REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI LECCE
PRIMA SEZIONE CIVILE
in persona del giudice dr.ssa Viviana Mele ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6138 del R.G.A.C.C. dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 5.6.2025, tenuta nelle forme dell'art. 127 ter c.p.c., e vertente tra

Parte_1 rappresentata e difesa dall'avv. Franco Orlando;
attrice e

, , CP_1 CP_2 rappresentati e difesi dall'avv. Angelo Vantaggiato;
convenuti

OGGETTO: diritto di prelazione agraria e riscatto agrario.
CONCLUSIONI: come da note scritte in sostituzione dell'udienza del 05.06.2025
1
MOTIVI DELLA DECISIONE

ha convenuto in giudizio e al Parte_2 CP_1 CP_2 fine chiedere l'accertamento del proprio diritto di prelazione e di riscatto agrario in relazione al terreno sito nel comune di Nardò, identificato nel NCT al foglio n. 16, particella 1902, e ai fabbricati ivi insistenti, identificati nel NCEU al foglio n. 16, particella 1902 che i convenuti hanno acquistato con atto notarile del 29.07.2021,
a firma del dott. trascritto in data 03.08.2021. In conseguenza della Per_1 domanda di accertamento, l'attrice ha domandato che venga ordinato il suo subentro nel contratto di compravendita stipulato dai convenuti, previo pagamento del prezzo stabilito per l'acquisto dei beni dedotti nel negozio. In via subordinata,
l'attrice ha domandato l'accertamento del proprio diritto di prelazione e di riscatto agrario nonché il subentro con riferimento al solo terreno.
A fondamento della propria domanda l'attrice ha esposto che, in qualità di imprenditrice agricola proprietaria del fondo confinante a quello compravenduto, era in possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi necessari per l'esercizio del diritto di prelazione agraria di cui agli artt. 8 della L. n. 590/1965 e 7 della L. n. 817/1971 ed ha affermato l'omissione da parte dell'alienante della notifica a mezzo raccomandata della proposta di alienazione corredata dal preliminare.
Con propria comparsa si sono costituiti e i quali CP_1 CP_2 hanno contestato la domanda attorea eccependone l'infondatezza nel merito e, nello specifico, deducendo l'insussistenza in capo all'attrice dei requisiti oggettivi e soggettivi necessari ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione agraria nonché evidenziando la mutata destinazione sostanziale del fondo alienato.
La causa è stata istruita sulla base dei documenti prodotti in atti nonché della c.t.u. in materia agraria ed è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini massimi di legge per conclusionali e repliche.
***
Come esposto in premessa, la presente controversia attiene all'accertamento del diritto di prelazione agraria e al diritto di riscatto in capo a Parte_1
2 con riferimento al fondo sito nel comune di Nardò, identificato nel NCT al foglio n.
16, particella 1902, e ai fabbricati presenti su tale terreno, identificati nel NCEU al foglio n. 16, particella 1902.
A sostegno della propria pretesa, l'attrice ha affermato di essere in possesso di tutti i requisiti previsti dalla normativa in materia al fine di poter esercitare il diritto di prelazione agraria. In particolare, l'attrice ha esposto di essere imprenditrice agricola professionale, allegando l'estratto conto previdenziale INPS;
di essere proprietaria del fondo, identificato nel NCT del comune di Nardò al fg. 16, pt. 1773, confinante con quello alienato;
di coltivare, da quando ne è proprietaria, il fondo con ortaggi e verdure locali nonché di esercitarvi attività agrituristica e, pertanto, di esercitare tale attività da oltre due anni prima della data di trascrizione della contestata compravendita;
di non aver alienato altri fondi di sua proprietà nei due anni precedenti la trascrizione della contestata compravendita.
Sulla scorta di tali considerazioni, l'attrice ha contestato le legittimità del contratto di compravendita, trascritto in data 03.08.2021, avente ad oggetto il terreno e i fabbricati ivi insistenti di cui al NCT/NCEU fg. 16, pt. 1902 del comune di Nardò, compravendita stipulata in data 29.07.2021 tra la società Parte_3
parte alienante, e e , parti acquirenti.
[...] CP_1 CP_2
In tesi di parte attrice, l'illegittimità della compravendita e la conseguente lesione del suo diritto di prelazione deriverebbero dal mancato rispetto delle formalità richieste tassativamente dalla c.d. “denunciatio” e, nello specifico, dall'omessa notifica da parte dell'alienante, a mezzo raccomandata, della proposta di alienazione unitamente al preliminare di vendita così come previsto dall'art. 8, comma 3, L. N. 590/1965 (“Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni”).
I convenuti hanno contestato la tesi attorea, eccependo l'insussistenza dei presupposti di fatto e di diritto per l'applicazione al caso in esame della normativa in materia di prelazione agraria. In particolare, i convenuti hanno dedotto che sul fondo confinante con quello alienato (NCT comune di Nardò fg. 16 pt. 1773) parte attrice possiede un immobile che occupa l'intera area in cui esercita attività di
3 ristorazione e non quella di coltivazione talché verrebbe meno il requisito secondo cui il proprietario del fondo confinante con quello oggetto di alienazione debba esercitare attività agricola in senso stretto sul terreno. In secondo luogo, i convenuti hanno evidenziato che i fabbricati presenti sul terreno alienato sono stati oggetto di una sanatoria in forza della L. n. 47/1985 ottenuta con provvedimento del comune di Nardò di concessione in sanatoria n. 125/1996 e che l'area circostante risulta essere destinata a parcheggio. Tale circostanza renderebbe il fondo oggetto di alienazione privo della sua caratterizzazione agricola, sia sul piano formale che sostanziale.
Dirimente ai fini della decisione sulla lesione o meno del diritto di prelazione agraria vantato da pare attrice è l'accertamento in capo alla stessa dei presupposti soggettivi e oggettivi richiesti dalla legge per il valido esercizio del diritto di prelazione. Sul punto, gli artt. 8 della L. n. 590/1965 e 7 della L. n. 817/1971 impongono che “detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
[…] 2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti;

((2-bis) all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti))”.
Con riferimento ai requisiti soggettivi la legge stabilisce che “In caso di trasferimento
a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il il colono o il compartecipante, a parità di Per_2 condizioni ha diritto di prelazione purché
• coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni,
• non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria,
• ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il
4 triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.
La Corte territoriale ha più volte ribadito che per il riconoscimento del diritto di prelazione agraria i requisiti stabiliti dalla legge devono sussistere congiuntamente in capo a colui il quale ne domanda il riconoscimento (cfr. Corte appello Lecce sez.
II, 15/10/2020, n.999: “Per il riconoscimento del diritto di prelazione agraria ciò che rileva, oltre alle condizioni oggettive del bene, sono le condizioni soggettive di colui il quale rivendica il diritto, ovvero essere abitualmente occupato nella conduzione di fondi;
non aver venduto fondi rustici di proprietà nei due anni precedenti la vendita in oggetto;
e che il fondo su cui si vuole esercitare il riscatto, unitamente a quanto già di proprietà, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa del nucleo familiare. Pertanto, il coltivatore di fondo rustico che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione, ai sensi dell'articolo 8 della legge
n. 590/1965, intenda esercitare il retratto agrario, deve provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, dovendo il giudice verificarne la sussistenza. Ove, poi, il medesimo giudice si sia convinto che il retraente non abbia fornito adeguata prova di alcuna tra le suddette condizioni, ben può omettere ogni ulteriore esame in ordine alla ricorrenza degli altri elementi”).
Nel caso in esame, parte attrice ha allegato l'estratto conto previdenziale ai fini della prova circa lo svolgimento dell'attività di imprenditrice agricola professionale;
gli estratti delle mappe catastali al fine di provare che il suo fondo è confinante con quello oggetto di compravendita;
i certificati di destinazione urbanistica per dare prova che entrambi i fondi risultano ricadere in zona classificata dal comune di
Nardò quale “E/1- agricola produttiva normale”, nonostante dalla visura storica per immobile, rilasciata dall'Agenzia delle Entrate ed allegata dalla stessa parte attrice, emerge che fin dal 4/11/1996, il fondo oggetto di compravendita di cui al fg. 16 pt.lla 1902 rientra nella categoria “in corso di costruzione”.
Tuttavia, assorbente ai fini della decisione, in forza del principio della ragione più liquida, è la mancata prova da parte dell'attrice in ordine al rapporto tra la capacità lavorativa della propria famiglia e la superfice costituita dal fondo oggetto di prelazione sommata a quelli già in sua proprietà che, come la legge prevede, non deve essere superiore al triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
5 Al riguardo, come ribadito da costante giurisprudenza “Alla stregua dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, l'esercizio del diritto di prelazione agraria da parte dell'affittuario, in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi del fondo rustico, richiede, oltre ad un insediamento non precario, ma effettivo e stabile sul fondo, e al requisito negativo della mancata vendita, nel biennio precedente, di altri cespiti rustici, la condizione positiva che il predio per il quale viene esercitata la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o in enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. Attesa la rilevante compressione dell'autonomia privata che comporta l'esercizio di diritto,
l'accertamento dei requisiti richiesti dalla legge deve essere condotto con particolare rigore al fine di scongiurare intenti speculativi e di salvaguardare le finalità sociali dell'istituto” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 15899 del 20/07/2011).
Nella fattispecie che ci occupa, parte attrice si è limitata a produrre gli estratti conto previdenziali dai quali emerge l'esercizio dell'attività di imprenditore agricolo a titolo principale;
una fattura avente ad oggetto la vendita di grano;
alcune fatture riguardanti l'acquisto di frumento, cipolla, insalata;
materiale per una serra
(lampade infrarossi e riflettori di riscaldamento); materiale per l'allevamento di galline;
lavori di mietitrebbiatura.
Nessuna produzione documentale attorea ha avuto oggetto la composizione quantitativa e qualitativa del proprio nucleo familiare. Non è dato sapere, in concreto, né quanti soggetti del nucleo prestano la propria attività a supporto delle coltivazioni dei terreni né quanti a supporto di quella agrituristica avente carattere di somministrazione di cibo e bevande (per un limite massimo di 50 posti a sedere)
e ricettiva (per un massimo di 15 posti letto).
Non essendoci alcuna allegazione specifica sul punto, non può neppure ravvisarsi la mancata contestazione ex art. 115 c.p.c.: l'attrice si è infatti limitata ad elencare i requisiti normativi (omettendo in toto di allegare e provare quello soggettivo della capacità della famiglia agricola) e i convenuti hanno negato la sussistenza di tali requisiti. Neppure la prova orale offerta ha mai affrontato il problema di tale requisito, che è rimasto semplicemente ignorato nell'intero corso del giudizio-
6 Pertanto, in difetto di tale allegazione, la domanda attorea deve essere respinta, atteso che la legge richiede la sussistenza congiunta di tutti i presupposti in capo a chi agisce per il riconoscimento del diritto di prelazione.
Restano assorbite le ulteriori questioni.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, tenuto conto dei valori minimi dello scaglione di riferimento atteso il basso grado di complessità.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa N. R.G. 6138/2022 RG, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa:
a. Rigetta la domanda proposta dall'attrice;
b. Condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore dei convenuti, liquidate in € 7.052,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

Lecce, 30.09.2025
Il Giudice
Dott.ssa Viviana Mele
Provvedimento redatto su bozza predisposta dal funzionario dell'Ufficio per il Processo dr. Giacomo
Minerva
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