REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
Seconda Sezione Civile
Il giudice, dr. Corrado Cartoni ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 42311 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, posta in decisione all'udienza del 2.10.2025
e vertente tra
, , elettivamente domiciliate in Roma, Parte_1 Parte_2
Corso Francia n. 178, presso lo studio degli Avv.ti Piero Mancusi e Antonella
Persico che le rappresentano e difendono per procura in atti,
- attori -
e
in persona del sindaco pro-tempore, elettivamente domiciliato in CP_1
Roma, presso gli uffici dell'Avvocatura Comunale, Via del Tempio di Giove n. 21, rappresentato e difeso dall'Avv. Manuela Scerpa per procura in atti,
- convenuto -
e
pagina 1 di 10 , in persona del legale rappresentante pro-tempore, Controparte_2
elettivamente domiciliato in Roma, Via Tre Orologi n. 10/E, presso lo studio dell'Avv. Massimo Ranieri che lo rappresenta e difende per procura in atti,
- convenuto -
FATTO
Con citazione ritualmente notificata, e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio e il per
[...] CP_1 Controparte_2 accertare e dichiarare la assenza di adesione obbligatoria al ” e Controparte_2
che non erano dovute le quote consortili per gli anni 2022 e 2023, ovvero la irrevocabile scadenza della convenzione di lottizzazione stipulata in data 9.12.1968 con il alla data dell'8.12.2008 e la scadenza al 15.12.2020 dei CP_3
termini per la consegna delle opere di urbanizzazione e relative aree di sedime al con la conseguente cessazione a tale data dei compiti CP_3
manutentivi del su tali opere, come stabilito dalla Controparte_2
determinazione dirigenziale di del 15.12.2011, con la declaratoria CP_1
del conseguente onere della loro manutenzione ordinaria e straordinaria da porsi a carico esclusivo del e che non sono dovute le quote consortili per CP_3 gli anni 2022 e 2023 richieste dal ”, nonchè quelle successive Controparte_2
alla luce del grave inadempimento del convenuto ai suoi obblighi. CP_2
Le attrici esponevano di essere proprietarie di beni immobili situati in Largo
Olgiata; che il ” richiedeva il pagamento degli oneri consortili Controparte_2 per il 2022 ed il 2023; che l'area dell' era costruita nell'ambito di un'attività CP_2 di lottizzazione convenzionata denominata “Lottizzazione dell'Olgiata”, stipulata in data 9.12.1968, avente una durata di quaranta anni fino all'8.12.2008, ai sensi dell'art. 19) della convenzione;
che in forza della Convenzione la manutenzione e cura delle infrastrutture del comprensorio erano affidate al ”, Controparte_2
mero consorzio di manutenzione, fino al momento della cessione degli impianti e pagina 2 di 10 delle opere al che i diritti e gli obblighi della società lottizzante CP_3
erano successivamente trasferiti alla , la Controparte_4 Controparte_5
quale in data 2.7.1992 acquistava dalle procedure liquidatorie della CP_6
la residua integrale proprietà delle aree destinate a verde e/o infrastrutture
[...]
destinate ad essere cedute al alla scadenza della Convenzione;
che la CP_3
convenzione, scaduta in data 8.12.2008, non era prorogata;
che CP_3
con la D.D. n. 96211 del 15.12.2011 confermava che la convenzione di lottizzazione era scaduta l'8.12.2008, differiva al 15.12.2020 il termine entro cui la avrebbe dovuto consegnare al tutte le opere di Controparte_5 CP_3
urbanizzazione, confermava al la prosecuzione fino al tale Controparte_2
data dei propri compiti di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonchè di tenuta in esercizio di tutte le aree, manufatti ed impianti, così come previsto dalla convenzione, e precisava che tutti gli interventi di manutenzione straordinaria di ogni infrastruttura dovevano ottenere il benestare preventivo del prima CP_3
della loro realizzazione;
che in data 29.1.2016 la cedeva al Controparte_5
” tutti i terreni ed aree site nel comprensorio, escluse alcune Controparte_2
ville, di cui era proprietaria, comprese le strade del comprensorio;
che la cessione non era mai ratificata dal che alla data del 15.12.2020 erano CP_3
cessati gli obblighi manutentivi del verso il e Controparte_2 CP_3 incombeva sul stesso l'obbligo di consegnare a tutte le CP_2 CP_1 infrastrutture;
che il consorziato “Castello Olgiata” invitava il ” Controparte_2
ad adottare con urgenza gli atti necessari per la consegna delle opere di
Urbanizzazione a nel rispetto della Convenzione dell'8.12.1968 e CP_1
a prendere in consegna, tutte le opere ed infrastrutture di CP_1
urbanizzazione di sua proprietà site nel comprensorio , come indicate nella CP_2
Determinazione Dirigenziale 15.12.2011; con lo stesso atto diffidava altresì il a non dare corso a lavori di manutenzione ordinaria e Controparte_2
pagina 3 di 10 straordinaria sui beni da consegnare al ex convenzione di CP_3 lottizzazione, senza aver preventivamente ricevuto dall'amministrazione capitolina il relativo benestare;
di essere receduta dal in data 1.12.2021; che il CP_2
proseguiva senza autorizzazione comunale lavori di Controparte_2
manutenzione delle dette infrastrutture ed inviava richieste di pagamento per le rate degli oneri consortili per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per l'anno 2022 e per i primi trimestri del 2023; che la richiesta di pagamento di tali oneri era illegittima;
che negli atti di compravendita non vi era alcun richiamo agli obblighi ed ai vincoli derivanti dalla Convenzione del 1968, i quali comunque cessavano alla scadenza della Convenzione;

Si costituiva il ”, rilevando che la convenzione non era scaduta Controparte_2
e non aveva richiesto la consegna delle opere di urbanizzazione;
CP_1
che la scadenza della convenzione di lottizzazione del 1968 era prorogata ex lege ai sensi dell' art. 10 co. 4 bis l. n. 120/20 ed art. 10 septies, co. 1, lett. b) l. n. 51/22; che per effetti di tali proroghe il termine convenzionale per la consegna delle infrastrutture, come già prorogato con D.D. n. 1198 del 15.12.2011 al 15.12.2020, era fissato ex lege al 15.12.2025; che non si verificava alcun trasferimento automatico dei beni al Comune di Roma, essendo necessario uno specifico atto di trasferimento;
di non essere inadempiente all'obbligo di consegna;
che i lavori svolti erano necessari ed urgenti e che la durata del era fino al CP_2
31.12.2050, poi prorogata fino al 31.12.2100, e che la Convenzione del 1968 era a loro opponibile, proponendo, altresì, domanda riconvenzionale di condanna di
[...]
al pagamento della somma di euro 3.596,41 per gli oneri consortili non Pt_1
versati, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c.
Si costituiva anche evidenziando di essere proprietaria delle CP_1
infrastrutture del comprensorio Olgiata e che l'obbligo di manutenzione perdurava fino alla consegna dei beni.
pagina 4 di 10 Concessi i termini di cui all'art. 189 c.p.c., all'udienza del 2.10.2025 le attrici concludevano per la sospensione del giudizio in virtù della pendenza del giudizio davanti alla Corte di Cassazione r.g. n. 30317/22 ed il rigetto della riconvenzionale, la declaratoria dalla non opponibilità della Convenzione del 1968 e dell'assenza della obbligatoria partecipazione al , della scadenza della convenzione CP_2 alla data dell'8.12.2008 e la scadenza al 15.12.2020 dei termini per la consegna delle opere al della cessazione a tale data dei compiti CP_3
manutentivi del su tali opere e dell'onere della loro Controparte_2
manutenzione ordinaria e straordinaria a carico esclusivo del e CP_3
che non erano dovute le quote consortili per gli anni 2022 e 2023, nonchè quelle successive.
Nella stessa udienza il ” concludeva per il rigetto delle domande Controparte_2
e l'accoglimento della riconvenzionale, concludeva per il rigetto CP_1
delle domande ed il giudice tratteneva la causa in decisione.
DIRITTO
Preliminarmente si osserva che la “Convenzione di Lottizzazione dell'Olgiata” del
9.12.1968 è opponibile alle acquirenti e Parte_1 Parte_2
le quali la hanno accettata nell'atto di acquisto mediante il riferimento al
[...]
regolamento consortile.
Infatti, per quanto concerne l'atto di Parte_2 compravendita 28.4.2022 all'art. 2) prevede che le parti fanno espresso riferimento al “vigente Regolamento del Consorzio, regolamento che la parte acquirente dichiara di ben conoscere e di accettare per sé, i suoi eredi e/o aventi causa a qualsiasi titolo”, mentre l'art. 5) opera espresso riferimento al pagamento degli oneri consortili condominiali.
In ordine a nell'atto di acquisto del 12.10.2022 si opera espresso Parte_1
riferimento, nell'ambito dell'oggetto della compravendita all'art. 1), a “strada pagina 5 di 10 perimetrale consortile” e nell'art. 4) si precisa che l'immobile “risulta compreso all'interno del perimetro della convenzione “ , con conseguente CP_4
subentro nel Consorzio, nella Convenzione e nei relativi diritti ed obblighi, circostanza confermata anche dal fatto che la ha pagato negli anni gli oneri Pt_1
consortili.
Del resto, la giurisprudenza precisa che in tema di consorzi di urbanizzazione deve ritenersi pienamente lecito il meccanismo di adesione al predisposto CP_2
dall'autonomia privata, il quale si attua attraverso la semplice stipulazione del contratto di compravendita di un'unità immobiliare ricadente nel comprensorio, essendo tale adesione, alla quale si ricollega l'assunzione dei corrispondenti obblighi dell'aderente, contemplata sia da una clausola statutaria, che implica il preventivo assenso degli altri proprietari di immobili partecipanti al , sia CP_2
dallo stesso atto di trasferimento immobiliare, espressione della volontà del nuovo acquirente di partecipare al , affermando così che l'accettazione della CP_2
qualifica di consorziato non debba necessariamente avvenire in forma espressa, ma può essere desunta per “facta concludentia” dalla volontà dell'acquirente di divenire proprietario di un bene facente parte di un (Cass. civ., Sez. II, CP_2
Ordinanza, 23/05/2024, n. 14407; Cass. civ., Sez. I, Sentenza, 22/09/2016, n. 18560
e da ultimo Corte d'Appello Roma, Sez. II, Sent., 08/07/2025, n. 4326).
Ciò premesso, la “Convenzione di Lottizzazione dell'Olgiata” del 9.12.1968 prevede una durata di quaranta anni, dunque fino all'8.12.2008.
Con determinazione dirigenziale prot. n. 96291 del 15.11.2011 CP_1
previa conferma dei compiti di manutenzione ordinaria e straordinaria al
” per “la prosecuzione, già in essere Parte_3 senza soluzione di continuità dalla scadenza della convenzione (8.12.2008)”, ha in sostanza prorogato la suddetta Convenzione, certamente in ordine all'obbligo di pagina 6 di 10 consegna e di manutenzione, di ulteriori circa dodici anni, dunque fino al
15.12.2020.
L'art. 10, comma 4° bis, della legge n. 120 dell'11.9.2020, dunque intervenuto nel periodo di proroga della Convenzione di cui alla determinazione dirigenziale n.
96291/11, ha previsto che “Il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione di cui all'articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, dagli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini dei relativi piani attuativi e di qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi al 31 dicembre 2020, sono prorogati di tre anni. La presente disposizione si applica anche ai diversi termini delle convenzioni di lottizzazione di cui all'articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, o degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale nonché dei relativi piani attuativi che hanno usufruito della proroga di cui all'articolo 30, comma 3-bis, del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98”.
Questa normativa si inserisce nel decreto legge 16.7.2020, n. 76, nel capo secondo, rubricato “Semplificazione e altre misure in materia edilizia e per la ricostruzione pubblica nelle aree colpite da eventi sismici”, dunque riguarda non solo le aree colpite da eventi sismici, ma anche altre misure in materia di edilizia ed ha portata di generale applicazione.
Il successivo art. 10 septies, 1° comma, lett. b) legge n. 51 del 20.5.2022 ha poi prorogato il termine di un ulteriore anno, esteso a due anni dall'art. 10, comma 11 decies, lett. a), legge 24.2.2023, n. 14.
Dunque, la Convenzione, prorogata al 15.12.2020 dalla determinazione dirigenziale n. 96291/1, al 15.12.2023 dall'art. 10, comma 4° bis, della legge n.
120/20 e di ulteriori due anni dall'art. 10 septies, 1° comma, lett. b) legge n. 51/22, come modificato, dall'art. 10, comma 11 decies, lett. a), legge 24.2.2023, n. 14,
pagina 7 di 10 deve ritenersi scaduta in data 15.12.2025, con rigetto della domanda di declaratoria della scadenza della Convenzione all'8.12.2008.
Ne consegue che gli obblighi di manutenzione di cui all'art. 3), connaturati alla convenzione ed alla sua durata, gravano sul ” fino a tale data, Controparte_2
15.12.2025, e sempre fino a tale data sono dovuti gli oneri consortili, dunque compresi quelli del 2022 e del 2023 oggetto del presente giudizio.
Peraltro, profilo distinto da quello della durata della Convenzione, che incide sugli obblighi di manutenzione e, come vedremo, sulla consegna delle opere relative al comprensorio privato, è quello della cessione delle opere, la quale deve intervenire, ai sensi delle lettere a) e b) del 1° comma dell'art. 12) della Convenzione, nel
“termine massimo di anni dieci a decorrere dalla data di stipulazione della presente convenzione”.
Poiché l'ultimo comma dell'art. 12) prevede espressamente che “qualora non sia stato possibile addivenire, nei tempi e nei termini previsti, alla stipula dell'atto di cessione delle opere, queste passeranno di diritto nella piena proprietà e disponibilità del trascorsi i termini di cui ai precedenti punti a) e b) del CP_3
presente articolo per quanto riguarda il centro servizi ed alla scadenza della presente convenzione per quanto riguarda il comprensorio privato”, l'art. 13) stabilisce che la consegna delle opere potrà avvenire “non oltre i termini massimi fissati nel citato art. 12” e la già citata determina n. 96291/1 del 15.12.2011 ha prorogato la consegna 15.12.2020, il termine per la consegna delle opere relative al centro servizi è il 15.12.2020, opere che la stessa parte attrice dichiara come già consegnate al da anni, mentre quello per la consegna delle opere relative CP_3
al comprensorio privato, essendo la convenzione da scadere il 15.12.2025, sarà il
15.12.2025.
Per altro aspetto, la mancata consegna dei beni a già proprietaria CP_1 delle aree in base all'art. 11) della Convenzione che richiama il rogito notarile rep.
pagina 8 di 10 46742/23556 in pari data (9.12.1968), rispetto alla quale manca un CP_1
qualsiasi atto di trasferimento delle opere e degli impianti relativi alle urbanizzazioni primaria e secondaria, in realtà in parte già trasferiti in proprietà dalla proprio al ” con atto del 29.1.2016, ed il Controparte_5 Controparte_2 relativo lamentato inadempimento del nei confronti di Controparte_2 quest'ultima, è questione intercorrente tra ed il “ CP_1 CP_2
”, parti del relativo obbligo, che può essere fatta in ipotesi valere da
[...] [...]
, unico soggetto interessato all'acquisizione delle aree e delle opere, ma CP_1
non dai singoli consorziati, i quali devono in ogni caso contribuire per le loro quote alle attività di manutenzione svolte dal fino al 15.12.2025, data di CP_2
scadenza della Convenzione, per opere relative al comprensorio privato, e lo stesso
è da dirsi per il relativo benestare di in ordine alle singole attività di CP_1
manutenzione.
invece, pur dichiarando di essere proprietaria dei beni, nulla chiede CP_1
sul punto, anzi precisa che gli obblighi di manutenzione sussistono fino all'effettiva consegna dei beni.
Peraltro, la stessa parte attrice riconosce che con note del 24.1.2022 e del 10.2.2022
l'amministrazione ha già avviato le procedure per la presa di possesso delle opere.
Occorre anche osservare che è lo stesso statuto del , il quale ha durata CP_2
superiore rispetto alla Convenzione, a prevedere all'art. 3), 2° comma, lett. a), e 4° comma, nello scopo dell'attività consortile proprio la manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere e dei beni fino al giorno della consegna al CP_3
Dunque, anche a prescindere dalla scadenza della Convenzione, deve in ogni caso concludersi che il è tenuto comunque alla manutenzione Controparte_2
ordinaria e straordinaria fino al momento della effettiva consegna dei beni e delle opere a con l'ulteriore considerazione che se il continua CP_1 CP_2
ad effettuare tali lavori, questa scelta, per il meccanismo maggioritario che pagina 9 di 10 disciplina le scelte del , è evidentemente conforme alla volontà della CP_2
maggioranza dei consorziati, con obbligo di pagare le relative quote consortili, salvo l'impugnazione delle relative delibere.
Le domande di e sono Parte_1 Parte_2
conseguentemente rigettate e, in accoglimento della domanda riconvenzionale del
”, è condannata al pagamento della somma di euro Controparte_2 Parte_1
2.910,00 per oneri consortili 2023, come da precisazione della somma richiesta contenuta in comparsa conclusionale, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c.
Le spese seguono la soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando:
a) rigetta le domande di e b) Parte_1 Parte_2 condanna al pagamento in favore del ”, in persona Parte_1 Controparte_2
del legale rappresentante pro-tempore, della somma di euro 2.910,00 per oneri consortili 2023, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c.; c) condanna
[...]
e al pagamento in solido delle spese Pt_1 Parte_2 processuali in favore del ”, in persona del legale rappresentante Controparte_2 pro-tempore, pari ad euro 7.500,00 per compensi ed euro 100,00 per spese, oltre iva, cpa ed ulteriori accessori di legge;
e) condanna e Parte_1 [...]
al pagamento in solido delle spese processuali in favore di Parte_2
in persona del sindaco pro-tempore, pari ad euro 4.000,00 per CP_1
compensi ed euro 50,00 per spese, oltre spese generali ed oneri riflessi nella misura di legge.
Roma, 14.10.2025
Il Giudice
Dr. Corrado Cartoni
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