REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 6935 dell'anno 2020 vertente tra
(c.f. ) elettivamente domiciliato in Parte_1 CodiceFiscale_1
Roma alla via Bellini n. 10, presso lo studio dell'Avv. Antonio
Accattatis che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti attore
e
(c.f./p.iva ) in persona del legale CP_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla
Piazza San Lorenzo in Lucina n. 4, presso lo studio degli Avvocati
CL NO e AL SI che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, in forza di procura in atti convenuta
e
(C.F. in proprio e nella qualità di CP_2 CodiceFiscale_2 legale rappresentante della società Controparte_3 elettivamente domiciliati in Roma alla via Monte Zebio n. 19, presso lo studio dell'Avv. Massimo Vita che li rappresenta e difende in forza di procura in atti terzi intervenuti
oggetto: contratto preliminare di compravendita pagina 1 di 22
CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del
25 marzo 2025 l'attore e la convenuta hanno così precisato le conclusioni:
per l'attore:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, per i motivi tutti in fatto e in diritto esposti nel corso del giudizio, previo accertamento e dichiarazione dell'illegittimità della risoluzione intimata dalla convenuta con pec del 28 dicembre 2017,
• in via principale, accertare e dichiarare che la manifestazione di volontà di cui alla pec in data 28 dicembre 2017 della convenuta deve essere qualificata come recesso ai sensi e per gli effetti dell'Art.
1386 c.c., e per l'effetto, condannare la convenuta al pagamento nei confronti dell'attore dell'importo di Euro 200.000,00 oltre rivalutazione e interessi legali;

• in via subordinata, accertare e dichiarare che il contratto di causa si è risolto per inadempimento della e, pertanto, CP_1 condannare la stessa al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attore a causa ed in conseguenza della risoluzione stessa nella misura che verrà accertata in corso di causa ovvero ritenuta di giustizia anche ex Art. 1226 c.c.;
• in ogni caso, condannare la convenuta alla restituzione nei confronti dell'attore della somma di Euro 100.000,00 versata a titolo di corrispettivo per il recesso, oltre rivalutazione ed interessi dal dovuto al saldo.
Con vittoria di compensi e spese da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario”.

per la convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
pagina 2 di 22 A. in via preliminare, rigettare la richiesta avanzata dall'attore per il preteso inadempimento della convenuta all'eventuale obbligo di garanzia in conseguenza della situazione catastale e urbanistica dell'immobile, poiché introdotta tardivamente solo con sua Memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, costituente nuova causa petendi rispetto alle domande/ai fatti di cui in citazione, pertanto, inammissibile in questa sede;
e
B. nel merito:
➢ accertare e dichiarare (i) la risoluzione del rapporto contrattuale de quo per decorso del termine essenziale concordemente stabilito nel contratto preliminare di compravendita, e/o, (ii) l'estinzione del rapporto contrattuale de quo per recesso dell'attore, e, per l'effetto, confermare l'incameramento della caparra da parte della convenuta, ex art. 1386 c.c.; in subordine,
➢ accertare e dichiarare che nessuna illegittimità e/o inadempimento
è ascrivibile alla convenuta, e che, di conseguenza, nessun preteso risarcimento contrattuale e/o extracontrattuale è dovuto a favore dell'attore; per tutto ciò,
➢ respingere integralmente le domande tutte svolte dal Sig. Pt_1
, e, per adesione, dal Sig. , in proprio e nella qualità
[...] CP_2 di legale rappresentante della Società “ Parte_2
”;
[...]
➢ condannare altresì il Sig. ed il Sig. , in Parte_1 CP_2 proprio e nella qualità di legale rappresentante della
[...]
, in solido, al pagamento delle spese Controparte_4
e del compenso per la difesa della causa, oltre all'I.V.A., al 4% per
C.P.A. ed al 15% per rimborso spese ex D.M. 55/2014.”

FATTO E DIRITTO

1. Il sig. ha citato in giudizio innanzi al Tribunale Parte_1 di Roma la società esponendo che: CP_1
pagina 3 di 22 - con contratto denominato “preliminare di compravendita” stipulato con la in data 2 ottobre 2017 l'attore si era obbligato CP_1 ad acquistare gli immobili siti in Roma alla Via Antonio AN nn.
13-15, censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 400,
Particella 170, Sub 1, Cat. C/1, Classe A e Sub 507;
- la in persona del suo amministratore unico e legale CP_1 rappresentante Signor , era intervenuta in detto contratto Parte_3 in virtù di un precedente contratto preliminare di compravendita che la stessa convenuta a sua volta aveva stipulato con il proprietario degli immobili in oggetto, sig. CP_5
- in virtù dell'accordo contrattuale, il sig. aveva versato Pt_1 alla l'importo di euro 100.000,00 a titolo di caparra CP_1 penitenziale ex art. 1386 c.c., mentre il saldo di euro 700.000,00 sul prezzo della compravendita, pattuito in complessivi euro 800.000,00, sarebbe stato versato al momento della stipula del rogito notarile e, quindi, entro il 15 dicembre 2017;
- nel medesimo contratto era stato espressamente previsto il diritto dell'attore di corrispondere il prezzo in tutto o in parte mediante il ricavato netto di un mutuo bancario ipotecario e, a tal fine, la società convenuta avrebbe dovuto consegnare per tempo all'attore o al notaio incaricato la documentazione afferente l'immobile;
- senonché, la documentazione in oggetto non era stata messa a disposizione dell'attore (o del notaio incaricato) ed il termine del
15 dicembre 2017 era decorso inutilmente;

- dopo lo scambio di varia corrispondenza tra le parti, la CP_1
, in data 28 dicembre 2017, aveva comunicato con pec di ritenere
[...] risolto il contratto preliminare di compravendita per inadempimento dell'attore rispetto al termine previsto per la stipula del rogito notarile;

- rispondendo alla predetta comunicazione l'attore con email inviata in data 29 dicembre 2017 aveva diffidato la società convenuta a trasmettere tutta la documentazione necessaria alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita rappresentando che: all'articolo pagina 4 di 22 6.1 lettera b) la promittente venditrice aveva espressamente garantito che l'identificazione catastale dell'unità immobiliare oggetto del contratto rifletteva in maniera veritiera le planimetrie presentate al
Registro Catastale e che i dati catastali e le planimetrie corrispondevano al suo attuale stato di fatto;
contrariamente a quanto riportato nelle piantine catastali allegate al preliminare era emerso che i locali al piano terra, risultavano aperti e comunicanti con locali di altra proprietà e ciò aveva reso impossibile la stessa istruzione della pratica di finanziamento oltre che la stipulazione di un valido contratto di compravendita;
la domanda di variazione catastale necessaria per ristabilire la conformità catastale allo stato dei luoghi era stata presentata soltanto in data 15 dicembre 2017 ovvero lo stesso giorno indicato nel preliminare per la stipula del definitivo;
in ogni caso, non era stata data esecuzione, se non in maniera del tutto frammentaria e parziale, alle reiterate richieste del Notaio incaricato della vendita di trasmettere la documentazione afferente l'immobile in questione;
pertanto il ritardo rispetto alla data del 15 dicembre 2017 era imputabile solo ed esclusivamente al comportamento in male fede ed ostruzionistico della società convenuta;

- in data 28 dicembre 2017, ovvero lo stesso giorno della comunicazione di risoluzione inviata dalla il sig. CP_1
aveva acquistato in proprio, al prezzo complessivo di Euro Parte_3
300.000,00, dal proprietario, Signor gli immobili che CP_5
l'attore, giusta il contratto di causa, avrebbe pagato Euro 800.000,00.
Tutto ciò premesso in fatto, l'attore ha dedotto in punto di diritto che:
- la risoluzione del contratto preliminare di compravendita intimata dalla convenuta con la pec del 28 dicembre 2017 era priva di fondamento in quanto la mancata stipulazione del rogito notarile era imputabile esclusivamente alla convenuta;

- le carenze (anche documentali) denunciate dall'attore nella predetta comunicazione del 29 dicembre 2017 trovavano riscontro nell'atto di compravendita stipulato in proprio dal sig. , Parte_3
pagina 5 di 22 laddove si dava atto che con la S.C.I.A. presentata in data 7/12/2017
Prot. 214397 si era provveduto all'allineamento della conformità dei luoghi tramite la variazione planimetrica catastale e che non era stata richiesta l'agibilità in sanatoria della porzione immobiliare in oggetto;

- all'attore non era stata fornita la documentazione necessaria all'istruzione della pratica di finanziamento in tempo utile, posto che la S.C.I.A. per la variazione planimetrica era del 7 dicembre 2017
(ovvero otto giorni prima del rogito) e che da quel giorno era iniziato, come si legge nello stesso atto notarile, un iter burocratico che era andato ben oltre il 15 dicembre 2017;
- la non veridicità della dichiarazione di conformità (dello stato di fatto dell'immobile alle planimetrie) contenuta all'articolo 6.1, lettera b) del contratto di causa integrava l'inadempimento della convenuta insieme al difetto del certificato di agibilità dell'immobile che, di per sé solo, avrebbe, in ogni caso, consentito all'attore di rifiutare legittimamente la stipulazione dell'atto definitivo di compravendita;

- al di là dell'utilizzo meramente formale della dizione “entro e non oltre” e “termine essenziale” nel contratto preliminare oggetto di causa non vi era nulla da cui dedurre il carattere di “essenzialità” del termine indicato per la stipulazione del contratto definitivo;

- la comunicazione inviata con pec del 28 dicembre 2017 doveva essere correttamente qualificata come manifestazione della volontà della convenuta di recedere dal contratto preliminare (peraltro trasmessa qualche minuto prima della stipulazione dell'atto notarile di compravendita sottoscritto in proprio dall'Amministratore Unico della in relazione al medesimo immobile) con conseguente diritto CP_1 dell'attore a ricevere dalla convenuta, ex art. 1386, comma secondo,
c.c. l'importo di Euro 200.000,00 pari al doppio dell'importo di Euro
100.000,00 versato dall'attore a titolo di caparra penitenziale;

- qualora la comunicazione della del 28 dicembre 2017 CP_1 non fosse stata qualificata come esercizio del recesso previsto e pagina 6 di 22 disciplinato dall'art. 1386 c.c., il contratto preliminare oggetto di causa doveva essere dichiarato risolto e, comunque, cessato per fatto e colpa esclusivi della società convenuta con conseguente diritto dell'attore alla restituzione dell'importo di Euro 100.000,00 versato a titolo di corrispettivo per il recesso maggiorato di rivalutazione ed interessi legali, nonché al risarcimento di tutti i danni subiti in conseguenza dell'inadempimento di controparte;

- l'importo versato a titolo di caparra penitenziale, in qualsiasi ipotesi di cessazione del contratto (anche per inadempimento colpevole di una delle parti) doveva essere necessariamente restituito dal momento che la caparra penitenziale prevista dall'articolo 1386 Cod.
Civ. non aveva alcuna finalità o funzione di carattere riparatorio o risarcitorio.
L'attore ha quindi concluso formulando le domande riportate in epigrafe.

2. Con comparsa depositata in data 2 aprile 2020 si è costituita in giudizio la società , la quale ha contestato in fatto e in CP_1 diritto la fondatezza delle domande proposte dal sig. Pt_1
La convenuta in punto di fatto ha rappresentato che:
- in data 1° agosto 2017 la aveva ricevuto e accettato CP_1 una proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile di cui è causa da parte del sig. in proprio e quale socio della CP_2 [...]
, allora conduttrice dell'immobile stesso;
Parte_2
- quest'ultima aveva proposto alla di far subentrare a CP_1 sé stessa il sig. e, di conseguenza, con il contratto Pt_1 preliminare del 2 ottobre 2017, l'attore si era obbligato ad acquistare l'immobile de quo;
- in tale preliminare si dava atto che la società Controparte_3 era divenuta nel frattempo occupante senza titolo dell'immobile de quo per convalidata licenza per finita locazione al 30 settembre 2017;
- il contratto preliminare era stato sottoscritto per adesione anche dalla società , la quale, avendo realizzato in passato Controparte_3 un'apertura dei locali locati con altri adiacenti di proprietà di pagina 7 di 22 terzi, senza alcun consenso dell'allora locatore/proprietario, CP_5
, in occasione della riconsegna avrebbe dovuto ripristinare lo
[...] stato dei luoghi;

- nel contratto preliminare era stato statuito che la stipula del contratto definitivo di compravendita doveva aver luogo “in ogni caso, entro e non oltre il 15 dicembre 2017, da considerarsi termine essenziale” e, in tal modo, le parti avevano inequivocabilmente espresso la volontà che l'inutile decorso del termine medesimo avrebbe comportato la risoluzione di diritto del preliminare ai sensi dell'art. 1457 c.c.;
- il contratto preliminare prevedeva la mera facoltà e non il diritto dell'attore di corrispondere il saldo del prezzo ricorrendo ad un mutuo ipotecario, né tanto meno la concessione del finanziamento costituiva una condizione sospensiva del contratto;

- il preliminare stabiliva altresì che l'immobile sarebbe stato trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e il promittente acquirente non soltanto era ben consapevole che i locali risultavano aperti e comunicanti con locali di altra proprietà, ma - per quanto riferito con comunicazione del 19 dicembre 2017 dal Notaio
Dott.ssa incaricato della stipulazione del definitivo - aveva Per_1 manifestato l'interesse ad acquistare il negozio in oggetto mantenendo l'apertura al fine di poterlo locare unitamente al negozio confinante e, conseguentemente, si era proceduto - nei termini utili alla stipula del contratto definitivo di compravendita, a cura/spese della CP_1
- all'allineamento della conformità dei luoghi;

[...]
- quanto alla caparra penitenziale ex art. 1386 c.c. il contratto preliminare precisava che: l'importo di € 25.000,00 doveva essere computato sulla stessa somma già corrisposta alla dalla CP_1 il 1° agosto 2017, assieme alla sua proposta Controparte_3 irrevocabile di acquisto e, pertanto, su tale importo il sig. Pt_1 non poteva vantare alcuna pretesa;
l'ulteriore importo di € 75.000,00 sarebbe stato pagato dall'odierno attore al momento della sottoscrizione del preliminare;

pagina 8 di 22 - dopo la sottoscrizione del contratto preliminare la convenuta aveva atteso invano comunicazioni in merito alla data della stipula e solo in data 12 dicembre 2017 aveva ricevuto un'email dall'attore relativa all'incarico conferito al Notaio per il rogito, nella quale tuttavia si precisava che erano necessari ulteriori documenti e che quindi entro il 15 dicembre 2017 non sarebbe stato stipulato alcun contratto;

- con altra email sempre del 12 dicembre 2017 l'attore aveva affermato che non era stato possibile fino ad allora istruire la relativa pratica di leasing a causa e in conseguenza di difformità urbanistiche;

- in realtà il funzionario dell'Alba Leasing S.p.A. solo l'11 dicembre 2017 aveva chiesto direttamente alla la CP_1 documentazione-base relativa all'immobile che, peraltro, era già nella disponibilità dell'attore (ovvero l'atto di provenienza ed il documento di identità dell'allora proprietario, e non certo i relativi riferimenti urbanistici/edilizi), risultando così comprovato che il promittente acquirente non si era certo adoperato in tempi utili per l'ottenimento della delibera di erogazione entro il rogito;

- alla comunicazione del 12 dicembre 2017, la aveva CP_1 risposto affermando che il leasing era una iniziativa del sig. Pt_1 non contrattualmente contemplata;
che era stata fornita al funzionario di Alba leasing s.p.a. tutta la documentazione richiesta;
che, in ogni caso, si poteva procedere alla vendita, come da accordi, entro il 15 dicembre 2017 ovvero, come richiesto dall'attore, la settimana successiva;

- quindi nonostante il termine essenziale del 15 dicembre 2017 la aveva concesso qualche giorno in più alla controparte per CP_1 addivenire al rogito;

- per l'apertura delle due unità immobiliari, esplicitamente voluta mantenere dall'attore, l'Arch. tecnico incaricato Testimone_1 dalla convenuta, a cura e spese di quest'ultima, in data 7 dicembre
2017, aveva presentato la SCIA per l'accertamento di conformità per variazioni planimetriche interne e in data 15 dicembre 2017 aveva pagina 9 di 22 rilasciato la Dichiarazione di Conformità Urbanistica ed Edilizia dell'immobile;
- con comunicazione del 21 dicembre 2017, il Notaio aveva constatato la regolarità formale ai fini della commerciabilità del bene ed aveva quindi convocato le parti per il 27 dicembre 2017;
- tuttavia, con successiva email dello stesso 27 dicembre 2017, il
Notaio aveva comunicato alla di aver ricevuto dai CP_1 familiari di tal sig. - che avrebbe dovuto stipulare Controparte_6 il contratto definitivo in sostituzione del sig. senza che Pt_1 nessun accordo per il subentro fosse mai stato raggiunto dalle due parti contraenti - la notizia che lo stesso era ricoverato per problemi di salute e che pertanto ogni appuntamento era annullato sine die;
- la aveva quindi trasmesso all'attore ed al Notaio una CP_1 comunicazione dello stesso 27 dicembre 2017, nella quale si era resa disponibile ad attendere ancora un giorno per la stipula del rogito,
e, non avendo ricevuto alcun riscontro in merito, aveva inviato una successiva comunicazione del 28 dicembre 2017, ove si prendeva atto dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente acquirente rispetto ai termini previsti per la stipula del rogito di trasferimento.
Ciò premesso in fatto la società convenuta in punto di diritto ha dedotto che:
- il contratto preliminare era solo parzialmente difforme rispetto alle risultanze dei Registri Catastali e tale difformità, ben conosciuta, accettata e voluta dall'attore, era stata comunque sanata al 15 dicembre 2017, termine essenziale per la stipula del rogito;

- nessuna norma di legge poneva quale requisito di validità della compravendita la consegna del certificato di abitabilità/agibilità, che, ad ogni modo, era sempre esistito, tanto che il Notaio incaricato da controparte aveva indicato la possibilità di un semplice aggiornamento ai soli fini della SCIA commerciale, affermando che si trattava di “questione tecnica risolvibile secondo gli accordi delle parti”;
pagina 10 di 22 - il termine del 15 dicembre 2017 per la stipulazione del contratto definitivo doveva considerarsi essenziale come espressamente previsto nel contratto preliminare;

- di conseguenza dovevano ritenersi pienamente legittimi sia la risoluzione di diritto del preliminare per inutile decorso del termine essenziale, sia l'incameramento della caparra penitenziale quale corrispettivo forfettario del recesso voluto dall'attore.
La società ha quindi concluso chiedendo, oltre al CP_1 rigetto delle domande attoree, di accertare e dichiarare la risoluzione del rapporto contrattuale de quo per decorso del termine essenziale e/o l'estinzione del medesimo rapporto contrattuale per recesso dell'attore, confermando, per l'effetto, l'incameramento della caparra da parte della convenuta, ex art. 1386 c.c.

3. Concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c. con provvedimento del 22 aprile 2021 sono state respinte tutte le istanze istruttorie proposte dalle parti e la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Con comparsa depositata in data 29 maggio 2021 ha spiegato intervento volontario ad adiuvandum il sig. in proprio e nella CP_2 qualità di legale rappresentante della Controparte_3 sostenendo le ragioni della parte attrice e chiedendo l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione.
La causa è stata più volte rinviata per il trasferimento ad altro ufficio del giudice originariamente designato, finché con decreto presidenziale del 9 gennaio 2025 è stata definitivamente assegnata a questo giudice che ha fissato l'udienza del 25 marzo 2025 per la precisazione delle conclusioni.
Alla suddetta udienza, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., l'attore e la convenuta hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe rassegnate mediante il deposito di note scritte;

i terzi intervenuti non hanno depositato note. All'esito la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione del termine di pagina 11 di 22 giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori giorni venti per le repliche ex art. 190 c.p.c.
******** 4. Preliminarmente va disattesa l'eccezione processuale sollevata dalla convenuta, secondo cui l'attore con la prima memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. avrebbe inammissibilmente introdotto una nuova causa petendi rispetto ai fatti posti a fondamento delle domande originariamente formulate in citazione, deducendo per la prima volta l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di garanzia relativo alla situazione catastale e urbanistica dell'immobile promesso in vendita.
In realtà il sig. sin dall'atto introduttivo, tra gli Pt_1 inadempimenti ascritti alla , ha contestato la sussistenza CP_1 di irregolarità urbanistiche e catastali dell'immobile de quo e la conseguente violazione della garanzia contenuta nell'Articolo 6.1, lettera b) del contratto di causa.

5. Venendo al merito le domande proposte dall'attore, alle quali hanno aderito e la , intervenuti in CP_2 Controparte_3 corso di causa, sono infondate ad eccezione della richiesta di restituzione della somma di euro 100.000,00 versata a titolo di caparra penitenziale.
E' pacifico tra le parti e risulta documentalmente provato che con contratto denominato “preliminare di compravendita” stipulato in data
2 ottobre 2017, il sig. si è obbligato ad acquistare Parte_1 dalla gli immobili siti in Roma alla Via Antonio AN CP_1 nn. 13- 15, censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio
400, Particella 170, Sub 1 e Sub 507.
Nella premessa del contratto, prodotto in copia dall'attore (doc.
1), si da atto che: la ha stipulato con il sig. CP_1 CP_5
un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto
[...]
l'acquisto dell'intero complesso immobiliare sito in Roma alla via
Antonio AN n. 17 censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 400, Particella 170 di cui fanno parte i locali siti in Roma alla Via Antonio AN nn. 13-15, censiti nel Catasto Fabbricati del pagina 12 di 22 Comune di Roma al Foglio 400, Particella 170, Sub 1 e 507; tale contratto contiene la riserva di nomina da parte della CP_1 quale promissaria acquirente, di uno o più contraenti ex artt. 1401 e ss. c.c.; in data 1° agosto 2017 la ha ricevuto ed CP_1 accettato una proposta irrevocabile di acquisto dei suddetti locali da parte del sig. in proprio e quale socio della Caffè Nero CP_2
s.a.s. di IO AB e C.; il sig. ha manifestato la Parte_1 propria intenzione di acquistare i locali ed è pertanto subentrato nella suindicata proposta irrevocabile di acquisto.
Il contratto in esame, che risulta sottoscritto per adesione anche dal sig. in proprio e quale socio della Caffè Nero s.a.s. CP_2 di IO AB e C., dispone all'art. 2 che “la si obbliga a CP_1 nominare l'Acquirente Finale [ovvero il sig. e Parte_1 quest'ultimo si obbliga ad accettare tale nomina quale parte che a tutti gli effetti acquisterà ogni diritto ed assumerà ogni obbligo nascente dal Definitivo ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1401
e sgg. cod. civ.”.
Secondo quanto stabilito all'art. 4 del contratto preliminare il prezzo della compravendita è stato fissato in euro 800.000,00 di cui euro 25.000,00 già precedentemente versati quale caparra penitenziale ex art. 1386 c.c. in data 1° agosto 2017 insieme con la proposta irrevocabile di acquisto ed euro 75.000,00 versati contestualmente alla sottoscrizione del preliminare sempre a titolo di caparra penitenziale ex art. 1386 c.c. e da imputarsi in conto prezzo al momento della stipula del definitivo.
All'art. 3 della scrittura negoziale è poi precisato che “la stipula del Definitivo e la immediata conseguente dichiarazione di nomina dell'Acquirente Finale dovrà aver luogo presso lo studio del Notaio incaricato dall'Acquirente Finale, in ogni caso, entro e non oltre il
15 dicembre 2017, da considerarsi termine essenziale”.
Il tenore letterale della clausola sopra riportata non lascia adito a dubbi circa la comune volontà dei contraenti di attribuire natura essenziale al termine del 15 dicembre 2017 da loro fissato per la pagina 13 di 22 stipula del contratto definitivo. Ed infatti l'utilizzo dall'espressione "entro e non oltre" unitamente alla specifica previsione che la data indicata deve “considerarsi termine essenziale” rendono manifesta ed inequivoca l'intenzione delle parti di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita e di ritenere quindi applicabile la disciplina di cui all'art. 1457 c.c. (cfr. in tal senso
Cass. 15/10/2007 n. 21587).
Dallo scambio di corrispondenza allegata in atti risulta poi che il termine essenziale del 15 dicembre 2017 non è stato rispettato e che, nonostante la disponibilità manifestata dalla società promittente venditrice a concedere una proroga di qualche giorno, l'appuntamento per il giorno 27 dicembre 2017 fissato dal Notaio di Persona_2
Roma - incaricato per la stipula del contratto definitivo - è stato successivamente annullato per indisponibilità della parte promittente acquirente.
In particolare è provato per tabulas che: con messaggio di posta elettronica inviato in data 12 dicembre 2017 il sig. ha Parte_1 comunicato al sig. amministratore unico e legale Parte_3 rappresentante della , che il Notaio di Roma da lui CP_1 Per_1 incaricato avrebbe inviato “la lista della documentazione necessaria per procedere il prima possibile al rogito notarile”, avvertendo che entro il giorno 15 dicembre non si sarebbe riusciti a stipulare e confidando “di fissare di comune accordo una data al più presto” (doc.
3 del fascicolo di parte convenuta); con successiva email inviata alla società convenuta sempre in data 12 dicembre 2017, l'odierno attore ha lamentato che “non è stato ad oggi possibile istruire la relativa pratica di leasing a causa e in conseguenza di difformità urbanistiche”, ammettendo tuttavia che “tale problematica sarebbe stata risolta agli inizi della settimana in corso” (doc. 4 del fascicolo di parte convenuta); rispondendo a tale comunicazione con email inviata in data 13 dicembre 2017 il sig. evidenziando che Pt_3 il leasing era una iniziativa “non contrattualmente contemplata” e che pagina 14 di 22 comunque tutta la documentazione richiesta era stata fornita al funzionario della Alba Leasing, si è dichiarato disponibile “a procedere alla vendita, come da accordi, entro il 15 dicembre 2017 ovvero … la prossima settimana con orario da concordare con il Notaio
non appena mi comunicherà la propria disponibilità” (doc. 4 del Per_1 fascicolo di parte convenuta); con messaggio di posta elettronica del
21 dicembre 2017, inviato sia al sig. che al sig. il Pt_1 Pt_3
Notaio , dando atto di aver ricevuto la documentazione catastale Per_1 ed urbanistica dell'immobile in oggetto e di aver constatato la regolarità formale ai fini della commerciabilità del bene, ha fissato presso il suo studio un appuntamento per il giorno 27 dicembre 2017 per risolvere la questione relativa all'adeguamento dell'immobile al progetto approvato “secondo gli accordi delle parti” per poi procedere alla stipula del rogito notarile in data 28 dicembre 2017 o in data 29 dicembre 2017 rimettendo alle parti la scelta (doc. 7 del fascicolo di parte convenuta); con successivo messaggio di posta elettronica del 27 dicembre 2017, lo stesso Notaio ha comunicato al sig. di aver Pt_3 ricevuto dai familiari di tale (che avrebbe dovuto Controparte_6 stipulare il contratto definitivo in sostituzione del sig. la Pt_1 notizia che lo stesso era ricoverato per problemi di salute e che, pertanto, ogni appuntamento era annullato “fino a quando la salute dell'acquirente lo permetterà” (doc. 8 del fascicolo di parte convenuta); con messaggio di posta elettronica inviato al sig. Pt_1 lo stesso 27 dicembre 2017 la ha comunicato di non essere CP_1 disponibile ad attendere oltre le ore 14,00 del giorno successivo per la sottoscrizione del rogito, avvertendo che scaduto detto termine il contratto doveva ritenersi risolto per fatto e colpa dell'attore (doc.
9 del fascicolo di parte convenuta); infine con messaggio di posta elettronica del 28 dicembre 2017 la ha comunicato al sig. CP_1
“l'avvenuta risoluzione del contratto per vostro inadempimento Pt_1 rispetto ai termini previsti per la stipula del rogito di trasferimento”, avvertendo che la caparra sarebbe stata trattenuta
(doc. 9 del fascicolo di parte convenuta).
pagina 15 di 22 E' poi documentato che con contratto di compravendita stipulato in data 28 dicembre 2017, il Sig. ha acquistato in proprio Parte_3 dal sig. i medesimi locali già promessi in vendita dalla CP_5 CP_5
al sig. (doc. 5 del fascicolo di parte attrice). CP_1 Pt_1
Quest'ultimo ha quindi agito in giudizio per far accertare che la manifestazione di volontà comunicata dalla società convenuta con la pec del 28 dicembre 2017 deve essere correttamente qualificata come recesso ai sensi e per gli effetti dell'art. 1386 c.c. con conseguente diritto dell'attore ad ottenere la somma di Euro 200.000,00 pari al doppio della caparra penitenziale versata o, in subordine, per far dichiarare che il contratto di causa si è risolto per inadempimento della con conseguente condanna di quest'ultima al CP_1 risarcimento di tutti i danni. Il sig. in primo luogo ha Pt_1 denunciato l'esistenza di alcune irregolarità catastali ed urbanistiche in violazione della garanzia espressamente assunta dalla promittente venditrice che, all'art. 6 lett. b) del contratto preliminare, ha espressamente dichiarato che: (i) “l'identificazione catastale dell'unità immobiliare effettuata nel presente Contratto riflette in maniera veritiera le planimetrie presentate al Registro
Catastale; e (ii) i dati catastali e le planimetrie corrispondono al suo attuale stato di fatto”. In particolare l'attore lamenta: 1)
l'esistenza di un'apertura non risultante dalla planimetria catastale, allegata al contratto preliminare, che mette in comunicazione i locali promessi in vendita con i locali adiacenti di altro proprietario;
2) il difetto del certificato di agibilità dell'immobile. Il sig. Pt_1 ha rimproverato inoltre alla convenuta di non aver tempestivamente fornito tutta la documentazione necessaria per l'istruzione di una pratica di finanziamento in violazione del diritto dell'attore, previsto dal contratto preliminare, di corrispondere il saldo del prezzo in tutto o in parte mediante il ricavato netto di un mutuo bancario ipotecario.
A sua volta la ha chiesto di accertare la risoluzione CP_1 del rapporto contrattuale de quo per decorso del termine essenziale pagina 16 di 22 concordemente stabilito nel contratto preliminare di compravendita,
e/o, l'estinzione del rapporto contrattuale de quo per recesso dell'attore, e, in ogni caso, di confermare l'incameramento della caparra da parte della convenuta, ex art. 1386 c.c..
Occorre a questo punto procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio giuridico.
Quanto al primo inadempimento ascritto alla società convenuta quest'ultima ha pacificamente ammesso che al momento della stipula del contratto preliminare i locali al piano terra, risultavano aperti e comunicanti con locali di altra proprietà contrariamente a quanto riportato nelle planimetrie catastali allegate al contratto e a quanto affermato all'art. 6 lettera b) punto ii della scrittura negoziale.
Tuttavia, lo stato di fatto dell'immobile era ben conosciuto dal sig.
che, quindi, aveva accettato siffatta difformità. Ed infatti Pt_1 nell'art.

5.1 del contratto è precisato che “l'Unità Immobiliare sarà trasferita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, che
l'Acquirente Finale ben conosce …”. Nell'art.

6.2 poi si aggiunge
“l'Acquirente Finale dichiara di avere un'approfondita conoscenza dell'Unità Immobiliare antecedente alla sottoscrizione del presente
Contratto, di averne valutato le caratteristiche e qualità (compresa la non conformità degli impianti ivi presenti), anche ai fini della determinazione del Prezzo, e di accettarle integralmente”.
La consapevole accettazione da parte del sig. dell'apertura Pt_1 che metteva in comunicazione i locali promessi in vendita dalla CP_1
con altri adiacenti di proprietà di soggetti terzi è poi
[...] confermata anche dal Notaio nell'email inviata alle due parti Per_1 contraenti in data 19 dicembre 2017 (doc. 1 del fascicolo di parte convenuta), laddove si legge: “la parte acguirente, la guale legge la presente per conoscenza, mi aveva comunicato l'interesse ad acquistare
i1 negozio in oggetto in quanto possa essere locato unitamente a1 negozio confinante, come già in precedenza”.
pagina 17 di 22 In ogni caso i requisiti di regolarità urbanistica e catastale dell'immobile promesso in vendita, richiesti anche ai fini della validità del contratto di compravendita, dovevano essere valutati al momento della stipula del contratto definitivo, sicché anche i relativi impegni assunti dalla promittente venditrice non potevano ritenersi esigibili fino al rogito notarile, come peraltro si evince anche da quanto disposto all'art.

6.1 lettera e) del contratto preliminare, laddove è espressamente previsto che la promittente venditrice
“espleterà tutte le pratiche necessarie per la sottoscrizione del
Definitivo, fornendo al Notaio indicato per tale atto ogni documento necessario a tal fine”.
Dalla documentazione acquisita in atti risulta che la CP_1 ha adempiuto alla predisposizione di tutta la documentazione necessaria alla sottoscrizione del contratto definitivo e alla sua trasmissione al Notaio incaricato del rogito. E' infatti documentato che la convenuta, a sua cura e spese, si è adoperata, in tempo utile per la stipula del rogito, a conseguire la Dichiarazione di Conformità
Urbanistica ed Edilizia attraverso un tecnico all'uopo incaricato
(l'Arch. che in data 7 dicembre 2017 ha presentato Persona_3 la SCIA per l'accertamento di conformità per variazioni planimetriche interne e in data 15 dicembre 2017 ha rilasciato Dichiarazione di
Conformità Urbanistica ed Edilizia dell'immobile (Doc. 2 del fascicolo di parte convenuta). Tutta la documentazione catastale e urbanistica dell'immobile in oggetto è stata poi trasmessa al Notaio incaricato
(Doc. 6 del fascicolo di parte convenuta) che, nel riceverla ha constatato la regolarità formale ai fini della commerciabilità del bene come dichiarato dallo stesso Notaio nell'email del 21 dicembre 2017
(Doc. 7 del fascicolo di parte convenuta) con la quale ha convocato le parti presso il suo studio.
Quanto alla mancanza del certificato di abitabilità/agibilità dell'immobile, si deve rilevare che, contrariamente a quanto sostenuto dall'attore, tale documento è sempre esistito come comprovato dalla
Dichiarazione di Conformità Urbanistica ed Edilizia, laddove è
pagina 18 di 22 precisato che “per l'immobile è stato rilasciato il certificato di abitabilità n. 767 nel 23 dicembre 1935” (Doc. 2 del fascicolo di parte convenuta), che, in mancanza di prova contraria, deve ritenersi pienamente valido anche in seguito all'allineamento della conformità dei luoghi tramite la variazione della planimetrica catastale conseguente alla SCIA del 7/12/2017.
Per quanto fin qui esposto, va esclusa qualunque irregolarità urbanistica e catastale dell'immobile oggetto del preliminare.
Parimenti infondato è l'ulteriore assunto di parte attrice, secondo cui la promittente venditrice non avrebbe fornito tempestivamente la documentazione necessaria per l'istruzione della pratica di mutuo.
In proposito è bene premettere che all'art.

4.2 lett. c) del contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti, è stato espressamente previsto: “quanto al saldo del Prezzo, di euro
700.000,00 dovrà essere pagato al momento della stipula del Definitivo
a mezzo di assegni circolari intestati alla proprietà con valuta fissa per il beneficiario a tale data. È facoltà dell'Acquirente Finale corrispondere al Prezzo in tutto o in parte mediante il ricavato netto del contratto di mutuo ipotecario che potrà stipulare per finanziare
l'acquisto, mutuo che verrà erogato con le modalità normalmente in uso presso la Banca o l'Istituto di credito prescelto dallo stesso
Acquirente Finale. Ove l'erogazione non fosse contestuale alla stipula del mutuo, l'Acquirente Finale dovrà consegnare un ordine di bonifico irrevocabile impartito alla Banca o all'Istituto mutuante a favore di per il pagamento di quanto spettantegli a saldo del CP_5
Prezzo.”
Dal tenore letterale di siffatta clausola si evince chiaramente che la richiesta di un mutuo ipotecario era una mera facoltà per il promissario acquirente, il quale si era comunque obbligato, ove il mutuo non fosse stato concesso, a pagare il saldo del prezzo mediante un ordine di bonifico. È dunque da escludere che la mancata concessione del mutuo avrebbe potuto in qualche modo impedire la stipula del contratto definitivo.
pagina 19 di 22 In ogni caso il sig. non ha richiesto un mutuo ipotecario, Pt_1 ma un'altra forma di finanziamento (leasing) non contemplata nel contratto preliminare e per la quale non si è attivato per tempo.
Risulta, infatti, documentato che soltanto l'11 dicembre 2017, ovvero
4 giorni prima del termine essenziale stabilito per il rogito notarile e comunque dopo oltre due mesi dalla sottoscrizione del preliminare, un funzionario di Alba Leasing ha chiesto alla l'invio CP_1 dell'atto di provenienza dell'immobile e il documento di identità del proprietario (Doc. 5 del fascicolo di parte convenuta). CP_5
Tale documentazione è stata prontamente trasmessa alla Alba Leasing dalla convenuta il giorno stesso come risulta dall'email di risposta sempre datata 11 dicembre 2017 (cfr. ancora Doc. 5 del fascicolo di parte convenuta).
Peraltro non è stato in alcun modo provato che la società a cui l'attore si è rivolto per il finanziamento abbia richiesto la documentazione urbanistica e catastale, né tanto meno che la pratica sia stata bloccata a causa di irregolarità urbanistiche e/o catastali.
Quindi, una volta escluso qualunque inadempimento ascrivibile alla società convenuta risulta conclamato l'inadempimento del promittente acquirente, il quale si è ingiustificatamente sottratto alla stipula del contratto definitivo non solo nel termine essenziale del 15 dicembre 2017, ma anche in quello successivo prorogato con il consenso della promittente venditrice.
Per quanto risulta dalla corrispondenza sopra menzionata l'appuntamento fissato dal Notaio per il giorno 27 dicembre 2017 presso il proprio studio è stato poi annullato per fatto e colpa del promittente acquirente. Ed infatti non è stato specificamente allegato, né tanto meno provato che la promittente venditrice abbia mai prestato il consenso a sostituire l'odierno attore con altro acquirente, tale sig. i cui problemi di salute, quindi, non Controparte_6 giustificano in alcun modo il rinvio sine die della stipula del rogito notarile, per la quale l'unico soggetto obbligato era il sig. Pt_1
pagina 20 di 22 Quindi, la mancata partecipazione di quest'ultimo entro il termine essenziale previsto nel preliminare o comunque entro il termine di tolleranza concesso dalla società convenuta ha comportato inevitabilmente la risoluzione di diritto del contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., come legittimamente comunicato dalla promittente venditrice con il messaggio di posta elettronica del 28 dicembre 2017.
Ed infatti quando il termine fissato in contratto per l'esecuzione della obbligazione, sia prorogato in base a una dichiarazione di volontà del creditore (cosiddetto termine di tolleranza), la concessione di detta proroga al debitore che sia inadempiente rispetto al termine originario non comporta rinuncia agli effetti dell'inadempimento in relazione all'eventuale inutile scadenza del nuovo termine, sicche il creditore conserva tutti i diritti e le facoltà conseguenti all'inadempimento, compresa la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto (Cass. 14/02/1981 n. 914).
Quindi, per quanto fin qui esposto, le domande proposte in via principale e in via subordinata dall'attore vanno respinte.
Di contro, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta si deve dichiarare la risoluzione del rapporto contrattuale de quo per decorso del termine essenziale stabilito nel contratto preliminare di compravendita.
Una volta dichiarata la risoluzione di diritto del contratto la promittente venditrice deve essere condannata alla restituzione della caparra penitenziale ricevuta, la cui ritenzione è divenuta "sine titulo". Ed infatti ai sensi dell'art 1386 c.c. la caparra penitenziale ha la sola finalità di indennizzare la controparte nell'ipotesi di esercizio del diritto di recesso da parte dell'altro contraente e non integra, a differenza della caparra confirmatoria, un risarcimento del danno per la mancata esecuzione del contratto (Cass. ordinanza n.
3954 del 09/02/2023).
Va pertanto disattesa la richiesta della convenuta di confermare l'incameramento della caparra ex art. 1386 c.c. e, in accoglimento pagina 21 di 22 dell'ultima domanda proposta dal sig. la deve Pt_1 CP_1 essere condannata a restituire a quest'ultimo l'intero importo versato a titolo di caparra penitenziale ivi compresa la quota pagata dalla che, intervenendo in giudizio, ha aderito alla Controparte_3 richiesta dell'attore.
Sulla somma di euro 100.000,00 sono dovuti gli interessi legali dalla domanda giudiziale fino al soddisfo, ma non anche la rivalutazione trattandosi di debito di valuta.

5. Il parziale accoglimento delle domande reciprocamente proposte dall'attore e dalla convenuta induce a compensare interamente le spese di lite tra tutte le parti in causa.

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
- respinge le domande proposte in via principale e in via subordinata da ai primi due punti delle conclusioni dell'atto di Parte_1 citazione;

- in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale della convenuta dichiara l'intervenuta risoluzione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c. del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 2 ottobre 2017 per decorso del termine essenziale;

- in accoglimento della domanda proposta dall'attore al terzo punto delle conclusioni dell'atto di citazione condanna la a CP_1 restituire a la somma di euro 100.000,00 oltre interessi Parte_1 legali dalla domanda giudiziale fino al soddisfo;

- compensa interamente le spese di lite tra le tre parti in causa.
Roma, lì 13 ottobre 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo
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