REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 26924 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente tra
ATTORE Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Clelia Leto
e
Controparte_1
in persona del curatore speciale avv. Gian Luca Salvatore
CONVENUTO – CONTUMACE
MOTIVI DELLA DECISIONE
– nel convenire in giudizio il in epigrafe – ha Parte_1 CP_1
impugnato le delibere adottate dalla compagine condominiale – in sua assenza – nelle assemblee del 22.3.2022 sui punti n. 1, 2, 3 e 4 dell'ordine del giorno, del 22.4.2022
sui punti n. 1 e 2 dell'ordine del giorno, ed infine del 13.2.2023 sui punti n. 1, 2, 3
dell'ordine del giorno.
L'attore – a sostegno dell'illegittimità della delibera del 22.3.2022 sul punto n. 1
dell'o.d.g. (“relazione dell'amministratore in merito al bilancio delle spese della manutenzione straordinaria al 31.12.2021: esame dello stato dei versamenti effettuati,
dei residui da corrispondere e delle eventuali modalità di restituzione delle
eccedenze”) – ha dedotto:
- la genericità e incomprensibilità della decisione adottata con la conseguente impossibilità materiale dell'oggetto;
- l'incompletezza del consuntivo lavori straordinari 2019-2020 con la violazione dell'art. 1130 bis cod. civ.;
- la violazione del principio di annualità della gestione e della conseguenzialità
dei saldi di gestione;

- l'erronea contabilizzazione delle poste in uscita per “Sondaggi” e per
“Mantovane” perché non sostenute negli anni 2019 e 2020;
- l'uso illegittimo delle risorse del fondo speciale.
L'attore – a sostegno dell'illegittimità della delibera del 22.3.2022 sui punti n. 2
(“relazione dell'amministratore in merito alle spese da affrontarsi concernenti
l'esecuzione dei lavori Ecosismabonus 110%”), 3 (“valutazione della candidatura a
responsabile dei lavori del progetto Ecosismabonus 110%: nomina professionista”) e
4 dell'o.d.g. (“valutazione e deliberazione della nomina dello Parte_2
relativa all'assistenza del condominio nei rapporti attinenti l'esecuzione del
[...]
progetto Ecosismabonus 110%) – ha dedotto:
- la non corrispondenza della decisione – con cui è stata approvata l'esecuzione di opere straordinarie ed il relativo riparto delle spese – rispetto all'ordine del giorno che prevedeva genericamente l'illustrazione dei costi di tali opere sfruttando il bonus governativo;

- in ogni caso, l'illegittimità del riparto effettuato in parti uguali tra tutti i 12
condomini, anziché secondo il valore millesimale delle unità immobiliari;

- l'illegittimità della costituzione del fondo speciale poiché varata in astratto e senza il necessario collegamento con i lavori che non sono nemmeno specificati.
L'attore – a sostegno dell'illegittimità della delibera del 22.4.2022 sul punto n. 1
dell'o.d.g. (“approvazione consuntivo gestione 2021 e relativo piano di riparto”) – ha invece dedotto:
- l'illegittimità dell'approvato consuntivo 2021 in quanto inveritiero e incompleto;

- l'assenza delle componenti essenziali del rendiconto (registro contabilità, stato patrimoniale e nota esplicativa) con la conseguente mancanza di chiarezza,
intellegibilità e trasparenza;

- la mancata illustrazione dei rapporti e/o questioni pendenti;

- l'erroneo addebito a suo carico della spesa di euro 8.50 per spese personali;

- l'illegittimità della voce in uscita “spese legali di euro 2.346,90” poiché
ingiustificata.
L'attore – a sostegno dell'illegittimità della delibera del 22.4.2022 sul punto n. 2
dell'o.d.g. (“nomina o conferma amministratore”) – ha invece dedotto la violazione dell'art. 1129, co. 14, cod. civ. in quanto non è specificato il compenso dell'amministratore confermato nella carica.
L'attore – a sostegno dell'illegittimità della delibera del 13.2.2023 sul punto n. 1
dell'o.d.g. (“proposta conciliativa del mediatore relativa alle due procedure di
mediazione 221/2022 e 244/2022 … Compenso professionale dell'avv. relativa Pt_2
approvazione unitamente al riparto di spesa”) – ha invece dedotto che la spesa straordinaria per il compenso dell'avv. relativamente all'assistenza legale resa Pt_2
al condominio – rispetto all'impugnativa delle precedenti delibere – è stata ripartita in parti uguali tra tutti i condomini, mentre invece doveva evidentemente escludersi l'attore da tale riparto.
L'attore – a sostegno dell'illegittimità delle delibere del 13.2.2023 sul punto n. 2
dell'o.d.g. (“relazione dell'amministratore in merito ai lavori eseguiti sullo stabile a
partire dal 2016 ad oggi, come da documentazione già trasmessa a tutti i condomini.
Rendicontazione dettagliata dell'amministratore. Approvazione consuntivo lavori
spese straordinarie sostenute sullo stabile dal 2016 al 30/09/2022, e relativo piano di
riparto) – ha invece dedotto che:
- relativamente alla delibera con cui è stato approvato il consuntivo con il relativo riparto – afferente alle spese per i lavori effettuati nello stabile dal 2016 al
30.9.2022 – il rendiconto non è stato previamente recapitato all'attore unitamente all'avviso di convocazione (nonostante anche plurime richieste in tal senso), né successivamente insieme al verbale assembleare;
- relativamente alla delibera con cui stati chiusi i fondi speciali per i lavori straordinari con mandato all'amministratore di eseguire il relativo piano di riparto, la delibera è nulla per eccesso di potere in quanto non rientra nella competenza dell'assemblea stabilire l'entità del credito dell'attore per i versamenti effettuati nel fondo speciale.
L'attore – a sostegno dell'illegittimità della delibera del 13.2.2023 sul punto n. 3
dell'o.d.g. (“in caso di adesione alla proposta del mediatore di cui al punto uno,
approvazione bilancio lavori straordinari edificio dal 17 Aprile 2019 al 31 dicembre
2020 e relativo piano di riparto e delibera di chiusura del fondo straordinario) – ha infine dedotto i medesimi motivi di impugnazione della delibera del 22.3.2022 sul punto n. 1 dell'o.d.g. trattandosi di ratifica del “Riparto Consuntivo Lavori
Straordinari Edificio 2019/2020 dal 17.4.2019-31.12.2020”.
Ha pertanto concluso chiedendo la nullità o comunque l'annullamento – previa sospensione dell'efficacia esecutiva – di tutte le delibere impugnate.
Il – nonostante la rituale notifica – non si è costituito in giudizio ed è stato CP_1
dichiarato contumace con provvedimento del 20.9.2023.
Sono state depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e all'udienza del
9.1.2024 è stata rigettata l'istanza di sospensiva.
La causa – senza l'espletamento di attività istruttorie – è stata infine trattenuta in decisione all'udienza del 21.10.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – rileva quanto segue.
L'impugnazione è parzialmente fondata. Deve innanzitutto rilevarsi – rispetto all'impugnativa della delibera del 22.3.2022 sul punto n. 1 dell'o.d.g. – che l'assemblea si è limitata ad adottare una delibera meramente interlocutoria o preparatoria (“L'assemblea delibera di corrispondere il residuo delle
somme nel saldo del riparto consuntivo”: cfr. all. 19 atto di citazione), con la conseguente insussistenza dell'interesse dell'attore ad ottenerne l'annullamento (che –
diversamente – sussiste soltanto in relazione alla delibera del 22.4.2022 sul punto n. 1
dell'o.d.g. con cui è stato approvato il consuntivo 2021 ed il relativo riparto, anch'essa impugnata nel presente giudizio).
E' sufficiente rilevare – sul punto – che “l'interesse all'impugnazione di una
deliberazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., postula
che la stessa deliberazione appaia idonea a determinare un mutamento della posizione
patrimoniale dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di
cagionare un sia pur eventuale, ma, comunque, apprezzabile pregiudizio personale”
(cfr. sentenza di questo Tribunale n. 15959/2019 e, tra le altre, Cass. n. 6128/2017).
L'impugnativa delle delibere del 22.3.2022 sui punti n. 2, 3 e 4 dell'ordine del giorno
è fondata.
E' decisivo rilevare che l'assemblea – nel varare la costituzione di un fondo speciale per l'esecuzione di lavori sul fabbricato sfruttando il c.d. “Ecosismabonus 110%” con la simultanea approvazione del relativo riparto – non risulta che abbia preventivamente
(o contestualmente) approvato anche l'esecuzione dei lavori (né che sia stato redatto un capitolato od un progetto specifico a tal fine). Essendo di fatto ignoti i lavori per i quali l'assemblea ha deliberato la costituzione del predetto fondo speciale, il fondo – ed il relativo riparto – appare pertanto ingiustificato con la conseguente illegittimità della delibera.
L'annullamento di tale delibera comporta – conseguentemente – l'annullamento anche delle delibere assunte sui punti n. 3 e 4 dell'o.d.g. con cui sono stati nominati il responsabile dei lavori ed il legale di fiducia del condominio per l'assistenza nella stipulazione dei relativi contratti in quanto parimenti ingiustificate.
L'impugnativa della delibera del 22.4.2022 sul punto n. 1 dell'o.d.g. – con cui è stato approvato il consuntivo 2021 ed il relativo riparto – è parimenti fondata.
E' decisivo rilevare – in tal senso – che tale rendiconto è privo degli elementi previsti dall'art. 1130 bis come obbligatori e, in particolare, della nota sintetica esplicativa
della gestione.
Deve trovare applicazione – sul punto – l'orientamento della giurisprudenza di legittimità (condiviso anche da questo Tribunale) consolidatosi a seguito della riforma della materia condominiale (legge n. 220/2012), a mente del quale “Il registro di
contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che
compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse
del ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal CP_1
bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza
in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto
cosciente e meditato. Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e
nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate, spese e fondi CP_1
disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del
concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei
documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di
approvazione” (cfr. Cass. 33038/2018).
E' fondata anche l'impugnativa della delibera del 13.2.2023 sul punto n. 1 dell'o.d.g..
E' decisivo – in tal senso – rilevare che l'assemblea, nell'approvare la spesa straordinaria per il compenso dovuto al legale di fiducia per l'assistenza prestata al condominio in merito all'impugnativa proposta dall'attore relativamente alle delibere del 22.3.2022, ha ripartito la spesa in dodicesimi – dunque tra l'intera compagine condominiale (come si evince dai vari verbali assembleari e rendiconti allegati dall'attore nel fascicolo telematico) – comprendendo illegittimamente anche quest'ultimo (cfr. all. 4 atto di citazione), che doveva esserne evidentemente escluso.
E' infine fondata l'impugnativa della delibera del 13.2.2023 sul punto n. 3 dell'o.d.g..
Deve premettersi – in proposito – che il rendiconto relativo a spese straordinarie non deve necessariamente redigersi separatamente dal rendiconto gestione ordinaria, ma se ciò avviene – come nella fattispecie – anch'esso deve rispettare le prescrizioni dell'art. 1130 bis cod. civ..
Ne discende l'illegittimità della delibera in quanto il consuntivo lavori straordinari dal
17.4.2019 al 31.12.2020 ed il relativo riparto sono stati approvati in violazione dell'art. della nota sintetica esplicativa con il conseguente pregiudizio per l'intellegibilità del rendiconto.
L'impugnativa della delibera del 22.4.2022 sul punto n. 2 dell'o.d.g. è invece infondata.
E' sufficiente rilevare – a riguardo – che tale delibera ha confermato l'amministratore nella carica che già rivestiva, di talchè – secondo il costante orientamento di questo
Tribunale – deve intendersi tacitamente confermato anche il suo compenso già noto ai condomini (cfr., per tutte, sentenza di questo Tribunale n. 2740/2022:“se è vero che in
base al comma 14° dell'art. 1129 c.c. l'amministratore “all'atto dell'accettazione
della nomina o del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della
nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”, occorre
evitare interpretazioni eccessivamente formalistiche. La disposizione va interpretata
in conformità alla sua ratio, finalizzata ad evitare che i condomini, durante il mandato
o alla fine di esso, si possano trovare di fronte a pretese economiche
dell'amministratore non previamente concordate. Tale rischio non sembra potersi
concretizzare quando l'amministratore sia stato confermato nell'incarico, dal
momento che - in tal caso - si intende anche implicitamente confermato il suo
compenso già noto ai condomini ed essi non correrebbero il rischio di trovarsi esposti
a pretese impreviste. Si ritiene, dunque, che la “specificazione analitica” del compenso
in sede di rinnovo sia da ritenersi requisito di validità della delibera solo nel caso in
cui in sede di prima nomina (o comunque precedentemente al rinnovo dell'incarico)
non fosse stato precisato il compenso). L'impugnativa delle due delibere assunte dalla compagine condominiale nell'assemblea del 13.2.2023 a seguito della discussione sul punto n. 2 dell'o.d.g. è
infine ugualmente infondata.
Deve ritenersi – quanto alla ratifica delle spese relative al consuntivo delle spese straordinarie lavori dal 2016 al 30.9.2022 – che l'assemblea abbia agito nel rispetto delle sue attribuzioni previste dall'art. 1135 cod. civ. (dovendosi d'altra parte anche rilevare che l'attore non ha contestato né impugnato – nel merito – il riparto inviatogli dall'amministratore in seguito a specifica richiesta di chiarimenti in vista dall'assemblea: cfr. all. 24 atto di citazione).
Relativamente all'altra delibera – con cui sono stati chiusi i fondi speciali per i lavori straordinari dando contestualmente mandato all'amministratore di eseguire il relativo piano di riparto – deve ritenersi che l'assemblea abbia adottato anche in questo caso una delibera avente mera natura interlocutoria con la conseguente insussistenza di interesse all'impugnazione in merito all'entità del credito ivi riportato (che potrà essere contestato impugnando – sede del caso – la relativa delibera di approvazione del riparto).
Le spese processuali – ivi comprese quelle afferenti alle procedure di mediazione ex
d.lgs. 28/2010 – seguono la prevalente soccombenza del convenuto.

P.Q.M.


annulla le delibere del 22.3.2022 sui punti n. 2, 3 e 4 dell'o.d.g., la delibera del
22.4.2022 sul punto n. 1 dell'o.d.g., e le delibere del 13.2.2023 sui punti n. 1 e 3
dell'o.d.g; rigetta – nel resto – l'impugnazione;
condanna il convenuto a rimborsare all'attore le spese processuali, liquidate d'ufficio in euro 4.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, euro 545,00 per spese vive, nonché euro 1.122,40 per spese di mediazione, Iva e Cassa come per legge.
22.10.2025.
IL GIUDICE 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1130 bis cod. civ. poiché risulta essere stata anche in questo caso omessa la redazione