R.G. 14371/2021
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI FIRENZE Sezione Terza Civile Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona della Giudice dott.ssa Federica
Samà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 14371/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi vertente tra

rappresentato e difeso dall'avv.to PETRINI Parte_1
SIMONE e dall'avv.to VOCE CARLO
ATTRICE
E rappresentato e difeso dall'avv.to MASTELLONE CARLO Controparte_1
UGO e dall'avv.to PERSIA BERNARDO
CONVENUTA
RAGIONI in FATTO e in DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1
evocato in giudizio innanzi al Tribunale di Firenze chiedendo in via Controparte_1
principale l'accertamento dell'inadempimento delle obbligazioni da quest'ultima assunte con contratto preliminare e, quindi, la dichiarazione della legittimità del recesso dal contratto, con condanna della convenuta alla restituzione dell'importo di € 560.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre condanna ex art. 96 comma 3
c.p.c., in via subordinata l'accertamento e la dichiarazione dell'avvenuta risoluzione della
1 promessa di vendita del 15.05.2008 e condanna conseguente alla restituzione della somma versata a titolo di caparra pari a € 280.000, oltre condanna ex art. 96 comma 3 c.p.c..
A fondamento della propria domanda, parte attrice ha premesso che aveva stipulato il
15 Maggio 2008 un contratto preliminare di compravendita del complesso immobiliare cd.
sito in Castelfiorentino (FI), composto da vari fabbricati e da terreni Parte_2
agricoli circostanti, individuati come da allegati 1 e 2 al contratto preliminare, in cui si individuano i fabbricati con le lettere dell'alfabeto da A ad L. Il corrispettivo della compravendita era pattuito in € 1.159.606,00, di cui € 230.000,00 erano stati versati a titolo di caparra confirmatoria al momento del contratto preliminare.
Nello specifico, i soli fabbricati A, B e C erano individuati al Catasto Terreni del
Comune di Castelfiorentino nel foglio di mappa 62, particella 8, mentre nessun fabbricato era rappresentato nel Catasto Fabbricati per carenza delle pratiche di accampionamento.
Invece, i terreni oggetto di promessa di vendita erano individuati nel Catasto Terreni nel foglio di mappa 62, intera particella 8, porzione di particella 272, e nel foglio di mappa 61, porzione di particelle 17 e 258, oltre che nel foglio di mappa 62, particella 111.
Parte attrice ha dedotto che la convenuta non aveva adempiuto agli obblighi assunti con la stipula del contratto preliminare. Ai sensi dell'art. 3, la convenuta si era obbligata a presentare, nel termine di 60 giorni, istanza di definizione della conformità urbanistica dei fabbricati e delle porzioni dei fabbricati cd. D, E, F, G, I, L e che le porzioni non urbanisticamente conformi sarebbero state demolite dalla promittente venditrice prima del rogito notarile.
Inoltre, l'attrice ha invocato l'avveramento delle condizioni risolutive del contratto apposte all'art. 4, consistenti nel rilascio da parte del Comune competente dell'attestato di conformità urbanistica entro il 31 Dicembre 2008 e nella conferma dell'estensione della superficie del fabbricato H per almeno 800 mq. Inoltre, qualora i fabbricati D, E, F, H non fossero stati giudicati urbanisticamente conformi, il contratto si sarebbe risolto anche con riferimento ai fabbricati G, I, L.
Inizialmente prevista la stipula del contratto definitivo entro il 31 Dicembre 2009, con scrittura privata del 8 Dicembre 2009, il termine era stato differito al 31 Maggio 2010 e l'odierna attrice aveva versato ulteriori € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Parte
2 attrice ha lamentato di aver richiesto il differimento del termine per la stipula del contratto definitivo poiché non era stata messa a conoscenza che il Comune di Castelfiorentino aveva già risposto all'istanza presentata sull'attestazione di conformità urbanistica degli immobili, precisando che non spettava al Comune fare la dichiarazione di conformità urbanistica, ma solo al soggetto alienante il bene.
L'attrice ha, dunque, lamentato la violazione del principio di comportamento secondo correttezza e buona fede da parte della promittente venditrice che non ha Controparte_1
comunicato la risposta del se non dopo la lettera raccomandata inviata dal CP_2
difensore di Immobiliare Valdesana s.r.l. del 7 Aprile 2010 con quale si invocava la risoluzione del contratto.
Parte attrice ha inoltre evidenziato che comunque il contratto doveva intendersi risolto per l'avveramento della condizione risolutiva dell'omesso attestato di conformità urbanistica dei fabbricati entro il 31 Dicembre 2008. Difatti, la proroga del termine al 31
Maggio 2010 era relativa unicamente alla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, mentre non era stato prorogato il termine per l'ottenimento della conformità urbanistica.
A detta dell'attrice, oltre a non aver presentato le dichiarazioni di conformità urbanistica entro il termine previsto, la convenuta si era resa inadempiente anche relativamente ad altri obblighi contrattuali:
- Non aveva mai informato l'attrice di aver eseguito o meno i censimenti dei beni immobili e né aveva mai eseguito l'accampionamento catastale dei fabbricati e il frazionamento dei terreni;

- Non aveva chiesto al Comune di pronunciarsi sulla superficie del fabbricato H;

- Non aveva provveduto a demolire i beni immobili dichiarati non conformi.
Perciò, l'attrice ha esercitato in via principale il recesso dal contratto preliminare e ha chiesto la restituzione del doppio della caparra per essere l'inadempimento imputabile alla convenuta, oltre che la condanna ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c.
Si è costituita che ha chiesto il rigetto della domanda di parte attrice Controparte_1
in quanto infondata in fatto ed in diritto.
3 Parte convenuta ha preliminarmente eccepito la prescrizione decennale del diritto vantato dall'attrice. Ha, infatti, precisato che la proposizione di una domanda di mediazione è idonea a interrompere la prescrizione solo se la relativa procedura è instaurata presso un organismo nell'ambito territoriale del Tribunale competente a conoscere la causa. Ciò non è accaduto nel caso di specie, poiché la mediazione è stata svolta presso l'Organismo di Conciliazione di Pisa, invece che quello di Firenze.
Nel merito, parte convenuta ha replicato che non era stata inadempiente verso alcun obbligo.
Quanto al parere del Comune di Castelfiorentino sulla conformità urbanistica dei fabbricati, ha replicato di aver comunicato tempestivamente la risposta al legale rappresentante pro tempore della società attrice, che aveva firmato la ricevuta Parte_3
del parere il 12 Dicembre 2008. Inoltre, ha evidenziato di non aver redatto la dichiarazione sostitutiva di atto notorio sulla legittimità degli immobili perché il Comune, pur non avendolo certificato in senso formale, ne aveva espressamente dichiarato la legittimità.
Ha, inoltre, precisato che anche in riferimento al fabbricato cd. H, di cui non sarebbe stato chiesto al di pronunciarsi sulla estensione della superficie per almeno 800 CP_2
mq, la doglianza attorea è priva di fondamento. Il fabbricato H era stato solo formalmente frazionato in più unità, contraddistinte da lettere D, E, F, G, H, I, L, che hanno una superficie globale di 1.300 mq.
Parte convenuta ha aggiunto pure che, in realtà, le parti avevano dato parziale esecuzione al contratto preliminare, poiché il 9 Gennaio 2009 avevano stipulato il contratto definitivo di compravendita del lotto di terreni di 31.247 mq circostanti il complesso ”. Tale contratto definitivo derivava dall'esecuzione di un altro Parte_2
contratto preliminare, stipulato il 15 Maggio 2008 contestualmente al preliminare di compravendita del complesso immobiliare di cui è causa. In una scrittura privata, contestuale alla conclusione dei due contratti preliminari, infatti, le due contraenti intendevano considerare i due contratti preliminari come uno solo, redatto in due separati atti solo per motivi di opportunità.
4 Infine, anche la convenuta ha chiesto la condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c. il comportamento scorretto tenuto nell'instaurazione del giudizio e nella rappresentazione falsa dei fatti di causa.
La causa, documentalmente istruita, sulle conclusioni delle parti così come rassegnate a verbale, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 12 Novembre 2024, assegnati i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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La domanda di parte attrice, per i motivi di seguito illustrati, non merita accoglimento.


1. Sull'eccezione di prescrizione
Deve essere preliminarmente rigettata l'eccezione, tempestivamente svolta da parte convenuta, di prescrizione del diritto per superamento del termine decennale.
È infatti priva di pregio la tesi di parte convenuta per cui la mediazione svolta nel 2012 non sia idonea a interrompere la prescrizione, in quanto tenutasi presso un organismo che non rientra nell'ambito territoriale di competenza del Tribunale deputato a conoscere la relativa causa.
1.1 Non si ravvisa alcuna ragione ostativa alla consensuale deroga di quanto disposto dall'art. 4, comma 1, D. Lgs. n.28/2010 applicabile ratione temporis, ossia prima della riforma con D. Lgs. n. 149/2022 (cd. Riforma Cartabia).
1.1.1 In primo luogo, si osserva che il legislatore non ha previsto alcuna sanzione nel caso la mediazione non sia stata instaurata presso un organismo nel luogo del Tribunale territorialmente competente.
Anzi, ad ulteriore conferma della possibilità di derogare a tale previsione, si segnala che nel nuovo art. 4, comma 1, come modificato dalla Riforma Cartabia, il legislatore ha chiarito che «la competenza dell'organismo è derogabile su accordo delle parti».
Del resto, parte convenuta ha aderito e preso parte al procedimento di mediazione senza lamentare alcunché in merito, tanto da far ritenere, dunque, che abbia Controparte_1
acconsentito allo svolgimento della mediazione in luogo diverso da quello territorialmente competente.
1.1.2 Si evidenzia, soprattutto, che in tema di efficacia interruttiva della prescrizione, vige il principio della libertà della forma dell'atto interruttivo. Difatti, ai sensi dell'art. 2943,
5 ultimo comma, c.c. l'atto di costituzione in mora non è soggetto a requisiti formali, potendo consistere in una qualsiasi richiesta, interpello o diffida rivolta al debitore purché risultante da atto scritto che manifesti in modo chiaro ed univoco la volontà del creditore di ottenere il soddisfacimento di un suo diritto. Il creditore è, quindi, esonerato dall'obbligo di osservare formalità e modalità particolari, fermo restando l'obbligo di rivolgere la propria manifestazione pur informale di libertà all'adempimento di uno specifico diritto di credito.
Si rammenta che «gli atti interruttivi della prescrizione riconducibili alla previsione dell'art. 2943, comma 4, c.c., consistono in atti recettizi, con i quali il titolare del diritto manifesta al soggetto passivo la sua volontà non equivoca, intesa alla realizzazione del diritto stesso» (Cass. n. 1159/2018).
La Corte di legittimità ha avuto modo di chiarire che la convocazione della controparte per l'esperimento del procedimento di mediazione, qualora sia contenuta la specificazione delle rivendicazioni avanzate costituisce una vera e propria messa in mora, valutabile ex art. 2943, comma 4, c.c., ai fini dell'interruzione della prescrizione, in quanto vi sia contenuta l'esplicitazione della pretesa e la manifestazione inequivoca della volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto (Cass. n. 29419/2019).
1.2 Tanto premesso, con la domanda di mediazione e il conseguente esperimento del procedimento, conclusosi con verbale negativo il 7 Settembre 2012, parte attrice ha efficacemente interrotto la prescrizione decennale del proprio diritto di recesso o, in via subordinata, di risoluzione del contratto preliminare.
Pertanto, a seguito della notifica dell'atto di citazione il 21 Dicembre 2021 e conseguente instaurazione del giudizio, non si è prescritto il diritto vantato da parte attrice.


2. Sulla domanda di accertamento della legittimità del recesso di parte attrice dal contratto preliminare di compravendita.
Nel merito, quindi, si deve passare ad indagare sulla sussistenza o meno del diritto di recesso di parte attrice, valutati gli asseriti inadempimenti contrattuali della convenuta.
2.1 Si osserva, preliminarmente, che parte attrice ha proposto in via principale domanda di accertamento della legittimità del recesso, stanti gli inadempimenti contrattuali lamentati, e domanda di condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, ossia € 560.000,00.
6 Parte attrice ha, dunque, deciso di far valere in via principale il recesso dal contratto preliminare, in luogo dell'avveramento delle condizioni risolutive.
2.2 A tal proposito, non può che farsi una digressione sulle domande formulate da parte attrice.
Come noto, l'azione di risoluzione e risarcimento, da un lato, e l'azione di recesso e ritenzione della caparra, dall'altra, si pongono in un rapporto di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale (Cass. SS.UU. n.553/2009), le due domande essendo inconciliabili poiché nel primo caso si agisce per ottenere una pronuncia dichiarativa dell'intervenuta risoluzione del contratto, mentre nel secondo caso ci si avvale del recesso quale diritto potestativo di risolvere unilateralmente ed eccezionalmente il contratto. Le domande incompatibili vengono esaminate ove formulate in via alternativa o subordinata, come nel caso in esame.
La funzione della caparra confirmatoria è quella di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta a evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di
"scommettere" puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta Cass.
SS.UU. n.553/2009).
2.3 Si tratta, pertanto, in primo luogo, di accertare la fondatezza dell'esercizio di recesso, tenuto conto che l'inadempimento a fronte del quale la parte ha esercitato il diritto potestativo di determinare lo scioglimento del rapporto contrattuale deve essere, al pari dell'inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente, così che il giudice è tenuto ad una «valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio» (Cass. n. 21209/2019;
Cass. n. 409/2012).
Difatti, la disciplina di cui al secondo comma dell'art. 1385 cc «…non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando
l'inadempimento della controparte sia colpevole e non di scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente» (Cass. n. 21206/2019; Cass. n. 12549/2019).


3. Sui contratti preliminari di compravendita del 15 Maggio 2008
7 3.1 Le parti dell'odierno giudizio avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita del complesso immobiliare ” sito in Castelfiorentino (FI) e Parte_2
da circostanti terreni.
Risulta documentalmente, in realtà, che il 15 Maggio 2008 erano stati sottoscritti inter partes due contratti preliminari di compravendita: il primo relativo alla promessa di compravendita del complesso immobiliare , composto da plurimi Parte_2
fabbricati, sito in Castelfiorentino (FI), e da circostanti terreni di superficie catastale complessa di 20.000 mq;
il secondo riguardante la promessa di compravendita di ulteriori terreni, per la superficie catastale di 30.000 mq (il secondo preliminare prodotto con doc.4 da parte convenuta).
Parimenti, contestualmente alla sottoscrizione dei due contratti preliminari, le società avevano sottoscritto anche una scrittura privata in cui hanno dato atto che sono stati sottoscritti separatamente due contratti preliminari di compravendita, ma che «deve intendersi tra esse stipulato un unico contratto preliminare il cui contenuto deve intendersi costituito dalla sommatoria dei singoli preliminari» (doc. 5, fascicolo parte convenuta). Tanto che le parti avevano ulteriormente precisato che entrambi i preliminari sarebbero diventati simultaneamente privi di effetto al verificarsi di una qualsiasi causa di risoluzione di uno dei contratti.
Inoltre, come documentalmente provato da parte convenuta, le parti avevano dato esecuzione al cd. secondo preliminare sui soli terreni stipulando il contratto definitivo di compravendita il 9 Gennaio 2009.
È priva di pregio, e come tale da rigettare, la tesi attorea per cui si tratterebbe di contratto di compravendita avente riguardo a terreni diversi da quelli oggetto del cd. secondo preliminare del 15 Maggio 2008.
Difatti, dalle visure storiche del Catasto Terreni prodotte, risulta che quei terreni siano i medesimi, ma che siano modificate le particelle a seguito di frazionamento e variazione delle stesse.
3.2 Si rammenta che, con il preliminare, i contraenti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del successivo contratto definitivo. All'obbligazione di facere negoziale (prestare il consenso), però, si aggiunge, necessariamente, anche un'obbligazione
8 materiale funzionale a fare in modo che il contratto definitivo produca gli effetti che il preliminare ha promesso.
In altri termini, il promittente venditore si è obbligato anche ad eliminare eventuali vizi o elementi ostativi che possano incidere sulla corrispondenza di ciò che è stato promesso con il bene che viene infine compravenduto e trasferito al compratore.


4. Sull'asserito inadempimento di mancato rappresentazione catastale planimetrica dei fabbricati
4.1 Gli inadempimenti lamentati da parte attrice sono molteplici. In primo luogo, non sarebbe stato compiuto l'accampionamento catastale dei fabbricati presso il Catasto
Fabbricati del Comune di Castelfiorentino, che parte promittente venditrice si era obbligata a compiere a sua cura e spese (art. 2 del contratto preliminare di vendita dei fabbricati).
Difatti, come si dava atto nel contratto preliminare all'art.1, i fabbricati risultavano censiti solamente al Catasto Terreni (peraltro limitatamente ai fabbricati A, B e C), mentre nessuna rappresentazione vi era nel Catasto Fabbricati.
4.2 Rammentato il granitico principio, quanto alla ripartizione dell'onere della prova in materia di inadempimento, che spetta al creditore che agisca per la risoluzione,
l'adempimento o il risarcimento del danno dare dimostrazione della sussistenza del titolo e della sua persistente validità, mentre il debitore convenuto è gravato della prova estintiva dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (principio cristallizzatosi sin da
Cass. SS. UU. n. 13533/2001 e dalle successive massime a sezioni semplici conformi tra le quali, da ultimo, Cass. n. 3373/2010, Cass. n. 15677/2009), si osserva quanto segue.
4.2.1 Dalle produzioni documentali si ricava che parte promittente venditrice, odierna convenuta, ha proceduto a realizzare solamente il frazionamento dei terreni relativi al cd. secondo contratto preliminare, relativo alla promessa di compravendita di soli terreni per la superficie di 30.000 mq (doc. 13, fascicolo di parte convenuta, visure storiche al catasto terreni).
4.2.2 Invece, non è stato provato dalla convenuta di aver adempiuto all'obbligazione assunta all'art. 2 del cd. primo contratto preliminare (quello relativo alla promessa di compravendita dei fabbricati e di altri terreni), prima della stipula del contratto definitivo,
9 al censimento a propria cura e spese con rappresentazione catastale planimetrica dei fabbricati promessi in vendita e al frazionamento catastale per l'esatta individuazione dei confini dei terreni promessi in vendita. Si evidenzia, pure, che in merito a tale lamentato inadempimento, parte convenuta non si è difesa in maniera specifica.
4.3 Pertanto, si deve accertare l'inadempimento di rispetto Controparte_1
all'obbligazione contrattualmente assunta nel contratto preliminare.


5. Sugli asseriti inadempimenti di mancata dichiarazione della superficie minima del fabbricato H e attestazione di conformità urbanistica degli edifici D,
E, F, H
5.1 Venendo agli ulteriori inadempimenti lamentati da parte attrice, si osserva che parte promittente venditrice si era obbligata a presentare, entro il termine di 60 giorni dalla sottoscrizione del contratto, una richiesta di definizione della conformità urbanistica dei fabbricati D, E, F, H, G, I, L presso l'amministrazione comunale (art. 3 del contratto preliminare).
A tale obbligazione faceva seguito, nel regolamento contrattuale, l'art. 4, rubricato
“condizioni risolutive”, con il quale si sottoponeva a condizione risolutiva del contratto preliminare il rilascio di un'attestazione da parte del Comune competente circa la conformità urbanistica dei fabbricati D, E, F, H entro il 31 Dicembre 2008. A tale condizione risolutiva si aggiungeva anche quella per cui dovesse risultare che il fabbricato
H aveva una superficie di almeno 800 mq.
Con riguardo ai fabbricati G, I e L, invece, si sottoponeva la vendita di tali beni immobili alla condizione risolutiva della mancata definizione della conformità urbanistica degli stessi, precisato che, in tal caso, si sarebbe proceduto alla vendita dei soli terreni su cui insistevano i fabbricati, sempre che l'intero contratto non si risolvesse per l'avveramento della condizione risolutiva relativa ai fabbricati D, E, F, H.
5.2 In riferimento alle condizioni risolutive, si osserva che, come precisato dal Comune di Castelfiorentino, l'amministrazione comunale non ha il potere di attestare la conformità urbanistica di beni immobili, in quanto non attribuitole dalla legge. Spetta all'alienante il bene, in ossequio a quanto stabilito dall'art. 46 D.P.R. n. 380/2001 garantire la legittimità urbanistica degli edifici o l'estensione della superficie del fabbricato H.
10 Trattandosi di condizioni originariamente impossibili per essere l'evento risolutivo giuridicamente impossibile (la legge non attribuisce all'amministrazione comunale il potere di attestare quanto voluto dalle parti), la stessa si deve considerare come non apposta ai sensi dell'art. 1354 comma 2 c.c. (Cass. n. 63/1993: «la disposizione contenuta nel secondo comma dell'articolo 1354 cod. civ., relativa agli effetti della condizione impossibile apposta ad un contratto, si riferisce all'ipotesi della impossibilità originaria, coeva, cioè, al negozio cui la condizione afferisce, e non all'ipotesi dell'impossibilità sopravvenuta alla stipulazione»; Cass. n. 2834/1976: «Una condizione può dirsi impossibile se l'evento con essa previsto è irrealizzabile originariamente, per ragioni fisiche o giuridiche, ma non quando esso è provabile con estrema difficoltà»).
5.2.1 Peraltro, si osserva che, in ogni caso, parte attrice ha scelto di recedere giudizialmente invece che far valere l'asserito avveramento della condizione risolutiva.
5.3 Si evidenzia che la dichiarazione sulla legittimità urbanistica dei beni oggetto di promessa di vendita è già stata compiuta dalla promittente venditrice nel contratto preliminare all'art. 3.
5.3.1 In relazione ai fabbricati contrassegnati nell'allegato al contratto preliminare dalle lettere A, B e C, la promittente venditrice ne garantisce la conformità urbanistica, poiché
i lavori di costruzione di tali fabbricati sono iniziati e ultimati antecedentemente al 1° settembre 1967 in quanto rappresentati nella mappa catastale.
Sempre all'art. 3 del contratto, con riferimento ai fabbricati D, E, F, H, invece, parte promittente venditrice dichiara e garantisce che, nonostante questi non siano rappresentati nella mappa catastale e per essi non sia stato rinvenuto alcun titolo abilitativo, comunque tali fabbricati sono stati costruiti prima del 1° Settembre 1967, come risulta da foto aerea del 1965 dell'Istituto Geografico Militare in cui i fabbricati fotografati coincidono con quelli rappresentati nella planimetria.
Infine, la promittente venditrice dichiara che allo stato risultano urbanisticamente illegittimi i fabbricati G, I, L, considerato che essi non risultano rappresentati nella mappa catastale né dalla fotografia aerea del 1965. Dunque, le parti hanno convenuto che se, a seguito di ulteriori indagini, tali porzioni di fabbricato fossero risultate effettivamente non conformi urbanisticamente, parte promittente venditrice le avrebbe demolite a propria cura e spese, prima del rogito notarile (art. 3 contratto preliminare).
11 5.4 Del resto, alla luce dell'interpretazione della comune volontà delle parti quale emergente dal contratto preliminare, intenzione delle parti era procedere alla stipula di un atto di compravendita di beni immobili inter vivos valido ed efficace, per essere i beni urbanisticamente conformi.
5.4.1 La necessità di accertarsi circa la conformità urbanistica dei beni immobili nell'atto di compravendita deriva, infatti, dalla circostanza che il legislatore nel D.P.R. n.380/2001, all'art. 46 co. 1, riproducendo la disposizione della Legge n. 47/1985, artt. 17 comma 1 e
40 comma 2, prevede la sanzione della nullità degli atti tra vivi di trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali che non contengano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o del condono edilizio o della domanda di condono con gli estremi dei prescritti versamenti.
Come recentemente chiarito dalla Corte di a Sezioni Unite n. 8230/2019, peraltro, la sanzione della nullità deve ritenersi formale e testuale, e non sostanziale e virtuale, riferita solo alle specifiche tipologie di vicende negoziali elencate nella legge. L'immobile abusivo, infatti, non integra di per sé un oggetto illecito: l'illiceità riguarda l'attività costruttiva (che non è oggetto di contratto), non il diritto di proprietà (che di per sé non può essere illecito).
5.4.2 Da ciò deriva che la sanzione della nullità prevista dall'art. 46 d.P.R. n. 380/2001, con riferimento a vicende negoziali relative a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione sostituiva di atto notorio prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al
1 settembre 1967.
Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo di concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico.
Non solo, per ciò che interessa nel caso di specie, parte promittente alienante il bene immobile, ha già reso nel contratto preliminare la dichiarazione che i fabbricati D, E, F, H sono stati costruiti prima del 1° Settembre 1967, fornendo pure prova fotografica dell'Istituto Geografico Militare. Risulta, quindi, adempiuta la specifica obbligazione
12 dichiaratoria in capo alla promittente venditrice. Peraltro, tale dichiarazione avrebbe potuto essere reiterata anche al momento della stipula del contratto definitivo, cui la promissaria acquirente è stata invitata a sottoscrivere di fronte al Notaio con lettera del 20
Aprile 2010 e del 13 Maggio 2010.
5.4.3 Gli unici fabbricati che, in effetti, risultano urbanisticamente non conformi sono quelli identificati dalle lettere G, I e L.
In merito ad essi, però, si legge nello stesso contratto preliminare che nel caso in cui non fosse stata definita la conformità urbanistica di questi tra fabbricati, purché fossero risultati conformi urbanisticamente gli altri fabbricati D, E, F e H, le parti avrebbero comunque proceduto al trasferimento (o meglio alla compravendita) di tutte le porzioni di terreno su cui tali fabbricati insistono, senza alcuna riduzione del prezzo di vendita.
Non vi era, pertanto, nessun interesse al trasferimento della proprietà di tali fabbricati, quanto più al terreno sottostante essi.
5.5 Per quanto riguarda, invece, la lamentata mancata dichiarazione dell'estensione della superficie del fabbricato H, si osserva quanto segue.
Anche tale dichiarazione spetta a parte venditrice e, trattandosi di una garanzia sull'estensione di un fabbricato oggetto di compravendita, può essere adempiuta al momento della conclusione del contratto definitivo.
Tuttavia, alla stipula del contratto definitivo, nonostante due inviti da parte della promittente venditrice, non si è pervenuti poiché l'odierna parte attrice non si è presentata senza addurre alcuna giustificazione.
5.5.1 Del resto, l'attrice avrebbe potuto eventualmente eccepire ex art. 1460 c.c. il proprio rifiuto a procedere alla conclusione del definitivo fino alla produzione di una dichiarazione sulla superficie del fabbricato H e, solamente dopo, recedere dal contratto preliminare, a fronte del perdurare dell'inadempimento.
5.5.2 Peraltro, qualora fosse risultata non veritiera, in seguito al contratto definitivo, la dichiarazione sul fabbricato H, parte acquirente avrebbe i rimedi di riduzione del prezzo o risoluzione contratto e risarcimento del danno ex art. 1492 c.c.


6. Non gravità degli inadempimenti rispetto all'intera operazione negoziale
13 Come già richiamato supra, per poter legittimamente esercitare il recesso, parte recedente deve comunque denunciare inadempimenti di non scarsa importanza, secondo il criterio di cui all'art. 1455 c.c.
6.1 In riferimento a quanto lamentato da parte attrice, invece, bisogna rilevare la non gravità, o anche in altri termini la scarsa importanza, degli inadempimenti lamentati.
Da un lato, si evidenzia che l'inadempimento in astratto più rilevante, ossia la dichiarazione di conformità urbanistica dei fabbricati, risulta in realtà essere stata già stata adempiuta in sede di contratto preliminare.
Dall'altro lato, la pratica di accatastamento presso il Catasto Fabbricati dei fabbricati costruiti prima del 1° Settembre 1967 costituisce una mera pratica amministrativa che non inficia il valido perfezionarsi del negozio definitivo.
Inoltre, già all'epoca della lettera del 7 Aprile 2010, in violazione del principio di esecuzione del contratto secondo buona fede e correttezza, parte attrice ha invocato inadempimenti che o non costituiscono inadempimenti, come si è visto, o non sono suscettibili di soddisfare il requisito della non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. Così facendo, parte attrice ha interrotto anche l'esecuzione stessa del contratto preliminare.
6.2 Si aggiunga pure che il contratto preliminare, da intendersi come la somma dei due separati contratti preliminari del 15 Maggio 2008 tanto che è stata apposta la clausola “simul stabunt, simul cadent”, è già stato in parte eseguito.
Le parti hanno, infatti, stipulato il contratto definitivo di compravendita il 9 Gennaio
2009 relativo al cd. secondo preliminare sui soli terreni circostanti i terreni del cd. primo preliminare.


7. Conclusioni
Alla luce delle considerazioni svolte, dunque, la domanda di parte attrice deve essere rigettata. Non risulta legittimamente esercitato il recesso giudiziale dal contratto preliminare di compravendita del 15 Maggio 2008 per difetto di inadempimenti lamentati e per non gravità degli inadempimenti effettivamente riscontrati.
La domanda subordinata di risoluzione del contratto deve essere parimenti rigettata per le medesime considerazioni, attesa l'identità del criterio di rilevanza o meno degli inadempimenti.
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8. Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e si liquidano come in dispositivo, ai sensi del DM n. 55/2014 come modificato dal DM n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento quello previsto per le controversie fino ad € 520.000,00 aumentato fino al 30% ai sensi dell'art. 6 del citato D.M. (petitum pari ad € 560.000) nei valori minimi, operata una decurtazione del 40% sulla fase istruttoria posto che sono state depositate le memorie ex art. 183 co VI cpc ma non si è proceduto all'espletamento di alcuna attività probatoria, ed una del 50% su quella decisoria, consistita esclusivamente nella reiterazione delle medesime difese.
Non sussistono, invece, i presupposti per la condanna ai sensi dell'art. 96 comma 3
c.p.c. richiesta reciprocamente da entrambe le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e difesa disattese,
- RIGETTA le domande proposte da parte attrice;

- CONDANNA lla rifusione delle spese Parte_1
legali del presente giudizio a che si liquidano Controparte_1
complessivamente in € 9.887,70, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA come per legge.
Firenze, 22 aprile 2025
La Giudice dott.ssa Federica Samà
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