R.G. 18601 /2024
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 07/05/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 07/05/2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cavallaro)

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 07/05/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 18601 /2024 R.G.
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. ARMIERO STEFANIA , come da Parte_1 procura in atti.
RICORRENTE
E
rappresentata e difesa dall'avv. GALIA ALBERTO, come da procura CP_1 in atti.
RESISTENTE
1 OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato, la parte ricorrente-locatrice ha convenuto davanti a questo
Tribunale il conduttore, al fine di vedere convalidato lo sfratto per morosità e per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni di locazione non versati.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario per la quota di 2/3, mentre per la restante quota di 1/3 è nudo proprietario con usufrutto attribuito alla sig.ra , dell'unità immobiliare, sita in Persona_1
RI (Na) alla via G. Orlandi n. 269, identificata al catasto foglio 6, p.lla 774, subalterno
103, classe 4, cat C1;
che con contratto regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 24.02.2022 al n.
0001704 serie 3T, concedeva in locazione ad uso commerciale, unitamente alla , il Per_1 detto immobile;

che la conduttrice si rendeva inadempiente nel pagamento dei canoni d'affitto dalla mensilità di febbraio 2024;
che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, concludeva come in atti:
“1) Convalidarsi per morosità l'intimazione che precede, e fissarsi la data dell'esecuzione a breve scadenza
e/o dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore;

2) Emettere nei confronti del conduttore decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la somma di €
7.250,00 (euro SETTEMILADUECENTOCINQUANTA/00) a titolo di pagamento dei canoni scaduti relativi alle mensilità da febbraio 2024 a giugno 2024, oltre quelli a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi, nonché per le spese di registrazione;

3) In caso di opposizione non fondata su prova scritta, emettersi ordinanza immediatamente esecutiva, con riserva di esame dell'opposizione, sempre con fissazione a breve della data di rilascio;

4) Dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione dell'immobile de quo per il grave inadempimento perpetrato dal conduttore, con condanna del medesimo al rilascio;

4) Con vittoria di spese e compensi di giudizio.”
Si costituiva in giudizio la conduttrice, la quale precisava che il locale commerciale
2 rappresentava la sua unica fonte di reddito per vivere;
di aver effettuato un bonifico dei canoni scaduti, sul conto corrente della signora , ma il pagamento non andava Persona_1
a buon fine, in quanto, da informazioni assunte, la era deceduta. Per_1
Chiedeva, pertanto un termine per purgare la mora e concludeva come in atti.
Il Tribunale previa emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente si riportava a tutti i propri atti e scritti difensivi e insisteva per l'accoglimento della propria domanda. Precisava, altresì, che la conduttrice aveva maturato un debito di € (7.250,00 come indicato nell'intimazione di sfratto per morosità + 10.150,00 per i canoni dovuti da luglio a 2024 a gennaio 2025 ‐ 1.450,00 x 7
‐ + 4.800,00 per i canoni dovuti da febbraio ad aprile 2025 ‐ 1.660,00 x 3‐ =)22.200,00.
Parte resistente insisteva per il rigetto della pretesa attorea. In particolare, rilevava la
«Violazione dei termini perentori a difesa del convenuto» con riferimento alla ordinanza di rilascio resa nella fase cautelare, non essendo assicurato, a suo giudizio, il rispetto delle disposizioni relative alla costituzione del convenuto. Insisteva, altresì, nell'eccezione di improcedibilità della domanda, affermando di non aver ricevuto alcun regolare invito a partecipare alla mediazione.
All'odierna udienza, ascoltata la discussione delle parti presenti, il Tribunale, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
In via preliminare, si evidenzia l'infondatezza dell'eccezione della resistente che fa leva sulla pretesa violazione dei «termini perentori stabili;
dalla legge per la costituzione del convenuto intimato»: con l'ordinanza di rilascio del 10/09/2024 è stato correttamente assegnato alle parti termine perentorio fino a trenta giorni prima dell'udienza ex art. 420 c.p.c., ai sensi dell'art. 426 c.p.c. (richiamato espressamente dall'art. 667 c.p.c.), che, nel disciplinare il passaggio al rito speciale, prevede la concessione di un unico «termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti».
Inoltre, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la mediazione e, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atto).
Sul punto, è bene precisare, vista l'eccezione di parte resistente, che la normativa che disciplina la materia della mediazione prevede la comunicazione all'altra parte con ogni
3 mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, con il chiaro intento di consentire che la stessa sia tempestivamente informata per poter partecipare all'incontro di mediazione e, dunque, normalmente la comunicazione (soprattutto se la mediazione precede il processo) deve essere indirizzata alla parte personalmente. La norma, tuttavia, non prevede una disciplina ad hoc per la mediazione demandata dal giudice, che viene svolta allorché già pende una causa e vi è un avvocato che rappresenta la parte.
Pertanto, considerato che la funzione della comunicazione è quella di informare la parte personalmente perché possa partecipare all'incontro di mediazione (assistita dall'avvocato)
“è sicuramente sempre preferibile che anche quando il processo sia già pendente la comunicazione venga effettuata direttamente alla parte personalmente. Ma ciò, ad avviso del Collegio, non può escludere che la comunicazione sia inviata (anche) o esclusivamente al suo procuratore costituito presso il quale la parte ha eletto domicilio. D'altronde, se è vero che la mediazione demandata dal giudice apre una “parentesi non giurisdizionale all'interno del processo” (Cass. civ., Sez. II, Sent., 14/12/2021, n. 40035) ciò non impedisce che attraverso la comunicazione al procuratore costituito nel processo si possa raggiungere la medesima finalità indicata dal legislatore di informare la parte perché possa partecipare personalmente all'incontro di mediazione. Una diversa lettura della norma apparirebbe eccessivamente formalistica e frustrante (anche) del ruolo dell'avvocato che rappresenta la parte nel processo nel quale è disposta la mediazione soprattutto in considerazione degli stringenti obblighi legali e deontologici gravanti sul medesimo”.
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs
28/2010, può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
Il ricorso è fondato e deve essere accolto.
Nel perimetrare l'odierna cognizione, va detto che la parte ricorrente richiede la risoluzione del contratto di locazione, attesa la morosità nel pagamento del canone di locazione e la condanna al rilascio dell'immobile, nonché la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti dal febbraio 2024.
Secondo i principi tratteggiati dalla giurisprudenza della Suprema Corte, l'onere probatorio in caso di inadempimento contrattuale va così delineato: colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere
4 della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr.
Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
E infatti, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. civ. n. 15659/2011; conformi: Cass. civ. n. 3373/2010; Cass. civ. n. 9351/2007; Cass. civ. n. 1743/2007; Cass. civ. n.
20073/2004).
A ciò si aggiunga, con particolare, riguardo alla locazione ad uso commerciale o diverso da quello abitativo, che la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore va effettuata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c., e non secondo il diverso criterio stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dall'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (cfr. Cass. Civ., n. 13887 del 23.6.2011).
Il parametro di vaglio ex art 1455 c.c., poi, ad avviso del Giudicante, deve essere adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale che, in omaggio ad una lettura costituzionalmente orientata, deve permeare i rapporti obbligatori in una dimensione che, nel vagliare la detta rilevanza della violazione del contratto faccia riferimento, finanche, alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
Va detto che il rapporto inter partes è stato documentalmente provato attraverso il deposito del contratto di locazione regolarmente registrato.
Del pari la stessa parte ricorrente ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connessa al mancato pagamento dei canoni. Tra l'altro, si tratta di circostanza non contestata (v. verbali di udienza).
Orbene, considerato l'arco temporale di sospensione del canone, appare evidente la volontà del debitrice-conduttrice di non adempiere alla principale obbligazione sulla stessa gravante sconvolgendo, come detto, l'equilibrio sinallagmatico.
5 A ciò si aggiunga un'ulteriore considerazione circa la condotta della conduttrice alla luce della buona fede che deve ispirare tutte le vicende obbligatorie. Va notato, infatti, che anche in questa sede giurisdizionale, la parte resistente, pur resasi disponibile ad effettuare un parziale pagamento di quanto dovuto, tuttavia non provvedeva allo stesso, né provvedeva al pagamento delle mensilità successive a quelle intimate.
In forza di tali riflessioni ed in ragione dell'arco temporale di morosità, come dedotto, la condotta di parte resistente non può che considerarsi grave inadempimento del contratto di locazione, alterando del tutto l'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
Alla declaratoria di risoluzione consegue l'ordine di rilascio come in dispositivo, contemperando, ex art. 56 legge 392/1978 le contrapposte esigenze delle parti ed, in particolare, da un lato quella del locatore di riottenere l'immobile occupato da un soggetto moroso e dall'altra quella del conduttore di trovare altro immobile in cui allocare la propria attività.
Del pari, per le ragioni espresse circa il riparto dell'onere probatorio, deve trovare accoglimento la domanda diretta al pagamento dei canoni di locazione maturati e non corrisposti pari ad € 22.200,00, oltre ai canoni a scadere fino al rilascio.
Sulle somme sono dovuti gli interessi legali.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo in relazione ai parametri di cui al D.M. 55/2014 come aggiornato ex D.M. 147/2022 considerato lo “scaglione di riferimento”, considerando la natura delle questioni affrontate e la pretermissione di attività istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice, dott. Francesco Cavallaro, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in RI (Na), alla via G. Orlandi n. 269, compiutamente identificato in atti e nel contratto di locazione allegato;

- per l'effetto, condanna la parte resistente al rilascio dei beni in favore del ricorrente liberi e vuoti da persone e cose, confermando l'ordinanza già pronunciata;

- condanna la parte resistente-conduttrice al pagamento della somma di euro 22.200,00 in
6 favore della parte ricorrente a titolo di canoni di locazione scaduti, oltre canoni ulteriori a scadere fino al rilascio ed interessi dalle singole scadenze al saldo;

- condanna la parte resistente al pagamento delle spese processuali, che liquida nella misura di euro 146,00 per spese ed euro 3.397,00 per compensi, oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a., se dovute, come per legge.
Il Giudice
(dott. Francesco Cavallaro)
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