REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE
SECONDA SEZIONE CIVILE

in persona del giudice unico, dr. Stefano Riccio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 5824/2018 del R.G.A.C. , avente ad
OGGETTO: restituzione caparra.
TRA

, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv.to Dario D'Alessio, Parte_1
presso il cui studio sito in Nocera Inferiore, Via Nicotera, n. 51, elettivamente domicilia;

PARTE ATTRICE
E
e , rappresentati e difesi, in virtù di procura in atti, dall'avv. CP_1 CP_2
Maurizio Falcone, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Nocera Inferiore, Via Barbarulo,
n. 71;
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI

Le parti costituite hanno concluso come da memorie difensive, scritti conclusionali e verbali di causa in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va anzitutto chiarito che: a) il presente giudizio è stato assegnato a questo giudice con provvedimento del 18 marzo 2021; b) la presente sentenza viene redatta in conformità a quanto previsto dall'art. 132
c.p.c, mediante la concisa esposizione delle ragione di fatto e di diritto della controversia.
Nello esponeva che le parti stipulavano contratto preliminare di compravendita di un Pt_1
immobile sito in Nocera Superiore (SA) alla via Petrosino n°77, identificato come in atti;
parte attrice corrispondeva la complessiva somma di euro 10.000,00, mediante n° 2 assegni bancari nn.
0413489394-06 e 0413489393-05 per euro 5.000,00 ciascuno, a titolo di caparra confirmatoria da imputarsi in acconto prezzo al momento della stipula del contratto definitivo;
all'art. 12 del contratto in parola, le parti convenivano che “Il presente contratto è da ritenersi nullo e privo di efficacia qualora l'istituto di credito prescelto dall'acquirente per l'erogazione di mutuo a sostegno dell'acquisto, non deliberi il finanziamento. In caso di mancata delibera nei termini essenziali resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che gli assegni nn. ( 0413489394-06 ; 0413489393-05) del
06/07/2018 consegnati al venditore in data odierna dovranno essere restituiti entro i termini di legge con relativo verbale di consegna, senza penali e/o richiesta di danno alcuna”.
Parte attrice evidenziava che il finanziamento richiesto mediante mutuo ipotecario veniva rifiutato, circostanza comunicata ai promittenti venditori in data 19/07/2018 dal che poi richiedeva, Pt_1
a mezzo Racc. A.R., la restituzione delle somme ai sensi del citato art. 12 del contratto preliminare, tuttavia, i promittenti venditori e rifiutavano la restituzione delle somme;
CP_2 CP_1
evidenziava che, stante la disposta sospensione dell'esecuzione dell'immobile a procedura espropriativa R.G.E. 37/2017 (per un anno a far data dal 17/04/18 con provvedimento giurisdizionale), i promissari acquirenti non vanterebbero la concordata piena titolarità e disponibilità dell'immobile, garantita ai sensi dell'art. 2 del contratto stipulato, alla scadenza del decimo giorno assegnato con la raccomandata del 03/10/18 e neppure prima del 16/04/19 cosicché la posta condizione risulta illecita ovvero impossibile.
Parte attrice concludeva al fine di condannare parte convenuta al pagamento della somma di Euro
20.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata ovvero a quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con vittoria di spese ed attribuzione.
Si costituiva parte convenuta, la quale eccepiva che: il periodo “qualora l'istituto … non deliberi il finanziamento”, dovrebbe intendersi nel senso che l'istituto di credito non avrebbe deliberato il finanziamento per criticità inerenti l'immobile da compravendere”; la banca finanziatrice non avrebbe negato il mutuo al promissario acquirente, bensì gli avrebbe erogato una somma inferiore a quella richiesta, e ciò per via del minor valore dell'immobile, così periziato dal tecnico della banca, sicchè
“il mancato perfezionamento della compravendita sarebbe da imputarsi – esclusivamente – ad una volontà della parte promissaria acquirente od, al massimo, ad una sua difficoltà a reperire la restante parte del prezzo”; pertanto, non si sarebbe verificata la condizione prevista dall'articolo 12 del citato contratto.
Parte convenuta aggiungeva che l'articolo 2 del contratto specificava che “La parte promittente venditrice garantisce la piena titolarità e disponibilità di quanto promesso in vendita al momento del rogito finale, nonché la libertà degli immobili da pesi, privilegi, oneri, vincoli, trascrizioni pregiudizievoli … ad eccezione dell'iscrizione ipotecaria volontaria trascritta in favore dell'istituto bancario MPS a garanzia del mutuo fondiario, nonché della successiva azione esecutiva immobiliare
R.G.E. 37/2017, e relativo pignoramento immobiliare, azione esecutiva allo stato giudizialmente sospesa per 12 mesi con provvedimento del 17.04.2018 – Giudice dott. Bobbio – per intervenuta transazione con l'istituto bancario MPS. Al momento del rogito finale, ed al saldo del prezzo, gli immobili oggetto della presente compravendita saranno liberati dal vincolo ipotecario con contestuale rinuncia da parte dell'istituto di credito MPS e saranno giudizialmente svincolati dal pignoramento con apposito decreto giudiziale…”; sicchè la parte promissaria acquirente conosceva, all'atto della stipula del contratto preliminare di compravendita, la situazione di fatto e di diritto in cui si trovava l'immobile; i promissari venditori avevano la piena titolarità e la disponibilità dell'immobile; concludeva domandando, pertanto, il rigetto della domanda, con vittoria di spese ed attribuzione.
La domanda è fondata, nei limiti di quanto indicato in parte motiva.
Va rilevato che le parti, all'art. 8 del contratto preliminare, concordavano un prezzo pari ad euro
178.000,00 per il perfezionamento della compravendita;
lo stesso testo contrattuale prevede, altresì, che “Il presente contratto è da ritenersi nullo e privo di efficacia qualora l'istituto di credito prescelto dall'acquirente per l'erogazione di mutuo a sostegno dell'acquisto, non deliberi il finanziamento. In caso di mancata delibera nei termini essenziali resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che gli assegni nn. (0413489394-06 ; 0413489393-05) del 06/07/2018 consegnati al venditore in data odierna dovranno essere restituiti entro i termini di legge con relativo verbale di consegna, senza penali e/o richiesta di danno alcuna”.
Risulta evidente che, in assenza di alcuna specificazione, l'efficacia del contratto veniva condizionata alla erogazione del mutuo relativo all'importo concordato per la compravendita - pari ad euro
178.000,00 - e non per un diversa e minore somma, non essendovi alcun dato testuale dal quale inferire tale conclusione (come viceversa sostenuto da parte convenuta: “la banca finanziatrice non avrebbe negato il mutuo al promissario acquirente, bensì gli avrebbe erogato una somma inferiore a quella richiesta”).
Nè risulta condivisibile la ulteriore lettura offerta da parte convenuta, secondo la quale “il periodo
“qualora l'istituto … non deliberi il finanziamento”, dovrebbe intendersi nel senso che, l'istituto di credito non avrebbe deliberato il finanziamento per criticità inerenti l'immobile da compravendere”, precisazione che non emerge dal testo contrattuale.
Ebbene, posto che le parti condizionavano l'efficacia del contratto alla delibera del mutuo in relazione alla somma pattuita per il trasferimento del bene immobile, va rilevato che "Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perchè questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all'avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perchè
l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista" (Cass. Sez. 2 Sentenza n. 22046 del 11/09/2018)” (Trib. Novara, n. 48 del
2021; Corte d'Appello Torino, n.1209 del 2020).
Ciò posto, dagli atti non emerge alcun comportamento, ascrivibile a parte attrice, idoneo ad impedire l'avverarsi della condizione o comunque contrario agli obblighi di buona fede e correttezza.
In conclusione, la mancata concessione del mutuo priva di effetti il contratto stipulato: pertanto, da un lato parte convenuta non vanta alcun titolo per trattenere la caparra versata, dall'altro non può trovare accoglimento la domanda di pagamento del doppio della caparra avanzata da parte attrice, posto che il mancato avveramento della condizione preclude la produzione di qualsivoglia effetto, a prescindere da quanto previsto dall'art. 2 del contratto.
In conclusione, parte convenuta deve essere condannata alla restituzione della caparra versata, pari ad euro 10.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla richiesta stragiudiziale del 28.09.2018 fino al soddisfo.
In relazione alle spese di giudizio, le stesse vengono liquidate, secondo il criterio della soccombenza, in dispositivo secondo i parametri stabiliti dal D.M. n. 55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, nella persona del G.M. dott. Stefano
Riccio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. accoglie la domanda nei limiti di quanto indicato in parte motiva, e per l'effetto condanna parte convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, di euro 10.000,00, oltre interessi come in motivazione;

2. condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite, in favore di parte attrice, che liquida in euro 2.540,00 per compenso professionale, oltre euro 286,00 per spese e rimborso forfettario nella misura del 15 %, IVA e CPA come per legge, con attribuzione in favore del difensore.
Così deciso in Nocera Inferiore, 01 giugno 2025.
Il Giudice
Dr. Stefano Riccio
Depositato telematicamente in data 01 giugno 2025.