n. r.g. 299/2024

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Giudice dott.ssa Alice Buonafede, nella causa civile iscritta al n. r.g. 299/2024, tenuto conto che l'udienza del giorno 11.12.2025, fissata per la discussione ex artt. 429 e
447 bis c.p.c., è stata sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; lette le note depositate dalle parti, in cui la parte ricorrente si è riportata a tutti i propri scritti difensivi e alle conclusioni già rassegnate, insistendo per il rigetto dell'eccezione di inammissibilità del ricorso promossa dalla parte resistente, mentre quest'ultima ha ribadito detta eccezione, richiamando tutte le difese già spiegate e chiedendo, in ogni caso,
l'assegnazione di un termine per il rilascio di almeno dodici mesi;



p.q.m.


decide come da provvedimento che deposita contestualmente, da considerare letto in udienza ai sensi dell'art. 127 ter, ultimo comma, c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 299/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c.., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 299 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2024, a seguito di discussione tenutasi all'udienza del giorno 11.12.2025, sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Frascati, Parte_1 C.F._1 alla via Guglielmo Massaia n. 6, presso lo studio dell'avv. Cecilia Lo Iacono, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata all'atto introduttivo;

Ricorrente contro
(C.F. , elettivamente domiciliata presso CP_1 C.F._2
l'indirizzo digitale , rappresentata e difesa Email_1
dall'avv. Giorgio Mazzone, in virtù di procura allegata all'atto introduttivo;

Resistente
Oggetto: contratto di locazione ad uso abitativo;

Conclusioni delle parti: come da note scritte depositate nel termine assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
2 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da al fine di ottenere la Parte_1
condanna di al rilascio dell'immobile alla stessa concesso in godimento e al CP_1 pagamento dei danni subiti, per effetto della mancata restituzione, in misura pari all'importo del canone pattuito, in adempimento del verbale di conciliazione sottoscritto dalle stesse parti in data 15.6.2022, nell'ambito di un procedimento per convalida di sfratto svoltosi dinanzi a questo Tribunale.
A fondamento di tali domande, la ricorrente ha, nella specie, dedotto:
- di avere promosso, nei riguardi della resistente, un procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, iscritto al n. r.g. 3023/2022, in relazione all'immobile sito in in
Frascati, alla via Telegono n. 12, censito al N.C.E.U. dello stesso Comune, al foglio 25,
p.lla 528, sub. 4;
- che le parti hanno concluso, nell'ambito del suddetto procedimento, un accordo ratificato dinanzi al giudice, all'udienza del 15.6.2022, in virtù del quale il contratto di locazione, precedentemente stipulato, sarebbe scaduto in data 31.12.2023, con conseguente impegno della conduttrice di rilasciare l'immobile alla stessa data;
CP_1
- che, nondimeno, la resistente non ha provveduto al rilascio dell'immobile nel termine pattuito;

- che la stessa ricorrente ha conseguentemente il diritto non solo di conseguirne la restituzione, ma anche di vedersi riconosciuto il risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento, parametrati alla misura del canone pattuito.
La ricorrente ha, sulla scorta delle predette circostanze, così concluso: “rilevato che la sig.ra è venuta meno all'obbligo dalla medesima assunto nel richiamato CP_1
verbale di udienza del 15 giugno 2022 di riconsegnare l'appartamento sito in Frascati Via
Telegono n. 12 entro l'improrogabile data del 31 dicembre 2023, ritenuto inoltre che la sig.ra dal 1 gennaio 2024 detiene l'immobile in questione senza averne CP_1
titolo, condannarla al pagamento in favore della ricorrente dell'indennità commisurata al corrispettivo locativo in precedenza versato, pari ad € 1.000,00 mensili per tutto il periodo che si protrae dal 1 gennaio 2024 sino all'effettiva riconsegna del bene, libero e vuoto da
3 persone e cose. Per l'effetto: Dichiarare la sig. ra obbligata ad adempiere CP_1
a quanto sottoscritto nel verbale di udienza del 15/06/2022 e per l'effetto, confermata al
31/12/2023 la risoluzione contrattuale relativa all'immobile sito in Frascati, Via Telegono
n. 12 alla data stabilita dalle parti sig.ra e . Ordinare il Parte_1 CP_1
rilascio immediato dell'immobile, per essere già trascorso il termine pattuito dalle parti al
31/12/2023. Condannare la sig.ra , al pagamento, in favore della ricorrente CP_1 della somma di € 1.000,00 mensili sino all'effettiva riconsegna del bene, libero e vuoto da persone e cose. Dichiarare la sentenza esecutiva. Con vittoria di spese ed onorari stante
l'inadempimento contrattuale della sig. ra ”. CP_1
, costituitasi in giudizio, ha eccepito l'improcedibilità delle domande, per CP_1 mancato esperimento del procedimento di mediazione, e l'inammissibilità delle stesse, perché promosse nelle forme del rito semplificato, pur trovando il proprio titolo in un rapporto locatizio, evidenziando:
- che nel procedimento di sfratto la stessa aveva lamentato il mancato invio della disdetta da parte della locatrice e il conseguente rinnovo tacito del contratto;

- che, a causa di difficoltà sorte, la medesima ha chiesto alla locatrice di proseguire ad occupare l'immobile anche dopo la data convenuta del 31.12.2023, provvedendo a corrispondere i canoni dal gennaio 2024 al giugno 2024;
- di avere bisogno, in ipotesi di accoglimento della domanda, della concessione, per il rilascio dell'immobile, del termine massimo di 12 mesi previsto dall'art. 56 della l. n. 392 del 1978.
La medesima ha, pertanto, rassegnato le seguenti conclusioni: “

1. accertare e dichiarare
l'improcedibilità dell'azione e delle domande proposte dalla RA nei Parte_1
confronti della RA , per il mancato esperimento del procedimento CP_1
obbligatorio di mediazione di cui all'art. 5 del D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28, per tutti i motivi di cui al presente atto;

2. in via subordinata, accertare e dichiarare, altresì,
l'inammissibilità e/o l'improcedibilità dell'azione e delle domande proposte dalla RA nei confronti della RA , introdotte nelle forme del Parte_1 CP_1
procedimento semplificato di cognizione ex art. 281 decies e seguenti c.p.c. in luogo del
4 procedimento locatizio di cui all'art. 447 bis c.p.c. e per l'effetto disporre il mutamento del rito con ogni consequenziale provvedimento da parte del Tribunale adito;

3. nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto delle precedenti eccezioni e di accoglimento della domanda avversaria di rilascio, la RA chiede che il Giudice adito fissi CP_1
la data dell'esecuzione nel termine massimo di 12 mesi di cui all'art. 56 L. 392/1978 e/o comunque la concessione del termine massimo per il rilascio dell'immobile di 12 mesi ai sensi dell'art. 56 L. 392/1978 ovvero di quel diverso termine che sarà ritenuto di giustizia dal Tribunale adito.

5. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio”.
Disposto il mutamento di rito da semplificato in locatizio ai sensi dell'art. 426 c.p.c. e assegnato alle parti un termine perentorio per provvedere all'eventuale deposito di memorie integrative, è stato esperito con esito negativo il procedimento di mediazione.
Ritenuta, quindi, la causa matura per la decisione, la stessa è definita mediante deposito contestuale della motivazione e del dispositivo ex artt. 429 e 447 bis c.p.c., a seguito di discussione tenutasi all'udienza dell'11.12.2025, di cui è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.

2. Così, in sintesi, delineate le prospettazioni delle parti, si reputa di analizzare in via pregiudiziale l'eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla parte resistente, la quale ha sostenuto che la ricorrente ha erroneamente introdotto una controversia in materia locatizia nelle forme del procedimento semplificato di cognizione e che non sarebbe operante la disciplina del mutamento del rito di cui all'art. 426 c.p.c., di cui ha però espressamente chiesto l'applicazione, al momento della costituzione in giudizio.
In merito, si ribadisce che la causa petendi delle domande avanzate dalla ricorrente è da individuare in un rapporto di natura locatizia, in quanto il solo dato che, in sede conciliativa, le parti abbiano rimodulato il termine di durata del contratto, se esclude l'applicazione della disciplina speciale che regola tale profilo, non muta però la natura del rapporto intercorso fra le parti.
Si ritiene, nondimeno, che l'eccezione sollevata dalla resistente non meriti condivisione, pur nella consapevolezza dell'esistenza di un orientamento della giurisprudenza di merito
5 di diverso avviso, citato dalla stessa parte resistente.
L'art. 281 decies c. 2 c.p.c. prevede, infatti, che, nelle cause in cui il Tribunale giudica in composizione monocratica, il giudizio può sempre essere introdotto nelle forme del procedimento semplificato, anche se non ricorrono i presupposti di cui al primo comma della stessa disposizione, così prevedendo per il rito ordinario e per il rito semplificato, in relazione alle cause di attribuzione monocratica, un ambito di applicazione sostanzialmente coincidente.
Ne deriva immediatamente che l'art. 281 duodecies c. 1 c.p.c., nella parte in cui fa riferimento alla mancanza dei presupposti di cui al comma primo dell'art. 281 decies c.p.c.
e prevede la prosecuzione del giudizio delle forme del rito ordinario, con fissazione dell'udienza di cui all'art. 183 c.p.c., non è applicabile alle controversie in cui il Tribunale giudica in funzione monocratica.
Si sottolinea, inoltre, che la seconda parte della disposizione in esame, nel prevedere che si proceda nello stesso modo, se il giudice ritiene cha la complessità della lite e dell'istruttoria imponga di procedere nelle forme del rito ordinario, mira a disciplinare la sola ipotesi speciale di mutamento del rito operante nei rapporti fra procedimento semplificato e rito ordinario, aventi un ambito di applicazione sovrapponibile, ma non esclude la possibilità di disporre il mutamento di rito, in virtù di disposizioni differenti, quale appunto l'art. 426 c.p.c., qualora vangano in considerazione riti aventi un ambito applicativo differenziato ed alternativo, come nel caso che qui interessa (in questo stesso senso, cfr. Trib. Roma, 7 novembre 2023, n. 16694).
Al contempo, si ritiene che il solo riferimento alle “forme ordinarie” contenuto nell'art. 426 c.p.c., a cui l'art. 447 bis c.p.c. rinvia, non esclude la possibilità di applicare detta disciplina anche nell'ipotesi in cui il giudizio in materia locatizia sia erroneamente introdotto nelle forme cui all'art. 281 decies c.p.c., considerato che quest'ultima disposizione, al comma secondo, pone il rito ordinario e quello semplificato in un rapporto di perfetta equivalenza.
Si rileva, infine, che la soluzione contraria non pare sostenibile neanche sulla base della considerazione che il regime delle preclusioni caratterizzanti il rito semplificato sarebbe
6 caratterizzato da un minore rigidità rispetto a quello previsto dal rito locatizio, data la possibilità per le parti di chiedere, in occasione della prima udienza, l'assegnazione dei termini di cui all'art. 281 duodecies c. 4 c.p.c. Detta divergenza può essere, infatti, superata proprio mediante l'applicazione dell'art. 426 c.p.c., che impone la concessione alle parti di un termine per il deposito di eventuali memorie integrative al fine di svolgere tutte quelle attività che non sarebbero precluse in virtù del rito erroneamente scelto.

3. Tanto premesso, proseguendo con l'esame nel merito delle domande proposte dalle parte ricorrente, si osserva che è del tutto incontestato che, mediante la sottoscrizione del verbale di conciliazione del 15.6.2022, le parti abbiano rideterminato la scadenza contrattuale del rapporto precedentemente concluso, fissandola alla data del 31.12.2023, con conseguente assunzione dell'impegno, da parte della resistente, di provvedere a quella stessa data alla restituzione dell'immobile (cfr. doc. 2 del fascicolo di parte ricorrente).
Altrettanto pacifico è che, nonostante la scadenza del contratto e il fisiologico venire meno di quest'ultimo, la parte resistente non ha però provveduto alla restituzione dell'immobile, così rendendosi inadempiente rispetto all'obbligo espressamente assunto per effetto della sottoscrizione del ricordato verbale di conciliazione.
Da tanto deriva che, essendo il contratto di locazione, costituente il titolo giustificativo della detenzione dell'immobile in capo alla resistente, divenuto inefficace per effetto del decorso del termine di durata, fissato dalle stesse parti in via conciliativa nel giorno
31.12.2023, e non avendo la resistente adempiuto l'impegno restitutorio espressamente assunto, la stessa deve essere condannata all'immediato rilascio del bene, senza assegnazione di un ulteriore termine ex art. 56 l. n. 392 del 1978, essendo il termine fissato dalle parti, in sede conciliativa, scaduto da quasi due anni.
Si evidenzia, ancora, che risulta meritevole di accoglimento anche l'ulteriore domanda della parte ricorrente, tesa a conseguire la condanna della resistente al risarcimento dei danni subiti, per effetto della mancata restituzione dell'immobile, da parametrare al canone mensile convenuto nella misura di euro 1.000,00, per il periodo compreso fra gennaio 2024
e la data di effettivo rilascio.
Si rileva, infatti, che, se la ricorrente ha di fatto invocato la disciplina di cui all'art. 1591
7 c.c., che obbliga il conduttore in ritardo nella restituzione del bene al pagamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, d'altra parte, alcuna contestazione è stata sollevata, sul punto e sull'entità dell'importo indicato come canone, dalla parte resistente, che si è limitata a documentare di avere già provveduto al pagamento delle sole somme dovute fino a giugno 2024 (cfr. doc. 4 del fascicolo di parte resistente).
La misura dell'importo preteso dalla ricorrente, in applicazione della disciplina in disamina, deve, quindi, essere circoscritto alle mensilità comprese fra luglio 2024 e novembre 2025, per la somma complessiva di euro 17.000,00, non potendosi tenere conto né dei mesi successivi all'udienza di discussione né del mese di dicembre non ancora decorso per intero, fino all'effettivo rilascio, come richiesto dalla ricorrente, in quanto si configurerebbe altrimenti un'inammissibile condanna in futuro, non consentita neppure dalla previsione di cui all'art. 664 c.p.c., che ha natura eccezionale e postula la convalida dello sfratto per morosità.

4. Le domande proposte dalla ricorrente devono, pertanto, essere accolte nella misura precisata.
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui all'art. 91 c.p.c., sono da porre a carico della parte resistente e sono liquidate sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da individuare sulla base del valore del decisum (causa di valore compreso fra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00), con la precisazione che si applicheranno i parametri minimi, data la non particolare complessità delle questioni poste e dell'attività processuale svolta.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) accerta l'avvenuta scadenza del contratto di locazione stipulato da e Parte_1 da , avente ad oggetto l'immobile sito in Frascati, alla via Telegono n. 12, CP_1
censito al N.C.E.U. dello stesso Comune, al foglio 25, p.lla 528, sub. 4;
b) condanna all'immediato rilascio, in favore di CP_1 Parte_1
dell'immobile individuato al capo sub a);
8 c) condanna alla corresponsione, in favore di della CP_1 Parte_1 complessiva somma di euro 17.000,00;
d) condanna alla rifusione, in favore di delle spese di CP_1 Parte_1 lite, liquidate nella complessiva somma di euro 2.540,00, per compensi, ed euro 264,00, per esborsi (contributo unificato e marca da bollo), oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 12 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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