N. R.G. 326/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA tra

Parte_1
[...]
e
Parte_2

[...] Parte_3
ROTOLONI
[...]
INTIMATE
Oggi 11 dicembre 2025 ad ore 13,53 innanzi al dott. Elisabetta Chiodini, sono comparsi: per parte intimante gli avv.ti Chini e Sperandeo e per parte intimata l'avv. Chiaravalli, i quali precisano le conclusioni come in atti, ai quali si riportano. Ad ore 14,00 il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare. Ad ore 17,28 il giudice pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio, dando lettura, ad aula vuota, delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. Verbale chiuso ad ore 17,28.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice dott. Elisabetta Chiodini nella causa civile iscritta al n. R.G. 326/2024 promossa da:
(P.IVA: ), in persona del suo legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Marzia Chini ed elettivamente domiciliata presso lo studio della stessa, in Milano, via Boscovich,31 giusta procura in atti
Intimante
contro
(C.F.: , Parte_2 C.F._1 Parte_4
(C.F.: e (C.F.: ), C.F._2 Parte_3 C.F._3
rappresentati e difesi dall'avv. Mariano Chiaravalli ed elettivamente domiciliate presso lo studio dello stesso, in Varese, Via Piave, 3, giusta procura in atti
Intimate
All'udienza del 11 dicembre 2025, visto l'art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni delle parti come in atti
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto notificato il 17 ottobre 2023 l' ha citato avanti questo Parte_1
Tribunale le signore e per sentire Parte_2 Parte_4 Parte_3
pagina 2 di 11 convalidare nei loro confronti sfratto per morosità relativamente all'immobile ad uso abitativo, sito in Valganna, Frazione Boarezzo, Via Boarezzo snc. L'intimante ha anche chiesto l'emissione del decreto ingiuntivo di cui all'art. 664 c.p.c.
Al riguardo l'intimante, premesso di essere proprietaria dell'unità immobiliare ad uso abitativo sopra indicata, che consta di un villetta singola su due livelli e di un box auto, ha allegato: che con contratto registrato il 28 dicembre 2021 essa concedeva in locazione alle signore e detta unità immobiliare Parte_2 Parte_4 Parte_3
per la durata di 4 anni, per il canone annuo di € 13.200,00, da pagarsi in rate mensili di €
1.100,00 cadauna;
che le conduttrici non hanno corrisposto i canoni e le spese di mesi di luglio, agosto e settembre 2023 per un totale di € 3.593,70 ; che a nulla sono valsi i solleciti di pagamento loro inviati.
Si sono costituite in giudizio le signore e che, pur non contestando il Pt_2 Pt_4
mancato pagamento dei canoni e delle spese così come indicati nell'atto di sfratto, si sono tuttavia opposte alla convalida, allegando, a motivo del loro inadempimento, che gli impianti elettrico e termico dell'immobile locato non “sono a norma” e che l'immobile presenta numerosi vizi. Le intimate hanno chiesto di rigettare le domande dell'intimante di convalida dello sfratto e di emissione del decreto ingiuntivo, di dichiarare che esse nulla devono all'intimante, di determinare l'ammontare del canone di affitto mensile eventualmente ed effettivamente dovuto in ragione della compromissione e/o diminuzione del godimento dell'unità abitativa medesima, di condannare l'intimante alla restituzione a loro favore di quanto versato in eccedenza, di dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento, di condannare l'intimante alla restituzione del deposito cauzionale versato e l'importo di € 2.100,00 per interventi di manutenzione straordinaria effettuati, oltre al risarcimento dei danni.
L'intimante ha chiesto l'emissione dell'ordinanza di rilascio dell'immobile, rappresentando che nelle more la morosità era aumentata. pagina 3 di 11 Il giudice ha accolto l'istanza per le motivazioni indicate nell'ordinanza 14 febbraio 2024, cui rinvia.
Con il medesimo provvedimento il giudice ha disposto il mutamento del rito e assegnato alle parti i termini per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c.
Entrambe le parti hanno depositato le memorie ed è stato esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo.
In seguito, è stata disposta una CTU.
Successivamente, esperito un tentativo di conciliazione delle parti che ha sortito esito negativo, il giudice, su richiesta delle parti, ha rinviato la causa per discussione, assegnando termini per il deposito delle note finali.
Nel frattempo, le intimate hanno riconsegnato l'immobile.
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Nell'atto di sfratto parte intimante ha chiesto che in caso di opposizione alla convalida, il contratto di locazione sia risolto per fatto e colpa delle conduttrici.
Le intimate, a loro volta, hanno domandato di dichiarare la risoluzione del contratto per la presenza di vizi nell'immobile locato.
È noto, che in applicazione dei principi generali in materia di riparto dell'onere della prova, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto o per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, ossia l'esistenza del contratto, e allegare l'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento e/o dalle cause impeditive e/o giustificative dell'inadempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
Nella specie, l'intimante ha provato il titolo, depositando il contratto di locazione sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato e allegato l'inadempimento delle intimate, consistente nel mancato pagamento di tre mensilità di canone e spese.
L' intimante ha quindi assolto al proprio onere probatorio. pagina 4 di 11 A sostegno dell'opposizione allo sfratto le intimate hanno allegato che gli impianti elettrico e termico “non sono a norma”, oltre alla presenza di altri vizi dell'immobile.
Come questo giudice ha già rilevato nell'ordinanza di rilascio provvisorio, la Suprema Corte ha più volte affermato che in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (cfr. ex multis:
Cass. 26 maggio 2022 n. 17020; Cass. 1° giugno 2006 n. 13133; Cass. 11 aprile 2006 n. 8425).
Nel caso di specie, le intimate hanno sospeso il pagamento del canone dal luglio 2023 e hanno continuando a detenere l'immobile loro locato sino all'ottobre 2024, senza più nulla versare.
Vale la pena di aggiungere che le medesime, pur lamentando i vizi di cui si dirà, non hanno, né dedotto, né dimostrato di avere offerto all'intimante la restituzione dell'immobile in epoca antecedente, concomitante o successiva alla sospensione del pagamento del canone, ma, anzi, nel presente giudizio hanno chiesto che il giudice non pronunciasse l'ordinanza di rilascio e, come già riportato, hanno poi detenuto l'immobile sino all'ottobre 2024.
La gravità dell'inadempimento contrattuale, tale per cui nulla è stato più corrisposto per il canone di locazione dal luglio 2023 fino al rilascio dell'unità locata, avvenuto il 2 ottobre 2024, ossia per quindici mesi, di cui tre alla data della domanda, otto alla data della pronuncia dell'ordinanza di rilascio, e ulteriori sette alla data dell'effettivo rilascio, giustifica la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, ex art. 5 l. n. 392/1978, nella specie applicabile, essendo tra l'altro noto che “in caso di locazione ai fini dell'emissione della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità, il giudice deve valutare la gravità pagina 5 di 11 dell'inadempimento anche in base al comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda” (Cass. 7 dicembre 2020, n. 27955).
Deve quindi accogliersi la domanda dell'intimante di declaratoria di risoluzione del rapporto di locazione inter-partes per fatto e colpa delle conduttrici.
Quanto alle doglianze delle intimate, si osserva quanto segue.
Le conduttrici hanno lamentato che l'immobile presenta le ringhiere del balcone pericolanti, pavimenti in legno e gradini delle scale ammalorati, vetusti con fessure, serramenti rotti, finestre che si aprono per effetto del vento.
Tale stato di vetustà è stato accertato dal CTU, tuttavia, a ben vedere, si tratta di vizi facilmente riconoscibili prima facie e, pertanto, soggetti all'esclusione della garanzia di cui all'art. 1578 c.c.
Le conduttrici hanno poi assunto che le grondaie presentavano ammaloramenti e crepe che si riversavano su marciapiedi e in prossimità della porta di ingresso dell'abitazione.
Il CTU ha accertato che la grondaia presenta deterioramenti, ma ha escluso che vi siano percolamenti all'interno delle zone abitate. I vizi della gronda non hanno quindi inciso in modo apprezzabile sull'uso della cosa locata.
Le intimate hanno inoltre contestato la conformità degli impianti termico ed elettrico alle norme vigenti e nella memoria integrativa hanno riferito che, su loro segnalazione, l
[...]
effettuava un sopralluogo nell'immobile locato e accertava che: (i) l'impianto termico CP_1
non era utilizzato, perché non funzionante;
(ii) l'immobile era riscaldato con stufette elettriche.
Nel medesimo atto le intimate hanno altresì riferito, per quanto qui di interesse, che: (1) a seguito del sopralluogo, l' le diffidava dall'utilizzo di apparecchi/impianti a gas CP_1
sino alle urgenti e necessarie verifiche, nonché alla presentazione della conformità degli impianti;
(2) l'Amministrazione Comunale di Valganna, su segnalazione dell' , CP_1
invitava l'odierna intimante a presentare, al termine delle necessarie opere, attestazione circa pagina 6 di 11 i lavori eseguiti e dichiarazioni di conformità; (3) l'intimante non dava riscontro degli adempimenti prescritti, per cui il Comune di Valganna ne informava l' che, con CP_1
provvedimento comunicato il 9 aprile 2024, rilevava la sussistenza dei presupposti per dichiarare l'immobile anti igienico e inabitabile.
L'intimante ha eccepito che il sopralluogo è stato fatto senza che ne fosse stata informata e che a causa di un problema di posta elettronica non ha ricevuto la comunicazione del Comune di
Valganna di cui sub 2.
Senonché, dalla documentazione in atti risulta che la comunicazione in questione è stata inviata dal Comune di Valganna all'indirizzo di posta elettronica certificata assegnato d'ufficio all'intimante, con la conseguenza che tale comunicazione deve ritenersi comunque valida.
Sotto altro profilo, va comunque rilevato che, da un lato, non risulta che abbia CP_1
accertato l'effettivo non funzionamento dell'impianto termico che ha dichiarato non utilizzato, dall'altro, che l'impianto elettrico era invece funzionante ed utilizzato dalle intimate, tanto che le stesse riscaldavano la casa con stufette elettriche.
In merito all'impianto elettrico, il CTU ha accertato che trattasi di impianto di vecchio tipo, privo delle certificazioni oggi previste e che pertanto “non si può in questa fase escludere una pericolosità” dell'impianto, senza però segnalare concreti elementi di pericolosità e ha anzi affermato che esso è “sicuramente consono alla data di edificazione dell'edificio” (Relazione CTU, pag. 2).
A tal proposito, occorre osservare che l'immobile locato risale al 1965 e che l'art. 6, III co. del
D.M n. 37/2008 dispone che gli impianti elettrici nelle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro
i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA. pagina 7 di 11 Attesa l'attestazione del CTU di corrispondenza dell'impianto elettrico esistente ai requisiti richiesti alla data di costruzione dell'edificio, l'assenza di certificazione degli ulteriori sistemi di sicurezza che risultano essere stati installati a cura del locatore in epoca successiva assume rilievo meramente amministrativo, privo di incidenza sul piano contrattuale in relazione all'idoneità all'uso convenuto dell'immobile locato. E ciò tanto più se si considera che, in occasione del sopralluogo svolto da , tale impianto risultava essere utilizzato per CP_1
far funzionare delle stufette elettriche.
Quanto all'impianto termico, le intimate hanno contestato che lo stesso, oltre a non essere a “a norma”, non funzionava con continuità, ma bisognava “armarlo di frequente”, in quanto la caldaia si bloccava.
Dalla documentazione in atti risulta che le intimate hanno segnalato all'intimante il non funzionamento della caldaia. L'intimante ha assunto che a seguito di ciò è stato sostituito il termostato della caldaia per migliorare il funzionamento dell'impianto.
La circostanza, non contestata dalle intimate, deve ritenersi pacifica.
Non risulta che dopo tale intervento (eseguito il 1° marzo 2023) le intimate abbiano nuovamente segnalato problemi alla caldaia.
Il CTU ha accertato un solo elemento di non conformità dell'impianto termico, annotato nel libretto di manutenzione della caldaia con la dicitura “tubo fumi non a norma”. Non è stata tuttavia accertato in cosa consistesse tale difformità e se essa incidesse sulla sicurezza dell'impianto impedendone del tutto l'uso.
Ad ogni modo, l'immobile era ugualmente riscaldato tramite stufette elettriche, come accertato da ATS Isubria, e quindi era utilizzabile e in concreto utilizzato anche a prescindere dal funzionamento della caldaia.
La dichiarazione di inabitabilità dell'immobile sancita da del 28 marzo 2024 e CP_1
comunicata alle intimate il 9 aprile 2024, ha tuttavia inciso sull'utilizzabilità dello stesso che comunque le conduttrici hanno detenuto sino al 2 ottobre 2024, privandone illegittimamente pagina 8 di 11 della disponibilità parte locatrice, non costituendo titolo di detenzione dell'immobile da parte delle conduttrici l'esigenza di far eseguire la CTU.
Pertanto, considerata, da un lato, la dichiarazione amministrativa di inabitabilità dell'immobile e, dall'altro, la mancata riconsegna dello stesso alla locatrice, si reputa equo ridurre del 50% il canone dovuto dalle intimate per il periodo aprile 2024 - settembre 2024.
Per tutto quanto sin qui esposto, le conduttrici devono versare all'intimante il canone contrattualmente pattuito di € 1.100,00 per il periodo luglio 2023- marzo 2024 e l'importo mensile di € 550,00 per il periodo aprile 2024- settembre 2024, con la conseguenza che le stesse devono essere condannate a versare all'intimante la somma totale di € 13.200,00 (€ 9.900,00 per il periodo luglio 2023- marzo 2024 ed € 3.300,00 per il restante periodo).
Per quanto sin qui esposto, resta invece assorbita la domanda delle intimate di restituzione dei canoni già versati.
La domanda di condanna al risarcimento dei danni deve invece essere rigettata, in quanto non provata.
Sulla domanda di restituzione dell'immobile è invece cessata la materia del contendere, perché il bene è stato riconsegnato.
Le intimate hanno poi chiesto il rimborso della spesa di € 2.100,00 che hanno affermato di avere sostenuto nel giugno 2023 per un intervento straordinario di liberazione di un condotto di scarico. Condotto, la cui ostruzione aveva, a loro dire, provocato un allagamento notturno del piano taverna e del bagno dell'immobile locato.
Al riguardo le intimate hanno allegato una fattura con la descrizione dell'intervento.
Da questa risulta che il tecnico, riscontrata nello scarico la presenza di “granella di sassi” e di un “crostone in decantazione”, ha dedotto che il condotto non è stato oggetto di pulizia da un anno e mezzo/due.
La domanda non è tuttavia fondata, perché non vi è prova che la presenza dei residui che avrebbero provocato l'occlusione sia riferibile all'intimante. Peraltro, la valutazione pagina 9 di 11 dell'idraulico sull'individuazione della data di formazione “del crostone” appare apodittica e pertanto irrilevante in questa sede.
La domanda in esame deve quindi essere rigettata.
Quanto alla richiesta delle conduttrici di restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, maggiorata degli interessi, si osserva quanto segue.
Dal contratto di locazione in atti risulta che, a garanzia delle obbligazioni assunte con il contratto, le conduttrici hanno versato alla locatrice la somma di € 3.300,00, che le parti dichiarano infruttifera. Somma che, sempre in base al contratto, dovrà essere restituita alle conduttrici alla riconsegna dell'immobile locato e all'accertato adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto.
Nella specie, le intimate hanno restituito l'immobile alla locatrice, ma non hanno adempiuto alle altre obbligazioni derivanti dal contratto.
Ne consegue che non può allo stato accogliersi la domanda di condanna dell'intimate alla restituzione del deposito cauzionale.
L'importo di € 3.330,00, maggiorato degli interessi legali, dalla data del versamento, ossia 20 dicembre 2021, al saldo – essendo affetta da nullità la clausola contrattuale che dichiara la somma infruttifera – dovrà quindi essere restituita alle intimate, una volta che queste avranno adempiuto alle obbligazioni su di loro gravanti di pagamento dei canoni dovuti.
Le spese di lite, liquidate in base al decisum (tenuto conto dell'attività effettivamente svolta) e pari ad € 4.227,00, oltre accessori di legge, devono porsi a carico delle intimate in ragione della loro soccombenza sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione e sull'importo che sono condannate a versare.
Le spese di CTU, già liquidate da questo giudice, devono ripartirsi tra le parti in ragione di metà ciascuna, attesa l'utilità della CTU medesima nell'interesse del giudizio.

P.Q.M.


pagina 10 di 11 Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario, dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 326/2024 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: dichiara la risoluzione del contratto di locazione 20 dicembre 2021, intercorso tra l'intimante e le intimate, per fatto e colpa di queste ultime;
condanna le intimate a versare all'intimante la somma di € 13.200,00 per la causale di cui alla parte motiva della presente sentenza;

condanna le intimate a rifondere all'intimante le spese di lite nella misura di € 4.227,00, oltre contributo unificato, oltre 15% per spese forfettarie, oltre c.p.a. ed IVA.; spese di CTU da ripartirsi tra le parti in ragione di metà ciascuna;
rigetta le altre domande.
Varese, 11 dicembre 2025.
Il giudice
Dott. Elisabetta Chiodini
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