REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO SEZIONE
CIVILE
La Giudice, dott.ssa Elisa Di Giovanni, viste le note di trattazione scritta per l'udienza del 21.11.2025 – da svolgersi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. - depositate dagli avv.ti NT IS e IE
IS per l'attore, ; dall'avv. Fabio Coppolino, Parte_1
nell'interesse del convenuto in proprio e Controparte_1
nella qualità di titolare della impresa agricola “
[...]
” e dall'Avv. Giuseppe Di IE nell'interesse del Controparte_2
convenuto - visto l'art. 281 sexies c.p.c. - Controparte_3
pronuncia la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 172/2022 del Ruolo Generale,
Promosso da
IN PROPRIO (C.F. Parte_1
) E NELLA QUALITÀ DI TITOLARE C.F._1
DELLA DITTA “ Parte_2
(P. IVA ) elettivamente
[...] P.IVA_1
domiciliato in indirizzo telematico rappresentato e difeso dagli avv.ti
NT IS e IE IS, come da procura in atti;

attore Contro
(C.F. ) in proprio e Controparte_1 C.F._2
nella qualità di titolare dell'impresa denominata “
[...]
” (P. IVA ) elettivamente domiciliato Controparte_2 P.IVA_2
in indirizzo telematico, rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio
Coppolino, giusta procura in atti
Convenuto
e nei confronti di
(c.f. e Controparte_3 C.F._3 CP_4
(c.f. elettivamente domiciliati in
[...] C.F._4
indirizzo telematico, rappresentati e difesi dall'avv. Giuseppe Di
IE
Convenuti
Oggetto: retratto agrario
In fatto e in diritto sentenza redatta ex artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.
, in proprio e nella qualità di titolare della Ditta Parte_1
Individuale Azienda Agricola Vivai Piante Torre Domenico, ha chiesto accertarsi – in suo favore con citazione presentata per la notifica in data 27.1.2022 - l'esistenza dei presupposti di cui all'art. 8
l. 26 maggio 1965 per la declaratoria di inefficacia delle vendite dei terreni – operate a favore di da potere di Controparte_1
ed – in virtù dell' atto del Controparte_3 CP_4
14.01.2021, a ministero del Notaio Dott. Persona_1
pag. 2/18 - repertorio n.3599 – raccolta n.2611, trascritto in data CP_5
27.01.2021 (presentazione n.93 – registro generale n.2148 – registro particolare n.1636) – avente ad oggetto immobili siti nel Comune di
Mazzarà NTDR, Contrada Giarrisi, confinanti con alcuni dei terreni di sua proprietà – segnatamente con le particelle di cui al foglio n.3 ai numeri 261, 262 e 354 del Catasto terreni del Comune di Mazzarrà NTDR - e per il contestuale esercizio del diritto di retratto agrario, mediante il versamento del prezzo indicato in contratto (complessivi € 96.000,00) in favore dell'acquirente convenuto (secondo le modalità che verranno stabilite dal Tribunale) sostituendo, nella posizione di quest'ultimo, l'attore con effetto “ex tunc nell'atto trascritto all'Ufficio immobiliare in data 27.01.2021
(presentazione n.93 – registro generale n.2148 – registro particolare
n.1636) dichiarando, quindi, il trasferimento degli immobili di cui all'atto notarile a ministero del Dott. . Persona_2
Riportando il contenuto dell'atto traslativo del 14.1.2012, per l'individuazione dei beni immobili oggetto di trasferimento dalla parte venditrice in favore di , siti nel Comune di Controparte_1
Mazzarrà NTDR contrada Giarrisi – segnatamente, la prima vendita, per la somma di €4.000,00, relativa ad appezzamento di terreno ricadente in zona urbanistica “SP2” – Servizi, della superficie complessiva di 291 metri quadrati catastali, in catasto censito al foglio 3, particella 1147, di are 2,91, e particella 1148, della superficie complessiva di centiare 13 (tredici) metri quadrati catastali;
la seconda vendita, per la somma di €92.000,00, relativa ad appezzamento di terreno ricadente in zona urbanistica “E1” –
pag. 3/18 verde agricolo, parte in zona “SP2” – Servizi, piccola parte in zona
“C4” – edilizia privata, e piccola parte in “viabilità esistente e/o allineamenti di piano”, della superficie complessiva di 4.736 metri quadrati catastali, in catasto censito al foglio 3, particella 1143, di are
47.36, nonché fabbricato a due elevazioni fuori terra, parzialmente demolito, diruto, non abitabile e/o agibile, non utilizzabile, a causa di dissesti statici degli elementi strutturali, in stato di fatiscenza, privo delle principali finiture ordinarie, di impianti e degli allacci alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas, della superficie complessiva di circa 390 (trecentonovanta) metri quadrati, censito al foglio 3, particella 1149, senza rendita – ha lamentato
l'omessa comunicazione, nei suoi confronti, in quanto coltivatore diretto (a mezzo della propria Ditta individuale) nel settore vivaistico, delle trattative e della successiva vendita, ai fini del possibile esercizio del diritto di prelazione spettante ex lege.
A sostegno della pretesa ha, altresì, dedotto la natura simulata dei contratti di affitto di fondi rustici stipulati in data 15.10.2019, registrati presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di
Barcellona P.G. - di cui l'uno stipulato con , Controparte_3
avente ad oggetto gli immobili individuati alle particelle n. 1143 e n.
1149 del foglio 3, registrato in data 05.11.2019 al n. 002894-Serie
3T; l'altro stipulato con avente ad oggetto gli CP_4
immobili individuati alle particelle n. 1147 e n. 1148 e registrato in data 06.11.2019 al n. 002907-Serie 3T – invocati dall'acquirente in riscontro alla missiva stragiudiziale inviata ai Controparte_1
fini di legge, mancando un effettivo insediamento dell'affittuario in pag. 4/18 forza dell'atto stipulato, posto in essere al solo fine di escludere l'altrui esercizio del diritto di prelazione del confinante (i.e.
[...]
. Pt_1
Ha concluso, pertanto, per la preliminare dichiarazione di nullità dei contratti di affitto simulati (ove esistenti) e per il contestuale esercizio del retratto agrario nonché per la conseguente inefficacia delle compravendite intervenute con atto a ministero del Notaio Dott.
in assenza della comunicazione ai fini Persona_2
dell'eventuale esercizio della prelazione agraria.
Con due distinte comparse depositate in data 8.7.2022 si sono costituiti in resistenza – a ministero del medesimo procuratore - gli alienanti, e contestando – in Controparte_3 CP_4
termini sostanzialmente analoghi – la sussistenza dei presupposti della prelazione.
In particolare, ha eccepito la mancanza di CP_4
posizione di confine tra il fondo trasferito e quelli “asseritamente di proprietà dell'attore” nonché la posizione del compratore, CP_1
, già di “conduttore coltivatore diretto come da contratto di
[...]
affitto di fondo rustico stipulato il 15.10.2019” pure riscontrando sui luoghi l'effettivo esercizio di attività agricolo/vivaistica riferibile all'acquirente CP_1
Entrambi, quindi, hanno concluso chiedendo il rigetto della domanda.
Anche – costituendosi con comparsa depositata il Controparte_1
2.9.2022 – ha eccepito l'insussistenza dei requisiti per l'esercizio della prelazione agraria, nonché dei presupposti richiesti ai fini pag. 5/18 dell'esercizio del diritto di riscatto, prospettando, al riguardo, in termini analoghi alle difese dei convenuti la carenza di CP_3
contiguità effettiva tra i fondi oggetto della compravendita
(individuati dalle particelle 1143, 1147, 1148 e 1149) e i fondi che si assumono in proprietà attorea (individuati dalle particelle 261, 262,
354 e 609) - stante la separazione/interruzione imputabile alla presenza di canale irriguo gestito, da oltre 100 anni, ossia dal 1920, dal Controparte_6
- nonché l'effettivo e stabile proprio insediamento, sui
[...]
terreni di cui alle particelle 1143, 1149, 1148 e 1147, alla data di sottoscrizione dei contratti di locazione (15.10.2019) coltivandoli, procedendo alle operazioni di pulizia avente efficacia escludente ex art. 7 comma 2 n. 2 l. n. 817/1971 della prelazione.
In via di eccezione riconvenzionale gradata, il convenuto CP_1
ha chiesto l'accertamento della prelazione a sé spettante, ex art. 7 l.
817/71, in via prevalente rispetto all'attore, in quanto già proprietario e coltivatore diretto dei terreni individuati dalle particelle n.1064 di mq 4863, n.1069 di mq. 865 e n. 1140 di mq 140 del Foglio 3
Catasto Terreni del Comune di Mazzarrà NTDR, realmente confinanti (a differenza di quelli dell'attore ) con Parte_1
quelli di cui alle particelle n. 1143 di mq. 4763, n. 1149 di mq. 390,
n. 1147 di mq. 291 e n. 1148 di mq. 13 acquistati da potere degli
CP_3
Ha concluso, quindi, per il rigetto domandando, altresì, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attrici, “che il riscatto dei terreni ed il trasferimento degli immobili a Pt_1
pag. 6/18 venga subordinato alla effettiva corresponsione, da parte Pt_1
di quest'ultimo al sig. della somma Controparte_1
di €. 96.000,00 e delle spese notarili pari ad €.5500,00”.
La causa, concessi i termini ex art. 183 co. VI c.p.c., è stata istruita a mezzo interrogatorio e CTU.
La stessa viene decisa ai sensi degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c. dietro concessione di termine per note conclusive.
*****
L'oggetto del giudizio è rappresentato dalla domanda di accertamento del diritto di prelazione e successivo riscatto agrario.
Viene, infatti, lamentata dall'attore la violazione del diritto di prelazione, invocato ai sensi dell'art. 7 co. II n. 2) legge 14.8.1971 n.
817.
Si duole, l'attore, di non aver ricevuto, pur avendo diritto in quanto
“titolare dell'omonima Azienda agricola e confinante con i beni venduti dai Sigg.ri al Sig. ” la notifica di alcun CP_3 CP_1
preavviso ai fini dell'esercizio del relativo diritto di prelazione (cfr. pag. 2 prima memoria istruttoria).
L'attore, in particolare, mira a conseguire il riconoscimento del proprio diritto di prelazione - ridotto a due anni ai sensi del comma I dell'art. 7 cit. rispetto al termine di quattro anni previsto dal primo comma dell'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 - prospettandosi coltivatore diretto proprietario di terreni direttamente confinanti con i fondi oggetto di alienazione con atto pag. 7/18 trascritto in data 27.01.2021 (cfr. conclusioni atto di citazione e prima memoria istruttoria).
Agevolmente inquadrata la domanda, la fonte del regime giuridico applicabile è rappresentata, anzitutto, dalle disposizioni di cui alla legge 26.5.1965 n. 590 (come poi modificate ai sensi della successiva legge 817/1971).
In particolare, l'art. 8 della legge 590/1965 individua i presupposti oggettivi e soggettivi per l'esercizio del diritto di prelazione.
Deve, al riguardo, venire in rilievo una ipotesi di trasferimento a titolo oneroso (quale quella che rileva nella fattispecie) e, a parità di condizioni, titolare del diritto di prelazione – al quale va notificata, con lettera raccomandata, la proposta di alienazione, trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione, in guisa da consentire l'esercizio del diritto entro il termine di 30 giorni - è uno dei soggetto aventi le caratteristiche di affittuario, mezzadro, colono o compartecipante, purché tali soggetti coltivino il fondo stesso da almeno due anni, non abbiano venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
pag. 8/18 È, inoltre, richiesto un requisito oggettivo negativo ovvero che sui fondi offerti in vendita “non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti”.
Il diritto di prelazione è, poi, presidiato da specifico rimedio costituito dal riscatto del fondo esercitabile dall'avente diritto entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa (cfr. comma V art. 8 legge cit.).
L'accertamento della esistenza le condizioni prescritte dalla legge per l'accoglimento della domanda di prelazione e riscatto agrario – inclusa, quindi, l'assenza del requisito della contiguità fisica dei fondi - costituisce oggetto di indagine officiosa demandata al giudice
(cfr. Cassazione civile sez. III, 10/10/2024, n.26401).
Ciò si spiega, peraltro, anche in ragione della natura della disposizione di cui all' art. 8, comma 1, della l. n. 590 del 1965, costituente norma di stretta interpretazione in quanto latrice di speciali limitazioni al diritto di proprietà che, contemplando un numero chiuso di situazioni soggettive protette, non può, trovare applicazione oltre i casi ivi previsti (cfr. Cassazione civile, sez. II,
06/02/2024, n. 3313).
Nella specie, pur posta l'evidenza della posizione di titolare in capo a delle particelle che si assumono in posizione di Parte_1
diretta contiguità con le particelle oggetto dell'atto di compravendita trascritto in data 27.01.2021 (numeri 1148, 1147, 1143 foglio di mappa n. 3 comune di Mazzarà NTDR) – ovvero i terreni d cui al foglio di mappa n. 3 numeri: 261, 262 e 354 comune di Mazzarà
pag. 9/18 NTDR acquisiti in forza di contratti del 5.10.2005 ai rogiti del
Notaio e del 2.5.2011 ai rogiti della Notaia Persona_3 Per_4
(cfr. allegato n. 1 e allegato n. 2 seconda memoria istruttoria
[...]
parte attrice) - nonché la desumibilità del mancato compimento di atti di disposizione dismessivi nel biennio anteriore – alla luce della ispezione telematica in atti (cfr. allegato n. 4 seconda memoria istruttoria parte attrice) oltreché degli accertamenti svolti dal CTU tramite visura storica catastale per soggetto (cfr. pag. 25 relazione di
CTU a firma Ing. – e, ancora, pur posta l'esistenza Persona_5
degli altri requisiti normativi, in capo a , quali: i) Parte_1
la veste di coltivatore diretto dei fondi, individuati dalle particelle che si assumono confinanti, ovvero ai numeri 354, 261 e 262, alla luce dei dati delle immagini satellitari estrapolate da Google Earth del 2014, 2017, 2018 2020 dimostrative, appunto, della coltivazione nel periodo antecedente alla vendita del terreno da potere di CP_7
[... e (allegate alla relazione di CTU sub n. 1b); ii) il CP_8
rispetto dei requisiti dimensionali ovvero una superficie complessiva dei terreni già posseduti (SAU = 01.14.15 Ha) sommata a quella del fondo in prelazione (SAU = 00.39.82 Ha ) inferiore al limite massimo cumulabile (cfr. pag. 29 relazione di CTU a firma
Ing. – nondimeno, dal complesso delle indagini Persona_5
peritali, non risulta predicabile l'esistenza del requisito della contiguità reale tra i terreni attorei ed il fondo “ex CP_3
acquistato da . Controparte_1
Milita, al riguardo, l'accertamento contenuto nella relazione peritale i cui risultati ben possono porsi a fondamento della decisione, giacché
pag. 10/18 logici, esaustivi, coerenti, in quanto espressione di continuo contraddittorio tra le parti, alle cui osservazioni il CTU ha risposto in maniera analitica, chiarendo la portata dell'elemento di separazione individuato sui luoghi (i.e. conduttura per la quale l'art. 63 dello
Statuto del vieta ogni attività ad iniziativa privata di CP_6
modifica ai canali irrigui esistenti) oltreché specificando la fonte della valutazione tecnica circa la destinazione agricola non prevalente, tale da escludere la prelazione agraria, ovvero riferendosi alla presenza di vincoli di natura “conformativa” a maggior tutela dell'interesse pubblico, contenuti nel certificato di destinazione urbanistica (cfr. pagg. 31-37 relazione di CTU a firma Ing. Per_5
.
[...]
Ancora – ad abundantiam – la attendibilità dei risultati e delle conclusioni rassegnate dal perito officiato, trova fondamento nella riscontrabilità oggettiva degli accertamenti tecnici eseguiti.
Il riferimento, in particolare, è all'uso di strumentazione adeguata per il rilievo topografico effettuato in data 13/01/2024 – rilevante perché ha consentito di dare risposta al quesito specificamente inerente alla verifica della contiguità reale dei fondi, ai fini della configurabilità della prelazione agraria, portando ad emersione l'esistenza di un tratto di condotta irrigua interposta tra i fondi delle parti in causa - ovvero basata su tecnologia GPS (Global Positioning System) -
GNSS (Global Navigation Satellite System), che “utilizza i segnali trasmessi da un sistema di almeno quattro satelliti orbitanti, per determinare con elevata accuratezza la posizione (latitudine, longitudine, altitudine) dei punti rilevati sulla superficie terrestre e
pag. 11/18 permette di ottenere in modo rapido risultati molto più precisi e dettagliati rispetto alle tradizionali tecniche di misurazione”(cfr. pag. 11 relazione di CTU a firma Ing. . Persona_5
Entrando, funditus, nel cuore degli accertamenti peritali, posta l'irrilevanza dell'accertamento, oggetto di eccezione riconvenzionale e subordinata del convenuto della esistenza di requisiti, in CP_1
capo al medesimo, della prelazione agraria e, altresì, la superfluità di ogni accertamento inerente alla ipotetica natura simulata dei contratti di affitto registrati il 5 e il 6 novembre 2019 – avendo, il CTU, evidenziato il mancato perfezionamento della fattispecie di acquisto del retratto agrario in capo al convenuto giacché “tra la CP_1
data di stipula e quella di acquisto sono trascorsi 1 anno, 2 mesi e
30” non già il tempo minimo richiesto pari a due anni, così dequotando, ai fini del decidere, la questione relativa alla simulazione dei contratti d'affitto (dal momento che agli stessi, comunque, non ha fatto seguito la maturazione del termine biennale di coltivazione da parte dell'affittuario) (cfr. pag. 33 relazione di
CTU a firma Ing. – dagli accertamenti espletati è Persona_5
emersa: a) una percentuale della superficie del lotto “ex CP_3
acquistato dal convenuto (catastalmente mappali numeri CP_1
1143-1147-1148-1149 del foglio 3) inferiore alla metà in quanto
“soltanto una porzione di terreno con superficie di 2.026,50 m2, pari al 40,2% dell'intero lotto in esame, insiste in “zona E.1 -
Verde agricolo”, che comprende le aree comunali utilizzate e destinate ad attività agricole organizzate, di verde spontaneo o improduttive, di non particolare interesse e/o incolte”; b) la carenza pag. 12/18 di contiguità urbanistica “tra la porzione a destinazione agricola del lotto “ex e quella di proprietà con analoga CP_3 Pt_3
classificazione” giacché tra le due zone omogenee “E1-verde agricolo”, “è interposta una strada di progetto, con la relativa fascia di rispetto, che secondo le scelte pianificatorie comunali, collega la contrada Giarrisi con un'ampia area poco distante, destinata a “SP1- servizi pubblici esistenti e SP5-verde pubblico attrezzato”, costituente vincolo che “ricade quasi interamente nella particella n. 1143 del lotto alienato ed interessa una superficie, di
714,50 m2 corrispondente al 14,2% del totale” e, inoltre, stante
l'esistenza di altre due destinazioni urbanistiche nel lotto “ex
– zona “C4” edilizia privata di tipo estensivo con CP_3
tipologie monofamiliari e zona “SP2 servizi e strutture in ampliamento insistenti su particella 1143 e su particella 1147 – aventi natura di vincoli conformativi (cfr. pagg. 18-19 relazione di
C.T.U. a firma Ing. . Persona_5
Sicché, coerentemente con i risultati degli accertamenti, dalla relazione è emersa conferma della inapplicabilità della prelazione agraria perché la destinazione agricola del fondo alienato non è quella prevalente, ai sensi dell'art. 8 della L. n. 590/1965 e della carenza del requisito della stretta contiguità dei fondi alienati, oggetto dell'atto traslativo di cui si chiede la declaratoria di inefficacia ai fini del retratto agrario, con i fondi già in proprietà di
. Parte_1
In particolare, mentre per la particella censita nel Catasto Terreni del Comune di Mazzarrà S. DR al n. 609 del foglio 3 di proprietà
pag. 13/18 dell'attore - “materializzata sui luoghi in una vasca irrigua dismessa” – è emerso che la stessa “non confina con il fondo “ex
oggetto di causa, ma si trova più ad Est, alla distanza di CP_3
circa 47 m dal predetto fondo”, per le altre tre particelle attoree
Foglio 3 numeri 261– 262 – 354, pur confinanti, nel lato Sud, con la particella n. 1143 facente parte del lotto oggetto di compravendita, è emersa la presenza di “una tubazione irrigua consortile in acciaio zincato, poggiante direttamente sul suolo senza alcun fissaggio stabile” presente sin dagli anni 90, sostitutiva della “preesistente canaletta irrigua in cemento indicata nella Planimetria Ufficiale del
Comprensorio datata 1988” appartenente al CP_6 CP_6
e di Miglioramento Fondiario “ ” . Tale
[...] Controparte_6
condotta irrigua, unitamente a relativa servitù di passaggio gravante sulla striscia di terreno interessata, determina una “importante limitazione della contiguità reale tra i terreni attorei ed il fondo “ex
acquistato da ” (cfr. pag. 21 relazione di CTU a CP_3 CP_9
firma Ing. . Persona_5
Ne segue, pertanto, l'insussistenza dell'intero corredo di requisiti richiesti dall'art. 8 legge 590/1965 e ss. mm. per la configurabilità, in capo all'attore, del diritto di prelazione agraria e per la connessa applicazione del rimedio del retratto.
La carenza di attualità del requisito – valutata unitamente al criterio esegetico della disciplina di riferimento, improntata a stretta interpretazione (e, quindi, alla esclusione, dal cono d'ombra dell'art. 8, di ulteriori ipotesi di applicazione della prelazione, anche quando la contiguità sia inesistente al tempo della domanda (a monte al pag. 14/18 tempo dell'acquisto che si assume interferente col diritto di prelazione) e se ne ipotizzi la possibile conformazione, attraverso future e successive opere) – determina la infondatezza delle censure, rivolte alla CTU dalla difesa attorea, oggetto di richiamo in sede di scritti conclusivi, specie in ordine alla possibilità di superare la carenza di contiguità attraverso spostamento della tubazione in altra zona del fondo servente.
Benché, infatti, lo stesso CTU abbia prospettato l'astratta superabilità della limitazione alla contiguità, costituita dalla presenza della condotta irrigua consortile e relativa servitù di passaggio gravante sulla striscia di terreno interessata – aspetto, questo, su cui si incentrano le contestazioni di parte attrice (cfr., da ultimo, note conclusive autorizzate) – nondimeno, proprio la necessità di coinvolgere, nella procedura di spostamento, le decisioni del
Consiglio di Amministrazione del titolare della CP_6
conduttura, stante il divieto specifico posto all'art. 63 dello Statuto, inibitore di qualsivoglia attività privata ad iniziativa autonoma, in uno alla aleatorietà della soluzione stessa – che dovrebbe avvenire senza pregiudizio ai diritti delle utenze e del stesso - CP_6
costituiscono aspetti che si inseriscono nel solco della valutazione stricti iuris sottesa alla individuazione dei requisiti oggettivi per l'esercizio del riscatto.
La aleatorietà e la futurità dell'operazione – ribadite pure in sede di risposta ai rilievi ove il CTU ha esposto “l'elemento di separazione non è rappresentato da un corso d'acqua pubblico o da una strada, la questione è più complessa e deve essere valutata tenendo conto
pag. 15/18 delle caratteristiche della conduttura (ramo di distribuzione terminale della rete irrigua) e delle specifiche condizioni del luogo accertate tramite rilievo strumentale” (cfr. pag. 32 relazione di CTU
a firma Ing. - si pongono, infatti, in contrasto con Persona_5
l'esigenza di attualità del requisito della contiguità dei fondi.
Ad analoghe conclusioni, poi, deve pervenirsi con riferimento alle contestazioni – sempre ribadite negli scritti conclusivi – relative alla vocazione agricola.
A fronte, infatti, delle difese attoree relative alla predicabilità della prelazione agraria, indipendentemente dalla consistenza del fondo agricolo – dolendosi, parte attrice, della valutazione basata sulla zonizzazione risultante da P.R.G. scaduta in quanto “il PRG nel comune di Mazzarrà NTDR è stato adottato dal commissario straordinario con Delibera n.6 del 22/03/2007, poi approvato con
D.A. n.175 del 07/04/2010 e mai più rinnovato. I vincoli, non più rinnovati, sono quindi irrimediabilmente scaduti” (cfr. note conclusive autorizzate) – dalle risposte fornite dal consulente emerge conferma, sul presupposto della validità della “zonizzazione” prevista dal Piano Regolatore Generale (PRG) per il lotto “ex
, che “solo il 40,2% dell'area è destinata ad uso agricolo, CP_3
mentre la restante parte, pari al 59,8 % non lo è” (cfr. pag. 33 relazione di CTU a firma Ing. . Persona_5
Ribadito che per giurisprudenza prevalente è necessario valorizzare la vocazione agraria del fondo in relazione al quale si chiede il retratto – comunque condivisibile nell'ottica della natura giuridica delle norme sulla prelazione agraria (cfr. Cassazione civile, sez. III,
pag. 16/18 26/09/2016, n. 18778) – l'accertamento peritale condotto esclude anche tale profilo avendo, inoltre, chiarito che “non vi sarebbero cambiamenti neanche se venisse considerata la natura espropriativa dei vincoli urbanistici gravanti sui terreni in questione” (cfr. pag. 33 relazione di CTU a firma Ing. Per_5
.
[...]
Per il coacervo di argomentazioni stese, dunque, la pretesa attorea va reietta, con assorbimento – anche perché proposta in via gradata la riconvenzionale del convenuto – di ogni altra questione.
L'esito della lite conduce ad applicare la regola della soccombenza tanto nelle spese di lite – ai minimi tabellari dato il bilanciamento tra intensa profusione di sforzo tecnico professionale e la semplicità, in fatto, delle questioni sottese alla vicenda in esame, affrontate e risolte grazie al prevalente apporto della CTU – quanto nelle spese di CTU che vanno poste a carico definitivamente dell'attore soccombente. La liquidazione comprende la fase istruttoria e trattazione dato lo svolgimento di prova costituenda e di partecipazione al sub procedimento peritale a mezzo rilievi e osservazioni. Le spese della riconvenzionale spiegata dal convenuto restano a Controparte_1
suo carico in regime di irripetibilità, attesa la statuizione di assorbimento, determinata dal fatto che la riconvenzionale è chiesta in via gradata (subordinatamente all'accoglimento della pretesa attorea nella specie, invero, rigettata).

P.Q.M.


pag. 17/18 Il Tribunale di Barcellona P.G., definitivamente pronunciando nella causa n. 172/2022 R.G., ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
RESPINGE la pretesa azionata da , in proprio Parte_1
e n.q. nei riguardi dei convenuti, parti del contratto di vendita del
14.1.2021, trascritto il 27.1.2021, per le causali spiegate e articolate in parte motiva;

NA l'attore soccombente al pagamento delle SPESE di lite a favore di liquidate in complessivi euro Controparte_1
7.052,00 oltre rimborso generale, IVA, CPA come per legge;

NA l'attore soccombente al pagamento delle SPESE di lite a favore di e (difese dal Controparte_3 CP_4
medesimo procuratore e aventi identica posizione processuale in quanto danti causa litisconsorti del giudizio di prelazione e riscatto agrario) liquidate in complessivi euro 7.052,00 oltre rimborso generale, IVA, CPA come per legge.
PONE definitivamente le spese di CTU già liquidate a carico dell'attore.
Barcellona P.G. 11.12.2025
La Giudice
Dott.ssa Elisa Di Giovanni
pag. 18/18