TRIBUNALE DI NAPOLI
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
UDIENZA DEL 23 GENNAIO 2025
NELLA CAUSA ISCRITTA AL R.G. AL N. 6641 DELL'ANNO 2022
Il Giudice, preliminarmente, dà atto che con riferimento alla presente udienza è stata disposta la trattazione scritta della causa, ai sensi dell'art 127 ter c.p.c.
Sempre in via preliminare dà atto che, entro il termine assegnato dalla scrivente, parte attrice ha depositato note scritte , ribadendo le ragioni poste a fondamento delle conclusioni già rassegnate in atti.
A questo punto la controversia viene decisa mediante pronuncia della seguente sentenza, resa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
Il Giudice dott.ssa Flora Vollero

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
- UNDICESIMA SEZIONE CIVILE -
in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Flora Vollero pronuncia in data 23 gennaio
2025, secondo il modulo procedimentale di cui all'art 281 sexies c.p.c., la seguente

SENTENZA
a nella controversia civile iscritta al n. 6641 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022, vertente
TRA
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Napoli alla Via Parte_1 C.F._1
Consalvo n. 120/A Parco , presso lo studio dell'Avv. Valentina Febbraio, che la Controparte_1 rappresenta e difende, giusta procura in atti.
ATTRICE
E
(C.F.: ), _2 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: vendita di beni immobili
Conclusioni: come da note di trattazione scritta depositate ex art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'uidenza del 23 gennaio 2025

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione, ritualmente notificato, citava in giudizio Parte_1 _2
, chiedendo al Tribunale di Napoli di: 1) accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale del sig.
[...]
2) per l'effetto, in via principale, dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento;
3) in via _2 subordinata, qualora la domanda principale di risoluzione del contratto fosse rigettata o dichiarata inammissibile, ritenere valido il contratto de quo e, per l'effetto, accogliere la domanda di adempimento contrattuale e condannare il sig. _2 al pagamento della somma di € 40.000,00, quale somma da corrispondersi in virtù del contratto di
[...] compravendita sottoposto a condizione sospensiva relativo alla proprietà immobiliare sita in Pozzuoli ( NA) alla Via
Pergolesi n. 108, rep n. 21763 trascritti Agenz. Immibil il 28.09.2021 ai n. 47344/35026 Controparte_3
Napoli 2, innanzi al Notaio;
4) condannare, altresì, il sig. al risarcimento Persona_1 _2 del danno in favore della sig.ra . Con vittoria di spese e competenze di giudizio, con attribuzione al Parte_1 procuratore che ne anticipa le spese.
I fatti sottesi alla suddetta domanda possono riassumersi come segue.
In data 21.09.2021, in qualità di venditrice, e , come Parte_1 _2 compratore, concludevano un contratto di compravendita, avente ad oggetto la proprietà dell'immobile, sito in Pozzuoli (NA), alla Via Pergolesi n. 108, sotto la condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato e/o Enti Locali nel termine di sessanta giorni dalla notifica dell'atto, eseguita a cura del notaio rogante entro venti giorni dalla data della stipula, come previsto dagli artt. 60-62 del d.lgs. 42/2004.
Veniva pattuito che il possesso dell'immobile in oggetto fosse conseguito dal compratore al momento dell'avveramento della condizione sospensiva (cfr. art. 6 del contratto di compravendita, presente agli atti) e che il prezzo, quantificato in € 40.000,00, fosse corrisposto alla venditrice in sede di stipula dell'atto di avveramento della condizione (cfr. art. 5 del contratto). L'articolo 2, terzo periodo, del contratto in parola stabiliva, infatti, che i contraenti avrebbero fatto constare l'avveramento della condizione sospensiva con atto autentico entro quindici giorni dall'avveramento medesimo, a richiesta della parte più diligente.
Avendo rilasciato l'immobile, rispettando così le condizioni contrattuali, la parte venditrice, in data 21.01.2022, inviava, con raccomandata a/r, presente agli atti, formale diffida ad adempiere, invitando ad individuare, entro tre giorni dal ricevimento della stessa, “la data per la _2 sottoscrizione dell'atto dichiarativo, nonché per la corresponsione del prezzo”.
Con p.e.c. del 14.02.2022 (allegata all'atto di citazione), il procuratore dell'odierno convenuto replicava che “la suddetta proprietà era stata in precedenza […] trasferita dallo stesso sig. alla sig.ra _2
, senza che quest'ultima ne pagasse giammai il prezzo;
l'atto pubblico di trasferimento del 21.09.2021 Parte_1
è pertanto da considerarsi un mero atto di restituzione del bene immobile, mai pagato”, con la conseguenza che “il sig. declina ogni obbligazione a proprio debito, che gli sia imputata con la causale di prezzo di _2 compravendita, pretesa dalla sig.ra ”, invitandola, in ogni caso, a sottoscrivere alla presenza Parte_1 del notaio l'atto di accertamento del mancato esercizio del diritto di prelazione, onde perfezionare le formalità di trascrizione, ai sensi dell'art. 2668, comma 3, c.c..
Ribadendo la volontà di stipulare l'atto dichiarativo, la parte venditrice inviava, quindi, un'ulteriore p.e.c. con la quale, dolendosi dell'inadempienza della controparte, insisteva per la corresponsione del prezzo;
nondimeno, alcun riscontro le perveniva. All'udienza del 27.06.2022, rilevato che per parte convenuta nessuno risultava costituito, il
Giudice, previa verifica della ritualità della notifica, dichiarava con ordinanza la contumacia di _2
, concedendo alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c..
[...]
Non veniva svolta attività istruttoria, tenuto conto dell'inammissibilità della prova testimoniale richiesta, in quanto riferita a circostanze in parte valutative e irrilevanti ai fini del decidere e in parte documentali o generiche o, in ogni caso, da provarsi iscritto;
precisate le conclusioni, la causa veniva rinviata per la discussione, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'udienza del 23 gennaio 2025, poi sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art 127 ter c.p.c e, quindi, decisa in pari data con la presente sentenza.
2. Orbene, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è fondata per i motivi di seguito esposti.
Sul piano probatorio, occorre preliminarmente premettere il criterio di giudizio costantemente applicato dalla giurisprudenza, all'indomani del fondamentale arresto della Cassazione a Sezioni Unite
30 ottobre 2001 n. 13533, secondo cui "il creditore, sia che agisca per l'adempimento, sia che agisca per la risoluzione o per il risarcimento del danno, è tenuto a provare solo l'esistenza del titolo, ossia della fonte negoziale o legale del suo diritto (e, se previsto, del termine di scadenza), mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: è il debitore convenuto a dover fornire la prova estintiva del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento" (cfr. Cassaz. civile, SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533; conformi: Cassaz. civile, sez. II, 14 gennaio 2002, n. 341; Cassaz. civile, sez. III, 12 aprile 2006, n. 8615;
Trib. Torino, 15 giugno 2007, n. 4134/07; Trib. Salerno, sez. II, 31 ottobre 2014, n. 5151; Trib. Salerno,
27 marzo 2015, n. 1439).
2.1. Nel caso di specie, la parte attrice ha assolto all'onere probatorio sulla stessa incombente, avendo ella prodotto il contratto di compravendita concluso in data 21.09.2021 (presente agli atti tra gli allegati alla memoria istruttoria del 17.01.2023), ed avendo dedotto la circostanza dell'inadempimento della controparte, corredandola, peraltro, da documentazione, presente agli atti (cfr. la corrispondenza intercorsa fra i procuratori delle parti, tramite raccomandata a/r ed a mezzo p.e.c.).
Nondimeno, si impongono delle precisazioni in merito alla ritenuta sussumibilità della condotta espressa dal convenuto – allegata dall'odierna parte attrice – in termini di inadempimento.
Occorre preliminarmente osservare che il contratto di compravendita, oggetto di causa, presenta i crismi della validità e dell'efficacia, essendosi definitivamente avverata la condizione alla quale era sottoposto, per effetto del mancato esercizio del diritto di prelazione, attribuito allo Stato e/o Enti
Locali, nel termine di sessanta giorni dalla notifica dell'atto in parola. Non rilevante, ai fini della stabilizzazione degli effetti del contratto, è la circostanza che non sia stato ancora stipulato l'atto dichiarativo di avveramento della condizione, giacché lo stesso, lungi dall'assumere valenza costitutiva, assolve ad una mera funzione ricognitiva.
L'avveramento della condizione, tuttavia, non è sufficiente a giustificare la pretesa della parte venditrice di ottenere il versamento del corrispettivo pattuito, giusto il disposto dell'art. 5 del contratto, che fissa il termine di adempimento al momento della stipula dell'atto dichiarativo.
Giova, infatti, distinguere il momento di avveramento della condizione, che incide sull'efficacia del contratto, dal momento in cui la prestazione può essere richiesta dal creditore e conseguentemente eseguita dal debitore. Siffatta differenziazione presenta un significativo rilievo pratico, potendo l'obbligazione essere efficace, perché avveratasi la relativa condizione sospensiva, ma non potendo il creditore pretendere concretamente la prestazione, attesa la mancata scadenza del termine di adempimento;
circostanza – questa – che si apprezza proprio nel caso di specie, non essendo ancora stato stipulato l'atto dichiarativo, che individua il momento temporale in cui la prestazione diventa esigibile.
Malgrado ciò, il compratore, al quale è stata sollecitata la fissazione della data di stipula dell'atto in parola, ha dichiarato per iscritto – per mezzo del suo procuratore – di non essere intenzionato a rispettare le condizioni contrattuali, manifestando la volontà di non adempiere neppure allorché maturasse il termine per adempiere.
In tale prospettiva, si tratta, dunque, di verificare quale sia la rilevanza da attribuire alla dichiarazione del debitore di non voler adempiere, espressa prima della scadenza del termine fissato per l'esecuzione della prestazione;
in particolare, se essa sia destinata a produrre soltanto gli effetti legali tipici di cui all'art. 1219 comma 2 c.c., in tema di mora “ex re”, o se, invece, possa integrare gli estremi di un inadempimento, giustificando l'ingresso di rimedi risolutori.
È pacifico che tale dichiarazione, ove fosse intervenuta in un momento successivo alla scadenza del termine – nel caso di specie, a seguito della stipula dell'atto dichiarativo –, avrebbe reso definitivo l'inadempimento già realizzatosi per effetto del decorso del termine di adempimento. Più problematico appare, di contro, configurare un inadempimento a fronte di una volontà di non adempiere manifestata ante diem, ossia in un momento in cui la prestazione non è eseguibile in quanto non esigibile dal creditore.
Orbene, secondo l'impostazione tradizionale, un tempo maggioritaria, prima della scadenza del termine, l'inesigibilità della prestazione escluderebbe la sussistenza di un inadempimento e, così, l'utilità del ricorso alla risoluzione contrattuale. A sostegno di tale tesi, si osserva, ulteriormente, che l'unica norma che prende in considerazione la dichiarazione di non voler adempiere è, come anticipato, l'art. 1219 comma 2 c.c., che ne limita le conseguenze all'automatica costituzione in mora del debitore. Di talché se il limite massimo di efficacia che la predetta dichiarazione può esprimere, secondo l'ordinamento, risiede nell'esonero dall'intimazione in mora, nessun inadempimento sarebbe dato riscontrare.
Nondimeno, i presupposti sui quali si fonda il filone in parola sono ritenuti privi di pregio da altro indirizzo giurisprudenziale, al quale questo Giudice ritiene di dover dare continuità.
In primo luogo, la rilevanza da riconoscere alla dichiarazione di non voler adempiere prestata ante diem, ai fini della configurabilità di un inadempimento, non è esclusa dalla previsione di cui all'art. 1219 comma 2 c.c., che si riferisce alle sole dichiarazioni rese post diem.
Inoltre, la diffusione dell'insegnamento pretorio teso a ricondurre all'ambito del concetto di adempimento non solo l'obbligo di prestazione in senso stretto, ma anche la vasta congerie di comportamenti preparatori e strumentali all'esatta attuazione dell'obbligazione – consistenti in doveri di collaborazione e nel compimento di atti giuridici o materiali necessari a salvaguardare l'interesse della controparte, sia pur nei limiti dell'apprezzabile sacrificio – impone una riflessione sull'opportunità di concedere alla parte non inadempiente il rimedio risolutorio, sia pur in anticipo rispetto alla scadenza del termine stabilito per l'adempimento.
Merita evidenziare, infatti, che, dilatatisi i confini della prestazione, non più circoscritti all'atto solutorio finale, ma estesi alla predetta attività, strumentalmente preordinata a tal fine, occorre giocoforza riconoscere che la violazione dei canoni di buona fede e correttezza, di cui al combinato disposto degli artt. 2 Cost., 1175 e 1375 c.c., sia idonea a configurare un inadempimento che legittima l'immediato ingresso dei relativi rimedi, tra cui quello risolutorio. La buona fede integra, d'altronde, il rapporto contrattuale, conformando i comportamenti delle parti alla specificità del caso concreto e contribuendo a definire la regola applicare e le condizioni di esattezza dell'adempimento.
Applicando tali coordinate ermeneutiche al caso di specie, non può non osservarsi che la dichiarazione di non voler adempiere, espressa dal debitore ante diem, integra un comportamento dal quale è dato desumere con ragionevole grado di certezza che la prestazione non sarà correttamente eseguita. Il decorso del termine previsto per la stipula dell'atto dichiarativo di avveramento della condizione – fissato nel contratto in quindici giorni – senza che alcuna comunicazione pervenisse alla parte venditrice, la manifestazione del rifiuto di onorare le condizioni contrattuali, deducendo la necessità di interpretare l'atto pubblico sottoscritto quale mero atto di restituzione del bene, frustrando l'affidamento della controparte sul significato dell'accordo, costituiscono, tutte, condotte espressive della violazione degli obblighi di buona fede e lealtà nell'esecuzione del contratto, alla cui osservanza ogni contraente è tenuto e che sono senz'altro esigibili indipendentemente dalla scadenza del termine.
Si registra, in tale prospettiva, un inadempimento di non scarsa importanza, colto nella sua attualità di violazione dell'obbligo di buona fede e nella sua inequivoca proiezione futura, che incide in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto e che legittima, quindi, la parte in bonis a sciogliersi dal vincolo ante diem (cfr. Cass. n. 23823 del 2012, Cass. n. 10546 del 2015, con cui la S.C. si è espressa nel senso che l'inadempimento contrattuale possa essere fatto valere in maniera anticipata quando, secondo buona fede, la parte che si assume essere inadempiente si comporta in maniera da rendere antieconomica o impossibile la prosecuzione del rapporto).
Deve osservarsi, peraltro, che la soluzione in parola si impone non solo alla luce delle argomentazioni che precedono, ma anche in ragione della necessità di garantire tutela al contraente in bonis a fronte dell'univoca manifestazione di volontà di non adempiere della controparte. Parte attrice, infatti, non potendo invocare l'eccezione di inadempimento prevista dall'art. 1460 c.c., avendo già eseguito la propria prestazione – per quanto consta a questo Giudice – rilasciando l'immobile, non avrebbe altro strumento di tutela che non sia il ricorso al rimedio risolutorio invocato in tale sede.
Opinando diversamente, costei verserebbe nell'antieconomica condizione di dover attendere la data della stipula dell'atto dichiarativo di avveramento della condizione – momento nel quale maturerebbe il termine di adempimento per la controparte fissato nel contratto – a fronte di un inadempimento della prestazione, intesa in senso stretto, ragionevolmente certo.
2.2. Venendo alla verifica del rispetto della regola probatoria enunciata in premessa, avuto riguardo alla posizione del convenuto, la circostanza che quest'ultimo non si sia costituito – se non è sufficiente a far accogliere la domanda dell'attore, il quale deve, comunque, provare le proprie pretese ai sensi dell'art. 2697 c.c., giacché la contumacia non introduce deroghe al principio dell'onere della prova
– implica, nondimeno, il mancato assolvimento dell'onere di provare la non imputabilità dell'inadempimento contestato.
In tale prospettiva, non assume alcuna rilevanza la circostanza che, in sede stragiudiziale, il compratore abbia motivato la volontà di non corrispondere il prezzo pattuito opponendo l'inadempimento della controparte all'obbligazione assunta con un precedente contratto di compravendita, concluso tra le stesse parti ma con ruoli invertiti.
In primo luogo, il rifiuto di adempiere, nella fattispecie, non può essere configurato come un'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., giacché detta forma di autotutela trova fondamento – come noto – nel nesso di interdipendenza che lega tra loro le opposte prestazioni dedotte in un medesimo contratto sinallagmatico, non già tra prestazioni che costituiscono oggetto di differenti contratti.
In secondo luogo, ove il convenuto avesse voluto sollecitare la qualificazione dell'atto pubblico di trasferimento, sottoscritto il 21.09.2021, in termini di “mero atto di restituzione del bene immobile”, avrebbe dovuto assolvere all'onere di provare siffatta deduzione in sede processuale.
In mancanza di tale eccezione, all'attore che agisce per far valere il proprio diritto, alla stregua della regola di giudizio sul versante probatorio esposta in premessa, non spetta dimostrare né
l'adempimento della precedente obbligazione – che, in ogni caso, è stato documentato, sia pur ad abundantiam, producendo copia della contabile del bonifico effettuato in data 27.7.2017 – né il carattere non simulatorio dell'atto stipulato in data 21.09.2021 che, in assenza di eccezioni ed indici di univoco segno contrario, va qualificato in termini di compravendita.
2.3. Avendo, quindi, l'attore provato i fatti che costituiscono il fondamento del diritto azionato, ed in mancanza di prove relative ad eventuali fatti estintivi del diritto della parte venditrice a ricevere l'adempimento della prestazione dedotta nel contratto di compravendita, oggetto di causa, deve dichiararsi l'inadempimento contrattuale del convenuto , per i motivi esposti, con _2 conseguente accoglimento della domanda di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453 c.c., ed assorbimento della domanda di adempimento promossa in subordine.
Invero, posto che l'inadempimento concerne l'esecuzione della prestazione principale di pagamento non può che rilevarsene la gravità ai sensi dell'art 1455 c.c.
3. Va, invece, rigettata la domanda di risarcimento del danno, avanzata dalla parte attrice.
Si rileva, infatti, che, in sede di richiesta di risarcimento, è sul creditore che grava l'onere di fornire la prova del pregiudizio patito, nonché del nesso causale tra l'inadempimento del proprio debitore e il danno sofferto. L'articolo 1218 c.c., sulla responsabilità del debitore per il mancato o inesatto adempimento dell'obbligazione, prevede infatti solo una presunzione di colpevolezza a carico della parte contrattuale inadempiente (Cass. ord. n. 21217 del 2 ottobre 2020), ma il ristoro dei pregiudizi, patrimoniali e non, passa attraverso un preciso onere di allegazione e di prova, che fa capo al soggetto che agisce in giudizio al fine di ottenere il risarcimento di tutti i pregiudizi subiti a causa dell'evento lesivo subito (Cass. sent. n. 25164 del 2020).
Nel caso di specie, non è stato assolto tale onere probatorio, essendosi la parte attrice limitata ad avanzare una generica richiesta di risarcimento, senza neppure allegare il pregiudizio subito, deducendo meramente la sussistenza di un danno “in re ipsa”.
Tale ultimo assunto non è condivisibile, perché si scontra con i consolidati principi affermati nella materia in esame dalla giurisprudenza di legittimità: il danno risarcibile non può mai essere considerato “in re ipsa” e va individuato non nella lesione del diritto inviolabile, ma nelle conseguenze di tale lesione;
la sussistenza di tale danno deve essere oggetto di allegazione e prova, e la sua liquidazione deve essere compiuta dal giudice sulla base non di valutazioni astratte, ma del concreto pregiudizio presumibilmente patito dalla vittima, per come da questa dedotto e provato (cfr. Sez. 3,
Ordinanza n. 31537 del 06/12/2018: nella specie, la Cassazione ha cassato la sentenza di merito che aveva accolto la domanda di risarcimento del danno derivante dall'illegittimo protesto di un assegno sulla base dell'astratta affermazione che tale illecito avrebbe potuto “verosimilmente” pregiudicare la stima e la reputazione di cui gli attori godevano, senza precisare quale fosse tale stima, in quali ambienti fosse goduta e se in essi si fosse propagata la notizia del protesto). Pertanto, non essendo stata offerta alcuna prova del tipo di danno-conseguenza patito dalla parte attrice, né - a fortiori - del nesso causale sussistente tra quest'ultimo e l'inadempimento del convenuto, alcun risarcimento può essere concesso.
4. Il governo delle spese segue la soccombenza. La liquidazione è operata, come da dispositivo, in applicazione dei parametri introdotti dalle Tabelle di cui al D.M. n. 147/2022, secondo i valori medi, come stabiliti per le fasi di studio ed introduttiva, mentre per le fasi di trattazione e decisione appare congrua l'applicazione dei minimi, tenuto conto dell'effettiva attività processuale espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, undicesima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulle domande promosse come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) Accoglie, per quanto di ragione, la domanda formulata da e per l'effetto Parte_1 dichiara risolto il contratto di vendita sottoscritto da e in data Parte_1 _2
21.09.2021, meglio indicato in premessa, per inadempimento di quest'ultimo;
2) rigetta per il resto le domande formulate dall'attrice;
3) condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite, in favore dell' attrice, _2 che liquida in € 5261,50 per compensi di avvocato, euro 558,30 per esborsi ( di cui Parte_1 euro 27, 00 per bolli, euro 13,30 per spese di notifica e la restante parte per C.U), oltre Iva e Cpa, come per legge, nonché rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso), con attribuzione all' avv.to
Valentina Febbraio.
4) ordina alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex
Conservatoria dei registri immobiliari) di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.;
Così deciso, in Napoli, il 23.01.2025
Il Giudice
dott. ssa Flora Vollero
Si dà atto che la presente sentenza è stata redatta con la collaborazione della dott.ssa Cristiana Lucchese, Magistrato in tirocinio presso il Tribunale di Napoli