentata mancata ammissione dei mezzi di prova dedotti dall'odierno appellante con la propria memoria del 20 ottobre 2017, ossia l'esame testimoniale di Persona_2
(amministratore del condominio il 16 maggio 1998) e di (CTU in un separato Persona_3 procedimento), anche la Corte non può che rilevarne l'inammissibilità, in quanto i correlati capi di prova o avevano ad oggetto circostanze del tutto irrilevanti ai fini della decisione o già evincibili dalle produzioni in atti o presupponevano un'inammissibile valutazione da parte del teste di fatti già smentiti dal verbale assembleare. Poco conta infatti che l'amministratore fosse stato incaricato della predisposizione di un regolamento quando dal verbale dell'assemblea non si evince che tale atto era stato già predisposto nella sua versione definitiva e sottoposto alla votazione dei condomini. Al contrario, la previsione in quella sede di particolari clausole richieste dai condomini di
[...]
lascia intendere che il testo definitivo, completo anche di dette clausole, dovesse essere CP_1 ancora predisposto dall'amministratore e sottoposto all'approvazione dei condomini. Di conseguenza bene ha fatto il tribunale a non ammettere le richieste prove testimoniali.
La Corte rileva, poi, che nessuna norma sancisce l'invalidità o l'inefficacia delle delibere assembleari approvate in un condominio composto da più di dieci membri privo di regolamento, dato che né l'art. 1138 c.c. (ossia la disposizione che impone l'adozione di un regolamento qualora il condominio sia composto da più di dieci soggetti) né altre disposizioni normative o principi generali dell'ordinamento prevedono o implicano tale conseguenza. Ne deriva che, in assenza di regolamento, la disciplina delle delibere assembleari è data dalle norme codicistiche di cui al Capo
II del Titolo VII del Libro III del Codice Civile, dalle correlate disposizioni di attuazione nonché, in forza del rinvio operato dall'art. 1139 c.c., dalle generali disposizioni normative concernenti la comunione, che dunque costituiscono i necessari parametri di legittimità del decisum assembleare.
Va inoltre evidenziato che l'appellante invoca l'applicazione di una nullità non prevista da alcuna norma di legge né stabilita in forma pattizia e che, pertanto, non può sussistere nel caso di specie, in ragione della nota residualità delle nullità e della loro correlata necessaria previsione normativa o pattizia.
I quattro riuniti motivi sono quindi infondati.
Non miglior sorte meritano il decimo e l'undicesimo motivo d'impugnazione, con i quali gli appellanti assumono l'invalidità del rendiconto condominiale 2015/2016.
Parte appellante sostiene che: a) l'assemblea ha approvato un consuntivo contrastante con il dettato dell'art. 1130 bis, in quanto in esso mancavano sia il “registro di contabilità” sia una “nota sintetica esplicativa della gestione” fornita della rappresentazione “dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”; b) il giudice di prime cure ometteva di motivare ove riteneva che il rendiconto dell'esercizio 2015/2016 non era stato redatto in violazione “degli artt. 1129 comma 7 e 1130 n. 7 del codice civile” e nella parte in cui non aveva accolto le doglianze attoree concernenti: 1) i prelievi di denaro effettuati dall'amministratore sul conto del e l'assenza della correlata CP_1 documentazione giustificativa;
2) l'omessa indicazione nell'estratto conto condominiale del destinatario di un bonifico bancario voluto dall'amministratore, pari a euro 1.250,00, e l'immotivato accredito a un terzo della predetta somma per volontà dello stesso amministratore;
3)
l'ingiustificata ascrizione a debito di spese personali in capo a Parte_2
Com'è noto l'art. 1130 bis c.c., per quanto qui di interesse, dispone che “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica” nonché prevede che tale atto “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.” Scopo della norma è consentire ai condomini di avere piena contezza della situazione patrimoniale e finanziaria del
, così che la mancata formale allegazione al bilancio consuntivo della nota esplicativa di CP_1 gestione e del registro di contabilità, ossia di due meri requisiti formali, non comporta la violazione del dettato dell'art. 1130 bis c.c. ogniqualvolta dal tenore del rendiconto sia possibile ricavare agevolmente lo stato patrimoniale/finanziario del e le ragioni delle entrate e delle spese CP_1 condominiali.
A tal proposito è opportuno richiamare quanto espresso dalla Seconda Sezione Civile della Corte di cassazione con la sentenza n. 14428/2025: “Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 2023). Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito” (Cassazione, Seconda Sezione Civile, sentenza n. 14428/2025).
Nel caso di specie non sussiste alcuna violazione dell'art. 1130 bis c.c., in quanto il bilancio consuntivo approvato dall'assemblea del ventisei novembre 2016, con riferimento all'esercizio
2015/2016, indica in maniera trasparente e facilmente comprensibile l'insieme delle entrate e delle uscite condominiali e delle rispettive causali. Infatti, in esso viene operata una distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria;
è contenuto il prospetto dei versamenti;
è presente una specifica tabella dedicata al rendiconto di gestione ove vengono chiaramente indicate le voci di entrate e di uscita, i relativi titoli nonché il complessivo saldo finale;
inoltre in altra apposita tabella vengono indicate le poste attive e passive del conto patrimoniale ed infine vi sono due tabelle in cui viene effettuata la ripartizione degli elementi attivi e passivi di bilancio tra i singoli condomini.
Va inoltre evidenziato che le asserite violazioni degli artt. 1129, comma 7, c.c. e 1130, n. 7, c.c., ovvero la mancata redazione del registro di contabilità, il prelievo di somme di denaro dal conto corrente condominiale, la mancata indicazione del beneficiario di un bonifico bancario effettuato per conto del condominio e il suo accredito a un terzo senza apparente motivo nonché l'imputazione a debito di spese personali a un condomino sono elementi che attengono alla corretta gestione amministrativa del , potenzialmente in grado di comportare la responsabilità CP_1 dell'amministratore di condominio per irregolarità nella gestione, ma, in quanto atti ascrivibili al solo amministratore e completamente estranei al procedimento di approvazione assembleare, sono del tutto inidonei a produrre l'invalidità dell'impugnata delibera condominiale.
Ciò posto, si deve sottolineare che non corrisponde al vero che non sia stato redatto il registro di contabilità previsto dall'art. 1130 n. 7 c.c., in quanto la prima nota in atti è nella sostanza un vero e proprio registro di contabilità, dato che in essa vengono chiaramente indicate le singole operazioni che hanno comportato un'entrata o un'uscita condominiale e la loro data di riferimento. E non corrisponde nemmeno al vero che il rendiconto de quo contenga informazioni non veritiere in ragione della apparente discrasia intercorrente tra il debito condominiale riportato nelle bollette idriche e il debito condominiale indicato in bilancio avverso la società dato che nel Parte_3 conto patrimoniale del consuntivo in questione vi è chiaramente scritto “Differenza dovuta ad in attesa corretta fatturazione” e viene altresì dato atto dell'esistenza di un contenzioso Pt_3 con tale società.
Pertanto, i due riuniti motivi non meritano accoglimento.
Con il dodicesimo motivo di impugnazione l'appellante lamenta l'omessa motivazione sulla affermata irrilevanza della mancata comunicazione dei dati personali da parte dell'amministratore, e l'omessa pronuncia sulle doglianze attoree inerenti al rispetto degli artt. 1136, comma 4, c.c., 1129, comma 2 c.c. e 1129, comma 14, c.c..
Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la decisione di confermare l'amministratore di condominio è stata adottata dall'assemblea nel pieno rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dall'art. 1136, comma 4, c.c., dato che, una volta appurata l'inesistenza del regolamento condominiale generale, la relativa delibera è stata approvata da una maggioranza dei presenti rappresentativa di più del cinquanta per cento del valore degli edifici del , espressiva di CP_1 almeno 502,5 millesimi (502,5 millesimi che si ottengono a fronte della detrazione dei due millesimi in più erroneamente assegnati al condomino e dei 36,13 millesimi Parte_6 attribuiti a , che aveva contestato la falsità della delega a lui ascritta anche con il CP_5 deposito di denuncia querela all'autorità competente).
Infine, la Corte rileva che nel verbale d'assemblea viene espressamente indicato il compenso spettante all'amministratore di condominio, atteso che in tale documento si legge: “l'assemblea delibera di confermare l'amministratore e relativo compenso 549,09”, nonché l'assoluta irrilevanza dell'asserita mancata comunicazione degli altri dati personali indicati dall'art. 1129, comma 2, c.c., in quanto né la disposizione in esame né altre norme fanno derivare da tale violazione alcuna conseguenza pregiudizievole sulla delibera di nomina o di conferma dell'amministratore di condominio.
Il dodicesimo motivo di gravame pertanto non merita accoglimento.
Va infine esaminato il tredicesimo motivo d'appello con il quale gli appellanti contestano l'omessa motivazione sulla dedotta nullità/annullabilità/inefficacia della delibera assembleare per l'inserimento nel sesto punto all'ordine del giorno di questioni inidonee ad essere incluse “nella voce-Varie ed eventuali”.
La Corte rileva che l'assemblea nel sesto punto all'ordine del giorno non ha compiuto alcuna effettiva deliberazione suscettibile di impugnazione, in quanto si è limitata a: 1) compiere mere modifiche terminologiche;
2) chiedere all'amministratore il compimento di attività già riconducibili all'esercizio dei suoi ordinari poteri;
3) prendere atto della realizzazione di un'opera edile del tutto estranea alle competenze e alle prerogative condominiali.
Infatti, la modifica di dicitura di una voce del riparto condominiale da “ ” a Persona_4 quantitativi “Difficilmente leggibili e non controllabili” costituisce una mera modifica linguistica, del tutto inidonea ad incidere sui diritti dei singoli condomini o di terzi, così che tale scelta non può essere in alcun modo sussunta nel novero delle delibere assembleari impugnabili dal CP_1 assente o dissenziente. Così come non costituisce una decisione assembleare neanche quanto espresso in merito all'incarico di contattare le al fine di poter far installare i moduli cassette CP_6 postali a favore dei condomini che ne facciano richiesta, dato che quanto apparentemente conferito all'amministratore è in verità già ricompreso negli ordinari poteri rappresentativi di quest'ultimo.
Infine, l'“ampliamento” di cui alla “L.R./2015”, considerato quanto eccepito dal sin CP_1 dalla memoria di costituzione e risposta (v. in atti memoria di costituzione e risposta in primo grado) e non oggetto di specifica e puntuale contestazione, aveva esclusivamente ad oggetto il compimento di un lavoro edile concernente la sola proprietà individuale di un condomino, così che l'assemblea in verità si è limitata alla mera presa d'atto di quanto posto in essere dal CP_7
(peraltro in conformità al titolo edilizio e salvi i diritti dei terzi).
In conclusione, anche tale ultimo motivo non è meritevole di accoglimento con conseguente rigetto dell'intero appello.
Le spese del presente procedimento, liquidate come da dispositivo (scaglione indeterminabile di bassa complessità, valori medi), seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico di parte appellante.
Ricorrono altresì le condizioni per l'applicazione dell'art. 13, comma l quater del D.P.R. n.
115/2002.

PQM

La Corte, definitivamente decidendo, disattesa ogni contraria deduzione, domanda ed eccezione,
- rigetta l'appello proposto da e avverso la sentenza n. 692/2024 del Parte_1 Parte_2
Tribunale di Tempio Pausania pubblicata il 13/11/2024;
- condanna gli appellanti in solido a rifondere al condominio in persona CP_1 dell'amministratore in carica le spese processuali del presente grado di giudizio che liquida in euro
9.991,00 per compenso, oltre spese generali IVA e CPA di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma dell'art. 13, commi 1 bis e 1 quater, DPR n. 115/2002.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 10 ottobre 2025. Il Giudice estensore
Dott.ssa Cristina Fois
Il Presidente
Dott.ssa MA GR