Pubblicato il 19/12/2025

N. 01459/2025 REG.PROV.COLL.

N. 01396/2024 REG.RIC.

N. 01188/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1396 del 2024, proposto da
Southern Visions s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Danilo LO e Riccardo Leo Guaricci, con domicili digitali come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Polignano a Mare (BA), in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avv. Rocca Loredana Franchini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 1188 del 2025, proposto da
Southern Visions s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Danilo LO e Riccardo Leo Guaricci, con domicili digitali come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Polignano a Mare (BA), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Rocca Loredana Franchini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

quanto al ricorso n. 1396 del 2024:

- dell’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi n. 24/U.T.-331 RG, prot. n. 27378, datata 25.7.2024, notificata in data 5.8.2024, del Comune di Polignano a Mare, con la quale è stata ordinata la demolizione delle opere indicate nel citato provvedimento;

- nonché di ogni altro atto allo stesso preordinato, connesso e/o consequenziale e, in particolare, del verbale di sopralluogo urbanistico-edilizio n. 11/2024 del Comando di Polizia locale prot. n. 20282 del 3.6.2024.

quanto al ricorso n. 1188 del 2025 per l’annullamento:

a) del provvedimento prot. n. 14575 datato 30.4.2025, notificato a mezzo pec in pari data, a firma del dirigente dell'area IV - Area Tecnica - del Comune di Polignano a Mare, con cui è stata annullata in autotutela, ex art. 21- nonies legge n. 241/1990 la CI in sanatoria prot. n. 17905 del 16.5.2024;

b) del provvedimento prot. n. 14800 datato 5.5.2025, notificata a mezzo pec in pari data, a firma del dirigente dell'area IV - Area Tecnica - del Comune di Polignano a Mare, con cui è stata annullata in autotutela, ex art. 21- nonies legge n. 241/1990 la CI in sanatoria prot. n. 7755 del 29.2.2024 e la LA prot. n. 10844 del 22.03.2024;

c) di ogni altro atto preordinato, connesso e/o consequenziale e, in particolare: c.1) della nota prot. n. 11394 datata 4.4.2025 (e notificata il 17.4.2025) del Comune di Polignano a Mare con la quale è stato comunicato l'avvio del procedimento di annullamento in autotutela, ex art. 21- nonies legge n. 241/1990 della CI in sanatoria prot. n. 17905 del 16.5.2024; c.2) della nota prot. n. 13086 datata 17.4.2025 e notificata in pari data del Comune di Polignano a Mare con la quale è stato comunicato l'avvio del procedimento di annullamento in autotutela, ex art. 21- nonies legge n. 241/1990 della CI in sanatoria prot. n. 7755 del 29.2.2024 e della LA prot. n. 10844 del 22.3.2024.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Polignano a Mare (BA);

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 novembre 2025 il dott. LO VA e uditi per le parti i difensori avv. Danilo LO, per la parte ricorrente, e avv. Saverio Nitti, su delega dell’avv. Rocca Franchini, per il Comune resistente;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1.- Parte ricorrente è proprietaria di un locale commerciale, nonché di locale artigianale, con annesso locale deposito e ufficio, con antistante area di pertinenza esterna, sito in Polignano a Mare (BA).

Impugnava, con un primo ricorso (RG n. 1396 del 2024), l’ordinanza di demolizione delle opere indicate nel relativo provvedimento sanzionatorio (soppalco, divisori metallici e insegna a bandiera), in quanto si era perfezionato il silenzio-assenso, con riferimento alle CI-edilizie presentate; ragion per cui v’era idoneo titolo edilizio consolidatosi. In diritto, censurava la violazione dell’art. 19, commi 3, 4 e 6- bis , legge n. 241/1990; la violazione degli artt. 22 e 37 d.P.R. n. 380/2001; l’eccesso di potere per travisamento, contraddittorietà; motivazione errata; violazione del legittimo affidamento.

Impugnava, con un secondo ricorso (RG n. 1188 del 2025), l’annullamento in autotutela, ex art. 21- nonies della legge n. 241/1990, dei titoli edilizi formatisi tacitamente e relativi alle opere realizzate e non già sanate in sede procedimentale. In diritto, parte ricorrente censurava: I) la violazione dell’art. 21- nonies legge n. 241/1990; dell’art. 3 e 21- septies legge n 241/1990; l’eccesso di potere per difetto assoluto di motivazione; motivazione errata; violazione del principio di tutela del legittimo affidamento; II) la violazione degli artt. 22 e 37 d.P.R. n. 380/2001; l’eccesso di potere per illogicità, travisamento dei fatti, erronea valutazione dei presupposti, violazione del principio di legittimo affidamento, omessa istruttoria.

2.- Si costituiva il Comune, depositando i documenti del procedimento e resistendo.

3.- Richiesto dalle parti, ai sensi dell’art. 70 c.p.a., va disposta la riunione dei giudizi, stante l’evidente connessione oggettiva e soggettiva tra i due procedimenti.

4.- Il ricorso di cui al RG n. 1396 del 2024 va accolto. Il ricorso di cui al RG n. 1188 del 2025 va respinto.

4.1.- Con riferimento al gravame R.G. n. 1396 del 2024 (concernente l’impugnazione dell’ordinanza di demolizione), contestava nel dettaglio il Comune l’abusiva realizzazione, in assenza di idoneo titolo edilizio: a) di un soppalco interno (6,00 m di profondità x 6,50 m di larghezza, ad una altezza da terra pari a 2,40 m), costituito da struttura portante metallica e piano di calpestio in legno; b) l’installazione di divisori, con struttura portante in metallo ad altezza d’uomo (al fine di creare dei box di lavoro a servizio del personale dipendente, determinando il cambio di destinazione d’uso dalla categoria “deposito” alla categoria “produttiva e direzionale”); c) l’installazione, in mancanza dell’autorizzazione dell’ente titolare della strada, di un impianto pubblicitario a bandiera nell’area esterna di pertinenza prospicente in via Ghandi.

Tuttavia, i contestati tre interventi sono stati tutti realizzati, a seguito di presentata CI-edilizia. Indi, il Comune non ha osservato alcunché, fino a consolidarne il titolo tacito asseverato, che si è dunque perfezionato.

Invero, ai sensi dell’art. 19, commi 3, 4, 6- bis , legge n. 241/1990, l'amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, nel termine di trenta giorni dal ricevimento della CI, adotta provvedimenti motivati di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli effetti; trascorso però il predetto termine, è possibile soltanto esercitare il potere di annullamento in autotutela, di cui all’art. 21- nonies legge n. 241/1990, che postula però che il provvedimento, anche formatosi per silentium , possa essere annullato ex officio , sussistendo le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole (comunque mai superiore a dodici mesi), tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati.

Dopo la scadenza del termine di trenta giorni per l'esercizio dei poteri inibitori sulla CI (un tempo DIA), l’Amministrazione conserva un potere di intervento, esercitabile in presenza dei presupposti del potere di autotutela (così: Cons. St., sez. VI, 23 luglio 2024, n. 6636; Cons. St., sez. III, 29 aprile 2024, n. 3896; Cons. St., sez. I, 7 marzo 2024, n. 283).

Segnatamente, Cons. St., sez. III, 29 aprile 2024, n. 3896 rammenta che “ Anche dopo la scadenza del termine per l'esercizio dei poteri inibitori degli effetti della CI, l'amministrazione competente conserva un potere residuale di autotutela ” e, senza l’esercizio del predetto potere di autotutela, il Comune non poteva procedere direttamente ad emanare l’ordinanza di demolizione e riduzione in pristino .

Inoltre, va detto che alcune opere, annoverate nell’ordinanza di demolizione, sono state pacificamente sanate dal Comune (ad es. impianto pubblicitario), con atti successivi. Invero, dal comportamento tenuto dall’amministrazione nel procedimento e nell’odierno giudizio, emerge come la stessa re melius perpensa abbia dato in seguito applicazione al sopra riferito indirizzo della giurisprudenza.

Di conseguenza, il primo ricorso ha fondamento, nella misura in cui ha censurato l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione, emanata a orami in toto consumato potere di intervento, che il Comune non ha attivato, entro il termine di trenta giorni, ragion per cui le CI-edilizie si sono consolidate.

Pertanto, l’impugnativa sul punto va accolta, con annullamento del provvedimento, salvi gli ulteriori poteri dell’amministrazione per le opere non sanate, con fissazione di nuovi termini per provvedere alle demolizioni delle opere residuali non conformi, che sono oggetto del successivo ricorso riunito, come nel prosieguo.

4.2.- Difatti, con riferimento al gravame di cui al RG n. 1188 del 2025 è censurato l’esercizio del potere di annullamento in autotutela, disposto ai sensi dell’art. 21- nonies legge n. 241/1990, e, in ogni caso, ai sensi della normativa in materia di vigilanza edilizia; al riguardo va osservato quanto segue.

Parte ricorrente ne contesta il fondamento, per carenza dei requisiti tracciati dall’anzidetto art. 21- nonies della legge n. 241/1990.

4.2.1.- Tuttavia, il primo dei provvedimenti di autotutela (prot. n. 14575 del 30.4.2025) è stato emanato, entro i previsti dodici mesi, e reca idonea motivazione. Con tale atto di autotutela, il Comune ha annullato la CI-edilizia in sanatoria, ritenendo: i) lo stato dei luoghi da sanare negli allegati alla CI appare diverso rispetto alla documentazione fotografica agli atti; ii) la porzione del piano terra a deposito (di pertinenza del locale commerciale), in corrispondenza della porzione soppalcata, ha un’altezza utile pari a 2,35 m., in contrasto a quanto previsto dall’art. 89 del Regolamento edilizio; iii) il locale a soppalco (volume tecnico) dalla documentazione fotografica agli atti della pratica risulta privo degli impianti/predisposizioni.

La CI in sanatoria (prot. n. 17905 del 16.5.2024), presentata in data successiva all’accesso degli agenti della polizia locale, ex art. 27 D.P.R. n. 380/2001, intervenuto in data 22.4.2025, concerneva: “ 1. Regolarizzazione di divisori interni in vetro con struttura portante in metallo per collocazione di postazioni vendite (nel locale commerciale) e postazione archivio (nel locale deposito) adiacente; 2. Regolarizzazione di soppalco di mq 36,22 avente struttura metallica e copertura in legno sgombero (volume tecnico predisposto per implementazione impianti tecnologici al servizio dell’attività esistente); 3. Divisorio di piccolo ripostiglio in cartongesso; 4. Controsoffittatura in cartongesso con struttura autoportante nel locale commerciale ”

Il soppalco risulta pari a 1/4 della superfice dell’immobile e non è di dimensioni modeste; è stato realizzato al dichiarato fine di creare un locale tecnico per impianti tecnologici, ma non v’è traccia degli stessi (come da fotografie allegate alla CI); trattasi di un vano di mq 36,22, dalle dimensioni di 6,00 m. di profondità per 6,50 m. di larghezza, collocato ad una altezza da terra pari a 2,40 m (e quindi non di dimensioni modeste), con comoda scala di accesso, non appare un vano tecnico.

La porzione del piano terra, in corrispondenza della porzione soppalcata, non è rispettosa delle altezze previste dall’art. 89 del regolamento edilizio (l’altezza dichiarata è di 2,35 mt, a fronte dei mt 3,00 previsti dal ridetto regolamento), inoltre, il locale è privo di impianti (e predisposizione per impianti) e come tale non assoggettabile alla disciplina del volume tecnico.

Vi sono superiori finalità pubblicistiche, concernenti il rispetto delle previsioni in materia di altezze dei locali e di destinazione d’uso, necessario per garantire le corrette condizioni igienico-sanitarie dei locali.

Pertanto, la censura sul punto va respinta.

4.2.2.- Per quanto concerne il secondo dei provvedimenti (prot. n. 14800 del 5.5.2025), esso è stato emesso oltre il termine limite dei dodici mesi e ha disposto l’annullamento “ limitatamente alla realizzazione in sanatoria della recinzione del lotto di proprietà atteso che le altezze della recinzione riportate su strada pubblica non rispettano il dettato del citato art. 7 delle N.T.A. della P.P. della zona D2 ”.

Tuttavia, l’esercizio del potere di autotutela, seppure ha superato il termine limite ragionevole, vero è che la giurisprudenza ha precisato, sulla scorta dell’art. 21- nonies , comma 2- bis , legge n. 241/1990, che i provvedimenti conseguiti, sulla base di false rappresentazioni dei fatti, possono essere annullati anche dopo la scadenza del termine, com’è avvenuto nella fattispecie in disamina, ove è riscontrabile un certo disallineamento tra lo stato dei luoghi reale e la produzione della documentazione tecnica in seno alla CI in sanatoria presentata, come ha puntualmente osservato il Comune (in tal senso, ex multis , Cons. St., sez. II, 3 gennaio 2025, n. 29 secondo cui: “ Nelle ipotesi di annullamento d'ufficio di un permesso di costruire, il superamento del limite temporale di 12 mesi è ammissibile nei casi in cui il soggetto privato abbia rappresentato uno stato preesistente – anche mediante il solo silenzio su circostanze rilevanti – diverso da quello reale. Nell'esercizio del potere di autotutela, infatti, non può non assumere rilievo l'effettivo contributo dato dal beneficiario del provvedimento favorevole al suo (illegittimo) rilascio, […] se emerga dagli atti acquisiti al procedimento di autotutela ”).

Pertanto, l’atto di autotutela sulla CI in sanatoria (prot. n. 7755 del 29 febbraio 2024) e sulla LA (prot. n. 10844 del 22 marzo 2024), aventi a precipuo oggetto la recinzione dell’area di pertinenza, risulta legittimo.

Ergo , la censura sul punto va parimenti rigettata.

5.- In conclusione, per le sopra esposte motivazioni, in ordine ai ricorsi riuniti, va accolto il primo (RG n. 1396 del 2024), concernente l’ordinanza di demolizione, in quanto ad ogni modo non più attuale, dato che alcune opere ivi annoverate sono state sanate nel procedimento, mentre per le altre si è intrapreso un nuovo percorso amministrativo volto a tentare una sanatoria; ragion per cui è il rigetto della sanatoria (oggetto del ricorso RG n. 1188 del 2025), che dovrà costituire, unitamente ai condotti accertamenti in situ , il fondamento del riesercizio del potere di riduzione in pristino . Va, invece, respinto il secondo ricorso (RG n. 1188 del 2025), in quanto i provvedimenti di annullamento in autotutela dei titoli edilizi formatisi per silentium sono legittimi, per quanto sopra precisato.

Da quanto sopra consegue la necessità che il Comune di Polignano a Mare si ridetermini in ordine ai conseguenti provvedimenti ripristinatori, che conseguono dal confermato annullamento delle CI in sanatoria indicate in epigrafe.

6.- Le spese del giudizio vanno indi compensate per la reciproca soccombenza e per la peculiarità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (sezione terza), definitivamente pronunciando sui ricorsi riuniti, come in epigrafe proposti, accoglie il ricorso, di cui al RG n. 1396 del 2024, e respinge il ricorso, di cui al RG n. 1188 del 2025.

Sono fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione nei termini di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 12 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

VI AN, Presidente

Desirèe Zonno, Consigliere

LO VA, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LO VA	VI AN

IL SEGRETARIO