N. R.G. 2249/2018
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2249/2018
All'udienza del 1 luglio 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.;
- Per , l'avv. Bianchi Maurizio ha depositato le note sostitutive Controparte_1 di udienza in data 10.6.2025;
- Per l'avv. Pizzutelli Marco ha depositato le note sostitutive di udienza in CP_2 data 30.6.2025;
Il Giudice
Letti gli atti del procedimento e le note sostitutive di udienza depositate dalle parti, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 1 di 15 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2249/2018 promossa da:
(c.f. ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Bianchi Maurizio ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Terracina, Via Roma n. 152, giusta procura in atti;

ATTRICE
Contro
c.f. , in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Pizzutelli Marco ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Frosinone, Via Firenze n. 100, giusta procura in atti;

CONVENUTA
Oggetto: risarcimento del danno.
CONCLUSIONI
All'udienza del 1.7.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c., le parti concludevano come da note sostitutive di udienza in atti da intendersi integralmente riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, la società conveniva in giudizio, Parte_1 dinanzi all'intestato Tribunale, la società esponendo che: 1) la società attrice, CP_2 nell'ambito della procedura d'esecuzione immobiliare - Tribunale di Latina R.G.E. 20146/2009- rimaneva “aggiudicataria provvisoria”, in sede d'incanto di vendita effettuato in data 7.10.2017, del compendio immobiliare in Terracina, Via Pontina km. 107. Resasi aggiudicataria del bene immobile, perveniva alla deducente “manifestazione d'interesse” da parte Parte_2
pagina 2 di 15 della con la quale si “manifestava” la volontà contrattuale di addivenire all'acquisto CP_2 dell'intera proprietà immobiliare di cui all'aggiudicazione richiamata;
2) l'individuazione del bene e la formulazione della manifestazione d'interesse - proposta d'acquisto - da parte della soc.
avveniva di seguito a trattative espletate con ripetuti accessi in loco, anche a mezzo CP_2 di intermediari che ne suggerivano la formazione e favorivano la conclusione del contratto stesso con le determinazioni in ordine al prezzo d'acquisto e alla individuazione esatta del bene da trasferire, oltre alle informazioni ricavate e/o comunque apprese dal delegato alla vendita coattiva confermative dell'aggiudicazione provvisoria del bene in capo alla deducente soc. CP_1
3) con l'atto richiamato il proponente l'acquisto fissava il termine essenziale per l'accettazione della proposta in giorni trenta;
termine del tutto osservato con l'accettazione della società deducente che sottoscriveva in data 29.11.2017 - per accettazione - l'unilaterale proposta d'acquisto così come formalizzata dalla soc. 4) la proposta disciplinava altresì le CP_2 modalità con le quali il proponente avrebbe corrisposto l'intero prezzo offerto, pari ad €
1.550.000,00; 5) a riprova dell'avvenuta accettazione e, quindi, della formazione del contratto, era l'assegno rilasciato dalla proponente per l'importo di € 50.000,00 “a titolo di deposito cauzionale”, addirittura “consegnato in garanzia” a mani del Notaio somma avente Persona_1 qualità e funzione di caparra confirmatoria, prevedendosi l'eventuale restituzione del titolo con il verificarsi della condizione risolutiva dell'accordo stesso così come specificato al punto 1 della proposta d'acquisto; 6) come dettagliatamente previsto nella proposta d'acquisto, con il versamento del prezzo definitivo d'aggiudicazione da parte del deducente per € 1.250.000,00, somma da corrispondersi da parte della società in forza di quanto previsto nella sua CP_2 offerta di acquisto, con “assegno circolare intestato direttamente alla procedura esecutiva immobiliare” si sarebbe così formalizzato, a ministero del Notaio il preliminare di Persona_1 compravendita del bene pervenendo, con il decreto di trasferimento all'attribuzione del bene alla soc. con la successiva formazione di un secondo preliminare di compravendita, a CP_1 sottoscrizione autentica, funzionale alla necessaria trascrizione del contratto;
7) in data
25.01.2018, perveniva alla deducente società comunicazione da parte della con la CP_2 quale si affermava l'avvenuta “decadenza e revoca della manifestazione d'interesse,” infondatamente affermandosi “la mancata accettazione da parte Vs. a mezzo pec o racc. a.r. nel termine essenziale di 30 gg. dalla data di sottoscrizione…”; circostanza fattuale questa totalmente infondata atteso non solo l'avvenuta accettazione contestuale alla proposta da parte dei pagina 3 di 15 contraenti, ma l'avviata trattativa con l'esecuzione degli incombenti contrattuali necessari alla definitiva stipula degli atti;
8) la deducente soc. rispondeva in data 29.01.2018 a mezzo Pt_1 pec, ribadendo l'intervenuta sua accettazione della proposta, e precisando altresì come alla accettazione stessa avesse fatto seguito una successiva attività esecutiva, espletata al fine di perfezionare le intese contrattuali, dando atto della sua disponibilità al perfezionamento previsto del preliminare di compravendita e convocando la promissaria acquirente innanzi al Notaio per la stipula dello stesso;
9) il mancato assolvimento da parte della società promissaria acquirente agli obblighi contrattuali previsti, recedendo dalle intese contrattuali unilateralmente dalla stessa predisposte con la proposta d'acquisto, aveva comportato di fatto la decadenza della soc. CP_1 dall'aggiudicazione provvisoria, avendo questa fatto affidamento per le intese contrattuali
[...] richiamate sull'adempimento del promittente acquirente, con i conseguenti danni derivanti dal mancato versamento dell'importo definitivo dovuto per l'aggiudicazione del bene, come attestava il provvedimento del giudice dell'esecuzione intervenuto in data 1.03.2018.
Deduceva, quindi, che il recesso da parte del promissario acquirente era avvenuto nel corso delle convenute modalità di formazione del contratto preliminare, definitorio delle intese e con la promessa di trasferimento del bene immobile: trattative tali da far sorgere in capo alla deducente l'affidamento sulla conclusione del contratto. Risultava pertanto del tutto evidente il difetto, nella condotta del contraente dell'osservanza ai principi di correttezza e buona fede ex CP_2 artt.li 1175, 1375 e 1337 a cui a cui era tenuto ogni contraente nella fase precontrattuale nell'ambito del rispetto dei doveri primari garantiti dall'art. 2043 c.c.
Nella fattispecie de qua non poteva infatti revocarsi in dubbio la formazione, a mezzo di atti e comportamenti esecutivi della volontà contrattuale, di intese funzionali alla definizione della prevista e voluta proposta contrattuale, sostenuta da una evidente causa volta al trasferimento del bene immobile.
Il recesso ingiustificato in assenza di giusta causa dell'obbligata aveva cagionato CP_2 ingenti danni a carico della deducente che, proprio in ragione dell'affidamento contrattuale, aveva escluso altre potenziali, alternative modalità di definizione dell'acquisto coattivo a mezzo dell'aggiudicazione, rimanendo impedita ogni possibile richiesta di mutuo e/o finanziamento bancario per la corresponsione del prezzo finale d'aggiudicazione con l'esclusione di altri interessati all'acquisto da ogni trattativa.
pagina 4 di 15 In tali premesse, la società attrice rassegnava le seguenti conclusioni: “Piaccia al Tribunale adito, accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 1337 c.c. della società convenuta in ordine alla condotta contrattuale dalla stessa tenuta, con riferimento all'ingiustificato recesso in difetto di giusta causa, dalla proposta di contratto del 24.11.2017, reiterata in data 29.11.2017, espressamente accettato in pari data dalla Accerti e dichiari altresì il grave CP_1 inadempimento della società convenuta ex art. 1453 c.c. in ordine agli obblighi contrattuali assunti con la proposta di contratto dalla stessa predisposta di contratto di compravendita così come accettata dalla società attrice;
Accerti e dichiari il giudice adito la validità ed efficacia del contratto tra le parti voluto da ritenersi sostenuto dalla causa volta allo scopo dell'acquisto immobiliare secondo le previsioni di cui all'art. 1478 c.c.; Condannarsi la società convenuta al risarcimento dei danni tutti subiti dalla società attrice, in esito alla condotta di inadempimento imputabile alla convenuta per la violazione dei canoni contrattuali della CP_2 correttezza e buona fede del tutto violati con riferimento all'art. 2043 c.c., il tutto nella misura da accertarsi in corso di causa anche a mezzo di apposito accertamento tecnico e comunque nei limiti del danno emergente e del lucro cessante. Vinte le spese competenze ed onorari di lite”.
Si costituiva in giudizio la società eccependo in via preliminare la nullità dell'atto di CP_2 citazione per violazione dell'art. 163, nn. 3 e 4, c.p.c., stante l'insanabile contraddittorietà delle varie domande proposte, essendo stata contraddittoriamente e confusamente contestata, senza alcuna graduazione né coordinazione tra le domande proposte, tanto una responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c., quanto una responsabilità da inadempimento contrattuale.
Nel merito, deduceva: 1) il mancato perfezionamento di alcuna intesa contrattuale tra le parti, non risultando ipotizzabile a carico di alcuna responsabilità contrattuale. In particolare, CP_2 rappresentava che l'unico documento attribuito alla soc. effettivamente sottoscritto dal CP_2 legale rappresentante della stessa era la “manifestazione di interesse” “Terracina 24.11.2017”
(doc. 4 nell'indice del fascicolo telematico attoreo). Disconosceva, invece, i documenti indicati nell'indice del fascicolo telematico attoreo come doc. 5, poiché il legale rappresentante della soc. non aveva firmato e non provenivano dalla soc. né la “manifestazione di interesse” CP_2 CP_2 di testo identico a quella del 24.11.2017 recante in calce 27.11.2017”; né la informe Per_2 planimetria;
né il “certificato di aggiudicazione Tribunale di Latina”; né l'”addendum”
“Terracina 27.11.2017”. Dunque, la manifestazione di interesse all'acquisto del compendio immobiliare in Terracina, Via Pontina km. 107, Corpi A e B, del 24/11/2017, era decaduta o pagina 5 di 15 comunque di nessun effetto ed in ogni caso era stata revocata da parte di con CP_2 comunicazione via PEC del 25.01.2018, in seguito alla mancata accettazione da parte della società a mezzo PEC o raccomandata A.R. nel termine essenziale di 30 giorni CP_1 lavorativi dalla data di sottoscrizione, come previsto nella manifestazione di interesse stessa;
2) in subordine, l'esistenza di una mera puntuazione o atto preparatorio o comunque la nullità sotto plurimi profili dell'ipotetico contratto “preliminare di preliminare”, con conseguente inconfigurabilità di responsabilità contrattuale;
3) in estremo subordine, che, ove mai potesse ravvisarsi una qualche responsabilità ascrivibile alla deducente la stessa aveva natura CP_2 esclusivamente precontrattuale, non essendo mai sorto alcun vincolo di natura contrattuale.
Conseguentemente, l'eventuale – ma comunque contestata – responsabilità precontrattuale poteva riguardare unicamente il c.d. interesse negativo, e in alcun caso il danno poteva essere rapportato, come invece assumeva controparte (la quale, peraltro, ometteva qualsivoglia quantificazione del preteso danno e delle relative “voci”, sia nella parte espositiva sia nelle conclusioni dell'atto di citazione), alla mancata aggiudicazione definitiva del bene oggetto di vendita coattiva, neppure con riferimento all'incameramento, da parte della procedura esecutiva, della cauzione versata pari ad € 56.000,00. Infatti, secondo l'ordinaria diligenza, la soc. al momento della CP_1 presentazione dell'offerta di acquisto nella procedura esecutiva immobiliare n. 146/2009, accompagnata da cauzione, doveva avere già la disponibilità della provvista necessaria al saldo prezzo, o direttamente o per effetto di intese con qualche Istituto di credito. In mancanza di queste condizioni, l'offerente aveva accettato consapevolmente e deliberatamente il Pt_1 rischio di non saldare il prezzo e di perdere la cauzione prestata unitamente all'offerta.
Chiedeva, quindi, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di
Latina, contrariis reiectis, previa ogni declaratoria opportuna o necessaria: 1) dichiarare la nullità delle domande attoree per insanabile contraddittorietà; 2) in ogni caso rigettare ogni domanda attorea, ove mai non nulla, poiché infondata in fatto e in diritto;
3) con vittoria delle spese di lite”.
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., con la prima memoria istruttoria la società attrice, nel replicare all'eccezione di nullità dell'atto di citazione ex adverso proposte, precisava che le domande di responsabilità contrattuale e precontrattuale dovevano reputarsi proposte tra loro in via alternativa.
pagina 6 di 15 Quindi, in via istruttoria veniva espletato interrogatorio formale e prova per testi, dopodiché la causa veniva rinviata, da ultimo, per discussione orale e decisione, ex art. 281-sexies c.p.c., all'udienza del 1.7.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.
Tanto premesso in fatto, le domande attoree non meritano di trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
In primo luogo, quanto all'invocata responsabilità contrattuale, giova richiamare il principio generale enunciato dalla Corte di Cassazione quanto alla ripartizione dell'onere della prova in tema di inadempimento delle obbligazioni, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento è tenuto a provare esclusivamente la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre è al debitore spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dalla non imputabilità dell'inadempimento (cfr. Cass., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie ritiene il Tribunale che la società attrice non abbia offerto prova del titolo del proprio diritto, non potendo reputarsi intercorso tra le parti alcun rapporto di natura contrattuale.
Ed invero, a fondamento della propria prospettazione, la richiama l'incontro di Parte_1 proposta e accettazione, che sarebbe avvenuto a seguito dell'adesione, da parte della stessa attrice, alla manifestazione di interesse all'acquisto comunicata da parte della CP_2
Più nel dettaglio, in allegato all'atto di citazione risultano prodotti i seguenti documenti:
a) manifestazione di interesse all'acquisto a firma della datata “Terracina, CP_2
24/11/2017” (doc. 4);
b) manifestazione di interesse all'acquisto a firma della datata “Ferentino, CP_2
27/11/2017”, riportante in calce la sottoscrizione per accettazione da parte della con Parte_1 in allegato la planimetria dell'immobile, il certificato di aggiudicazione e un “addendum” sottoscritto dalle parti in Terracina, il 27.11.2017 (doc. 5).
Ebbene, la società ha riconosciuto come ad essa riconducibile e sottoscritta dal CP_2 proprio legale rappresentante, esclusivamente la prima manifestazione di interesse, risalente al 24 novembre 2017. Al contrario, parte convenuta ha espressamente e tempestivamente disconosciuto, sin dalla comparsa di costituzione e risposta, le sottoscrizioni apposte in calce alla
“manifestazione di interesse” di testo identico a quella del 24.11.2017 recante in calce Per_2
pagina 7 di 15 27.11.2017”, alla planimetria, al “certificato di aggiudicazione Tribunale di Latina” e all'”addendum” “Terracina 27.11.2017”.
Come noto, nel caso di scrittura proveniente da persona giuridica, questa deve effettuare un espresso disconoscimento della sottoscrizione del proprio amministratore, non potendo limitarsi a dichiarare di non conoscere la sottoscrizione dell'amministratore in carica al tempo della formazione del documento, così come consentito invece agli eredi o aventi causa, rispetto alla sottoscrizione del loro dante causa, dall'art. 214 comma 2 c.p.c. Nella specie, il disconoscimento non è affatto generico, poiché la non si è limitata a negare la paternità delle CP_2 sottoscrizioni, ma ha precisato che le stesse non erano riferibili al legale rappresentante in carica.
Ciò posto, a fronte di tale specifico disconoscimento, la non ha formulato istanza di CP_1 verificazione e neppure ha provveduto al deposito dell'originale dei documenti in contestazione.
Invero, “In caso di disconoscimento della autenticità della sottoscrizione di scrittura privata prodotta in copia fotostatica, la parte che l'abbia esibita in giudizio ed intenda avvalersi della prova documentale rappresentata dalla anzidetta scrittura, deve produrne l'originale, al fine di ottenerne la verificazione. Altrimenti del contenuto del documento, compresa l'autografia, può fornire la prova con i mezzi ordinari, nei limiti della loro ammissibilità, a partire dalle prova per testi (o per presunzioni) ove il contraente, secondo quanto previsto dall' articolo 2724, n. 3, del codice civile , abbia smarrito senza sua colpa il documento originale” (Cass. Civ., sez. II,
11.02.2022 , n. 4474).
Ne deriva che, qualora la scrittura privata prodotta in copia sia disconosciuta dalla controparte ai sensi dell'art. 215 c.p.c., laddove la parte che intenda avvalersi del documento non ne abbia, nei termini di rito, prodotto l'originale, tale documento risulta del tutto privo di efficacia probatoria
(cfr. Cass. n. 24306/2017).
La società attrice, nel caso di specie, nulla ha replicato in relazione al suddetto disconoscimento, non ha depositato i documenti in originale, non ha manifestato alcuna disponibilità in tal senso, né ha rappresentato la sussistenza di cause ostative alla produzione degli originali, che avrebbero consentito alla stessa di dimostrare l'avvenuta conclusione del contratto.
La proposta di acquisto di , del 27.11.2017, pertanto, l'unica accettata dalla Per_2 CP_1
non risulta essere stata sottoscritta dalla (della quale difetta, inoltre, lo
[...] CP_2 specifico logo presente invece nella proposta, riconosciuta dalla convenuta, del 24.11.2017).
pagina 8 di 15 Ad analoghe conclusioni deve pervenirsi quanto alla planimetria allegata, al certificato di aggiudicazione e all'addendum del 27.11.2017 (il quale, peraltro, inspiegabilmente risulterebbe essere stato sottoscritto, nella medesima data del 27.11.2017, a Terracina, anziché a ). Per_2
Ed allora, in mancanza dell'incontro di proposta e accettazione, deve necessariamente escludersi che le odierne parti in causa abbiano stipulato un vincolo di natura contrattuale.
La proposta del 24.11.2017, inoltre, prevedeva espressamente che “La presente manifestazione
d'interesse, vincolante fin d'ora, è da intendersi ferma ed irrevocabile per un periodo di 30
(trenta) giorni lavorativi, decorrenti dalla data odierna di sottoscrizione;
termine da considerarsi essenziale e decorso il quale, senza che sia intervenuta l'accettazione della società con trasmissione a mezzo racc. a/r al seguente indirizzo Via Mola Bracaglia n. 2 CP_3 in ovvero a mezzo pec IMMOB ai pasgur ovvero all'indirizzo pec Per_2 Email_1 della Immobilinvest di si intenderà decaduta e Parte_3 Email_2 priva di efficacia”.
Orbene, l'odierna attrice non risulta, sulla base delle emergenze documentali sopra descritte, aver fatto mai pervenire alla controparte l'accettazione nelle specifiche forme indicate nella proposta.
Ed invero, ai sensi dell'art. 1326, comma 4, c.c. “Qualora il proponente richieda per
l'accettazione una forma determinata l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa”.
Resta, pertanto, esclusa la configurabilità in capo alla di una responsabilità di natura CP_2 contrattuale.
Ciò chiarito, occorre valutare la sussistenza dei presupposti per ravvisare, nella fattispecie in esame, gli estremi di una responsabilità precontrattuale.
Difatti, nell'ambito della fase delle trattative, una eventuale violazione del canone di buona fede, tale da determinarne l'ingiustificata interruzione, può costituire fonte di responsabilità risarcitoria.
In punto di diritto, va rammentato che la responsabilità precontrattuale trova fondamento nell'art. 1337 c.c., il quale impone alle parti di comportarsi secondo buona fede durante lo svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto. È pacifico che l'obbligo sancito dalla citata norma debba essere inteso in senso oggettivo, ossia come obbligo di correttezza, sicché non è necessario, affinché siano integrati gli estremi della responsabilità precontrattuale, che il comportamento della parte sia connotato da una condizione soggettiva di mala fede, consistente nell'intenzione di arrecare pregiudizio alla rispettiva controparte, ma è sufficiente anche una pagina 9 di 15 condotta non caratterizzata dal proposito di nuocere, sia essa volontaria o meramente colposa, purché oggettivamente contraria a buona fede. Una delle ipotesi più frequenti in cui la giurisprudenza tende a ravvisare la violazione del dovere precontrattuale di buona fede è rappresentata dal recesso senza giusta causa da trattative che siano giunte ad uno stadio tale da generare nell'altro contraente un legittimo affidamento circa la conclusione del contratto, affidamento che può reputarsi giustificato quando sussistano elementi oggettivi che facciano ritenere serie le trattative, per capacità delle parti, durata e stato della contrattazione e per la considerazione degli elementi essenziali del contratto da concludere. In particolare, come precisato dalla Suprema Corte di Cassazione, “Per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre che tra le parti siano in corso trattative;
che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che esse siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto” (Cass. Civ., Sez. III, 14.3.2022, n.
8119).
La responsabilità precontrattuale, peraltro, non è limitata al caso di rottura ingiustificata delle trattative, ma, consistendo l'art. 1337 c.c. in una clausola generale, può risultare da ogni comportamento sleale o contrario a correttezza che abbia significativamente inciso sulle trattative. Sotto il profilo della sua natura giuridica, poi, la giurisprudenza prevalente tende a ricondurla nell'alveo della responsabilità aquiliana, con la conseguenza per cui “qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, non grava su chi recede l'onere della prova che il proprio comportamento corrisponda ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esuli dai limiti della buona fede e correttezza” (Cass. Civ., Sez. II, 3.10.2019, n. 24738).
Tanto chiarito, nel caso di specie non appare seriamente dubitabile che tra le parti fossero intercorse trattative per l'acquisto del compendio immobiliare da parte della CP_2
In tal senso depongono le risultanze dell'istruttoria testimoniale condotta. In particolare, il teste all'udienza del 7.9.2023, ha riferito di diversi accessi in loco effettuati da parte Testimone_1 della anche alla presenza dell'agente immobiliare, per un periodo di circa sei mesi, CP_2 nel corso del quale venivano fornite all'odierna convenuta informazioni e documentazione, sino pagina 10 di 15 alla consegna dell'assegno di € 50.000,00 al Notaio (“Sì, è vero. Questo si è Persona_1 verificato durante tutto il periodo, credo che sia durato circa sei mesi, varie persone per conto della venivano a visionare l'immobile, tra cui anche il legale rappresentante della
CP_2 società che riconosco come presente in aula” .. “ho partecipato a tutte le trattative che abbiamo fatto, e abbiamo discusso di tutti gli aspetti con la .. “Questo è accaduto fino a
CP_2 quando la ha lasciato l'assegno in garanzia al Notaio, l'importo era di € 50.000,00. Anzi
CP_2 non mi ricordo se dopo l'accettazione della proposta la ha effettuato altri accessi o
CP_2 acquisito documentazione, ma se c'era qualcosa da fornire noi l'abbiamo fornita”).
Analogamente, il teste ha confermato di aver svolto attività di Testimone_2 intermediazione tra le odierne parti in causa per la conclusione dell'affare di cui si controverte:
“Preciso che per conto degli esecutati curavo i rapporti di transazione, anche prima che
l'immobile andasse all'asta, per salvare la proprietà. Il signor ed altri manifestarono CP_4 interesse all'acquisto, e dopo l'esecuzione immobiliare il mi ricontattò per avviare CP_4
l'acquisizione dell'immobile. Quindi fu fatta una proposta secondo cui se la avesse CP_1 riacquistato l'immobile, questo sarebbe stato comprato dalla Ci sono stati diversi accessi CP_2 sui luoghi da parte della insieme a me, sia prima che durante la procedura esecutiva”; CP_2
“La mi diede a titolo di acconto un assegno di € 50.000,00, e mi chiese di consegnarlo al CP_2
Notaio, e così feci, consegnai al Notaio una busta contenente l'assegno. Poi dopo qualche giorno, circa dieci o quindici, dopo l'aggiudicazione provvisoria, io e ci siamo CP_4 incontrati e lui mi disse che non era più interessato all'acquisto e che sarebbe andato a riprendere l'assegno dal Notaio”.
Le emergenze probatorie complessivamente acquisite agli atti di causa consentono, quindi, di ritenere che tra le parti abbia avuto luogo un'interlocuzione per l'acquisto dell'immobile da parte della sfociata nella proposta di acquisto da parte dell'odierna convenuta e della CP_2 contestuale consegna al Notaio dell'assegno di € 50.000,00 a garanzia.
Tuttavia, ritiene il Giudicante che non siano ravvisabili gli estremi di una responsabilità precontrattuale in capo all'odierna convenuta.
Ed invero, pur avendo le trattative svoltesi tra le parti effettivamente raggiunto uno stadio avanzato, tanto da essere sfociate in una formale e dettagliata proposta d'acquisto da parte della tale da far ingenerare nella controparte un legittimo affidamento nella conclusione del CP_2
pagina 11 di 15 contratto, non risulta riscontrabile una condotta oggettivamente contraria a buona fede, nel senso sopra precisato, imputabile alla parte convenuta.
La mancata conclusione del contratto risulta, infatti, imputabile alla stessa la quale CP_1 ometteva di far pervenire alla controparte l'accettazione della proposta di acquisto, sì da legittimare la condotta della che in data 25.1.2018 ne comunicava l'intervenuta CP_2 decadenza.
Peraltro, anche a voler reputare ingiustificato il recesso dalle trattative operato dalla CP_2
l'odierna attrice non ha fornito idonea prova del danno subito, oggetto della pretesa risarcitoria avanzata.
Al riguardo, va precisato che il risarcimento del danno cagionato da illecito precontrattuale è circoscritto nei limiti del c.d. interesse negativo, per tale intendendosi il pregiudizio che il soggetto subisce per avere inutilmente confidato nella conclusione del contratto;
tale interesse può rilevare sia sotto il profilo del danno emergente, ossia della diminuzione patrimoniale che il soggetto avrebbe evitato se non avesse fatto affidamento sulla conclusione del contratto
(consistente nelle spese sopportate nel corso delle trattative) sia sotto il profilo del lucro cessante
(perdite sofferte dal contraente per la mancata conclusione di altre trattative dalle quali è stato distolto), non essendo, viceversa, risarcibile il pregiudizio corrispondente al cd. interesse positivo, consistente nelle utilità che si sarebbero ricavate ove il contratto fosse stato validamente concluso ed eseguito (cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. III, 12.5.2022, n. 15147).
Dunque, la non può pretendere di essere risarcita in misura corrispondente CP_1
“all'importo economico dell'affare”, come dalla stessa prospettato nell'atto di citazione. La stessa, al contrario, avrebbe dovuto allegare e provare il pregiudizio patito, sub specie di danno emergente, rapportato alle spese sostenute nel corso delle trattative, e di lucro cessante, consistente nelle perdite subite per la perdita della possibilità di coltivare altre trattative. Nulla di tutto ciò è stato minimamente allegato da parte della società attrice, la quale si è limitata, in maniera oltremodo generica, ad instare per il “riconoscimento dei danni tutti patiti dalla deducente soc. da quantificarsi in corso di causa in misura equivalente all'importo CP_1 economico dell'affare sotto il duplice profilo del danno emergente e del lucro cessante ex artt.
1223 e 2043 c.c.”. Né certamente il pregiudizio patito potrebbe essere commisurato alla somma di € 56.000,00 versata dall'attrice a titolo di cauzione, perduta a seguito della mancata aggiudicazione definitiva dell'immobile, trattandosi di elemento patrimoniale attinente pagina 12 di 15 all'interesse positivo, la cui risarcibilità è esclusa in materia di responsabilità precontrattuale.
Soprattutto, poi, si osserva che il danno subito dalla per la perdita della cauzione non CP_1 risulta in alcun modo correlato eziologicamente al recesso della dalle trattative, giacché la CP_2 cauzione veniva corrisposta al fine di conseguire l'aggiudicazione provvisoria dell'immobile, risalente al 5.10.2017, in epoca precedente alla manifestazione di interesse all'acquisto da parte dell'odierna convenuta. Trattasi, dunque, di una spesa che la società attrice risulta aver sostenuto indipendentemente dal fatto di aver confidato nella conclusione del contratto con la CP_2
Ed ancora, è stato altresì chiarito che “La responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337
c.c., coprendo nei limiti del cd. interesse negativo tutte le conseguenze immediate e dirette della violazione del dovere di comportarsi secondo buona fede nella fase preparatoria del contratto, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1223 e 2056 c.c., si estende al danno per il pregiudizio economico derivante dalle rinunce a stipulare un contratto, ancorché avente un contenuto diverso rispetto a quello per cui si erano svolte le trattative, se la sua mancata conclusione si manifesti come conseguenza immediata e diretta del comportamento della controparte, che ha lasciato cadere le dette trattative quando queste erano giunte al punto di creare un ragionevole affidamento nella conclusione positiva di esse” (Cass. Civ., sez. II, 10.03.2016 , n. 4718).
Nella fattispecie oggetto di causa, la revoca dell'aggiudicazione nei confronti della CP_1 conseguente al mancato versamento del saldo, non costituisce conseguenza immediata e diretta del recesso della dalle trattative;
ciò in quanto, come già evidenziato, la società CP_2 attrice formulava la propria offerta volta a conseguire l'aggiudicazione del compendio immobiliare, impegnandosi al saldo del prezzo, anteriormente e a prescindere dalla proposta di acquisto successivamente formulata dalla controparte. Ed ancora, anche ad ammettere che le trattative tra le parti avessero avuto inizio ancor prima dell'aggiudicazione provvisoria dell'immobile in favore della , non può certo ritenersi che, alla data dell'aggiudicazione CP_1
(5.10.2017), le stesse avessero già raggiunto uno stadio talmente avanzato da consentire alla società attrice di confidare legittimamente nella futura conclusione del contratto, sicché in nessun caso la perdita della cauzione versata per effetto della revoca dell'aggiudicazione risulta imputabile al recesso dell'odierna convenuta dalle trattative.
Per le ragioni esposte, non è stato adeguatamente allegato e provato, da parte della CP_1 il danno patito in termini di interesse negativo, né sotto il profilo del danno emergente, non risultando documentate spese sostenute in occasione delle trattative sfumate, né sotto il profilo pagina 13 di 15 del lucro cessante, in mancanza di qualsiasi deduzione circa la perdita di altre occasioni favorevoli che avrebbero consentito all'odierna attrice di addivenire alla stipulazione del contratto.
Parimenti del tutto generico il riferimento attoreo al danno da perdita di chance, il quale esige infatti la prova, nella specie assolutamente non raggiunta, dell'esistenza di elementi oggettivi e certi dai quali desumere, in termini di certezza o di elevata probabilità e non di mera potenzialità,
l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile (Cass. n. 15385/2011).
Si è, quindi, ritenuto, alla luce della predetta carenza probatoria in punto di danno, di non ammettere la richiesta CTU, in quanto sarebbe stata esplorativa. Al riguardo, non può farsi a meno di osservare che in relazione alla finalità propria della consulenza tecnica d'ufficio, che è quella di aiutare il giudice nella valutazione degli elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che comportino specifiche conoscenze, il suddetto mezzo di indagine non può essere disposto al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume ed è, quindi, legittimamente negato dal giudice qualora la stessa tenda, con esso, a supplire alla lacuna delle proprie allegazioni o offerta di prove ovvero a compiere un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (cfr. Cass., 26 febbraio 2003, n. 2887; Cass. 31 luglio 2002, n.
11359; Cass., 7 marzo 2001; Cass., 6 aprile 2004, n. 6778), ma non può mai e in nessun caso, salvo che nell'ipotesi di C.T.U. percipiente supplire all'osservanza dell'onere probatorio gravante sulle parti (ex multis Cass. 6 aprile 2005 n. 7097). La consulenza tecnica d'ufficio non è, infatti, un mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il Giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, salvo quando costituisca l'unico strumento conoscitivo possibile di fatti rilevanti che in nessun modo la parte onerata sarebbe stata in grado di provare in quanto “non siano altrimenti accertabili” (Cass. civ. Sez. VI, Ordinanza n. 3130 dell'8.2.2011, Cass. civ. sentenza 88/2004,
Cass. civ., sez. I, Sentenza n. 10117 del 2 maggio 2006).
Si impone, quindi, l'integrale rigetto delle domande attoree.
Le spese di lite seguono la soccombenza della società attrice e sono liquidate in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia, di bassa complessità, ed applicando i parametri medi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
pagina 14 di 15 - Rigetta le domande proposte dalla;
Controparte_1
- Condanna la al pagamento delle spese di lite in favore della Controparte_1
che liquida in € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA CP_2 come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Latina, 1 luglio 2025
Il Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale
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