N. R.G. 48771/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Forlenza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:

Parte_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante A. P.IVA_1 Pt_1
(C.F. ) e Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_1 Pt_1
(C.F. , rappresentati e difesi dall'avv. Gianandrea C.F._2
RIZZIERI, dall'avv. Leonardo CURATOLO e dall'avv. Matteo TRECCANI, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Milano, Via Dante 9;
attori opponenti;

nei confronti di
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Jasmine ASAAD, presso lo studio della quale in Milano, C.so Magenta 56, è elettivamente domiciliata;

convenuta opposta;

Oggetto: mediazione immobiliare pagina 1 di 13 sulle seguenti conclusioni delle parti:
comre rispettivamente rassegnate all'udienza di precisazione delle conclusioni del
10.10.2024

.

pagina 2 di 13 MOTIVI DELLA DECISIONE
La società proponeva ricorso monitorio nei confronti Controparte_1
della società Parte_1
e dei suoi soci e , deducendo
[...] Parte_1 Parte_1
di essere creditrice nei confronti della società e dei soci illimitatamente responsabili per le provvigioni contrattualmente pattuite in relazione ad un'operazione immobiliare di vendita di un immobile sito in Milano, C.so XXII Marzo 14 e che, nonostante l'attività regolarmente prestata, e la conclusione dell'affare nel dicembre 2018 con soggetto da essa segnalato, nessun importo le era stato corrisposto;
allegava altresì che erano già pendenti ulteriori controversie con le medesime persone fisiche, quali soci di altre società che avevano del pari conferito analoghi incarichi di mediazione alla ricorrente.
In accoglimento della domanda, sulla scorta del contratto stipulato tra le parti, della fattura e dell'estratto autentico notarile dei registro i.v.a., ed ulteriori documenti, veniva emesso dal Tribunale di Milano in data 16.07.2019 il decreto ingiuntivo nr.
15753/19 per l'importo complessivo di Euro 207.400 (Euro 170.000 per provvigioni più i.v.a.), oltre agli interessi come da domanda ed alle spese di procedura.
Avverso tale decreto proponevano congiuntamente opposizione la società
[...]
ed i soci Parte_1
e , contestando integralmente, sotto più Parte_1 Parte_1
profili, gli assunti avversari: riepilogati i plurimi rapporti negoziali intercorsi tra la società ricorrente o altre società del “gruppo PRELIOS” e le società riconducibili agli opponenti quali le società MOSA s.r.l., FAREMURO Pt_1 Pt_1
s.r.l., QUINTILIANA s.r.l., oltre alla stessa volti ad una complessiva CP_2
liquidazione degli immobili di proprietà di dette società, gli opponenti esponevano in fatto che, atteso il sostanziale fallimento delle trattative protrattesi per mesi con il
Fondo VARDE segnalato dal “Gruppo Prelios”, in data 21.10.2016 erano stati revocati tutti gli incarichi conferiti. A seguito di diverse iniziative giudiziarie, si era pervenuti ad accordi esclusivamente con la società FAREMURO s.r.l. da un lato e le società e dall'altro, Controparte_3 Controparte_4
pagina 3 di 13 mentre, ancora nel Febbraio 2019, nessun accordo bonario era stato raggiunto tra le parti del presente giudizio. Gli opponenti esponevano altresì che: a) la società
MOSA s.r.l. e le “altre società”, al fine di risolvere i problemi concorsuali in essere, avevano stipulato in data 27.06.2017 un accordo quadro con il cessionario dei crediti già nella titolarità di la società che Parte_2 Controparte_5 prevedeva, fra l'altro, la cessione degli immobili di loro proprietà o delle stesse partecipazioni sociali, dietro rinuncia del cessionario a far valere i crediti eccedenti i valori concordati di trasferimento, e che detto accordo era stato integralmente eseguito;
b) in occasione di incontri inter partes nel 2017 per appianare la controversia tra FAREMURO s.r.l. e la società Controparte_6 opponente aveva contestato all'odierna opposta l'esigibilità del credito provvigionale, dal momento che il soggetto con cui pendevano trattative (diverso dal segnalato dall'opposta, con cui le trattative erano fallite), era CP_7
stato segnalato direttamente dallo studio legale , per il tramite degli Controparte_8
avv. Gianandrea Rizzieri e Matteo Treccani;
c) riproponeva nel dettaglio, contestandone peraltro le risultanze, la parallela vicenda giudiziale di opposizione a decreto ingiuntivo promossa dalla soc. FAREMURO s.r.l. nei confronti di d) richiamava in sintesi anche l'ulteriore contenzioso in Controparte_1
essere tra FAREMURO s.r.l. e di cui al diverso giudizio Controparte_1 di opposizione a decreto ingiuntivo R.G. 23345/2019, nonché dell'istanza di fallimento proposta da quest'ultima sempre nei confronti della soc.i FAREMURO
s.r.l.
Sulla scorta delle predette vicende, in relazione al decreto ingiuntivo per cui è
,causa, gli opponenti deducevano in diritto l'insussistenza del diritto avversario alla provvigione. In quanto l'operazione posta in essere con l'accordo quadro da tutte le società riconducibili alla famiglia era ontologicamente difforme dalla Pt_1
mera vendita immobiliare ex adverso dedotta, ed in quanto Controparte_1
non aveva messo in contatto la società opponente con la spc.
[...] [...]
contraente dell'accordo quadro citato. Qualificando pertanto il CP_5
trasferimento ex adverso dedotto non come vendita immobiliare autonoma, ma come “mero atto esecutivo di una più ampia operazione di ristrutturazione
pagina 4 di 13 societaria” , rilevando come il trasferimento in parola si fosse sostanziato in una permuta realizzata con la cessione dell'immobile da un lato e la cessione da parte di dei crediti dalla stessa vantati in qualità di cessionaria nei Controparte_5 confronti della società QUINTILIANA s.r.l.; videnziavano quindi l'unitarietà dell'intera operazione di cui all'accordo quadro, richiamando quanto attestato nel piano di risanamento ex art. 67, comma 3, lett. d) L.F., in relazione all'analogo trasferimento operato dalla società MOSA s.r.l.. Escludendo sotto altro profilo l'esistenza di un nesso eziologico tra l'operato della ricorrente e l'accordo concluso, gli opponenti rassegnavano le seguenti conclusioni:
“A - IN VIA PRINCIPALE


1. accertare e dichiarare che non ha messo in relazione Controparte_1
e l'acquirente, e che quindi non risulta dovuta alcuna provvigione e/o CP_2
diverso corrispettivo e/o somma in relazione al titolo azionato;



2. accertare e dichiarare in ogni caso che l'affare asseritamente proposto è differente da quello concluso;



3. accertare e dichiarare l'insussistenza del nesso eziologico;



4. accertare e dichiarare che nulla è dovuto dagli opponenti in forza del titolo di cui al decreto ingiuntivo opposto e dichiararsi, pertanto, il medesimo inammissibile
e/o nullo, ed in ogni caso invalido e inefficace, e conseguentemente revocare il decreto ingiuntivo opposto, siccome inefficace, infondato ed illegittimo.
B. IN VIA SUBORDINATA


1. accertare e dichiarare che il negozio oggetto di causa è parzialmente difforme da quello asseritamente proposto;



2. accertare e dichiarare che nulla è dovuto dagli opponenti in forza del titolo di cui al decreto ingiuntivo opposto e dichiararsi, pertanto, il medesimo inammissibile e/o nullo, ed in ogni caso invalido e inefficace, e conseguentemente revocare il decreto ingiuntivo opposto, siccome inefficace, infondato ed illegittimo;



3. per l'effetto accertare il minor importo dovuto da parte di in favore di CP_2
anche in relazione all'attività ed al contributo Controparte_1
effettivamente espletato nell'operazione.
pagina 5 di 13 C. IN OGNI CASO:


1. nella denegata ipotesi di accertamento di qualsivoglia somma in favore di parte opposta, accertare la minor somma dovuta in relazione al titolo azionato;



2. rigettare le domande di parte opposta, in quanto infondate in fatto e diritto;



3. disporre la cancellazione ai sensi dell'art. 89 c.p.c. delle avverse frasi offensive di cui al paragrafo 2.3.


4. con vittoria di spese e competenze professionali, sulla base del tariffario applicabile ratione temporis”.
Ritualmente costituitasi in giudizio, la società opposta Controparte_1
riepilogati a sua volta i fatti e le ulteriori controversie pendenti con altre società riconducibili alla famiglia contestava quanto ex adverso dedotto, Pt_1 richiamando il testo dell'incarico e del rogito di permuta del 2018 con cui, in forza degli accordi raggiunti con l'immobile di C.so XXII Marzo 14 Controparte_5
Milano, era stato trasferito ex art. 1411 c.c. alla società Controparte_9
Rilevava, sulla scorta del predetto rogito, l'inconferenza dell'accordo quadro citato da controparte, in quanto non prodotto, e comunque insuscettibile di mutare la natura del trasferimento immobiliare operato. Confermava di avere comunque segnalato la società resasi acquirente del bene, specificando i rapporti tra le diverse società coinvolte: la società erra partecipata al Controparte_9
100 % dalla società quest'ultima era un fondo Parte_3
“lanciato” da nel 2016, precisando che era incluso CP_10 Pt_3 nell'elenco degli investitori cui era stato mostrato e proposto l'immobile de quo.
Riferiva altresì che “gestita dal Parte_3 [...] aveva presentato il 30.03.2016 un'offerta irrevocabile per l'acquisto CP_11 dell'intero portafoglio immobiliare alla famiglia seguito da una lettera Pt_1
d'intenti; la stessa società veicolo era stata costituita Controparte_9
soltanto un mese prima del perfezionamento del trasferimento immobiliare del dicembre 2018.
Precisata la correttezza dell'importo esposto in fattura, e la piena vigenza, sotto il profilo temporale dell'obbligazione degli opponenti di corrispondere la provvigione dovuta, la società opposta concludeva nei seguenti termini: pagina 6 di 13 “1) Ai sensi e per gli effetti dell'art. 648 c.p.c. concedere con ordinanza non impugnabile la esecuzione provvisoria in pendenza di opposizione del decreto ingiuntivo n. 15753/2019 del 16Luglio 2019R.G. 25515/2019 emesso dal Tribunale di Milano non essendo l'opposizione fondata su prova scritta o di pronta soluzione.
IN VIA PRINCIPALE 1) Accertata e dichiarata la ragione creditoria di
[...]
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, rigettare CP_1
tutte le avverse richieste perché infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate e per l'effetto confermare e dichiarare definitivo il decreto ingiuntivo opposto n.15753/2019 del 16Luglio 2019 R.G. 25515/2019 emesso dal Tribunale di Milano per il pagamento immediato in favore dell'odierna opposta della somma di € 207.400,00 oltre interessi dovuti come per Legge ex D. Lgs. 231/2002 dalla scadenza al saldo, nonché spese della procedur adi ingiunzione liquidate in €
2.800,00per compensi professionali, in € 406,50 per esborsi, oltre il 15% per spese generali, I.v.a. e C.p.a ed oltre alle successive occorrende.
2) Accertata e dichiarata la ragione creditoria di in persona Controparte_1
del suo legale rappresentante pro tempore, rigettare tutte le avverse richieste perché infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate e per l'effetto condannare gli opponenti Controparte_12
, in persona del socio Amministratore e legale rappresentante OR
[...]
nonché il OR e la ORa Parte_1 Parte_1 Parte_1
personalmente e nella loro qualità di soci solidalmente ed illimitatamente responsabili per le obbligazioni sociali, al pagamento della somma di € 207.400,00 oltre interessi dovuti come per Legge ex D. Lgs. 231/2002 dalla scadenza al saldo, nonché spese della procedura di ingiunzione liquidate in € 2.800,00 per compensi professionali, in € 406,50 per esborsi, oltre il 15% per spese generali, I.v.a. e C.p.a ed oltre alle successive occorrende e/o alla diversa maggiore o minore somma ritenuta dovuta. 3) Rigettare l'opposizione, le domande e le eccezioni tutte avanzate dalla controparte anche in via gradata, in quanto infondate in fatto e indiritto e inconferenti, per tutte le motivazioni esposte in narrativa…. IN OGNI
CASO Con vittoria di spese e compensi professionali della presente procedura, oltre IVA. Con riferimento alla istanza di espunzione ex art. 89 c.p.c. si contesta
pagina 7 di 13 l'asserita offensività di qualsivoglia affermazione avanzata da Controparte_1 nell'opposto decreto instando, per l'effetto, per il rigetto della domanda”.
[...]
Concessa, dopo una serie di rinvii anche in pendenza di trattative, la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, il g.o.t. in sostituzione del precedente titolare del fascicolo provvedeva, all'esito del deposito delle memorie ex art.183 comma VI c.p.c., ad accogliere l'istanza di esibizione dell'accordo quadro sopra citato, rigettando le istanze di istruttoria orale formulate dagli opponenti. Conclusa la fase istruttoria, la causa veniva riassegnata al presente giudicante e rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Concentrando esclusivamente l'attenzione sul rapporto negoziale dedotto in giudizio, si rileva che la presente opposizione risulta, all'esito del giudizio, infondata e non merita pertanto accoglimento.
In relazione alla domanda di adempimento contrattuale proposta dalla ricorrente in via monitoria, si osserva, in linea generale, che per orientamento anche recentemente riconfermato della giurisprudenza di legittimità, il creditore che agisca per l'adempimento di una obbligazione deve soltanto provare il titolo su cui il credito è fondato ed allegare l'altrui inadempimento, spettando al debitore provare fatti estintivi o modificativi della predetta obbligazione: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ.
(risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed i creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione…”(Cass. I, 15.07.2011. n. 15659; Cass. S.U. 30.10.2001, n.
pagina 8 di 13 13533).
Nel caso in esame la convenuta opposta ha adeguatamente provato il titolo del proprio credito, producendo oltre al contratto stipulato inter partes in data
23,12.2015, la documentazione di riferimento in relazione ai contatti con potenziali acquirenti procurati dalla società opposta;
risulta peraltro prodotto in atti il contratto di permuta del 10.12.2018, con cui l'immobile di C.so XXII Marzo 14, Milano
(oggetto dell'incarico sopra citato) è stato trasferito ai sensi dell'art. 1411 c.c. alla società per il tramite della contraente Controparte_9 CP_5
dietro cessione da parte di quest'ultima dei crediti medio tempore acquisiti di
[...]
altra società sempre riconducibile alla famiglia la QUINTILIANA s.r.l. Pt_1 per l'importo complessivo di Euro 6.800.000.
Gli odierni opponenti hanno contestato la pretesa creditoria avversaria deducendo sia la mancata corrispondenza del contratto di permuta con la vendita oggetto dell'incarico, sia la mancanza di prova della “messa in contatto” da parte del mediatore dei contraenti del rogito del 2018, negando infine chea nche dal punto di vista strettamente cronologico, l'opposta potesse avanzare alcuna pretesa.
Dette eccezioni non sono condivisibili, e devono pertanto essere integralmente disattese.
Iniziando dall'ultimo profilo citato – quello cronologico – si osserva che il contratto del 23.12.2015 ai sensi dell'art. 8 prevedeva una durata inferiore all'anno, ma rinnovabile: “Il presente Incarico avrà decorrenza dalla data di accettazione dello stesso da parte del Gestore dei Servizi di Agenzia ed avrà la durata di 9 mesi, e si rinnoverà automaticamente per un ulteriore periodo di mesi sempreché non venga, da una delle Parti, comunicata disdetta a mezzo raccomandata A.R. almeno 30
(trenta) giorni prima della sua naturale scadenza. Ove sia stata inviata la disdetta di cui sopra, quest'ultima non produrrà la propria efficacia giuridica, e pertanto il presente Incarico continuerà ad essere valido ed efficace a tutti gli effetti, nel caso in cui sia già stata accettata una proposta di acquisto o sia in corso il termine per la sua accettazione, ovvero nel caso in cui, essendo stata tale proposta accettata dalla Società, non sia ancora stato sottoscritto il contratto preliminare o non sia
pagina 9 di 13 ancora stato stipulato il contratto definitivo di compravendita”.
Detta previsione dev'essere letta – per quanto qui d'interesse – con la previsione di cui all'art.

5.2 contratto citato in tema di provvigioni, in cui si legge: “Le provvigioni saranno ugualmente corrisposte a! Gestore dei Servizi di Agenzia, ove la Società:
- recedesse dall' prima della naturale scadenza senza giustificato motivo;
Pt_4
- pur essendo stato formalizzato il contratto preliminare, non si addivenisse alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, per fatto e/o colpa imputabile alla stessa;

- perfezionasse ia vendita del Immobile o di parte di esso entro 18 mesi dalla scadenza del presente Incarico con un acquirente segnalato dal Gestore dei
Servizi di Agenzia”.
Nel caso di specie, alla scadenza dei primi nove mesi (23.09.2016) il contratto si era automaticamente rinnovato per ulteriori nove mesi, posto che la revoca era stata inviata soltanto il 21.10.2016; ritenendo integrata l'ipotesi dell'ultimo paragrafo del citato art.5.2, il termine di 18 mesi decorreva pertanto dal
23.06.2017. Essendo stato il contratto finale di permuta stipulato con rogito del
10.12.2018, il termine dei 18 mesi non era ancora integralmente decorso, con conseguente legittimazione dell'odierna convenuta a richiedere la provvigione dovuta per l'operazione realizzata con il predetto rogito.
Passando ad analizzare le ulteriori contestazioni mosse dagli opponenti, si osserva:
Non si ravvisa alcuna “differenza ontologica” tra il contratto di compravendita immobiliare oggetto dell'incarico mediatorio conferito a Controparte_1
ed il contratto di permuta effettivamente perfezionato: ovvie appaiono infatti le analogie di un trasferimento di un bene dietro il pagamento di un prezzo in denaro e la permuta, quale descritta all'art. 1552 cod. civ., secondo cui “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti da un contraente all'altro”.
Può pertanto agevolmente affermarsi la sostanziale “identità dell'affare” tra l'oggetto dell'incarico inter partes ed il rogito di permuta del 10.12.2018.
Al proposito basti richiamare lo stesso arresto della S.C. citato dagli opponenti pagina 10 di 13 secondo cui i "l'affare, la cui conclusione per effetto dell'intervento del mediatore genera il diritto di quest'ultimo alla provvigione, deve intendersi in senso generico ed empirico, come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. Condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a se nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale" { Cass. III, 06.09.2001 n.
11467; cfr da ultimo Cass.II, 20.06.2024 n. 16973 ord).
Né – e tale rilievo appare dirimente – a pervenire a diversa conclusione può valere l'accordo quadro del 2017, più volte citato dagli opponenti che risulta nella presente sede assolutamente inconferente.
A tale conclusione si perviene osservando che tale accordo non muta la natura del contratto di trasferimento immobiliare realizzato nel 2018, ed esso non riesce ad elidere il nesso causale tra l'attività del mediatore e l'affare concluso, anzi ne costituisce, al più un antecedente di fatto, che attesta esclusivamente che rispetto ai progetti originari di semplice cessione del patrimonio immobiliare delle diverse società riconducibili alla famiglia si era poi passati necessariamente Pt_1
ad un diverso e più articolato piano sempre comunque finalizzato alla dismissione del patrimonio immobiliare.
La sussistenza del nesso eziologico tra attività del mediatore ed affare concluso, emerge poi documentalmente: nel marzo 2016 la convenuta Controparte_1
ha messo in contatto gli opponenti con la società cui
[...] Controparte_13 era seguita un'offerta d'acquisto (doc. 16 e 17 fasc. opposta). L'opposta stessa ha poi attestato i rapporti societari tra era servicer della società Controparte_13
fondo lanciato da e titolare del 100 Parte_3 Parte_3
% delle quote della neocostituita società resasi Controparte_9 acquirente ai sensi dell'art. 1411 cod. civ. dell'immobile di C.so XX Marzo 14, nel contratto di permuta del 10.12.2018.
pagina 11 di 13 Il collegamento tra le società complessivamente coinvolte attesta pertanto l'esistenza del richiesto nesso causale con l'operato del mediatore: sulla base degli atti di causa appare infatti del tutto plausibile che – come già accennato – dopo una prima fase di ricerca di acquirenti diretti del patrimonio immobiliare, e con reperimento di soggetti potenzialmente interessati a tale operazione, le difficoltà di altre società riferibili alla famiglia abbiano spinto in primo luogo ad Pt_1 un'operazione piu articolata con la cessionaria di ingenti crediti CP_14 vantati da istituti di credito nei confronti di queste società, per poi recuperare – per quanto qui di interesse – nell'operazioni di permuta immobiliare, i soggetti precedentemente individuati come potenziali acquirenti, o comunque di altre società a detti soggetti direttamente riconducibili ( Controparte_15
).
[...]
Ad integrale confutazione delle contestazioni degli opponenti, si ritiene pertanto che nel caso di specie la società abbia maturato Controparte_1
pienamente il diritto alla provvigione contrattualmente stabilita del 2.5 % oltre i.v.a sull'importo complessivo previsto dal rogito del 10.12.2018 di Euro 6.800.000 e pertanto Euro 170.000, oltre i.v.a.
Al predetto accertamento consegue pertanto l'integrale rigetto della proposta opposizione, con conferma del decreto ingiuntivo opposto, che acquista pertanto carattere di definitività.
Alla soccombenza degli opponenti consegue, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., la condanna degli stessi al pagamento delle spese di lite, liquidate come da dispositivo, avuto riguardo al valore della controversia e del complessivo svolgimento del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla società Parte_1
e da e
[...] Parte_1 Parte_1
nei confronti della società nel contraddittorio delle parti, Controparte_1
ogni ulteriore domanda od eccezione disattesa o assorbita, così provvede: pagina 12 di 13 i – rigetta l'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo n. 15753/19 emesso dal Tribunale di Milano in data 16.07.2019 a favore della società
Controparte_1
Ii – condanna gli opponenti al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi Euro 14.100,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali, ed accessori di legge.
Milano, 14 maggio 2025
Il Giudice dott. Alessandra Forlenza
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