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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice Manuela Sorrentino, nell'udienza del
17/09/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 cpc, la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 11603 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025
tra
, rappresentato e difeso – giusta Parte_1
procura – dall'avv. ARACHI TOMMASO, presso il cui studio è
elettivamente domiciliato in VIA CRESCENZIO 17/A 00193 ROMA
attore e
rappresentato e difeso – giusta procura – dall'avv. CP_1
MARTONE STEFANO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in
VIA DELLE TERME DECIANE 8 00100 ROMA
convenuto
FATTO E DIRITTO


1. fatti controversi.
Con atto di citazione regolarmente notificato l'attore intimava a lo sfratto per morosità relativamente CP_1
all'immobile sito in Roma, via Cola di Rienzo 163, chiedendo la convalida
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dello sfratto per il mancato pagamento dei canoni di locazione per la somma di euro 5964,36 per i mesi di settembre ed ottobre 2024 oltre euro
800,00 per oneri condominiali nonché euro 417,00 come saldo canoni marzo 2022 ad agosto 2024 e quota di registrazione contratto pari ad euro
358,00 per annualità 2024, in virtù di contratto di locazione ad uso commerciale, sottoscritto tra le parti e debitamente registrato in data
14.04.1 5.
L'intimante chiedeva al tribunale, in subordine, di emettere convalida e decreto ingiuntivo con il favore delle spese di lite, ed, in caso di opposizione dell'intimato, ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.
anticipando la domanda di risoluzione di diritto.
Si costituiva in giudizio la società intimata proponendo opposizione e deducendo l'intervenuto pagamento integrale della morosità e rilevando la inesistenza del grave inadempimento essendo stato di scarsa importanza e limitato ad un solo ritardo dovuto alle condizioni di salute del sig. rispetto all'intero rapporto locativo in essere tra le parti da CP_1
oltre 44 anni.
All' udienza di convalida la difesa dell'intimante dichiarava a verbale l'avvenuto pagamento della morosità intimata solo successivamente alla notifica dell'intimazione ed insisteva per l'emissione della ordinanza di rilascio a fronte dell'opposizione spiegata dalla controparte.
Con ordinanza del 12.03.25 il giudice, ritenuto sussistere elementi ostativi alla concessione dell'ordinanza di rilascio, la denegava e disponeva il mutamento del rito, con termine alle parti per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 cpc.
Parte attrice nella propria memoria integrativa rilevava che sussisteva ancora una seppure ridotta morosità e che in ogni caso era stata avanzata domanda di risoluzione ipso iure come previsto dal contratto di cui all'art. 2 3
6, insistendo per il rilascio dell'immobile.
Veniva esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo come da verbale versato in atti.
All'udienza di discussione le parti insistevano per le rispettive domande.
2. merito della lite
La domanda dell'attore è fondata e va pertanto accolta per i motivi di seguito considerati.
E' agli atti il pagamento dei canoni di settembre ed ottobre 2024 eseguito in data 20 e 25 novembre 2024, in ritardo rispetto al termine di pagamento previsto entro il 5 di ogni mese.
Il contratto prevede infatti all'art. 5, il pagamento del canone mensile di
4800,00 euro oltre istat entro il 5 di ogni mese;
il contratto costituisce il titolo posto a fondamento della richiesta domanda di risoluzione e di rilascio dell'immobile, atteso l'omesso adempimento di parte conduttrice la quale ha comunque adempiuto n ritardo.
Ai fini della declaratoria di inadempimento grave del convenuto c'è da rilevare che parte attrice ha provato di avere già introdotto un giudizio nel
2021 per l'omesso pagamento di circa 7.000,00 euro (all.3 e 4 memoria integrativa) poi abbandonato per trattative tra le parti, nonché ha provato in giudizio (all.9) che il ritardato pagamento dei canoni si è verificato in moltissime occasioni, citando solo ad esempio nel 2022 agosto ottobre dicembre, in cui il canone veniva corrisposto solo a fine mese, nonché nel
2023 gennaio marzo dicembre etc etc, avendo di fatto spessissimo versato il canone solo alla fine del mese. Pertanto l'inadempimento del convenuto non è isolato ad una sola circostanza ma deve rilevarsi che l'omesso rispetto delle scadenze contrattuali è stato un comportamento reiterato nel corso del rapporto contrattuale.
Tanto basta all'accoglimento della domanda di risoluzione, essendo
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pacifico che "in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la
valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa
importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi
implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle
obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione,
quella di pagamento dei canoni dovuti" (così Cass. n°24460.2005; conf. Cass.
n°19652.2004; Cass. n°14234.2004: “qualora l'inadempimento sia accertato con
riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di
locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa
importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che
è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass.
n°15553.2002; Cass. n°2616.1990: "l'omesso pagamento dei canoni alle
scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed
essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una
valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, ai fini della
risoluzione del contratto"; conf. Cass. n°959.1980; Cass. n°4096.1978:
"l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione
di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di
locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini
della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione
specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella
circostanza stessa del mancato pagamento"; Cass. n°295.1980: "la
valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli
effetti dell'art 1455 c.c., deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso venga
accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale,
in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni alle scadenze pattuite").
Per l'effetto deve accogliersi la pronuncia di risoluzione per grave inadempimento del convenuto del contratto del 14.04.15 e per l'effetto
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deve essere condannato al rilascio dell'immobile e comparate le condizioni delle parti e l'assenza ad oggi di morosità, si fissa per l'esecuzione la data del 31.01.26.
I compensi vengono liquidati ex D.M 147/22 sullo scaglione fino a
25.000,00 valore medio stante la non particolare difficoltà della materia trattata.


Per Questi Motivi


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore CP_1
il contratto di locazione ad uso diverso, registrato il 14.04.15, per l'immobile ad uso commerciale sito in Roma via Cola di Rienzo 163 int.1
sc. B e via Attilio Regolo 19 piano I int. 2 ;
- per l'effetto ordina al convenuto di rilasciare alla attrice CP_1
il predetto immobile libero da persone e cose e fissa Parte_1
per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del 31.01.26;
- condanna il convenuto a rifondere in favore dell'attrice il pagamento delle spese del giudizio che liquida per esborsi in euro 170,00 ed euro
1600,00 per compensi professionali oltre spese generali al 15%, iva e cpa.
Così deciso in Roma, 17 settembre 2025
Il giudice
Manuela Sorrentino
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