REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, in persona del giudice dott.ssa Silvia Saracino, ha emesso la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunite, in prima istanza, iscritte ai nn. 4962/2020 e 6776/2020 R.G.
TRA
, Parte_1
, Pt_2

Parte_3
Rappresentate e difese dall'avv. FEDELE MARCELLO e dall'avv. FEDERICO
MASSA, procuratori domiciliatari;

- attori -
CONTRO
, Controparte_1
Rappresentato e difeso dall'avv. TOMA MAURO, procuratore domiciliatario;

- convenuto –
, CP_2
Rappresentata e difesa dall'avv. MESCIA GIACOMO, dall'avv. GUERCIA
SAMMARCO DAVIDE e dall'avv. MARSEGLIA CARLO, procuratori domiciliatari;

- intervenuta -

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_2 Parte_3
e quali condomini del hanno adito il
[...] Parte_1 Controparte_1 Tribunale di Lecce per vedersi dichiarare nulla, annullabile ovvero inefficace la delibera assembleare assunta dal predetto condominio in data 24.06.2020, con vittoria di spese.
Si è costituita in giudizio la società condomino, eccependo l'infondatezza Controparte_2 in fatto e in diritto della domanda attorea, chiedendone il rigetto, con vittoria di spese.
Si è costituito altresì in giudizio il eccependo l'infondatezza in fatto Controparte_1
e in diritto della domanda attorea, chiedendone il rigetto, con vittoria di spese.
È stata introdotta con subprocedimento iscritto al n. 4962-1/2020 R.G. la fase cautelare, al fine di vedersi sospendere l'efficacia della delibera opposta, conclusasi con ordinanza di rigetto dell'istanza cautelare.
Avverso l'ordinanza di rigetto è stato proposto reclamo al Collegio, iscritto al n.
5826/2020 R.G., conclusosi con ordinanza di accoglimento, con sospensione dell'efficacia della delibera del 24.06.2020.
Con separato atto di citazione, nella causa iscritta al n. 6776/2020 R.G., Parte_2 [...]
e hanno adito il Tribunale di Lecce per Parte_3 Parte_1 vedersi, inoltre, dichiarare nulla, annullabile ovvero inefficace la delibera assembleare assunta dal in data 28.07.2020, con vittoria di spese. Controparte_1
Si sono costituiti in giudizio il eccependo Controparte_3
l'infondatezza in fatto e in diritto anche dell'ulteriore domanda attorea, chiedendone il rigetto, con vittoria di spese.
È stata presentata con subprocedimento iscritto al n. 6776-1/2020 R.G. un'istanza cautelare, al fine di vedersi sospendere l'efficacia della delibera opposta, conclusasi con ordinanza di accoglimento, con sospensione dell'efficacia della delibera del 28.06.2020.
All'udienza del 25.02.2021 è stata disposta la riunione del proc. n. 6776/2020 R.G. al proc. n. 4962/2020 R.G.
La causa è stata istruita mediante l'interrogatorio formale dell'amministratore del condominio e del legale rappresentante di Controparte_2
All'udienza del 13.02.2025 la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – In via preliminare, deve rilevarsi come nelle more del giudizio, in data 7 maggio
2021, è sopravvenuta l'adozione di una delibera condominiale che rende superflua una espressa pronunzia decisoria di merito, dovendo invece accertarsi la cessazione della materia del contendere.
La cessazione della materia del contendere, costituente il riflesso processuale del venir meno della ragion d'essere sostanziale della lite, per sopravvenienza di un fatto suscettibile di privare le parti di ogni interesse a proseguire il giudizio, in tanto può essere dichiarata, in quanto i contendenti si diano reciprocamente atto dell'intervenuto mutamento della situazione evocata in controversia, riconoscendo la superfluità di una decisione sulla domanda originariamente proposta.
Nel caso di specie, non vi è dubbio che vada dichiarata cessata l'originaria materia del contendere, avendo la delibera condominiale del 7.05.2021 approvato i lavori straordinari oggetto di causa e la loro conclusione, ratificato le statuizioni di cui alle delibere del 24.06.2020 e del 28.06.2020 ad oggetto del presente giudizio.
Anche delibera del 7.05.2021 è stata a sua volta impugnata in separato giudizio, definito dal Tribunale di Lecce con sentenza n. 1182/2023, confermata dalla Corte d'Appello di
Lecce con sentenza n. 876/2024, passata in giudicato.
È peraltro pacifica tra le parti, come emerge dalle rispettive comparse conclusionali, la cessazione dell'originaria materia del contendere (parte attrice sottolinea che le deducenti hanno già provveduto a corrispondere interamente e direttamente alla tutte le CP_2 somme dovute per i lavori da questa posti in essere e di cui alle approvazioni assembleari che nel tempo si sono succedute), sebbene le stesse continuino a contraddire sulla regolazione delle spese di lite.
A mente della giurisprudenza della Suprema Corte, Cass. sez. II civile, sentenza n.
24234/2016, “il Giudice che dichiara cessata la materia del contendere, dovrà, comunque, pronunciarsi sulle spese secondo il cosiddetto principio della soccombenza virtuale, laddove tale soccombenza dovrà essere individuata in base ad una ricognizione della “normale” probabilità di accoglimento della pretesa della parte su criteri di verosimiglianza o su indagine sommaria di delibazione del merito”.
Ai fini della pronuncia sulla soccombenza virtuale, si osserva dunque quanto segue.
Le parti attrici e la parte intervenuta sono proprietarie di unità immobiliari del convenuto complesso condominiale Caiaffa sito in Lecce.
Risulta documentalmente dagli scritti difensivi delle parti che fosse pacificamente riconosciuta tra i condomini la presenza di infiltrazioni provenienti dal piano di calpestio dello scoperto condominiale verso i soffitti dei camminamenti del primo livello interrato, sebbene la causa e l'imputabilità di tale fenomeno fossero oggetto di disquisizione.
Al fine di risolvere il problema delle infiltrazioni, sono state convocate l'assemblea condominiale del 24.06.2020, all'esito della quale venivano approvati a maggioranza il computo metrico e il preventivo per l'appalto dei lavori affidati a e Parte_4
l'assemblea condominiale del 28.06.2020, all'esito della quale venivano approvati i bilanci (consuntivo) 2019 e (preventivo 2020), la destinazione del fondo di riserva da imputarsi ai lavori straordinari del parcheggio e la ripartizione delle spese dei lavori.
Ebbene, tanto premesso va sottolineato come l'oggetto del contendere non attiene strettamente alla necessità e all'esecuzione dei lavori appaltati a ma Parte_4 riguarda la scelta dell'impresa appaltatrice, la legittimità delle deliberazioni assembleari con cui è stata approvata la ripartizione delle spese e l'esistenza di eventuale conflitto di interessi nella formazione della maggioranza.
2. – Nel merito della vicenda, parte attrice ha asserito la sussistenza di un conflitto di interessi di (proprietaria del parcheggio affetto dalle infiltrazioni) e di CP_2
(società costruttrice del condominio) nell'espressione del voto Controparte_4 assembleare, evidenziando come avente la medesima sede legale CP_2 dell'appaltatrice da un lato avrebbe conseguito un vantaggio Parte_4 dall'erronea ripartizione delle spese a danno del Condominio;
dall'altro lato, avrebbe approfittato dell'esistenza dei vizi per conseguire l'acquisto della propria unità immobiliare ad un prezzo scontato, trasferendone successivamente gli oneri di manutenzione sull'intero Condominio.
2.1 – Per quanto attiene alla ripartizione delle spese di manutenzione, parte ricorrente si duole della mancata applicazione dell'art. 1125 c.c.
Al riguardo, deve rilevarsi come nel caso di specie il Regolamento di condominio prodotto in atti, all'articolo 14, rubricato “ripartizioni spese”, dispone che “le spese necessarie per la conservazione, il mantenimento e l'uso delle parti comuni sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari in misura proporzionale al valore delle singole unità di ciascuno, espresse in millesimi ed indicate nelle allegate tabelle, secondo quanto risulta dall'articolo 1117 c.c. salvo il titolo contrario”.
L'articolo 17, rubricato “scale e lastrici solari”, prevede al secondo comma che “le spese di manutenzione e di ricostruzione del solaio di copertura del primo piano interrato costituente bene comune a tutti verranno ripartite in base alla tabella A di cui all'articolo
15 lettera a del presente regolamento”.
Il regolamento condominiale non contiene dunque alcun richiamo all'articolo 1125 c.c. e prevede una regolamentazione esaustiva della ripartizione delle spese prevista in via contrattuale, recante espressamente il criterio di ripartizione da adottare. Il predetto
Regolamento è dunque destinato a prevalere sulle diverse disposizioni derogabili di legge.
La ripartizione delle spese approvata nel verbale di assemblea impugnato è pertanto conforme alla previsione del Regolamento contrattuale e non comporta alcuna forma di vantaggio per o altri condomini. CP_5
2.2 – Per quanto, invece, attiene al lamentato sconto sul prezzo di acquisto dell'unità immobiliare viziata dalle infiltrazioni di cui avrebbe beneficiato è CP_2 sufficiente rilevare come non consta in atti alcuna evidenza del predetto sconto, non essendo stata prodotta documentazione attestante il valore di mercato dell'immobile al momento dell'acquisto.
2.3 – Parte attrice ha altresì lamentato il conflitto d'interessi nel conferimento delle deleghe di voto a da parte di Immobiliare Tevere e CP_2 Controparte_6 lamentando un vizio formale connesso alla spendita del nome da parte di un soggetto diverso dal legale rappresentante di Controparte_6
Tale doglianza non è tuttavia meritevole di pregio, trattandosi di censura attinente esclusivamente al rapporto interno che intercorre tra rappresentante e rappresentato, disciplinato dalle ordinarie regole del mandato, in ossequio alle quali è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega solo il condomino delegante, e non gli altri condomini estranei a tale rapporto (cfr. Cass., sentenza n. 16673/2018).
Alla luce di ciascuna delle predette ipotesi di conflitto di interessi formulate, deve peraltro rammentarsi il costante principio espresso dalla Suprema Corte, in ossequio al quale “In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d'interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del
. (Cass., sentenza n. 10754/2011; Cass., sentenza n. 8774/2020). CP_1
Nel caso di specie, si osserva come l'esecuzione immediata dei lavori deliberati dall'assemblea non contrasti in alcun modo con l'interesse istituzionale del , CP_1 il quale è certamente portatore dell'interesse all'eliminazione dei fenomeni infiltrativi che affliggono le parti comuni. Diversamente opinando, dovrebbe non condivisibilmente ammettersi che il abbia interesse a rimanere esposto al rischio di CP_1 aggravamento del danno e alle responsabilità conseguenti all'omessa o intempestiva attivazione della manutenzione. Se ne deduce, pertanto, come nel caso di specie, contrariamente a quanto dedotto dalla parte attrice, l'interesse del e CP_1
l'interesse manifestato dalla maggioranza dei condomini nelle delibere assembleari per cui è causa sono interessi convergenti. Difetta dunque, nel caso in esame, il requisito dello
“specifico contrario interesse istituzionale del ”, in mancanza del quale CP_1 nessuna delle circostanze allegate dalla parte attrice può dirsi idonea a suffragare l'esistenza di un conflitto d'interessi.
3. – Dall'infondatezza dei motivi attinenti al conflitto d'interessi discende altresì
l'infondatezza del dedotto sopravvenuto difetto del quorum deliberativo, ritenuto inficiato dalla parte attrice in conseguenza della doverosa esclusione dei voti dei soggetti in conflitto d'interessi. Tuttavia, una volta esclusa a monte la sussistenza di un conflitto d'interessi, non vi è ragione di discorrere dell'invalidità dei voti espressi in assemblea, sicché resta inalterato il relativo quorum deliberativo raggiunto.
4. – Parte attrice ha contestato altresì l'irregolare convocazione dell'assemblea, in quanto proveniente da uno solo dei condomini, in violazione dell'art. 66 disp. att. c.c.
Sul punto, si rammenta come per costante giurisprudenza di legittimità, il vizio di omessa, tardiva o incompleta convocazione è sanato per raggiungimento dello scopo ove il condomino irregolarmente convocato sia comunque presente in assemblea. In tal senso, sotto il profilo della più grave ipotesi della mancata convocazione, Cass. sentenza n.
4531/2003 ha affermato che “quando il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa è presente in assemblea si presume che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l'eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata”.
Nella vicenda in esame, stante la presenza degli attori in sede assembleare – asserita dagli stessi nel libello introduttivo – e la partecipazione di questi ultimi alle votazioni, può ritenersi sanato qualsivoglia vizio attinente alla regolarità della convocazione, non essendo derivato alcun pregiudizio ai diritti dai medesimi esercitabili in tal sede.
Nemmeno tale motivo è pertanto meritevole di pregio. 5. – Parte attrice ha infine lamentato la violazione della buona fede e l'abuso della maggioranza.
5.1 – Per quanto attiene alla violazione della buona fede, si rammenta come il soggetto che agisca contro l'altrui mala fede è onerato di dimostrare i fatti dai quali è possibile desumere il comportamento contrario a buona fede oggettiva, operando in difetto la generale presunzione di buona fede. Nel caso di specie, invece, parte attrice si è limitata a riproporre i motivi già spiegati a sostegno del conflitto d'interessi e a censurare la mancata allegazione all'avviso di convocazione e la ritardata esibizione da parte di dei progetti esecutivi dell'appalto (peraltro temporalmente inconsistente, CP_2 stante l'avvenuta esibizione nelle ore immediatamente successive alla richiesta, per stessa dichiarazione di parte attrice in citazione), senza tuttavia fornire alcuna evidenza dei comportamenti asseriti quali contrari a buona fede e dei conseguenti pregiudizi patiti.
Infondata è dunque la doglianza relativa alla violazione della buona fede.
5.2 – Per quanto invece attiene all'abuso di maggioranza, istituto mutuato dal diritto societario, deve rammentarsi come l'abuso può considerarsi causa di annullamento delle deliberazioni allorquando le delibere non trovino alcuna giustificazione nell'interesse della società (rectius, del condominio, nella vicenda per cui è causa), per essere il voto ispirato al perseguimento da parte dei soci di maggioranza di un interesse personale contrario a quello sociale, ovvero quando sia il risultato di una intenzionale attività fraudolenta dei soci maggioritari diretta a provocare la lesione dei diritti di partecipazione e degli altri diritti patrimoniali spettanti ai soci di minoranza (v. Cass., sentenza n.
27387/2005).
Nel caso di specie, esclusa già esaustivamente la contrarietà della deliberazione assembleare all'interesse del e rimasta radicalmente indimostrata l'esistenza CP_1 di qualsivoglia schema fraudolento, risulta del tutto infondata anche la censura di abuso della maggioranza.
6. – Con specifico riferimento alla delibera del 28.06.2020, parte attrice ha lamentato la destinazione del fondo di riserva in conto pagamento dei lavori di rifacimento del piazzale condominiale che funge da copertura del parcheggio di proprietà esclusiva di in violazione dell'art. 24 del Regolamento condominiale. CP_2 Il predetto articolo dispone che “Per provvedere alle spese urgenti ed impreviste,
l'assemblea dovrà costituire un fondo di riserva […] i prelevamenti verranno effettuati solo in caso di urgenza al fine di preservare il condominio da danno grave”.
Parte attrice ha sostenuto l'utilizzo indebito del fondo di riserva, costituito ai sensi del
Regolamento unicamente per far fronte a spese imprevedibili e urgenti, diverse da quelle oggetto di causa (note da anni ai condomini).
La documentazione prodotta dal ha tuttavia dimostrato come tali CP_1 affermazioni siano infondate. Difatti, risulta documentata l'apertura del conto corrente n°100000012328 su , Filiale di Lecce, destinato alle quote straordinarie Controparte_7 dovute dai condomini per i lavori straordinari oggetto di causa. Il conto della gestione ordinaria, invece, reca il n°100000011838 di , Filiale di Lecce, e contiene Controparte_7 tanto i versamenti delle quote ordinarie quanto quelli relativi al fondo di riserva. Su tale conto, contenente il fondo di riserva, non è presente alcuna disposizione in uscita in favore della società appaltatrice, come evidenziato dall'estratto conto prodotto da parte convenuta. Risulta dunque provato in forma documentale come le somme impiegate per i lavori straordinari non siano state prelevate dal fondo di riserva, il solo cui il
Regolamento vincola la spesa ai casi di urgenza.
Per tali ragioni, le considerazioni espresse nei provvedimenti cautelari in relazione all'assenza dell'urgenza e dell'imprevedibilità devono in questa sede ritenersi superate, alla luce del più approfondito vaglio della documentazione allegata.
In definitiva, ai fini della soccombenza virtuale, deve concludersi che la domanda attorea è infondata e non meritevole di accoglimento.
7. – Le spese di lite della causa n. 4962/2020 seguono la soccombenza virtuale e vengono liquidate in dispositivo tenuto conto del valore della causa e dello svolgimento delle fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.
7.1. – Le spese di lite della causa n. 6776/2020 R.G seguono la soccombenza virtuale e vengono liquidate in dispositivo tenuto conto del valore della causa e dello svolgimento delle fasi studio, introduttiva e decisionale.
7.2. – Le spese di lite dei proc. cautelari nn. 4962-1/2020, 5826/2020 e 6776-1/2020 R.G., in ossequio al carattere non frazionabile della soccombenza espresso da Cass. ordinanza n. 9785/2022, seguono la soccombenza virtuale e vengono liquidate in dispositivo tenuto conto del valore delle cause e dello svolgimento delle fasi studio, introduttiva e decisionale.
Non si condivide il valore con “complessità alta” indicato nella nota spese, tenendo conto del carattere documentale del giudizio e della natura delle questioni esaminate, di complessità media:
- per il proc. 4962/2020 r.g.: Fase di studio della controversia, valore medio: €
2.127,00;Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.416,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 3.738,00; Fase decisionale, valore medio:
€3.579,00;totale€ 10.860,00);
- per il proc. riunito 6776/2020 R.G.: si ritiene di applicare la riduzione del 30 % su €
10.860,00 per assenza di specifiche e distinte questioni di fatto e diritto (art. 4, comma 4).
Compenso al netto delle riduzioni € 7.602,00;
- per i sub proc. cautelari n. 4962-1/2020 R.G.; 6776-1/2020 R.G e n. 5826/2020 R.G,: fase di studio della controversia, valore minimo: € 1.064,00; Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 708,00; Fase decisionale, valore minimo: € 1.790,00;
Compenso tabellare (valori minimi) € 3.562,00.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
[...]
, , Pt_1 Pt_2 Parte_3
1) Dichiara cessata la materia del contendere;

2) Condanna le parti attrici, in solido tra loro, al pagamento in favore di
[...] delle spese di lite dei procedimenti riuniti nn. Parte_5
4962/2020 e 6776/2020 R.G., che liquida per ciascuna parte convenuta e intervenuta in
€10.860,00 nella causa n. 4962/2020 R.G. e in € 7.602,00 nella causa n. 6776/2020 R.G.,
a titolo di compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

3) Condanna le parti attrici, in solido tra loro, al pagamento in favore di
[...] delle spese di lite del proc. n. 4962-1/2020 R.G. che Parte_5 liquida per ciascuna parte convenuta e intervenuta in € 3.562,00 a titolo di compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

4) Condanna le parti attrici, in solido tra loro, al pagamento in favore di
[...] delle spese di lite del proc. n. 6776-1/2020 R.G. che Parte_5 liquida per ciascuna parte convenuta e intervenuta in € 3.562,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
5) Condanna le parti attrici, in solido tra loro, al pagamento in favore di
[...] delle spese di lite del proc. n. 5826/2020 R.G., che Parte_5 liquida per ciascuna parte convenuta e intervenuta in € 3.562,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Lecce, 5/09/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Silvia Saracino
La presente sentenza è stata redatta su bozza predisposta dal funzionario addetto all'Ufficio del Processo, Dott. Matteo Muci.